Главная / Документы

Перепланировка жилого помещения. Перепланировка нежилых помещений

В обиходе часто работы по переустройству также называют перепланировкой. Но закон разделяет эти два понятия.

Переустройство — установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка — изменение конфигурации самого жилого помещения, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Ст. 26 Жилищного кодекса РФ

Оба вида переделки жилья требуют согласования. Разграничение этих понятий нужно для того, чтобы верно понимать суть 1 предстоящих изменений в квартире при обращении в компетентные органы. В законах нет конкретного перечня работ, которые. относятся к тому или иному виду ремонта, но они могут устанавливаться региональными властями.

Прежде чем приступать к обустраиванию своего жилья, обязательно нужно узнать в контролирующем органе все региональные требования. Какой бы орган не занимался согласованием, его специалисты обязаны их вам объяснить.

КУДА ОБРАТИТЬСЯ ДЛЯ СОГЛАСОВАНИЯ

В каждом регионе согласованием перепланировки и переустройства могут заниматься различные органы. В большинстве 1 населенных пунктов — это местные администрации. Но бывает так, что эти функции возлагаются и на другие организации. Например, в Москве согласованием занимается Государственная жилищная инспекция.

В любом случае узнать, кто именно занимается этими вопросами можно в своей администрации.

УВЕДОМЛЯТЬ ИЛИ СПРАШИВАТЬ?

Согласование может быть уведомительным и разрешительным.

При уведомительном порядке человек уведомляет ответственный орган уже после того, как сделал работы, заранее разрешение получать не нужно.

Например, в большинстве регионов в таком порядке регистрируются:

перестановка сантехнических приборов в пределах туалетов, ванных комнат, кухонь;
типовое остекление лоджий и балконов;
устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия дома;
разборка ненесущих перегородок (за исключением межквар- тирных);
заделка дверных проемов в ненесущих перегородках и другие.

Разрешительный порядок более строгий. Он предполагает

подачу заявления на перепланировку (переустройство) еще до начала работ. При этом обязательно к заявлению прикладывается проект предстоящих изменений. Только после того, как уполномоченный орган выдаст свое разрешение, можно будет приступать к работам. После того как все будет закончено, квартира должна быть осмотрена специальной приемочной комиссией. По результатам осмотра составляется акт. Если будет установлено, что работы проделаны с нарушениями, придется все переделывать заново.

Ст. 28 Жилищного кодекса РФ

В таком порядке согласуются все действия, затрагивающие несущие конструкции, общедомовые инженерные коммуникации, работы, связанные с газом и др. Например:

установка и перестановка газовых приборов с прокладкой дополнительных труб;
замена кухонных плит одного типа на другой (например, электрическую вместо газовой);
перенос ванных комнат и туалетов;
устройство проемов в несущих стенах и перекрытиях;

разборка ненесущих перегородок, воспринимающих дополнительную нагрузку (так называемых разгружающих перегородок);
устройство перегородок в домах с деревянными перекрытиями;
создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах);
устройство балконов, лоджий и террас;
объединение лоджий и балконов с жилыми помещениями и другие.
Ст. 26 Жилищного кодекса РФ

Срока для уведомления о перепланировке (переустройстве) нет. Но он может быть прописан на региональном уровне. В любом случае затягивать с уведомлением не стоит, ведь при его отсутствии проведенные работы могут признать самовольными.

Если же требовалось предварительное разрешение, а вы провели работы без него, первым делом обратитесь в контролирующий орган. Он может согласовать произведенные изменения и разрешить оставить их. Но будьте готовы к тому, что придется | нести ответственность, на вас могут наложить штраф.

Если же согласование сочтут невозможным, вы можете попробовать узаконить перепланировку (переустройство) в судебном порядке. Но рассчитывать на положительное решение можно только, если проведенные вами изменения не создают никаких угроз и не нарушают прав других жильцов.

Ст. 29 Жилищного кодекса РФ

НА ЧТО РАЗРЕШЕНИЕ НЕ НУЖНО

Работы, которые не признаются перепланировкой или переустройством, никаких согласований не требуют. Например, без согласований проводятся:

косметический ремонт, в том числе с заменой отделочных покрытий стен, полов, потолков;
устройство (разборка) встроенной мебели: шкафов, антресолей (не образующих самостоятельных помещений, площадь которых подлежит техническому учету);

замена инженерного оборудования аналогичным по параметрам (без перестановки);
перестановка бытовых напольных электроплит в пределах кухни и другие.

ПОД ЗАПРЕТОМ!

А есть работы, проведение которых запрещено, и на них не получится взять разрешение. В региональных законах могут устанавливаться свои перечни, но чаще всего под запретом такие работы:

образование жилой комнаты или кухни, в которой отсутствует естественное освещение;
оборудование уборной и ванной (или душевой) непосредственно над жилой комнатой или кухней (исключение — размещение на верхнем уровне своей двухуровневой квартиры);
перенос радиаторов, подключенных к общедомовой системе отопления, на лоджии и балконы;
устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и отопления;
ликвидация и уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
устройство проемов и ниш в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах, колоннах, в местах связей сборных элементов стен;
объединение газифицированного помещения с жилой комнатой.

Также не получится согласовать и другие работы, которые ведут к ухудшению условий эксплуатации дома, нарушению прочности и устойчивости несущих конструкций здания.

П. 5.1 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях»
П. 9.22 СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные»
Пп. 1.7.2, 1.7.3 Постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»

Если квартира принадлежит нескольким жильцам, то для перепланировки (переустройства) потребуется согласие I всех собственников. \

А если жилье муниципальное, то еще до согласования с уполномоченным органом нужно обратиться в муниципалитет, чтобы получить его разрешение. И кроме того, потребуется согласие всех остальных жильцов, даже временно отсутствующих.

КАК НАКАЖУТ ЗА ПРОИЗВОЛ

За самовольную перепланировку (переустройство) предусмотрена административная ответственность — штраф от 2 до 2,5 тыс. руб.

Ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях

А если узаконить изменения не получится, придется еще и возвращать квартиру в исходное состояние в срок, который укажет контролирующий орган. Если квартира не будет возвращена в прежнее состояние — последуют серьезные меры:

собственника могут лишить квартиры. Ее продадут с торгов и выплатят прежнему собственнику выручку с продажи за вычетом средств, которые потребуются на восстановление квартиры;
с нанимателем могут расторгнуть договор соцнайма и выселить его из квартиры.

§ Ст. 29 Жилищного кодекса РФ

Покупая очередное помещение либо оформляя его в долгосрочную аренду, каждая солидная компания начинает с ремонта. Нежилые помещения оформляются в соответствии со стандартами , действующими в компании. Для этого зачастую приходится делать перепланировку. Изменяя конфигурацию нежилого помещения, разделяя его на функциональные зоны, неизбежно сталкиваешься с вопросом о последующем узаконивании произведенной перепланировки.

Виды работ, проводимых при перепланировке помещений

Перепланировка – понятие, четко оговоренное в жилищном законодательстве. В соответствии с буквой закона, перепланировкой называются все работы по изменению конфигурации помещения , изменение его общей площади, расположения мелких помещений, являющихся составными частями общего. Кроме того, понятие «перепланировка» включает в себя и ликвидацию отдельных небольших помещений путем их совмещения в одно, большее по площади и размерам.

Все работы по изменению размеров окон, дверных проемов внутри помещения, их расширение, полная либо частичная заделка – это виды работ, относимых законодательством к понятию перепланировка. Основной целью перепланировки является улучшение качества помещения для его последующей эксплуатации.

Главным условием, позволяющим работникам БТИ отнести произведенные изменения к понятию «перепланировка», является то, что при любых изменениях площадей помещений и их параметров не должны затрагиваться несущие стены . Несущей стеной называется стена, которая держит на себе междуэтажное перекрытие. Помимо этого условия, изменение общей площади помещения, в котором произведена перепланировка, не должно затрагивать внешние параметры помещения. Вдобавок ко всему вышесказанному, перепланировка подразумевает сохранение всех существующих схем коммуникаций разного назначения.

Отличие перепланировки от реконструкции нежилых помещений

Основным отличием, которое позволяет отличить реконструкцию нежилых помещений от перепланировки, является существенное изменение общей площади помещения . Обычно это происходит за счет увеличения внешних границ и параметров помещения. Изменение внешних границ происходит за счет расширения помещений, пристройки входных тамбуров с дверями. Еще одним существенным отличием реконструкции от перепланировки является то, что при реконструкции могут проводиться строительные или ремонтные работы , затрагивающие несущие конструкции здания или помещения.

Переустройство нежилых помещений

Статья 25 Жилищного Кодекса Российской Федерации определяет и перечисляет все виды работ, относящихся к понятию «переустройство помещений». Понятие переустройство нежилых помещений включает в себя такие виды работ:

установку или перенос инженерных сетей либо их замену;
замену или установку санитарно-технического или электрического оборудования.

Таким образом, в законе дан исчерпывающий перечень работ, которые могут быть выполнены в рамках переустройства помещения.

Самовольная перепланировка

Понятие «самовольная перепланировка» относится, скорее, к жилому фонду. Местные органы самоуправления не столь категоричны в своем отношении к этому вопросу, если дело касается нежилых помещений. Само же понятие самовольной перепланировки встречается в Жилищном Кодексе РФ. Его связывают с отсутствием специального разрешения Администрации населенного пункта на проведение перепланировки в жилых помещениях. Это разрешение выдается после рассмотрения проекта перепланировки.

Именно детальное соблюдение данного проекта, в котором четко прописаны все виды проводимых работ с соблюдением всех технических норм и санитарных правил, является основанием для выдачи разрешения на перепланировку.

Учитывая, что основным требованием при проведении работ по перепланировке жилого помещения является именно техническая безопасность помещения и здания в целом, за самовольную перепланировку предусмотрена административная и даже уголовная ответственность.

Незаконная перепланировка

Понятие «незаконная перепланировка» идентично понятию «самовольная перепланировка». В том и другом случае за эти действия предусмотрена административная ответственность в виде штрафа. Кроме этого, собственника помещения могут обязать привести помещение в первоначальное состояние за свой счет.

Проводя работы по перепланировке жилых помещений без специального разрешения, владелец рискует не только «попасть» на внушительный штраф, но и затратить дополнительные средства на восстановление помещения. В наиболее сложных случаях по решению суда можно вообще лишиться помещения. В результате, бывший собственник останется и без денег, и без жилья.

Как узаконить перепланировку нежилого помещения

Отдельно стоит отметить, что в действующем законодательстве Российской Федерации нормативных актов, четко разграничивающих перепланировку, реконструкцию и переустройство в жилых и нежилых помещениях, нет. Все вопросы, связанные с перепланировкой, переустройством и реконструкцией, изложены в Жилищном Кодексе РФ. Однако аналогия закона, применяемого для регулирования отношений в жилом секторе, применяется и на отношения, возникающие при спорах по нежилым помещениям и строениям.

Стоит помнить одно важное условие: перепланировка нежилых помещений не требует оформления разрешительной документации. Но если будущие строительные работы квалифицируются как реконструкция, то для ее проведения необходимо получить все разрешения Администрации и других контролирующих градостроительную политику населенного пункта органов.

Современная практика регистрации в Росреестре нежилых помещений, в которых произведена перепланировка , стала более удобной и упрощенной. Для того чтобы узаконить перепланировку нежилого помещения, необходимо обратиться в Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Специалисты БТИ выезжают на объект, делают замеры и определяют вид произведенных работ. При изготовлении нового технического паспорта на помещение с перепланировкой специалист БТИ сравнивает план помещения до и после перепланировки. Исходя из сравнения и изучения чертежей, он делает вывод о том, что в помещении была произведена именно перепланировка.

Помимо этого, техник БТИ выдает техническое заключение о состоянии строительных конструкций . В этом заключении детально прописаны все виды работ, произведенных на объекте, строительные нормы и положения технических регламентов по строительству. В финальной части технического заключения делается вывод о том, что работы, произведенные в нежилом помещении, квалифицируются как перепланировка и не угрожают надежности и безопасности конструкции в целом.

Далее необходимо сдать пакет документов в Управление Федеральной государственной службы регистрации, кадастра и картографии для регистрации произведенных изменений. В пакет документов обязательно должен входить выданный в БТИ кадастровый паспорт на помещение, в котором произведена перепланировка, и техническое заключение о состоянии строительных конструкций. Как правило, в новом свидетельстве о праве собственности на помещение, выданном после такой регистрации, меняются данные лишь об общей площади помещения.

Любая перепланировка или переустройство жилого помещения должны быть выполнены в соответствии с нормами действующего законодательства. В данной статье мы рассмотрим возможности законной перепланировки, а также способы узаконить самовольную перепланировку квартиры.

Статья 25 Жилищного кодекса РФ дает четкое определение не только понятию переустройства, но и перепланировке жилых помещений. В первом случае, это установка, перенос и замена инженерных сетей, электрического и иного оборудования, требующие обязательно внесения изменений в технический паспорт. Перепланировка - есть непосредственное изменение конфигурации помещения, которое также отражается в техническом паспорте жилого объекта. Перепланировка проводится исключительно с сохранением функционального назначения помещений, то есть, все работы выполняются с условием частичных изменений несущих конструкций и архитектурного облика жилого здания. Перепланировка включает в себя:

разборку и перенос перегородок;
устройство и перенос дверных проемов;
укрупнение и разукрупнение квартир с большим количеством комнат;
устройство дополнительных санузлов;
расширение жилой площади за счет иных помещений (лоджии, кладовой и т.д.)
переустройство существующих тамбуров;
ликвидацию входов в кухни через жилые помещения.

Законная перепланировка квартиры

Законность проведения перепланировки жилого помещения есть гарантия того, что любые произведенные изменения будут внесены в первоначальный проект квартиры, а также все работы будут выполнены с соблюдением строительных норм. Процесс оформления законной перепланировки выполняется в несколько этапов, где обязательно присутствует сбор документов, утверждение проектов и получение соответствующего разрешения.

Важно! Оформление перепланировки требует не только временных, но и финансовых затрат, практически каждый этап оформления необходимо сопровождать оплатой соответствующей пошлины.

Согласно ряда норм российского законодательства, перепланировка квартиры в многоэтажном доме проходит по следующим этапам:

Обращение в БТИ за документом о состоянии несущих конструкций.
Составление технической документации - разработка нового проекта жилого объекта, выполненного в форме чертежей, а также графических и текстовых материалов. Как правило, составлением документа занимается архитектор, после чего проект подлежит согласованию в архитектурно-планировочном объединении округа и газовой инспекции при необходимости.
Для перепланировки квартиры необходимо получить разрешение на строительство в жилищной инспекции, куда необходимо предоставить пакет документов:

Обязательным условием законной перепланировки является наличие лицензии государственного образца у выбранной проектной компании, которая будет заниматься подготовкой эскиза или проекта перепланировки.

После получения необходимого разрешения из жилищной инспекции можно приступать к строительным работам. Однако, важно помнить, что все произведенные перепланировки по их завершению обязательно должны быть зафиксированы в регистрирующем органе и БТИ.

Решение о согласии или об отказе от такового принимается органом в течении 45 дней со дня принятия жилищной инспекцией всех документов.

Самовольная перепланировка: как узаконить

Как уже писалось выше, законная перепланировка жилого помещения требует больших временных затрат. Ввиду присутствия существенной волокиты именно эти сложности и толкают собственников квартир на проведение перепланировки без соответствующей документации. Однако, если не было возможности оформить перепланировку изначально законным способом, стоит задуматься о ее легализации в самое ближайшее время. Последствия самовольных перепланировок бывают самые разные, в том числе аварийные ситуации, приводящие к затоплению соседей и возникновению трещин в стенах, что, соответственно, придется устранять полностью за счет собственника. Кроме того, сегодня продать квартиру с незаконной перепланировкой фактически невозможно, и если о перепланировке станет известно ТСЖ или управляющей компании, оформлять необходимые документы придется обязательно, при этом, еще нести . Также собственника могут обязать вернуть помещение в первоначальное состояние. Для того, чтобы избежать всех перечисленных сложностей, собственнику перепланированного жилого помещения следует позаботиться об узаконивании всех изменений. Согласно п. 4 ст. 29 ЖК РФ жилое помещение может быть сохранено в переустроенном состоянии, если этим оно не нарушает права и законные интересы граждан, в том числе не создает угрозу для их здоровья и жизни.

Отметим, что узаконить самовольную перепланировку можно только в судебном порядке.

Итак, для того, чтобы узаконить самовольную перепланировку необходимо обратиться в судебные органы с исковым заявлением. В иске обязательно указывается:

ФИО, адрес истца;
точные данные ответчика - как правило, это администрация города или администрация района, если иное не установлено уставом города (обязательно указывается юридический адрес ответчика);
описательная часть искового заявления о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии, перепланировка которого была выполнена самовольно;
заключительная часть, где истец просит суд сохранить планировку жилого помещения в перепланированном состоянии;
прописывается перечень прилагаемых документов;
ставится подпись и дата заявления.

Важно! Перед подачей искового заявления в суд необходимо подготовить документацию:

Технический паспорт объекта до и после произведенной перепланировки. Документ оформляется в БТИ, в последнем паспорте должна стоять отметка «самовольная перепланировка».
Заключение о техническом состоянии несущих конструкций.
Заключение санэпидемнадзора и государственного пожарного надзора о том, что перепланировка соответствует установленным санитарным нормам и не нарушает требований пожарной безопасности.
Правоустанавливающий документ на квартиру, подтверждающий право истца на жилое помещение. Если в квартире прописаны иные лица, они указываются в иске в качестве третьих лиц.

Исковое заявление с приложенными документами подается в районный суд по месту нахождения жилого объекта. Если все документы имеют заключения, подтверждающие соответствие перепланировки всем нормам и правилам, суд вынесет положительное решение. После чего данное решение необходимо предоставить в БТИ, где собственнику выдадут новый технический паспорт с внесенными изменениями.

Каждый хочет жить в комфортном и удобном для себя жилье, поэтому многие жильцы выполняют переустройство или перепланировку жилого помещения. Но как сделать все правильно и избежать проблем в будущем? Как согласовать перепланировку и узаконить работы, выполненные без оформления документов? Давайте разберемся.

Переустройство жилого помещения – это перенос или замена санитарно-технического, электрического, вентиляционного, газового и прочего оборудования, а также инженерных сетей. Изменения, которые появились вследствие таких действий, должны отображаться в технической документации переустроенного объекта. Это может выглядеть как перенос санузла, оборудование дополнительных точек слива в канализацию сточных вод и тому подобные изменения первоначального проекта жилого дома.

Перепланировка жилого помещения – этоперераспределение внутреннего и внешнего пространства, связанное с изменением первоначального архитектурного проекта, с обязательным занесением изменений в технический паспорт недвижимости. К примеру, демонтаж кладовой, объединение комнат, перенос дверных проемов и прочие аналогичные работы.

Процесс переустройства и перепланировки недвижимости требует строгого соблюдения федерального законодательства, нарушения этого правила могут повлечь серьезную ответственность вплоть до изъятия жилого помещения.

Согласование переустройства и перепланировки жилого помещения

Согласно Жилищному кодексу РФ, в начале переустройства и перепланировки жилого помещения все предполагаемые изменения должны быть согласованы с местной администрацией. Для этого собственником или нанимателем жилья направляется заявление, к которому прилагаются:

правоустанавливающие документы на недвижимость;
план по перепроектированию, оформленный в установленном виде;
технический паспорт недвижимости;
письменное соглашение всех членов семьи, имеющих права на эту жилую площадь;
если объект, подлежащий перепланировке или переустройству, находится в помещении, которое признано памятником культуры, архитектуры или истории потребуется заключение органа по охране памятников о степени допустимости таких действий.

Следует заметить, что такому согласованию подлежат не все виды переустройства и перепланировки. Чтобы, например, демонтировать встроенный шкаф-купе в помещении нужно разрешение всех собственников квартиры, а для сноса перегородки в санузле или переноса дверного проема необходимо разрешение управляющей компании.

Самовольное переустройство и перепланировка жилого помещения

Переустройство и перепланировка жилого помещения с нарушением проектных условий или без соответствующего разрешения признаются самовольными.

Лицо, самовольно осуществляющее такие действия, несет ответственность, предусмотренную действующим законодательством, которая наступает в результате:

порчи жилого помещения;

самовольного переоборудования или перепланировки жилья;

использования жилых объектов не по назначению.

Собственник или наниматель самовольно переустроенного или перепланированного объекта обязан привести его в надлежащий вид. В противном случае помещение собственника может быть в принудительном порядке реализовано с публичных торгов. Для нанимателя плачевным последствием таких действий будет расторжение договора найма в одностороннем порядке и выселение.

Как узаконить перепланировку жилого помещения

Согласно нормам Жилищного кодекса РФ переустройство и перепланировка жилого помещения, которые не угрожают здоровью и жизни граждан, не нарушают их права и интересы, могут быть сохранены на основании решения суда (исковое заявление о перепланировке, переустройстве жилого помещения). В случае положительного рассмотрения дела, с решением суда нужно будет обратиться в БТИ для оформления новых технических документов с учетом установленных судом изменений.

Последствия переустройства и перепланировки жилого помещения

Нежелание, отсутствие свободного времени или финансовых средств, а зачастую юридическая неграмотность, приводит к самовольному переустройству и перепланировке жилья. Это влечет серьезные затруднения в процессе реализации жилищных прав. Например, может значительно затянуться, так как для изменения целевого назначения объекта необходимо представить документы, подтверждающие законность его переоборудования.

Также, в результате самовольного изменения проекта довольно затруднительно будет продать или купить такое жилье, потому как признать право собственности на жилое помещение в этом случае невозможно.

Необходимо учесть, что грубые нарушения во время переустройства и перепланировки жилья могут привести не только к длительным судебным тяжбам, но и в некоторых случаях к необратимым последствиям.

Итак, переустройство и перепланировка жилого помещения – довольно длительная и изнурительная процедура, которая требует немалых усилий, к тому же, это дело очень кропотливое и дорогостоящее, но не стоит пренебрегать личной безопасностью, а также жизнью и здоровьем окружающих людей.