Контакты
Главная / Документы

Земельный участок под многоквартирным домом. Земля под многоквартирным домом

Жильцы МКД и управляющая компания нередко попадают в спорные ситуации, касающиеся вопроса содержания прилегающей к дому территории. Дело в том, что земельный участок МКД часто не оформляется должным образом, соответственно, не понятно кому принадлежит земля под многоквартирным домом. В таких условиях границы участка земли, прилегающего к дому и являющегося частью общего имущества жильцов, определить не представляется возможным. Если же участок земли под МКД оформлен правильно и учтен в кадастре, то и вопросов не возникает.

Жильцы ежемесячно оплачивают счета, а УК, в свою очередь, выполняет обязательства по уборке и содержанию прилегающего к дому участка. Статья будет посвящена как раз первому случаю, и в ней мы расскажем о возможных путях решения возникающих проблем.

Кому принадлежит земельный участок под многоквартирным домом

Земельный кодекс РФ в ст. 36 и Жилищный Кодекс РФ в ст. 16 дают следующие простые пояснения: участки земли, на которых находятся МКД, сооружения и прочие объекты недвижимости, входят в состав общедомового имущества собственников и являются общедолевой собственностью жильцов МКД.

Если земельный участок под жилым домом не был сформирован до вступления в силу Жилищного кодекса РФ (ситуация №1, которую мы рассматривали в предисловии), то на общем собрании собственники могут назначить ответственное лицо, наделенное рядом полномочий, которое от их имени вправе составить и подать заявление в соответствующую организацию на формирование участка земли, где стоит МКД.

После того как этот процесс будет завершен, участок и объекты общедомового имущества, расположенные на нем, переходят в статус общедолевой собственности жильцов дома (собственников) на безвозмездной основе.

Федеральный законодатель, учитывая правовую природу общего имущества жильцов, реализовал положения Конституции РФ в новых правовых актах: Жилищный кодекс РФ и Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». Таким образом, он перенес правовое регулирование вопроса о включении участка земли (где располагается МКД), как части общего имущества, в общую долевую собственность жильцов (собственников помещений) в сферу жилищного законодательства. Из этого следует, что право на владение земельным участком исходит из наличия у жильцов дома прав собственности на помещение в МКД.

Что это значит? Все просто – для того, чтобы земельный участок и объекты недвижимого имущества, включенные в состав дома, перешли в общедолевую собственность жильцов дома, достаточно подать заявление. Руководствуясь данным заявлением, государственные органы сформируют участок земли согласно положениям земельного и градостроительного законодательств и внесут сведения о нем в кадастр. То есть это именно та ситуация, перенесенная в правовое поле, о которой мы говорили выше. Примечательно и то, что для перехода участка земли в общедолевое владение, никакое специальное решение органов публичной власти не понадобится. Также не нужно будет регистрировать это право в ЕГРН.

Межевание земельного участка под МКД: плюсы и минусы процедуры

После того как земельный участок на безвозмездной основе передан собственникам помещений в МКД на правах общедолевой собственности, счастливые жильцы, равно как и управляющие компании, могут столкнуться с рядом проблем, в том числе и финансово затратных, о которых ранее (пока участок не был сформирован) и не подозревали.

Положительные стороны

1. Жильцам МКД гарантированы следующие права:

  • невозможно инициировать процесс отчуждения или начать снос (строительство) какого-либо объекта, не согласовав данные действия с собственниками общего имущества;
  • невозможно использовать земельный участок МКД для строительства на его территории коммерческих объектов и объектов иного назначения (организации автостоянки, строительства гаражей, открытия автомойки);
  • изъятие участка для нужд муниципалитета на безвозмездной основе также не представляется возможным.
  1. Возможность получения дополнительной прибыли. Земельный участок или его часть могут быть сданы собственниками в аренду или предоставляться для иных целей на платной основе третьим лицам. Также факт наличия права долевой собственности сказывается на росте цены за квадратные метры жилых или нежилых помещений.
  2. Возможность использования участка в своих целях. На усмотрение владельцев участок (собственными силами) может быть оборудован детской площадкой, благоустроен, на нём могут быть возведены иные сооружения, необходимые для повышения уровня комфорта жильцов.
  3. С 1 января 2015 г. налог на участок земли собственниками помещений в МКД не оплачивается.

Отрицательные стороны оформления общедолевой собственности земельного участка МКД:

  • Рост цены на квадратный метр помещений может являться также и отрицательной стороной оформления долевой собственности, так как увеличение стоимости помещений, возможно, сузит потенциальный круг покупателей или арендаторов и точно увеличит расходы на содержание общего имущества МКД.
  • Ответственность за содержание земельного участка в надлежащем состоянии ложится на плечи собственников. Они обязаны следить за порядком на участке, убирать, содержать и ремонтировать дороги на территории МКД, заботиться о надлежащем состоянии элементов благоустройства (газонов, площадок, зеленых зон, парковочных мест и т.д.). При несоблюдении обязательств (не убран снег, вовремя не вывезен мусор) к владельцу (управляющей организации) могут быть применены штрафные санкции.

Рассмотрев как положительные, так и отрицательные стороны данного шага, можно сделать вывод, что плюсы перевешивают все потенциальные неудобства, связанные с оформлением общей долевой собственности. Однако, как и в последнем отрицательном пункте, даже явные плюсы могут легко стать минусами.

К примеру, зачастую собственники аргументируют необходимость и форсируют оформление долевого владения, ссылаясь на то, что появится возможность построить на придомовом участке полезные и нужные для жильцов объекты. Однако нужно помнить, что любой территории в городе отведено свое назначение, равно как и придомовой зоне. То есть построить под МКД магазинчик, специализирующийся на продаже алкоголя, будет невозможно. Сфера строительства объектов на придомовых территориях весьма ограничена. Обусловлено это совокупностью множества факторов: скученностью застройки жилья, градостроительными ограничениями, нормативно-техническими требованиями и т.д.

Возвращаясь к росту цены за квадратный метр помещения, после перехода участка в общедолевую собственность необходимо понимать еще один немаловажный момент. Доля собственности в участке земли МКД по сути своей – гипотетическая: она не может быть продана, передана или подарена. Эта территория является неотторгаемой частью МКД, такой же, как малюсенькая часть чердачного помещения или квадратный сантиметр лестничной площадки, которые также находятся в общем владении жильцов. Иными словами, эта земля не оборотоспособна.

Как определяется площадь земельного участка МКД

Существует несколько различных нормативов, прописанных в разных правовых актах, которые оперируют понятием «земля под МКД» и на основании которых выносится решение о предоставлении участка. Вследствие чего возникают частые споры по вопросам размеров предоставляемой площади, чего нельзя сказать о праве на эту землю, которое оспаривается крайне редко.

В статье 36 Жилищного кодекса РФ есть указание на то, что включает в себя земельный участок: различные зеленые насаждения, элементы благоустройства, объекты, участвующие в обслуживании и эксплуатации жилого дома, но нет указаний на то, какого размера он должен быть. Есть только отсылка на Земельный и Градостроительный кодексы. Однако и в Земельном кодексе ничего не говорится о площади этой территории. Наконец, Градостроительный кодекс (часть 4 статья 43), казалось бы, дает четкое определение положенных размеров: в данной статье говорится о том, что этот норматив определяется еще на этапе застройки, при определении учитывается фактическое землепользование, нормативы и правила, действовавшие в момент возведения здания.

Из этого следует, что построенные дома располагаются на уже сформированных земельных участках, изначально предоставлявшихся под застройку, а впоследствии и для эксплуатации МКД на основании акта. Границы этой территории определяются согласно инвентарному плану, являющемуся неотъемлемым приложением к акту (конкретное наименование данного документа несколько раз изменялось).

В свою очередь, если собственники решат провести процедуру межевания и включить земельный участок в кадастр с целью оформления земли в общедолевую собственность, то данное решение будет противоречить 221-ФЗ от 24 июля 2007 г. «О » . В ст. 16 данного закона предусмотрены основания, на которых может быть проведен кадастровый учет: образование или создание объекта недвижимости, прекращение его существования, а также случаи, когда изменяются его уникальные характеристики либо сведения о нем. Становится ясно, что данные основания не имеют никакого отношения к большей части возведенных домов.

Чтобы оформить земельный участок, а также внести в кадастр участки уже возведенных МКД, достаточно предоставить акт, на основании которого проводились застройка и последующая эксплуатация дома, и инвентарный план. Если сведений недостаточно, то ведомства, занимающиеся такими делами, запрашивают информацию в других госорганах.

В каком порядке проводится межевание земельного участка МКД

Межевание проводится для определения границ и площади земельного участка МКД. У данной процедуры есть как положительные, так и отрицательные стороны. Вместе с тем, жильцы все чаще склоняются к решению проведения этого мероприятия.

По окончании процедуры межевания и после того как все необходимые бумаги будут должным образом оформлены, жильцы получат некоторые преференции, о которых мы говорили в начале статьи. Вспомним их:

  • это возможность организации дополнительных парковочных мест;
  • возможность возведения различных объектов благоустройства;
  • установка шлагбаума, перегораживающего въезд на придомовую территорию;
  • сдача части земельного участка в аренду с целью получения дополнительной прибыли (с условием, что данное решение будет согласовано со всеми собственниками и не снизит комфорт их проживания).

Однако наиболее важный плюс от проведения процедуры межевания и включения земельного участка в кадастр – это то, что в таком случае МКД сможет участвовать в программе капремонта и проведении муниципалитетом работ по благоустройству придомовой зоны.

При организации участка земли в обязательном порядке учитывается планировка придомовой территории МКД.

Оформляя этот участок в общедолевую собственность, нужно следовать определенным правилам землепользования:

  1. Процедура межевания инициируется при условии, что на участке расположен один МКД и относящиеся к нему элементы благоустройства.
  2. В общедолевую собственность не могут быть включены общественные проезды и другие элементы дорожной инфраструктуры.
  3. При проведении процедуры межевания учитывается зонирование участка земли, определенное нормами градостроения.

Межевание проводится после согласования и заключения собственниками договора с инженерно-геодезической компанией. Данная процедура имеет строгий регламент и требует выполнения нескольких необходимых этапов.

В результате проведенного межевания и после того как участок будет включен в кадастр, оформляется право общедолевой собственности, подтверждаемое соответствующими документами.

Как оформить земельный участок МКД: 5 этапов постановки на кадастровый учет

Этап 1. На общем собрании собственники помещений в МКД принимают решение о формировании земельного участка.

Необходимо провести общее собрание, следуя строгому протоколу и соблюдая все законодательные нормы (собрание приводится методом очного голосования, то есть организуется совместное присутствие собственников). На данном этапе понадобится оформить следующие важные документы:

  • план, соответственно которому будут распределены доли в общедолевой собственности на общедомовое имущество МКД;
  • копии уведомления о проведении общедомового собрания собственников для решения вопроса о формировании земельного участка МКД;
  • общий список, в котором будут зарегистрированы собственники (или их представители), присутствовавшие на общем собрании;
  • надлежащим образом оформленные доверительные документы, предоставляющие право голоса представителям собственников;
  • принятое решение жителей МКД о необходимости формирования участка земли, оформленное в письменном виде;
  • протокол проведенного собрания.

Если общедомовое собрание собственников будет решено проводить методом заочного голосования, то список основных документов, которые необходимо будет оформить на данном этапе, не изменится.

Этап 2. Представитель собственников помещений в МКД подает заявление на формирование участка земли в соответствующие госорганы.

Органы, имеющие полномочия формировать земельные участки МКД:

  • органы государственной власти;
  • органы местного самоуправления.

К примеру, в г. Москва данным вопросом занимается Департамент городского имущества.

Сначала компетентный орган, занимающийся вопросом формирования земельных участков, обязательно проверяет наличие проекта, на основании которого проводилось межевание квартала. По результатам проверки предпринимаются соответствующие действия:

  • если территория, где расположен земельный участок, не проходила процедуру межевания, то ее вносят в план межевания;
  • если проект есть, границы участка утверждаются на кадастровой карте территории.

Этап 3. На данном этапе потребуется помощь кадастрового инженера, который подготовит межевой план.

Все земельные участки формируются согласно утвержденному проекту межевания квартала. В свою очередь, этот проект должен соответствовать установленному Генеральному плану. Для того чтобы инициировать процедуру постановки участка на государственный кадастровый учет, необходимо подготовить межевой план. Это кропотливая и довольно сложная работа, требующая высокой компетенции, знания тонкостей и нюансов данного дела. Именно поэтому на данном этапе следует обратиться за помощью к высококвалифицированному специалисту – кадастровому инженеру.

Орган регистрации прав осуществляет ведение электронного хранилища, в которое может быть помещен на временное хранение межевой план на срок до трех месяцев. Любому документу присваивается индивидуальный инвентарный номер. Эти бумаги могут быть бесплатно затребованы в любой момент кадастровым инженером либо заказчиком работ в установленном законом порядке. Чтобы специалист мог поместить межевой план в электронное хранилище, данное условие необходимо предусмотреть в договоре.

Этап 4. Требуется подготовить документы для проведения кадастрового учета и регистрации прав общедолевой собственности на участок земли.

Ниже приведен список требуемых документов:

  • Заявление о постановке на кадастровый учет и государственную регистрацию права общей долевой собственности на общедомовое имущество в МКД.
  • Оплаченная государственная пошлина за регистрацию доли в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество в МКД (подтверждающие документы). С 2014 года эта сумма составила 200 руб. (пп. 23 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
  • Документ, удостоверяющий личность человека, подающего заявление, либо уполномоченного лица (необходима нотариально заверенная доверенность). Предоставляется лично.
  • Решение формировать земельный участок, где находится МКД, оформленное в виде протокола общего собрания собственников жилья в МКД.
  • Документы, являющиеся подтверждением формирования земельного участка соответствующим органом государственной власти либо органом местного самоуправления.
  • Документы, подтверждающие право собственности владельцев жилья в МКД, возникшее до 31.01.1998 г. (в случае, если в ЕГРН нет записей о государственной регистрации наличия прав данных собственников на момент предоставления документов).
  • Решение собственников касательно определения долей в праве собственности на общедомовое имущество (включая участок) в МКД, оформленное в виде протокола общего собрания жильцов дома.
  • Прочие документы, нужные для осуществления государственной регистрации прав, в случаях, предусмотренных законами РФ.

В тексте заявления можно указать уникальный идентифицирующий номер межевого плана, В том случае, если он помещается в электронное хранилище, не нужно предоставлять сам межевой план.

Этап 5. Представитель собственников обращается в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) для постановки участка на кадастровый учет и регистрации права общедолевой собственности.

Заявитель может предоставить необходимые документы тремя способами:

  1. используя электронную форму при помощи сети интернет (в том числе используя Единый портал госуслуг или сайт Росреестра);
  2. лично или прибегнув к помощи представителя по нотариально заверенной доверенности, в местное отделение МФЦ либо Росреестра, в том числе можно предоставить необходимые документы на выездном приеме уполномоченного лица Росреестра;
  3. отправив документы по почте (важно составить опись вложения и оформить уведомление о вручении).

В общем долевом владении собственников жилья в МКД участок оказывается, начиная со дня проведения государственного кадастрового учета.

После внесения необходимых сведений в государственный кадастр, земельному участку присваивается кадастровый номер и заносится в реестр.

Этапы оказания услуги могут доводиться до сведения заявителя с помощью писем на e-mail либо сообщениями на мобильный телефон. Это могут быть данные о поступлении госпошлины, оформлении регистрации и т. д.

Выписка из ЕГРН удостоверяет включение земли в кадастр и государственную регистрацию общедолевых прав на земельный участок под МКД.

Действует ли договор аренды земельного участка МКД после его оформления в собственность

Когда регистрируется право собственности на помещение в МКЖД, а также доля в праве собственности на общедомовое имущество, в том числе участок земли под конкретным МКД, встает вопрос о возможности прекращения арендных выплат согласно заключенному договору аренды земельного участка, подписанному до процедур, связанных с его формированием и постановкой на учет.

По данному вопросу можно дать такое пояснение. Договор аренды признается недействительным (прекращается его действие) в том случае, если он был заключен с лицом, право общедолевой собственности участка земли которого было подтверждено после проведения процедуры межевания, на основании которой участок был сформирован и включен в кадастр (ст. 608 ГК РФ говорит о том, что собственник имеет право сдачи имущества в аренду).

Право собственности на землю, закрепленное за муниципалитетом, прекращается, как только возникает право общедолевой собственности. Таким образом, и договор аренды прекращает свое действие.

Данные положения подтверждаются и судебной практикой. Пример рассмотрения дела, касающегося вопроса прекращения выплат по договору аренды, мы рассмотрим ниже.

Статьей 1102 ГК РФ предусмотрено: лицо, получившее или сберегшее имущество за счет другого лица, признанного потерпевшим, без законных правовых актов или сделки, возвращает ему приобретенное или сбереженное без оснований имущество (неосновательное обогащение).

Собственник помещений, у которого есть доля в праве общей собственности на земельный участок под МКД, имеет право потребовать возврат неосновательного обогащения в виде арендных платежей, выплаченных по ошибке. Это возможно, если он продолжал выплачивать аренду по договору, заключенному ранее.

Пример из судебной практики

Комитет управления муниципальным имуществом города принял решение обратиться в арбитражный суд Московской области с иском к ИП Беликовой С. П.. Цель иска – взыскать задолженность по оплате в соответствии с договором аренды земельного участка № 030214. При этом комитет ссылался на то обстоятельство, что ответчик не выплачивал платежи за аренду с 01.01.2008 г. по 30.09.2011 г. Задолженность ответчика на момент подачи иска составила 93 424 руб. 10 коп, а сумма пени, согласно договору аренды, составила 59 530 руб. 87 коп.

При заседании суда материалами дела подтверждено, что в соответствии с постановлением Администрации от 30.12.1999 г. N 3268-з был составлен и подписан договор между комитетом управления и ИП Беликовой С.П. о передаче земельного участка в аренду. Действие договора аренды продлевалось постановлением Администрации от 05.04.2002 года N 1116-з до 01 июня 2003 года.

Администрация МР и предприниматель Беликова С. П. при заключении договора достигли определенных договоренностей по срокам действия аренды, которые отразились в дополнительном соглашении №1, срок действия аренды установили с 16.10.2002 года по 16.10.2027 года. Регистрация договора аренды и дополнительного соглашения к нему прошла в соответствии с принятыми нормами и в порядке, установленном законодательством. Это подтвердила выписка из ЕГРП, имеющаяся в материалах дела.

В требованиях, указанных в иске от Администрации МР к Беликовой С. П., Арбитражный суд Московской области отказал. При этом суд ссылался на нижеприведенные законодательные акты:

Согласно системному толкованию ст. 36 ЖК РФ, п.2 ст. 36 ЗК РФ, ст.1, ч. 1,2, ст. 16 Вводного закона следует, что дата введения в действие ЖК РФ (01.03.2005 г.) является моментом возникновения права собственности на земельный участок при условии, что на ту дату он был сформирован.

Данный участок земли включен в государственный кадастр. Этот факт доказывает, что эта территория под МКД уже была сформирована на дату начала действия ЖК РФ (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2011 г. N 7638/11). Отсюда следует, что все собственники помещений, в том числе ИП Беликова С. П., являются долевыми владельцами земельного участка и все обязательства по аренде прекращены (ст. 413 ГК РФ).

Кому отходит земельный участок МКД после сноса здания

Если жилой дом признан аварийным и подлежит сносу либо реконструкции, то в соответствии с Обзором судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014 г.), определяя выкупную цену изымаемого жилого помещения, нужно учитывать стоимость доли в праве собственности на общедомовое имущество в доме, подлежащем сносу. При определении выкупной цены нужно также учитывать и долю в праве собственности на участок земли МКД.

В настоящее время в судах нет сложившегося единого подхода к определению выкупной цены. Далеко не все суды принимают во внимание тот факт, что право общедолевой собственности позволяет жильцам МКД владеть долей общедомового имущества (ч.1 ст. 36 ЖК РФ, п.1 ст. 290 ГК РФ). Кроме этого собственникам может принадлежать земельный участок, относительно которого выполнен государственный кадастровый учет (ч. 2 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 г. №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Факт неотъемлемости понятия права собственности помещения в МКД и понятия права общедолевой собственности на общедомовое имущество в МКД, включая участок земли, установлен в ст. 36-38 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ. В стоимость помещения в МКД необходимо включать стоимость доли в праве владения общедомовым имуществом, включая участок земли МКД. Ее нельзя установить независимо.

Нужно признать, что практика судов, учитывающих при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения стоимость доли в общедомовом имуществе МКД и земельного участка, является полностью обоснованной.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда дала полезные для многих разъяснения, которые касаются участка земли вокруг многоквартирных домов. Об этом сообщает Российская газета .

Разъяснения по такой ситуации Верховного суда могут быть полезны всем, кто столкнется с подобным конфликтом.

Рассмотренный конфликт начался с взаимных исков соседей, проживающих в одном доме. Некий гражданин принес в суд иск к соседке и попросил суд заставить ее освободить участок от имеющихся на нем строений.

Суду истец объяснил, что он - собственник квартиры в жилом доме. Дом одноэтажный и в нем четыре квартиры. Три года назад он получил от местной администрации в собственность участок под окнами дома с разрешением использовать его "под индивидуальную жилую застройку". Сейчас на этом участке располагаются металлический гараж, ящик, верстак и часть деревянного забора, которые принадлежат соседке.

Ответчик, точнее - ответчица, к которой были предъявлены претензии, написала встречный иск и не только к соседу, но и к местной администрации.

От чиновников она потребовала отменить старое решение в пользу соседа о выделении тому земли, просила признать недействительным договор купли-продажи соседом выделенного участка и снять его с кадастрового учета. Свои требования гражданка объяснила тем, что живет в этом доме очень давно - с 1961 года - и тоже является собственницей квартиры. Она уже не один десяток лет пользуется участком земли у дома. А в 80-е годы там построила гараж, которым пользуется уже без малого 30 лет.

Районный суд, рассмотрев оба иска, мужчине отказал, а гражданке встречный иск удовлетворил. Объясняя такое решение райсуд написал, что порядок пользования участком, на котором стоит многоквартирный дом, существует уже больше 30 лет. Поэтому предоставление местной администрацией одному из соседей куска территории при доме в собственность произошло вопреки сложившемуся между соседями дома порядку пользования участком при доме. А это, в свою очередь, нарушило 209-ю статью Гражданского кодекса.

Но апелляция это решение районного суда отменила и вынесла новое решение. По нему иск гражданина с просьбой освободить его территорию удовлетворен, а соседке с гаражом отказали. Апелляция в своем решении заявила, что нет никаких оснований говорить, что между соседями сложился порядок пользования участком. А еще вторая инстанция заявила, что все четыре квартиры в этом доме - изолированные части жилого дома. Главное - суд посчитал недоказанным то, что предоставленный соседу участок нарушает права соседки как собственницы части дома.

Итак, позиция Верховного Суда РФ:

По Закону "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором стоит многоквартирный дом, и "иные, входящие в состав дома объекты недвижимости", являются общей долевой собственностью собственников помещений в доме.

В случае если земельный участок, на котором стоит многоквартирный дом, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, то на основании решения общего собрания собственников любое уполномоченное лицо имеет право обратиться в органы госвласти с заявлением о формировании земельного участка, на котором стоит дом.

Формированием участка занимается госвласть или органы местного самоуправления. По статье 37 Земельного кодекса, действовавшего на момент возникновения спора, если право собственности на строение переходит к нескольким собственникам, то право на землю переходит, как правило, в размере, пропорциональном долям собственности в здании. По Земельному кодексу, который действовал на момент суда по спорной земле, в случае перехода прав собственности на здание к нескольким собственникам порядок пользования участком определяется с учетом доли в праве собственности на здание или сложившегося порядка пользования участком.

В совместном Пленуме Верховного и Арбитражного судов по вопросам защиты прав собственности также указано: если участок не сформирован и в отношении его не проведен кадастровый учет, то земля под домом находится в собственности публично правового образования . Но по смыслу закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой может быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственник жилья в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в которой это необходимо для эксплуатации многоквартирного дома.

Верховный суд подчеркнул: в этих случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором стоит дом, в силу статьи 305 Гражданского кодекса имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав.

Предыдущими судами установлено, что дом, чьи соседи судятся, - многоквартирный и участок под ним еще в 1957 году отведен под строительство дома. Информация о выделении участка есть в инвентарном деле. Но в материалах дела нет доказательств, что участок под домом сформирован и в отношении его проведен государственный кадастровый учет. Этого не учла апелляция, поэтому и вынесла незаконное решение.

Итогом рассмотрения стало решение Верховного Суда РФ об отмене выводов апелляции.

Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, установлен статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом согласно п.3 ст.36 Земельного кодекса РФ в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в том числе в общую долевую собственность, если иное не предусмотрено ЗК, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание. Согласно п.2 ст.36 Земельного кодекса в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, установленных жилищным законодательством.

Такие заявления являются основанием для осуществления формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. Т.е. на сегодняшний день не является обязательным предоставление протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу формирования земельного участка и результатов голосования. Также не является обязательным обращение с заявлением о формировании земельного участка уполномоченного общим собранием собственников. Обратиться с заявлением может любой собственник. В настоящее время на территории г.Улан-Удэ размер земельного участка под многоквартирным жилым домом, передаваемого в общую долевую собственность собственникам помещений рассчитывается в соответствии с п. 10.4 приложения к Постановлению Администрации г.Улан-Удэ от 31.12.2008 № 653 «Об утверждении местных нормативов градостроительного проектирования городского округа «город Улан-Удэ» путем умножения общей площади жилых помещений в многоквартирном доме на удельный показатель земельной доли по формуле (1): Sзу = Sобщ. x Узд. (1), где: Sзу – размер земельного участка под многоквартирным домом, м2; Sобщ. – общая площадь жилых помещений в многоквартирном доме, м2; Узд. – удельный показатель земельной доли для зданий разной этажности. Размеры , передаваемых в собственность собственникам помещений в многоквартирном доме, на территории существующей застройки и на вновь отводимых территориях определяются в соответствии с градостроительной документацией, градостроительными нормативами.

Границы устанавливаются по красным линиям, границам смежных (при их наличии) и проездов, естественным границам, границам отвода магистральных инженерно-транспортных коммуникаций, если градостроительными требованиями не установлено иное. Размер земельного участка уточняется при подготовке схемы расположения земельного участка на кадастровой карте. Территория общего пользования (основные проезды, детские, физкультурные и спортивные площадки и сооружения, массивы зеленых насаждений, иные объекты общего пользования) в границах квартала, микрорайона или другого элемента планировочной структуры может быть передана собственникам помещений в многоквартирном доме в собственность только при условии установления соответствующих сервитутов и ограничений. Для оформления земельного участка в общедолевую собственность собственник помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме обращается с заявлением в Комитет по архитектуре, градостроительству и землеустройству г.Улан-Удэ по адресу: ул.Бабушкина, 25, часы приема: с 9.00 до 12.00, кроме среды) К заявлению от одного собственника помещений в многоквартирном доме прилагаются следующие документы: 1. копия документа, удостоверяющего личность заявителя (паспорт);

2. копия свидетельства о государственной регистрации права собственности на помещение в данном доме.

3. в случае обращения от юридического лица, имеющего нежилые помещения в многоквартирном доме - свидетельство о регистрации в налоговых органах и учредительные документы. Работы по постановке под многоквартирными домами на государственный кадастровый учѐт ежегодно проводятся в рамках муниципальных заказов, оплачиваются за счет средств местного бюджета после проведения конкурса и заключения муниципального контракта на данные виды работ с организацией, победившей в конкурсе.

Метки: , Предыдущая запись
Следующая запись

300 стоимость
вопроса

вопрос решён

Свернуть

Ответы юристов (10)

    получен
    гонорар 100%

    Юрист, г. Сыктывкар

    Общаться в чате
    • 9,6 рейтинг
    • эксперт

    Здравствуйте, Евгений!

    Земельный участок под домом согласно ЖК РФ является общей собственностью всех собственников помещений в многоквартирном доме:

    Статья 36 ЖК РФ. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
    1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
    4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

    То есть в Вашу личную собственность часть земельного участка под многоквартирным домом не сможет перейти.

    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

    Свернуть

    Уточнение клиента

    • получен
      гонорар 100%

      Юрист, г. Сыктывкар

      Общаться в чате
      • 9,6 рейтинг
      • эксперт

      Дополню, что по вопросу формирования земельного участка под многоквартирным домом есть ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»:

      Статья 16
      1. В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
      2. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
      3. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
      4. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
      5. Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

      Если земельный участок под многоквартирным домом не сформирован, то любой собственник помещения в многоквартирном доме (даже не уполномоченный на то общим собранием) вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

      Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

      Свернуть

      получен
      гонорар 100%

      Юрист, г. Сыктывкар

      Общаться в чате
      • 9,6 рейтинг
      • эксперт

      Цель вопроса: в Москве собираются сносить все пятиэтажки, можно ли как-то всем жильцам дома документально оформить свою часть земельного участка в собственность, чтобы при переселениии земля осталась в собственности всех жильцов?
      Евгений

      Даже если земельный участок будет сформирован и будет в общей долевой собственности всех собственников помещений, то это, к сожалению, не поможет в случае, если будет решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

      Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

      Свернуть

      Уточнение клиента

      Юрист, г. Тула

      Общаться в чате

      Здравствуйте.

      Порядок оформления з/у под МКД в общедолевую собственность определен в

      Письме Минэкономразвития РФ от 07.02.2011 N Д23-428.

      ПОРЯДОК ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК, ЗАНЯТЫЙ МНОГОКВАРТИРНЫМ ЖИЛЫМ ДОМОМ
      Положения ст. 25.2 Федерального закона о регистрации, касающиеся упрощенного порядка государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса, не применяются к земельному участку, занятому многоквартирным домом, так как государственная регистрация права собственности на такой земельный участок носит правоподтверждающий характер, поскольку право общей долевой собственности на такой земельный участок, в силу положений ст. 16Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ ""О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"", возникает с момента кадастрового учета земельного участка.

      В соответствии с ч. 4 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ ""О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"" граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 06.03.1990 N 1305-1 ""О собственности в СССР"" (далее - Закон), но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс).

      В частности, для приобретения прав на земельный участок граждане совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 Земельного кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.

      При этом Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения, утвержден Приказом Минэкономразвития России от 30.10.2007 N 370.

      Кроме того, в силу п. 1 ст. 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, если иное не установлено федеральным законом. В случае государственной регистрации права общей долевой собственности правообладателями являются все участники общей долевой собственности.

      Учитывая изложенное, а также исходя из положений ст. ст. 244, 245, 246 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), ст. ст. 16, 24 Закона о регистрации, п. п. 8 и 11 Методических рекомендацийо порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество, утвержденных Приказом Минюста России от 25.03.2003 N 70, основанием для государственной регистрации права общей долевой собственности, возникающего с момента государственной регистрации, являются заявления всех лиц, приобретающих объект недвижимости в общую долевую собственность, которые регистрируются в книге учета входящих документов под одним номером, в связи с чем необходимо представить отдельное заявление каждого сособственника либо одно (общее) заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности.

      Указанная позиция по рассматриваемому вопросу подтверждается материалами судебной практики (Постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.07.2006 по делу N Ф08-2920/2006, Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24.09.2009 N Ф09-7143/09-С6).

      При этом следует иметь в виду, что указанные положения относительно бесплатного приобретения доли в праве на земельный участок распространяются на лиц, права которых возникли до вступления в силу Закона.

      Ввиду отсутствия документов, поясняющих изложенную в обращении ситуацию, а также с учетом Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, установившего, что совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме, признается многоквартирным домом, можно также сделать вывод об отнесении указанного жилого дома к многоквартирным.

      Отказ в государственной регистрации прав, в соответствии с п. 5 ст. 131 Гражданского кодекса и п. 5 ст. 2 Закона о регистрации, может быть обжалован в судебном порядке.

      При этом отказ в государственной регистрации прав не препятствует повторному обращению в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, с соответствующим заявлением о государс

      твенной регистрации прав.

      Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

      Свернуть

      Юрист, г. Тула

      Общаться в чате

      Перечень документов указан в Приказе Минэкономразвития РФ от 30.10.2007 N 370 (ред. от 29.11.2010) «Об утверждении перечня документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 28.11.2007 N 10555)

      В соответствии с пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, N 44, ст. 4147; 2004, N 41, ст. 3993; 2005, N 1, ст. 15; 2007, N 1, ст. 24) приказываю:
      Утвердить перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения, согласно приложению.

      Министр Э.С.НАБИУЛЛИНА

      ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ПРИЛАГАЕМЫХ К ЗАЯВЛЕНИЮ О ПРИОБРЕТЕНИИ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК, КОТОРЫЙ НАХОДИТСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ И НА КОТОРОМ РАСПОЛОЖЕНЫ ЗДАНИЯ, СТРОЕНИЯ, СООРУЖЕНИЯ

      (в ред. Приказов Минэкономразвития РФ от 20.07.2009 N 282, от 29.11.2010 N 584)

      К заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения (далее - Заявление), прилагаются следующие документы:
      1) копия документа, удостоверяющего личность заявителя (заявителей), являющегося физическим лицом, либо личность представителя физического или юридического лица;
      2) копия свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя (для индивидуальных предпринимателей), копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица (для юридических лиц);
      3) копия документа, удостоверяющего права (полномочия) представителя физического или юридического лица, если с Заявлением обращается представитель заявителя (заявителей);
      4) выданная не позднее чем за один месяц до дня подачи Заявления выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на здание, строение, сооружение, находящиеся на приобретаемом земельном участке, или копии документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на такое здание, строение, сооружение, если право на такое здание, строение, сооружение не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (при наличии зданий, строений, сооружений на приобретаемом земельном участке);
      (п. 4 в ред. Приказа Минэкономразвития РФ от 29.11.2010 N 584)
      5) выданная не позднее чем за один месяц до дня подачи Заявления выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на приобретаемый земельный участок или копии документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на приобретаемый земельный участок, если право на данный земельный участок не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В случае отсутствия у собственника здания, строения, сооружения документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на приобретаемый земельный участок, вместе с документами, указанными в пункте 4 настоящего Перечня, к Заявлению прилагается выданное не позднее чем за один месяц до дня подачи Заявления уведомление об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений о зарегистрированных правах на указанный земельный участок;
      (п. 5 в ред. Приказа Минэкономразвития РФ от 29.11.2010 N 584)
      6) выданный не позднее чем за три месяца до дня подачи Заявления кадастровый паспорт земельного участка, в котором содержится описание всех частей земельного участка, занятых объектами недвижимости;
      (п. 6 в ред. Приказа Минэкономразвития РФ от 29.11.2010 N 584)
      7) копия документа, подтверждающего право приобретения земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, в безвозмездное срочное пользование, в собственность или аренду на

      условиях, установленных земельным законодательством.

      Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

      Свернуть

      получен
      гонорар 100%

      Юрист, г. Сыктывкар

      Общаться в чате
      • 9,6 рейтинг
      • эксперт

      А если он будет оформлен, то государство для собственных нужд при изъятии не должно будет выкупать его?
      Евгений

      Конечно, возмещение за дом и землю будет.

      Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

      Свернуть

      Уточнение клиента

      Тогда ещё раз.

      Описание: при сносе пятиэтажке нас хотят переселить в новый дом. Это будет за счёт города. Нашу приватизированную квартиру снесут и дадут новую, которую мы сразу оформим в собственность. Без финансовых взаимоотношений. Однако встаёт ещё один вопрос с землёй.

      1. Если как-то оформить землю в собственность, то при получении новой квартиры в собственность взамен старой, можно будет дополнительно получить компенсацию за изъятие городом земли под снесенным домом?

      2. Если это возможно, то как это сделать?

      Юрист, г. Тула

      Общаться в чате

      В соответсвии с генеральным планом застройки Москвы возможны ограничения на оформление земельных участков под МКД включенных в программу переселения.

      Приложение

      к постановлению Правительства
      Москвы
      от 4 декабря 2007 г. N 1035-ПП
      ПОЛОЖЕНИЕ
      О ПОРЯДКЕ ПЕРЕСЕЛЕНИЯ ГРАЖДАН ИЗ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
      (ЖИЛЫХ ДОМОВ), ПОДЛЕЖАЩИХ ОСВОБОЖДЕНИЮ В ГОРОДЕ МОСКВЕ
      Настоящее Положение в соответствии с федеральным законодательством и законодательством города Москвы определяет порядок и условия переселения граждан из жилых помещений (жилых домов), подлежащих освобождению в городе Москве, в связи с необходимостью проведения реконструкции, капитального ремонта, сноса, по иным основаниям, а также в связи с изъятием или использованием части или всего земельного участка для государственных (городских) нужд по решению органов исполнительной власти города Москвы.
      1. Общие положения
      1.1. Правительство Москвы в целях развития территорий города, реализации государственных, в том числе городских программ (далее по тексту - городские программы) принимает правовой акт о переселении граждан и освобождении жилого дома (жилых домов) в случаях:
      1) проведения капитального ремонта или реконструкции жилого дома, если такой капитальный ремонт либо реконструкция не могут быть проведены без освобождения жилых помещений и отселения граждан;
      2) освобождения жилого дома в связи с переводом жилых помещений, признанных в установленном порядке непригодными для проживания, в нежилой фонд;
      3) признания в установленном порядке жилых помещений непригодными для проживания, жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
      4) изъятия или использования части или всего земельного участка для государственных (городских) нужд в случаях, предусмотренных федеральным законодательством и законодательством города Москвы, в связи с необходимостью нового строительства, развития территорий, в соответствии с Генеральным планом города Москвы, планами развития административных округов и районов города Москвы, реализацией городских программ.
      1.2. В случаях освобождения жилых домов (жилых помещений) по основаниям, указанным в подп. 1, 2, 3 п. 1.1 настоящего Положения, и при отсутствии сформированного земельного участка принимается правовой акт Правительства Москвы об использовании земельного участка. 1.3. Правовой акт Правительства Москвы об изъятии части или всего земельного участка принимается Правительством Москвы при наличии сформированного земельного участка, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет.
      1.4. В случаях, предусмотренных федеральным законодательством, правовой акт Правительства Москвы об использовании земельного участка принимается при наличии соответствующего решения общего собрания собственников помещений.
      1.5. Правовой акт Правительства Москвы об изъятии части или всего земельного участка для государственных (городских) нужд и находящегося на нем жилого дома подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
      1.6. Граждане, освобождающие жилые помещения, уведомляются территориальными органами исполнительной власти города Москвы о принятом правовом акте Правительства Москвы письменно в течение двух недель после даты его принятия. Собственник жилого дома (жилого помещения) не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного жилого дома (жилого помещения) должен быть уведомлен в письменной форме о принятом правовом акте Правительства Москвы об изъятии части или всего земельного участка и находящегося на нем жилого дома, о дате осуществленной в соответствии с п. 1.5 настоящего Положения государственной регистрации этого правового акта Правительства Москвы.
      1.7. Правовой акт Правительства Москвы является основанием для принятия префектурой соответствующего административного округа города Москвы решения по каждому жилому дому, подлежащему освобождению или изъятию.
      1.8. В решении префектуры административного округа города Москвы по каждому жилому дому, подлежащему освобождению или изъятию, которое оформляется распоряжением префекта административного округа города Москвы, указываются:
      1) основания освобождения или изъятия жилого дома;
      2) жилой дом, подлежащий освобождению либо изъятию;
      3) уполномоченные органы исполнительной власти города Москвы или юридическое (физическое) лицо, являющееся стороной инвестиционного контракта, осуществляющие переселение граждан, предоставление гражданам жилых помещений и/или выплачивающие возмещение (компенсацию) либо выкупную цену собственникам;
      4) сроки освобождения или изъятия данного жилого дома, в том числе жилых помещений в нем;
      5) общая жилая площадь жилого дома, подлежащего освобождению или изъятию;
      6) порядок взаимодействия префектуры административного округа города Москвы, управы района города Москвы, Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в административном округе города Москвы, юридического (физического) лица, являющегося стороной инвестиционного контракта, по вопросам переселения граждан из жилых помещений (жилого дома) и по порядку предоставления возмещения (компенсации) либо выкупа собственникам;
      7) иные существенные условия освобождения или изъятия данного жилого дома, в том числе жилых помещений в нем, а также земельного участка.
      1.9. После принятия решения, указанного в п. 1.7 настоящего Положения, префектура административного округа города Москвы уведомляет управу района города Москвы, Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в административном округе города Москвы, юридическое (физическое) лицо, являющееся стороной инвестиционного контракта, о необходимости информирования граждан о содержании правового акта Правительства Москвы, о решении префектуры административного округа города Москвы по данному жилому дому, подлежащему освобождению или изъятию, о примерных сроках переселения, порядке и условиях переселения и освобождения жилых помещений (жилого дома) и о порядке взаимодействия организаций, отвечающих за переселение граждан, их оповещения, оплаты расходов по переселению.
      1.10. Управа района города Москвы, в свою очередь, информирует граждан о содержании правового акта Правительства Москвы, о примерных сроках переселения, условиях и порядке переселения и освобождения жилых помещений (жилых домов) путем совершения какого-либо из следующих действий:
      - публикации информации через средства массовой информации, в том числе соответствующего района, округа, либо размещения объявлений на подъездах сносимого жилого дома;
      - фотографирования дома (подъездов жилых домов), земельных участков с объявлениями о переселении;
      - отправки уведомлений с информацией по адресу граждан, проживающих по месту жительства в жилом доме (жилом помещении), подлежащем освобождению или изъятию.

      Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

      Свернуть

      получен
      гонорар 100%

      Юрист, г. Сыктывкар

      Общаться в чате
      • 9,6 рейтинг
      • эксперт

      2. Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
      4. Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.
      5. Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.
      6. Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.
      7. При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество , а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
      8. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.
      9. Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Вопросы оформления земельного участка под многоквартирным домом в настоящее время являются одними из наиболее актуальных для жителей Москвы.

Вам нужно поставить ограждение по периметру двора? Вы хотите, чтобы во дворе была детская площадка и гостевая парковка, а не построенный вплотную к вашим окнам высотный дом? Вы не хотите платной парковки во дворе и проходящей под окнами магистрали? Все эти вопросы решаемы только в том случае, если земельный участок под Вашим многоквартирным домом оформлен надлежащим образом.

И базовой правовой нормой здесь является статья 36 Жилищного кодекса РФ, согласно которой «собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно…земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности».

Это основное правило, которе необходимо помнить, учитывая приведенные ниже особенности:

С какого момента жильцы дома становятся собственниками земельного участка под таким многоквартирным домом (далее — МКД)?

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (п.5 ст. 16 Федерального закона РФ № 189-ФЗ от 29.12.2004 г. «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). Иными словами, с той даты, когда участок под МКД поставлен на кадастровый учет, собственники помещений в МКД (как жилых, так и не жилых!) становятся собственниками данного земельного участка. С этого момента участок находится в их долевой собственности, причем получение отдельных свидетельств на бумажных носителях для подтверждения этого права не требуется. Согласно п. 1 ст. 22 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» постановка на государственный кадастровый учет земельного участка осуществляется на основании межевого плана.

Резюме: с даты постановки этого земельного участка на кадастровый учет.

С чего начинается оформление земельного участка под многоквартирным домом?

В соответствии с положениями ст. 16 Федерального закона РФ № 189-ФЗ от 29.12.2004 г. «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (то есть до 01 марта 2005 года), на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Однако, Конституционный Суд РФ в Постановлении от 28.05.2010 № 12-П признал не соответствующей норму, согласно которой собственник помещения в многоквартирном доме, не уполномоченный на то общим собранием собственников помещений в данном доме, не мог обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Таким образом, до недавнего времени допускалось обращение всего лишь одного собственника помещения (как жилого, так и нежилого помещения) в Департамент имущества г. Москвы (ранее — Департамент земельных ресурсов г. Москвы) с заявлением о формировании земельного участка под МКД.

Теперь же, в связи с вступлением в силу поправок к Земельному кодексу Российской Федерации с 01.03.2015 образование земельных участков под многоквартирными жилыми домами осуществляется исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. Обращение собственника с вышеуказанным заявлением при этом не требуется.

Резюме: с утверждения проекта межевания квартала, в котором находится многоквартирный дом.

Что такое утверждение проекта межевания квартала и кто его утверждает?

Утверждение проекта межевания квартала — процедура, целью которой является создание межевого плана, на основании которого впоследствии и происходит постановка земельного участка на кадастровый учет, то есть его юридическое «оформление» в собственность. Межевание — это, по сути, процесс определения границ земельных участков, то есть именно на этом этапе решается, будет ли в состав придомовой территории (то есть в состав земли, принадлежащей собственникам квартир в МКД) входить детская площадка, пройдет ли под Вашим окнами дорога, останется ли во дворе парковка, какие участки будут признаны местами общего пользования и т.п.

Государственным заказчиком при разработке проекта межевания выступает Департамент городского имущества города Москвы (далее — ДГИ). Очевидно, что задачи ДГИ вполне предсказуемы — сформировать участки так, побольше земли было «отрезано» у жилых домов и отнесено к земле общего пользования, к улично-дорожной сети, которая будет после проведения межевания оформлена в собственность города Москвы.

Исполнитель проекта межевания — это обычно какой-то проектный институт, типа ООО «Мордоврегионпроект», НИИиПИ Генплана и другие подобные, выигравшие конкурс и заключившие госконтракт.

Перед утверждением ДГИ проект межевания в обязательном порядке проходит «через» процедуру публичных слушаний, на котором присутствуют, как правило, жители конкретного квартала, непосредственно заинтересованные в данном земельном участке. Заключение по результатам публичных слушаний утверждается Окружной комиссией по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве г. Москвы.

Резюме: фактически, это утверждение Департаментом городского имущества границ конкретного земельного участка после их согласования с заинтересованной общественностью.

Что такое публичные слушания и как в них принять участие?

Городская комиссия по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве г. Москвы (далее — городская комиссия) и окружные комиссии по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве г. Москвы (далее — окружные комиссии) являются уполномоченными органами по проведению публичных слушаний. Городская комиссия формируется на уровне города, окружная комиссия на уровне административного округа. Городская комиссия организует публичные слушания реже чем окружная, так как они касаются более глобальных проектов: Генеральный план города Москвы и линейные объекты, например, строительство хорд, которые затрагивают более одного округа и т.д. Окружная комиссия организует публичные слушания постоянно, так как они касаются вопросов районного или окружного масштаба.

Согласно Градостроительному кодексу г. Москвы, участниками публичных слушаний являются: 1) жители города Москвы, имеющие место жительства или место работы на территории, в границах которой проводятся публичные слушания, и представители их объединений; 2) правообладатели земельных участков, объектов капитального строительства, жилых и нежилых помещений на территории, в границах которой проводятся публичные слушания; 3) депутаты представительных органов муниципальных образований, на территории которых проводятся публичные слушания; 4) депутаты Московской городской Думы.

Законом гарантировано право каждого участника публичных слушаний ознакомиться с итоговым протоколом, в котором указывается, кто и какие предложения внёс на публичных слушаниях.

Публичные слушания состоят из следующих этапов:1) опубликование, распространение оповещения о проведении публичных слушаний (не позднее чем за семь дней до открытия экспозиции); 2) проведение экспозиции (экспозиций) представляемого на публичных слушаниях проекта (далее — экспозиция); 3) проведение собрания участников публичных слушаний (проведение собраний в нерабочие праздничные дни не допускается; в рабочие дни собрания начинаются не ранее 19 часов); 4) оформление протокола публичных слушаний (срок оформления протокола публичных слушаний составляет не более семи дней); 5) подготовка и опубликование заключения о результатах публичных слушаний (в течение пяти дней после утверждения заключение о результатах публичных слушаний должно быть опубликовано).

Оформлением итогового протокола по результатам публичных слушаний обычно занимаются сотрудники управы района. После этого протокол передается в Префектуру округа. Далее, на очередном заседании окружной комиссии, этот протокол рассматривается. Сотрудник управы докладывает о том, как прошли публичные слушания, какие замечания, сколько пришло людей и т.д. Если у членов комиссии к протоколу вопросов нет, то протокол публичных слушаний утверждает председатель соответствующей окружной комиссии.

Следующим шагом окружной комиссии является оформление заключения. Заключение о результатах публичных слушанийутверждает председатель соответствующей комиссии. В течение пяти дней после утверждения заключение о результатах публичных слушаний должно быть опубликовано в порядке, установленном для опубликования официальной информации Правительства Москвы или соответствующих территориальных органов исполнительной власти города Москвы. В заключении указываются рекомендации о целесообразности или нецелесообразности реализации проекта и т.д. Именно после утверждения заключения, публичные слушания считаются завершенными.

Как выразить свое несогласие с предложенным на публичных слушаниях проектом межевания?

В период проведения публичных слушаний каждый участник публичных слушаний имеет право представить свои предложения и замечания по обсуждаемому проекту следующими способами: 1) записи в книге (журнале) учета посетителей и записи предложений и замечаний, которая ведется в период работы соответствующей экспозиции; 2) выступления на собрании участников публичных слушаний; 3) записи в книге (журнале) учета (регистрации) участвующих в собрании участников публичных слушаний; 4) подачи в ходе собрания участников публичных слушаний письменных предложений, замечаний представителю соответствующей окружной комиссии, городской комиссии; 5) направления в течение недели со дня проведения собрания участников публичных слушаний письменных предложений, замечаний в соответствующую окружную комиссию.

Абсолютно все поступившие предложения и замечания вносятся в протокол публичных слушаний. Срок оформления протокола публичных слушаний составляет не более семи дней.

Чтобы убедиться в полноте и точности внесения в протокол предложений и замечаний, Вы вправе со ссылкой на Градостроительный кодекс г. Москвы потребовать ознакомиться с протоколом публичных слушаний и получить его копию в окружной комиссии.

Как оспорить границы «отмежеваннного» земельного участка под многоквартирным домом?

Законодательство допускает различные способы защиты нарушенного права в данной ситуации, однако, наиболее распространенными остаются судебное обжалование решения по утверждению проекта межевания квартала и требование об установлении границ земельного участка.

Собственники помещений в МКД также вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам положений КАС РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по: 1) формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, 2) по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), 3) предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.

В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.

При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 36 ЖК РФ). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти.

Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости.

На что особенно следует обратить внимание при утверждении плана межевания квартала?

1. Необходимо периодически заходить на страницу сайта управы Вашего района / Префектуры округа с целью получения информации о предстоящих публичных слушаниях — ведь, по сути, это единственная возможность для граждан выразить свое мнение относительно определения границ земельного участка по их МКД.

2. Непосредственно при посещении публичных слушаний: 1) нужно зарегистрироваться в журнале участников публичных слушаний. Общее количество участников собрания публичных слушаний считается по количеству зарегистрировавшихся в журнале; 2) следить, чтобы все замечания и предложения, даже высказанные устно в микрофон, а также поданные письменно, заносились в протокол; 3) заносить предложения и замечания не «коллективно», а от каждого участника. Дело в том, что даже если под коллективным обращением подпишется 1000 человек, в протоколе все равно будет указано 1 поступившее предложение.

При подготовке заключения, окружная комиссия может посчитать, что для района со 10 тысячным населением 1 предложение против проекта можно признать некритичным количеством, и написать в заключении: реализовывать проект целесообразно.

3. Если Вы не успели на публичные слушания или не знали о них, но считаете, что необходимо направить еще коллективные или индивидуальные обращения, то в течение семи дней со дня проведения собрания участников публичных слушаний, в соответствующую окружную комиссию можно представить замечания и предложения.

4. Чтобы убедиться, что протокол соответствует действительности, нужно через 7-10 дней после публичных слушаний, обратиться в окружную комиссию за копией протокола. Важно успеть изучить протокол до утверждения заключения, так как после утверждения заключения председателем окружной комиссии, бороться с несправедливостью будет сложнее. Протоколы заседаний окружных комиссий, размещаются на сайтах Префектур. В протоколах указано, какие были приняты решения, по результатам тех или иных Публичных слушаний.

5. Часто из территории земельных участков жилых домов «отрезают» зеленые насаждения под улично-дорожную сеть (УДС). Это также означает что после утверждения Проекта межевания и постановки на кадастровый учёт эти участки будут оформлены в собственность города Москвы. Теоретически, дальше собственник (фактически чиновники) могут сделать со своей собственностью всё что захотят: уничтожить газоны и расширить под окнами жилых домов автодорогу или обустроить платные места для парковки машин всех желающих. Во избежание этого, жителям нужно письменно требовать вернуть газоны в состав земельного участка жилого дома, иначе отказываться признавать законность проекта межевания, как нарушающего их законные интересы владельцев и пользователей земельного участка.

6. Любые ссылки проектировщиков на наличие красных линий улично-дорожной сети, которые они якобы не могут «преступить», не должны Вас смущать — это пока лишь проект, и если то, как проходят красные линии в проекте, нарушает Ваши права, нужно требовать отправления проекта межевания на доработку с целью убрать или передвинуть красные линии.

На какие законы сослаться?

1. Статья 36 Жилищного кодекса РФ.

2. Часть 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

3.Статья 43 пункт 4 Градостроительного Кодека РФ (местоположение границ образуемых и изменяемых земельных участков осуществляется в соответствии с градостроительными регламентами и нормами отвода земельных участков для конкретных видов деятельности, установленными в соответствии с федеральными законами, техническими регламентами; NB (!) ранее норма была следующего содержания — размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий).

4. Совместное Постановление №10/22 от 29.04.2010 Высшего Арбитражного и Верховного судов РФ(раздел «Споры о правах на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома»).

5. Согласно пункту 2.3 СанПиН 2.1.2.2645-10, земельный участок должен предусматривать возможность организации придомовой территории с четким функциональным зонированием и размещением площадок отдыха, игровых, спортивных, хозяйственных площадок, гостевых стоянок автотранспорта, зеленых насаждений.

6. Подпункты е) и ж) пункта 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства РФ от 13.08.06 № 491,
согласно которому в состав общего имущества включаются:
— земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
— иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

7. В силу пункта 5.5 раздела 5 «Функционально-планировочная организация территории участка жилой, смешанной жилой застройки» МГСН 1.01-99, участок жилой застройки состоит из площади подошвы застройки и придомовой территории, включающей следующие обязательные элементы: подходы и подъезды к дому, гостевые автостоянки, территории зеленых насаждений с площадками для игр и отдыха.

8. Постановление Правительства Москвы № 118-ПП от 12 апреля 2011 года, где признается наложение тысяч участков улично-дорожной сети (УДС) на жилые кварталы, и говорится, что выявленные пересечения устраняются «посредством уменьшения участков УДС», однако оговаривается, что делается для участков «ранее учтенных в государственном кадастре недвижимости».