Главная / Документы

В какую новостройку выгоднее вложить деньги. Инвестиции в новостройки: как заработать? Правильный выбор объекта

Застройщики говорят, что вкладывать в строительство на начальных этапах по-прежнему эффективно. В некоторых проектах рост стоимости составляет 60%, однако большинство все же совершает покупки ближе к сдаче проекта в эксплуатацию.

Раньше, вложив деньги в новостройку на этапе котлована, можно было быть уверенным в увеличении капиталовложений, правда, при условии, что стройка завершится. Некоторое время назад цены на недвижимость перестали расти, сократились и инвестиции. Насколько выгодно покупать новостройки на начальном этапе сейчас? Остались ли инвесторы на рынке? Какая доля инвестиционных покупок? Эксперты отвечают на самые актуальные вопросы.

Экономия при покупке квартиры на стадии котлована - 25%

Несмотря на существенные изменения на рынке, инвестировать в котлован по-прежнему выгодно: экономия при покупке квартиры на стадии котлована составит порядка 25%. В условиях, когда доходы населения падают - это ощутимая экономия средств, считает Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель» .

Руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева :

На этапе котлована застройщики вводят минимальные цены, чтобы «раскачать» спрос и привлечь внимание покупателей к объекту, который находится только в начальной стадии реализации. Покупателям квартир на этом этапе придется ждать дольше, чем остальным, и данное неудобство застройщик компенсирует с помощью ценового аспекта.

Элитная недвижимость может дорожать до 60%

Несмотря на то, что элитная недвижимость год от года существенно теряет в цене, некоторые эксперты продолжают считать вложения в нее выгодными. На рынке дорогой недвижимости многое решает репутация застройщика, а значит, риск минимален, ведь большинство игроков давно известны и дорожат своим именем, полагает Павел Бабанин, руководитель АН Master Realty г. Москвы :

Как правило, возведением элитных новостроек занимаются компании, которые много лет присутствуют на рынке, ценят свою репутацию и соблюдают заявленные сроки окончания работ, поэтому в данном случае нельзя ставить вопрос о рисках, связанных с покупкой жилья на стадии котлована. Не стоит забывать и о том, что в элитных новостройках цена квадратного метра в принципе выше, а само жилье больше по площади, если сравнивать со стандартным. Поэтому при такой покупке разница по сравнению с конечной ценой подобного объекта, когда дом уже будет находиться в состоянии высокой готовности или введен в эксплуатацию, будет значительной.

Павел Телушкин, исполнительный директор компании «ФЦСР» , считает, что помешать росту недвижимости класса «премиум» могут экономические и политические факторы. Если не считать этих нюансов, то инвесторам вполне реально увеличивать вложения в некоторые проекты на 60%.

Выгодные с точки зрения капиталовложений объекты и сегменты на рынке есть. В премиум-классе средняя стоимость квадратного метра от старта продаж до ввода в эксплуатацию в среднем по Москве возрастает на 60% (от 200 до 300-340 тыс. рублей за кв. м). Инвестиционные перспективы у рынка есть, но внешние факторы экономики и политики сковывают инвесторов.

Однако репутация застройщика важна не только в классе «премиум». Игорь Быковский, вице-президент КР «Мегаполис-Сервис» , приводит печальный пример Электроуглей, где из-за недобросовестности застройщиков население потеряло доверие к строительным компаниям:

Город Электроугли в Ногинском районе с населением чуть более 20 000 человек, расположен к востоку от Москвы и в 23 км от МКАД. Казалось бы, при таком размещении квартиры в новостройках здесь должны пользоваться стабильным спросом. Однако на данный момент в городе не работает ни один застройщик. Все ранее начатые объекты заморожены, а не так давно сданный единственный новый дом уже перешел в сегмент вторичного жилья. Причина сложившейся ситуации - плохая репутация застройщиков, пришедших когда-то работать в город. В результате новые застройщики не решаются приходить на этот локальный рынок, ведь у населения сложилось скептическое отношение к жилью в новостройках, переросшее в недоверие к такому типу жилья. И подобные случаи в регионе, к сожалению, не единичны.

Порог для инвестиций снизился

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп» , обращает внимание на то, что инвестиционный порог после кризиса снизился, однако недвижимость уже не растет в цене так быстро:

По нашим оценкам, число инвесторов на рынке недвижимости относительно прошлого года осталось прежним и составляет порядка 10%. Несмотря на снижение доходности инвесторов рынка недвижимости, альтернативных активов для вложений по надежности сегодня нет. С учетом рекордного объема предложения порог входа снизился в старых границах Москвы до 2,68 млн рублей. Соответственно, на рынок вышли даже те, кто ранее не имел подобной возможности попробовать себя в качестве инвестора. Тем не менее, очевидно, что сегодня для вложений на рынке не самая выгодная ситуация. Приумножить капитал в разы, покупая недвижимость, уже не так просто, как раньше. Ведь если еще 2-3 года назад, в докризисный период, средняя стоимость квадратного метра увеличивалась на 40-50%, а в некоторых проектах и на 100%, то сейчас за весь период строительства (1-3 года) стоимость может вырасти в пределах 20-30%.

«Самый выгодный вариант - это котлован, а самый безопасный - это готовый дом»

Не все покупатели гонятся за прибылью, для многих покупка новостройки - это способ сэкономить, а в такой ситуации особенно важно знать, на какой стадии строительства лучше покупать квартиру. Татьяна Подкидышева рекомендует совершать покупку, когда уже видно, что застройщик нацелен довести работу до конца:

Покупателю, желающему снизить свои риски, но при этом не потратиться слишком сильно, подходит вариант, когда дом частично готов. Например, на этапе, когда активно идут монолитные работы, динамика строительных работ демонстрирует устойчивость, и многие этажи уже построены. Когда дом готов, риски минимальны, но цены значительно выше, а выбор квартир - меньше.

Юлия Астанкова, генеральный директор АН «Прогресс Недвижимость» г. Раменское , считает, что не стоит торопиться покупать жилье у новых игроков на рынке:

Сейчас, в сложных экономических условиях, я бы не рекомендовала вообще делать какие-либо инвестиции в новостройки у застройщиков-новичков. Хотя, если учесть печальный опыт СУ-155, которое проработало на рынке недвижимости не один день и оставило после себя столь печальную славу, панацеи и здесь быть не может.

Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» , напоминает о том, что на 100% застраховаться от потерь не получится:

В приобретении строящегося жилья выгода всегда будет обратно пропорциональна риску. Проще говоря, самый выгодный вариант - это котлован, а самый безопасный - это готовый дом, поэтому каждый инвестор должен решать исходя из собственных целей и убеждений, в какой из возможных точек на этой кривой инвестиционных возможностей он готов сделать вложение.

Не стоит пренебрегать стандартными мерами, счтает Рустам Арсланов :

Инвестиционный покупатель есть и сейчас, он просто немного видоизменился и более тщательно выбирает проекты для инвестирования. Благодаря изменениям в 214-ФЗ, которые вступили в силу в 2017 году, покупка новостройки стала как никогда безопасной и прозрачной на любом этапе, еще более безопасным этот процесс станет, когда наконец заработает Государственный компенсационный фонд долевого строительства, что даст дольщикам гарантии государства. Также стоит покупать новостройки у компаний, которые работают по 214-ФЗ, после того, как получено разрешение на строительство, опубликована проектная декларация, осуществлена государственная регистрация права собственности или права аренды на земельный участок, на котором будет возводиться дом.

Большинство покупателей подписывают ДДУ на заключительных этапах

Возможно, стоит считать самым проверенным критерием эффективности фактические показатели продаж. На каком же этапе чаще всего покупают квартиры? Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development , приводит статистические данные:

Для того чтобы понять, на какой стадии чаще всего совершаются сделки, приведем в пример корпус IV.04, который уже готов, идет госкомиссия для его ввода в эксплуатацию. Наибольший интерес со стороны покупателей наблюдался именно после завершения монолитных работ на этапе облицовки фасада (23% ДДУ), а также внутренних работ по устройству инженерии (31% ДДУ). Для клиентов это определенная гарантия того, что дом практически готов и риск заморозки проекта минимален. Интересно, что некоторые люди приезжали в офис продаж не один раз, они на протяжении нескольких месяцев следили за динамикой строительства дома и только потом, после завершения литья монолита, принимали окончательное решение о сделке. Парадоксально, но только 12% всех сделок совершено на этапе котлована. Это говорит о том, что клиенты меньше доверяют новостройкам на начальной стадии строительства.

Распределение сделок в зависимости от стадии строительной готовности

Инфографика: IKON Development

Учитывая сказочные цены на недвижимость, можно смело сказать, что инвестиции в новостройки – это либо интригующее развлечение для тех, кому деньги некуда девать, либо способ крупного заработка для тех, у кого с финансами дела обстоят хуже, но сумма на покупку недвижимости уже накопилась.

Изобилие новостроек сегодня не перестает удивлять. И зачастую недвижимость покупают не для жилья, а для последующей финансовой выгоды, инвестируя деньги еще на стадии строительства. При благоприятных экономических условиях квартиру можно будет продать намного дороже. После того, как экономика страны стала понемногу отходить от кризиса, повсюду возобновились строительства. Желающим инвестировать деньги в недвижимость приходится немало потрудиться, чтобы не прогадать и выбрать «выгодный» объект.

Минимальная ставка при покупке недвижимости

Конечно же, перед тем, как начать интересоваться таким способом заработка, необходимо навести справки, а хватит ли сбережений, чтобы приобрести недвижимость. Логично, что чем масштабнее и значительнее город, тем выше минимальная стоимость жилья в новостройках. Москва и С-Петербург, безусловно, по зубам лишь немногим. Раза в 3 меньше нужен бюджет для инвестиций в пригородные зоны, опять таки, в зависимости от самого города. Если в Подмосковье минимальная сумма будет порядка 1,4 млн. р., то в других городах недвижимость будет гораздо доступнее.

Минимальный бюджет обычно рассчитывается при покупке жилья эконом класса, иногда – комфорт, но не более. Не всегда стоит ориентироваться на объекты с минимальной стоимостью, потому что прибыльность таких вложений навряд ли превысит ожидания.

Если для инвестиций в недвижимость денег не хватает

И на этот случай существуют альтернативы, правда, не такие радужные.

Купить недвижимость в тихих, живописных краях области, удаленных от крупных населенных пунктов. Здесь, конечно, есть свои преимущества, но и рисков не мало.

Во-первых, такие удаленные объекты зачастую не достраиваются, потому что в местах на краю области (особенно на границе с другими регионами) бывает трудно найти того самого застройщика, который не закончил объект.

Во-вторых, динамика рынка прослеживается в центральных городах, соответственно, и рост цен на недвижимость здесь более вероятен.

Ипотека может помочь заработать. Некоторые компании готовы предложить очень выгодные условия. Например, можно сократить сумму первого взноса в 4 раза. Такой способ оправдает себя и может принести прибыль в далеком будущем, поэтому инвестору нужно тщательно изучить ситуацию.

В какую недвижимость инвестировать?

Недорогую

Эксперты рынка недвижимости единогласно утверждают, что наиболее оптимальный вариант инвестиций – это недорогие квартиры в новостройках. Как известно, низкая стоимость значительно расширяет круг потенциальных покупателей и автоматически снижает уровень требований к объекту.

В связи с этим многие специалисты рекомендуют покупать наиболее востребованные варианты: несколько дешевых квартир вместо одной дорогой; несколько однокомнатных или двухкомнатных квартир небольшой площади (от 35 до 65 м.кв.); квартиры на средних этажах, верхние этажи предпочтительнее нижних.

С удобной планировкой

Люди покупают жилье, если не на всю жизнь, то хотя бы на долгие годы, поэтому функциональность и удобство квартиры будут стоять на первом месте. Выбирайте для инвестиций жилье с: просторной кухней с большими окнами; гармоничными пропорциями комнат; высокими потолками;

«Эстетичную»

Под эстетичностью подразумевается симпатичный вид из окна. По этой же причине люди все чаще предпочитают верхние этажи, чтобы никакие объекты не смогли загородить красоту, свет и чистоту. Кроме того, большинство покупателей недорогих квартир предпочитают недвижимость в кварталах массовой застройки, которые предусматривают существование социально-бытовой инфраструктуры.

Прибыль от инвестиций в недвижимость: больше или надежнее?

Увы, с таким положением дел приходится сталкиваться каждому частному инвестору. Никто не сможет дать однозначного ответа, что лучше:

Вложить деньги на ранних стадиях строительства и получить до 40% прибыли с высокой долей риска.

Инвестировать деньги на поздних стадиях и получить гораздо меньший, но более надежный доход.

Решение в данном случае придется принимать самостоятельно, но стоит непременно обратить внимание на репутацию и опыт компании-застройщика.

Важно знать!
Квартира, в которую инвестор когда-то бережно вложил свои деньги, наконец-то подготовлена к сдаче в эксплуатацию. И тут наступает очень интересный момент.

Когда владелец получит на руки свидетельство о собственности, стоимость квартиры станет максимальной, но при продаже придется заплатить приличный налог – для квартир стоимость более 1 млн. рублей он составит 13 %. Очевидно, что прибыль после такой продажи практически исчезнет.

Среди покупателей квартир в новостройках есть те, кто приобретает недвижимость с целью сохранить и приумножить свои сбережения. Однако, чтобы частный инвестор действительно мог получить прибыль от вложений в жилой комплекс, необходимо хорошо ориентироваться на рынке.

Рынок инвестиционных квартир

По данным Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, по итогам первого полугодия 2014 года доля инвестиционных сделок на рынке новостроек Московского региона варьировалась от 30 до 34% от общего объема сделок. По сравнению с прошлым годом рост составил около 10% из-за колебаний курса доллара , политикой ЦБ РФ по отзыву лицензий у банков, а также нестабильной внешнеполитической ситуацией. Все эти факторы повлияли на то, что население начало интенсивно вкладывать деньги в наиболее понятный и надежный актив - недвижимость.

По оценкам агентства недвижимости SPENCER ESTATE, доля инвестиционных сделок на рынке сегодня составляет около 15%, по подсчетам компании «БЕСТ-Новострой» - порядка 20%, «Метриум Групп» - 10-12%, а GalaxyRealty - не более 10%.

«На сегодняшний день наиболее выгодным для инвестирования сегментом жилой недвижимости являются квартиры в домах эконом-класса. Бюджетные новостройки занимают большую долю предложения, а относительно доступная цена квадратного метра позволяет приобрести квартиру многим»

Александр Энгель, ГК «МИЦ»

Помимо эконом-класса спросом пользуются и новостройки сегмента «комфорт». Кроме того, находятся инвесторы и в классе элитной недвижимости. По словам коммерческого директора Корпорации «Баркли» Екатерины Фонаревой, на рынке элитной недвижимости с целью приумножения средств за счет увеличения готовности объекта инвесторы чаще всего приобретают квартиры у надежных застройщиков на ранней стадии строительства. «Как правило, срок инвестиций в элитную недвижимость составляет порядка 3-5 лет, после чего владелец может продать объект и вложить деньги в новый строящийся комплекс», - говорит Екатерина.

Что касается локаций, то новостройки, в которые охотно вкладывают деньги частные инвесторы, расположены в большинстве своем рядом с МКАД либо в городах ближнего Подмосковья - в пределах до 18-20 км от МКАД. «7-18 км от МКАД - то место, куда сдвинется спрос в период сокращения платежеспособности: покупатели будут искать более дешевые варианты, которые расположены в большей удаленности от МКАД, там сконцентрируются интересные предложения, а за счет притока туда клиентов будет наращиваться цена», - говорит коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость» Ольга Гусева.

«Не стоит идти в дешевые точечные проекты, ведь масштабные жилые комплексы на начальной стадии постепенно наращивают цену за счет возрастающей готовности объектов, вывода новых очередей, что требует дополнительного финансирования. Желательно вкладываться в большой микрорайон, так как у застройщика будет более высокая потребность в начальном финансировании через продажи, и низкая цена на старте окупится для него при реализации остальных очередей»

Ольга Гусева, ГК «МИГ-Недвижимость»

Для инвестирования покупатели предпочитают одно- и двухкомнатные квартиры площадью 35-40 и 50-60 кв. м соответственно, а также квартиры-студии. При этом эксперты не советуют рассматривать квартиры площадью меньше 28-29 кв.м., так как в случае резкого изменения конъюнктуры рынка подобные варианты могут остаться невостребованными. По словам Ольги Гусевой, оптимальный вариант - квартиры от 29 до 38 кв.м., именно у них есть потенциал.

«Интересно, что люди стараются инвестировать на второй или третьей очередях проекта: предпочитают понимать, как ведут себя цены, а также сократить возможность конкуренции (каждый новый вышедший в продажу корпус в рамках одного и того же проекта конкурирует с другими очередями)»

Ирина Доброхотова, «БЕСТ-Новострой »

Филипп Третьяков, генеральный директор GalaxyRealty , предлагает разделять квартиры, которые приобретают с целью инвестиции, на две категории. Первая - это высоколиквидные объекты: однокомнатные квартиры с хорошими видовыми характеристиками в современных ЖК от известных и надежных застройщиков. Такие комплексы расположены в районах с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью. Вторая категория - квартиры с минимальной ценой, в этом случае все остальные факторы для покупателя уходят на второй план.

Выбор квартиры

Правильный выбор квартиры для инвестирования - это важный стратегический шаг. Оценивая ликвидность жилого объекта, инвестор всегда проводит подробный анализ множества различных факторов, которые в конечном итоге влияют на величину полученного дохода.

«Прежде всего, всех волнует вопрос цены, то есть величина минимального порога вхождения в проект. При этом самые дешевые квартиры в жилом комплексе инвесторов не интересуют. Наименьшая стоимость обычно устанавливается в неликвидных объектах (с плохими видовыми характеристиками, расположенными на первых этажах и т.д.)»

Мария Литинецкая, «Метриум Групп »

Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE считает, что на сегодняшний день квартира, купленная с целью вложения средств, вряд ли должна быть дорогой. На элитные объекты стоит обращать внимание, только если застройщик предлагает очень выгодные условия покупки.

Еще один критерий - это расположение объекта. Инвестор оценивает престижность района, его транспортную доступность, планы развития с точки зрения дорожной и социальной инфраструктуры, прошлые темпы роста цен и прогноз изменения на ближайшие 1-2 года, а также конкурентное окружение проекта. При выборе квартиры учитывается ее расположение в самом комплексе - этаж, удаленность от лифта, вид из окна и т.д.

«Частные инвесторы ориентируются на три основных фактора: где, сколько и какая стадия строительства. Потому что, если мы говорим о том, чтобы именно зарабатывать на своем вложении, то такие покупатели предпочитают приобретать квартиру на самой начальной стадии строительства дома по минимальной стоимости»

Наталья Картавцева, ОАО «ОПИН»

Другими немаловажными факторами являются репутация застройщика и наличие у него всех необходимых документов.

Выгодные локации

Наибольший рост цен показывают¬ новостройк¬и в районах, где строят новые дороги и станции метрополитена. По мнению Александра Энгеля, руководителя отдела новостроек ГК «МИЦ», в первую очередь к таким локациям относятся подмосковные города - Мытищи и Котельники . Рост цен в районах, где открывались новые станции метро, составлял от 5 до 15%. В качестве примера Александр приводит такие районы Москвы, как Митино , Строгино, Выхино-Жулебино и другие. Также перспективными можно считать территории, которые находятся на границе с Москвой или Новой Москвой и объекты, распложенные рядом с развивающимися столичными территориями. Например, Киевское шоссе, Калужское шоссе, Варшавское шоссе, Новорижское шоссе.

В Москве перспективными локациями можно считать и промзоны - скорее всего, дома там будут выходить в продажу на начальных стадиях строительства, и при этом в перспективе реорганизованная промзона будет более чем привлекательна для проживания.

«Конечно, наиболее инвестиционно привлекательными являются новостройки Москвы, однако большой размер входного билета серьезно ограничивает круг потенциальных инвесторов. Стоит обратить внимание на города ближнего Подмосковья. Например, в Мытищах прирост средней стоимости квадратного метра на рынке первичного жилья только за первые 6 месяцев 2014 г. составил 5%. Близость к Москве, высокая транспортная доступность и развитая социальная инфраструктура являются здесь одними из ключевых драйверов роста цен недвижимость»

Дмитрий Пантелеймонов, ГК «Лидер Групп»

Перспективные проекты

Наиболее удачными для инвестиций являются объекты с развитой социальной инфраструктурой (школы, детские сады, поликлиники и т.д). Объект также должен отличаться хорошей транспортной доступностью (близость метро, крупных автомагистралей, для Московской области - наличие железнодорожной станции и т.д.). Как правило, доходность инвестиционных квартир в качественных, инфраструктурных объектах может достигать 50% в течение 3 лет.

Среди инвестиционно привлекательных объектов - ЖК «Татьянин Парк» , на территории которого будут построены школа, детские сады и поликлиника, а в 2017 году в шаговой доступности от жилого комплекса откроется новая станция метро «Терешково».

Также инвесторам стоит обратить внимание на ЖК «Лидер Парк» в Мытищах, проект которого предполагает возведение не только жилых корпусов, но и детского сада, школы, а также торгового центра. При этом цены в жилом квартале одни из самых низких в городе. Однокомнатная квартира в «Лидер Парке» продается сейчас по цене от 2,366 млн рублей, двухкомнатная - от 4,538 млн рублей, а трехкомнатная - от 5,162 млн рублей.

Дата публикации 07 августа 2014

7.11.2017 Путин поручил свернуть долевое строительство за три года‍, заменив его банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан.

Долевое строительство это возможность финансирования строительства за счёт привлечения инвесторов, каждому из которых принадлежит часть в проекте.

Упрощённо: задумали строить дом, посчитали расходы, разделили на всех, скинулись, построили. Каждому принадлежит доля пропорционально вкладу.

Вы вкладываете сумму намного меньше той, которая будет соответствовать реальной стоимости недвижимости по окончании строительства, то есть через несколько лет. В среднем разница цены в строящемся доме и недвижимости на вторичном рынке — порядка 30%.

Данный вариант отлично подходит тем, кто не спешит. Для тех, кто ожидает моментальной отдачи, увы, данным методом приумножения капитала пользоваться нет смысла, впрочем есть вариант переуступки прав, которая проходит через заключение договора с новым собственником.

В идеальных условиях это замечательный вариант инвестирования, особенно в условиях растущей экономики. прибыльность может достигать 30 и более процентов. Но, экономика не всегда растёт, и застройщики не всегда бывают честными.

Обманутые дольщики

Чем более поздняя стадия строительства, тем дороже участие, но на более ранних стадиях более высоки риски. Наверняка многие слышали про обманутых дольщиков: увы, строящиеся квартиры иногда продают по несколько раз, иногда, собрав деньги, компанию банкротят и стройку замораживают.

Опасности, причины, по которым дольщик может не получить своё имущество:

недострой дома,
затягивание сроков строительства.
повторные продажи вашей квартиры,
банкротство застройщика,
подставные компании и «бренд»,
«дополнительные» метры,
отказ госкомиссии внести дом в эксплуатацию.

ФЗ 214 (http://base.garant.ru/12138267/) предусматривает ряд гарантий дольщикам. Договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации, что даёт некоторую защиту от повторной продажи имущества.

Очень важно: убедитесь, что речь идёт именно о долевом строительстве,а не о каких-то прочих, порою «серых» схемах. Предварительные договора продажи, вексельные схемы — это совершенно другие решения.

Подставные компании: часто пользуются такой схемой: под каждый объект регистрируется новое юридическое лицо. Да, вам будет всё подаваться от имени известного бренда, нов документах будет стоять совсем «левая» компания. В случае недостроя, или при обнаружении дефектов при приёмке или при затягивании сроков — претензии к этой фирме «прокладке», а они, как правило без денег на балансе.

Дополнительные метры: читайте условия договора, часто застройщики включают пункт по которому в обязанность дольщика входит произвести доплату за каждый дополнительный квадратный метр построенного жилья по результатам обмера БТИ (например, по проекту обещали передать 60 кв.м., передали 65 кв.м. – доплатите сумму за 5 кв.м. В Москве, при средней стоимости более 150 тыс. за квадрат это образует долг более 700 тысяч.

Как стать дольщиком долевого строительства?

Вкладываясь в строительство дома — вы становитесь дольщиком, получаете долю в общем имуществе, которая по итогам строительства станет квартирой.

Для того, чтобы вложить деньги в долевое строительство, необходимо заключить договор с застройщиком.

Проверьте историю застройщика (репутация, претензии, суды), проверьте историю объекта (возможно менялись застройщики).

Застройщик должен проходить ряду критериев: иметь разрешение на строительство, обладать правом собственности на участок, на котором будет строиться дом, или распоряжается им на правах долгосрочной аренды. Проверьте документы:

разрешение на строительство,
документы на землю (право собственности, аренда)
контракт с органами власти (обычно инвестиционный контракт с властями региона).

Договор долевого участия в строительстве

Застройщик в договоре берёт на себя обязательство построить объект недвижимости, ввести его в эксплуатацию и передать квартиру заданного метража, планировки (прочие параметры) дольщику — инвестору. У вас по договору возникает право требовать имущество — квартиру.

В договоре долевого участи обязательно указывается срок передачи квартиры и санкции за просрочку. Срок конкретизирован, не привязан к какому-либо стороннему договору.

Инвестор обязуется внести определённую сумму на счёт застройщика. Как правило сумму дробят на части. После регистрации договора, согласно графику необходимо будет вносить средства.

Распространена деятельность чёрных риэлторов. Пытающихся «нагреть руки» на легковерных людях.

Гарантии для дольщиков

Закон о компенсационном фонде дольщиков был принят Госдумой 21 июля 2017. Взамен банковскому поручительству и страхованию ответственности застройщиков (которые оказались неэффективными), новый закон предусматривает отчисление строительными компаниями 1,2 процента от стоимости возводимого жилья в специальный фонд.

Размер взносов может меняться, но не чаще одного раза в год. В случае банкротства девелопера за счет этих средств государство сможет вернуть дольщикам деньги за квартиры или завершить строительство.

Существует множество финансовых инструментов и вариантов сохранения и приумножения сбережений. В современной экономической обстановке вложения в недвижимость становятся более надежными, чем ценные бумаги и банковские депозиты. Классические инвестиции в недвижимость служат для защиты капитала от инфляции и для получения определенного дохода.

Цели инвестирования

В зависимости от своей готовности к риску, от ожидаемых результатов, от наличия капитала инвесторы выбирают несколько путей получения прибыли от инвестирования в новостройки:

приобретение квартиры для последующей сдачи в аренду;
приобретение квартиры на ранних этапах строительства дома с продажей на более поздней стадии готовности, но до получения ключей и оформления в собственность;
приобретение квартиры с последующей перепродажей после сдачи дома.

Выбор объекта инвестирования

студии;
небольшие ликвидные «однушки»;
реже – маломерные «двушки».

Такие квартиры пользуются сейчас наибольшим спросом, и вам будет легче их и продать и сдавать в аренду.

Выбирая для инвестирования студии, отдайте преимущество помещениям с квадратной планировкой и 2 окнами, даже если эти объекты будут стоить дороже.

Цена студии в приведенном выше примере отличается всего на 200 тыс. руб. (1.6 и 1.8 млн. руб.), но такую квартиру потом будет проще продать или сделать в ней хороший дизайн.

По каким критериям выбирать

Выбирая квартиру для инвестиций, придется учитывать множество факторов:

цена, за которую вам ее предлагает застройщик;
близость к метро или другим транспортным узлам;
окружающая инфраструктура;
срок сдачи дома;
удобство ее планировки, этаж, вид из окон;
наличие рядом промзоны или застройка на месте бывшей промзоны.
количество бюджетных квартир на этаже и в доме, что повлияет на будущее социальное окружение;

Наличие большого числа студии превратит дом в некое подобие общежития с соответствующим контингентом и социальным окружением. Места общего пользования: парадные, лифты, холлы при этом очень быстро придут непрезентабельный вид.

Лично я в выбранном районе от станции метро на карте провожу окружность диаметром 1 километр (это реальная пешая доступность в 7-10 минут) и начинаю отбор внутри получившегося круга по надежности застройщика .

Не ленитесь съездить на место строительства и оценить стройку «вживую». Заодно и на практике проверите сколько минут идти до вашей будущей квартиры.

Еще какое-то время наблюдаю за ходом строительства по веб-камерам на сайте застройщика. На этом этапе важно убедиться, что на объекте идет работа, и он не «заморожен».

И лишь потом принимаю окончательное решение.

Как выбрать надежного застройщика

При инвестировании в новостройки выбирать надо не объект строительства, а застройщика. Следование этому неочевидному правилу во многом может обезопасить инвестора от неприятностей. Когда речь идет о квартире стоимостью в несколько миллионов, разумно не скупиться и переплатить за хорошую историю компании, чем потом все время строительства переживать за свой выбор.

Предварительно необходимо изучить основные вопросы:

Что уже построила эта компания. Чем дольше застройщик работает, чем больше он выстроил домов, тем он надежнее. Причем, следует обращать внимание на характер выстроенных объектов. Если застройщик строил коттеджные поселки, а теперь вдруг взялся за многоэтажку, то невозможно гарантировать качество строительства.
Были ли ранее задержки по сдаваемым объектам у данного застройщика.
Есть ли у застройщика своя производственная база, или он пользуется услугами субподрядчика. Есть вероятность того, что компания без своей базы «растворится», и дом останется недостроенным.
Отзывы и рекомендации в Интернете. Когда компания строит не первый дом, то в сети можно найти общение реальных жильцов — сдавались ли дома вовремя, каково качество квартир. Главное – искать не на сайте застройщика, а на сторонних форумах.
Насколько активно идет работа на строительной площадке. Если срок сдачи дома через год-полтора, а на участке только начали строить фундамент, то велика вероятность того, что этот срок будет нарушен.
Форма заключения договора. Незаконны все виды договоров, кроме:
1. договора жилищно-строительного кооператива;
2. договора долевого участия;
3. договора с учетом жилищных сертификатов.

Лично у меня есть положительный опыт работы с петербургскими строительными компаниями ЛСР , Полис и отрицательный опыт по ПДДУ в компании Дальпитерстрой (задержка по срокам).

Минимальные суммы для входа в этот бизнес

Естественно, в каждом городе свой рынок недвижимости, и свои сложившиеся цены. И зависят они, помимо себестоимости, от баланса спроса и предложения. А самый большой спрос складывается в крупных городах. Значит, не стоит удивляться и гораздо большей стоимости в них квадратных метров.

На сегодняшний день небольшая студия в Санкт-Петербурге неподалеку от КАДа на этапе котлована будет стоить не менее полутора миллионов рублей. В Москве такая же квартира с примерно тем же расположением не будет стоить дешевле трех миллионов.

Сколько можно заработать

До 2015 года, то есть до наступления кризиса, в среднем на новостройке можно было заработать примерно 50% за 2 года (от этапа котлована до получения ключей), что составляло 25% годовых. Данный вид инвестирования существенно превышал банковские вклады по доходности. В кризис прибыль немного уменьшается, хотя общая тенденция сохраняется.

смотрим стоимость объекта в начале продаж (этап котлована);
сравниваем со стоимостью переуступки аналогичного объекта на этапе получения ключей.

Риски при инвестировании в новостройки

При инвестировании в недвижимость наряду с планируемой доходностью следует рассматривать и защищенность этих инвестиций от возможных рисков:

Максимально уменьшить риски возможно за счет тщательного выбора застройщика и заключения договора долевого участия (ДДУ) с учетом федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Какой договор заключать

договор долевого участия в строительстве;
договор жилищно-строительного кооператива (ЖСК).

Обе эти схемы полностью надежны, законны и популярны, и у каждой есть преимущества и недостатки.

Рассмотрим договор долевого участия . К его достоинствам стоит отнести:

Прозрачность документации. Перед заключением ДДУ застройщик должен предоставить обширный пакет документов на строящийся объект. А по бухгалтерской отчетности застройщика можно составить мнение и о его финансовом положении.
Регистрация ДДУ в госорганах гарантирует защиту дольщику от двойной продажи его квартиры. Право собственности на квартиру признается за ним, и застройщик не сможет продать квартиру третьему лицу, не расторгнув первый договор.
Четко прописанный срок сдачи объекта. Если застройщик в него не укладывается, он обязан выплатить дольщику компенсацию. Если в новой квартире обнаруживаются недоделки и недостатки, застройщик обязан устранить их безвозмездно и в кратчайшие сроки.
Страхование ответственности. С начала 2014 года застройщик до заключения договора с дольщиками обязан оформлять страховку. Без нее Росреестр не зарегистрирует договор.
Дольщик может в любой момент расторгнуть договор.

Минусы:

Рассрочка платежа, как правило, не превышает 5 лет.
Риск банкротства заемщика и потери инвестированных средств.

На фоне таких достоинств ДДУ договор ЖСК выглядит откровенно слабым:

необходимость уплаты вступительного взноса, который не идет на накопление;
стоимость неоплаченной части пая растет с ростом цен на жилье;
необходимо оплачивать расходы на деятельность самого ЖСК;
он не регистрируется Росреестром, а потому велик риск двойных перепродаж;
он не гарантирует точных сроков сдачи дома, и строительство может затянуться надолго;
будет ли достроен дом или не будет — зависит только от самих пайщиков;
в случае финансовых проблем ЖСК, покупателю придется обращаться с претензиями к кооперативу — то есть, фактически к себе самому, как его участнику.

Но это не повод избегать ЖСК — у такого договора есть и свои преимущества перед ДДУ:

договор оформляется проще и быстрее, без регистрации в Росреестре;
минимум формальностей при составлении договора;
квартиру можно приобрести с большой рассрочкой, стоимость квартиры можно выплачивать и после сдачи дома.

Необходимо помнить и о различных «серых схемах», используемых недобросовестными застройщиками. Одна из них — предварительные договора долевого участия, очень похожие на договор долевого участия, но которые не регулируются законом № 214ФЗ, соответственно, не гарантируют вам получение квартиры.

Когда покупать

Наиболее выгодно приобретать квартиру в начале продаж, на этапе котлована. Цена при этом обычно на 30-50% ниже той, по которой она будет продана в готовом доме. Плюсом такой покупки является то, что имеется большой выбор квартир любой планировки и любого метража на любом этаже. Минусы тоже очевидны: вам придется ждать квартиры несколько лет. Менее рискованно инвестировать на этапе 50-60% готовности. Ценник в этот период возрастает примерно на 20-30%, но и шансы попасть в ряды обманутых дольщиков становятся намного меньше.

Чем ближе к дате сдачи вы будете покупать жилье, тем меньший доход оно принесет вам при продаже, но тем надежнее вложения и быстрее оборачиваемость вашего капитала.

Когда продавать

Продать квартиру в новостройке выгоднее всего по переуступке до подписания акта приемки. Если вы договоритесь с покупателем, что в договоре переуступки будет указана номинальная стоимость квартиры (та, по которой ее покупали вы), то этот документ будет подтверждать то, что вы не получили дохода с ее продажи. А это означает, что не надо платить 13% налога на доход. Вы можете написать расписку, в которой обязуетесь компенсировать издержки в случае возникновения различных проблем.

Налоги

Получить имущественный налоговый вычет. Для недвижимости это 1 000 000 руб. в год. Этот способ удобно использовать при продаже недорогих квартир. Например, купив квартиру за 700 000 руб. и продав за 1 500 000 руб, вы имеете право уменьшить продажную стоимость на 1 000 000 руб. и заплатить налог с 500 000.
Рассчитать налоговую базу как разницу доходов и расходов. Этот способ выгоднее при продаже более дорогих квартир. Например, купив квартиру за 1 500 000 руб. и продав за 2 500 000 руб, вы заплатите налог с 1 000 000.

Если квартира была в вашей собственностью более 3 лет, то налог не платится, и продажная стоимость квартиры значения не имеет.

Таким образом, определяя свою собственную стратегию инвестиций в новостройки, стоит рассмотреть все варианты. В любом случае, рынок строящейся недвижимости позволяет выбрать то, что принесет вам доход.