Конституционное решение дельтакредит по оспариванию продажи закладной. Теория всего

Здравствуйте, уважаемые пользователи портала!

Ситуация, что называется накипела. Хотелось бы поделится с Вами произошедшим. Итак начинаем:

В середине декабря 2013 г. на мою квартиру нашлись покупатели, приличные люди, но ничего не понимающие в процессе покупки и продажи недвижимости. Около недели они получали одобрение на кредит и получили его. Банк для оценки запросил с меня комплект документов, кое-что мне пришлось дозаказать и поэтому представить документы банку я смог только после Нового года. Прошла оценка квартиры, далее подготовительный этап на сделку мы вышли в 20 числах января.
Опасений насчет сделки с участием банка (ипотеки) у меня не было. Я попросил мне выслать предварительно договор купли-продажи который планируется к подписанию, а так же иные документы которые я как продавец буду подписывать. Банк тянул до последнего и вот в пятницу вечером я получил проекты документов на эл. почту. Да забыл сказать, сделку назначили в 09.00 понедельника. На мой вопрос, о корректировке договора так как он меня не устраивал, было сообщено, что там на месте и обсудите. Я провел ни одну сделку и не только по недвижимости. И привык к тому, что существуют несколько этапов. 1-й обсуждение условий. 2-й переговоры с корректировкой условий. 3. подписание документов.

Не претендую на наличие и соответствие Вашим представлениям о сделках, просто я так привык.

Что же получилось в данном случае. У меня есть претензии к договору, обсуждать их в выходные никто не будет, а в понедельник утром нужно быть в офисе банка. Я недовольство свое высказал, но как говорится: "Нужно уметь принять то, что изменить не можешь". С работы все равно придется отпрашиваться. Утром я и покупатели прибыли в офис банка на Торжковской улице.

Совместно с представителем банка Марией мы сели за стол переговоров. Банк вначале отказывался вообще от каких-либо изменений условий договора. Но по всей видимости видя мою решительность отстаивать свои интересы, пошел на некоторые уступки.

Что конкретно мне не понравилось в условиях договора купли-продажи и расчетов по нему. Не буду никому забивать голову ссылками на источники права и прочую юридическую "мишуру".

Пишу по простому:

1. Условия всех договоров составлен в пользу банка на 1000% (сумма ипотеки примерно 30 % от цены квартиры). Согласно первоначальным формулировкам продавец деньги за квартиру получил в полном объеме, претензий не имеет. По факту деньги или закладываются в ячейку (не мой случай, позже я прочитал здесь же отзыв таких же продавцов квартиры волею судеб связавшихся с покупателями ипотечниками ДельтаКредит, где фигурируют те же сотрудники банка, что и у меня и об ужасах их расчета через ячейку) или расчет через накопительный счет (мой вариант). Ни в одном документе нет ссылок на то, что пункты договора составлены именно так по требованию банка (раз банк не желает менять условия - я предложил указать что данная форма договора составлена по требованию банка - получил отказ).

2. В договоре купли продажи прописана закладная и ипотека в силу закона. Я как человек не имеющий к дельтакредит никакого отношения попросил убрать этот пункт - отказ (закладная этот такой второстепенный документ, как только договор будет зарегистрирован сделать что либо с квартирой будет нельзя, независимо от того есть закладная или нет квартира уже находится в залоге у банка).

3. При этом я - ПРОДАВЕЦ - смогу получить деньги за проданную квартиру только после предоставления в банк (это то что осталось в итоге до этого этот список был значительно шире):

Оригинала договора купли-продажи с отметкой УФРС т.е. экземпляра Покупателя;
- свидетельства права собственности на имя Покупателя (можно нат. копия);
- оригинала Закладной;
- Акта приема-передачи квартиры;
- Расписки в получении денег;

4. Договор с банком о накопительном счете, составлен в г. Москва и в случае претензий обращаться в суд нужно в г. Москву по месту нахождения Головного офиса банка. Да как же так возмутился ведь мы все бумаги подписываем в Санкт-Петербурге и живу я здесь, ответ был лаконичен эти условия мы менять не будем. Это не условия снова попробовал сказать я, это констатация факта я договор подписываю в Санкт-Петербурге... но Вероника (еще один представитель банка, раздражение в ее глазах было не прикрытым, она даже позволила себе обсуждать в слух стоимость продаваемой мной квартиры, что на мой взгляд является банальным не профессионализмом на да ладно). Казалось бы Продавец (так на всякий случай один собственник с момента постройки дома, владеет более 3 лет, в квартире никто не был прописан, прямая продажа) должен был бы чувствовать себя более чем уверенно и диктовать условия сделки, ан нет в ДельтаКредит он существо бесправное. Сотрудники банка твердили хорошо заученный текст, становилось жарко после 4 часов обсуждения они делали вид, что меняют условия (изменяя трактовки суть оставалась та же, это начинало меня выводить из себя, но я держался как мог). Потихоньку я отказывался от выдвинутых требований (что называется меня брали измором и представители банка и продавцы), хотя в голове была одна мысль "А оно мне надо", если бы все происходило по схеме описанной мной выше я бы просто не приехал на подписание договора, мы не смогли договориться об условиях сделки - я не трачу свое, а так же время других. В итоге после 6 часов таких переговоров, как я их называю "по кругу", я встал попрощался и ушел.

Спустя какое-то время мне позвонили Покупатели и сказали, что банк пойдет на уступки и в среду мы сможем подписать договор. Если кто-то осилил весь текст, Вы наверное думаете, что банк признал свои ошибки... Наивные... отправленные мной проекты документов в банк остались без ответа... И опять же нужно понимать с кем ты имеешь дело... Я то наивно предполагал, что раз не получил возражений мои правки были приняты... как жестоко я ошибался.

И вот он апогей, в среду я снова отпросился с работы (как и покупатели) приехал в ДельтаКредит и узнал, что:

1. Кто-то из сотрудников банка не ответил мне и изменения они в таком виде не принимают.
2. Опять сотрудники Мария и Вероника взялись за "старое" Вы подпишите сначала договор купли продажи, а об остальном поговорим позже (то есть человек не видя полной картины происходящего продает квартиру, как старый автомобиль скажем тысяч за 15).

Сказать, что я был взбешен, отнюдь я был спокоен как никогда, потратив 10 минут на общение с ними озвучил им свое окончательное решение - сделку проводить на таких условиях я не буду.

В итоге, что имеем на сухом остатке:

1. Покупатели берут ипотеку в другом банке.
2. Я познакомился с банком ДельтаКредит, как Продавец и понял, что на меня банку глубоко наплевать. Разумные доводы на банка не действуют. И поменяется все только тогда когда Продавцы квартир, начнут десятками отказываться от сделок с участием Банка ДельтаКредит.

Предвижу вопросы, которые у Вас могут возникнуть, а чего собственного такого все требования банка нормальные, отвечу:

1. Документы, которые требуются для получения денег продавцом, могут быть получены только банком (закладная) и Покупателями (св-во и ориг. договора с отметкой УФРС) - я просил исключить закладную так как к Продавцу этот документ не имеет отношения (это взаимоотношения Банка и тех кто получает кредит), просил дополнить пункт в случае не предоставления св-ва на имя Покупателя и ориг. договора с отметкой УФРС в банк до такой даты предоставить выписку УФРС на квартиру с указанием правообладателем Покупателя и залогодержателя ДельтаКредит. Если кто не понимает поясню, документы сдаются и получаются рекомендованной банком фирмой, но мой вопрос, а что произойдет если они потеряют документы или не принесут их в ДельтаКредит, Вероника сказала, ничего они просто их восстановят за свой счет (Ага как же, при условии, что у них будут соответствующие полномочия и спустя значительно время). При этом я без квартиры, а покупатели без документов, а вот банку уже хорошо - квартира по любому в залоге, покупатели платят кредит с 1 дня подписания кредитного договора, а если я надумаю судиться с банком, то поеду в Москву. Вы конечно же мне возразите, что 1000 сделок совершаются и ничего подобного не происходит, и все так делают НО:

1. Я не все и квартира мне дорога как память (каждый сам для себя принимает решение играть в азартные игры, хорошо наверное, когда люди слепо верят банку и риэлтору, но когда те несчастные "обманутые дольщики", вкладчики банков (надеюсь за примерами далеко ходить не надо) возмущаются у меня только один вопрос - оперируя суммами в несколько миллионов рублей вы по какой причине не обратились к НЕЗАВИСИМОМУ эксперту в данной области, надеюсь все понимают, что риелтор (сопровождающий вашу сделку уже наверняка получил комиссионные с Покупателя в качестве залога за квартиру, а даже если и нет то какой суммой рискует он? А Вы?) заинтересованное лицо в сделке (и если он окажется "непорядочными" то он и думать не станет о том, что будет с вашими деньгами (почитайте договор и ответственность по нему между Вами и Агентством недвижимости и все иллюзии пройдут)).

2. Чем четче и жестче прописаны условия для каждой из сторон сделки, тем меньше в дальнейшем ждет вас "сюрпризов". Можем поспорить...

3. И главное, что бы не произошло в случае проблем о решении которых Вам не удастся договорится, куда вы пойдете - правильно в суд. Неужели самостоятельно... вряд ли... значит к юристу... так может стоит это сделать до... "что бы не было мучительно больно за бесцельно"... ну в общем, дальше вы знаете...

Спасибо за внимание и терпение. Заранее прошу прощения за возможные ошибки, опечатки и изложение событий и мыслей. (Пишу в ожидании самолета, как говорится на "одном дыхании", авторский текст без правки). Всем удачи! (В том, числе и банку ДельтаКредит, просто ему дополнительно желаю повернутся "лицом" к тем кто по большому счету их клиентами и не является). Если у кого-то остались вопросы, с удовольствием отвечу!

Вы думате, что вы русский? Родились в СССР и думаете, что вы русский, украинец, белорус? Нет. Это не так.

Вы на самом деле русский, украинец или белорус. Но думате вы, что вы еврей.

Дичь? Неправильное слово. Правильное слово “импринтинг”.

Новорожденный ассоциирует себя с теми чертами лица, которые наблюдает сразу после рождения. Этот природный механизм свойственен большинству живых существ, обладающих зрением.

Новорожденные в СССР несколько первых дней видели мать минимум времени кормления, а большую часть времени видели лица персонала роддома. По странному стечению обстоятельств они были (и остаются до сих пор) по большей части еврейскими. Прием дикий по своей сути и эффективности.

Все детство вы недоумевали, почему живете в окружении неродных людей. Редкие евреи на вашем пути могли делать с вами все что угодно, ведь вы к ним тянулись, а других отталкивали. Да и сейчас могут.

Исправить это вы не сможете – импринтинг одноразовый и на всю жизнь. Понять это сложно, инстинкт оформился, когда вам было еще очень далеко до способности формулировать. С того момента не сохранилось ни слов, ни подробностей. Остались только черты лиц в глубине памяти. Те черты, которые вы считаете своими родными.

3 комментария

Система и наблюдатель

Определим систему, как объект, существование которого не вызывает сомнений.

Наблюдатель системы - объект не являющийся частью наблюдаемой им системы, то есть определяющий свое существование в том числе и через независящие от системы факторы.

Наблюдатель с точки зрения системы является источником хаоса - как управляющих воздействий, так и последствий наблюдательных измерений, не имеющих причинно-следственной связи с системой.

Внутренний наблюдатель - потенциально достижимый для системы объект в отношении которого возможна инверсия каналов наблюдения и управляющего воздействия.

Внешний наблюдатель - даже потенциально недостижимый для системы объект, находящийся за горизонтом событий системы (пространственным и временным).

Гипотеза №1. Всевидящее око

Предположим, что наша вселенная является системой и у нее есть внешний наблюдатель. Тогда наблюдательные измерения могут происходить например с помощью «гравитационного излучения» пронизывающего вселенную со всех сторон извне. Сечение захвата «гравитационного излучения» пропорционально массе объекта, и проекция «тени» от этого захвата на другой объект воспринимается как сила притяжения. Она будет пропорциональна произведению масс объектов и обратно пропорциональна расстоянию между ними, определяющим плотность «тени».

Захват «гравитационного излучения» объектом увеличивает его хаотичность и воспринимается нами как течение времени. Объект непрозрачный для «гравитационного излучения», сечение захвата которого больше геометрического размера, внутри вселенной выглядит как черная дыра.

Гипотеза №2. Внутренний наблюдатель

Возможно, что наша вселенная наблюдает за собой сама. Например с помощью пар квантово запутанных частиц разнесенных в пространстве в качестве эталонов. Тогда пространство между ними насыщено вероятностью существования породившего эти частицы процесса, достигающей максимальной плотности на пересечении траекторий этих частиц. Существование этих частиц также означает отсутствие на траекториях объектов достаточно великого сечения захвата, способного поглотить эти частицы. Остальные предположения остаются такими же как и для первой гипотезы, кроме:

Течение времени

Стороннее наблюдение объекта, приближающегося к горизонту событий черной дыры, если определяющим фактором времени во вселенной является «внешний наблюдатель», будет замедляться ровно в два раза - тень от черной дыры перекроет ровно половину возможных траекторий «гравитационного излучения». Если же определяющим фактором является «внутренний наблюдатель», то тень перекроет всю траекторию взаимодействия и течение времени у падающего в черную дыру объекта полностью остановится для взгляда со стороны.

Также не исключена возможность комбинации этих гипотез в той или иной пропорции.

Дело №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

председательствующего Беляевой Т.А.,

при секретаре Титовой Л.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО КБ «ДельтаКредит» к Бархатов Д.С. о взыскании долга по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, расторжении договора,

У С Т А Н О В И Л:

АО КБ «ДельтаКредит» обратилось с иском к Бархатов Д.С. о расторжении кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании задолженности по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ в сумме в том числе – сумма невозвращенного кредита, - начисленные и неуплаченные проценты, . – пеня., взыскании расходов по уплате государственной пошлины в размере расходы по оплате услуг оценщика

Кроме того, АО КБ «ДельтаКредит» просило обратить взыскание на принадлежащее ответчику имущество в виде жилого помещения, расположенного по адресу: , кадастровый №, установив начальную продажную стоимость в размере.

В обоснование своих требований ссылалось на то, что ДД.ММ.ГГГГ между АО КБ «ДельтаКредит» и Бархатов Д.С. заключен кредитный договор на сумму, сроком на 242 месяца, под 15,00 % годовых, для приобретения в собственность заемщика жилого помещения, расположенного по адресу: , кадастровый №. Обеспечением исполнения обязательств является, заложенное имущество, принадлежащее Бархатов Д.С. Д.С. Законным владельцем закладной является АО КБ «ДельтаКредит» на основании отметки в закладной. Заемщик обязательства надлежащим образом не исполняет, в сроки, установленные кредитным договором, денежные средства не возвращает.

Истец – представитель АО КБ «ДельтаКредит» К.Д.С., действующий на основании доверенности, в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивал.

Ответчик – Бархатов Д.С. в судебное заседание не явился, извещен по последнему месту жительства, не проживает. В порядке ст. к участию в деле для защиты интересов Н.С.М. привлечена адвокат В.И.П., который исковые требования не признал, поскольку позиция ее доверителя ему не известна.

Из материалов дела следует, что ответчиком по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ неоднократно нарушались сроки оплаты задолженности по кредиту и начисленным процентам.

Из представленного расчета следует, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ просроченный основной долг составляет в том числе. – сумма невозвращенного кредита, . - начисленные и неуплаченные проценты,

Данные расчеты проверены судом, сомнений не вызывают, ответчиками не оспорен.

Согласно Условиям кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ, заемщик обязуется возвратить заем и уплатить проценты путем осуществления ежемесячных платежей, в порядке установленных договором (л.д. 12).

В силу п. 5.4 (п.б) договора, займодавец вправе требовать досрочного возврата суммы кредита, начисленных процентов и суммы неустойки при просрочке заемщиком очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 15 календарных дней.

Поскольку ответчик ненадлежащим образом исполнял свои обязательства, то суд считает возможным удовлетворить исковые требования АО КБ «ДельтаКредит», взыскать досрочно с Бархатов Д.С., на основании ст. ст. , основной долг в размере, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Также подлежат удовлетворению и исковые требования о взыскании с ответчика процентов за пользование денежными средствами и неустойки за просрочку исполнения обязательств по возврату основного долга и процентов.

Р Е Ш И Л:

Исковые требования АО КБ «ДельтаКредит» удовлетворить.

Расторгнуть кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между АО КБ «ДельтаКредит» и Бархатов Д.С..

Взыскать с Бархатов Д.С. в пользу АО КБ «ДельтаКредит» задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме в том числе. – сумма невозвращенного кредита, . - начисленные и неуплаченные проценты, . – пеня., взыскании расходов по уплате государственной пошлины в размере., расходы по оплате услуг оценщика., всего.

Судебная практика по применению норм ст. 819, 820, 821, 822, 823 ГК РФ

Уменьшение неустойки

Судебная практика по применению нормы ст. 333 ГК РФ

Форма обратной связи для сбора отзывов и вопросов

Разместите на сайте компании удобную форму обратной связи. Благодаря тому, что форма доступна с любой страницы сайта, количество обращений возрастает в 5-10 раз. Клиент выбирает один из типов отзывов (вопрос, идея, проблема или благодарность), также система автоматически ищет похожие темы.

Специализированный форум поддержки

Создайте на поддомене вашего сайта форум поддержки клиентов и забрендируйте его. Благодаря умному поиску до 90% клиентов самостоятельно находят ответы на свои вопросы в сообществе. Ответы всегда располагаются сверху темы, статусы обращений позволяют легко сортировать контент в сообществе.

Эффективная база знаний

Организуйте базу знаний по продуктам и услугам вашей компании и сделайте ее доступной для своих клиентов. Оценка полезности статей базы знаний позволит выявить наименее эффективные статьи, а статистика по поисковым запросам подскажет, какой информации не хватает клиентам.

Интеграция в социальные сети

Разместите в ваших группах в Facebook и Вконтакте удобные приложения для поддержки клиентов. Через приложения подписчики группы получают доступ к базе знаний и сообществу поддержки клиентов прямо из социальной сети. Мониторьте Twitter и отвечайте прямо из системы.

Мобильная версия сообщества

Предоставьте вашим клиентам удобную поддержку и обратную связь на любом мобильном устройстве, будь то телефон или планшет. Мобильная версия сообщества специально разработана и адаптирована под тачскрин и доступна бесплатно для всех сообществ.

Почему выбирают Copiny

Эффективнее собственных решений

Платформа Copiny позволяет обслуживать онлайн в 5 раз больше клиентов, чем обычный форум и база знаний. Служба поддержки работает до 80% эффективнее.

Выше продуктивность сотрудников

Специальный интерфейс модератора, возможность назначать ответственного и устанавливать статус обращения позволяют удобно организовать работу сотрудников.

Аналитика и отчеты

Встроенная аналитика платформы позволяет анализировать эффективность сообщества и сотрудников, контролировать качество обслуживания клиентов.

Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2010 по делу n А55-16658/2009 По делу о признании незаконным отказа УФРС в государственной регистрации дополнительного соглашения об ипотеке квартиры, об обязании зарегистрировать данное дополнительное соглашение, а также взыскании судебных расходов на проезд представителя.Суд первой инстанции Арбитражный суд Самарской области

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 февраля 2010 г. по делу N А55-16658/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 01 февраля 2010 года
Постановление в полном объеме изготовлено 01 февраля 2010 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Марчик Н.Ю.,
судей Рогалевой Е.М., Засыпкиной Т.С.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Усановой М.П.,
с участием:
от заявителя - Мягкова О.В., доверенность от 12.01.2010 г. N 05/2010,
от ответчика - Зарифов И.Р., доверенность от 25.12.2009 г. N 12-5239, Ловыгина Е.В., доверенность от 25.12.2009 г. N 12-5241,
от третьего лица - не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании 01 февраля 2010 года в помещении суда, в зале N 7, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Коммерческий Банк ДельтаКредит"
на решение Арбитражного суда Самарской области от 29 октября 2009 года по делу N А55-16658/2009 (судья Холодкова Ю.Е.)
по заявлению закрытого акционерного общества "Коммерческий Банк ДельтаКредит", г. Москва,
к Управлению Федеральной регистрационной службы по Самарской области, г. Самара,
третье лицо:
Гуткович Илья Игоревич, г. Самара,
о признании незаконным отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения об ипотеке квартиры,
установил:
закрытое акционерное общество "Коммерческий Банк ДельтаКредит" (далее - заявитель, Банк, ЗАО "КБ ДельтаКредит") обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Самарской области (далее - ответчик, УФРС по Самарской области) о признании незаконным отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения об ипотеке квартиры, расположенной по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Вилоновская, дом 4 "а", кв. 17, 18, и об обязании ответчика зарегистрировать дополнительное соглашение об ипотеке квартиры, расположенной по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Вилоновская, дом 4 "а", кв. 17, 18.
Банк обратился также с заявлением о взыскании с ответчика судебных расходов на проезд его представителя в Арбитражный суд Самарской области в сумме 11 982 руб.
Решением суда первой инстанции от 29 октября 2009 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что залог одержателя удостоверены закладной, и, следовательно, изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке могут быть внесены на основании соглашения об изменении содержания закладной, но не на основании представленного заявителем дополнительного соглашения к договору об ипотеке. Оспариваемый отказ в государственной регистрации дополнительного соглашения не нарушает права заявителя, так объем и условия ипотечных правоотношений в данном случае обусловлен изменением содержания закладной, а не договора об ипотеке.
Не согласившись с выводами суда первой инстанции, Банк обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить.
Податель жалобы считает, что решение суда первой инстанции не соответствует общим правилам гражданского законодательства о заключении договоров, в частности, п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ, предусматривающему право сторон по соглашению дополнять или изменять условия договора. Судом при вынесении решения были неправильно применены нормы материального права - ст. 164 Гражданского кодекса, п. 4 ст. 9, ст. 10, ст. 13, ст. 3, ст. 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представители ответчика, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.
Представитель третьего лица в судебное заседание не явился.
В соответствии с ч. 3 ст. 156, ч. 1 ст. 266 АПК РФ дело по апелляционной жалобе рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства.
В судебном заседании 25 января 2010 года объявлялся перерыв в соответствии со статьей 163 АПК РФ до 12 часов 30 минут 01 февраля 2010 года.
Проверив материалы дела, выслушав представителей сторон, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 29.04.2008 г. между ЗАО "КБ ДельтаКредит" (залогодержатель) и гр. Гутковичем И.И. (залогодатель) заключен договор об ипотеке N 88932-ДИ-2008, по условиям которого залогодатель в обеспечение исполнения своих обязательств по кредитному договору от 29.04.2008 г. N 88932-КД-2008, заключенному в городе Москве между залогодателем и залогодержателем, передает залогодержателю в залог (ипотеку) квартиру по адресу: город Самара, Ленинский район, ул. Вилоновская, дом 4 "а", квартира 17, 18.
Согласно п. 1.3 данного договора права залогодержателя, как залогодержателя квартиры, а также права залогодержателя по кредитному договору удостоверяются закладной, составляемой залогодателем на условиях, предусмотренных настоящим договором.
Согласно данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) договор об ипотеке от 29.04.2008 г. N 88932-ДИ-2008 был зарегистрирован 05.05.2008 г., о чем имеется соответствующая запись в ЕГРП.
07.05.2008 г. первоначальному залогодержателю ЗАО Коммерческий банк Дельта Кредит выдана закладная (т. 1 л.д. 130 - 140).
23.04.2009 г. между ЗАО "КБ ДельтаКредит" (залогодержатель) и гр. Гутковичем И.И. (залогодатель) заключено дополнительное соглашение N 1 к договору об ипотеке от 29.04.2008 г. N 88932-ДИ-2008, согласно которому п. 1.1. договора об ипотеке изложен в иной редакции.
27.04.2009 г. гр. Гуткович И.И. и ЗАО "КБ ДельтаКредит" обратились в УФРС по Самарской области с заявлением о регистрации дополнительного соглашения от
23.04.2009 г. N 1 к договору об ипотеке от 29.04.2008 г. N 88932-ДИ-2008. (т. 1 л.д. 55 - 56).
Сообщением от 04.05.2009 г. N 01/112/2009-179 регистрирующий орган отказал Банку в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору об ипотеке квартиры на основании абзаца 4 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с тем, что документа, представленные на государственную регистрацию права, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (т. 1 л.д. 72 - 73).
Отказ мотивирован тем, что поскольку права залогодержателя удостоверены закладной, изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке могут быть внесены только на основании соглашения об изменении содержания закладной.
Считая отказ в государственной регистрации дополнительного соглашения незаконным, Банк обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Согласно абзацу 4 п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Частью 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Между тем нормы Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) определяют специальный порядок принятия таких решений, который отличается от порядка совершения сделок, установленного нормами Гражданского кодекса РФ, если права залогодержателя удостоверены закладной.
Согласно п. 1 ст. 13 Закона об ипотеке права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.
В силу п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств, право залога на имущество, обремененное ипотекой.
Согласно п. 6 ст. 13 Закона об ипотеке должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные условия закладной.
При заключении соглашения, указанного в п. 6 настоящей статьи и п. 3 ст. 36 настоящего Федерального закона, и переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству в таком соглашении предусматривается либо внесение изменений в содержание закладной путем прикрепления к ней оригинала такого соглашения и указания должностным лицом органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, в тексте самой закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, в соответствии с правилами части второй ст. 15 настоящего Федерального закона, либо аннулирование закладной и одновременно с этим выдача новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений (п. 7 ст. 13 Закона об ипотеке).
В соответствии с п. 1 ст. 19 Закона об ипотеке ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно п. 3 ст. 20 Закона об ипотеке если права залогодержателя удостоверяются закладной, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, одновременно с документами для государственной регистрации ипотеки, представляются также: закладная, ее копия, а также документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.
Пунктом 1 ст. 11 Закона об ипотеке установлено, что государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.
Согласно п. 2 ст. 23 Закона об ипотеке изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке.
Изменения и дополнения регистрационной записи об ипотеке не допускаются, если права залогодержателя удостоверены закладной, за исключением случая, предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона об ипотеке.
Порядок изменения регистрационной записи об ипотеке урегулирован Инструкцией о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 15.06.2006 г. N 213 (далее - Инструкция).
Согласно п. 21 Инструкции изменения и дополнения регистрационной записи об ипотеке не допускаются, если права залогодержателя удостоверены закладной, за исключением случая, предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона об ипотеке (ст. 23 Закона об ипотеке) (в случае заключения должником по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодателем и законным владельцем закладной соглашения об изменении ранее установленных условий закладной).
Анализ вышеприведенных статьей законодательства свидетельствует о том, что закладная обладает специальным статусом, а ее выдача и ее наличие имеет в данном случае правообразующее и правоудостоверяющее значение для ипотечных правоотношений.
На основании изложенного, как правильно указал суд первой инстанции, в данном случае права залогодержателя удостоверены закладной, и, следовательно, изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке могут быть внесены на основании соглашения об изменении содержания закладной, но не основании предоставленного заявителями дополнительного соглашения к договору об ипотеке.
Кроме того, п. 4 ст. 14 Закона об ипотеке определено, что при несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, за исключением случая, если ее приобретатель в момент совершения сделки знал или должен был знать о таком несоответствии.
Таким образом, оспариваемый отказ в государственной регистрации дополнительного соглашения не нарушает права заявителя, так как объем и условия ипотечных правоотношений в данном случае обусловлен изменением содержания закладной, а не договора об ипотеке.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оспариваемый отказ соответствует требованиям ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не нарушает права и законные интересы заявителя, и на основании ч. 3 ст. 201 АПК РФ обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований.
Доводы, приведенные ЗАО "КБ ДельтаКредит" в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены принятого судебного акта.
Руководствуясь ст. ст. 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 29 октября 2009 года по делу N А55-16658/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
Н.Ю.МАРЧИК
Судьи
Е.М.РОГАЛЕВА
Т.С.ЗАСЫПКИНА