Контакты
Главная / Финансирование бизнеса

Проверка финансово-хозяиственной деятельности: аудит ТСЖ контролирующими органами. Проверка финансово-хозяйственной деятельности тсж контролирующими органами

Контроль за деятельностью управляющих компаний (УК) в сфере ЖКХ осуществляется как на федеральном уровне, так и силами органов местного самоуправления. Определенные меры могут принять и сами жильцы домов, обслуживаемых этими организациями.

Законодательная база

Региональный надзор в сфере ЖКХ регламентируется местными нормативными актами (региональными и муниципальными), статьей 20 ЖК , Постановлением Правительства № 493, Федеральным законом № 131-ФЗ , ФЗ № 210 .

В перечисленных законодательных актах подробно описываются полномочия каждого органа, указываются те сферы деятельности, которые обязаны контролировать государственные и муниципальные учреждения.

Так, ст. 20 ЖК регламентирует общие цели и принципы государственного, муниципального и общественного жилищного контроля, в ст. 13 ЖК описываются полномочия региональных органов государственной власти, ст. 196 ЖК определяет порядок проведения лицензионного контроля управляющих компаний.

ФЗ № 131 описывает полномочия муниципальных органов, в том числе и контролирующих органов в сфере ЖКХ.

КоАП содержит сведения о мерах пресечения, принимаемых по отношению к управляющим организациям, недобросовестно исполняющим свои обязанности.

Органы

Выделяются три уровня жилищного контроля: федеральный, региональный, муниципальный.

Федеральный уровень

Федеральный надзор не является основным способом контроля УК, центральные государственные органы отвечают за формирование общих принципов ведения жилищного хозяйства и издают методические указания.

Кто контролирует работу управляющих компаний на федеральном уровне?

Сюда входят:

  • Минстрой РФ. Данное министерство определяет порядок утверждения нормативов коммунальных услуг, порядок предоставления этих услуг и критерии их качества. Минстрой дает разъяснения по содержанию Постановления Правительства № 493 («Правила предоставления коммунальных услуг…») и по практической реализации его положений. Орган регулирует экономические аспекты учета теплоэнергии и воды.
  • Минэнерго РФ. Определяет схемы и нормативы теплоснабжения домов.
  • Федеральная антимонопольная служба. Определяет принципы ценообразования в сферах тепло- и водоснабжения, предельные уровни тарифов, регламентирует мониторинг оплаты гражданами коммунальных услуг. Ранее этими вопросами занималась Федеральная служба по тарифам, но в 2015 она была упразднена.

Региональный уровень

Непосредственный контроль над практической реализацией нормативов и методических указаний федеральных министерств осуществляется региональными органами и муниципалитетами.

На региональном уровне управляющие компании подчиняются:

1) Госжилнадзору (жилищной инспекции). Основная функция органа – проведение проверок исполнения УК и гражданами требований законодательства. Проверки осуществляются по таким параметрам, как:

  • содержание жилых помещений;
  • проведение перепланировок и переустройств;
  • содержание и ремонт общего имущества в МКД;
  • размер оплаты за содержание жилых помещений;
  • перевод помещений из статуса нежилых и в статус жилых и наоборот;
  • предоставление коммунальных услуг, определение их оплаты и способов ее внесения;
  • формирование ремонтных фондов.

Госжилнадзор уполномочен пресекать и устранять нарушения в этих сферах.

Жилищная инспекция не осуществляет прямого жилищного надзора над организациями, имеющими лицензию на управление домами. Вместо этого она осуществляет лицензионный контроль (ст. 196 ЖК), который предполагает проверку соответствия деятельности УК условиям получения и сохранения лицензии.

2) Комитету по тарифам. В зависимости от региона его функции могут выполнять разные организации: РЭК, министерство энергетики и т. д. Комитет определяет тарифы на теплоснабжение, электроэнергию, газоснабжение и водоснабжение, следит за их применением. Деятельность органа контролирует ФЗ № 210 «О регулировании тарифов…».

3) Региональным отделениям Роспотребнадзора. Руководствуясь СанПиНами, эта организация следит за качеством и безопасностью коммунальных услуг, в том числе:

  • проверяет химический, биологический, радиологический составы воды;
  • контролирует уровень шума, создаваемого работой вентиляционных систем, лифтов, тепловых узлов и других устройств;
  • следит за проведением дезинфекционных и дезинсекционных мероприятий;
  • проверяет показатели влажности, освещения, вентиляции в жилых помещениях.

В соответствии с КоАП, Роспотребнадзор привлекает к ответственности управляющие компании, нарушающие требования санитарных норм.

Местный уровень

На муниципальные органы налагаются отдельные обязанности, осуществляемые региональной властью.

Надзорные органы в сфере ЖКХ на местном уровне могут:

  • проверять жилые помещения на соответствие нормам их использования и содержания;
  • следить за использованием общего имущества в многоквартирных домах;
  • проверять коммунальные услуги на их соответствие установленным нормам;
  • следить за соблюдением требований к внесению платы за ремонт и коммунальные платежи.

Также органы местного самоуправления уполномочены проводить лицензионный контроль УК.

В большинстве случаев на местном уровне работу управляющих компаний контролирует Управление ЖКХ при городской администрации.

Порядок проведения проверок устанавливается муниципальными правовыми актами.

Плановые проверки региональными и муниципальными властями осуществляются раз в год, внеплановые инспекции проводятся при поступлении жалоб от жильцов, при нарушениях прав потребителей коммунальных услуг, при причинении вреда здоровью людей или окружающей среде, а также при возникновении угрозы причинения такого вреда.

По результатам ревизии составляется акт проверки управляющей компании.

Контроль со стороны жильцов

Управляющие компании действуют на основе договора с жильцами обслуживаемого многоквартирного дома, которые имеют право затребовать проверку добросовестности выполнения его условий. Для этого собственники жилья должны написать заявление. Коллективные заявления рассматриваются быстрее и имеют большую силу.

В заявлении жильцы должны указать свои личные данные и затребовать у УК список тарифов и их размеры. Документ составляется в двух экземплярах.

Предоставленные данные анализируются и соотносятся с качеством и количеством предоставляемых услуг. Для подробного анализа можно задействовать помощь экспертов.

Отчетность нужно требовать не только за текущий год, но и за предыдущие 1-2 года (например, за 2019, 2018 и 2017).

Если обнаруживается несоответствие размеров тарифов качеству предоставляемых услуг, то собственники получают основания для подачи судебного иска, также они могут обратиться с коллективной жалобой на УК, которая отправляется в контролирующий орган. Оба варианта действий имеют один исход: УК будет проверена, и незаконные поборы возместятся жильцам при доказанном факте их наличия.

Проверить лицензирование организации можно на сайте Госуслуги (dom.gosuslugi.ru) путем поиска наименования компании в реестре лицензий.

Аудиторские проверки

Аудит управляющих компаний в сфере ЖКХ позволяет сделать работу организации более прозрачной и оптимизировать ведение финансовой документации. Аудиторская проверка УК осуществляется по следующим критериям:

  • соответствие финансовой документации реальным затратам компании;
  • правильность оформления документов, полнота и достоверность представленной в них информации;
  • эффективность хозяйственной деятельности (правильность целевого расходования средств и т. д).

По результатам анализа аудитор может дать рекомендации по улучшению работы УК, по усовершенствованию документооборота, по оптимизации расходов (в том числе налоговых).

В ходе проверки внимание обращается на такие документы:

  • сметы, в которых изложена информация о расходах на эксплуатацию жилищного фонда;
  • отчетность коммунального обслуживания на средства, собранные с жильцов;
  • отчетность сервисного обслуживания с задействованием услуг сторонних организаций;

Аудит управляющей компании с анализом этих документов позволяет выявить, какой процент от вкладываемых жильцами денег идет на обслуживание жилья, а какая часть средств расходуется неэффективно.

Выводы

Итак, кому подчиняются управляющие компании?

УК контролируются на всех уровнях: как центральными органами, так и рядовыми собственниками жилья. Федеральные министерства отвечают за формирование теоретической и нормативной базы, регламентирующей деятельность управляющих компаний, региональные и муниципальные власти осуществляют регулярные проверки соответствия работы организаций установленным нормам, а жильцы могут проверить управляющую компанию, проведя анализ ее финансовой документации.

Товарищество собственников жилья – некоммерческая организация, преследующая в своих целях совместное управление собственников общим имуществом в многоквартирном доме. Руководство ТСЖ обязано действовать в рамках законодательства РФ. Товарищество должно регулярно отправлять отчеты, с помощью которых надзорные органы контролируют работу организации и выявляют ошибки. Грубые нарушения вызывают неприятные последствия для собственников и всего товарищества.

Виды отчетности по ТСЖ

Товарищество, как юридическое лицо, обязано ежегодно отчитываться о результатах своей работы. Запрос о предоставлении информации может исходить как от собственника помещения, путем направления соответствующего обращения, так и от вышестоящих органов.

Внутренние отчеты

Предоставляются собственникам жилых помещений на годовом собрании, которое проводится, в соответствии со ст. 45 ЖК РФ , во втором квартале года, идущего за отчетным.

ВАЖНО! Основная функция – доказать компетентность и законность действий руководящих лиц в сфере управления жилым домом.

Отчет председателя

Отчет о деятельности председателя основывается на данных о проделанной работе и выполнении обязанностей, установленных должностной инструкцией, к которым относятся:

  1. Руководство правлением.
  2. Составление сметы доходов и расходов, контроль денежного потока.
  3. Контроль за выполнением условий договора между ТСЖ и подрядчиками, ресурсоснабжающими, обслуживающими организациями.
  4. Ведение бухгалтерской и налоговой отчетности, предоставление данных в ИФНС.
  5. Прием и увольнение рабочих.
  6. Контроль за поддержанием общественного имущества в надлежащем виде, например, вынести решение о начале ремонта, проверке лифта и т. д.

Каждое товарищество, основываясь на своих целях и проблемах, утверждает свою должностную инструкцию.

Отчет правления

Правление ТСЖ создается для помощи председателю в выполнении его обязанностей по управлению МКД, их функции схожи. В соответствии с п.4 ст. 151 ЖК РФ , руководство может распоряжаться коллективными средствами, согласно утвержденному бюджету. Доход товарищества формируется из:

  • платежей и взносов собственников;
  • полученных государственных субсидий, в том числе на обслуживание и эксплуатацию МКД, предоставление коммунальных услуг;
  • выручки от финансово – хозяйственной деятельности (ФХД);
  • прочих поступлений.

Доходы тратятся на общие расходы тсж по обслуживанию, ремонту, управлению, содержанию дома, зарплату наемных рабочих, а часть средств отправляется в специализированные фонды.

На основании имеющихся данных о предполагаемых поступлениях и затратах, правлением формируется смета тсж, отчет об исполнении которой выносится на общее собрание.

Основная причина для признания банкротства – долги тсж перед ресурсоснабжающими организациями, которые и обращаются с исковым заявлением в суд с целью взыскать неуплаченные средства.

Ответственность ТСЖ

В ходе расследования проверяется деятельность председателя на предмет преднамеренного доведения до банкротства. При выявлении нарушений законодательства со стороны руководителя, к нему примут меры административной и уголовной ответственности по статьям 160 «Присвоение и растрата», 285 и 286 «Злоупотребление и превышение полномочий» УК РФ.

Если вина не будет доказана, товарищество ответит по обязательствам собственным имуществом (транспорт, орг.техника, банковские счета, недвижимость), которое будет продано, а средства отправят на погашение долгов.

Ответственность собственников

Владельцы жилых помещений за долги ТСЖ отвечают в том случае, когда причиной их возникновения является неуплата коммунальных услуг со стороны непосредственно собственников. В этом случае ресурсоснабжающая компания примет законные меры для взыскания долгов: ограничение подачи ресурса или обращение в суд.

Отчеты товарищества собственников жилья делятся на внутренние для общего собрания и внешние для надзорных органов. Получить информацию о результатах работы управляющей организации вправе любой гражданин, после отправки соответствующего запроса.

Проверка деятельности ТСЖ осуществляется ежегодно ревизионной комиссией или независимой аудиторской фирмой.

Государственные надзорные органы проверяют работу организации, изучая полученные отчеты, а также внепланово, на основании поступающих жалоб от граждан. Если нарушение законодательства доказано, то товарищество привлекают к ответственности.

С целью взыскания долгов с ТСЖ направляют исковое заявление в арбитражный суд, который назначает проверку ФХД для выяснения причин образования задолженности. Зачастую, у товарищества нет средств решить свои проблемы и его ликвидируют с долгами.

В одном из писем читатели спрашивали у нас, в какую организацию можно пожаловаться на председателя ТСЖ, чтобы провести проверку его деятельности? В большинстве случаев под проверкой деятельности председателя подразумевается именно её финансовая составляющая. О ней-то мы и поговорим.

Для начала давайте вспомним, что по Жилищному кодексу, члены товарищества собственников жилья и собственники помещений в доме имеют право ознакамливаться с протоколами заседаний и заключениями ревизионной комиссии товарищества.

Члены ревизионной комиссии избираются общим собранием членов товарищества не более, чем на 2 года. При этом члены правления товарищества не могут входить в состав ревизионной комиссии. Не реже одного раза в год комиссия проводит ревизии финансовой деятельности товарищества и представляет общему собранию заключение по результатам проверки годовой финансовой отчетности. Кроме того, комиссия представляет собранию заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов.

Общее собрание членов ТСЖ рассматривает жалобы на действия правления товарищества, председателя правления и ревизионной комиссии и утверждает заключения ревизионной комиссии по результатам проверки годовой финансовой отчетности.

Если по каким-то причинам ревизионная комиссия не предоставляет отчетов или вы не особо им доверяете, то действуйте в соответствии с законом. Будет лучше, если при этом вы привлечете на свою сторону опытного юриста. И помните, что общее собрание – великая сила. Кроме того, по Жилищному кодексу, это ещё и орган управления товарищества.

Инициируйте внеочередное собрание, на котором большинством голосов примите решение о предоставлении отчета о финансово-хозяйственной деятельности, либо решение о внеплановой проверке товарищества налоговой инспекцией. Письмо с решением направьте председателю ТСЖ лично или по почте, или же начальнику ФНС по Вашему району, в зависимости от того, какое именно решение вы примите. Результатом проведения проверки налоговой инспекцией будет акт. Помимо этого, юристы одного из ЖСК советуют, как вариант, обратиться в аудиторскую компанию. Стоить, конечно, это будет дороже, но и дело пойдёт гораздо быстрее.

В случаях, когда у вас имеются доказательства преступной деятельности со стороны председателя ТСЖ, вы можете обратиться с заявлением на имя начальника управления внутренних дел по своему району. Если же исполнитель (как правило – участковый уполномоченный) отказывает в возбуждении уголовного дела за отсутствием состава преступления, вы можете обжаловать это решение в суде.

Методика аудита некоммерческих организаций – товариществ собственников жилья должна разрабатываться аудиторской организацией для систематизации подходов к организации проверки. Данная методика может быть использована как основное руководство по проведению аудита и других некоммерческих организаций в сфере ЖКХ. Аудиторские фирмы, проводящие проверки, могут использовать данную методику при разработке внутрифирменных стандартов и руководств, устанавливающих обязательные к использованию общие и специфические принципы и подходы к аудиту в сфере ЖКХ.

Структурно методика включает в себя несколько разделов (рис. 16.1). В разд. I методики представлен подготовительный этап, в разд. II – "Сбор информации и аудиторских доказательств, систематизация материалов проверки" описаны некоторые технические аспекты практического применения положений и подходов методики, методические подходы к сбору аудиторских доказательств, разд. III раскрывает подходы к оценке результатов аудита.

Рис. 16.1.

В ходе подготовительного этапа наряду с выполнением обычных для любой проверки работ по составлению плана, программы, письма согласия о проведении проверки, составления и подписания договора выполняются работы, которые отличаются в зависимости от того, какая проверка – первичная или повторная. При первичной проверке следует провести предварительную оценку деятельности, согласовать условия проверки. При повторной проверке необходимо ознакомиться с материалами предыдущей проверки, оценить, как проведены исправления и внедрены рекомендации аудитора. Источниками информации являются сметы текущего и прошедшего периода, расчеты доходов и расходов, регистры аналитического учета, аналитические регистры, отчетность, нормативные акты.

Особый раздел проверки – проверка обоснованности смет доходов и расходов товариществ собственников жилья и их выполнения . При расчете доходов от реализации услуг используют муниципальные тарифы.

Даже при отсутствии у ТСЖ коммерческой деятельности образуется экономия средств примерно в размере 10% годовой совокупной платы жильцов. Для дома в 450 квартир это около 800 000 руб. Аудитору следует дать заключение об оптимальности установления платы для собственников жилья, эффективности использования временно свободных средств. В частности, необходимо установить, приносят ли доход временно свободные средства, где они хранятся, оптимальны ли условия для их хранения и обеспечения доходности.

В ходе проверки смет ТСЖ аудиторы как независимые профессионалы проверяют бухгалтерскую отчетность, осуществляют экспертизу платежей и взносов членов ТСЖ на предмет экономической обоснованности статей расходов, проводят консультации по бухгалтерскому, налоговому, управленческому учету, правовым вопросам.

Особый раздел проверки составляет аудит доходных источников ТСЖ, которые в соответствии с Жилищным кодексом РФ состоят:

  • из обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов ТСЖ;
  • субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг;
  • доходов от хозяйственной деятельности;
  • прочих поступлений.

Аудитору следует проверить законность осуществляемой ТОК предпринимательской деятельности. Являясь некоммерческой организацией, ТСЖ вправе вести предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых оно создано. При этом законодательством РФ установлены ограничения на предпринимательскую деятельность отдельных видов НКО. В частности, перечень видов хозяйственной деятельности, которыми может заниматься ТСЖ, закрыт и включает в себя:

  • обслуживание, эксплуатацию и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
  • строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
  • сдачу в аренду, в наем части общего имущества в многоквартирном доме.

Аудитор проверяет и точность налогообложения прибыли, так как ТСЖ является плательщиком налога на прибыль на основании ст. 246 НК РФ. С этой целью целесообразно квалифицировать перечисленные выше виды доходов для целей налогообложения прибыли. Согласно ст. 247 НК РФ объектом обложения налогом на прибыль являются полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов. При этом п. 2 ст. 251 НК РФ предусмотрен ряд доходов, не учитываемых при определении налоговой базы, таких как целевые поступления из бюджета бюджетополучателям, целевые поступления на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности, поступившие безвозмездно от других организаций и (или) физических лиц и использованные указанными получателями по назначению.

Аудитору следует проверить точность отнесения к целевым поступления на содержание товарищества и ведение ею уставной деятельности доходов ТСЖ. В частности, к не учитываемой при налогообложении прибыли могут быть отнесены вступительные взносы, членские взносы, паевые вклады, а также пожертвования, признаваемые таковыми в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Особое внимание необходимо обратить на то, что взносы должны быть осуществлены в соответствии с законодательством РФ. Аудитор устанавливает, все ли взносы, уплачиваемые членами ТСЖ (собственниками помещений в многоквартирном доме), являются целевыми поступлениями и не подлежат налогообложению. С этой целью целесообразно проверить правильность оформления вступительных и иных взносов членов ТСЖ, обязательных платежей. Несмотря на то что деятельность по управлению домом, содержанию, эксплуатации и ремонту общего имущества является уставной для ТСЖ, обязательные платежи не могут быть признаны целевыми поступлениями на содержание НКО и ведение уставной деятельности, так как перечень целевых поступлений закрытый и не предусматривает таких доходов, как обязательные платежи членов ТСЖ.

Аудитору следует проверить обоснованность внесения членами ТСЖ обязательных платежей и взносов, установленных органами управления ТСЖ, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, которые могут быть классифицированы как обязательные платежи, взносы, но не как вступительные или членские взносы. Требуется установить порядок формирования и размер таких платежей и взносов членов ТСЖ, определяется ли он органами управления ТСЖ в соответствии с его уставом (п. 8 ст. 156 ЖК РФ). При этом размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых услуг определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии – исходя из нормативов потребления, утверждаемых органами местного самоуправления (п. 1 ст. 157 ЖК РФ). Плата членов ТСЖ либо ЖСК за содержание и ремонт жилого помещения, включающая в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также плата за коммунальные услуги квалифицируются в качестве выручки от реализации работ, услуг.

Из законодательного определения ТСЖ следует, что ТСЖ создается для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, поэтому ТСЖ оказывает собственникам помещений в многоквартирном доме услуги по его управлению и эксплуатации. Если в многоквартирном доме есть собственники помещений, которые не пожелают вступить в ТСЖ, то с ними закон обязывает товарищество заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме (н. 2 ст. 138 ЖК РФ). В соответствии с этими договорами собственники вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги (п. 6 ст. 155 ЖК РФ). Такие поступления можно однозначно квалифицировать как выручку от оказания услуг ТСЖ. Более того, указанные платежи для организаций – собственников помещений в доме будут являться расходами по оплате эксплуатационных, коммунальных услуг, уменьшающими налоговую базу по налогу на прибыль. При этом их нельзя учесть на основании пп. 29 п. 1 ст. 264 НК РФ как целевые членские взносы в НКО.

Аудитор должен осуществить проверку элементов обязательных платежей членов ТСЖ с точки зрения налогообложения доходов ТСЖ по входящим в него элементам (плата за содержание и ремонт жилого помещения, за коммунальные услуги). При этом аудитору следует иметь в виду, что услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме являются теми видами хозяйственной деятельности, которые в соответствии с Жилищным кодексом РФ разрешено вести ТСЖ. Поэтому признание дохода ТСЖ в виде платы за содержание и ремонт в качестве налогооблагаемой выручки от реализации представляется правомерным и справедливым. Но при этом ТСЖ вправе учитывать в составе расходов обоснованные и документально подтвержденные затраты, связанные с содержанием и ремонтом имущества, что и следует проверить аудитору.

При проверке платы за коммунальные услуги следует иметь в виду, что ТСЖ, созданное для обеспечения эксплуатации дома, само не предоставляет коммунальные услуги, а заключает с коммунальными организациями договоры в интересах собственников помещений и является лишь посредником в передаче денег организациям ЖКХ, которые оказывают коммунальные услуги жильцам. Товарищество оплачивает эти услуги из средств, поступающих на расчетный счет в виде коммунальных платежей, действуя на условиях представительства. Аудитору следует выяснить, отражено ли в уставных документах, что ТСЖ занимается именно сбором и направлением денежных средств на обслуживание дома, а не оказанием коммунальных услуг. Так как ТСЖ не оказывает услуг, то не возникает доход, подлежащий налогообложению. Согласно ст. 41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить. Выступая лишь транзитной организацией, ТСЖ не получает экономической выгоды.

Следует проверить объемы денежных средств, взимаемых с жильцов на основании счетов, выставленных организациями, непосредственно оказывающими коммунальные услуги. При это надо иметь в виду, что если взимание средств осуществляется в размере фактически потребленных жильцами указанных услуг, то эти суммы не учитываются в составе доходов ТСЖ для целей налогообложения прибыли. Однако в случае превышения взимаемых с жильцов средств над суммами фактически использованных ими коммунальных услуг, равно как при использовании указанных средств на иные цели, названные средства рассматриваются в качестве дохода ТСЖ.

Функциями ТСЖ являются планирование, организация и проведение капитального ремонта многоквартирного дома, в связи с этим при проведении проверки отчетности следует проаудировать точность формирования резерва на проведение ремонта многоквартирного дома, установить порядок планирования и расходования средств. Аудитор должен установить, составляется ли смета на капитальный ремонт, как регулируется порядок образования резервного фонда на ремонт, имеется ли решение общего собрания членов ТСЖ, к компетенции которого отнесены данные вопросы в соответствии с жилищным кодексом (пп. 5 п. 2 ст. 145 ЖК РФ). Расходы на формирование резерва под предстоящий ремонт дома не уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль, так как затраты на ремонт дома могут быть учтены только после фактического их осуществления на основании пп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ как другие расходы, связанные с производством и реализацией.

Особый раздел проверки составляет аудит доходов от сдачи общего имущества в аренду, внаем и их использование. Товарищество собственников жилья вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме, сдавать в аренду часть земельного участка, подвальные помещения, если это не нарушает прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме (пп. 1 п. 2 ст. 137 ЖК РФ). Следует иметь в виду, что эти доходы относятся к внереализационным (п. 4 ст. 250 НК РФ) и подлежат налогообложению.

Следующим разделом проверки должны стать вопросы проверки налогов. Особый статус ТСЖ обусловливает специфику обложения НДС. Возникновение объекта обложения этим налогом зависит от квалификации деятельности ТСЖ в качестве оказания услуг. Управление домом, содержание, ремонт общего имущества квалифицируются как оказание услуг, что вызывает обязанность исчисления и уплаты НДС.

При проверке НДФЛ следует иметь в виду, что товарищества, от которых налогоплательщики получили доходы, являются налоговыми агентами и обязаны исчислить, удержать и уплатить суммы НДФЛ.

Если товарищество нанимает физические лица по трудовым и гражданско-правовым договорам, то следует проверить правильность обложения налогом данных выплат. В частности, выплаты и иные вознаграждения, выплачиваемые за счет членских взносов, платежей жильцов, подлежат обложению страховыми взносами в Пенсионный фонд РФ, Фонд социального страхования РФ, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования и территориальные фонды обязательного медицинского страхования.

Аудиту следует установить наличие зарегистрированных на ТСЖ транспортных средств, проверить точность обложения их транспортным налогом.

Товарищество собственников жилья не является собственником жилого фонда многоквартирного дома, так как квартиры принадлежат их собственникам, поэтому правовые основания начисления ТСЖ налога на имущество отсутствуют.

Кроме того, ТСЖ вправе перейти на применение упрощенной системы налогообложения, если уровень доходов не превысит установленный уровень.

Аудитор должен выделить среди доходных статей бюджета ТСЖ облагаемые и не облагаемые налогом на прибыль поступления. Следует иметь в виду, что налогоплательщик – некоммерческая организация вправе при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитывать доходы, относимые п. 2 ст. 251 НК РФ к целевым поступлениям, если данные поступления получены безвозмездно, носят целевой характер, используются ТСЖ по целевому назначению. Причем целевые поступления должны быть использованы либо на содержание данной ТСЖ, либо на ведение его уставной деятельности.

Важным условием освобождения целевых поступлений от налогообложения налогом на прибыль является организация раздельного учета доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевых поступлений, что следует проверить в ходе аудита. Если при проверке аудитор обнаружил нарушение хотя бы одного из названных выше условий, то доход, полученный налогоплательщиком, не относится к целевым поступлениям и должен быть включен в налоговую базу по налогу на прибыль организаций.

На заключительном этапе устанавливается наличие аудиторских доказательств по всем этапам аудита, формируется мнение аудиторской организации о достоверности отчетности, осуществляется подготовка аудиторского заключения для клиента, письма о результатах проведения проверки.

При наличии ошибок в пределах уровня существенности аудиторская фирма принимает решение о выдаче модифицированного условно-положительного аудиторского заключения. В случае если уровень выявленных ошибок превышает объявленный в плане уровень существенности, то аудитору рекомендуется составлять отрицательное аудиторское заключение с приведением в нем фактов, которые привели к такому выводу (нарушение законодательства, невыполнение правлением возложенных на него задач по управлению и содержанию многоквартирного дома и др.). Оформление отказа от выражения мнения о достоверности бухгалтерской отчетности товарищества может быть при неполном представлении документов и бухгалтерских данных по аудируемому периоду.

Аудитору необходимо представить доказательства, что товариществу не грозит банкротство или другие серьезные обстоятельства, которые являются несовместимыми с продолжением его деятельности. Проверку следует проводить в соответствии с Федеральным правилом (стандартом) аудиторской деятельности № 11 "Применимость допущения непрерывности деятельности аудируемого лица".

Специфика каждого мероприятия методики закреплена в стандарте "Цели и основные принципы, связанные с аудитом отчетности товарищества собственников жилья".

Аудиторская проверка должна быть спланирована на основе достигнутого аудиторской фирмой понимания ТСЖ. В ходе планирования целесообразно не только составить типовой план и программу проверки, но и определить специфические проблемы, которые следует разрешить в ходе проверки, такие как: соблюдение законодательства по социальным гарантиям жителям, особенно по категории социально незащищенных (многодетным семьям, инвалидам, пенсионерам); учет, налогообложение целевых средств; использование экономических возможностей товарищества по формированию дополнительных источников для финансирования уставной деятельности товарищества за счет доходов от сдачи имущества, земли, стен, крыши в аренду; точность налоговых расчетов; защита имущественных и налоговых льгот, предоставляемых законодательством РФ.

Выборные органы управления ТСЖ несут ответственность за точность и обоснованность информации, представляемой в бухгалтерской отчетности, налоговых расчетах. Помимо требования о необходимости исполнения законодательства по учету, налогам, правление товарищества обязано выполнять уставные требования по защите имущественных интересов собственников жилья, представлять собранию собственников подробный отчет о своей деятельности, подтвержденный аудитором.

Проведение аудиторской проверки не освобождает руководство ТСЖ от ответственности за выполнение присущих ему обязанностей и функций, предусмотренных уставом товарищества, что регламентируется стандартом аудиторской деятельности "Права и обязанности аудиторских организаций и экономических субъектов".

Положения Закона № 307-ФЗ об ответственности аудиторской организации за формирование и выражение профессионального мнения о достоверности бухгалтерской отчетности товарищества в соответствии с уровнем существенности целесообразно дополнить требованием о необходимости выражения объективного мнения о выполнении требований устава товарищества по защите законных имущественных интересов собственников жилья.

Дата публикации: 23.01.2012

В последнее время значительно увеличилось количество товариществ собственников жилья, но, как выясняется, не все они были созданы в интересах собственников жилых помещений в многоквартирных домах.

ПРАВОВОЙ СТАТУС ТСЖ

В параграфе 2 главы 4 Гражданского кодекса РФ говорится о хозяйственных товариществах, которые представляют собой коммерческую организацию. Казалось бы, товарищество собственников жилья (далее - ТСЖ) относится к той категории юридических лиц, которые предусмотрены в ст. 66 - 86 ГК РФ, но не стоит забывать о том, что кроме ГК РФ существуют и другие нормативные акты. Что же такое товарищество собственников жилья?
Понятие ТСЖ раскрывается в ст. 135 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ), согласно которой оно представляет собой вовсе не организацию, целью которой является получение прибыли, а, напротив, является некоммерческой организацией. Целью объединения собственников жилых помещений в многоквартирных домах является управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме (п. 1 ст. 135 ЖК РФ).
Как и любое другое юридическое лицо, ТСЖ наделено законом правами и обязанностями, но все они существуют в рамках реализации норм Жилищного кодекса РФ. Например, в ст. 137 ЖК РФ перечислены права ТСЖ, которые сводятся к управлению, обеспечению эксплуатации, владению, пользованию и распоряжению комплексом недвижимого имущества. То есть ТСЖ может осуществлять свою деятельность исключительно в установленной действующим законодательством сфере. Статья 138 ЖК РФ предусматривает обязанности ТСЖ, к которым относится:
- вступление в договорные отношения, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме, с собственниками жилых помещений, не являющимися членами ТСЖ;
- обеспечение выполнения всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;
- обеспечение соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
- принятие мер, необходимых для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
- представительство законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Таким образом, ТСЖ представляет собой юридическое лицо, целью которого не является извлечение прибыли, осуществляющее свою деятельность в сфере управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в многоквартирном доме, а также осуществляющее владение, пользование и распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме в установленных законодательством пределах.

ПОРЯДОК СОЗДАНИЯ ТСЖ

Порядок создания ТСЖ предусмотрен ст. 135 и 136 ЖК РФ. Собственно, он мало чем отличается от процедуры создания юридических лиц других организационно-правовых форм. Согласно действующему законодательству решение о создании товарищества и его устав принимаются на общем собрании. При этом число собственников жилых помещений, проголосовавших за создание ТСЖ, должно превышать 50% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3 ст. 135 ЖК РФ). Именно это положение подталкивает недобросовестных "товарищей" на правонарушения. Как показывает практика прокурорских проверок исполнения жилищного законодательства, зачастую число фактически проголосовавших за создание ТСЖ собственников жилых помещений значительно отличается от данных, указанных в протоколе собрания. Например, прокуратура Зеленоградского административного округа установила в ходе проверки соблюдения жилищного законодательства в товариществе собственников жилья "Гранд", что согласно сведениям собственников жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: Зеленоград, корп. 914, 915, 916, 917, количество лиц, проголосовавших за принятие решения о создании ТСЖ, отличается от данных, указанных в протоколе общего собрания (сведения получены на сайте прокуратуры города Москвы mosproc.ru).
Проблема заключается в том, что ТСЖ, созданные путем фальсификации результатов голосования, регистрируются в соответствии с действующим законодательством и с момента внесения их в Единый государственный реестр юридических лиц приобретают правоспособность и дееспособность. Лже-ТСЖ осуществляют свою деятельность, и порой никто не догадывается о том, что они распоряжаются общим имуществом вопреки интересам "товарищей".

ЛЕГЧЕ ПРЕДУПРЕДИТЬ, ЧЕМ...

Согласно ст. 21 ФЗ "О прокуратуре Российской Федерации" прокуроры осуществляют надзор за исполнением закона, при этом соответствующие проверки они проводят на основании поступившей информации о фактах нарушения законов, требующих принятия мер прокурором. Данное позволяет сделать вывод о том, что выявление ТСЖ, созданных с нарушением требований закона, возможно только в случае обращения заинтересованных лиц в прокуратуру, так как по собственной инициативе прокуроры контролировать исполнение закона не будут. То есть лица, которые считают, что в процессе создания ТСЖ были нарушены их права и законные интересы и не соблюдены положения действующего жилищного законодательства, должны обратиться с жалобой или заявлением в прокуратуру.
А что если собственники жилых помещений в многоквартирных домах по какой-либо причине не обратились в прокуратуру? Сколько созданных с нарушением закона ТСЖ будут осуществлять свою деятельность?
Думается, что предупредить появление полулегальных ТСЖ проще, чем с ними бороться. Например, только в районе Черемушки выявлено 37 ТСЖ, созданных с нарушением действующего законодательства (mosproc.ru). Если бы в процессе проведения собрания участвовало независимое лицо, нарушений было бы значительно меньше. Если бы существовала специальная и независимая комиссия, участники которой присутствовали бы при проведении общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирных домах. Члены комиссии проверяли бы, все ли собственники жилых помещений в многоквартирных домах уведомлены о проведении общего собрания, явку собственников жилых помещений, соблюдение правил проведения общего собрания и ведения протокола, количество "за" и "против" создания ТСЖ. Думается, что создание независимых комиссий при государственных органах не имеет смысла. Так как коррупция существует во всех сферах, наверное, лучше всего с задачей по предупреждению создания полулегальных ТСЖ справилась бы общественная организация.

ПРОКУРОРЫ ПРОТИВ ТСЖ

В соответствии со ст. 141 ЖК РФ ТСЖ ликвидируется в порядке, установленном ГК РФ. Так, согласно ст. 61 ГК РФ ТСЖ может быть ликвидировано по решению суда в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии), либо запрещенной законом, либо с нарушением Конституции Российской Федерации, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов. Именно выявление допущенных при создании ТСЖ грубых нарушений закона, которые носят неустранимый характер, является причиной ликвидации ТСЖ по инициативе прокуроров.
Прокуроры при выявлении нарушений закона обращаются в суд с исковыми заявлениями о ликвидации ТСЖ, основания и предмет которых часто повторяются.
Так, во всех случаях обращения прокуроров с исковыми заявлениями в суд предметом иска выступало признание протокола общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирных домах недействительным и ликвидация ТСЖ. Предмет иска одинаков во всех случаях, но анализ судебной практики и практики прокурорского надзора за исполнением жилищного законодательства показывает, что в исковых заявлениях приводятся разные основания.
В одних случаях протокол общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирных домах признается недействительным в связи с тем, что большинство собственников жилых помещений в многоквартирном доме проголосовали против создания ТСЖ, однако в протоколе общего собрания отражен тот факт, что за создание ТСЖ проголосовали более 50% собственников жилых помещений.
В других случаях протокол общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирных домах признается недействительным по причине того, что большинство собственников жилых помещений в голосовании участия не принимали или вовсе не были уведомлены о проведении общего собрания. Таким образом, основанием для признания протокола недействительным и ликвидации ТСЖ является грубое нарушение закона, а именно несоблюдение положений ст. 44 - 48, 136 и 146 ЖК РФ. По данному основанию только в районе Черемушки по заявлению прокурора возбуждено 37 гражданских дел. Предметом этих 37 исков является признание недействительными протоколов общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах, проведенных в форме заочного голосования, свидетельств о государственной регистрации юридического лица, записей в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ), ликвидации ТСЖ.
Однако при подаче исковых заявлений, предмет и основания которых указаны выше, прокуроры часто сталкиваются с серьезными проблемами. Суды часто отказывают в приеме исковых заявлений, если они подаются в интересах одного-единственного собственника жилого помещения, если он не относится к категории, указанной в ст. 45 ГПК РФ. То есть по логике служителей Фемиды прокурор вправе обратиться с исковым заявлением о признании протокола собрания недействительным и ликвидации ТСЖ только при условии, что пострадавший собственник жилого помещения не может самостоятельно обратиться в суд по состоянию здоровья, в силу возраста, по причине недееспособности или другим уважительным причинам.