Open Library - открытая библиотека учебной информации. Доходный подход (метод капитализации дохода) Метод валовой ренты является методом подхода
Этот метод можно рассматривать как частный случай общего метода сравнения продаж. Он основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продажи недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи её в аренду˸ чем выше рентный доход, тем выше цена продажи. Эта взаимосвязь измеряется мультипликатором (коэффициентом) валовой ренты (МВР) как отношение цены продажи к рентному доходу. Метод валовой ренты применим к оценке доходной недвижимости, широко реализуемой на рынке (приобретение индивидуальных домов, торговых павильонов и киосков для последующей сдачи их в аренду и т. п.). В общем виде алгоритм применения метода валовой ренты состоит из следующих этапов.
Этап I. Расчет МВР˸
‣‣‣ формирование перечня объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом и расположенных в том же районе˸
‣‣‣ расчет посредством деления цены продажи каждого сопоставимого объекта на величину соответствующей арендной платы для получения значений МВР;
‣‣‣ согласование полученных значений МВР для определения единого значения МВР или диапазона значений МВР, которые могут быть применимы к оцениваемому объекту.
Этап II. Расчет величины рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости˸
‣‣‣ определение сопоставимых по уровню арендной платы сравнимых объектов недвижимости;
‣‣‣ анализ сравнимых объектов по основным характеристикам сравнения с соответствующими характеристиками объекта оценки;
‣‣‣ расчет необходимых корректировок для получения значения рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта.
Этап III. Расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости˸
‣‣‣ умножение расчетной величины рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости на соответствующее значение (или граничные значения) МВР, полученное на первом этапе.
Проиллюстрируем представленный алгоритм применения метода валовой ренты на следующем примере. Задача - определить рыночную стоимость односемейного жилого дома, расположенного в курортной зоне (например, в Сочи) и приобретаемого для последующей сдачи ᴇᴦο в аренду отдыхающим. Проведенный анализ сделок купли-продажи аналогичных домов в том же районе позволил определить диапазон МВР в пределах 15,07-16,33 (табл. 9.6). Из этого диапазона выбираем медианное значение МВР 15,88. Чем больше статистическая выборка по своему размеру для рассматриваемых сравнимых объектов, тем более надежно значение МВР.
Для определения значения рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта выбраны четыре сравнимых объекта, по которым проведена соответствующая корректировка арендных плат по отдельным элементам сравнения (табл. 9.7).
Метод валовой ренты применяется к оценке доходной недвижимости, широко реализуемой на рынке.
В качестве экономической единицы сравнения при оценке объекта недвижимости на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор.
Мультипликатор валовой ренты – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).
Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:
т V = ПВД об МВР а = ПВДоб 0 [Σ (Ц i а / ПВД i а )]/ т, (5.6)
i = 1
где V – вероятная цена продажи оцениваемого объекта;
ПВД об – валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта;
МВР а – усредненный мультипликатор валовой ренты по аналогам;
Ц i а – цена продажи i-го сопоставимого аналога;
ПВД i а – потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога;
т – количество отобранных аналогов.
Пример.
Необходимо оценить объект недвижимости, потенциальный валовой доход от которого оценивается в 550000 рублей. На сегменте рынка недвижимости, к которому принадлежит объект оценки, были получены следующие сведения, представленные в таблице 5.5.
Таблица 5.5. Расчет валового рентного мультипликатора
МВР (усредненный по аналогам) = (5,56 + 5,60 + 5,67): 3 = 5, 62.
Цоб = 550000 5,62 = 3 091 000 рублей.
Тема 6. Затратный подход к оценке недвижимости
6.1. Общая характеристика затратного подхода
ФСО №1 п.15. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний.
Затратный подход основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств соответствуют стоимости этого объекта.
Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях:
когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;
когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли;
когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;
для оценки объектов незавершенного строительства;
для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);
для оценки в целях страхования;
для итогового согласования стоимости.
Базовая формула затратного подхода к оценке недвижимости имеет вид:
V = V зу + V воспр или V = V зу + V замещ, (6.1)
V воспр – стоимость воспроизводства улучшений земельного участка;
V замещ – стоимость замещения улучшений земельного участка.
Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.
Поскольку в стоимости воспроизводства и стоимости замещения определяются с учетом износа, то базовая формула затратного подхода может быть трансформирована:
V = V зу + или V = V зу + , (6.2)
V – стоимость объекта недвижимости;
V зу – стоимость земельного участка;
Vп воспр – полная стоимость воспроизводства улучшений земельного участка (иногда замещают данную величину расчетом отдельно «затрат на воспроизводство улучшений как новых» и «прибыли предпринимателя»);
Vп замещ – полная стоимость замещения улучшений земельного участка (иногда замещают данную величину расчетом отдельно «затрат на замещение улучшений как новых» и «прибыли предпринимателя»);
И – износ объекта оценки.
Полная стоимость замещения - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки как нового, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, без учета износа объекта оценки, с добавлением предпринимательской прибыли.
Полная стоимость воспроизводства - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки как нового, с применением идентичных материалов и технологий, без учета износа объекта оценки, с добавлением предпринимательской прибыли.
Износ – потеря стоимости объекта недвижимости, вызванная любой причиной.
Количество аналогичных предложений в сегменте жилой недвижимости позволяет всем участникам рынка определять реальную цену квартиры, основываясь на простом сравнении. В коммерческом секторе такая задача усложняется отсутствием идентичных помещений для проведения анализа.Решением проблемы становится использование метода валовой ренты, который позволяет определить стоимость объекта любого назначения. В оценке сложной, коммерческой недвижимости МВР называют лучшим из предлагаемых методов, он позволяет с минимальной погрешностью определить реальную стоимость помещения.
Связь применимых для расчетов показателей отражается в валовом рентном мультипликаторе (GRM). Основная черта используемого показателя, заключается в том, что оценка происходит по назначению и функциям здания. Анализ расположения, отделки и операционных затрат, связанных с содержанием сооружения при этих расчетах, исключается.
Этапы метода
Определение показателя валовой ренты делится на несколько этапов. Всю работу условно можно разделить на следующие шаги:- Подбор помещений для определения валового рентного мультипликатора.
- Непосредственный расчет GRM. На этом этапе стоимость каждого отобранного объекта недвижимости делится на предполагаемый доход от сдачи его в аренду. Главной задачей риелтора становится точное определение итоговой суммы ренты за год. Формула расчета: GRM=PV/ PGR, где PV — стоимость объекта, PGR — потенциальная стоимость аренды.
- Полученные при расчете мультипликатора данные суммируются между собой и делятся на количество анализируемых объектов недвижимости. Результатом вычисления будет показатель метода валовой ренты.
- Определение цены недвижимости. На этом этапе потребуется потенциальный или действительный рентный доход умножить на полученный, при расчете МВР, коэффициент. Если арендную плату рассчитать не удается, оценщик может применять среднее значение по рынку.
Практическая применимость метода
Использование метода валовой ренты, несмотря на удобство при ограниченном доступе к информации по аналогичным объектам, не всегда оправдано. К негативным факторам, при расчете МВР относят:- использование такого способа оценки, в полном объеме, оправданно только при условии активного рынка недвижимости, в случае его упадка информации для анализа будет недостаточно;
- при вычислениях не оцениваются риски по объектам и возвратность затраченного капитала;
- отсутствие поправок на благоустройство, расположение и операционные расходы по обслуживанию объекта.
Валовой рентный мультипликатор – это отношение продажной цены объекта недвижимости к доходу от этой недвижимости.
2. Метод прямой капитализации .
Капитализация дохода – получение текущей (капитализированной) стоимости будущих выгод от вложения в объект недвижимости.
Стоимость недвижимости (V) рассчитывается по формуле:
где NOI – чистый операционный доход;
R – ставка капитализации.
Чистый операционный доход (NOI) – величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учета амортизационных начислений.
Последовательность расчета NOI следующая:
1. Определяется потенциальный валовой доход (ПВД) от сдачи недвижимости в аренду в первый после даты оценки год на условиях рыночной арендной платы.
2. Определяется эффективный валовой доход (ЭВД) посредством вычитания из ПВД предполагаемых убытков из-за незагруженности помещений, смены арендаторов, потерь при сборе арендной платы.
3. Из прогнозируемого ЭВД вычитаются все годовые прогнозируемые расходы, к которым относятся постоянные и операционные расходы, а также резервы.
Постоянные расходы – расходы, не зависящие от степени загруженности объекта: налоги на имущество и страховые взносы.
Операционные (эксплуатационные) расходы – традиционные расходы на содержание недвижимости, предоставление услуг арендаторам и поддержание устойчивого потока доходов (прогнозируемые типичные расходы на следующий год после даты оценки).
Резервы – расходы, которые производятся достаточно редко и предполагают ежегодное резервирование средств под долгосрочные расходы.
Ставка капитализации (R) зависит от дохода, получаемого от объекта недвижимости, который определяется доходом на капитал и возвратом капитала и включает:
возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта (ROF);
доход на капитал или чистую прибыль, получаемую от эксплуатации объекта оценки (RON).
.
Методы определения ставки капитализации:
Способ рыночной выжимки основан на статистической обработке рыночной информации о величинах чистого операционного дохода и ценах продажи объектов недвижимости, а коэффициент капитализации называетсяобщей ставкой капитализации и рассчитывается по формуле:
,
где R i – коэффициент капитализации i-ro объекта,
n – количество сопоставимых объектов.
.
Метод кумулятивного построения, или метод суммирования, – ставка капитализации разбивается на составные части:
безрисковую ставку в качестве базисной – для условий страны ее уровень не установлен, поэтому предлагается (из опыта других стран) использовать ставки рефинансирования, по вкладам в банки, по долгосрочным правительственным обязательствам;
ставку компенсации за риск – вложения в недвижимость имеют высокий риск, поэтому ставка капитализации должна учитывать это путем увеличения, чтобы инвестор с капиталом взял на себя этот риск;
ставку компенсации за низкую ликвидность – недвижимость относится к низколиквидным товарам, то есть не может быть быстро превращена в наличные денежные средства.
ставку компенсации за инвестиционный менеджмент (управление инвестициями) – вложение капитала в недвижимость является рискованным, поэтому действия по управлению ими должны компенсироваться путем включения в ставку инвестиционного менеджмента.
Кроме прибыли в виде процентов по вложению капитала, необходимо учесть время возврата вложенного капитала, поэтому к ставке необходимо добавить ставку возмещения капитала.
Способ кумулятивного построения:
,
где – базовая ставка (безрисковая или менее рисковая ставка);
– i-ая поправка;
– ставка возмещения капитала.
Метод ипотечно-инвестиционного анализа.
Инвестиции в недвижимость в большинстве случаев состоят из двух составляющих: ипотечный кредит и собственный капитал. Ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям дохода на обе части инвестиций и разделяется на две составляющие:
ипотечная постоянная () – отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечной ссуды;
ставка капитализации на собственный капитал () – отношение денежных поступлений до вычета налогов к сумме вложенных собственных средств.
Когда известны ипотечная постоянная и ставка капитализации на собственный капитал, то общую ставку можно получить с помощью метода инвестиционной группы, или метода связанных инвестиций.
где М – отношение величины кредита к стоимости недвижимости (коэффициент ипотечной задолженности).
Метод инвестиционной группы применяется для определения ставки капитализации и при разделении инвестиций на землю и здания, при условии, что можно получить ставки капитализации для каждого из компонентов. В этом случае формула будет выглядеть следующим образом:
,
где R – ставка капитализации для связанных инвестиций;
L – стоимость земли в долях от общей стоимости недвижимости;
– ставка капитализации для земли;
В – стоимость здания в долях от общей стоимости недвижимости;
– ставка капитализации для здания.
3. Метод дисконтирования денежных потоков (метод капитализации доходов) – способ конвертации будущих выгод от владения недвижимостью в ее текущую стоимость, которые включают:
1. Периодические денежные потоки от эксплуатации недвижимости (NOI).
2. Денежный поток от продажи недвижимости в конце периода владения.
При этом решаются следующие задачи:
проанализировать и спрогнозировать будущие потоки денежных доходов с точки зрения их структуры, величины и частоты их поступлений на весь период функционирования оцениваемого объекта (на так называемый прогнозный период);
определить реверсную стоимость – размер выручки от перепродажи объекта недвижимости в конце периода владения;
определить ставки, по которым их необходимо дисконтировать;
дисконтировать денежные потоки и реверсионную стоимсоть в текущую стоимость объекта недвижимости (на момент оценки).
Если этот материал оказался полезным ля Вас, Вы можете сохранить его на свою страничку в социальных сетях:
Этот метод можно рассматривать как частный случай общего метода сравнения продаж. Он основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продаж недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду. Эта взаимосвязь измеряется валовым рентным мультипликатором (ВРМ) как отношение цены продажи к рентному доходу. Метод валовой ренты применяется к оценке доходной недвижимости, широко реализуемой на рынке.
В качестве экономической единицы сравнения при оценке объекта недвижимости на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор.
Валовый рентный мультипликатор - ϶ᴛᴏ отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД) .
Для применения метода валовой ренты крайне важно:
а) оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;
б) определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;
в) умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.
Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле
где Ц ОБ – вероятная цена продажи оцениваемого объекта;
ПВД ОБ – валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта;
ВРМ А – усредненный валовой рентный мультипликатор по аналогам;
Ц i А – цена продажи i-го сопоставимого аналога;
ПВД i А – потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога;
т – количество отобранных аналогов.
МВР не корректируют на удобства или другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу его расчета положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия.
Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:
Может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;
В полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;
Не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.
Наиболее распространенным при использовании сравнительного подхода к оценке объектов недвижимости является метод прямого сравнительного анализа продаж (метод анализа продаж). В наибольшей степени он применим к развитым секторам рынка, например к рынку жилья.
Общая модель сравнения продаж
С р = Ц±АЦ,
где С р – расчетная величина рыночной стоимости, руб.;
Ц – цена продажи сопоставимого объекта;
АЦ – совокупная поправка к цене продаж сопоставимого объекта͵ учитывающая, в какой мере оцениваемый объект отличается от сопоставимого.
Метод предполагает реализацию следующих этапов:
1. Анализ рынка и выявление недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости. Сопоставимые объекты должны иметь один и тот же физический возраст, такой же участок земли под объектом, те же финансовые и другие условия сделки. Точность оценки стоимости в значительной мере зависит от качества собранной информации.
2. Проверка информации о сделках. Очень часто на «вторичном» рынке в договоре купли-продажи указывается заниженная цена, фактическая цена, как правило, бывает выше.
3. Анализ объектов и внесение поправок к цене с учетом различий между оцениваемым объектом и каждым сопоставимым объектом. При этом фактически определяется цена, за которую был бы продан сопоставимый объект, если бы он обладал характеристиками оцениваемого объекта.
ВЫВОДЫ
· Основным принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, согласно которому рациональный покупатель не заплатит за конкретный объект недвижимости сумму больше, чем обойдется ему приобретение другого сходного объекта недвижимости, обладающего аналогичной полезностью.
· Наиболее распространенным при использовании сравнительного подхода к оценке объектов недвижимости является метод прямого сравнительного анализа продаж
· Валовой рентный мультипликатор представляет собой отношение продажной цены объекта к потенциальной валовой выручке либо к действительной валовой выручке.
Контрольные вопросы
1. На каком принципе оценки основан метод анализа продаж?
2. Какие существуют способы определения поправок к цене объекта недвижимости?
3. Имеет ли значение порядок внесения поправок?
4. На чем основано определение поправок через анализ парных продаж?
5. Какие поправки влияют на стоимость объекта?
6. В чем сущность определения стоимости объекта с помощью валового рентного мультипликатора?
7. На чем основано определение стоимости с помощью коэффициента капитализации?
8. Каков порядок действий при определении стоимости объекта с помощью валового рентного мультипликатора.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Учебное пособие представляет собой обобщение основ оценочной деятельности, которая является неотъемлемой частью рыночной экономики.
Основная цель оценки – определение рыночной или иной стоимости объекта оценки и согласование результатов с заказчиком. Непосредственно оценка стоимости предполагает использование традиционных методов, входящих в состав затратного, сравнительного и доходного подходов.
Сравнительный подход определяет стоимость оцениваемой недвижимости на основе рыночных цен недавно проданных схожих объектов недвижимости, скорректированных на выявленные различия.
Затратный подход определяет стоимость недвижимости как сумму затрат в текущих ценах на приобретение земельного участка и восстановление зданий и сооружений, скорректированных на их износ.
Доходный подход оценивает стоимость на основе способности недвижимости генерировать текущий доход и изменения стоимости объекта со временем, а также связанного с данным объектом инвестиционного риска.
По мере происходящих преобразований в нашей стране все острее становится потребность в квалифицированных специалистах оценочного дела. Вместе с тем, знания основ оценочной деятельности необходимы арбитражным управляющим в процессе проведения процедур банкротства.