Контакты
Главная / Финансирование бизнеса

Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору соцнайма. Члены семьи собственника (нанимателя) жилого помещения

1. Комментируемая статья определяет права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма.

В соответствии с ч. 1 наниматель имеет право вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц; сдавать жилое помещение в поднаем; разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов; осуществлять обмен или замену жилого помещения (см. комментарии к ст. 70, 72, 76, 80, 81).

Согласно п. 5 ч. 1 комментируемой статьи наниматель вправе требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, участия наймодателя в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг надлежащего качества. Указанные позиции (ремонт, содержание общего имущества дома, предоставление коммунальных услуг) предусматриваются ст. 65 ЖК РФ в качестве обязанностей наймодателя, а их невыполнение влечет за собой ответственность, предусмотренную ст. 66 (см. комментарий к ней).

2. Перечень прав, обозначенных в ч. 1 ст. 67, не является закрытым; ч. 2 этой статьи предусмотрено наличие у нанимателя иных прав, определенных ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма.

Так, согласно ст. 66 ЖК РФ наниматель вправе потребовать уменьшения платы за пользование жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме и т.п., если наймодатель не исполняет своих обязанностей; ст. 71 ЖК РФ предусматривает сохранение прав (а также обязанностей) по договору социального найма при временном отсутствии нанимателя и членов его семьи; ст. 159 ЖК РФ устанавливает право получать субсидию на оплату жилья и коммунальных услуг; ч. 2 ст. 83 ЖК РФ дает нанимателю право (с согласия членов семьи) в любое время расторгнуть договор социального найма.

3. Обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма изложены в ч. 3 комментируемой статьи. В соответствии с ней наниматель обязан:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ (п. 1 ч. 3).

Жилые помещения предназначены для проживания, и поэтому в них нельзя размещать промышленные производства (ч. 3 ст. 17 ЖК РФ). Правда, наряду с проживанием (прямое назначение жилья) закон допускает определенную предпринимательскую и профессиональную деятельность (писательскую, научную и др.). Запрещать такую деятельность в жилых помещениях было бы неоправданным ограничением прав граждан (см. ч. 2 ст. 17).

Жилищный кодекс РФ допускает использование жилья в указанных выше целях, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также не идет вразрез с требованиями, которым должно отвечать жилое помещение. Основные требования при осуществлении предпринимательской деятельности (помимо соблюдения интересов соседей) - соблюдение: правил пользования жилым помещением; порядка пользования инженерными сетями и оборудованием; стандартов, применяемых к уровню шума; требований пожарной безопасности; санитарно-гигиенических, экологических и иных требований (ч. 2 и 4 ст. 17 ЖК РФ);

2) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; обеспечивать его сохранность; проводить текущий ремонт. В этой связи законодательство возлагает на граждан - пользователей жилыми помещениями обязанности: бережно относиться к занимаемому жилому помещению; использовать жилье в соответствии с его назначением, т.е. для удовлетворения своих жилищных потребностей;

3) своевременно оплачивать жилье и коммунальные услуги. Эта обязанность возникает с момента заключения договора социального найма (п. 1 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ).

Плата за жилье включает (ст. 154 ЖК РФ):

плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

Жилое помещение и коммунальные услуги оплачиваются ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 155 ЖК РФ);

4) информировать наймодателя (в установленные договором сроки) об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма. Например, сообщать о смерти или рождении членов своей семьи, о выезде одного из них куда-либо на постоянное место жительства. Согласно ч. 3 ст. 60 ЖК РФ изменение указанных оснований и условий не влечет расторжения договора. В данном случае возможно обращение к ст. 156 ЖК РФ. Частью 9 этой статьи установлено, что малоимущие граждане освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (плата за наем). Таким образом, при определенных изменениях таких оснований правомерно взимание такой платы.

4. Практически в полном объеме обязанности нанимателя содержатся в Правилах пользования жилыми помещениями.

Согласно п. 10 Правил наниматель обязан:

а) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом РФ;

б) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей;

в) обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к его порче;

г) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования, а также соблюдать требования п. 6 названных Правил;

В жизни могут складываться различные ситуации, в которых вы не знаете как себя повести, как правильно отреагировать на какие-то претензии или требования хозяина . Мы рассмотрим несколько законов, которые вам помогут разобраться в ситуации и чувствовать себя уверенно. Мы не приводим сами формулировки статей, указывая только номер статьи ГК РФ. Давайте разберем некоторые тонкости при в соответствии с буквой закона. Зная свои права, вы сможете избежать многих неприятных для обеих сторон ситуаций, заключая договор найма жилья .

Итак, разберем некоторые законы с небольшими пояснениями:

Статья 671 ГК РФ Договор найма жилого помещения

Когда вы снимаете квартиру или сдаете ее в наем, то необходимо заключить . Договор найма жилья заключается в письменном виде (ст. 674 ГК РФ ). Не пренебрегайте составлением и подписанием этого документа, даже, если это ваши знакомые, родственники, друзья или просто хорошие люди, поскольку именно он (договор) будет в будущем при любых обстоятельствах гарантом вашей безопасности. В договоре указывается, что одна сторона (наниматель) за проживание другой стороне (наймодателю) вносит плату за проживание в квартире, наймодатель в свою очередь предоставляет нанимателю квартиру для проживания (ст. 671 ГК РФ ). Главные слова в данном договоре: договор и оплата.

Статья 673 (вторая часть статьи) ГК РФ Объект договора найма жилого помещения

Не все квартиросъемщики знают о том, что в соответствии со статьей 673 ГК РФ , если вы снимаете жилье, заключив долгосрочный договор (не более 5 лет и не менее года - краткосрочныйдоговор найма жилья), то можете пользоваться, к примеру, подвалом, как если бы были владельцем жилья. Как раз на это указывает данная часть статьи.

Статья 675 ГК РФ Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение

К примеру, владелец квартиры, которую вы снимаете, решил продать ее и срочно вас выселяет. Что делать? Вы собираете вещи, чтобы искать другое жилье? Не торопитесь выполнять требования хозяина, так как, как ни странно, закон в данном случае на вашей стороне! Вы совершенно спокойно можете продолжать жить в этой квартире: вы за нее платите и имеете полное право в эту квартиру никого не пускать (это касается и долгосрочного договора, и краткосрочного). Вы можете, например, договориться о снижении цены на жилье, аргументировав это тем, что визиты людей с осмотром квартиры мешают вам, отнимают ваше время. Если владелец квартиры принял решение продать ее, то вас и ваших прав это никоим образом не должно касаться (напомним, что при вы должны были в обязательном порядке заключить договор найма жилого помещения, которое вы снимаете, так как это будет единственным гарантом ваших прав). При наличии такого договора вы законно проживаете на территории этой самой квартиры. Нарушение закона будет со стороны владельца жилья, который предъявляет вам требования съехать. Кстати, он же (собственник) должен взять расходы на себя, связанные с вашим поиском нового жилья и переездом на другую квартиру, а не наоборот.

А, если все-таки хозяин поменялся? Вы можете жить в этой квартире как и раньше, так как договор, заключенный с предыдущим владельцем, действует и с новым хозяином.

Статья 677 ГК РФ Наниматель и постоянно проживающие с ним вместе граждане

Заключая договор с наймодателем (имеется в виду долгосрочный договор сроком не более 5 лет), необходимо указать проживающих с вами лиц, это правило не применяется при заключении краткосрочного договора (менее года, п.2 ст. 683 ГК РФ ). Если письменно это не зафиксировано, то вы должны с наймодателем обговорить подобный факт в устной форме. Лица, проживающие с вами, как с нанимателем, имеют такие же права по пользованию квартирой, домом или их частью, как и вы. Как наниматель вы будете нести ответственность за тех, кто с вами живет, в случает нарушения условия договора найма жилья. Лучше конечно же (это позволяет закон), если живущие с вами друзья, родственники и т.д., заключат с наймодателем договор о том, что они вместе с вами несут ответственность за съемное жилье.

Статья 680 ГК РФ Временные жильцы

Вы (в данном случае мы вас рассматриваем как нанимателя) и все, кто с вами проживает в съемной квартире, доме или его части с вашего согласия или заранее предупредив об этом наймодателя, можете разрешить безвомездно проживать с вами временным жильцам, но ответственность за их действия несете полностью вы, как наниматель (это только в случае долгосрочного договора). Временные жильцы самостоятельно распоряжаться жильем не могут. Хозяин жилища может и запретить временным жильцам поселяться в его квартире или доме, если общая площадь жилья на одного человека не соответствует нормам, прописанным в законе. А срок, в течение которого временные жильцы могут у вас поселиться, не должен превышать 6 месяцев.

Статья 681 ГК РФ Ремонт сданного внаем жилого помещения


Эта статья говорит нам о том, что текущий ремонт квартиры, дома или его части (то есть место, где вы живете)- есть ваша обязанность как нанимателя, если какие-то другие условия не были указаны в договоре найма жилого помещения. А вот капитальный ремонт снимаемого вами жилья — это обязанность наймодателя, опять же, если обратное не прописано в вашем договоре. А если вы, к примеру, вдруг захотите сделать перепланировку того самого места, где живете, то умерьте пыл, это только с согласия хозяина. Однако можно претендовать на возмещение стоимости произведенных работ (неотделимые улучшения) от наймодателя в случае, если договор найма был расторгнут досрочно, а улучшения производились с согласия наймодателя (п.2 ст.623 ГК РФ ), однако договором может быть предусмотрен иной порядок.

Статья 683 ГК РФ Срок в договоре найма жилого помещения



Заключить договор найма жилого помещения можно сроком на 5 лет, не больше. Но, если вы в договоре не указали точный срок, то он считается заключенным на 5 лет.

Если у вас краткосрочный договор (до года), то вы не можете, к примеру, разрешить друзьям пожить у вас какое-то время в качестве временных жильцов.

Статья 684 ГК РФ Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок


Если вы снимаете на долгосрочной основе квартиру (мы помним, что это делается максимум на 5 лет), у вас есть право на заключение договора найма жилого помещения (аренда квартиры) на новый срок. Причем наймодатель должен за 3 месяца до окончания срока действия предыдущего договора предложить вам как нанимателю заключить новый договор (аренды квартиры) найма жилья на тех же условиях или новых.

Интересный факт и не один. Читаем внимательно:

1. если хозяин квартиры не выполнил своей обязанности, а вы, в свою очередь, не отказались от продления договора, то можете считать, что ваш договор продлен опять же на 5 лет и на тех же условиях;

2. если хозяин отказался от продления договора, мотивировав это тем, что не собирается больше сдавать квартиру внаем, но в течение года это сделал, вы вправе требовать признания вашего договора недействительным и обратиться к нему за возмещением убытков, которые вы претерпели из-за отказа хозяина жилья возобновить с вами договор.

Статья 687 ГК РФ Расторжение договора найма жилого помещения



"свобода договора" стороны могут заключить смешанный договор, в котором содержатся элементы различных договоров. А п.4 вышеуказанной статьи предполагает, что условия договора определяются по усмотрению сторон.


На страницах нашего сайта мы приводим форму краткосрочного договора найма жилого помещения со всеми основополагающими правами нанимателя, которые предусмотрены при заключении долгосрочных договоров. Этот документ собрал в себе только лучшее из юридической практики в области коммерческого найма жилья .



Большинство из нас поддались влиянию волны всеобщей приватизации и силе общественного мнения и не задумываясь провели приватизацию жилья. Дело было в прошлом веке и времени подумать над тем, какие преимущества автоматически получают собственников жилья, как бы не было. Подавали документы и оформляли. Чего тут рассуждать? Ведь в понимании многих собственник - это владелец чего-то своего. Так то оно так. Но далеко не все из тех, кто получил документы о регистрации договора приватизации и прав собственности до конца осознали, что их права не безграничны, как у полных собственников, безраздельно владеющих имуществом. Судите сами. Если вспомнить, что типовое строительство - это форма многоэтажного строительства, то большинство собственников проживает именно в таких многоквартирных домах. Следовательно, имея подтвержденное право на квартиру или комнату в доме, вы можете распоряжаться только ею, а не всем домом. Очевидный вывод, не правда ли? О других преимуществах поговорим несколько позже.
Но остались и такие граждане, которые до сих пор пребывают в замешательстве и не определились, проводить приватизацию или не стоит? Что это даст, кроме внушительных первоначальных затрат на собственно проведение (оформление) приватизации жилья?
Давайте рассмотрим, в чем отличие между собственником и нанимателем жилья и ответ на поистине королевский вопрос "быть или не быть приватизации жилья в многоквартирном доме?" сложится у вас сам собой.
Итак, возможно два пути нашего микро исследования. Вы - добросовестный человек, своевременно оплачивающий все коммунальные и жилищные платежи и вы - должник по ряду обстоятельств, о которых мы не будет подробно говорить в этой статье. Сразу скажем, что даже если вы относите себя ко второй категории граждан и окончательно созрели подать документы на приватизацию, то вам придется перейти в первую категорию, то есть погасить все задолженности. В противном случае, можете забыть о своей мечте - получить право собственности на занимаемое жилье. Ни одна государственная структура не даст согласия на проведение сделки.
Так вот. Теперь по сути. Если провести беглый анализ Жилищного и Земельного Кодексов Российской Федерации, то сравнительное рассмотрение собственников и тех, кто таковыми не является, будет выглядеть следующим образом.
Начнем с того, о чем знают или догадывается большинство, а именно о проведении сделок с имуществом. Собственник, в отличие от нанимателя может беспрепятственно (вопрос об отсутствии задолженностей, по понятным причинам, опускаем, их быть не должно в принципе) продать всю квартиру или ее часть, равно как и обменять на более выгодных условиях на меньшую или большую в зависимости от потребностей, а также подарить, завещать или оставить в качестве залога. Естественно, что никто из нанимателей никаких из вышеперечисленных действий сделать не сможет. Во- вторых. Даже если вы не относите себя к общественно и политически активной категории населения и не любите выступать на разного рода собраниях, вы, как собственник, входящий в состав товарищества собственников жилья (ТСЖ), вправе голосовать на Собрании собственников и тем самым принимать участие в управлении собственным имуществом. В понятие "управление" входит выбор или смена управляющей компании, осуществляющей контроль над техническим состоянием дома, своевременный и аварийный ремонт коммуникаций и сооружений объектов общего пользования (чердачных и подвальных помещений, подъездов, коридоров, лестничных маршей и придомовой территории). Таким образом, вы сами можете повлиять на общее улучшение качества обслуживания дома и проживания в нем. Сделать дом красивым и ухоженным - общая забота. К сожалению, пока об этом мало кто всерьез задумывается и игнорирует посещение общих собраний, считая это орган управления не действенным. А между тем, именно от голосов владельцев квартир и зависит качество жизни в доме. Оставим это на совести собственников. Третий момент. Он напрямую связан с вопросами собственности. Привычная процедура прописывания или выписывания кого-то из родственников. Имея право собственности на жилплощадь, вы сам определяете, хватит всем родственникам места в квартире или будет тесновато. А вот нанимателям могут отказать в прописывании еще одного члена семьи (если речь не идет о несовершеннолетних детях). Решение наймодателя (а это, как правило, муниципалиеты) будет правомочным и основано на части первой статьи частью 70 Жилищного Кодекса РФ. Нанимателям будут говорить о таком понятии, как "учетная норма". По закону, она не должна быть ниже установленного уровня в расчете на одного проживающего. Кстати сказать, нанимателям могут запретить и такую привычную операцию с недвижимостью, как обмен. Любой из шести пунктов статьи 73 ЖК РФ может стать решающим для процедуры запрета. Еще одна неприятность может ожидать недобросовестных нанимателей жилой площади. Муниципалитеты, выступающие в качестве законных собственников квадратных метров, могут в любой момент и не зависимо от вашего желания лишить вас права занимать эти самые квадратные метры и причем без предоставления жилья меньшей площади или какого-либо жилья вообще. Естественно, это будет сделано на основании решения суда, который в свою очередь станет руководствоваться статьями 83 и 91 ЖК РФ. Чтобы не доводить до таких крайних мер, наниматель обязан строго выполнять правила использования и эксплуатации жилой площади. А именно: использовать по назначению, т.е. для жилых, а не коммерческих целей, своевременно оплачивать коммунальные и жилищные платежи, не нарушать правила общего существования, общежития (не конфликтовать с соседями, уважать и не ущемлять права друг друга) и следить за состояние жилья (попросту делать ремонт). Что касаемо собственников жилья, то здесь ситуация несколько другая. Их тоже могут лишить права собственности и выселить, но сделать это намного сложнее. Чтобы обезопасить себя от таких казусов, проверяйте документы в момент оформления купли- продажи или приватизации и не приобретайте объекты государственного и муниципального назначения (границу, оборонные и производственные учреждения, участки трасс и космических плацдармов).
Что же хорошего в положении нанимателя можно найти? Только, что он не должен оплачивать капитальный ремонт самого многоквартирного дома и объектов общего пользования, поскольку их содержание возложено на основного собственника, как было сказано выше, на муниципальные органы. И не налог, не его размер и сроки уплаты на недвижимое имущество нанимателя беспокоить также не будет. Если учесть, что окончательного решения о величине налога еще не принято, то и судить о его обременительности пока нельзя.
Как видим, прав и гарантий у собственников значительно больше. А собственное благополучие и спокойствие стоит того, чтобы за него платить. Как считаете? Выводы делать только Вам....

Договор социального найма жилья подразумевает, что дом или квартиру можно арендовать у государства. Причем этот процесс прописан в Жилищном Кодексе РФ в разы подробнее, чем в любом договоре аренды - ему посвящена аж целая глава. Цены, что приятно, в десятки раз ниже, чем на рынке частной аренды. Правда, есть несколько закавык: социальный наем - это не для всех.

Рисунок: Полина Васильева

Кто имеет право на соцнаем

Первое и самое главное препятствие - на право арендовать муниципальное жилье могут претендовать далеко не все. Основанием для заключения договора социального найма является, конечно же, потребность гражданина в жилье. Но чтобы встать в длиннющую очередь на муниципальную квартиру, гражданину РФ необходимо соответствовать определенным критериям, перечисленным в ст. 49 и 51 ЖК РФ .

1) У нанимателя или его членов семьи не должно быть ни подходящего для проживания собственного помещения, ни помещения, уже предоставленного по договору соцнайма.

2) Если же собственное жилье все же имеется, то его площадь на одного члена семьи должна быть ниже учетной нормы . В Москве такая норма составляет 10 м2 на человека в отдельной квартире и 15 м2 в коммуналке.

3) Право на соцнаем имеют граждане РФ, проживающие в помещениях, не отвечающих установленным требованиям, т.е. в ветхих или разрушающихся домах .

4) Государство может сдать квартиру, если один из членов семьи болен настолько тяжелым заболеванием , что проживание с ним невозможно, но другого жилья у семьи нет. Перечень болезней указан в п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ , который ссылается на приказ Министерства здравоохранения Российской Федерации от 29 ноября 2012 г. N 987н.

5) Внеочередное право на аренду жилья имеют дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, а также граждане, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний (тот же п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ).

Казалось бы, арендовать государственную квартиру в Москве по такой схеме легко - приехал в столицу, купил квартиру в ветхом доме, отправил документы в Департамент жилищной политики и жилого фонда Москвы с просьбой выделить нормальное муниципальное жилье - и жди, когда предоставят новую квартиру. А вот нет: для таких хитрых есть специальное распоряжение, в котором указано, что недостаточно быть просто малоимущим, надо проживать в Москве не менее 10 (!) лет и не ухудшать жилищные условия как минимум в течение 5 последних лет.

Как дают жилье

Поскольку за таким жильем всегда выстраивается длинная очередь, муниципальные власти вынуждены ежегодно формировать планы по обеспечению и порядок очередности малоимущих. В течение года потенциальному нанимателю, чья очередь подошла, предлагается три варианта муниципального жилья (квартиры или дома), которая соответствует всем требованиям законодательства - площади, качеству и т.д.

Если очередник отказывается от этих вариантов, то его вычеркивают из плана по обеспечению жильем на текущий год и вносят в список на следующий год. В следующем году ему будет предложено уже два варианта, а если он и от них откажется, то власти в праве рассмотреть его исключение из очереди.

Особенности соцнайма

Главная особенность социального найма жилья состоит в том, что такой договор - бессрочный (п. 2 ст. 60 ЖК РФ), причем изменение оснований или условий на предоставление муниципального жилья не может в будущем стать основанием для выселения.

Договор заключается только письменно. Его форма была утверждена еще в 2005 г. Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. №315 (раньше таким документом являлся ордер на квартиру).

У социального жилья нет другого собственника, кроме государства, поэтому наниматель и его члены семьи будут иметь одинаковые права и обязанности (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ). Членами семьи признаются супруг, дети и родители нанимателя, а также другие родственники, которые были вселены нанимателем в качестве членов семьи. Иными словами, если сам наниматель (и члены его семьи) написали заявление в муниципалитет о необходимости подселения еще пары родственников, а чиновники это утвердили, то независимо от степени родства новые жильцы признаются «членами семьи».Чиновники могут наложить вето на вселение, если площадь на каждого члена семьи составит менее учетной нормы.

Важно : все члены семьи имеют равные права и обязанности. Например, никто не имеет права выселить мужа/жену из муниципальной квартиры.

Права и обязанности

Права и обязанности логичны и выглядят так же, как и при аренде квартиры у частника - следить, чтобы было чисто, вовремя вносить плату за аренду и коммунальные услуги, ничего не трогать без согласования, поддерживать жилище в надлежащем состоянии и спокойно жить.

  • Члены семьи нанимателя имеют право на бессрочное пользование жилым помещением (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ).
  • Жилье сохраняется за ними в случае временного отсутствия (ст. 71 ЖК РФ).
  • Жильцы имеют право голоса в вопросах переустройства и перепланировки жилого помещения (п. 5 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ), подселения к ним других лиц (ст. 70 ЖК РФ).
  • Жильцы также решают вопросы обмена жилого помещения на такое же социальное (ст. 72-74 ЖК РФ) и переселения в жилое помещение меньшего размера (ст. 81 ЖК РФ).
  • Наниматель вправе требовать капитального и прочего ремонта муниципального жилища. А если наймодатель отказывается, и жильцы терпят убытки, то милости просим в суд (п. 2 ст. 66 ЖК РФ).
  • Наниматель имеет право внести согласованные с муниципалитетом изменения в договор социального найма (ст. 82 ЖК РФ) или расторгнуть его (ч. 2 ст. 83 ЖК РФ).

До декабря 2014 г. жильцы также могли сдать муниципальное жилье в поднаем (т.е. сдать жилье), который не облагался налогом, то есть доходы от такой коммерции можно было не декларировать. Причем такой трюк зачастую проделывали под видом «безвозмездного пользования». Но ровно год назад Минстрой прикрыл эту лавочку.

Нарушение условий и заслуженное наказание

Откровенно говоря, наниматель со всех сторон защищен законом, и если он сильно не «косячит», то никто не может выселить его из муниципального жилья. Главное - не ломать помещение и . Согласно ст. 90 ЖК РФ, «если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие».

Иными словами, задолженность по ЖКУ за полгода без уважительной причины - реальный повод для выселения всей семьи в общежитие или квартиру с нормами общежития, т.е. по 6 м2 на человека. Просрочить трудно, поскольку арендная плата - это сущие копейки. К примеру, в 2015 г. в СМИ можно найти статьи с громким заголовком «Плата за социальное жилье в Москве вырастет в 8 раз», но на деле за ними скрывается повышение оплаты за соцнаем с 2 до 20 рублей за м2. Конечно, это в 10 раз больше, но не такие уж большие деньги.

Итого

Договор социального найма - мера, как правило, вынужденная, хотя и крайне выгодная. Плюсы очевидны: ремонт за счет государства, низкая плата, приемлемые условия и минимальный контроль при адекватном поведении нанимателя. Из минусов можно отметить тот факт, что квартира все-таки не своя (но в некоторых случаях ее можно ), ее нельзя продать, а выбирать придется из того, что предложит муниципалитет, а предлагает он, как правило, бюджетные квартиры на окраине города.

Но многим из нас выбирать не приходится.

Андрей Шенин

Вам доступен конструктор договоров. Просто авторизуйтесь на портале 1С-Старт и создайте свой договор найма жилого помещения за 11 минут. Более подробный материал по договорам найма жилого помещения ниже.

Договор найма жилого помещения не подчиняется нормам арендных отношений и регулируется в Гражданском кодексе отдельной главой. Связано это с тем, что наймом называют передачу жилья во владение и пользование за плату для проживания в нем граждан, и их конституционное право на жилье нуждается в дополнительной защите.

Стороны договора найма жилого помещения называются наймодателем и нанимателем, при этом нанимателем может быть только физическое лицо. Если организация хочет снять жилье для своих работников, то заключать она должна , а не найма, и арендованное жилье можно использовать только для проживания.

Существуют три вида найма жилого помещения:

  • социальный наём - если передается жилье в государственном (муниципальном) фонде социального пользования;
  • специализированный наём - если жилье служебное или специального назначения (для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев, общежития);
  • коммерческий наём в частном жилищном фонде, цель которого, прежде всего, в получении наймодателем прибыли.

Особенности договора найма жилого помещения социального фонда

В рамках социального найма жилье предоставляет государство, поэтому у такого договора есть ряд своих особенностей. Дополнительно к нормам ГК РФ социальный наём регулируются главой 8.1 Жилищного кодекса и постановлением Правительства РФ от 05.12.2014 № 1318.

Нанимателем по договору социального найма может быть не каждое физическое лицо. Во-первых, это должен быть гражданин РФ, во-вторых, наниматель должен относиться к малоимущим гражданам и поставлен на учет, как нуждающийся в жилье.

Договор найма жилого помещения в государственном или муниципальном фонде заключается без указания срока, т.е. является бессрочным. Наниматель, как правило, проживает с семьей, и члены его семьи имеют равные с ним права и обязанности. В случае смерти или переезда нанимателя, его семья имеет право продолжать жить там же.

Еще одна особенность социального найма - по нему не может быть передано неизолированное жилое помещение, т.е. комната. Сдаваемая площадь должна также отвечать санитарным и техническим нормам с расчетом квадратных метров по каждому жильцу.

Учитывая, что нанимателем социального жилья являются граждане, признанные малоимущими, плата за пользование жильем с них не взимается, но они обязаны платить за коммунальные услуги и вносить плату за содержание и ремонт жилья. Наниматель, который без уважительных причин не оплачивает коммунальные услуги более шести месяцев, может быть выселен только по решению суда. Взамен ему должно быть предоставлено другое социальное жилье.

Если же наниматель нарушает права и законные интересы соседей, использует жилое помещение не по назначению, разрушает его своими действиями, он может быть выселен без предоставления другого жилого помещения.

Что же касается коммерческого найма, то здесь целью наймодателя является, в первую очередь, получение прибыли, поэтому у этого вида договора найма другие условия, которые мы ниже и рассмотрим.

Существенные условия договора коммерческого найма

Прежде всего, договор найма жилого помещения должен содержать подробное описание объекта найма . Описание должно однозначно указывать на определенную жилую площадь, поэтому необходимо включить в него полный адрес квартиры, общую и жилую площадь, количество комнат. В отличие от социального, при найме жилья в частном фонде в пользование может передаваться не только квартира (или дом), но и отдельная комната.

Подробное описание жилья можно указать в самом тексте договора или в акте приемки-передачи помещения. Если вместе с жильем передается в пользование имущество наймодателя (предметы быта, мебель и др.), то и они должны быть вписаны в акт. Желательно описывать это имущество подробно, указывая марку бытовой техники, исправность и другие индивидуальные характеристики. В дальнейшем это поможет избежать обвинений наймодателя в порче его имущества.

Нанимателю обязательно надо убедиться в том, что жилье ему передает именно собственник, а им может быть обычное физическое лицо или организация. Если у жилья несколько собственников, то должно быть получено нотариальное согласие их всех, или же они сами могут подписать договор найма.

Доказать свое право собственности на жилье наймодатель может с помощью правоустанавливающих документов: выписки из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) или свидетельства о государственной регистрации прав. Чтобы убедиться в том, что жилье сдает собственник, наниматель может сам получить в Росреестре платную выписку из ЕГРП.

Вторым существенным условием договора найма жилого помещения можно назвать размер платы за жилье . Гражданский кодекс не указывает, что без согласования оплаты договор будет считаться незаключенным (такая норма действует только в отношении договора аренды помещения). В то же время статья 682 ГК РФ оговаривает, что размер платы за жилье устанавливается в договоре найма.

Как правило, размер платы за наём жилья устанавливается помесячно, но стороны могут договориться и о другом порядке, например, внесении аванса за несколько месяцев. Достаточно часто при заключении договора найма наймодатель добавляет условие о внесении обеспечительного (гарантийного) взноса.

Эта сумма может достигать ежемесячного платежа за пользование жильем, и возвращается при расторжении договора. Если же наниматель нанес жилью или имуществу собственника какой-нибудь ущерб, то гарантийный взнос может пойти на частичное или полное возмещение этого ущерба.

Для подтверждения того, что наниматель своевременно вносит оплату за пользование жильем, к договору найма необходимо составить приложение в виде платежной ведомости или расписки о получении наймодателем этих денег. В противном случае нанимателю придется доказывать регулярное внесение оплаты за наём жилья в суде.

Обратите внимание: сама по себе сдача жилья в наём не является предпринимательской деятельностью, но полученные наймодателем доходы (если он - обычное физическое лицо, а не ИП) облагаются НДФЛ. По итогам года наймодатель должен сдать декларацию по форме 3-НДФЛ и заплатить 13% полученных от сдачи жилья доходов.

Другие важные условия договора найма жилого помещения

Обязательно надо согласовать условие об оплате коммунальных платежей . По общему правилу, это является обязанностью нанимателя (статья 678 ГК РФ), но стороны могут договориться по-другому. Например, что наниматель будет оплачивать только коммунальные услуги, связанные с приборами учета (электроэнергия, вода, Интернет).

Дополнительной статьей затрат нанимателя могут быть расходы на ремонт снятого жилья. Гражданский кодекс перекладывает обязанность по проведению текущего ремонта на нанимателя, а капитального - на наймодателя, но опять же, можно договориться иначе.

В отличие от договора социального найма, сдача жилья частного фонда ограничивается сроком - не более пяти лет. Если срок в договоре найма указан не будет, то признается, что он заключен на 5 лет. Договор, который заключен на срок менее одного года, считается краткосрочным.

Договор найма жилья не надо регистрировать в кадастровых органах, независимо от того, на какой он срок заключен. Необходимость государственной регистрации распространяется только на договор аренды помещения, заключенный на срок не менее года.

Дополнительно стороны могут внести в текст договора согласованные условия, которые не ущемляют их человеческих прав (например, наймодатель может требовать запрета на проживание в его жилье домашних животных).

Права сторон по договору найма жилого помещения

Менее защищенной стороной договора найма жилья считается наниматель, поэтому Гражданским кодексом ему предоставлен больший объем договорных прав:

1 .Наниматель может в любое время расторгнуть договор в одностороннем порядке, но только с согласия проживающих с ним лиц и письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца до расторжения (установить меньший срок не позволяет ГК РФ). На практике стороны не всегда выдерживают такой длительный срок, но делать так можно, если только наниматель и наймодатель разошлись мирно, и никто из них в суд не собирается.

А вот наймодатель может выселить нанимателя досрочно только по решения суда и только в определенных случаях:

  • наниматель не вносит плату за жилье шесть месяцев, а если договор найма краткосрочный, то более двух раз подряд;
  • наниматель или лица, за действия которых он отвечает, разрушают или портят жилье или имущество наймодателя;
  • снимаемое жилье используется не по назначению;
  • наниматель или проживающие с ним лица систематически нарушают права и интересы соседей.

При этом решением суда наниматель может только быть обязан устранить нарушения, которые привели к иску (срок на их устранение может составлять до года). Окончательно расторгнуть договор наймодатель сможет только при повторном обращении в суд. Но и это судебное решение по просьбе нанимателя может быть исполнено с отсрочкой до года.

Если наниматель не желает расторгнуть договор найма жилого помещения до окончания его срока, то даже смена собственника не дает такой возможности. Обязанности наймодателя перейдут по действующему договору к новому хозяину жилья.

2. Вместе с нанимателем в снятом жилье могут проживать члены его семьи или другие лица, не являющиеся его родственниками, и за их действия наниматель отвечает перед наймодателем. Если они не указаны в тексте договора при его подписании, то потом они могут вселяться только с согласия наймодателя (за исключением несовершеннолетних детей). На лиц, совместно проживающих с нанимателем, договором тоже можно возложить обязанность вносить плату за жилье, делать ремонт, компенсировать ущерб, тогда они становятся сонанимателями. В случае смерти основного нанимателя или его переезда, договор продолжает действовать на прежних условиях для оставшихся в жилье лиц.

Кроме того, наниматель и проживающие с ними граждане могут, с уведомления наймодателя, вселить в снимаемое ими жилье временных жильцов. Проживать они должны безвозмездно (то есть это не вариант поднайма) и сроком не более 6 месяцев. Запретить проживание временных жильцов наймодатель может, только если при этом не будет соблюдаться норма площади на одного человека.

Передача снимаемого жилья в поднаём возможна только с согласия наймодателя, при этом ответственным перед ним за сохранность жилья и своевременную оплату остается основной наниматель.

3 .Преимущественное право на продление договора найма жилья дает нанимателю статья 684 ГК РФ. Обязанность инициативы продления лежит на наймодателе. Не позднее чем за три месяца до окончания срока договора найма он должен письменно предложить нанимателю заключить договор на тех же или других условиях. Чтобы доказать, в случае спора, факт такого предложения, рекомендуем наймодателю получить подпись нанимателя о том, что он получил такое извещение.

Если новые условия не устраивают нанимателя, то прежний договор расторгается по причине окончания его срока действия. Ну а если наймодатель не предложил своевременно продолжить договор, а наниматель при этом не сообщил об отказе продлевать договор, то он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Наниматель по краткосрочному договору найма имеет меньше прав, чем по договору, заключенному на срок больше года:

  • в случае смерти или выезда нанимателя договор прекращает свое действие;
  • жилье нельзя сдать в поднаём;
  • вселение других лиц (не указанных сразу в договоре) и временных жильцов не допускается;
  • у нанимателя нет преимущественного права на продление договора найма.

Все эти ограничения действуют по общему правилу, т.е. прописаны в Гражданском кодексе, но наймодатель может в договоре снять эти ограничения.

Как видим, в теории договор найма жилого помещения полностью отвечает интересам нанимателя. Если вы хотите при съеме жилья избежать неприятных сюрпризов от наймодателя, рекомендуем прописывать в тексте договора права, данные Гражданским кодексом.