Контакты
Главная / Финансирование бизнеса

Юридическая чистота квартиры: проверяем сами. Проверка квартиры на чистоту

Покупка квартиры – очень серьезное и ответственное дело. Чаще всего оформление документов покупатели доверяют опытным специалистам и юристам, поскольку они более компетентны в подобных вопросах. Но услуги таких специалистов стоят недешево, да и гарантии их честности никто не дает. Если было решено заниматься покупкой квартиры без посредников (ведь при этом можно сэкономить значительное количество денег), то необходимо изучить юридическую сторону вопроса и самостоятельно проверить квартиру на чистоту.

Содержимое страницы

Как проверить юридическую чистоту квартиры

  1. Проверить документы на подлинность, правильность оформления.
  2. Проверить продавца (честность, вменяемость).
  3. Проверить, нет ли иных законных претендентов на квартиру (супруг, дети, наследники, временно выписанные лица).
  4. Проверить сам объект покупки (нет ли незаконной перепланировки, не подлежит ли дом сносу и так далее).
  5. Проверить квартиру на наличие обременений.
  6. Проверить квартиру на наличие долгов за коммунальные услуги.
  7. Проверить историю квартиры (сколько раз продавалась и почему).

Зачем проверять юридическую чистоту квартиры

На первый взгляд, при подписании сделки может показаться, что все в порядке. Документы присутствуют, они оформлены, как положено, деньги переданы, бумаги подписаны, и теперь вы – собственник квартиры, и ничто и никто вам не угрожает. Однако бывают случаи, когда купленную вами квартиру отбирают в судебном порядке, а деньги вам никто не возвращает. Такое возможно, когда суд выносит решение, что сделка была незаконной и отменяет ее. Чтобы избежать таких неприятностей, нужно знать, при каких обстоятельствах суд может признать вашу сделку недействительной.

  1. Если квартира продавцу досталась по наследству, могут внезапно объявиться другие наследники, которые имеют на нее право и оспорить свои права в судебном порядке.
  2. Если продавец признается невменяемым, состоит на учете в психиатрическом или наркологическом диспансере, то сделка объявляется незаконной и теряет юридическую силу.
  3. При продаже квартиры по доверенности, доверенность может быть отозвана в любой момент. По сути получается, что вы заключали сделку с доверенным лицом, которое не имело право продавать квартиру. В таком случае закон буде не на вашей стороне.
  4. Если в квартире были прописаны и временно выписаны некоторые категории лиц, то они имеют законное право проживать в ней. Это могут быть:
    • лица, находящиеся на текущий момент в местах лишения свободы;
    • лица, находящиеся в настоящий момент на службе в армии;
    • лица, находящиеся в настоящий момент на лечении, например, в психиатрическом диспансере;
    • лица преклонного возраста, которые в настоящий момент содержатся в доме престарелых;
    • дети, которые в настоящий момент содержатся в учреждениях воспитательного характера.

    Если такие лица есть, то после окончания срока отбывания они имеют право вернуться и претендовать на проживание в квартире на законных основаниях.

  5. Если в долевой собственности участвуют дети, то они имеют законное право претендовать на свою долю. Поэтому очень важно, чтобы были документы, подтверждающие отказ от доли собственности. Например, если квартира была куплена с использованием материнского капитала, то ребенок по умолчанию участвует в долевой собственности.
  6. На квартиру могут претендовать и иные лица. Например, супруги, если жилье было приобретено в браке. Имущество считается общим и при разводе делится пополам, поэтому супруги имеют равные права на квартиру, если другие варианты не прописаны в ином договоре.
  7. Если в квартире были прописаны несовершеннолетние дети, то закон всегда на стороне их интересов. Даже если квартира была продана, дети будут иметь законное право на проживание в ней.
  8. Если квартира находилась в залоге на момент совершения сделки, то займодатель имеет на нее законное право при нарушении условий, прописанных в договоре. В случае, если возникнут споры, закон опять же не будет на вашей стороне.
  9. Если квартира находилась в обременении (под арестом, в залоге, в ренте, в аренде), то в дальнейшем сделка может быть признана недействительной или на проживание в ней могут претендовать иные лица:
    • если квартира находилась в аренде по договору, то арендатор имеет право проживания в ней до окончания срока аренды, не смотря на то, что квартира была продана;
    • если квартира находилась под арестом на момент совершения сделки, сделку признают недействительной. Продавать объект можно только после снятия с него ареста;
    • если нынешний собственник заключил с третьим лицом договор ренты, то после его смерти по закону квартира переходит в собственность рентоплательщика, поэтому ваш договор окажется недействительным.
  10. Если имелась задолженность по коммунальным услугам, она не была оплачена, и в договоре был упущен этот момент, то все обязательства по оплате задолженности возлагаются на нового владельца квартиры.
  11. Если в квартире была произведена самовольная неузаконенная перепланировка, и сделка была подписана, в случае обнаружения данного факта платить штрафы и узаконивать перепланировку будет новый владелец. Также от нового владельца могут потребовать привести квартиру в изначальный вид, что повлечет за собой дополнительные траты.

На самом деле вариантов возможных ситуаций множество. Чтобы обезопасить себя от неприятных последствий, при самостоятельной покупке квартиры необходимо тщательно проверить чистоту сделки.

Какие документы проверить при покупке квартиры


Чтобы избежать вышеизложенных ситуаций, перед покупкой квартиры на вторичном рынке, нужно все грамотно и всесторонне проверить. А именно:

1. Проверить свидетельство о регистрации права собственности на квартиру.

Что можно узнать:

  1. Сколько раз свидетельство выдавалось нынешнему владельцу.Причинами могут быть утеря предыдущего свидетельства, погашение ипотеки и так далее.
  2. Документ-основание на регистрацию права собственности.Основанием для владения квартирой могут быть договор купли-продажи, дарения, обмена, приватизация, свидетельство о наследстве, решение суда и так далее. В зависимости от основания производится дальнейшая проверка квартиры на чистоту при покупке.
  3. Данные продавца: ФИО, паспортные данные.При проверке можно узнать, состоит ли продавец в браке или в разводе.
    • если продавец состоит в браке, нужно получить письменное согласие супруга на продажу имущества;
    • если продавец состоял в браке ранее, нужно выяснить, не приобреталась ли квартира в тот момент. Если квартира приобреталась в браке, то имущество признается совместным, и второй супруг имеет законное право претендовать на ее половину. В таком случае необходимо получить письменный отказ от права собственности от второго супруга.
  4. Сколько собственников у квартиры.Если собственников несколько, то к сделке должны быть привлечены все.
  5. Название объекта права (то есть статус: квартира, комната, помещение), адрес нахождения и некоторые характеристики.
  6. Наличие какого-либо обременения, зарегистрированного по закону.

2. Проверить документ-основание для регистрации права собственности.


Что можно узнать:

  1. На каком основании нынешний владелец получил право собственности на квартиру: купил ли он ее, получил ли в дар или в наследство и так далее. Отталкиваясь от данной информации можно проверить возможное наличие иных законных претендентов на квартиру.
  2. Факт государственной регистрации договора.Необходимо изучить и сам договор, потому что там могут быть указаны причины, по которым владелец теряет право на собственность. Например, в договоре было прописано, что новый владелец должен оплатить полную стоимость квартиры к определенному сроку. В случае нарушения данного условия он лишается права собственности. Может оказаться так, что вам продает квартиру человек, который фактически лишен права собственности на квартиру и вообще не имеет права ее продавать.
  3. Обратите внимание на дату вступления договора в силу. Если квартира была приобретена недавно, и новый собственник уже продает ее, это должно вас насторожить. Также будьте осторожны, если продавец получил квартиру недавно в дар или в наследство, от человека, который не является его родственником.

3. Проверить выписку из ЕГРП (единого государственного реестра прав на имущество).


Перед покупкой важно проверить историю квартиры. Для этого у продавца нужно потребовать выписку из ЕГРП, из которой можно узнать, какие сделки и когда совершались в отношении продаваемого объекта.

Что можно узнать:

  1. Наличие имущественных споров.Если в отношении объекта ведутся судебные разбирательства, значит, кто-то на нее претендует еще. В таком случае целесообразно либо отказаться от сделки, либо дождаться окончания суда и получить судебное заключение, что собственник владеет ею на законных основаниях, и права других лиц на квартиру не могут быть удовлетворены.
  2. Частоту сделок в отношении объекта продажи.Если квартира часто перепродается, и в ней уже длительное время никто не проживает, покупатель должен быть осторожным со сделкой.
  3. Наличие наложенного ареста на жилье, иных ограничений, либо запрет на сделок в отношении его.
  4. Срок давности судебных разбирательств и заключения различных сделок в отношении квартиры.Согласно российскому законодательству, максимальный срок для признания сделки незаконной – 3 года. Могут возникнуть такие ситуации, когда нынешний собственник получил право собственности на основании судебного решения, которое могут оспорить иные лица в течение трех лет. И если с момента решения суда не прошло трех лет, собственник может лишиться права на собственность, а значит, ваша с ним сделка может быть признана незаконной. Если с момента совершения сделки прошло более трех лет, то можно быть более или менее спокойным.
  5. Если квартира не зарегистрирована в ЕГРП, это подтверждает ее юридическую чистоту, поскольку с момента приватизации в отношении данного объекта не производилось никаких действий.

4. Проверить кадастровый паспорт и технический план квартиры.


Кадастровый паспорт и технический план проверяются для того, чтобы убедиться, что вам продают существующий объект и все документы соответствуют истине. Для проверки необходимо обратиться в местное БТИ (бюро технической инвентаризации) и запросить соответствующие документы.

Что можно узнать:

  1. Характеристики и адрес квартиры. Их нужно сравнить с данными, указанными в свидетельстве на право собственности, чтобы убедиться, что вам предъявляют документы именно на данный объект.
  2. Наличие перепланировки и ее законность. Согласно российскому законодательству, любая перепланировка и переустройство квартиры должны быть согласованы с органами местного управления и иметь законную силу. В ином случае самовольная перепланировка приравнивается к административному правонарушению, что влечет за собой административное наказание в виде штрафов. Если в момент совершения покупки этот момент был упущен, и было приобретено жилье с неузаконенной перепланировкой, вся ответственность ложится на нового владельца.

5. Проверить паспорт и личность продавца.

Чтобы убедиться в том, что вы имеете дело с законопослушным вменяемым гражданином, необходимо проверить его данные. Продавец может оказаться как банальным мошенником, который пытается получить от вас деньги за квартиру без законных на то оснований, так и с проблемами психического состояния. В таких случаях сделки легко признаются недействительными.

Что можно узнать:

  1. Данные продавца. Проверив паспорт, можно узнать, состоит ли продавец в браке, имеет ли детей, где прописан и так далее. На основе этих данных можно поинтересоваться наличием третьих законных претендентов на квартиру (супруг, дети). Чтобы убедиться в подлинности паспорта, можно обратиться в паспортный стол.
  2. Наличие психических отклонений у продавца. Для выяснения такого факта, нужно получить справку из наркологического и психиатрического диспансера и убедиться, что продавец не состоит на учете. Еще один вариант – провести медицинское освидетельствование и получить соответствующую справку о вменяемости продавца. Справки из подобных учреждений выдаются лицу, в отношении которого производится проверка, лично. Также можно попросить предъявить водительские права. Если их не оказалось, нужно насторожиться и тщательно провести подобную проверку. Кроме того, можно поговорить с соседями, расспросить о продавце, его образе жизни, увлечениях и так далее. Если сделка была совершена с лицом, которое состоит на учете в психоневрологическом диспансере, она может легко быть признана недействительной в силу того, что продавец недееспособен и не может отвечать за свои действия.
  3. Подлинность и силу действия доверенности. Если продавец действует на основании доверенности от владельца, первым делом необходимо встретиться с самим собственником квартиры и убедиться в его намерении продавать объект недвижимости. Доверенность обязательно должна быть заверена нотариусом и иметь юридическую силу в настоящий момент. Может возникнуть такая ситуация, что доверенное лицо показывает вам доверенность, правильно оформленную и заверенную нотариусом, но лицо, выдавшее доверенность, отозвал ее. В таком случае сделка может быть признана незаконной, так как данное лицо не имело никаких прав продавать объект. Чтобы удостоверится в подлинности и силе действия доверенности, можно обратиться непосредственно к нотариусу, который заверял ее, и убедиться во всем лично.

6. Проверить наличие иных претендентов на квартиру.

Важно знать, что претендовать можно не только на право собственности, но и на проживание в квартире. Чтобы исключить наличие таких лиц, нужно запросить выписку из домовой книги, причем расширенную. Она выдается за отдельную плату и содержит полную информацию.

Что можно узнать:

  1. Количество прописанных в квартире лиц и кем они друг другу приходятся.
  2. Кто и куда выписан. При выписке из текущего места жительства обязательно указывается место, куда эти лица выписываются.
  3. Сохраняется ли право на проживания в данной квартире у лиц, выписанных из нее.
  4. Наличие лиц, временно выписанных из квартиры. Это важный момент. Существует категория лиц, которые могут быть временно выписаны из квартиры в связи с отбытием (например, в места лишения свободы, в армию, на долгосрочное лечение в психиатрическое, наркологическое учреждение), а затем, они имеют законное право вернуться в квартиру и проживать в ней.

7. Проверить наличие законных наследников квартиры.

Если квартира была унаследована, необходимо выяснить, нет ли иных законных наследников. Для этого нужно запросить выписку из нотариальной книги у нотариуса, который открывал наследство и вел дело.

Что можно узнать:

  1. Наличие иных законных наследников, которые могут претендовать на квартиру. Если они объявятся после заключения сделки, то могут оспорить свои права в судебном порядке и закон будет на их стороне.
  2. Наличие письменного отказа от наследства, если были другие наследники.

8. Проверить наличие долгов по коммунальным платежам.

Обычно при продаже объекта недвижимости все долги по коммунальным платежам должен погасить нынешний владелец. Чтобы проверить отсутствие долгов, необходимо обратиться в домоуправление или в бухгалтерию ТСЖ и получить соответствующую справку. Ее должен получить продавец и предъявить покупателю.

Нужно знать, что долги по электроснабжению часто не отображаются в данной справке. Поэтому нужно получить отдельную справку.

При заключении сделки по обоюдному согласию сторон можно включить неоплаченные долги в счет стоимость квартиры. Тогда покупатель должен будет оплатить стоимость квартиры с уменьшением на сумму долгов, которые он впоследствии обязуется выплатить.

При условии, что задолженность погашает сам продавец, в договор необходимо внести пункт, что в случае выявления неоплаченных долгов, продавец обязуется их оплатить.

Недостаточно иметь документы на руках и осмотреть их визуально. Чтобы проверить чистоту сделки, нужно установить достоверность, подлинность и юридическую силу этих документов, чтобы в будущем не возникло проблем.

  1. Просите у продавца оригиналы документов.
  2. Любые свидетельства должны быть распечатаны на специальных гербовых бланках.
  3. Проверяйте наличие подписей и штампов в положенных графах.
  4. Просите разрешения у продавца сделать копии документов.
  5. В документах не допускаются исправления, помарки и подчистки с помощью корректоров. Если есть исправления, они должны быть заверены специальными фразами и подписью уполномоченных лиц.
  6. Сверяйте данные на разных документах друг с другом. Соответствуют ли паспортные данные собственника, технические характеристики объекта продажи на разных документах.
  7. Для большей достоверности запросите копии документов на квартиру в Росреестре.
  8. Не стесняйтесь общаться с соседями продавца, с нотариусом, который заверял документы, с лицами, выдавшими определенные справки в ваше отсутствие, чтобы исключить возможность подделки и уточнить репутацию продавца.
  9. Если работаете с доверенным лицом, тщательно проверяйте доверенность и уточняйте, не была ли она отозвана.
  10. Не стесняйтесь просить личной встречи с владельцем квартиры и с участниками долевой собственности.
  11. Проверяйте свидетельство о браке. Требуйте письменное соглашение супруга (как нынешнего, так и бывшего) на продажу квартиры. Соглашение должно быть заверено у нотариуса.
  12. Обращайте внимание на дату справок, выписок и иных документов, которые вам предъявляет продавец. Многие подобные документы имеют ограниченный срок действия.
  13. Если квартира ранее была в обременении, просите письменный документ от обременителя об отсутствии каких-либо притязаний на данный объект.
  14. Проверьте квитанции по коммунальным услугам за несколько предыдущих месяцев.

Если продавец дает завуалированные ответа на ваши вопросы, увиливает, отказывается и не желает предоставлять вам запрашиваемые документы, задумайтесь над его честностью и порядочностью. Добропорядочному продавцу, который продает квартиру на вторичном рынке, не составит труда взять нужные справки и выписки из различных учреждений, тем более обязанность оплаты таких документов возлагается на покупателя.

    Приобретение недвижимости для большинства россиян является знаковым событием всей жизни. Покупка своего угла или земельного участка не просто решает тяжелый жилищный вопрос, но и придает уверенность в завтрашнем дне. Однако копить на такое приобретение зачастую приходится годами. Поэтому столь важно заранее обезопасить себя и проверить юридическую чистоту сделки купли-продажи.

    Понятие юридической чистоты сделки

    Понятие юридической чистоты сделки относится не столько к жилью, сколько к переходу права собственности на него. Под фразой «сделка юридически чистая» подразумевается, что нет никаких законных препятствий для проведения купли-продажи недвижимости. В частности, право собственности на жилье или участок земли не ограничено какими-либо обременениями, арестами или запретами и что не возникнут основания для оспаривания сделки и признания ее недействительной.
    Термином «юридическая чистота» также часто пользуются для обозначения того, что все ранее проведенные по этой недвижимости сделки были юридически законны. То есть квартиру, дом, земельный участок можно спокойно приобретать в том случае, если при совершении с ними любых действий не было допущено нарушений законов или нормативных актов.

    Не менее важно перед покупкой недвижимости выяснить, не было ли ущемления чьих-то прав во время предыдущих сделок с жильем. В идеальном случае юридическая чистота сделки с конкретным объектом права означает, что приобретаемая недвижимость не может быть изъята у будущего собственника по законным основаниям.

    Грамотно составленный договор купли-продажи также является необходимым условием проведения юридически чистой сделки. Причем здесь имеет значение не только правильное заполнение самого договора, но и подготовка других важных документов сделки. Конечно, гражданам без юридического образования сложно учесть все подобные нюансы, тем более что в каждом случае (земля, вторичное жилье или новостройка) список нужных документов и справок может отличаться.
    Как проводится юридическая проверка чистоты сделки с нотариусом

    Обратившись за юридической проверкой чистоты сделки к нотариусу, покупатель получает возможность приобрести недвижимость без обременений и избежать тем самым впоследствии серьезных проблем. Нотариус прежде всего проверяет документ, удостоверяющий личность продавца. Затем предъявляются подлинники правоустанавливающих документов на жилье.

    Помимо свидетельства о праве собственности, выданным регистрационной палатой, на руках у продавца должен быть один из документов:

  • документ о приватизации жилья;
  • договор купли-продажи,
  • договор дарения, переуступки права или мены,
  • свидетельство о праве наследования.

Нотариус проверяет действительность всех документов. Причем если собственников приобретаемого жилья несколько, то есть оно находится в долевой собственности продавцов, то каждый из них должен предоставить свои документы.

До документального оформления сделки желательно получить от продавца справку о его дееспособности на момент совершения сделки и предоставить ее нотариусу. Этот пункт становится обязательным, если продавец достаточно пожилой человек, пенсионер. Наличие такой справки позволит покупателю обезопасить себя в дальнейшем от претензий и судебных разбирательств со стороны родственников продавца. Для этого проводится освидетельствование у врача-психиатра в день оформления сделки, обязательно сохраняется полученное врачебное заключение.

Если вместо собственника недвижимости сделку оформляет его доверенное лицо, необходимо внимательно изучить выданную ему доверенность. Нотариус в данном случае проверяет, предоставляет ли доверенность третьему лицу право на продажу, подачу документов, подписи, получения денег и оформления всех необходимых бумаг. Также проверяется, не истек ли срок действия доверенности.

Проверка чистоты сделки при покупке квартиры

Проверить чистоту сделки при покупке квартиры особенно важно, если речь идет о вторичном жилье. Здесь необходимо обратить внимание на следующие моменты:

  • имеются ли сведения об обременениях на квартиру и их снятии;
  • какая предыдущая цепочка регистрационных действий и сделок с данной недвижимостью;
  • имеются ли на момент совершения сделки зарегистрированные в квартире лица;
  • проживает ли в жилье кто-либо фактически в настоящее время;
  • имеются ли лица, зарегистрированные в квартире, но не проживающие в ней фактически в силу разных причин: служат в армии, находятся в местах заключения, в доме престарелых и т.д.;
  • проживали ли ранее в квартире несовершеннолетние лица, живут ли сейчас, если нет, то не были ли нарушены их права на жилплощадь при переселении;
  • имеются ли права у других лиц на квартиру: возможные наследники, несовершеннолетние лица, граждане, отбывающие наказание в местах лишения свободы, отказавшиеся принимать участие в приватизации квартиры, или лица, имеющие право на проживание на основании вступившего в силу судебного решения (берется выписка из ЕГРП);
  • зарегистрированы ли на квартиру обременения – залог, судебный арест, аренда или пользование и т.д.;
  • проводились ли в квартире перепланировки, если да, то были ли они оформлены соответствующим образом во всех инстанциях;
  • не является ли многоквартирный дом ветхим и аварийным, подлежащим капитальному ремонту или реконструкции, возможно, у муниципалитета есть какие-либо планы на этот дом (лучше обратиться за информацией в БТИ);
  • есть ли данные о погашении всех положенных на квартиру платежей (за коммунальные услуги, капремонт, газ, электричество, телефонную связь, интернет и др.).

Также стоит проверить, не может ли претендовать на квартиру бывший супруг нынешнего собственника. В ряде случаев они могут попытаться оспорить сделку купли-продажи, и даже если суд вынесет решение в вашу пользу, придется пережить неприятные судебные разбирательства. От настоящего супруга требуется нотариально заверенное согласие на продажу жилья.

Нелишним будет взять у продавца квартиры расписку о том, что если возникнут претензии со стороны третьих лиц и сделку купли-продажи будут оспаривать, то продавец обязан будет возместить предусмотренный законом или судебным решением ущерб.

Что должно насторожить при проверке квартиры на «чистоту»

Есть ряд важных моментов, значение которых может быть непонятно покупателям без юридического образования. Насторожить и заставить все еще раз перепроверить перед покупкой недвижимости, а то и вовсе отказаться от варианта должны следующие «тревожные сигналы»:

  1. Недвижимость продается в срочном порядке. Бывают случаи, когда быстро и со скидкой продается вполне «чистая» квартира просто потому, что собственникам срочно понадобились деньги. Однако покупателю в такой ситуации стоит внимательно проверить еще раз все документы. Возможно, от недвижимости стремятся избавиться в связи с вероятными претензиями со стороны третьих лиц, могут существовать неучтенные наследники или выявилось наличие скрытых дефектов у недвижимости, существенный износ дома и проч.
  2. По документам видно, что данное жилье многократно продавалось за короткий промежуток времени. Например, если квартира меняла владельцев 5 раз за один год, большая вероятность, что у нее может оказаться «криминальная» история, которую очень сложно узнать. Рисковать в данном случае не стоит.
  3. Квартира продается значительно ниже своей рыночной стоимости. Нужно точно выяснить причину этого и определить для себя риски. Одной из причин может быть то, что дом запланирован под снос или реконструкцию или в квартире имеют право пожизненного проживания третьи лица. Если продавец умалчивает причину, отказывайтесь от сделки без сожаления, велика вероятность потерять свои деньги.
  4. Продажа недвижимости оформляется по доверенности представителем собственника и при этом с самим собственником нет возможности пообщаться даже удаленно. Подобные препятствия лично встретиться или пообщаться с настоящим владельцем скорее свидетельствуют о неблагонадежности продавцов.
  5. Продавец предоставляет исключительно копии документов или дубликаты свидетельства о праве на недвижимость. Одна квартира в такой ситуации может продаваться нескольким покупателям одновременно с разницей в 1 день или даже в тот же день. Поэтому регистрационная палата при приеме документов не увидит, что сделка с этой квартирой уже проведена.
  6. Продавец отказывается предоставить все документы на недвижимость заблаговременно до дня оформления сделки. Скорее всего, это делается для того, чтобы у покупателя не было возможности их тщательно изучить и проверить.
  7. Имеются расхождения в информации, предоставленной собственником, о количестве проживающих в квартире лиц и данных о том же из паспортного стола. Сокрытие зарегистрированных на жилплощади лиц является крайне тревожным фактом, в этом случае нет смысла даже выяснять причины такой ошибки, стоит отказаться от сделки.

Этот перечень не является окончательным, а содержит наиболее распространенные варианты, в каждом случае требуется индивидуальный анализ обстоятельств покупки и истории жилья.

Если же собственник не помогает в получении тех или иных справок или вообще возражает против проверки юридической чистоты его квартиры, лучше сразу отказаться от приобретения данной недвижимости.

Проверка чистоты сделки при покупке земельного участка

Проверку юридической чистоты сделки при приобретении земельного участка нужно начинать с документов на землю. У продавца на руках должно быть свидетельство государственной регистрации на участок земли, где необходимо проверить информацию, кто собственник земли, какова площадь участка, каков статус земли, ее кадастровый номер.

Помимо этого, нужно видеть документ-основание владения землей: договор купли-продажи, дарения, мены, приватизации, оформления по «дачной амнистии», наследственные документы и т.п. Также потребуется кадастровый паспорт на участок, где кроме собственника указывается вид пользования земли.

Крайне важно обратить внимание на категорию продаваемой земли. Если вы хотите построить индивидуальный дом на этом участке, необходимо, чтобы во всех документах была указана категория предназначения «для строительства малоэтажных домов» или «индивидуальной жилой застройки».

Если же земля имеет иное назначение, не стоит слушать уверения продавца, что вы сможете быстро перевести эту землю в нужную вам категорию. Перевод земельного участка из одной категории в другую в лучшем случае обойдется вам в существенную сумму денег и займет массу времени, а в худшем – вообще будет невозможен.
Для использования в качестве дачи с летним домиком вполне подойдет категория земли «для садоводства и огородничества». При покупке участка земли, расположенного в садово-огородном товариществе, необходимо наличие справки об отсутствии задолженностей.

Отдельно следует изучить кадастровый план участка: какое заявлено количество соток, имеются ли сведения о частях земельного участка, сопоставить план границ участка с фактически имеющимися на земле.

Необходимо проверить, нет ли зарегистрированных обременений для данной земли. Например, по участку могут проходить канализационные трубы, коммуникации, кабели, расти не подлежащие вырубке деревья. Эти и другие нюансы следует изучить заранее, так как в ряде случаев они могут оказаться непреодолимым препятствием для использования земли, как вы планировали.

Любую сделку по купле-продаже недвижимости в новостройке или на вторичном рынке можно отнести к достаточно рискованному процессу. В первую очередь по той причине, что многие стараются сэкономить свои деньги. Это может привести в результате не только к потере денег, но и к потере квартиры или коммерческой недвижимости.

Чтобы избежать таких последствий следует доверить юридическое сопровождение сделки с недвижимостью нашим опытным юристам. Они предотвратят все причины, по которым соглашение может оказаться недействительным, после чего любая сделка будет соответствовать нормам законодательства.

Квартиры в новостройках – один из вариантов выгодной покупки жилья. Но, тем не менее, здесь также нужна тщательная проверка всей документации и самой сделки в целом. Узнайте из нашей статьи, какие документы проверить перед заключением договора, на что обратить в них внимание и как минимизировать риск встречи с мошенниками.

○Что включает в себя проверка квартиры на чистоту при покупке?

Если вы не хотите тратиться на юристов и риэлторов, нужно самостоятельно провести проверку предполагаемой покупки. Вам нужно убедиться в двух вещах:

  • Что застройщик является в достаточной степени надежным и можно не бояться остановки строительства.
  • Что дом будет построен из качественных материалов и будет соответствовать всем нормам.

Оба фактора проверяются при помощи изучения документов и небольшого исследования рынка недвижимости.
Сначала узнайте, как давно застройщик на ней работает, сколько объектов успел сдать, как о нем отзываются клиенты, и нет ли судебных разбирательств по результатам строительства. Если результаты такой неформальной проверки оказались положительными, переходите на второй этап – тщательное изучение документации как застройщика так и здания. Проверяя документы, важно требовать только оригиналы с печатью и подписью соответствующих органов.

○Пакет документов на приобретаемый объект недвижимости.

При заключении договора застройщик должен представить вам:

  • Свои учредительные документы.
  • Разрешение на строительство.
  • Договор долгосрочной аренды либо правоустанавливающие документы на землю.
  • Инвестиционный контракт.
  • Выписку из реестра на здание.
  • Проектную документацию.
  • Форму договора, по которому продается квартира.

При проверке документов обратите внимание на описание недвижимости. Нельзя исключать, что продавец будет демонстрировать вам документы на одно здание, а заключать договор на другое.
Также обратите внимание на реквизиты застройщика, важно, чтобы они были идентичными на всех документах. Любое несоответствие между данными строительной компании или описанием дома/квартиры должно вас насторожить.

○ Свидетельство о праве собственности.

Это важнейший документ, от которого зависит действительность сделки.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ).

Как видно из настоящего закона, только собственник может распоряжаться имуществом, поэтому именно он и должен выступать в роли продавца. Затребуйте у него свидетельство о праве собственности, но лучше также дополнительно самостоятельно заказать выписку из ЕГРП. Так вы дополнительно обезопасите себя от мошенничества.
В документе обратите внимание на пункты:

  1. Объект права, в котором дается описание жилплощади. Сверьте все указанные характеристики с фактическими (адрес, техническое описание).
  2. Субъект права, где указывается владелец квартиры. Здесь сверьте все реквизиты с предоставленными продавцом и убедитесь, что нигде нет расхождений.

○ Перечень документов, которые следует истребовать у продавца?

Купить квартиру в новостройке можно не только у самого застройщика, но и у физического лица. В этом случае продавцу нужно представить:

  • Свидетельство о праве собственности
  • Документ, подтверждающий право перехода собственности (по какому договору была произведена первичная сделка).
  • Согласие от второго супруга.
  • Справку о составе семьи.
  • Согласие застройщика на продажу (если речь идет о переуступке права требования).
  • Документы на дом от застройщика (проект, разрешение на строительство, право на землю).

○ Проверка качества приобретаемого жилого помещения.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (п.1 ст.7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» от 30.12 2004 №214-ФЗ).

Принимать готовое жилье нужно по акту приема-передачи, где должно быть зафиксировано фактическое качество передаваемой квартиры. В договоре с застройщиком (независимо от его вида) должно быть зафиксировано, какие материалы будут использоваться при строительстве и гарантии, которые предоставляет компания. А по акту приема-передачи вы сможете сверить обещанное качество и предоставленным. Если оно вас не устраивает, подписывать документ не нужно. У застройщика будет 45 дней на устранение выявленных недостатков.

○ Права третьих лиц.

Если вы приобретаете квартиру у физического лица, нужно предусмотреть возможность наличия прав третьих лиц. Это необходимо независимо от того, на вторичном рынке вы покупаете жилье, или в новостройке.
Возникновение подобного права возможно, если продавец:

  • Состоит в законном браке и не получил согласия второго супруга на продажу.
  • Имеет несовершеннолетнего ребенка.
  • Содержит иждивенца (это недееспособный гражданин, в роли которого может выступать престарелый родитель или супруг, имеющий инвалидность).

Чтобы после покупки к вам не предъявлялись претензии, нужно проверить справку о составе семьи. В ней будут перечислены все зарегистрированные на жилплощади лица и указаны даты их рождения и степень родства с продавцом. Путем несложных вычислений вы можете проверить возможность возникновения прав третьих лиц и еще раз подумать, заключать эту сделку или нет.

○ Обременение.

Обременение предполагает ограничение на операции с недвижимостью, в частности, ее продажу.
Если квартира, которую вы собираетесь покупать, находится в новом доме, это еще не гарантия отсутствия обременения на нее. Препятствием к заключению сделки может стать:

  • Ипотека - если первичная покупка осуществлялась с использованием заемных средств, это требует обязательного участия банка в продаже.
  • Материнский капитал – если квартира куплена с участием подобных средств, необходимо привлечение органов опеки и попечительства, которые должны одобрить продажу недвижимости.

Также могут обнаружиться сюрпризы и со стороны застройщика. Например, если на землю, на которой построено здание, наложен сервитут, это также относится к обременениям.

Государственная регистрация сервитута, предусматривающего право ограниченного пользования частью земельного участка, осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в Едином государственном реестре недвижимости, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части. Государственный кадастровый учет части земельного участка осуществляется одновременно с государственной регистрацией сервитута, которым предусмотрено право ограниченного пользования такой частью без соответствующего заявления (п.4 ст. 44 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ).

Чтобы исключить подобные риски, закажите выписку из ЕГРП. В ней, помимо сведений о владельце жилплощади, будут указаны все обременения, которые наложены на квартиру.

Вы уже выбрали квартиру и хотите ее купить? Обязательно проверьте ее перед покупкой!

Наши юристы проверят квартиру за 48 часов с выдачей письменного юридического заключения.

Посмотреть образец юридического заключения Образец

Покупка квартиры без риска - это приобретение недвижимости, с которой не связано никаких обременений (например, кредитов, долгов), третьих лиц, претендующих на владение объектом или проживание в нем. Оплата риэлторских услуг такого рода убережет Вас от проблем вплоть до потери купленного жилья.

Стоимость проверки 25 000 рублей, срок 48 часов Заказать проверку

Заказав у нас проверку квартиры на юридическую чистоту вы получите:

полное спокойствие на сделке покупки квартиры и отсутствие рисков

сильные аргументы в споре с продавцом о снижении цены

полный возврат денег, если мы не уложимся в отведенное время

Для заказа услуги проверка квартиры перед покупкой вам достаточно только ее адреса.

Итак, в каких случаях возникают риски? Что проверяют наши специалисты в первую очередь?

1. Подлинность документов на квартиру

Проверка юридической чистоты недвижимости на данном этапе подразумевает доскональное изучение не только самих правоустанавливающих документов, но печатей и бланков. Популярная схема обмана - когда мошенники под каким-то предлогом предоставляют не оригиналы бумаг, а их дубликаты. Тем не менее, есть несколько уважительных причин, по которым собственник может использовать для регистрации сделки подтвержденные копии. Поэтому юридическую проверку квартиры нужно поручать специалистам с большим опытом в этой сфере.

2. Семейное положение продавца

Наши риэлторы обязательно выясняют, состоял ли собственник в браке. Любое имущество (в том числе и недвижимость), нажитое супругами в браке считается совместным. Если при совершении сделки купли-продажи нет согласия супруга, существует риск того, что «вторая половинка» подаст в суд и сделку признают недействительной.

Этим нюансом нередко пользуются мошенники. Например, муж с деньгами от продажи общего жилья уезжает заграницу, затем на сцене появляется «обманутая» жена и требует справедливости.

Иногда продавцы просто-напросто не в курсе этого закона. Известен случай, когда женщина пыталась реализовать квартиру, половина которой в действительности принадлежала ее погибшему супругу.

3. Дееспособность

Юридическая проверка недвижимости всегда включает верификацию дееспособности продавца (а также подлинность его паспорта). Сделка может быть оспорена опекунами собственника (или наследниками в случае его смерти), если выяснится, что он был недееспособным (или ограниченно дееспособным), злоупотреблял спиртным, принимал наркотики, - словом, в момент подписания договора не был в с состоянии трезво оценивать свои действия. Была ситуация, когда суд назначал посмертную экспертизу, а после проданную квартиру вернули наследнице.

4. Третьи лица, имеющие право на проживание или владение жильем

Данная стадия проверки недвижимости на чистоту на практике часто оказывается важнее исследования личности собственника. Заинтересованным третьим лицом может родственник.

Купля-продажа – распространенная сделка, позволяющая продавать и приобретать имущество за определенную плату. Часто предметом договора выступает недвижимость. При заключении договора требуется особая бдительность, так как можно нарваться на мошенников. Поэтому очень важно знать, как проверить квартиру перед покупкой. Сегодня мы расскажем об этом более детально, и вы сможете самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту.

Когда встает вопрос о проверке квартиры перед покупкой, покупатели думают, как это лучше сделать – самостоятельно или через юриста и сколько стоит сопровождение сделки купли-продажи квартиры? Безусловно самым оптимальным вариантом будет привлечь специалиста, но только опытного.

Он на отлично подкован юридически, не раз проводил сделки и сразу же заподозрит, если сделка будет совершаться мошенниками. Но за услуги проверки квартиры перед покупкой через юриста нужно платить. Это является минусом для многих покупателей.

Самостоятельно провести проверку тоже можно. Но перед этим необходимо тщательно подготовиться, изучить законодательство. Зато не нужно тратиться дополнительно на юридические услуги, что и привлекает большинство покупателей.

Однако, полностью обезопасить себя от недобросовестных продавцов и быть уверенным, что квартира чистая, самостоятельно удается далеко не каждому человеку. Поэтому лучше заплатить юристу и спать спокойно.

Сколько же стоит сопровождение сделки купли-продажи квартиры? Стоимость юридической проверки разнится в зависимости от конкретной фирмы или частного лица, а также от региона, где находится юрист. К примеру, в Москве полное сопровождение стоит примерно 50 тысяч рублей.

Какие документы нужно проверить перед покупкой квартиры

Перед тем, как подписывать договор купли-продажи недвижимого объекта, стоит запросить у собственника определенный перечень бумаг. Если продавцу нечего скрывать, то он не будет возражать против этой идеи. Если же гражданин, продающий имущество, будет против, то заключать с ним сделку не следует.

Перечень того, что необходимо проверить из документов, следующий:

  • Свидетельство, подтверждающее наличие право собственности продавца на предмет сделки.
  • Документы на квартиру, ставшие основанием для перехода права владения к продавцу. Это может быть соглашение о дарении, завещание, свидетельство о приватизации и прочее.
  • Выписка из ЕГРН. Она позволяет узнать о всех передвижениях объекта недвижимости.
  • Сведения из домовой книги. В ней указывается, имеются ли в квартире прописанные лица.
  • Документ, подтверждающий отсутствие у продавца долгов перед коммунальной службой.
  • Медицинская справка, удостоверяющая дееспособность собственника жилья. Выдают ее в нарко-психоневрологическом диспансере.

Из указанных бумаг самой важной является выписка из ЕГРН. Именно она позволяет точно убедиться, что продавец действительно полноправный владелец жилого помещения. Данный документ выдается в двух формах: простой и расширенной.

В первом варианте указывается только личная информация о собственнике квартиры, а во втором прописывается вся история недвижимости, начиная с ее первой регистрации в Росреестре. То есть по ней можно узнать обо всех прошлых владельцах жилья.

Как покупателю самому проверить квартиру

Проверку документов при покупке квартиры провести самостоятельно достаточно просто.

Паспорта продавцов

При составлении договора купли-продажи необходимо попросить у второй стороны паспорт и внимательно сверить данные, вписанные в соглашение, с оригиналом. При смене документа, удостоверяющего личность, действующая ранее информация прописывается в самом конце.

При возможности следует перед подписанием договора сделать копию паспорта продавца, отправить в миграционный орган для проверки подлинности документа. Это позволит быть точно уверенным в действии паспорта.

Право собственности

Узнать, точно ли вторая сторона – это собственник покупаемой квартиры, поможет свидетельство о регистрации права собственности. Нужно его внимательно изучить на предмет подделки. Настоящий документ обязательно изготавливается на гербовой бумаге, обладает своим номером, не имеет ни малейших дефектов: исправлений, опечаток, подчисток.

Если есть сомнения по поводу действительности свидетельства, можно обратиться к сотрудникам органа Росреестра для проверки подлинности.

Арест и обременение

Обременение представляет собой ограничение права собственности владельца недвижимости. Вряд ли кто-то захочет приобретать квартиру, зная, что не сможет ей распоряжаться в полной мере. Обремененным считается жилье, находящееся под арестом, в залоге или сдаваемое в аренду другим лицам.

Проверять при покупке квартиры наличие обременения можно исключительно с помощью выписки из ЕГРН. Для ее получения требуется посетить орган Росреестра или Многофункциональный центр.

Кадастровый паспорт

Кадастровый паспорт необходим при заключении купли-продажи обязательно. Поэтому продавец обязан его предоставить. При получении документа нужно сверить данные в нем с тем, что написано в соглашении. Если выполнялась перепланировка, а записей в паспорте нет, следует потребовать от второй стороны переоформить его. Подробнее о том, и зачем он нужен читайте в специальном посте.

Согласие супруга

Если продаваемая квартира является совместно нажитым имуществом супругов, состоящих в официальном браке, то продать ее можно только при получении согласия мужа/жены на совершение сделки. Поэтому следует проверить, состоит ли продавец в брачных отношениях, и является ли он полноправным собственником жилого помещения.

Прописанные лица

Если в квартире есть люди, которые имеют в ней прописку, они имеют полное прав в ней проживать. Поэтому стоит проверить перед договором купли-продажи, чтобы третьих лиц не было. Для этого необходимо запросить выписку из домовой книги. В ней указываются все прописанные лица.

Отсутствие в квартире жильцов еще не значит, что в ней никто не прописан. Некоторые категории граждан могут появиться внезапно и заявить о своем намерении жить по адресу прописки.

К ним относятся следующие лица:

  1. Осужденные, отбывающие наказание в виде лишения свободы.
  2. Больные, проходящие лечение в психоневрологическом диспансере.
  3. Военнослужащие по призыву.
  4. Несовершеннолетние граждане, проживающие в воспитательных учреждениях.
  5. Люди, проживающие в домах для престарелых.

Сведения о прописанных лицах должны обязательно указываться в соглашении о купле-продаже.

Долги по коммуналке

Для проверки отсутствия задолженности перед жилищно-коммунальной службой следует попросить собственника предоставить справку из ЖЭК, удостоверяющую данный факт.

Внимание! При предъявлении продавцом документа необходимо обратить внимание на дату. Оплата коммуналки должна быть выполнена вплоть до последнего месяца, иначе долги перейдут к новому владельцу.

Риски по квартире, доставшейся в наследство

Если жилое помещение досталось продавцу в порядке наследования, то есть риск наличия иных наследников. Проверить данный факт можно через нотариальную контору, в которой велось наследственное дело.

Нотариус предоставит справку, подтверждающую отсутствие иных лиц, имеющих право на наследство. Но документ юрист выдаст только в присутствии продавца.

Риски со сделками с несовершеннолетними

Если в продаваемой квартире прописан ребенок, не достигший возраста 18 лет, продать ее без разрешения органа опеки и попечительства будет невозможно. Поэтому важно проверить, если ли у второй стороны несовершеннолетние дети. Если да, то запросить письменное одобрение госоргана. В противном случае орган Росреестра не примет заявление о регистрации права собственности.

Подробнее о том, читайте в специальном посте.

Проверка адекватности продавца

Гражданское законодательство закрепляет, что сделки могут совершаться при обязательном наличии полной дееспособности лица. При ограничении или отсутствии дееспособности должны выполняться определенные условия, чтобы договор считался законным.

Поэтому необходимо проверить, может ли продавец в полной мере руководить своими действиями. Для этого необходимо попросить вторую сторону предоставить справку из психоневрологического диспансера о состоянии здоровья.

Обычно данная справка требуется, если один из собственников глубоко пожилой человек.

Как правильно проверить квартиру в Росреестре через интернет: пошаговая инструкция

Для быстрой проверки объекта недвижимости через интернет необходимо выполнить следующие действия:


После этого сразу же выйдет информация о недвижимости.

ТОП-5 видов мошенничества с квартирами на вторичном рынке

Чаще всего квартиры приобретаются на вторичном рынке. Если при покупке новостроек есть определенная гарантия добросовестности застройщика, то при на вторичном рынке не знаешь, с кем придется связаться. Сейчас нередко покупатели попадают в руки мошенников, приобретая вместе с недвижимостью кучу проблем.

Существуют следующие виды мошеннических действий при осуществлении сделки купли-продажи квартиры. Юристы уверяют, что нужно их знать, чтобы не попасться.

Продажа по липовому паспорту

Схема в этом случае следующая: правонарушители снимают жилое помещение, выбрав владельца, проживающего в другом населенном пункте или находящегося в длительном отъезде. При оформлении соглашения об аренде они просят собственника дать им паспорт для снятия копии.

Затем вклеивают поверх его фотографии фото одного из злоумышленников, делают копию и возвращают паспорт владельцу. Впоследствии мошенники, используя ксерокопию, получают дубликаты правоустанавливающих документов и приступают к продаже. После получения денежных средств продавцы пропадают без следа.

В результате такой схемы гражданин, решивший приобрести квартиру, остается и без нее, и без денег. Ведь даже если признать сделку недействительной, взимать пропавшие средства будет не у кого. Собственник же недвижимости не пострадает, его имущество вернется обратно.

Продажа квартиры, приобретенной у лица, не отдающего отчет своим действиям

Нередко мошенники выбирают жертву из одиноких пенсионеров, граждан, страдающих расстройствами психики, принимающих наркотические вещества или имеющих алкогольную зависимость. Обычно с такими лицами заключают договор купли-продажи с минимальной платой или вовсе оформляют соглашение о дарении недвижимости.

Но эти сделки впоследствии могут быть признаны недействительными. Поэтому злоумышленники начинают замывать следы. Делают они это посредством нескольких перепродаж имущества. Сделки совершаются с перерывами не более года. Поэтому следует насторожиться, если продавец только недавно купил квартиру и уже продает ее.

Сокрытие лиц, имеющих право на наследство

Приобретение недвижимого объекта, которое перешло к продавцу посредством наследования, — это самая рискованная сделка. Злоумышленники способны заставить гражданина написать завещание, указав только их имена на определенное имущество.

Продажа недвижимости по ложной доверенности

Согласиться на совершение купли-продажи по доверенности – это огромный риск. Ведь мошенники имеют возможность подделать документ или использовать доверенность, которая была отозвана собственником недвижимого объекта. Итог этой схемы обычный: нарушители получают деньги, покупатель остается без квартиры и без средств.

Получение аванса

Передача аванса – гарантия того, что покупатель точно приобретет недвижимость. Но только не в случае с мошенниками. Схема следующая: правонарушитель показывает жилье покупателю, после чего заключается предварительное соглашение о купле-продаже, передается аванс.

После получения денежных средств лжесобственник пропадает вместе с деньгами. Для такого обмана злоумышленнику требуется только подделать правоустанавливающие документы.

Таким образом, проверять квартиру перед покупкой следует обязательно. Есть большой риск остаться без денег и без жилья. Если нет уверенности в том, что самостоятельная проверка прошла успешно, стоит обратиться к опытному юристу.

Если вам требуется помощь проверенного юриста или нужна ипотека, то просьба записаться на бесплатную консультацию через нашего онлайн консультанта. Мы вам перезвоним, проверим документы на юридическую чистоту и отсутствие мошеннических схем.

Просьба оценить пост и поставить лайк.