Контакты
Главная / Оборудование для бизнеса

Договор залога (ипотеки) квартиры. Договор ипотеки

Если вы решили взять ипотеку в банке, вам придется столкнуться с тремя основными договорами: договор на кредит, договор купли-продажи жилья и договор на ипотеку.

Договор об ипотеке квартиры - подтверждение залога квартиры, это трехстороннее соглашение, в котором участвуют:

  • продавец квартиры (в док. «Продавец»);
  • покупатель (в док. «Покупатель-залогодатель»);
  • банк (в док. «Кредитор-залогодержатель»).

Все стороны, заключающие договор, должны быть не моложе 18-ти лет.

Основные требования к договору об ипотеке квартиры

Итак, что же должно быть освящено в договоре о купле-продаже квартиры в ипотеку:

  • Предмет ипотеки - в нашем случае квартира. Его метраж (общий и жилой), количество комнат, адрес.
  • Оценка квартиры , стоимость. Нужно иметь отдельную справку с БТИ (Бюро технической инвентаризации) о цене квартиры. В договоре надо указать как инвентаризированную цену (по справке), так и цену, по которой продается квартира.
  • Сумма кредита, который выдает банк, и период, за который покупатель обязан выплатить эти деньги.
  • Обязательства продавца и покупателя. Например, информация о страховании квартиры.
  • После заключения договор обязательно нужно зарегистрировать в Управлении Федеральной службы Государственной регистрации.

Какие нюансы нужно учесть, подписывая договор об ипотеке:

  • В договоре может быть обозначена одна цена за квартиру, а может быть две и более: по справке с БТИ, заключение оценочной комиссии. В таком случае должно быть особо отмечено, о какой сумме договорились все стороны.
  • Некоторые думают, что можно прервать договор до госрегистрации, но это ошибка. Самое главное - подписан ли документ или нет. После подписания документа, вы не сможете дать ход назад. Расторгнуть договор вы можете только если другие стороны не выполнили свои обязательства.
  • Внимательно прочтите пункт про ставку по ипотеке. Есть ли там информация о том, что банк вправе менять процентную ставку? Лучше, если такого не будет, иначе в периоды кризиса многие банки пользуются этим шансом и поднимают ставки, а клиенты ничего изменить не могут, потому что не заметили этого раньше.
  • Прочитайте условия досрочного погашения ипотеки. Если раньше банки могли вносить запрет на досрочное погашение кредита, то теперь не имеют права на законодательном уровне. Хотя к некоторым хитростям все же прибегают. Например, могут устанавливать минимум, который вы можете оплатить досрочно. Обычно это 20–30 тыс. рублей. То есть отнести в банк 10 тыс. рублей в качестве досрочного погашения вы не сможете.
  • Если вы гасите ипотеку досрочно, то происходит перерасчет графика ежемесячных платежей. И за этот перерасчет некоторые банки тоже умудряются отнимать деньги (многие делают это бесплатно). Недобросовестные кредиторы могут запросить как символичную сумму в 200–300 рублей, так и 10 тыс. рублей, при том, что работу делает компьютер и ничего особенно сложного в ней нет. Поэтому вот вам совет: заранее узнайте про этот пункт и примите решение: принципиален ли он для вас (планируете ли вы заранее погашать ипотеку). Если да, то имеет смысл обратиться в другой банк.
  • Обратите внимание: если вы не исполняете обязательства перед банком, он может наложить на вас штраф, который нужно будет оплатить в течение 10 дней. Например, если вы задерживаете ежемесячные платежи. Все обязательства прописаны в договоре.

    На сегодняшний день для большинства российских граждан ипотечный кредит уже перестал быть недоступной экзотикой. Все больше наших соотечественников задумывается о покупке квартиры с помощью ипотеки. Однако большинство граждан, получив одобрение банка на ипотечный кредит, порой не обращают внимание на очень важный момент - заключение договора ипотеки.

    А ведь заемщики должны знать, что в законодательстве предусмотрены особые требования как к форме договора, так и к его содержанию.

    Напомним, что договор ипотеки - это договор о залоге недвижимого имущества, таким образом, в случае применения ипотеки для решения жилищных проблем предметом залога обычно выступает жилой дом или квартира.

    Сторонами по договору ипотеки являются залогодержатель (банк, выдавший ипотечный ) и залогодатель (заемщик или созаемщики ипотечного кредита). Стороны должны быть правоспособными и дееспособными, то есть граждане должны быть не моложе 18 лет, а юридические лица не должны иметь ограничений по передаче имущества в ипотеку, оговоренных в их учредительных документах.

    Эксперты отмечают обширный перечень условий договора о залоге, которые признаются существенными. В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор не может считаться заключенным, если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенные условия договора ипотеки, являющиеся существенными в силу закона и общими для всех договоров ипотеке, определены п.1,2,4 ст. 9 ФЗ "Об ипотеке".

    Требования к договору ипотеки

    В договоре ипотеки обязательно должны быть указаны: предмет ипотеки; оценочная стоимость предмета ипотеки; существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой; право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя.

    Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. То есть обычно в договоре ипотеки указывается вид недвижимости (квартира или дом), его полный адрес, общая жилая площадь и количество комнат. Кроме того, в договоре ипотеки должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации, зарегистрировавший это право залогодателя.

    По словам экспертов, заемщики при заключении договора ипотеки должны осознавать, что жилой дом, непосредственно связанный с землей, может быть предметом ипотеки только с одновременным залогом по тому же договору ипотеки земельного участка, на котором он находится. При этом в договоре необходимо указывать адрес земельного участка, его площадь, кадастровый номер, а также категорию земель и вид ее разрешенного использования.

    Не могут быть заложены дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и имущество, которое нельзя приватизировать (например, служебные жилые помещения и др.).

    При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением и соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

    Жилой дом, непосредственно связанный с землей, может быть предметом ипотеки только с одновременным залогом по тому же договору ипотеки земельного участка, на котором он находится. При этом в договоре ипотеки необходимо указывать адрес земельного участка, его площадь, кадастровый номер, а также категорию земель и вид ее разрешенного использования.

    При предоставлении кредита на строительство жилого дома договором ипотеки может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.

    Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении. Оценка может быть поручена и коммерческой организации оценщиков. На практике банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, сотрудничают с крупными риэлторскими компаниями, имеющими собственные отделы оценки недвижимого имущества. Стоит заметить, что сегодня при оценке одной и той же квартиры в разных фирмах разница может достигать 5 - 10 тысяч долларов.

    Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре ипотеки с указанием его суммы, основания его возникновения и срока исполнения. Если величина обеспеченного ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. В том случае, когда обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре ипотеки должны быть указаны сроки соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры. Согласно п. 6 ст. 9 ФЗ "Об ипотеке", если права залогодержателя удостоверяются закладной, то на это указывается в договоре ипотеке.

    В соответствии с ст. 10 ФЗ "Об ипотеке", п. 2 ст. 339 ГК РФ договор ипотеки должен быть заключен в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению (кроме того, судебная практика исходит из того, что договор ипотеки должен быть нотариально удостоверен и зарегестрирован в поземельной книге, в этом случае залог считается заключенным с момента его регистрации. В противном же случае сделка может быть признана как недействительной, так и ничтожной). Однако ст. 55 Основ законодательства Российской Федерации "О нотариате" от 11 февраля 1993 года устанавливает, что договоры о залоге имущества, подлежащего регистрации, могут быть удостоверены при условии представления документов, подтверждающих право собственности на закладываемое имущество. Речь здесь не идет о праве аренды недвижимого имущества, возможность залога которого предусмотрена в ФЗ "Об ипотеке".

    Договоры о залоге имущества предоставляются нотариусу не менее чем в двух экземплярах, один из которых остается в делах нотариальной конторы. По желанию сторон нотариус может выдать сторонам необходимое число копий закладной с отметкой "копия" на каждой из них. Несоблюдение правил о письменной форме договора об ипотеке, требований нотариального удостоверения и государственной регистрации влечет недействительность договора.

    Если стороны не согласовали хотя бы один из существенных пунктов, то договор ипотеки считается незаключенным, никаких прав и обязанностей у сторон данного договора не возникает и все связанные с ним сделки являются так же недействительными.

    Если права залогодержателя удостоверяются закладной, то в договоре ипотеки это должно быть указано. В противном случае его не зарегистрируют.

    Права и обязанности сторон по договору ипотеки

    При заключении договора ипотеки залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора ипотеки.

    Одна из особенностей ипотеки заключается в том, что заложенное имущество всегда остается у залогодателя. Он сохраняет за собой право владеть и пользоваться предметом ипотеки в соответствии с его назначением. По общему правилу за залогодателем сохраняется право самостоятельно распоряжаться полученными от предмета ипотеки плодами, продукцией и доходами. В договоре ипотеки не могут предусматриваться какие-либо ограничения права залогодателя или третьих лиц по пользованию заложенным имуществом. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Соглашение, ограничивающее это право залогодателя, является ничтожным.

    С согласия залогодержателя залогодатель вправе отчуждать заложенное имущество путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в хозяйственное товарищество или общество либо паевого взноса в производственный кооператив, иным способом, передавать его другому лицу в хозяйственное ведение, аренду или временное безвозмездное пользование, если иное не предусмотрено договором ипотеке. Срок, на который имущество предоставляется в пользование, не должен превышать срока ипотеки.

    Заемщик ипотечного кредита имеет право проживать в заложенном доме или квартире, а так же зарегистрировать на этой жилплощади всех членов семьи. Право на проведение перепланировки, сдачу в аренду или продажу заложенного жилья обычно в договоре ипотеки ограничивается - как минимум необходимо разрешение банка-кредитора.

    В соответствии с договором ипотеки залогодержатель (ипотечный банк) вправе проверять состояние и условия содержания заложенной недвижимости. Если правила пользования имуществом, а также обязанности по необходимому страхованию нарушаются, банк имеет право потребовать досрочного погашения кредита.

    Право требования досрочного погашения кредита возникает у банка также в случае неуплаты или несвоевременной уплаты суммы долга, в том числе при нарушении сроков внесения платежей по ипотечному кредиту более трех раз в течение года.

    При невыполнении заемщиком требований о досрочном погашении ипотечного кредита, банк вправе наложить взыскание на заложенную недвижимость как в судебном порядке, так и во внесудебном (путем подписания соглашения между заемщиком и кредитором). Имущество, заложенное по договору ипотеки, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов.

    Антон Гаген

    Информационное Агентство "Финансовый Юрист"

Договор залога (ипотеки) квартиры

 Залог квартиры между физическими лицами - это один из видов договора залога недвижимости (ипотеки) целью которого является обеспечение выполнения обязательств по договору займа денежных средств. Основное отличие такого договора залога - это то, что собственник квартиры (Залогодатель) и кредитор (Залогодержатель) являются физическими лицами.
 Залог недвижимого имущества между физическими лицами регулируется ГК РФ об ипотеке.
 Договор залога квартиры , по сути, является дополнительной частью сделки займа денежных средств, которая является гарантией возврата кредитору основной суммы займа, процентов за пользование займом, штрафов, пеней, неустоек, возможных судебных издержек и расходов на реализацию заложенной квартиры.
 При заключении договора о залоге квартиры требуется нотариально заверенное согласие супруги или супруга.
 Обременение квартиры, в виде залога, подлежит обязательной государственной регистрации.


Образец залога квартиры

Договор залога недвижимости

г. ………………………….«…..» …………………. 20….. г.

……………………….……………………………………………………………………….,
(ф.и.о. полностью)

паспорт ………. №………………… выдан …….……………….…………...……………....…… «……» ……………….. 20…. г., код подразделения …………………………...…………….....…

зарегистрированный по адресу:

именуемого в дальнейшем «Залогодатель», и

…………………………….……………………………………………………………………….,
(ф.и.о. полностью)

паспорт ………. №………………… выдан………….………….…………...……..…………… «……» ……………….. 20…. г., код подразделения …………………………...…..……………
(наименование органа выдавшего паспорт)

зарегистрированный по адресу:

город …………………… улица …..…………..….………..… дом …… корпус …… кв. …..

именуемый в дальнейшем "Залогодержатель", вместе именуемые "Стороны", а индивидуально – "Сторона", заключили настоящий договор залога (далее – "Договор") о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Предметом Договора является передача Залогодателем в залог Залогодержателю указанная в п. 1.2 квартира принадлежащая Залогодателю на праве собственности.
1.2. Квартира (далее по тексту - "Предмет залога") расположена в многоквартирном доме по адресу:
Россия, ………………..….. область, город ………….….…….., улица ….……..……………..,
дом ……., корпус ……… квартира № ….
Указанная квартира расположена на ……....……. этаже, состоит из ………… комнат(ы), имеет общую площадь …………...…… квадратных метров, в том числе жилую площадь ………………… квадратных метров.
 Право собственности Залогодателя на указанную квартиру подтверждается
Свидетельством о государственной регистрации права от «……» ……………. 20… года, бланк серии ……..…… № …………..……….….., выданным ………………………………...

…………………………….………………………………………………………………………..
(наименование органа выдавшего свидетельство)

запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № …………………………...…………….. от «…..» …………….. 20…. года.
1.3. Стороны договора залога (ипотеки) оценивают Предмет залога в размере

……………………………………………………...……………………………………..рублей.
(прописью)

2. Срок действия договора

2.1. Договор вступает в силу с момента его нотариального заверения и действует до полного выполнения обязательств или прекращения …...…………………………..………..……….....
  (№....… договора займа)

3. Основные положения

3.1. Залог обеспечивает требования Залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет Предмета залога.
3.2. Одновременно с Предметом залога закладываются права пользования долей общей собственности на общее имущество многоквартирного дома и прилегающего земельного участка.
3.3. Право залога включает в себя все неотделимые улучшения Предмета залога.
3.4. Залогодатель гарантирует, что на момент заключения договора Предмет залога принадлежит ему на праве собственности, в споре и под арестом не состоит, не является предметом залога, не обременен правами третьих лиц.
3.5. Залогодатель гарантирует, что на момент заключения договора он не имеет задолженности по коммунальным платежам по Предмету залога.
3.6. Владение и пользование Предметом залога, на весь период залога, осуществляется Залогодателем.
3.7. Последующий залог Предмета залога не допускается.
3.8. Расходы по нотариальному заверению, государственной регистрации и страхованию несет Залогодатель.

4. Права и обязанности сторон

4.1. Залогодатель обязан.
4.1.1. Использовать Предмет залога в соответствии с его прямым назначением.
4.1.2. Не совершать действий, влекущих изменение, прекращение права залога или уменьшение стоимости Предмета залога за исключением уменьшения стоимости вследствие амортизации при нормальной эксплуатации Предмета залога.
4.1.3. Не распоряжаться или обременять какими либо обязательствами Предмет залога (продавать, уступать права, дарить, сдавать в аренду, передавать в качестве вклада и т.п.) без письменного согласия Залогодержателя.
4.1.4. Принимать все необходимые меры, соответствующие обстоятельствам, для обеспечения сохранности Предмета залога, включая его защиту от посягательств третьих лиц. Немедленно уведомить Залогодержателя о возникших обстоятельствах, которые могут повлечь изъятие, обременение, снижение стоимости или ухудшение Предмета залога.
4.1.5. Предоставить Залогодержателю возможность производить осмотр Предмета залога в период действия договора залога.
4.1.6. Предоставить Залогодержателю состав и основания для проживания лиц, проживающих в Предмете залога.
4.1.7. Предоставить Залогодержателю нотариально заверенные обязательства от своего имени и от проживающих с ним членов его семьи освободить Предмет залога в течение 30 календарных дней в случае обращения на Предмет залога законного взыскания.
4.1.8. Застраховать Предмет залога в пользу Залогодержателя на сумму не менее его оценочной стоимости от рисков утраты или повреждения. До полного исполнения обязательств по Договору, ежегодно продлевать договор страхования Предмета залога на прежних условиях. Передать Залогодержателю копии договора и правил страхования, заверенные страховой компанией.
4.1.9. Уплачивать налоги, сборы и иные платежи, которые причитаются с него, как с собственника Предмета залога.
4.1.10. Проводить текущий и капитальный ремонт Предмета залога.
4.2. Залогодержатель обязан.
4.2.1. Не передавать свои права по Договору другому лицу путем уступки права требования.
4.3. Залогодатель вправе.
4.3.1. Пользоваться Предметом залога в соответствии с его прямым назначением.
4.3.2. Отчуждать Предмет другому лицу залога (продавать, дарить, обменивать, передавать в качестве вклада и т.п.) только с письменного согласия Залогодержателя.
4.3.3. В любое время досрочного погасить обязательства по основному договору обеспеченные договором залога.
4.3.4. В любое время до момента его реализации прекратить обращение взыскания, на Предмет залога, исполнив обеспеченное договором обязательство или его просроченную часть.
4.3.5. Завещать Предмета залога.
4.4. Залогодержатель вправе.
4.4.1. Требовать от Залогодателя предоставления документов и информации для проверки Предмета залога по документам, фактическое наличие, состояние и условия его использования.
4.4.2. Требовать от Залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения Предмета залога.
4.4.3. Выступать в качестве третьего лица в суде при рассмотрении иска о Предмете залога.
4.4.4. В случае отчуждения Предмета залога с нарушением п. 4.3.2. настоящего договора, по своему усмотрению потребовать: - признания сделки по отчуждению Предмета залога недействительной с применением юридических последствий предусмотренных законодательством Российской Федерации;
- досрочного исполнения обеспеченных договором обязательств с обращением взыскания на Предмет залога независимо от того кто является его текущим владельцем, если будет доказано, что на момент приобретения Предмета залога приобретатель знал или должен был знать о нарушении условий п. 3.3.2. договора при отчуждении Предмета залога. При этом приобретатель Предмета залога солидарно с Залогодателем несет ответственность по обязательствам обеспеченных договором.
4.4.5. При грубом нарушении Залогодателем обязательств п. 3.1 настоящего договора потребовать досрочного исполнения обеспеченных договором обязательств. Если в течение 30 календарных дней требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на Предмет залога.
4.4.6. Получить возмещение из страхового возмещения за утрату или повреждение Предмета залога, если только утрата или повреждение Предмета залога не произошли по причинам, за которые Залогодержатель отвечает.
4.4.7. В случае возникновения реальной угрозы утраты, недостачи или повреждения Предмета залога не по вине Залогодержателя, потребовать замены Предмета залога, а при отказе Залогодателя выполнить это требование - обратить взыскание на Предмет залога до наступления срока исполнения обеспеченного Договором обязательства.
4.4.8. Получить возмещение за счет Предмета залога в случаях, когда Залогодержатель фактически несет расходы по сохранению и содержанию Предмета залога.
4.4.9. Передать свои права по Договору другому лицу путем уступки права требования. Уступка Залогодержателем своих прав по Договору другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к Залогодателю по основному обязательству, обеспеченному Договором.
4.4.10. Обратить взыскание на Предмет залога до наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства в соответствии с ФЗ от 16.07.98 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

5. Условия обращения взыскания на предмет залога

5.1. Обращение взыскания на Предмет залога происходит в соответствии с действующим законодательством РФ.
5.2. Взыскание на Предмет залога для удовлетворения требований Залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Залогодателем обеспеченного договором обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
5.3. Обращение взыскания не допускается, если:
- сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки Предмета залога по договору;
- период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного договором, составляет менее трех месяцев.
5.4. При обращении взыскания на Предмет залога во внесудебном порядке Предмет залога передаётся в собственность Залогодержателя или реализуется в порядке, установленном действующим законодательством РФ.
5.5. В случае, если сумма, вырученная при реализации Предмета залога, превышает размер обеспеченного договором требования Залогодержателя разница возвращается Залогодателю не позднее десяти календарных дней с момента реализации.

6. Ответственность сторон

6.1. "Стороны" несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по "Договору" и в соответствии с законодательством РФ.

7. Основания и порядок расторжения договора

7.1. Договор может быть, расторгнут по соглашению Сторон.
7.2. Договор может быть, расторгнут в одностороннем порядке по письменному требованию одной из Сторон по основаниям, предусмотренным действующим законодательством РФ в течение тридцати календарных дней со дня получения Стороной такого требования.

8. Разрешение споров из договора

8.1. Претензионный порядок до судебного урегулирования споров из Договора является для Сторон обязательным.
8.2. Претензионные письма направляются Сторонами заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении адресату.
8.4. Срок рассмотрения претензионного письма составляет пятнадцать календарных дней со дня получения.
8.5. Во всем ином, не предусмотренном настоящим Договором, применяется действующее законодательство РФ.

9. Форс-мажор

9.1. Стороны освобождаются от ответственности за полное или частичное неисполнение обязательств по договору в случае, если неисполнение обязательств явилось следствием действий непреодолимой силы, а именно: пожара, наводнения, землетрясения, забастовки, войны, действий органов государственной власти или других независящих от Сторон обстоятельств.
9.2. Сторона, для которой стало невозможным исполнение своих обязательств, немедленно извещает другую Сторону о возникновении обстоятельств непреодолимой силы с предоставлением обосновывающих документов.
9.3. Стороны признают, что неплатежеспособность Сторон форс-мажорным обстоятельством не является.

Договор составлен в 3 (трех) подлинных экземплярах на русском языке.

Приложения
1. Договор …………………………… от «…..» …………………. 20….. г.

10. Адреса и реквизиты сторон

Залогодатель:Залогодержатель:
……………………………………….… ………….………………………………
(ф.и.о. полностью)(ф.и.о. полностью)
……………………………………….…………….………………………………
(подпись)(подпись)
«……» …………………. 20….. г«……» …………………. 20….. г.

Ипотечный договор — официальная бумага, регулирующая отношения между кредитной организацией и физическим лицом , берущим ипотеку. В нем прописываются все основные положения сделки, например предмет ипотеки, оценка его стоимости и так далее. Более подробно о содержании этого документа будет рассмотрено в отдельном пункте статьи.

Составляется данный вид договора только в письменной форме. Регламентируется он таким законодательным актом как Федеральный закон «Об ипотеке» № 102-ФЗ .

Виды

Рассмотрим, в каких случаях и между кем заключается такой договор.

Между физическими лицами

В некоторых случаях, хотя и довольно редко, ипотечный договор может заключаться между физическими лицами. В этом случае данный документ является официальным подтверждением заключения сделки. Ипотечный договор между двумя физическими лицами имеет определенные особенност и:

  • Объектом такой сделки может являться дом, квартира, земельный надел и даже недвижимое имущество, которое находится еще на этапе застройки.
  • В этом документе могут быть прописаны данные обо всех имеющихся бумагах, которые могут иметь отношения к кредитной сделке.
  • Также в данной бумаге могут содержаться пункты, которые касаются порядка досудебного урегулирования при нарушении каких либо обязательств по сделке.

ВАЖНО : При составлении договора ипотеки между физическими лицами может понадобиться помощь профессиональных юристов.

Предварительный

Отдельным документом при оформлении кредита является предварительный договор. Такая бумага является гарантией для покупателя недвижимости в том, что сделка купли-продажи состоится. Заключается подобный документ для того, чтобы пока оформляется ипотека, выбранную им недвижимость не продали или не изменили на нее цену.

Предварительный договор не является обязательным, но юристы советуют оформлять его каждому ипотечному заемщику . В таком документе указывается следующая информация:

На долю в квартире

В некоторых случаях гражданину может потребоваться ипотека не на целую квартиру, а только лишь на ее часть. Такой ипотечный кредит предоставляют не все банки, но все же в некоторых есть подобные предложения.

При оформлении ипотеки на долю имущества тоже составляется договор . Особенность такого документа заключается в том, что объектом залога в этом случая является не доля, а целая квартира. А вот в договоре на квартиру предметом залога считается приобретаемое имущество. Это единственное отличие между данными документами, в остальном они одинаковы.

Особенности заключения с банком при покупке квартиры

Многих заемщиков интересует вопрос о том, на каком этапе оформления ипотеки идет подписание договора. Перед тем, как подписать этот документ, нужно выбрать приобретаемое имущество и подать заявку на получение ипотечного кредита. После того как банк одобрит данную заявку и заемщик представит все необходимые бумаги, стороны могут заключить и подписать соглашение.

ВНИМАНИЕ : Подписание договора ипотеки является очень серьезным шагом при взятии кредита, поэтому заемщик перед этим должен внимательно ознакомиться со всеми пунктами документа.

Такой документ всегда составляется по определенному образцу. В ипотечном договоре обязательно содержаться следующие пункты:


На что обратить внимание при подписании?

Перед тем как окончательно оформить ипотечный кредит, нужно внимательно прочитать договоробратив особое внимание на следующие моменты договора:

  1. Срок перечисления денег. Нужно чтобы деньги поступили на счет до даты их передачи владельцу приобретаемого жилья.
  2. Наличие комиссии за обслуживание счетов.
  3. Обязательно нужно полностью прочитать пункт «прочие условия», в котором могут содержаться «подводные камни» договора.
  4. Возможность досрочного погашения ипотеки.
  5. Наличие каких-либо штрафных санкций к заемщику.

Возможности изменения или расторжения

В некоторых случаях ипотечный договор может подвергнуться изменениям или расторжению.

Когда можно расторгнуть?

Расторжение договора ипотеки происходит, в подавляющем большинстве случаев, по инициативе банка . Это может произойти, если:


Расторжение договора со стороны заемщика случается крайне редко, так как причиной для этого может быть только существенное изменение обстоятельств, при котором заемщик больше не имеет возможности следовать имеющимся условиям сделки. Но этот факт обязательно подвергнется тщательной проверке.

Смотрите видео о расторжении ипотечного договора:

При каких обстоятельствах возможно изменение?

Изменение условий ипотеки не является редкостью. Это можно объяснить тем, что такой кредит деется на большое количество времени, в течение которого обстоятельств могут меняться. Например, изменение договора может потребоваться, если у заемщика изменились паспортные данные или место жительства .

Также ситуацией, когда может потребоваться изменение ипотечного договора, является увеличение основного обязательства или правоустанавливающей документации.

Действия после подписания

После подписания кредитного договора по ипотеке дальнейшие действия следующие. Банк отправляет деньги на открытый счет заемщика. Затем между заемщиком и владельцем недвижимости совершается сделка купли-продажи имущества. Данную сделку обязательно нужно зарегистрировать в органах Росреестра . Для этого продавец и покупатель должны написать соответствующие заявления, а также предоставить паспорта, правоустанавливающие документы на имущество и квитанцию об оплате госпошлины.

Договор ипотеки является очень важным документом, который регулирует течение всей сделки. Поэтому заемщик не должен экономить время на его прочтение и при обнаружении каких-либо сомнительных моментов должен требовать разъяснения или даже изменения пунктов.

В котором в качестве залога выступает недвижимое имущество. По данному виду договора сторонами выступают залогодатель и залогодержатель – заемщик и банк, предоставляющий кредит соответственно, обладающие право- и дееспособностью. В случае если в качестве заемщика выступает юридическое лицо, в его учредительных документах не должно быть условий, которые ограничивали бы право передачи недвижимого имущества в ипотеку. Составление договора ипотеки, а также исполнение его условий регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральными законами «Об ипотеке» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Жилищным кодексом, а также Конституцией РФ.

Основными сведениями, предусматриваемыми договором ипотеки, являются:

  • предмет ипотеки и его оценочная стоимость;
  • размер, срок ипотечного обязательства, а также его исполнение по существу – сумма предоставленного кредита, процент за пользование кредитными средствами, график платежей и размер ежемесячных платежей по кредиту, а также порядок его погашения. Если в процессе заключения договора хотя бы один из этих вопросов остался несогласованным, договор ипотеки считается недействительным;
  • документальное подтверждение права собственности залогодателя на недвижимое имущество, полное наименование органа, зарегистрировавшего документ.

Данными предмета договора, которые должны быть отображены в его тексте, являются:

  • наименование (дом, квартира, иное недвижимое имущество);
  • адрес места расположения;
  • описание (например, количество комнат, общая площадь).

Передача жилого дома в ипотеку имеет некоторую особенность, которая состоит в том, что земельный участок, на котором он расположен, также переходит в залог. Поэтому в договоре ипотеки указывают адрес, по которому расположен земельный участок, его площадь, номер в земельном кадастре, категорию земель, а также вид разрешенного пользования. Имущество, принадлежащее органам муниципальной или государственной власти, а также то, которое приватизации не подлежит, в качестве залога выступать не может. В случае, предоставления ипотечного кредита на строительство дома, то его обеспечением выступает незавершенное строительство, оборудование и строительные материалы, принадлежащие заемщику.

Стороны обязаны согласовать и указать в тексте договора оценочную стоимость залога. При этом следует учитывать, что оценочная стоимость не должна быть ниже нормативной цены земельного участка. Согласно действующему законодательству, заемщик имеет право проживания и регистрации членов своей семьи в заложенном доме или квартире. Сдача в аренду, перепланировка или продажа предмета залога осуществляется с разрешения банка-кредитора и, как правило, ограничена. Кредитное учреждение вправе периодически проверять условия содержания предмета залога. Если условия содержания заложенной недвижимости в надлежащем состоянии нарушены или заемщик не придерживается графика платежей, банк имеет право требовать досрочного погашения кредита.

Ипотечный договор должен быть зарегистрирован соответствующими государственными органами по месту нахождения недвижимого имущества и вступает в силу с даты такой регистрации. Решение о нотариальном удостоверении соглашения принимается сторонами добровольно. Для государственной регистрации договора ипотеки необходимы следующие документы:

  • заявление, поступившее от обеих сторон соглашения;
  • договор ипотеки и его копии;
  • приложения к договору;
  • кредитный договор, который обеспечен ипотекой;
  • документ, подтверждающий уплату госпошлины за регистрацию договора ипотеки;
  • иные необходимые документы.

Регистрация ипотеки осуществляется в течение 15 дней со дня, когда все вышеперечисленные документы были предоставлены. О регистрации свидетельствует надпись на ипотечном договоре, которая содержит полное наименование органа государственной власти, осуществившего регистрацию, а также дату, место и регистрационный номер. По истечение ипотечного договора или досрочном его расторжении, регистрационная надпись погашается на основании совместного заявления сторон.