Нужна ли страховка ДДУ? Плюсы и минусы, можно ли вернуть страховку? Константин Тимофеев: идеальный механизм страхования ДДУ предполагает выплаты без суда.

Количество обманутых дольщиков в стране, несмотря на все усилия властей, только множится. Для решения проблемы появления новых обманутых власти придумали механизм, который изменить ситуацию в целом — страхование ответственности застройщика. Смысл кажется простым – застройщик, начиная новый объект, обязан получить страховку, с помощью которой можно получить деньги обратно или найти средства на достройку в случае появления проблем. Как обычно, даже в этом благом начинании нашлись подводные камни.

Особенности страхования застройщика

Если договор страхования гражданской ответственности застройщика не будет заключен, то договор долевого участия в Росреестре не будет .

Страхование ответственности застройщика увеличивает сумму, которую вы заплатите за квартиру. В среднем ставка – 0,5-1,5% от стоимости договора долевого участия. При этом тарифы могут быть снижены, если застройщик планирует комплексное строительство или заключает договора сразу на несколько объектов, которые будут возводиться друг за другом. Проверьте, какой вариант страхования выбрал ваш девелопер – выплаты в страховую в крупном размере косвенно подтверждают уверенность застройщика в долгосрочной работе.

Также на тарифы влияет количество дольщиков, срок сдачи дома и факты претензий в судебном порядке в адрес застройщика. Это удобно – дольщику перед покупкой можно проверять меньше информации. К сожалению, на практике застройщик нашел несколько лазеек, которые помогают ему избегать лишних трат на страхование. Все они лежат в сфере выбора вариантов страхования.

Методы страхования

Законом предусматриваются определенные требования к банкам и страховым компания, с которыми девелопер может вступить в отношения для возможности продавать доли в новостройке. Для страховой компании нужно выполнить несколько требований.

Как проверить страховую компанию

• Опыт работы в сфере страхования гражданской ответственности минимум 5 лет – это требование обозначено отдельно, поэтому риск специально созданных страховых компаний сводится к минимуму. Но все равно есть, поэтому изучите вопрос отдельно.
• Уставной капитал, или неиспользуемая сумма, на которую можно рассчитывать во время банкротства, должен быть минимум 120 млн рублей.
• 1 млрд рублей – это сумма активов, которыми должна располагать компания. Это и предыдущее требование кардинально сокращает количество страховых групп, с которыми могут работать девелоперы.
• Подтвержденная сторонней экспертизой финансовая устойчивость страховщиков.
• Меры, которые вводятся на предупреждения ситуации, когда компания встает на путь банкротства, отсутствуют.

Регистрация договора

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве производится через двухсторонний договор. При этом дольщик, несмотря на то, что он получает некую выгоду, не взаимодействует напрямую со страховой компанией.

В случае заключения договора с дольщиком, происходит регистрация его в Росреестре. Договор страхования на долевое имущество начинает действовать с момента окончания регистрации. Стоит понимать, что страховой договор действует дольше на два года, чем сам договор долевого участия по 214 ФЗ. Проверьте договор страхования ответственности застройщика. В нем должны быть указаны:

• Сумма, которую должен получить дольщик в случае форс-мажорных ситуаций и вступления в действие причин на страховое возмещение.
• Уточните, что стоимость выплаты не меньше средней цены на квартиру в том субъекте федерации, где вы ее приобретаете.
• Проверьте условия выплаты – срок, способ и прочее.
• Убедитесь, что указаны реквизиты всех заинтересованных сторон – застройщика, страхователя, страховщика.

Страховая ответственность застройщика наступает в случае ряда причин, перечисленных в ст. 15 федерального закона №214.

Выплаты

Ответственность застройщика застрахована, но это не значит, что вы можете быть спокойными. Так, выплаты по договору страхования производятся на основании нескольких пунктов:

• Неоспоримое судебное решение о том, что строитель признан финансово несостоятельным, т.е. банкротом.
• Решение суда о том, что дольщики имеют право взыскивать земельный участок, на котором находится дом.

Стоит учитывать, что зачастую договоры страхования заключаются на каждую квартиру и договор долевого участия отдельно, поэтому девелопер будет отвечать перед каждым покупателем отдельно. В ваших интересах запустить процесс как можно быстрее, чтобы первым получить выплаты.

Риски и последствия

Нужно учитывать, что страхование – это не панацея от всех бед. Так, рассчитывать на выплаты не стоит при возникновении следующих ситуаций:

• Органы государственной власти прекращают полностью или же частично строительство. Решение должно быть основано на каких либо фактах нарушений
• Договор долевого участия нарушен или признан судебными органами недействительным.
• Разрешение на строительство признано недействительным, получено с нарушениями.
• Происходит судебный процесс, в котором в качестве имущества рассматривается новостройка или ваше жилье.

Если проще, то страховка от мошеннических действий строителя не защитит. Также не поможет оно при различных коллизиях с законами. И деньги не будут выплачены, если вдруг на вашу квартиру будет претендовать другое физическое или юридическое лицо. Поэтому проверять застройщика стоит тщательно и досконально, не рассчитывая на страховые выплаты.

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Как изменилось страхование договоров долевого участия при покупке жилья с 2015 года?

Ужесточены требования к страховщикам. С 1 октября 2015 года собственный капитал организаций, занимающихся страхованием договоров долвого участия в строительстве, должен будет составлять не менее 1 млрд. рублей. Кроме того, у страховой организации не должно быть предписаний ЦБ РФ о несоблюдении требований к обеспечению финансовой устойчивости и платежеспособности;
Существенно увеличены штрафы за различные нарушения в сфере строительства с привлечением средств дольщиков, введен ряд новых составов административных нарушений;
Каждый договор долевого участия и договор страхования должен быть зарегистрирован в Росреестре. К нему должно быть приложено платежное поручение об оплате страховой премии.
Информация о договоре страхования или поручительства, которым обеспечена ответственность застройщика перед дольщиками будет внесена в единый государственный реестр прав в отношении земельного участка, на котором ведется строительство многоквартирного жилого дома. Ранее эта информация не была общедоступной;
Центробанк размещает списки страховщиков ответственности застройщиков на своем сайте;
Если договор страхования необходимо расторгнуть досрочно, страховщик обязан уведомить об этом дольщиков, орган надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и отделение Росреестра. После этого застройщик обязан в течение 15 дней заключить новый договор страхования своей ответственности перед дольщиками. Ранее о расторжении договора страхования уведомлялись только дольщики, а заключение нового договора страхования не вменялось застройщику в обязанность;
При отзыве лицензии у страховой компании или введении в ней временной администрации Центробанка (процедура, которая следует за приостановлением лицензии) застройщик также обязан заново застраховать свою ответственность. Срок для заключения нового договора страхования - 15 дней с момента отзыва лицензии у предыдущего страховщика. Ранее последствия отзыва или приостановления лицензии страховой компании, в которой застрахована ответственность застройщика, или банкротства страховщика, законом не определялись.

Кто и как страхует договоры долевого участия?

• Банковские гарантии

На сайте Центробанка выложен список банков, которые могут давать банковские гарантии в рамках ФЗ-214. Поручителями застройщика смогут становиться банки, значащиеся в реестре в системе страхования вкладов. Также они должны иметь беспрепятственное право привлечения денежных средств физлиц во вклады.

• Страховая организация

Страховать обязательства застройщика может страховая компания с как минимум пятилетним опытом работы, обладающая собственными средствами в 1 миллиард рублей и более. Размер уставного капитала - 120 миллионов и выше. Также у страховой организации должны отсутствовать замечания ЦБ по платежеспособности.

• Общество взаимного страхования

В Обществе взаимного страхования, предоставляющем такие услуги, должен быть попечительский совет из 9 членов: трех от правительства РФ, одного от ЦБ, трех независимых экспертов, председателя правления и директора ОВС. Совет будет отвечать за планы деятельности общества, в том числе финансовые, их анализ, включая отчетность.

Между кем и кем заключается договор страхования?

Страховщиком (страховой компанией)

Страхователем (застройщиком).

Тем не менее, выгодоприобретателем по договору является покупатель квартиры. Покупателю подписывать договор страхования не нужно, если в самом договоре не предусмотрено иное. Это зависит от порядка деятельности конкретного страховщика.

Какими правами обладает дольщик при заключении договора страхования?

• Правом на своевременное получение возмещения после наступления страхового случая;
• Правом на получение неустойки, компенсации за использованные средства в порядке, обозначенном в статье 395 ГК РФ;
• Правом на приобретение полагающегося жилья в соответствии с условиями договора долевого участия.

Как определяется срок действия договора страхования?

Срок устанавливается исходя из срока строительства, указанного в проектной декларации и договоре долевого участия. При этом страховщик несет ответственность, если страховой случай наступил в течение срока действия договора страхования или в течение двух лет по окончании этого срока.

От чего страхуют дольщика?

Страхуется риск неисполнения застройщиком обязательства перед дольщиком о передаче ему квартиры. Основание для выплаты – решение суда о признании застройщика банкротом или решение суда по иску дольщиков об обращении взыскания на земельный участок, на котором ведется строительство. В этом случае страховая компания выплачивает дольщикам стоимость квартир, указанную в договорах долевого участия. Какие-либо штрафные санкции страховка не покрывает.

В каком случае дольщик имеет право на страховые выплаты?

Страховой случай наступает, если строительная компания не выполнила (или выполнила ненадлежащим образом) свои обязанности перед участником долевого строительства по передаче ему собственности. Факт невыполнения обязанностей должен быть подтверждён решением суда о взыскании на дом (квартиру) или банкротстве застройщика.

В каком случае дольщик НЕ имеет права на страховые выплаты?

Страховым случаем по закону не является:

Замораживание строительства;

Увеличение сроков строительства;

Просрочка исполнения застройщиком обязательств перед дольщиками сама по себе также не является основанием для страховой выплаты. Наиболее выгодный способ устранения претензий дольщиков к застройщику для всех – согласование между страховщиком и дольщиками достройки дома страховой компанией за счет ее собственных средств до обращения в суд;

• На какую сумму страхового возмещения может рассчитывать дольщик?

  Наименьшая сумма страхового возмещения зависит от цены договора. Но она не может быть меньше цены той квартиры, которую хотел приобрести дольщик, и меньше среднего показателя рыночной цены за 1 кв. м. жилья в том регионе РФ, где осуществлялось строительство нового дома. Таким образом, страховая сумма в договоре страхования, как правило, равна стоимости квартиры по договору долевого участия, но не может быть меньше минимальной (она же - средняя, установленная Минстроем РФ) её цены. Средняя цена, установленная Минстроем РФ, как правило, ниже реальной рыночной цены в каждом регионе.

  Можно ли дольщику получить и страховку, и квартиру?

  Законодательство не регламентирует этот вопрос. Переход прав дольщика на квартиру страховой компании, осуществившей выплату, также законом не предусмотрен. На данный момент этот вопрос решается в соответствии с правилами страхования различных страховых компаний.

В январе 2014 года в силу вступило постановление об обязательном страховании гражданской ответственности застройщиков, которые проводят строительство привлекая средства граждан. Суть нормы — в снятии всех рисков с дольщиков.

Даже при , застройщик будет обязан возвратить вложенные деньги.

Принятый закон (страхование долевого строительства) даёт основания на гарантированную и направлен на устранение мошенничества в строительном бизнесе.

Этот факт подтверждают слова Каирбека Ускенбаева , вице-премьера по региональному развитию: «Характерно, что данный механизм утвержден совместно с администрацией президента. Концепция системы обращена исключительно на защиту активов дольщиков. Целевым этапом проекта является страхование ответственности застройщиков перед участниками долевого строительства. При чём для уменьшения рисков страхование осуществляется в созданной государством компании».

Виды страхования

Для сохранения средств дольщиков, инвестируемых в объект, определяют два вида страхования. Страховым случаем в таких договорах является начало эксплуатации объекта.

• обязательное страхование застройщиком;
• добровольное страхование дольщиком.

Основные отличия добровольного страхования (далее ДС) от обязательного (далее ОС):

• в случае наступления несостоятельности организации: при ДС реализуется конкурсное управление, а при ОС средства компенсируются из бюджетного фонда или путём повышения налогов;
• в случае ДС обязательства страховщика зависят от активов, внесённых населением, а при ОС компенсации не зависят исключительно от внесённых средств;
• при ОС исключено прекращение страхования, а при ДС это положение возможно (полное или частичное приостановление);
• установленные пункты в договоре при ОС возможно изменить (по усмотрению государства), а при ДС такое не осуществимо.

Гарантами при страховании рисков являются положения, установленные в договоре. Механизмы, которых согласно правовым нормам разделяют нескольких видов:

• договор с независимой страховой компанией (коммерческое);
• поручительство банка;
• взаимное страхование рисков (некоммерческое).

Каждый из вышеперечисленных, дает дольщику гарантию возмещения средств той или иной организацией, в зависимости от вида договора.

При страховании через независимую страховую компанию проводится тщательная экспертиза объекта и оформление полиса. Фирма также имеет право отказаться от предоставления страховки, если обнаружит недобросовестность застройщика, и предупредить дольщика о возможных рисках.

Характерно, что при невыполнении или нарушении каких-либо обязательств со стороны застройщика , выплата компенсаций осуществляется страховой компанией. А предметом страховки может выступать гражданская ответственность. Это положение осуществляется в пользу дольщика.

В случае, банковского поручительства выплаты средств будут проводиться организацией (банком), взявшей на себя данную ответственность. При чём в категорию таких банков входят не все учреждения, а только подпадающие под законодательные нормы. А срок поручительства определен не меньше чем на два года. Застройщик обязан проинформировать соинвесторов об условиях поручительства и о банке, который взял на себя обязательства.

При некоммерческом механизме подразумевается контроль и принципы страхования со стороны ОВС (общество взаимного страхования). Эта организация следует чётко установленным нормам, указанным в текущем законе об участии в долевом строительстве. То есть все обязательства, сроки, принципы передачи инвестиций или объектов имеют федеральную законодательную базу .

При данном положении застройщик либо входит в состав ОВС, либо заключает с договор с организацией, которая имеет такой вид лицензии. О данном факте установлено обязательное информирование условий договора дольщикам.

Есть ли риски?

Со слов директора юридической фирмы «Феникс» Талгата Мылтыкбаева, при заключении договора инвестирования в первую очередь следует понимать какие риски человек берёт на себя. А это определённо все. Специалист поясняет схему процедуры так: «Дольщик вкладывает средства, но в итоге не получает ни единой гарантии».

Напротив, журнал Forbes определяет долевое строительство как единственный тип инвестирования, в котором государство восполняет потери. Тем не менее, пресса переполнена списками и рейтингами недобросовестных застройщиков, а в социальных сетях каждый день ведутся споры о том, как дольщикам уберечь свои средства, вкладывая их в недострой.

Соответственно выделяют факторы, которые сопряжены с рисками независимо от схемы совершения:

• нецелесообразное использование активов застройщиком – 40%;
• банкротство строительной компании – 35%;
• несоблюдение правовых норм в исходно-разрешительной документации– 30%;
• мошенничество – 30%;
• трудности в предоставлении инженерной инфраструктуры объекту строительства – 20%;
• непрофессионализм строительной компании, недостаток материально-технической или производственной базы – 10%.

Представители страховых компаний подчёркивают, что до сих пор нет чётких установленных правил для устранения или смягчения данных рисков.

По мнению Александра Северигина (ООО «Росгосстрах»), отсутствуют даже принципы страхования и расчётные методики для устранения таких неприятностей.

Выходом из сложившейся ситуации может стать объединение страховых компаний. Где бы учитывался объем рынка и ответственность, возложенная на страховщиков.

Преимущества и недостатки страхования

Согласно установленным принципам, перед началом строительства нового дома по ДДУ, компания-застройщик обязана застраховать всевозможные риски. Так, в случае банкротства компании, право на выкуп имущества остается за дольщиками, а не за банками, как было прежде.

Есть и негативные стороны данного явления : увеличение себестоимости проекта и цен на недвижимость в целом. Это ведет к тому, что многие застройщики окажутся неконкурентоспособными и покинут рынок. Самые сильные и проверенные строительные компании смогут соответствовать новым критериям и продолжать работу в этой, уже более надежной, отрасли.

Появление страховой гарантии значительно улучшает ситуацию:

• гарантия возврата инвестируемых вкладов, при срыве срока строительства по любым обстоятельствам;
• гарантия возврата инвестируемых вкладов (в полном объеме) при банкротстве застройщика независимо от причины.

Законодательно-правовая защита приобретения квартиры предполагает следующие пункты:

• защита при двойных продажах;
• при банкротстве строительной компании – остаются права на долю в имуществе;
• гарантируется разрешение на строительство, правильность документации и прав на участок со стороны застройщика;
• регистрационные меры при ДДУ гарантируют соблюдение норм по ФЗ-214.

Алгоритм действий

Согласно законодательным нормам (постановление «Об участии в долевом строительстве») необходимо учитывать следующие положения:

1. Подробное указание реквизитов объекта.
2. Сроки сдачи.
3. Стоимость сделки с указанием периода и принципов оплаты.

Подготовительные меры

Перед непосредственным заключением ДДУ необходимо потребовать у застройщика следующие бумаги:

• разрешение на строительство;
• проект недвижимости.

Ознакомление с этими документами даст представление о компетентности застройщика.

Пункт стоимости

На размер исчислений влияют вытекающие из страховки тарифы:

• от 1,2% при частичном страховании;
• до 1,65% — если объект нуждается страховании в полной мере (то есть полностью на всю конструкцию).

В расчётах требуемых активов, которые вкладываются дольщиками, указывается величина материальных средств. Стоимость договора определяется застройщиком с учётом предварительных договорённостей с соинвесторами. Возможно также указание рассрочки, но данное положение регламентируется в дополнении к договору.

Пункт предмета договора

Предметом страхования представляются имущественные интересы строительной компании. Ориентация по этому принципу обусловлена ответственностью застройщика перед дольщиками. Здесь выделяют меры за неисполнение обязательств в связи с передачей квартиры по договору.

Страховые случаи:

• нарушение строительных сроков (передача объекта с опозданием);
• банкротство строительной компании;
• ликвидация застройщика.

Срок действия

Период действия страхования долевого строительства, согласно законодательству, устанавливается от двух до пяти лет. Здесь указывается, что в случае , страховщик обязан выплатить компенсацию. При чём по пунктам, которые были нарушены во время действия договора. Дольщики уведомляются об этом факте в течение недели.

Заключительные меры

После того как были учтены вышеуказанные положения, застройщик обязан . После этого начинает исчисляться время на возложенные обязательства.

При регистрации первого ДДУ застройщик обязан предъявить один из нижеследующих документов:

• договор на страхование гражданской ответственности. Где предусмотрены меры за неисполнение обязательств, возложенных на застройщика;
• договор на поручительство. Где предусмотрены мера по надлежащему выполнению застройщиком обязательств.

Важные аспекты:

• страховщик обязан располагать лицензией на данный вид деятельности;
• компания не должна подпадать под постановления арбитражного суда о банкротстве;
• активная деятельность организации должна насчитывать не меньше пяти лет;
• уставные накопления компании должны достигать 120 млн. рублей.

Выплаты страховых возмещений

В случае наступления страховых инцидентов, дольщик получает компенсацию в 100% размере. Гарантами здесь выступают наиболее крупные страховые и перестраховочные филиалы.

Исключения по выплатам осуществляются при следующих положениях:

• при вынесении распоряжений государственных структур, направленных на полное прекращение или приостановление строительства;
• в случае нарушений условий ДДУ, при недействительном договоре (не правомерность договора признаётся судом);
• разрешение на строительство является незаконным;
• оспаривание в ходе судебных разбирательств прав собственности или аренды по объекту.

ДДУ является фундаментом в гарантиях при финансовых рисках. При чём документ требует обязательных регистрационных мер, что невозможно без произведения страхования. А в случае заключения договора купли-продажи на недостроенный объект, невозможно защитить свои интересы.

Российские компании

Выделяют две крупнейшие российские страховые компании, которые имеют достаточный опыт в данной сфере. Это «Югория » и «Спасские ворота ».

«Спасские ворота» характеризуются тем, что берут во внимание риски исключительно по ДДУ. При этом договор составлен в соответствии с ФЗ № 214 «О долевом участии в строительстве».

«Югория» же осуществляет страхование рисков по объектам, которые являются недостроенными на момент заключения договора (то есть находятся на стадии готовности). Особенностью представляется форма составления договора – она не принципиальна. Но не должна противоречить установленным законодательным нормам.

Отмечают также менее крупные компании: «Капитал-полис » и «Капитал-резерв ». Фирмы предоставляют аналогичные страховые продукты. Процесс страхования и риски, которые берутся во внимание, похожи у большинства компаний.

Целевым моментом при вступлении в правовые отношения с застройщиками, является консультация с компетентным юристом. Специалист окажет содействие в правовой оценке договора и охарактеризует сопутствующие риски.

Страхование застройщиков жилья осуществляется с 1 января 2014 года, однако до сих пор оно вызывает массу вопросов как у застройщиков, так и у отделений Росреестра, органов исполнительной власти. В связи с созданием обязательное страхование ответственности застройщиков перед дольщиками планируется отменить. Правительством Российской Федерации подготовлен соответствующий законопроект .

Агентство права «Авис» подготовило ответы на наиболее распространенные вопросы о страховании ответственности застройщиков:

1. В каком случае застройщику необходимо страхование ответственности?

Если он привлекает средства дольщиков по договорам долевого участия в строительстве многоквартирных жилых домов. Страхование нужно, если после 1 января 2014 года застройщик заключает первый договор долевого участия в строительстве по конкретному дому. При этом речь идет именно о жилых домах. Если застройщик привлекает средства дольщиков для строительства нежилых помещений (апартаменты и т.п.), то страховать свою ответственность в этом случае не только нет необходимости, но и невозможно о закону. Подробнее об этом в нашем . Хотя в последнее время появляются предложения включить под регулирование закона об участии в долевом строительстве, в т.ч. привлечение средств от дольщиков на строительство апартаментов и других подобных помещений.

2. Какие варианты обеспечения своей ответственности перед дольщиками есть у застройщика?

Закон предусматривает 3 варианта:
1) поручительство банка;
2) членство в обществе взаимного страхования застройщиков (ОВС) ;
3) страхование в , имеющей лицензию на такое страхование и соответствующей требованиям закона.

3. Кто выбирает способ обеспечения?

Застройщик сам выбирает один из способов обеспечения, указанных в разделе 2, в отношении каждого конкретного многоквартирного дома.

4. Какие требования закон предъявляет к банку?

Чтобы выдавать застройщикам поручительства по обязательствам перед дольщиками, банк должен работать не менее 5 лет, иметь уставный капитал в размере не менее 200 млн рублей и собственный капитал в размере не менее 1 млрд рублей. Этим требованиям соответствуют немногие банки в стране. Как правило, это крупные и консервативные банки.