Главная / Оборудование для бизнеса

Как проходит электронная регистрация через Сбербанк? Покупка квартиры по ДДУ — пошаговая инструкция.

Медведев Д. А., говоря о долевом строительстве, призывает граждан отказаться от изжившей себя практики вложений в строящиеся многоэтажные дома. Со временем, застройщики должны сами позаботиться о своем проекте. А гражданам останется покупать готовые под ключ квартиры. Но сейчас, в 2018 году еще есть стройки, в финансировании которых участвуют дольщики. Поэтому проблема ипотеки для вклада под долевое строительство остается актуальной. Какие положительные и отрицательные моменты существуют в такой системе и как правильно пройти весь путь оформления ДДУ и покупки квартир в строящихся домах, вы узнаете из этой статьи.

Долевое строительство - плюсы и минусы

В закон «Об участии в долевом строительстве» в 2017 году были внесены поправки . Эта мера направлена на то, чтобы обезопасить дольщиков и вернуть деньги людям, подписавшим ДДУ, но не получившим квартиры. Граждане брали ипотеку, надеялись на выгодность предложения, но столкнулись с проблемами в сфере строительства, о которых не могли знать. Риски при долевом строительстве очень велики. Гарантировать, что компания-застройщик не обанкротится очень трудно. На практике, даже зарекомендовавшие себя компании могут оказаться финансово неплатежеспособными.

Плюсы долевого строительства (+)	Минусы долевого строительства (-)
Стоимость квартиры ниже, чем на рынке готовой недвижимости	В случае банкротства компании, деньги дольщика не вернуться в полном объеме
Условия по ипотеке намного выгоднее, чем на покупку квартиры в сданном доме	Нет гарантий, что застройщик завершит строительство
Есть время для погашения суммы (до сдачи квартиры в эксплуатацию)	Неизвестны сроки сдачи дома в эксплуатацию и под ключ
Дом находится именно в том месте, где вам нравится	Нет гарантий, что застройщик не поставит здания и сооружения, которых нет в проекте
ДДУ можно продать по выгодной цене (переуступить)	Вы не видите, как на самом деле будет выглядеть квартира
По новому законодательству, дольщикам будет возвращена часть вкладов, замороженных в специальном фонде	Проценты по ипотеке на ДДУ, в случае банкротства застройщика, не вернутся
Дольщики могут изучить отчеты застройщика. По закону, компания должна предоставлять честный отчет широкому кругу лиц, интересующихся ее финансовым состоянием	Застройщик может потребовать увеличить суммы вкладов при изменении метража квартиры
Обязательное страхование гр. ответственности	Нужно следить за качеством строительных работ и расхождениями с проектом.

Несмотря на то, что положительных и отрицательных моментов в таблице равное количество, риски для дольщиков носят серьезный материальный характер - деньги, скорее всего, не вернутся к обладателю.

Помните! Оплата по ДДУ должна быть произведена после регистрации этого документа в Регистрационной палате! Поэтому ваши деньги поступят на нейтральный счет, а после регистрации перейдут на счет застройщика. Определенный процент останется на счету фонда, призванного перестраховать ваши риски.

Как купить квартиру в ипотеку по ДДУ. Пошаговая инструкция

Вы решили, что квартира в новостройке - то, что вам нужно. Что же делать, чтобы обезопасить себя:

Если есть возможность, берите ипотеку на покупку квартиры, сданной в эксплуатацию.
Перед подписанием ДДУ, изучите отчеты застройщика. Первоначально можно сделать это через интернет. Официальный сайт застройщика должен содержать публичную информацию, установленную законом.
Застройщик должен работать на рынке недвижимости не менее 10 лет. Строительство многоквартирного здания происходит в течение нескольких лет, поэтому у компании должны уже быть сданные в эксплуатацию дома. Так вы узнаете, насколько вовремя сдаются постройки, качественно выполняются условия проекта.
Внимательно прочтите ДДУ. В вопросе долевого строительства самому трудно разобраться. Обратитесь к юристу или высококвалифицированному риэлтору.
Изучите проектную декларацию.
Все документы застройщика вы имеете право видеть и прочитать. Финансовая состоятельность, права на стройку, аренда или собственность земли, на которой будет стоять дом - все это имеет значение.
Выберите самый привлекательный для вас район города.
Посмотрите планировку квартир.
Подайте запросы в банки. Дождитесь одобрения.
Отнесите в банк предварительный ДДУ с застройщиком.
Часто банк требует фото стройки. Для вас такое доказательство так же необходимо. Если строительство не будет сдано в эксплуатацию вовремя - вы сможете доказать, что застройщик не выполнил свои обязательства. Это необходимо, если вы решите расторгнуть ДДУ и вернуть свои деньги и проценты за ипотеку. Застройщик вам будет обязан выплатить все деньги, по решению суда.
После окончательного одобрения, заключите ДДУ с застройщиком и договор ипотеки с банком.
Подготовьте все документы по списку банка.
Ваши деньги будут переведены в особый фонд. По закону, для сохранности вкладов дольщиков, застройщик не имеет права воспользоваться суммой вклада до окончания строительства.
Страховка обязательна.

В каких банках можно взять ипотеку по ДДУ

Привлекательность ипотечного кредитования по долевому строительству - в низкой процентной ставке. Редко, какой банк откажет вам в займе. Обычно, отказ может быть следствием недоверия банка к застройщику. Вся информация проверяется не один раз. Особенно выгодно брать ипотеку по ДДУ в банках, которые сотрудничают с застройщиками. Но здесь есть свои особенности. Нужно чтобы банк внушал доверие. Проверять придется и состояние, лицензию банка на текущий год, перспективы. Если в списке Центробанка, ваш выбор стоит далеко за двадцаткой лицензированных банков - следует внимательно отнестись к учредителям и партнерам финансово-кредитной организации.

	Процентная ставка (минимальная), %	Первоначальный взнос,	Официальный сайт
РосЕвроБанк			https://www.rosevrobank.ru/fiz/ipoteka/novostroyki/
Московский Кредитный			https://mkb.ru/mortgage
			https://www.vtb24.ru/mortgage/purchase/
Абсолют банк			http://ipoteka.absolutbank.ru
Сбербанк			http://www.sberbank.ru/ru/person/credits/home/buying_project
Промсвязьбанк			https://www.psbank.ru/Personal/Ambitions/Mortgage

Программа каждого банка индивидуальна. Из-за того, что пакеты услуг очень разнообразны, вам могут предложить именно то, что актуально в вашем случае.

Промсвязьбанк, например, предлагает заем без первоначального взноса, если вы готовы оставить в залог любую недвижимость . Зимой 2018 года Сбербанк проводит акцию по выдаче кредитов по ДДУ. Каждый банк ищет свои способы привлечения клиентов. Срок кредитования - от 20 до 30 лет. В большинстве случаев вам предложат выбрать наиболее удобный способ выплат ипотеки - аннуитетный или дифференцированный. Предложений по перерасчету (если досрочно погашаете, то процент уменьшается) очень много. Поэтому выбирайте те банки, которые предложат самые выгодные условия именно в вашей ситуации.

Страхование

В целях безопасности вкладов дольщиков, без страховки Регистрационная палата не регистрирует ДДУ в Росреестре.

Оформляйте страховку так, чтобы срок ее действия чуть покрывал дату последнего платежа. Если нужно продлить страховку, то соразмерьте ее сроки с ипотекой по максимуму - вам не придется переплачивать.

Военная ипотека по долевому строительству

Росвоенипотека изменила условия аккредитации объектов из-за частых случаев банкротства застройщиков. Теперь требуется, чтобы здание было готово на 90%, а не на 78, как это было раньше. Несмотря на это риски есть всегда. В пример часто приводят известного застройщика СУ 155, который зарекомендовал себя надежным на протяжении строительства большого количества многоквартирных домов, но неожиданно обанкротился.

В некоторых случаях разрешается брать ипотеку на стадии котлована и при 30% сделанных строительных работ (фундамент).

В остальном, оформление военной ипотеки и подписание ДДУ проходит по установленным общим правилам, где присутствует дополнительное третье лицо - Росвоенипотека.

Важно! Внимательно прочитайте договор долевого участия, перед тем как подписать. Все риски ложатся только на вас. Защиту Росвоенипотека или банк не предоставляют.

Покупка готового жилья у застройщика в ипотеку

Банки с большей вероятностью выдают ипотеку, если вы приобретаете квартиру у застройщика. Но вам нужно проверить, насколько правомочны его действия. Уточните, кто на самом деле имеет право продавать квартиру, кто еще имеет право собственности. Могут быть инвесторы, договора застройщика с которыми передают право собственности и продаж третьему лицу. Если это случится с вами, то сделка купли-продажи будет признана недействительной.

Внимание! Эти вопросы должны решать специалисты. Обезопасьте свои деньги - обратитесь к юристу или в серьезную риэлтерскую компанию, чтобы вам помогли уточнить всю информацию по зданию, застройщику и его прав на продажу.

Какие документы застройщика необходимо проверить:

Полную информацию о застройщике и его инвесторах, кредиторах.
Часто бывает, что застройщик начинает строительство на территории не имея позволения владельца. По ходу стройки передает права на часть квартир, корпусов, взамен на разрешение. Вам нужно проверить, кто собственник здания, корпуса, квартиры, которую вы хотите купить. Реклама не всегда соответствует действительности. Будьте внимательны.
Документы, подтверждающие права застройщика на операции с квартирами в доме.
Проектный план здания, подъезда, этажа, квартиры. Когда вы пригласите независимого оценщика, все стены и коммуникации должны совпадать с плановыми
Акт приема-передачи.
Акт ввода в эксплуатацию под ключ. Это важный документ. Должно быть два акта - один о вводе в эксплуатацию, а другой - о сдаче квартир под ключ.
Сравните сроки, указанные в проектной декларации и в разрешении на строительство.
Посмотрите в договоре срок ввода в эксплуатацию и срок получения ключей.
На практике площадь квартиры по проекту часто отличается от реальной, поэтому проверьте, есть ли в договоре пункт, по которому придется доплачивать.

Договор переуступки (цессия)

Продать квартиру в недостроенном доме можно. Цена такого жилья намного ниже рыночных. Этот процесс называется переуступкой ДДУ Цессию могут заключить:

дольщик, который по своим причинам не хочет участвовать в долевом строительстве (передумал, нашел планировку лучше, переезжает в другой город и т. п.);
инвестор, который купил часть квартир в начале стройки, а в конце перепродает их, чтобы заработать;
обманутые дольщики, которые после банкротства застройщика, при замороженных стройках, хотят вернуть свои деньги. Этот случай самый опасный для ваших денег, тем более, если вы взяли ипотеку. Проверять нужно не только вышеперечисленные лица, но и изучить ситуацию. Возможно, стройку продолжит другой застройщик.

Дольщик переоформляет договор на покупателя и получает за это деньги. Покупатель получает право на строящуюся квартиру и обязательства по ДДУ.

Перед подписанием договора переуступки покупатель должен:

узнать финансовое состояние застройщика;
проверить, зарегистрирован ДДУ или нет;
оплачен или нет;
так же, как на вторичном рынке, нужно привлечь опытного специалиста по недвижимости
запросить у продавца платежку оплаты по ДДУ;
взять справку о взаиморасчетах с застройщиком.

Нужно быть уверенным, что деньги застройщик точно получил. Если у застройщика будут претензии к дольщику - вы должны об этом узнать.

Внимательно прочтите договор ДУ. В нем не должно быть пунктов, по которым стоимость квартиры может стать выше. Например, увеличение площади квартиры.

Как провести переуступку в каждом конкретном случае, вы найдете в ДДУ. В этом документе есть специальный пункт, который разрабатывается застройщиком. Некоторые предпочитают, чтобы переуступка проходила в их офисе, а другие дают письменное разрешение на проведение сделки в банках города.

Узнайте о застройщике как можно больше. Обратитесь в хорошую риэлтерскую компанию и проверьте, по какой причине стройка заморожена, сменился ли застройщик и что говорят другие дольщики. В случае сомнений, лучше обратите внимание на другие квартиры в других новостройках.

Из всех способов покупки квартир участие в строительстве многоквартирного дома самое рискованное. При любом сомнении в собственных силах обращайтесь к специалистам. Но даже и в этом случае нет гарантий, что здание будет возведено в срок, и что застройщик не обанкротится. Самое главное - изучайте документы по застройщику и организациям, от которых он зависит. Внимательно читайте договор.

Ипотека под долевое строительство квартиры сегодня является одним из наиболее популярных форматов жилищного кредитования. До 2008 года такого предложения на российском рынке не было. Оформление ипотеки с долевым участием заемщика стало возможным после появления поправок в некоторые законодательные акты. Эти нововведения как раз и позволили людям становиться дольщиками, используя при этом не собственные, а заемные средства.

Плюсы оформления ипотеки с долевым участием

При долевом строительстве дома строятся за счет средств, привлеченных застройщиками. Обычно деньги приносят инвесторы и дольщики — люди, которые впоследствии будут жить в готовых квартирах. Обычному человеку собрать деньги на покупку жилья нелегко, поэтому они и обращаются в банк за недостающей суммой.

Долевое строительство — более рискованная процедура покупки, нежели приобретение готового жилья, зато заемщик экономит средства за счет сниженной стоимости. Обычно квартира, купленная в готовом виде, имеет стоимость больше, чем строящееся жилье. Разница в цене составляет порядка 30%. В целом же можно выделить сразу несколько плюсов ипотеки с долевым участием:

покупка нового жилья, в котором до этого момента никто не жил;
возможность приобретения квартиры с нужной или свободной планировкой;
меньшая стоимость жилплощади;
отсутствие необходимости привлекать поручителей, ведь право на недвижимое имущество становится залогом банка.

Есть у такого формата ипотечного кредитования и свои, довольно существенные минусы. К их числу можно отнести следующее:

нельзя сразу заехать и проживать в квартире;
далеко не каждый банк готов предоставить деньги для покупки жилья таким способом, некоторые финансовые учреждения даже повышают ставки по кредитам из-за высоких рисков;
серьезные риски — могут быть связаны с более поздней сдачей дома, необходимостью осуществления дополнительных затрат, заморозкой строительства или появлением дефектов.

Риски строительства исключить нельзя в любом случае, но зато их можно минимизировать. Для этого нужно выбрать правильного застройщика. Сегодня многие банки аккредитуют застройщиков и предлагают своим заемщикам купить квартиру у них на стадии строительства. Некоторые даже предлагают более выгодные условия кредитования.

Разновидности ипотеки на долевое строительство

Если заемщик хочет стать дольщиком, но не имеет для этого достаточной суммы средств, то он может обратиться за помощью к банкам. Финансовые учреждения обычно предлагают две схемы оформления ипотеки:

непосредственно ипотека под залог строящегося жилья (по факту залогом выступает не сама недвижимость, так как она еще не достроена, а права на нее);
ипотека под залог уже имеющейся недвижимости.

Последний вариант более прост, так как не нужно выбирать аккредитованного банком застройщика. Однако и риски в этом случае серьезно увеличиваются, ведь если дом не достроят, то человек не только не получит квартиру, но и потеряет залоговую недвижимость, если перестанет выплачивать кредит.

Оформление ипотеки на долевое строительство пошагово

Ипотека с долевым строительством имеет некоторые особенности оформления. На начальном этапе все выглядит также, как и при обычном жилищном кредите. В целом процедура выглядит следующим образом:

заемщик собирает необходимый пакет документов (паспорт, копию трудовой, справку о доходах и другие бумаги, перечень которых устанавливается конкретным банком);
заявление клиента рассматривает специалист банка и выносит решение;
при положительном ответе клиенту дается время (может составлять 1 - 3 месяца) для поиска подходящего объекта недвижимости;
при одобрении вида недвижимости банк дает согласие на финансирование;
далее заключается договор долевого участия, который необходимо зарегистрировать в Росрегистрации;
после заключается ипотечный договор с банком, в качестве залога до момента окончания строительства становится не квартира, а право собственности на нее;
финансовое учреждение переводит средства на счет застройщика.

После же строительства квартиры залогом становится непосредственно сама недвижимость, а не право на нее.

Многие банки до момента полного строительства дома предоставляют ипотеку по более высокой процентной ставке. По окончанию строительных работ риски финансового учреждения снижаются, поэтому он снижает и значение процентной ставки. Иногда разница достигает 1 - 5% годовых.

Плюсом ипотеки такого типа является то, что заемщик при невыполнении обязательств застройщиком может разорвать договор долевого участия в строительстве с ипотекой. В этом случае все выплаченные средства (основной долг + проценты) банк возвращает клиенту, а с застройщиком разбирается уже сам. Это избавляет от рисков самого дольщика, поэтому этот формат жилищного займа более привлекателен, нежели ипотека в залог имеющейся недвижимости.

Особенности договора долевого участия

Неопытный дольщик часто не знает, как должен выглядеть ДДУ с застройщиком. Такой документ обязательно содержит следующую информацию:

сведения о самом объекте долевого строительства;
срок гарантии (не должен быть меньше 5 лет);
цена на квартиру, порядок совершения платежей по ней и сроки для полного погашения стоимости;
сроки сдачи недвижимости;
планировка квартиры с указанием площади и размещением в доме (этаж и так далее).

При использовании маткапитала дополнительно потребуется письменное согласие соцзащиты. А если дольщик состоит в браке, то обязательно нужно будет получить согласие от супруга и заверить его у нотариуса.

Выдача ипотеки производится только после регистрации ДДУ. На это может уйти от 10 до 30 дней. После клиент обращается в банк и заключает ипотечный договор с ним.

В каком банке можно оформить ипотеку на долевое строительство

Сегодня покупка строящегося жилья все больше привлекает ипотечных заемщиков. Выгодно это и банкам — они сотрудничают с застройщиками, сами вкладывают в строительство деньги для получения прибыли. Наиболее известными финансовыми учреждениями, предлагающими ипотеку на долевое строительство, являются:

Сбербанк;
ВТБ24;
Дельтакредит банк.

Особо привлекательной является ипотека на долевое строительство в Сбербанке, так как она позволяет получить наиболее выгодную процентную ставку сегодня. В 2018 году продолжается действие акции сниженных процентных ставок на квартиры в новостройках. Условия кредитования выглядят так:

сумма займа — от 300 000 до 30 000 000 рублей (для Москвы и Московской области значение может быть увеличено);
первый взнос — 15% от стоимости (значение может увеличиваться до 50%, если заемщик не может подтвердить свой доход документально, тогда ему предлагается облегченная процедура оформления кредита по двум документам);
срок возврата - до 30 лет, но наиболее выгодные процентные ставки при возврате кредита в течение 12 или менее лет;
процентная ставка — от 7,4% годовых (включая понижающие коэффициенты за наличие зарплатной карты, электронную регистрацию сделки, личную страховку и скидку от застройщика).

На российском рынке это одно из самых выгодных предложений ипотеки по долевому строительству.

Риски при долевом строительстве, конечно, имеются, но это вовсе не означает, что нужно пренебрегать такой возможностью приобрести собственные квадратные метры. К тому же в связи с тем, что сегодня в стране сложилась такая сложная ситуация, это будет хороший способ сохранить свои сбережения. Ведь именно недвижимость является одним из самых безопасных и выгодных видов инвестирования. Тем более что долевое строительство имеет не только недостатки, но и очень привлекательное преимущество!

Долевое строительство - это...

То, что сегодня многие россияне решаются на приобретение недвижимости с помощью программы долевого строительства, вовсе не удивительно. Ведь экономическое состояние в стране оставляет желать лучшего, а риск дефолта все ближе. Если говорить простым языком, то долевое строительство - это вид строительства, при котором застройщик, для того чтобы реализовать свой проект, привлекает средства физических лиц, которые впоследствии становятся полноправными владельцами собственных квартир в этом доме. Стоит отметить, что именно на эти средства и ведутся строительные работы. Выгода от этого достаточно ясна. Застройщик не использует кредит для реализации проекта, а участник долевого строительства приобретает свои законные квадратные метры по достаточно невысокой стоимости и имеет возможность выплачивать стоимость до конца стройки. К сожалению, в нашей стране очень часто встречаются случаи мошенничества, поэтому многие не рискуют связываться с подобными программами. Но для тех граждан, которые не располагают крупными суммами на приобретение жилья, такой способ наиболее выгодный. В принципе, он может быть достаточно безопасным, если участник долевого строительства будет соблюдать некоторые меры предосторожности. Например: проверять наличие необходимой документации у застройщика, лицензию и другое.

Как приобрести квартиру в многоквартирном доме

В условиях постоянно растущих цен на недвижимость в нашей стране, долевое строительство является очень выгодным способом приобретения жилья. Ведь после того, как проект полностью реализован, квартиры в нем существенно возрастают в цене. Для того чтобы приобрести недвижимость при помощи такого инвестиционного инструмента, необходимо заключить специальный договор между застройщиком и клиентом. Как уже говорилось выше, прежде чем начинать сотрудничество с определенным застройщиком, необходимо проверить все необходимые документы, которые подтверждают легальность его работы. Не стоит забывать о том, что речь идет о крупных суммах денег и что риск при их передаче очень высок. Стоит обратить внимание на то, сколько домов уже построил этот застройщик, а также на наличие проблем во время реализации предыдущих проектов.

Многие компании зачастую используют новое юридическое лицо для строительства нового дома. Очень важно проверить, кто именно является его учредителями. И не стоит забывать о том, что недвижимость должна нравиться. Участники долевого строительства зачастую остаются разочарованы после того, как заселяются на приобретенные квадратные метры. Чаще всего это связано именно с тем, что владельцы не уделили должного внимания таким мелочам, как инфраструктура. Важно обратить внимание на ее наличие поблизости: детский сад, магазин, отделение банка, поликлиника, парковка и другое.

Документы, необходимые для заключения договора

В связи с тем, что зачастую на покупку квартиры не хватает средств, многие выбирают приобретение квадратных метров при помощи такого инвестиционного инструмента, какдолевое строительство. Документы, которые предоставляет выбранный застройщик, необходимо тщательно проверить. В этот список в обязательном порядке должны входить: разрешение на застройку, проектная документация, договор аренды или на земельный участок, государственная регистрация и учредительные бумаги. «Подводных камней» при оформлении договора достаточно много. Прежде всего, договор долевого участия (ДДУ) должен содержать точный почтовый адрес. Если же он не определен, то необходимо проверить наличие временно присвоенного адреса, а в дальнейшем проконтролировать дополнительное с подписями и печатями.

Сложность ДДУ заключается в том, что не существует одного единственно верного образца, поскольку объекты и условия строительства зачастую отличаются. Но основные моменты, как правило, неизменны везде. Обязательными пунктами такого документа должны быть: детальное описание приобретаемого объекта, сроки исполнения и ответственность за их неисполнение, права и обязанности сторон, перечень форс-мажоров, а также условия и порядок досрочного расторжения и др. Список необходимых пунктов достаточно длинный. Зачастую ДДУ содержит несколько страниц. Прежде чем подписывать важный документ, необходимо перечитать все условия. А лучше всего обратиться за помощью к юристу. В этом случае риски будут минимальными.

Особенности оформления ипотеки

Еще несколько лет назад оформление ипотеки на приобретение недвижимости при помощи долевого участия было невозможно. Но уже сегодня практически каждый банк предлагает такую услугу. Порядок получения ипотечного кредита на долевое строительство значительно отличается от оформления такого же договора на готовое жилье. Прежде всего, необходимо заключить договор с застройщиком. Обо всех тонкостях проведения этой операции было сказано выше. Но все же необходимо обратить внимание на сведения об объекте, стоимости недвижимости, на срок и порядок оплаты, гарантии на объект строительства, план и площадь помещения, срок передачи недвижимости. В обязательном порядке банк потребует нотариально заверенные документы о согласии супруга (если он есть) и органов опеки (при проведении сделки с участием имущества несовершеннолетних). Договор проходит обязательную процедуру в органах Госрегистрации. Это обычно занимает не более месяца для одного участника. После того как документ полностью готов, необходимо обратиться с ним в банк. Дальнейшее оформление бумаг может значительно отличаться, в зависимости от выбранного кредитного учреждения. Процентная ставка, пакет документов, требования к залогу и др. - все это может существуенно разниться. Единственное, что требует абсолютно каждый банк, - это комплексное

Переуступка права требования

Достаточно часто возникает потребность перепродать строящееся жилье. Такая процедура называется "переуступка долевого строительства" или "переуступка права требования". Эту схему можно осуществить еще до того, как построенное здание войдет в режим эксплуатации и будут получены правоустанавливающие документы на жилплощадь. Владелец, который заключил договор с застройщиком, может в любое время перепродать другому физическому лицу свое право на получение недвижимости, после того, как завершится строительство. Важно отметить, что любая такая сделка в обязательном порядке будет облагаться налогом. Ее уплата по закону возлагается на первого инвестора. Хотя в процессе торгов можно переложить эту обязанность и на плечи нового дольщика. Но при этом стоит учитывать, что размер налога рассчитывается от всей суммы сделки, а не от разницы между суммой инвестиций и размером уступки. Приобретение недвижимости по договорам переуступки всегда актуально, так как это невероятно выгодно для большинства инвесторов.

Равнодолевое участие или совместная собственность?

Чаще всего на приобретение новой недвижимости решаются молодые семьи. По этой причине объект долевого строительства не только выбирается совместно с супругом, совместно также принимается решение о том, какой тип договора необходимо будет заключить. Под понятием совместной собственности имеется в виду, что при разводе недвижимость будет поделена поровну, то есть в равных долях между ее владельцами. Это происходит оттого, что в договоре не прописаны определенные условия. Вместо супруга может выступать родственник или любой посторонний человек, который будет внесен в этот договор. Если же заключить и равнодолевый договор, то по его правилам каждый владелец определенной части недвижимости может распоряжаться ею по своему усмотрению. Единственное ограничение - это то, что первое право покупки принадлежит второму долевому участнику. И, например, при разводе недвижимость делиться уже не будет, так как заранее поделена между владельцами.

Оплата

Что касается оплаты данной услуги, то здесь достаточно много вариантов. От того, сколько будет составлять первоначальный взнос, будет зависеть стоимость жилплощади в целом, а также условия, на которых будут производиться выплаты. Например, при внесении полной суммы в течение трех рабочих дней клиент получает скидку от застройщика с каждого квадратного метра недвижимости. В противном случае расчет договора проводится в оговоренные сроки, а стоимость, прописанная изначально, не может изменяться, даже под давлением инфляции или же просто в процессе строительства. Преимущества оплаты стоимости квартиры в рассрочку в том, что даже обладая небольшой суммой, участник может решить свой «квартирный вопрос». При этом жилье может быть выбрано со всеми пожеланиями клиента, начиная с количества квадратных метров и заканчивая характеристиками и сроками ее получения в собственность. К тому же благодаря небольшим ежемесячным выплатам, долевой участник может успешно контролировать свой бюджет.

Плюсы и минусы долевого участия

Главное преимущество приобретения недвижимости с помощью долевого участия - это невысокая стоимость. Покупая строящееся жилье, можно очень хорошо сэкономить. Для нынешней ситуации в стране это значительный плюс. К тому же сделку можно заключить непосредственно в национальной валюте. Говоря о минусах, прежде всего хочется сказать, что при оформлении долевого договора клиент покупает не квартиру, а всего лишь право требовать эту жилплощадь у застройщика. К сожалению, рынок устроен таким образом, что вероятность получить свою недвижимость в срок крайне невысокая. Да и количество мошенников достаточно большое. Поэтому необходимо очень внимательно относиться к выбору застройщика и оформлению документов. Ну а если есть вопросы, на которые сложно ответить самостоятельно, то лучше всего обратиться за помощью к опытному специалисту. Долевое строительство многоквартирных домов всегда будет популярно на рынке недвижимости.

Юрий Кормош , исполнительный вице-президент АРБ, к.ю.н
Анастасия Буркова , научный сотрудник Института государства и права РАН, к.ю.н

В последние несколько лет законодатели пытались максимально защитить права физических лиц, приобретающих квартиры или дома (иногда их также называют дольщиками) по договорам долевого строительства, против застройщиков, что не заметили, как вместе с застройщиками по новому законодательству также пострадали коммерческие банки.

Участие банков в долевом строительстве состоит из двух основных функций:

участие в финансировании застройщика;
участие в финансировании физических лиц, приобретающих недвижимость для личных целей.

Участие в финансировании застройщика

Такое участие прямо предусмотрено Законом о долевом строительстве (точное название — «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» №214-ФЗ от 30.12.2004). В соответствии со статьей 13 этого закона права банка, предоставившего денежные средства застройщику, обеспечиваются залогом земельного участка (или правами аренды на него), где происходит строительство объекта недвижимости, или самим объектом недвижимости, если права на него зарегистрированы на застройщика.

Залогом этого имущества может обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по договору:

возврат денежных средств, предоставляемых банком;
уплата банку денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по кредитному договору, и иных денежных средств, причитающихся банку в соответствии с договором и (или) федеральными законами.

Однако режим и условия этого залога, а также права банка по такому залогу, зависят от стадии, в которой банк предоставляет финансирование застройщику. В частности, банк может предоставлять средства:

до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства;
после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства.

В первом случае банк будет являться первоочередным залогодержателем по договору залога. Однако, при недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, они — после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией — распределяются не только банку, но и между участниками долевого строительства. Причем деньги распределяются пропорционально размерам требований банка и участников долевого строительства к моменту удовлетворения этих требований. Кроме того, если средств, вырученных от реализации заложенного имущества, не хватает для удовлетворения требований участников долевого строительства, банки вместе с застройщиками несут солидарную ответственность по этим требованиям. Таким образом, по сравнению с правами по обыкновенному кредитованию права банка ухудшаются: во-первых, потому, что банк по существу не является первоочередным залогодержателем (хотя и получил залог ранее, чем иные лица), а во-вторых, потому, что должен нести солидарную ответственность с застройщиком за действия последнего и по обязательствам, в которых банк может даже не участвовать как сторона.

Во втором случае (когда залог получен после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства) банк может получить имущество в последующий залог. То есть его требования будет удовлетворяться после требований участников долевого строительства и банков, получивших обеспечение до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства. В этом случае банки также будут нести солидарную ответственность с застройщиком по требованиям участников долевого строительства.

Эти законодательные положения были приняты в конце декабря 2004 года, и с тех пор очень немногие банки на российском рынке соглашаются предоставлять финансирование застройщикам при долевом строительстве. Похоже, недостатки заметны и самим законодателям, которые уже готовы рассмотреть изменения, которые бы исключили солидарную ответственность банков по договорам долевого строительства.

Но, пока эти изменения не приняты, банки предпочитают «не связываться» с долевым строительством, в котором привлекаются средства физических лиц…

Впрочем, Закон о долевом строительстве ввел еще несколько новелл, также неблагоприятных для банков.

Во-первых, в соответствии со статьей 13 этого закона с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога на данный объект не распространяется. Это правило прямо противоположно общим правилам Гражданского кодекса, по которым право залога следует имуществу и при передаче имущества от одного лица к другому сохраняет свою силу . Во-вторых, закон разрешает обращение взыскания только после регистрации недвижимости. В соответствии с той же статьей 13 при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства — и только после этого осуществляется обращение взыскания. Такое требование однозначно удлиняет процедуру удовлетворения требований банка — особенно, если застройщик уклоняется от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, и государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда.

В-третьих, неблагоприятна для банков и статья 14 закона, вводящая специальные сроки для обращения взыскания на предмет залога независимо от сроков исполнения застройщиком обязательств перед банком. В соответствии с этой статьей «взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:

наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;
прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства».

Таким образом, на сегодня сложилась правовая база, когда независимым банкам невыгодно участвовать в финансировании застройщика долевого строительства, поскольку им приходится нести существенные юридические и экономические риски.

Участие в финансировании физических лиц

Если кредитование банками застройщиков более или менее прописано в законодательстве, то вопрос о кредитовании банками физических лиц Законом о долевом строительстве не затронут. Однако не помогает в его решении и Закон об ипотеке (№102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно статье 77 Закона об ипотеке «…если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру».

Иными словами, с момента регистрации права собственности на недвижимость, она автоматически становится предметом ипотеки по кредитному договору. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Что же происходит на этапе до регистрации прав на недвижимость? Что банк получает в обеспечение? Очевидно, что банк не получает в залог квартиру или жилой дом, так как на данном этапе их просто не существует. Банк не может получить в залог и иные права на недвижимость в силу закона (например, права на земельный участок), поскольку законодательство такой возможности не предусматривает.

Поэтому единственным реальным обеспечением на данной стадии, связанным со строящейся недвижимостью, может считаться залог прав заемщика по договору долевого строительства с застройщиком. Но такие права не всегда могут быть реальным обеспечением для банка. Например, если застройщик становится банкротом, если строительство не закончено вовремя или с существенными недостатками, банку будет трудно найти покупателя на эти права через публичные торги, которые обязательны для реализации всех заложенных объектов. Невыгодно ему и оставлять эти права требования себе. Такая ситуация влечет значительные риски для банка, предоставляющего финансирование физическому лицу на покупку строящейся квартиры или жилого дома, если только по этому кредиту не предоставляется какое-то дополнительное финансирование (страховой полис, поручительство, залог иного имущества).

Неоднозначна и ситуация с залогом прав заемщика по договору долевого строительства с застройщиком. В соответствии с приказом Минюста РФ №82 от 9.06.2005 «Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества» все договоры долевого строительства, уступка прав по таким договорам и обременения прав на объекты недвижимого имущества должны быть зарегистрированы в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В приказе содержатся указания о порядке регистрации обременений в пользу дольщика, однако ничего не сказано о регистрации обременений в пользу банка, предоставившего дольщику финансирование.

Такие положения могут быть истолкованы различно. С одной стороны, можно встать на позицию, что регистрация обременений в пользу банка необязательна. С другой, можно сделать вывод, что регистрация обременений обязательна, зарегистрировать обременения в пользу банка невозможно, поэтому они не будут действительными. Регистрация обременений в пользу банка посредством включения их в договор долевого строительства, который регистрируется в соответствующих органах, также нельзя признать вариантом, который поможет банкам избежать правовых рисков.

Таким образом, сегодня банки, участвующие в финансировании физических лиц, вкладывающих денежные средства в долевое строительство, должны более тщательно просчитывать свои риски. А лучше всего — брать с заемщика или иных лиц дополнительное обеспечение по обязательствам заемщика в рамках кредитного договора.

Статья 353 Гражданского кодекса РФ.

Начиная с 2008 года у россиян появилась возможность оформления ипотечного кредита на строящееся жилое помещение. Это открыло большие возможности желающим сэкономить денежные средства, поскольку разница в переплате по ипотеке в некоторых случаях достигает 25 — 30%. Подробнее ознакомиться с нюансами процесса поможет настоящая статья.

Можно ли взять ипотеку на долевое строительство?

Как только была внесена соответствующая поправка в законодательство РФ у граждан, желающих оформить жилищный кредит, возник ряд препятствий. Основная проблема заключалась в оформлении документов на получение ссуды на еще не построенную собственность. Клиент, отвечающий требованиям банковской организации, располагает возможностью оформить договор и взять залоговые средства.

Условия получения ипотеки при долевом строительстве заключаются в следующем:

Заемщик предоставляет пакет необходимых документов в банк;
Подтверждает свою платежеспособность.

Однако, банки согласны сотрудничать далеко не со всеми строительными компаниями. На решение банка в вопросе кредитования влияет не только репутация заемщика, но и репутация застройщика.

Порядок оформления ипотеки на долевое строительство

Чтобы оформить получение ипотеки на долевое строительство в банке необходимо придерживаться порядка реализации процедуры, который заключается в следующем:

В первую очередь следует заключить договор частичного участия с застройщиком;
Нотариально заверенный документ предоставляется в органы госрегистрации. Регистрация представляет собой подачу двух заявлений от дольщика и застройщика, а также предоставление вышеупомянутого договора совместного участия. Для первого дольщика длительность процедуры регистрации составляет 30 дней, для всех последующих 10 дней;
После получения зарегистрированного документа дольщик обращается в выбранный им банк, который в свою очередь перечисляет денежные средства застройщику. С этого момента дольщик начинает выплачивать ипотечные и страховые взносы по установленной системе выплат.

Документы для оформления ипотеки на долевое строительство в банке:

Личный паспорт;
Заполненное заявление;
Акт, свидетельствующий об уровне дохода;
Соглашение с застройщиком;
Документ, подтверждающий право собственности;
Соглашение долевого строительства.

Оформление военной ипотеки

Ипотека при долевом строительстве для военных имеет ряд характерных отличий от аналогичного займа обычным гражданам. Максимальная сумма займа для военнослужащих составляет 2,2 миллиона рублей. Каждый взнос поступает в банк с личного накопительного счета военнослужащего.

Кредит для покупки строящегося жилья — экономный вариант для тех, кто по каким-либо причинам не может себе позволить покупку уже готовой квартиры.

Для оформления процедуры клиент предоставляет следующие документы:

Паспорт (оригинал и копии страниц);
Заполненная анкета;
Акт, подтверждающий участие в накопительной — ипотечной системе;
Военное удостоверение;
Документ, свидетельствующий о семейном положении.

Образец договора

Потенциальный заемщик в обязательном порядке предоставляет в банк документальное подтверждение начала стройки и договоренность с представителем строительной организации.

Договор на долевое строительство обязан содержать в себе:

Данные об объекте долевого стройки;
Срок передачи жилья дольщику;
Стоимость жилья, порядок и сроки выплат;
План объекта;
Срок гарантии на объект;
Нотариально заверенное согласие супруга или супруги на совершение сделки.

Расторжение договора долевого строительства при ипотеке

Условия расторжения договора долевого строительства обязательно прописываются в самом договоре и перед подписанием. Существует четыре способа расторжения:

По инициативе дольщика в одностороннем порядке;
В судебном порядке;
По инициативе застройщика в одностороннем порядке;
По соглашению обеих сторон.

В любом из случаев застройщик обязан вернуть дольщику денежные средства. Срок возврата денег компанией при расторжении договора по обоюдному согласию имеет важное значение. Некоторые компании указывают срок до года. Поэтому дольщик не сможет обратиться в суд в случае не возврата денег в течение года.

При расторжении документа в одностороннем порядке по инициативе дольщика он обязан:

В устной форме предложить представителю строительной компании расторгнуть договор по соглашению обеих сторон;
Составить уведомление о расторжении в одностороннем порядке. К документу прикрепляется расчет процентов за все время пользования денежными средствами, реквизиты для перевода денег. Пакет документов отправляется заказным письмом застройщику;
Если в течение 20 дней средства на счет не поступили, оформляется исковое заявление в суд.

Возврат процентов по ипотеке

Право на получение имущественного вычета при долевом строительстве в ипотеку имеют граждане, соответствующие двум главным условиям:

Наличие гражданства РФ;
Наличие официального трудоустройства.

Рассчитывать на получение имущественного вычета можно только после сдачи жилья застройщиком и получения официального документа, подтверждающего право собственности. После этого владелец жилья может либо обратиться в налоговую службу, либо решить вопрос выплат через работодателя.

Ипотека на долевое строительство в Сбербанке

Сбербанк был одним из первых отечественных банков, кто предложил услугу ипотечного кредитования на совместное строительство своим клиентам.

Условия получения ипотеки на долевое строительство в Сбербанке:

Для постоянных клиентов процентная ставка составляет 12%. Для потенциальных клиентов 13%;
Ипотека предоставляется на срок до тридцати лет;
Если сумма займа превышает 3 миллиона рублей, заемщик обязан предоставить в залог имеющуюся собственность. Имущество должно отвечать требованиям банка;
Максимальная сумма ссуды не ограничена, но она не должна превышать 85% от стоимости кредитуемого жилья.

Граждане имеют возможность оформить получение кредита на приобретение жилья. В настоящий момент банковские организации предоставляют залоговые средства клиентам как на покупку готового, так и строящегося жилья.