Главная / Акты

Вложение в недвижимость за рубежом. Недвижимость с гарантированной доходностью: памятка для инвестора

Инвестиции на сумму $1 млн идеальны для начинающих инвесторов или для тех, кто не готов вкладывать в зарубежную недвижимость значительные средства. Несмотря на относительно скромный бюджет, его можно удачно вложить в небольшие объекты, генерирующие стабильный валютный доход. Вот пять наиболее интересных приобретений.

Жилье в Берлине

На $1 млн можно купить две-три квартиры в Берлине на этапе строительства. Сегодня жилье в крупнейшем городе Германии - одно из самых доступных среди известных европейских столиц. Спрос на аренду в городе стабильно превышает предложение: 70% берлинцев живут в съемном жилье, кроме того, здесь учится и работает множество людей со всего мира. Стартовая цена за небольшую квартиру-студию площадью 35-45 кв. м в столице Германии может составлять 200-250 тысяч евро, и ее всегда легко сдать и продать. Стоимость обслуживания недвижимости минимальна - немцы нетребовательны к наличию богатой инфраструктуры комплекса (бассейн, консьерж и т.д.). Соответственно, за нее не нужно платить, и для инвестора минимальные платежи управляющей компании - несомненный плюс.

В Германии рынок аренды жилья строго регулируется государством, поэтому постоянно повышать стоимость аренды не получится. Однако достоинством госрегулирования является то, что арендаторы живут в съемном жилье годами и не приносят собственнику головной боли. При сдаче жилья в Берлине можно смело рассчитывать на доход в евро в размере 3-4% годовых и прирост стоимости недвижимости на 5-7% в год.

Фото: Unsplash 2

Квартира на Кипре

Рынок недвижимости Кипра сейчас активно развивается: туда переезжают компании, состоятельные люди покупают недвижимость для получения паспорта ЕС или перевозят семьи с детьми для учебы в международных школах Пафоса и Лимассола. Кроме того, Кипр - хоть и курортное, но не особо сезонное направление, здесь практически круглый год тепло, многие прилетают сюда отдыхать даже на Новый год и часто приобретают жилье ради комфортного климата.

Сегодня в девелоперских проектах Лимассола, расположенных на первой береговой линии у моря, можно найти квартиры со всей инфраструктурой в бюджете €500 000-700 000 (площадь квартиры - 70-80 кв. м). Спрос на аренду жилья здесь очень высокий, квартиру можно сдать быстро и на несколько лет вперед. При долгосрочной аренде инвестор может получать доход в размере 5% годовых. Преимущество инвестиций в кипрскую недвижимость заключается в том, что ею можно пользоваться для собственного проживания, а потом быстро перепродать.

Фото: Unsplash

Коммерческая недвижимость в Европе

В Италии можно найти очень интересные и доходные коммерческие объекты, например, пиццерию стоимостью €800 000-900 000 с доходностью в валюте 7-8% годовых, в Испании - магазин или кафе в сегменте стрит-ритейла, в Германии - супермаркеты известных сетей, расположенные в небольших городах, по цене €1-1,2 млн и доходностью до 9% в год. Начинающие инвесторы, которые не готовы вкладывать больше €1-2 млн, инвестиции в подобные объекты считают наиболее комфортными. При инвестировании в коммерческую недвижимость важно, чтобы договор с арендатором был на долгий срок, а сам арендатор был известен и понятен инвестору.

Фото: Unsplash 4

Соинвестирование в девелопмент

Сегодня многие стали интересоваться проектами коллективных инвестиций в строительство жилой и коммерческой недвижимости в Европе. Например, минимальный взнос в проект строительства дома престарелых в Баварии составлял €500 000. Аналогичные предложения появляются редко, к ним со стороны инвесторов высокий интерес, поскольку доходность может достигать в среднем 20-25% годовых. Сроки реализации проектов домов престарелых составляют от 1,5 до 5 лет, поэтому инвесторы должны быть готовы ждать завершения строительства, чтобы потом начать получать прибыль.

В сегменте до $1 млн соинвестирование в девелопмент коммерческой и жилой недвижимости, как правило, представляет собой коллективные инвестиции.

Фото: Unsplash 5

Квартира на Манхэттене (Нью-Йорк)

Располагая бюджетом до $1 млн, можно купить на Манхэттене небольшую квартиру-студию на этапе строительства. Нью-Йорк является эпицентром финансовой жизни США, здесь представлено много банков и финансовых компаний, большинство сотрудников корпораций арендуют квартиры, и покупка апартаментов может стать прекрасной и доходной инвестицией.

Приобретая жилье этапе строительства, покупатель получает прибыль с прироста стоимости квартиры, сдать ее в аренду или перепродать не составит труда. Благодаря низким ставкам по кредиту, инвестор может купить недвижимость в ипотеку и за счет арендных платежей погашать кредит. Следуя этому сценарию, многие жители Манхэттена и американские бизнесмены заработали миллионы долларов. Рынок аренды в США очень динамичный, цены на жилье высокие - студию можно сдать за $4000-5000 в месяц. При этом спрос всегда превышает предложение, так как Манхэттен - совсем небольшой район для того количества людей, которые хотят здесь жить.

Продолжая тему вложения капитала в имущественные активы, хочу рассмотреть инструмент для инвестирования, стремительно набирающий популярность в последние годы – инвестиции в недвижимость за рубежом . Я уже писал, что представляет собой в целом, теперь подробнее остановлюсь на одном из видов этого способа вложения капитала, для того чтобы рассмотреть его основные преимущества и недостатки.

Итак, инвестиции в зарубежную недвижимость.

На сегодняшний людей все больше людей понимают, что активный заработок ни к чему хорошему не приведет, поэтому стремятся , создать капитал и вложить его в активы, приносящие пассивный доход. Одним из популярных инструментов для инвестирования выступают объекты недвижимости. Интерес к ним вызван, в первую очередь, тем, что это нечто осязаемое и ощутимое (в отличие от, например, ценных бумаг и вложений в инвестиционные фонды), то, что принадлежит владельцу, никуда от него не денется и не упадет в стоимости до нуля.

Инвестиции в недвижимость за рубежом стали популярны буквально в последнее десятилетие. Вложить капитал в дома и квартиры за границей сейчас предлагают многие риэлторские фирмы, и, конечно же, они акцентируют внимание на преимуществах инвестирования в зарубежную недвижимость, умалчивая при этом о недостатках. Я же попробую рассмотреть обе стороны медали.

Преимущества инвестиций в недвижимость за рубежом.

1. Стоимость недвижимости за границей во многих странах ниже, чем в крупных или курортных городах России и Украины, а качество и предполагаемый пассивный доход, который она может принести – наоборот, выше.

2. Купив недвижимость за рубежом, инвестор получает возможность использовать ее не только в целях пассивного заработка, но и в личных целях: например, отдыхать там или в будущем переехать жить в эту страну, уже имея там квартиру или дом.

3. Инвестиции в зарубежную недвижимость позволяют диверсифицировать , распределяя личный капитал между активами разных государств, что повышает его устойчивость к рискам.

Недостатки инвестиций в недвижимость за рубежом.

1. Достаточно сложная для неосведомленного человека процедура приобретения недвижимости, необходимость разбираться в законодательных аспектах другого государства. В связи с этим, многие инвесторы приобретают недвижимость за рубежом через посредников, или пользуясь услугами юристов, а это дополнительные расходы, зачастую – немалые. К тому же, никогда нельзя быть полностью уверенным в том, что посредники оформят вам сделку на 100% грамотно, и впоследствии не возникнут какие-то неприятные сюрпризы.

2. Дополнительные расходы, связанные с покупкой зарубежной недвижимости составляют, как правило, не менее 5-10% ее стоимости, а это довольно серьезные суммы. В частности – это налоги и сборы, которые придется заплатить в бюджет иностранного государства.

3. Полная зависимость от законодательной базы другой страны, которая в любой момент может поменяться. К примеру, доходы от операций с недвижимостью для нерезидентов могут обложить дополнительными налогами, что сделает сдачу в аренду или перепродажу купленной квартиры или дома попросту невыгодной.

4. Цены на недвижимость за рубежом могут не только расти, но и падать, а предсказать изменение цен, особенно – в долгосрочной перспективе всегда достаточно сложно, и точно это не сможет сделать никто. Тот же , новые волны которого все чаще вспыхивают то в одном, то в другом государстве, может спровоцировать падение цен на недвижимость, что принесет инвестору убытки.

5. Инвестиции в зарубежную недвижимость могут предполагать обязательное получение разрешения в государственных органах своей страны (например, в Украине – это индивидуальная лицензия НБУ на осуществление инвестиций за границу). А это может не только повлечь за собой дополнительные затраты, но и привлечет к вам внимание налоговых органов, что не сулит в себе ничего хорошего.

Рассмотрев основные преимущества и недостатки инвестиций в недвижимость за рубежом, как видите, недостатков я нашел немного больше. Однако это не означает, что вкладывать капитал в объекты недвижимости других стран не выгодно. Это лишь важный сигнал к тому, что инвестиции в зарубежную недвижимость включают в себя множество всевозможных нюансов и тонкостей, которые обязательно досконально изучить до того, как вы примите инвестиционное решение. Ведь речь идет о вложении немалой суммы, поэтому подойти к вопросу следует со всей ответственностью.

В недвижимость каких стран лучше инвестировать?

Итак, допустим, вас заинтересовало инвестирование в недвижимость за рубежом, тогда следующим важным вопросом будет выбор конкретной страны, в которой вы планируете приобрести квартиру или дом. Здесь, как и в любом способе вложения капитала тоже есть разные , поэтому все зависит от того, какие цели вы преследуете, и насколько готовы рисковать. Описывать отдельные страны со всеми нюансами, я думаю, пока не стоит, поэтому выделю основные направления инвестиций в зарубежную недвижимость , объединив государства в группы по определенным признакам.

1. Инвестиции в недвижимость развитых стран. Покупка недвижимости в Германии, Великобритании, Франции, США и других странах с высокоразвитой капиталистической экономикой на сегодняшний день привлекает, прежде всего, фактором надежности инвестиций. Ведь эти страны, даже несмотря на серьезные экономические проблемы, продолжают держать мировое лидерство и выступать эталоном стабильности на мировых рынках. С другой стороны, квартиры и дома в таких странах стоят достаточно дорого, и не каждому могут подойти по цене.

2. Инвестирование в недвижимость на мировых курортах. Такой вариант вложения капитала в жилье за границей тоже является достаточно дорогим, но, с другой стороны, и достаточного доходным. Прежде всего, такие объекты приобретаются с целью заработка на аренде. Ведь будет достаточно высоким, и в большинстве случаев даже круглогодичным, то есть, инвестор будет обеспечен стабильным источником поступления средств в личный бюджет.

3. Инвестиции в недвижимость развивающихся стран. Этот способ инвестирования в зарубежную недвижимость многие инвесторы считают достаточно перспективным: если темпы развития страны высоки (а во многих развивающихся странах они выше, чем в развитых), то и рост цен на жилье в таких странах потенциально может быть выше. Поэтому недвижимость в развивающихся странах чаще всего приобретают с целью дальнейшей перепродажи. Популярными объектами для наших инвесторов в последние годы выступает недвижимость в Турции, Чехии, Болгарии, Китае.

4. Инвестирование в недвижимость в странах с нестабильной экономической ситуацией. И, наконец, наиболее рисковый вариант инвестиций в недвижимость за рубежом – это покупка жилья в странах, остро переживающих период экономического и политического кризиса (Греция, Кипр, Египет и т.д.). Кризисные явления вызвали существенное падение цен на недвижимость в этих странах, поэтому многие инвесторы, несмотря на всю нестабильность ситуации, спешат вложить туда капитал, полагая, что сейчас они покупают объекты недвижимости по минимально возможной цене, а в дальнейшем, после преодоления кризиса, она существенно подорожает. То есть, основной целью инвестирования здесь также выступает перепродажа. Что ж, такая инвестиционная стратегия, несомненно, имеет свои преимущества, но и риски вложения капитала здесь достаточно высоки.

Каждый инвестор волен сам выбирать, в недвижимость какой страны вложить свой капитал. Конечно же, в идеале провести диверсификацию, инвестируя в недвижимость нескольких стран, но понятно, что это будет под силу единицам. Большинство инвесторов даже один объект зарубежной недвижимости “потянут” с трудом. Поэтому грамотно оценивайте все риски, начиная от досконального изучения законодательства страны в области операций с недвижимостью и налогообложения, изучения изменения цен на недвижимость в последние годы, заканчивая анализом стабильности экономической ситуации и прогнозами на ближайшее будущее.

Затраты при инвестировании в зарубежную недвижимость.

Инвестиции в недвижимость за рубежом всегда связаны с определенными затратами, которые могут быть весьма существенными. Выделю основные направления таких затрат.

– Затраты на получение лицензий и разрешений на покупку недвижимости за рубежом (при необходимости);

– Затраты на оплату юридических услуг по сопровождению сделки купли-продажи недвижимости;

– Затраты на оплату налогов и пошлин при осуществлении сделки купли-продажи;

– Затраты на содержание приобретенной недвижимости в надлежащем виде, коммунальные платежи.

Как видите, инвестиции в зарубежную недвижимость включают в себя затраты не только до, но и после ее фактического приобретения.

Это была основная, вводная информация про инвестирование в зарубежную недвижимость.

Насколько интересен этот инструмент для инвестиций, какую именно недвижимость лучше покупать и на чем зарабатывать (на сдаче в аренду или перепродаже) – решать только вам. Главное помните, что хоть объекты недвижимости и являются одним из наиболее надежных инструментов для вложения капитала, множество дополнительных расходов, изменения в законодательстве и проблемы в экономике страны могут сделать недвижимость за рубежом не такой доходной, как хотелось бы, а иногда – и убыточной. Поэтому, инвестируя в зарубежную недвижимость, будьте бдительны!

В дальнейших публикациях на я еще буду касаться некоторых важных нюансов, связанных с инвестициями в недвижимость за рубежом и в своей стране, а также рассматривать многие другие способы вложения капитала и управления личными финансами. Оставайтесь с нами и следите за обновлениями!

Инвестиции в недвижимость за рубежом перестали приносить значимую прибыль. Нередко случается так, что банковский вклад приносит попросту смехотворную прибыль, которая даже не покрывает официальную годовую инфляцию. Безусловно, вклады в крупнейших банках России полностью безопасны и их сохранность гарантируется государством, но они не способны принести существенный доход.

Аналогичным образом дело обстоит с российской недвижимостью. Цены на нее не поднимаются с зимы 2013 года, а некоторые виды недвижимости и вовсе подешевели. Таким образом, даже приобретая элитные апартаменты в столице нельзя быть уверенным в том, что они не потеряют в цене в ближайшем будущем.

В свою очередь, ПИФ-фонды могут принести очень приемлемый доход, но вложение денег в них рискованны. При неверном выборе управляющего можно попросту потерять все накопления, что неприемлемо.

По этой причине, фактически единственным способом достойного и гарантированного дохода является вложений инвестиции в недвижимость за рубежом.

Второе место в рейтинге. Испания - великолепная страна, и каждый приехавший сюда найдет что-то своё. Кого-то привлекает пляжный отдых, кому-то по душе экскурсионная программа, а остальным явно придутся по вкусу неисчислимые сорта вина.

Иметь жилье в Испании очень престижно. В конце концов в Испании очень приятно просто жить, наслаждаясь теплым морем и отличным климатом.

Но кроме несомненного престижа недвижимость в Испании может приносить приличный доход. Прежде всего, если приобрести апартаменты или виллу за сумму от 250 тысяч евро, то можно рассчитывать на вид на жительство, а в перспективе (через несколько лет) можно получить гражданство.

Вторым преимуществом является высокая арендная стоимость жилья. По этому показателю Испания находится на втором месте уступая лишь Италии. Как показывает практика, можно получать 8-10% годовых от вложенной суммы и окупить свою инвестицию достаточно быстро.

Смотрите видео, о 5 важных фактов приобретения недвижимости в Испании, это важно знать!

Считается, что туризм - главная статья дохода Таиланда, но на самом деле это заблуждение. Таиланд давно уже стал крупнейшим производственным центром, где изготавливают все начиная от автомобилей и заканчивая микропроцессорами.

И если Пхукет с полным правом считается туристическим Меккой и настоящим раем для любителей понежится на пляже, то остальная часть Таиланда стремительно перестраивается и обзаводится самой современной инфраструктурой.

На сегодняшний день в стране более 60% нового и современного жилья, которое по своему качеству ничуть не уступает европейскому, но на порядок дешевле его. К примеру, весьма достойную квартиру площадью в 100 квадратных метров можно приобрести за 100-120 тысяч долларов.

Еще десяток лет назад было целесообразно приобрести виллу в прибрежном районе, то сейчас напротив намного выгоднее купить квартиру в жилом комплексе и сдавать ее бизнесменам и финансистам.

Отдельно стоит отметить уникальную услугу, которую предлагают только в Таиланде. В том случае, если квартира приобретена исключительно, как средство инвестирования, то ее можно сдать в аренду застройщику. При этом, все расходы на содержания жилья и уплату налогов застройщик берет на себя.

Владелец квартиры получает 5% ежегодно от стоимости квартиры и имеет право один месяц в году проживать в своей собственности.

Обзор рынка недвижимости Европы

В инвестиционном плане Европа давно уже не является привлекательным куском пирога. Постоянные проблемы с Евросоюзом, миллионы эмигрантов с разной степенью криминальной активности, постоянно повышающийся уровень безработицы - все это делает инвестиции в недвижимость не особо выгодными.

В частности, апартаменты и дома в Германии за последние 5 лет выросли в цене всего лишь на 0,6%, что является очень малой величиной, вполне сравнимой со статистической погрешностью.

В Великобритании и Франции и вовсе целесообразно вкладываться в элитную недвижимость чья стоимость начинается от 500 тысяч евро, а данный уровень инвестирования в недвижимость доступен лишь единицам россиян.

Инвестиции в недвижимость США, выгодно? Какая доходность?

Соединенные штаты Америки называют центром индивидуального строительства. Большинство американцев живут в собственных домах, а после кризиса 2008 года стоимость коттеджа снизилась до неприличных значений.

Инвестиции в недвижимость США это всегда выгодно. Недвижимость стоит приобретать в центральных районах для сдачи в аренду бизнесменам или студентам.

Но решив инвестировать в недвижимость на территории США следует помнить, что в стране одно из самых жестких законодательств.

Во-первых , власти США обязательно поинтересуются происхождением средств, и если они добыты не совсем легальным путем, то приобрести дом не получится.
Во-вторых , в Америке очень большие налоговые сборы для нерезидентов. Придется заплатить 30% от стоимости недвижимости с доход государства, а это может быть очень приличной суммой.
В-третьих , ежемесячное содержание дома обходится в несколько тысяч долларов что по карману далеко не каждому.

Заключение

Несмотря на то что инвестиции в недвижимость за рубежом перестали приносить значимую прибыль, вложения денег в недвижимость Северного Кипра может принести ощутимую прибыль и стать стабильным источником дохода при инвестировании, даже не глядя на то, что это государство не признано официально.

Инвестиции в недвижимость во всем мире относятся к одному из классических инструментов получения прибыли. Некое лицо вкладывает деньги в строительство или покупку объекта, рассчитывая в дальнейшем получать определенную прибыль от продажи (за счет разницы в ценах) или от сдачи в аренду. Быстрое обогащение покупка жилой или коммерческой недвижимости не гарантирует. Более того, владельцу нужно знать о многочисленных рисках, сопряженных с владением, приобретением и реализацией.

Развал Советского Союза, открытие границ, появление частного капитала привели к тому, что жители России получили возможность приобретать дома, виллы, предприятия далеко за ее пределами и не замедлили ей воспользоваться.

Обмен наличности на «небольшой» домик вдалеке от родных берегов

Но, так ли уж выгодны инвестиции в зарубежную недвижимость? Есть ли регионы более и менее привлекательные? Каков реальный процент прибыли, получаемый в год или месяц? Где можно получить ПМЖ или гражданство, скупая квартиры, а где этого не стоит делать? Попробуем разобраться в этих вопросах.

Инвестиции в зарубежную недвижимость – как средство сохранения капитала

Для жителей России заграница - один сплошной рай. Если собственную экономику сотрясают постоянные кризисы, то зарубежная воспринимается в качестве «тихой гавани», в частности, если речь идет о Европе, Аравийском полуострове, США и Канаде. Причины смещения приоритетов в сторону этих стран следующие:

стоимость жилой или коммерческой недвижимости остается стабильной вне зависимости от сезона, инфляции, правящей партии в большинстве стран. Эксперты отмечают, что рост цены квадратного метра всегда опережает темпы инфляции;
финансовые кризисы - обычное явление для мировой экономики. Разница только в том, какая страна, как из них выходит. Если в России строительный рынок уже несколько лет находится в состоянии постоянной стагнации, велики риски потерять деньги в результате преднамеренного банкротства или мошеннических действий застройщика, то в большинстве европейских стран восстановление докризисного состояния происходит значительно быстрее. Времена Великой Депрессии прошли, людям нужно где-то жить. И вероятность, что недвижимость будет куплена или взята в аренду, сохраняется на одном уровне;
для граждан России инвестирование в зарубежную недвижимость интересно еще по одной причине: стоимость и доллара, и евро по отношению к рублю неуклонно растет. Даже при сохранении цены квартиры или отеля на прежнем уровне, рублевый эквивалент будет увеличиваться, опережая инфляцию на внутреннем рынке.

Как показывают данные, предоставленные Центробанком, только за 2014 год россияне вложили в приобретение недвижимости за пределами своего государства более 484 млн. долларов США. И речь уже не идет только о покупке виллы или небольшого домика для личного пользования в период летнего отпуска. Средний, и более обеспеченные классы россиян стараются приобрести гостиничный комплекс, здание, доходный дом в качестве способа, если не получения дополнительной прибыли, то сохранения имеющегося капитала

Значительную часть собственников недвижимости, как в России, так и за ее пределами все же больше интересует преумножение имеющихся средств, получение определенного дохода. Основных способов два:

покупка с целью последующей перепродажи;
получение ренты - дохода от сдачи в аренду.

Каждый из вариантов имеет свои плюсы и минусы, заслуживающие отдельного внимания.

Получение дохода за счет покупки объектов недвижимости

Обладатель определенной суммы приобретает объект (дом, виллу, доходный дом, гостиницу и т. д.) на этапе строительства или сдачи в эксплуатацию, заключает договор покупки с застройщиком или владельцем в расчете на то, что с течением времени подорожает не только само здание, но и земля, на которой оно расположено.

Важно подчеркнуть, что ожидания инвестора могут не оправдаться по многим причинам:

изменилась конъюнктура рынка, появился новый, более популярный или престижный курорт;
период ожидания роста цен на недвижимость может быть значительным. Как показывают исследования, в среднем от покупки до последующей реализации проходит не менее 5 лет;
сложности прогнозирования ситуации на зарубежном рынке. На цену влияют и рыночные, и внерыночные факторы. Многие страны Европы на данный момент времени заняты решением вопросов с объявлением автономии или независимости отдельными областями или регионами. Ни о каком росте цен на недвижимость в такой ситуации речь не идет;
санкции и контрсанкции. Противостояние России и ряда зарубежных стран в политических вопросах привело к закрытию ряда перспективных рынков и регионов для наших соотечественников;
первоначальная цена приобретения оказалась завышенной. Собственник или риелтор воспользовался ситуацией и продал объект, не пользующийся спросом.

Возможных ситуаций очень много. До того, как принимать решение о покупке, необходимо тщательно изучить рынок, проконсультироваться не с одним, а несколькими агентами. Проверять спрос и предложение необходимо не только по российским изданиям, но и по внутренним для той страны, где планируется покупка. В целом же, вариант подходит тем, у кого есть значительная сумма оборотных средств и возможность в течение 5-ти и более лет ожидать прибыли.

В среднем, рост цен на недвижимость не превышает 3-5% в год. С учетом всех издержек, налогов, затрат на перелеты, обслуживание объекта эту сумму сложно считать заслуживающей внимания. Максимальный рост за последние годы не превышает 7%.

Если вы планируете приобрести несколько домов или вилл с целью дальнейшей перепродажи, обратите внимание на следующие варианты:

Здание или квартира покупается на стадии котлована или заливки фундамента. Как показывает опыт, разница со стоимостью полностью готового к эксплуатации объекта составляет до 20% и более. Увеличиваются и риски. Застройщик может не вовремя завершить работы, обанкротиться. Может измениться и политическая ситуация в стране, престиж региона. Да и качество выполненной работы может оказаться ниже декларируемого в договоре.

Чтобы свести риски к минимуму, придется проделать тщательную подготовительную работу, проверить репутацию застройщика, наличие сданных объектов, соответствие его документации местному законодательству;

Приобретение недвижимости, находящейся в залоге у банков или иных кредиторов. Финансовый кризис 2008-2014 годов в Греции, Испании и иных странах Европы стал причиной изъятия множества зданий у собственников в счет оплаты долгов. Если есть возможность и знание языков, то после изучения предложений от банковских структур, можно найти подходящий объект по относительно низкой стоимости.

Залоговая недвижимость всегда дешевле.

Получение дохода от сдачи недвижимости в аренду

Приобрести дом и несколько лет ждать, пока он вырастет в цене - большая роскошь. Все это время объект нужно обслуживать, поддерживать порядок, оплачивать налоги и коммунальные услуги. Результат - расходы растут, прибыль - в неясном будущем. Решить проблему отчасти поможет сдача недвижимости в аренду.

Как показывает статистика, не менее 75% всей приобретенной недвижимости куплена именно с этой целью. И большая часть россиян, пытаясь сэкономить, не желая тратить «лишнее», старается самостоятельно решать вопросы, связанные с поиском арендатора, сбором денег, уборкой, мелким и капитальным ремонтом.

По оценкам экспертов, специализированные агентства, занимающиеся подбором клиентов для сдаваемых в аренду квартир или частных домов, за свои услуги получают до 35% от прибыли. За эти деньги собственник получает:

проверку потенциального арендатора, его платежеспособности;
сбор денег с арендаторов;
оформление страховки, заключение договоров на оказание коммунальных услуг, оплату налогов и иных платежей;
проверку состояния объекта: мебели, бытовой техники, сантехники, стен, прилегающего земельного участка;
уборку территории, помещений, поддержание в надлежащем порядке бассейна, сада, клумб и т. д.

Если вы находитесь в другой стране, не знаете местного законодательства, языка и обычаев, то самостоятельно заниматься этими вопросами сложно, а порой и невозможно. Поэтому мнимая экономия на услугах профессионального управляющего оборачивается убытками. Недобросовестные арендаторы, воры и мошенники есть везде.

Важно учитывать, что для большей части европейских стран получение 3-5% от стоимости недвижимости в год в качестве арендной платы считается хорошим доходом. Окупаемость в течение 2-5 лет не рассматривается в принципе.

Риски при инвестировании в иностранную недвижимость

Не только российский рынок подвержен влиянию кризисов, постоянного изменения законодательства. И европейский, и азиатский, и американский рынки недвижимости имеют свои особенности, нюансы. Везде могут ожидать сложности и проблемы, не предвиденные обстоятельства и риски.

Среди наиболее значимых рисков можно выделить:

невнимательное отношение к дополнительным расходам: налогам, обязательным платежам, сборам. В большинстве стран действует налог на недвижимость или имущество, достигающий 40% и более. При реализации объекта придется заплатить налог на прибыль или подоходный. Так, во Франции собственник, продавший квартиру или частный дом, обязан 20% от полученной суммы уплатить в качестве налога;
экономическая ситуация в конкретной стране. Кризис 2008 года, начавшийся в США, наибольший урон принес европейским государствам: Греции, Италии, Испании. Некогда популярные курорты ощущают дефицит постояльцев. К тому же многие предпочитают снимать номера в крупных отелях, где есть все необходимое для комфортного отдыха. Для частной виллы необходимо нанимать прислугу, что влечет за собой дополнительные расходы;
политическая ситуация. Приток беженцев в Европу сделал этот регион не привлекательным для туристов. Не меньше проблем связано с усиливающимся стремлением отдельных регионов обрести независимость, в частности, в Испании. Результат: популярные города-курорты стали недоступны для иностранцев из-за акций протеста, всеобщих забастовок, ввода армейских подразделений.

Риски, связанные с удаленным проживанием от своей собственности

Собственник, находящийся в другой стране, в любой момент времени может столкнуться с невозможностью доступа к своему имуществу. Очень немногие регионы в мире могут «похвастаться» политической стабильностью, отсутствием военных конфликтов на своей территории или в ближайшем зарубежье. По независящим от инвестора обстоятельствам между государствами могут ухудшиться дипломатические отношения, вплоть до полного разрыва. Пользоваться своим домом в такой ситуации будет затруднительно.

Для значительной части стран Азии, Африки, Латинской Америки характерна внутренняя нестабильная политическая ситуация с частой сменой правительств, парламентов, руководителей. И часто новый период правления начинается с отмены постановлений и законов, принятых ранее. Не редки ситуации насильственного изъятия объектов недвижимости, необходимых «государству» или отдельной политической силе. Доказать в такой ситуации свое право собственности будет сложно или невозможно.

Риски, связанные с вложением в неликвидный объект

Нельзя полностью доверять риелтору, предлагающему тот или иной объект. Все нужно осматривать самостоятельно, предварительно тщательно изучив местную конъюнктуру и инфраструктуру. Вы можете поверить на слово, что вилла или гостиница находятся в первом ряду на побережье и выходят непосредственно на пляж. Это может оказаться действительно так, но море в этом месте непригодно для купания, или рядом расположена огромная автозаправка с постоянным шумом и гулом от машин.

От риелтора необходимо получить полные расчеты включающие данные:

о стоимости объекта, включая и строительные, и отделочные работы, сдачу объекта в эксплуатацию, подведение инженерных коммуникаций, приобретение мебели и бытовой техники;
о налогах, подлежащих оплате на всех этапах владения, в том числе, при продаже;
о предполагаемой прибыли с учетом сезонности спроса, расходах на содержание и обслуживание.

Только располагая всеми необходимыми данными, изучив репутацию застройщика или продавца, местные законы и требования, можно принимать решение о покупке объекта недвижимости. Важно помнить, что приобретение здания не равноценно походу в супермаркет за продуктами. Опротестовать сделку, доказать наличие мошеннических действий со стороны застройщика сложно, а порой и невозможно.

Преимущества инвестирования в недвижимость на Маврикии

Среди всех стран, активно привлекающих зарубежных инвесторов, особенно выделяется Маврикий - небольшой остров в Индийском океане к востоку от Мадагаскара. У него нет сухопутной границы ни с одной другой страной, не идут войны в 100 километрах от столицы. Климат мягкий, зима отсутствует, туристов можно принимать круглогодично. Страна активно стремится к сотрудничеству и способствует реализации на рынке объектов, удовлетворяющих самым строгим требованиям.

На этом преимущества инвестирования в недвижимость на Маврикии не заканчиваются. Для потенциального инвестора важны следующие:

Возможность приобретения недвижимости иностранными гражданами в собственность (freehold), что выгодно отличает Маврикий от большинства других островных государств и тропических курортов, где это сделать невозможно (как например, на Мальдивах, Сейшелах и т.д.);

Приобретение объектов на сумму от 500 тыс. долларов в автоматическом режиме дает возможность получить ВНЖ на острове не только самому инвестору, но и его близким родственникам (супругу и детям, не достигших 18-ти лет).

Нерезидент до получения ВНЖ имеет право заключать договора на приобретение любой недвижимости только с компаниями-застройщиками. Но в этом есть очень большие преимущества:

До сдачи в эксплуатацию специальная комиссия проверяет качество выполнения всех этапов: от приобретения стройматериалов до монтажа лампочек и плинтусов. Инвестор получает объект, полностью готовый к эксплуатации. Не приходится самостоятельно решать вопросы, связанные с заделкой трещин, окрашиванием стен или перепланировкой.

Более того, если в течение 10 лет с момента передачи объекта собственнику будут выявлены дефекты, недоделки, брак, застройщик обязан их устранить за свой счет. В России об этом приходится только мечтать;

Инвестор получает не только непосредственно здание, но, в случае приобретения жилой недвижимости по схеме IRS (Integrated Resort Scheme), то и всю необходимую инфраструктуру, включая зоны отдыха, поля для гольфа, пляжи, рестораны, автопарковки и причалы для яхт. И все это обязан обеспечить продавец.

Вы получаете необходимый комплект удобств для комфортного проживания.

Если нет возможности единовременно вложить 500 тыс. долларов и более в экономику Маврикия, можно ограничиться покупкой небольшого дома или виллы по программе Real Estate Scheme. Льгот с получением вида на жительство этот вариант не дает, но как только сумма инвестиций достигнет 500 тыс. долларов, ее собственник получает ВНЖ на острове.

В 2017 году правительство острова внесло коррективы в законодательную базу, касающуюся покупки недвижимости гражданами других государств. С этого момента иностранец имеет право приобрести виллу в рамках специального проекта PDS, или Property Development Scheme, предполагающего приоритетное развитие территории.

Задача PDS - вывод с рынка девелоперов, застройщиков, не соответствующих требованиям законодательства, замеченных в мошеннических действиях. Лицензии на ведение строительных работ подписываются только премьер-министром лично.

С этого момента на Маврикии не делается различий между собственниками дорогой недвижимости и владельцами небольших апартаментов или домов. При оформлении договора купли-продажи любого объекта собственник оплачивает только 5% от стоимости объекта в качестве регистрационного взноса. Важно: объекты, купленные по схемам IRS или RES под действие стандарта PDS не попадают.

Ранее собственник, использующий схему IRS, платил в бюджет 70 тыс. долларов США. Применение схемы RES предполагало оплату взноса в размере 25 тыс. долларов США.

Важно понимать, что на острове только в 2005 году было разрешено продавать недвижимость и землю иностранцам. Рынок еще не переполнен и не перегрет. Еще идет стадия освоения нового региона, и есть возможность за относительно небольшую сумму денег получить место в «раю» на земле. На Маврикии отсутствует тяжелая промышленность, нет гигантских свалок и соседей, испытывающих тяжелое вооружение. Здесь все создано только для безмятежного отдыха и созерцания мира.

В какие страны не стоит инвестировать в 2018 году

Если у вас есть определенный капитал и вы твердо решили потратить его на покупку недвижимости за границей, прочитайте несколько рекомендаций о том, где точно не стоит читать объявления о продаже того или иного объекта:

Берлин, Германия

Здесь не принято и не модно иметь свое жилье. Практически все живут в арендованном. В качестве плюса многие называют немецкую педантичность и компетентность управляющих компаний. И многие полагают, что этого достаточно для инвестирования в недвижимость именно здесь, в географическом и политическом центре Европы.

Но необходимо учитывать следующее. Берлин относительно недавно стал частью ФРГ. Здесь идет выравнивание рынка с более дорогими Мюнхеном или Франкфуртом-на-Майне. Как только выравнивание ставок произойдет, можно ожидать спад деловой активности. И инвесторы получат не активный рост строительного рынка, а привычную стагнацию.

Важно учитывать и то, что в Германии очень высоки расходы на коммунальные услуги, обслуживание зданий и сооружений, комиссионные посредникам и риелторам (до 10% от стоимости);

Дубай, ОАЭ

Здесь основной риск - политическая нестабильность региона. Страны арабского востока постоянно конфликтуют между собой, например, Иран и Саудовская Аравия. Да и с внешним миром отношения сложно назвать благоприятными из-за подозрений в финансировании терроризма.

Для туристов важно и то, что даже приезжие обязаны придерживаться здесь законов ислама, что значительно ограничивает возможности для отдыха, предоставляемые, например, в Турции или Египте. Для жителей России не меньшее значение имеет и удаленность страны. Самолеты летают только из столицы. На то, чтобы просто добраться до своего дома, может уйти не один день.

Катар и Кувейт, постоянно страдающие от всех войн и переделов собственности в регионе, любыми способами стараются составить конкуренцию более развитым Дубаю и ОАЭ. В Катаре в 2022 году будет проходить ЧМ по футболу. Можно ожидать, что туристы проявят вполне естественный интерес к этому государству и сменят свои приоритеты в выборе места для отдыха;

Юго-Восточная Азия (Вьетнам, Тайланд)

Зарубежные инвесторы здесь не имеют никаких привилегий при получении визы, ПМЖ или гражданства. Рынок переполнен, туристов много, но еще больше предложений.

Влияет и удаленность региона от значительной части традиционных туристических маршрутов, и удорожание туров после девальвации рубля, и близость к Северной Корее с ее амбициями на получение и использование ядерного оружия;

Европа (Испания, Каталония, Кипр и т. д.)

Инвестор попадает в непосредственную зависимость от интереса туристов к данному региону. При этом желания и приоритеты массы отдыхающих очень непоследовательны и непредсказуемы. Не меньшее значение имеет и ситуация в Европе, разногласия между членами ЕС в вопросах миграции, возможный отказ от Шенгенской визы и зоны, введение квот на размещение беженцев из Африки и Азии.

Усиливаются и тенденции на отделение ряда регионов от метрополии, что не добавляет политической стабильности. Туристы оказываются отрезанными от традиционно привлекательных городов (Барселона). Если же говорить о Средиземноморском побережье, то стоимость недвижимости здесь такова, что об окупаемости можно только мечтать. К тому же территории, привлекательные для инвестиций, давно поделены, принадлежат поколениям княжеских фамилий и родовитых семей. Случайному покупателю предложат то, что десятилетиями не вызывает интереса у местного населения.

Итоги, выводы

Инвестирование в зарубежную недвижимость - не способ получения прибыли здесь и сейчас. Проект окупится не ранее чем через годы и десятилетия. Если же есть свободный миллион долларов и очень хочется купить «домик» на берегу моря, учитывайте следующее:

политическую ситуацию в стране и регионе, наличие добрососедских отношений с Россией, отсутствие разногласий в краткосрочной и долгосрочной перспективах. Будет очень неприятно, если в угоду каким-либо политическим амбициям руководство страны размещения запретит въезд россиянам на свою территорию, всем или выборочно;
явные и скрытые налоги, сборы, комиссии. К поиску объекта необходимо привлекать местного юриста или риелтора, но с предварительной проверкой его репутации. Если объект ранее сдавался в аренду, попробуйте выяснить, почему продается, какая прибыль или убыток получена прежним владельцем и по какой причине;
не подписывайте договора купли-продажи, пока лично не увидите отель, виллу или свой будущий дом. Не довольствуйтесь фотографиями и уверениями, что все хорошо, что «год назад» это было самое престижное место отдыха на всем побережье;
выбирайте тот дом, в котором бы вы хотели жить самостоятельно. Учитывайте наличие инфраструктурных объектов, и не только развлекательных. Если вокруг только рестораны и поля для гольфа, но нет ни одного магазина или медицинского учреждения, если до ближайшего населенного пункта - более часа на автомобиле, откажитесь от покупки. Уединение приятно первые несколько дней. Потом придется решать элементарные бытовые вопросы, что не всегда легко.

Выбирайте тщательно, взвешивая все «за» и «против». Инвестируйте с умом. И тогда вы не только будете наслаждаться отдыхом на лучших побережьях мира, но и получите ощутимую прибыль от своей собственности.

Исследования, проведённые Tranio в 2015 и 2016 годах, показали: всё меньше покупателей приобретают недвижимость за рубежом у моря для себя и всё больше инвестируют в доходные объекты. Если в 2015 году о заметной доле инвесторов среди клиентов говорили 71 % опрошенных игроков рынка, то в 2016-м - 85 % респондентов. Доля тех, кто считает, что инвесторы - одна из основных категорий на рынке, выросла с 17 до 26 %.

Всё больше людей понимают, что недвижимость - не роскошь, а источник дохода. Расчёты Tranio показали: сдавая заграничное жильё в аренду, можно покрыть все расходы на содержание и заработать. Например, в Барселоне квартира стоимостью 500 тыс. евро может приносить до 18 тыс. евро в год за вычетом коммунальных услуг, комиссии управляющей компании и налогов. Если бы этот объект не сдавался в аренду, то собственник ежегодно тратил бы на содержание около 10 тыс. евро и ничего не зарабатывал.

Инвестиции в недвижимость за границей как средство получения дохода

При инвестициях в зарубежную недвижимость важно учитывать баланс рисков и доходности.

Риск - это вероятность потерь в результате каких-либо изменений. Чем больше шанс того, что произойдет некое негативное событие, тем больше риск и тем больше доходность, поскольку так инвесторы компенсируют потенциальные потери.

Под доходностью может подразумеваться абсолютный годовой доход, денежный поток, операционная прибыль, ставка капитализации, рост стоимости, cash-on-cash ROI и IRR. Важно понять, о каком типе доходности ведёт речь продавец. Например, как иллюстрирует пример ниже, IRR может составить 9 %, в то время как ставка капитализации равна 5,5 %.

Данные для примера

Типы доходности

Тип доходности	Определение и метод расчёта	Пример
Абсолютный годовой доход	То, сколько приносит аренда недвижимости в год до вычета операционных затрат, выплат по ипотеке и налогов	В приведённом примере объект стоимостью 10 млн евро генерирует абсолютный годовой доход в размере 650 тыс. евро
Чистая операционная прибыль	Абсолютный годовой доход с вычетом операционных затрат	Если недвижимость приносит 650 тыс. евро в год, а операционные затраты составляют 100 тыс. евро в год, то чистая операционная прибыль будет равна 550 тыс. евро
Чистый денежный поток	Годовая прибыль с учётом операционных затрат и выплат по ипотеке, до уплаты налогов	В приведённом примере чистый денежный поток равен 300 тыс. евро в год (650 тыс. (арендный доход) - 100 тыс. (операционные затраты) - 250 тыс. (выплаты по ипотеке))
Ставка капитализации (cap rate)	Отношение чистой операционной прибыли к стоимости объекта	Если чистая операционная прибыль составляет 550 тыс. евро в год, а недвижимость стоит 10 млн евро, то ставка капитализации - 5,5 % годовых
Рост стоимости	Показывает, на сколько процентов в год (по прогнозу) будет расти цена на недвижимость	В приведённом примере рост стоимости составляет 2 % в год
Cash-on-cash ROI (Return on Investment, коэффициент прибыльности инвестированного капитала)	Этот показатель равен годовому чистому денежному потоку, делённому на вложенные средства	В приведённом примере cash-on-cash ROI составит 6 % годовых (300 тыс. (чистый денежный поток) / 5 млн (вложенные средства))
IRR (Internal Rate of Return)	Рассчитывается на основании показателей всех денежных потоков за весь период проекта	Если объект из примера выше в течение 10 лет генерирует денежный поток 300 тыс. евро, а потом инвестор продаёт его за 12 млн евро, то IRR составит 9 % годовых

Низкорискованные активы на западных рынках продаются с начальной арендной доходностью от 3 до 7 %. Покупать объекты с начальной доходностью более 7 % невыгодно: в таких проектах высока вероятность, что на горизонте 5–10 лет реализуется риск, затраты на устранение которого будут выше, чем премия за риск на входе. К тому же, рынки с низким уровнем рисков и доходности (обычно это центры и престижные районы крупных городов) дорожают быстрее, чем те, что характеризуются высокой начальной доходностью и высокими рисками.

Оптимальная доходность зависит и от срока инвестиций. Чем меньше срок, тем бóльшую начальную доходность стоит ожидать в диапазоне 3–7 % . Например, без учёта кредита при 20-летнем сроке инвестирования наибольшая совокупная доходность (с учётом роста капитализации) достигается при начальной доходности 3,8 - 5,8 % ; а если срок инвестирования - 10 лет, то оптимальная начальная доходность - 4,5 - 6,5 % .

Доходность можно увеличить за счёт кредита. Например, при покупке инвестиционной недвижимости в Германии можно получить ипотеку в размере 50 % от стоимости объекта под 1,9 - 2,5 % годовых. При арендной доходности 6,5 % доходность на вложенный капитал с учётом кредита может достигать 8–9 % .

Заграничная ипотека выгодна и тем, что с её помощью можно уменьшить налог на недвижимость за рубежом: из налогооблагаемой базы вычитаются проценты по ипотеке. При этом взять кредит за рубежом для покупки жилья в России нельзя: объект должен находиться в той же стране, что и банк-кредитор.

Где и какую зарубежную недвижимость сейчас выгоднее покупать в Европе

Мы рекомендуем рассматривать инвестиции в заграничные объекты при бюджете от 100–200 тыс. евро. Недорогая недвижимость за рубежом, как правило, имеет низкую ликвидность и высокие риски. Независимо от бюджета, 50–60 % от стоимости объекта обычно можно взять в кредит, так что инвестировать в доходную недвижимость можно и при 50–100 тыс. евро собственных средств.

В сегменте от 100–200 тыс. до 2,5 млн евро мы рекомендуем покупать жилые апартаменты. Среди их преимуществ - высокая ликвидность и стабильный спрос. Доходность - 2–3 % при долгосрочной аренде и 5–7 % при краткосрочной.

При бюджете свыше 2,5 млн евро можно ориентироваться на коммерческие объекты. Доходность - 3–5 % для доходных домов, 3–4 % для уличных магазинов и 5–6 % для супермаркетов. Дома престарелых, торговые центры и гостиницы подходят инвесторам с бюджетом от 10 млн евро.

Типы объектов	Доходность, % годовых	Срок договора аренды	Преимущества	Недостатки
От 300 тыс. евро
Квартиры (краткосрочная аренда)	5–7	От 1 суток	Высокая ликвидность; по сравнению с долгосрочной арендой - выше доходность и нет проблем с выселением жильцов; больше потенциал роста арендных ставок	Риски менеджмента и простоев; по сравнению с долгосрочной арендой - более быстрый износ
Квартиры (долгосрочная аренда)	2–3	От 1 года	Высокая ликвидность; высокий спрос со стороны арендаторов, стабильный даже во время кризиса	Риски менеджмента и простоев; проблемы с выселением жильцов
Студенческое жильё	4–6	От 6 месяцев	Высокий спрос со стороны арендаторов	По сравнению с квартирами - ниже ликвидность, сложно перепрофилировать
От 2,5 млн евро
Доходные дома	3–5	От 1 года		Низкая доходность, много арендаторов, проблемы с выселением, нужна управляющая компания
Уличные магазины	3–4	3–10 лет	Высокая ликвидность, потенциал роста капитализации	Низкая доходность
Супермаркеты	5–6,5	12–15 лет	Высокая доходность, продолжительные контракты	Чем ближе срок окончания договора, тем ниже ликвидность
От 10 млн евро
Дома престарелых	5–6,5	20–25 лет	Рост количества пенсионеров, продолжительные контракты	Сложно перепрофилировать
Торговые центры	4–6	5–15 лет	Высокая доходность	Риски менеджмента при большом количестве арендаторов
Гостиницы	4–6	10–20 лет	Высокая доходность	Сложно перепрофилировать

Консервативным инвесторам, желающим сохранить капитал, мы советуем вкладывать средства в микроапартаменты - сдающиеся в аренду меблированные квартиры площадью до 30 м². Минимальный бюджет для приобретения такого жилья - 100 тыс. евро. При покупке в кредит достаточно 50 тыс. евро. «Такие инвестиции выгодны тем, что нет рисков, связанных с трудностью выселения съёмщиков, как при долгосрочной или бессрочной аренде: микроапартаменты обычно сдаются в среднесрочную аренду на 3–6 месяцев. И доходность выше (4 %), чем в среднем при долгосрочной аренде (2–3 %) . Покупать недвижимость этого типа лучше в Германии, где хорошо развит рынок аренды и строительство такого жилья поддерживается государством»,- говорит управляющий партнёр Tranio Георгий Качмазов.

Тем, кто намерен не просто сохранить капитал, но заработать, рекомендуем вкладывать средства в проекты редевелопмента. Суть этой стратегии: купить объект на восстанавливающемся рынке, провести ремонт и через 1–2 года продать с прибылью. Доходность таких проектов - 12–15 % годовых на вложенный капитал. Эту стратегию выгоднее всего реализовывать в Барселоне. Недвижимость в этом городе с пикового уровня 2007 года до периода дна 2013-го подешевела на 40 %. С 2013 года цены повышаются, но ещё имеют потенциал роста: земли под строительство в городе не хватает, испанская экономика растёт, безработица сокращается, и ставки по ипотеке снижаются.

Инвестиционная недвижимость за рубежом: перспективы развития рынка

В 2017–2018 годах на европейских рынках не ожидается больших изменений. Скорее всего, ставки по ипотеке останутся низкими, и интерес со стороны местных и зарубежных покупателей - высоким. Всё больше инвесторов будут интересоваться проектами редевелопмента и строительства для последующей сдачи в аренду. В Великобритании повышение гербового сбора при покупке арендных объектов может отпугнуть мелких инвесторов, но вряд ли отразится на портфельных сделках.

Что касается американского рынка, то он, по мнению эксперта Tranio Томаса Эспи, обречён на успех. «Доллар дорожает, и доходность растёт. Недвижимость США предлагает отличные возможности для защиты капитала от обесценивания. Самые интересные рынки расположены на Юго-Востоке и Среднем Западе. К ним относятся, например, Атланта, Тампа, Чикаго и Питтсбург».