Главная / Франшиза услуг

Аренда нежилого помещения у физического. Сдача в аренду нежилых помещений

Если организация арендует у физлица (не являющегося ИП) помещение, то она является в отношении этого физлица-арендодателя. То есть она должна исчислить НДФЛ с дохода в виде арендной платы, удержать налог при выплате дохода физлицу и перечислить его в бюджет (п. 2 ст. 226 , ст. 228 НК РФ). Перекладывать уплату НДФЛ на самого арендодателя - физлицо нельзя. И неважно, что при этом будет записано в договоре аренды с физическим лицом. НДФЛ в любом случае должен платить арендатор - организация (Письмо Минфина России от 27.08.2015 №03-04-05/49369).

НДФЛ при сдаче в аренду

Начисление НДФЛ с аренды производится при каждой выплате дохода физлицу по следующей формуле:

Ставка НДФЛ равна:

если арендодатель - резидент РФ - 13%;
если арендодатель - нерезидент РФ - 30%.

А физлицу арендная плата перечисляется уже за минусом удержанной суммы налога.

Уплата НДФЛ в бюджет

Удержанный организацией налог перечисляется в бюджет не позднее дня, следующего за днем выплаты физлицу арендной платы (п. 6 ст. 226 НК РФ).

КБК по НДФЛ при аренде — 182 1 01 02010 01 1000 110. То есть такой же, как при перечислении НДФЛ за сотрудников организации.

Отчетность при аренде у физлица

На арендодателя-физлицо нужно завести отдельный налоговый регистр по НДФЛ и по итогам года в общем порядке подать в ИФНС справку 2-НДФЛ. В ней нужно отразить доход в виде арендной платы, сумму исчисленного, удержанного и перечисленного в бюджет НДФЛ.

Код дохода в 2-НДФЛ при аренде у физлица - 1400.

Кроме того, информация по физлицу-арендодателю включается в ежеквартальный отчет 6-НДФЛ.

Страховые взносы при аренде помещения у физлица

Сумма выплачиваемой физлицу арендной платы страховыми взносами в ПФР, ФСС и ФФОМС не облагается (

1. Как оформить договор аренды имущества с работником или другим физлицом.

2. Что выгоднее: компенсация за использование личного автомобиля сотрудника или оплата по договору аренды.

3. Налогообложение и бухгалтерский учет арендных платежей в пользу физического лица.

Сложно представить себе организацию или предпринимателя, которые обходятся в своей деятельности без использования хотя бы минимального количества имущественных ресурсов. К «стандартному» имуществу, без которого ведение бизнеса в настоящее время практически невозможно, относится, например, офисная техника, компьютеры, телефоны. Однако в большинстве случаев для ведения хозяйственной деятельности требуется еще офис, автомобиль, оборудование и т.д. Список используемого имущества может быть самым разнообразным в зависимости от масштабов и специфики бизнеса. При этом далеко не все организации могут позволить себе приобретать все необходимое в собственность, а многие просто не видят в этом смысла (лишние затраты на содержание, налог на имущество и т.д.). Гораздо удобнее воспользоваться чужим имуществом, например, взять в аренду. Если арендодатель – юридическое лицо или ИП, то сложностей с оформлением договора и учетом арендных расходов, как правило, не возникает. А вот если арендодателем выступает ваш сотрудник или другое физическое лицо , нужно быть готовым к определенным нюансам в оформлении сделки, налогообложении и учетном отражении, о которых пойдет речь в этой статье.

Документальное оформление аренды имущества физического лица

Если Вы арендуете имущество у физического лица, то порядок документального оформления такой сделки, а также налогообложения по ней не зависит от того, является это физлицо сотрудником или нет . Аренда имущества физлица оформляется договором, согласно которому арендодатель (физлицо) обязуется предоставить арендатору (организации или ИП) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). При составлении договора аренды необходимо учитывать следующие особенности:

Форма договора аренды – письменная, поскольку одной из сторон является юридическое лицо (ИП) (ст. 609 ГК РФ).

Срок аренды – устанавливается договором по соглашению сторон. Если срок аренды не указан, договор считается заключенным на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

! Обратите внимание: Если договор аренды здания или сооружения заключается на срок более одного года, он подлежит обязательной государственной регистрации. Поэтому, чтобы избежать данной процедуры, в договоре необходимо четко прописать срок аренды, не превышающий года.

Объект аренды – в обязательном порядке должен быть установлен в договоре.

Кроме того, в договоре необходимо прописать все основные характеристики, позволяющие однозначно идентифицировать имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды. В противном случае договор аренды признается недействительным (ст. 607 ГК РФ). Например, если объектом аренды является автомобиль, необходимо указать все его основные характеристики: марку, модель, год выпуска, регистрационный номер, номер ПТС и т.д. Если передаче подлежит помещение – его адрес, площадь, состав, приложить схему.

! Обратите внимание: при составлении договора аренды у арендодателя необходимо запросить документы, подтверждающие его право собственности на передаваемое имущество. Если арендодатель не является собственником имущества, он должен предоставить документы, дающие ему право совершать сделки по передаче в аренду имущества от имени собственника.

Арендная плата – размер, порядок и сроки уплаты арендных платежей устанавливаются в договоре по соглашению сторон. Если порядок и сроки внесения арендной платы в договоре не определены, они принимаются как порядок и сроки, действующие в отношении аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Обязанности сторон – определяются договором. По умолчанию (если другое не установлено в договоре) капитальный ремонт имущества, являющегося объектом аренды, осуществляет арендодатель, а текущий ремонт – арендатор.

Аренда автомобиля – в договоре необходимо прописать характер аренды: с экипажем или без экипажа.

Аренда автомобиля с экипажем предполагает, что арендодатель не только предоставляет свое транспортное средство во временное владение и пользование, но еще и оказывает услуги по управлению им и по технической эксплуатации (ст. 632 ГК РФ). Аренда без экипажа, соответственно, предполагает только предоставление транспортного средства во временное владение и пользование (ст. 642 ГК РФ). В соответствии с Гражданским кодексом, по договору аренды транспортного средства с экипажем обязанность по проведению капитального и текущего ремонта возлагается на арендодателя, а по договору аренды без экипажа – на арендатора (ст. 634, 644 ГК РФ). В договоре аренды транспортного средства с экипажем лучше отдельно указать сумму арендной платы, а также сумму, причитающуюся арендодателю за услуги по управлению транспортным средством и технической эксплуатации. Такое разграничение в дальнейшем позволит избежать проблем с начислением НДФЛ и страховых взносов.

При составлении договора аренды имущества с работником или другим физическим лицом предлагаю Вам воспользоваться готовыми образцами договоров :

Передача имущества по договору аренды оформляется актом приема-передачи. В акте нужно перечислить все основные характеристики объекта аренды, его недостатки, повреждения и т.д., поскольку после заключения договора ответственность за содержание арендованного имущества в надлежащем состоянии ложится на арендатора. Возврат имущества из аренды оформляется актом возврата.

НДФЛ с доходов физического лица от сдачи имущества в аренду

Доходы физического лица от сдачи в аренду имущества подлежат обложению НДФЛ по ставке 13% (для налоговых резидентов) или 30% () (пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ). Независимо от того, состоит арендодатель в трудовых отношениях с арендатором или нет, организация-арендатор является налоговым агентом. Поэтому именно арендатор должен исчислить, удержать и перечислить в бюджет НДФЛ с арендной платы при ее фактической выплате физлицу (п. п. 1 и 4 ст. 226 НК РФ). Кроме того, организация-арендатор обязана предоставить в налоговую инспекцию по итогам года сведения по форме 2-НДФЛ в отношении доходов арендодателя.

В справке 2-НДФЛ доходы физлица от сдачи в аренду имущества отражаются с кодом «2400». В том случае, если заключен договор аренды транспортного средства с экипажем, в справке отражаются отдельно: арендная плата с кодом «2400», а также плата за услуги по управлению и технической эксплуатации с кодом «2010» (Приложение 3 к Приказу ФНС России от 17.11.2010 № ММВ-7-3/611@ «Об утверждении формы сведений о доходах физических лиц и рекомендаций по ее заполнению, формата сведений о доходах физических лиц в электронном виде, справочников»).

! Обратите внимание: включение в договор аренды имущества с физическим лицом условия о том, что арендатор не является налоговым агентом и арендодатель должен самостоятельно уплачивать НДФЛ с арендной платы в бюджет, противоречит налоговому законодательству РФ. Поэтому независимо от наличия такого условия, организация-арендатор признается налоговым агентом по отношению к арендодателю-физлицу , то есть ответственность за полноту и своевременность уплаты НДФЛ с арендной платы полностью лежит на организации. В случае неисполнения своих обязанностей как налогового агента организация может быть привлечена к ответственности по ст. 123 НК РФ (штраф в размере 20% от суммы налога, подлежащей удержанию и перечислению в бюджет). Такой позиции придерживается Минфин РФ в письмах от 29.04.2011 № 03-04-05/3-314 и от 15.07.2010 № 03-04-06/3-148.

Страховые взносы с арендной платы физическому лицу

Арендная плата, выплачиваемая сотруднику или другому физическому лицу по договору аренды имущества, не облагается страховыми взносами на обязательное пенсионное, медицинское, социальное страхование (ч. 3 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2009 № 212-ФЗ), а также взносами на страхование от несчастных случаев и профзаболеваний (ст. 5 Федерального закона от 24.07.1998 № 125-ФЗ).

Однако если Вы заключили с физлицом договор аренды транспортного средства с экипажем, то помимо арендной платы по нему предусматривается плата физлицу за услуги по управлению. Вторая составляющая оплаты (за услуги) с правовой точки зрения относится к выплатам физическому лицу по договору гражданско-правового характера, предметом которого является оказание услуг. Поэтому с суммы оплаты физлицу за услуги по управлению транспортным средством и технической эксплуатации организация должна начислить страховые взносы в ПФР, ФОМС, ФСС (на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством) (ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2009 № 212-ФЗ). Страховые взносы в ФСС в части страхования от несчастных случаев на производстве и профзаболеваний уплачиваются в том случае, если это предусмотрено в самом договоре аренды транспортного средства с экипажем.

Налог на прибыль, УСН

Организации, применяющие общую систему налогообложения имеют право учесть арендные платежи за арендуемое имущество в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). При этом такие расходы должны быть экономически обоснованы и подтверждены документально. Для документального подтверждения расходов достаточно договора аренды и акта приема-передачи. То есть составлять ежемесячные акты об оказанных услугах не требуется, если их составление прямо не предусмотрено договором аренды (Письма Минфина России от 13.10.2011 № 03-03-06/4/118, от 24.03.2014 № 03-03-06/1/12764).

! Обратите внимание: Налогоплательщики, использующие метод начисления, учитывают арендную плату в расходах на последнее число отчетного (налогового) периода (пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ).

Кроме самой арендной платы арендатор может уменьшить налогооблагаемую базу на расходы по ремонту арендованного имущества (текущему и капитальному), если обязанность по такому ремонту возложена на него по договору аренды (пп. 1 и 2 ст. 260 НК РФ, Письмо Минфина России от 29.05.2008 № 03-03-06/1/339). Помимо этого к налоговому учету могут быть приняты и расходы, связанные с эксплуатацией арендованного имущества, например, используемого по договору аренды: на ГСМ, стоянку, страхование (если договором аренды обязанность по страхованию возложена на арендатора).

Плательщики УСН также могут учитывать в составе расходов арендные платежи за пользование имуществом (пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). При этом датой принятия к налоговому учету таких расходов будет являться дата их фактической оплаты, то есть дата выплаты арендной платы за истекшие периоды.

В ходе ведения производственной деятельности компания может использовать имущество, полученное у физлица на основании договора аренды. В статье расскажем про страховые взносы при аренде имущества у физ лица, поговорим о специфике начисления.

Общие положения о расчетах

ГК РФ за юрлицами закрепляется право заключения соглашений на аренду имущества у физлиц. На договорной основе компании вправе получать от физлиц как движимое имущество (оборудование, техника, транспорт, т.п.), так и объекты недвижимости (квартиры, помещения, здания, т.п.).

Передача права пользования имуществом осуществляется на основании договора аренды, составленного в соответствии с действу ющими требованиями. В тексте документа следует предусмотреть следующие моменты:

срок действия соглашения об аренде;
плата за пользования (сумма, порядок и сроки внесения);
условия пользования имуществом;
обязанности по обслуживанию и ремонту арендуемой собственности.

Аренда недвижимости у физлица

Организация вправе арендовать у физлица любые виды недвижимого имущества с целью их дальнейшего использования под офис, складское помещение, представительство, торговую точку, т.п. Как правило, субъекты хозяйствования арендуют у физлиц:

квартиры на первом этаже здания для размещения магазина, банка;
небольшие помещение в непосредственной близости от торговой точки для использования под склад.

Отметим, что компания вправе размещать в арендованном помещении торговые, складские, офисные и производственные объекты только в том случае, если данное помещение имеет официальный статус нежилого.

Расчет суммы НДФЛ при аренде

В случае если платежи по договору аренды перечисляются в адрес физлица, то сумма таких выплат облагается НДФЛ в общем порядке. Данное правило действует как для ситуаций, когда арендодателем выступает сотрудник компании, так и для случаев, когда фирма арендует помещение у третьего лица.

Сумма налога рассчитывается на основании размера арендных платежей и применяемой ставки налога (для арендодателей – резидентов – 13%, для нерезидентов – 30%).

Страховые взносы при расчетах

Сумма платежей, перечисляемых компанией в пользу физлица в качестве платы за пользование объектом недвижимости, не облагается страховыми взносами. То есть при перечислении арендной платы, юрлицо – пользователь помещения обязан лишь удержать НДФЛ и выплатить сумму налога в бюджет. Освобождение от начисления и перечисления взносов во внебюджетные фонды действует как в случае, если компания арендует помещение у третьего лица, так и в ситуациях, когда арендодателем выступает сотрудник компании.

Пример 1. АО «Старт +» и сотрудник компании Иволгин заключили договор, согласно которому Иволгин передает в аренду «Старту +» недвижимость для размещения магазина запчастей. По условиям соглашения:

сумма ежемесячной арендной платы – 4.880 руб.;
плата за пользование имуществом за текущий месяц выплачивается до 6 числа следующего месяца.

Оклад Иволгина – 18.360 руб. 04.08.17 Иволгину выплачена зарплата за август 2017, а также платеж за аренду имущества в августе 2017. При выплате зарплаты и суммы по договору аренды, бухгалтер «Старт +» сделал следующие расчеты:

НДФЛ к начислению и удержанию:
НДФЛ по зарплате: 18.360 руб. * 13% = 2.386,80 руб.;
НДФЛ по аренде: 4.880 руб. * 13% = 244,40 руб.;
страховые взносы к начислению:
в ПФР: 18.360 руб. * 22% = 4.039,20 руб.;
в ФСС: 18.360 руб. * 2,9% = 532,44 руб.;
в ФОМС: 18.360 руб. * 2,2% = 403,92 руб.

04.08.17 на карту Иволгина поступила сумма 20.608,80 руб., в том числе:

заработная плата за август 2017: 18.360 руб. – 2.386,80 руб. = 15.973,20 руб.;
плата за пользование объектом аренды за август 2017: 4.880 руб. – 244,40 руб. = 4.635,60 руб.

Сумма удержанного НДФЛ (2.386,80 руб. + 244,40 руб. = 2.631,20 руб. (перечислена в бюджет в день выплаты зарплаты и арендной платы. Страховые взносы, начисленные на зарплату Иволгина, перечислены во внебюджетные фонды в срок до 15 сентября.

Аренда личного автомобиля

Общий порядок аренды

Первый вариант передачи автомобиля в платное пользования – оформление аренды только на автомобиль, без экипажа. Данный вариант распространен в случаях, когда собственником транспорта выступает сотрудник компании. Например, торговый представитель фирмы имеет собственный автомобиль, который использует в производственных целях.

В таком случае между кампанией и физлицом (сотрудником) заключается договор аренды, согласно которого компания получает транспорт в платное пользование.

Сотрудник же ежемесячно получает следующие выплаты:

зарплату – на основании трудового договора;
платежи на основании арендного соглашения.

При этом компания начисляет страховые взносы только на зарплату, в то время как на сумму арендных платежей начисляется только НДФЛ, который удерживается из суммы арендной платы и перечисляется в бюджет. Таким образом, размер арендных платежей, взымаемых за пользование движимым имуществом (в том числе транспортом), страховыми взносами не облагается.

Аренда автомобиля с водителем

Еще один вариант оформления договора аренды имущества – получения в пользование автомобиля с экипажем. Данный формат гражданско-правовых взаимоотношений предполагает следующее:

компания получает в платное пользование транспортное средство, принадлежащее физлицу на правах собственности;
физлицо – собственник автомобиля оказывает арендодателю услуги по управлению транспортным средством.

Подобный вид аренды популярен среди тех организаций, в которых отсутствует штат водителей. В целях производственной необходимости фирма может арендовать автомобиль с водителем как временно, так и на постоянной основе. В данном случае к начислению страховых взносов применяется двойной подход:

Сумма арендной платы за пользование автомобилей взносами не облагается. С арендных платежей удерживается НДФЛ в общем порядке.
Размер вознаграждения, выплачиваемый физлицу за управление автомобилем, облагается как НДФЛ, так и страховыми взносами.

В связи с вышеизложенным, в целях соблюдения законодательных норм, при заключении договора аренды автомобиля с экипажем сторонам следует четко разграничить суммы арендных платежей и размер вознаграждения за управление транспортом.

У предпринимателей часто возникает необходимость взять помещение в аренду для осуществления своей деятельности. Если помещение арендуется у физического лица, то это часто приводит бухгалтеров в замешательство. Можно ли включать плату за аренду помещения у физического лица, не являющегося предпринимателем, в расходы?

Рассмотрим этот вопрос с точки зрения закона. Какие особенности при заключении договора?

Договор аренды с физическим лицом-собственником ничем не отличается от договора аренды с юридическим лицом. Обязательными реквизитами в договоре должны быть:

Адрес места расположения арендуемого помещения, точный адрес расположения вашей организации в здании (этаж, место в комнате), площадь арендуемого помещения.

Суммы арендой платы, порядок и сроки ее внесения. При заключении договора с «физиком», НДС в договоре прописывать не нужно, поскольку физическое лицо не является его плательщиком, соответственно, выставить аренду с НДС не имеет права.

Если вышеперечисленные условия не выполнены, сделка по аренде будет считаться недействительной, соответственно, договор аренды - незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Если договор аренды помещения с физическим лицом заключается после 1 марта 2013 года, регистрировать его в территориальном органе Росреестра не нужно (ст. 2 п.п1,8 Закона N 302-ФЗ от 30.12.2012). И это не зависит от срока действия договора.

Для договоров, заключенных ранее этой даты, регистрировать их не нужно в следующих случаях: если срок их заключения менее года, или в договоре срок аренды не прописан, т.е. договор бессрочный (ст. 609 п. 2 и ст. 651 п.2 ГК РФ).

Перед подписанием договора аренды помещения с физическим лицом, попросите хозяина помещения показать вам свидетельство о регистрации собственности («зеленку»), еще лучше – выписку из ЕГРП с ближайшей датой. Это даст вам возможность убедиться в том, что арендодатель – действительно собственник имущества, и передаваемое помещение относится к нежилым. Если помещение жилое, налоговики обычно выбрасывают эти суммы из расходов по той причине, что помещение используется не по назначению.

Как может фирма оплачивать аренду помещения физлицу: по безналу или наличными?

Физическое лицо может получить арендную плату из кассы организации по расходному кассовому ордеру при предъявлении паспорта. Причем лимит расчетов (пока 100 000 руб. по одному договору) на отношения между гражданами и организациями не распространяется (Указание ЦБ N 1843-У от 20.06.2007).

Организация может перечислить платежи за аренду со своего расчетного счета на счет арендодателя, если у него открыт какой-нибудь счет в банке (например, сберкнижка или карта оплаты). Этот способ расчетов более удобен для организации, поэтому имеет смысл убедить физлицо открыть расчетный счет. Но при этом обязательно нужно узнать, какова будет комиссия за открытие счета и снятие денег. Во многих банках она может быть значительна.

Можно ли учесть в расходах на аренду помещения у физического лица коммунальные услуги?

Если вы хотите учесть коммунальные услуги в расходах, необходимо их стоимость включить в арендную плату. Эту операцию можно оформить следующим образом:

1. Коммунальные платежи включаются в аренду в виде фиксированной суммы и отдельно не выделяются. Тогда договор аренды может иметь примерно такой вид: «Стоимость коммунальных услуг, потребляемых Арендатором, входит в стоимость арендной платы. Арендная плата составляет _____руб.

В этом случае такая формулировка не очень устраивает арендодателя, поскольку коммунальные услуги постоянно растут, и их стоимость нельзя спрогнозировать заранее, к тому же неизвестно, какой расход воды, электроэнергии будет потреблять арендатор. Изменять же размер арендной платы можно не более одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

2. Коммунальные услуги могут учитываться в стоимости арендной платы как переменная величина. В этом случае примерный договор аренды в части начисления арендной платы будет звучать так: «Плата за аренду состоит из фиксированной и переменной части. Фиксированная часть составляет ______________ рублей в месяц. Переменная часть включает в себя стоимость коммунальных услуг, которая потреблялась арендатором за данный период. Сумма коммунальных платежей определяется на основании счетчиков потребления, установленных в помещении, и выставленных счетов коммунальных служб. Коммунальные платежи оплачиваются на основании копий счетов, предъявленных арендодателю за коммунальные услуги.

При втором варианте определения арендной платы разные суммы арендной платы за месяц не будет являться изменением арендной платы.

При таком подходе (и первом, и втором варианте учета арендной платы) арендные платежи могут быть включены в расходы арендатора, поскольку и фиксированная, и переменная сумма арендной платы будут являться оплатой услуг арендодателя по сдаче в аренду помещения (п. 1 п.п. 10 ст. 264, п. 1 ст. п.п. 4 ст. 346.16 НК РФ).

Нужно ли начислять НДФЛ при оплате аренды физическому лицу?

Поскольку юридическое лицо платит арендную плату физическому, то для физического лица эта выплата является доходом, а юридическое лицо в этом случае считается налоговым агентом. Поэтому с арендных платежей физическому лицу взимается НДФЛ 13%, причем начислять, удерживать и выплачивать налог обязана организация (ст. 226 пп. 1, 2 и ст. 230 НК РФ). Она предоставляет в налоговую справку .

Организация не может переложить обязанность уплаты по НДФЛ на самого гражданина (п. 5 ст. 3 НК РФ). Конечно, вы можете заключить дополнительное соглашение с арендодателем об исполнении права на начисление и уплату НДФЛ на него самого, но этот пункт договора (дополнительное соглашение) будет считаться ничтожным (Письмо Минфина N 03-04-05/3-314от 29.04.2011).

Физическое лицо не сможет воспользоваться и профессиональным налоговым вычетом по доходам от аренды (ст. 221 НК РФ).

Организация арендует помещение у своего директора. Какую арендную плату установить? Можно ли учесть минимальную арендную плату?

По закону здесь никаких препятствий нет. Можно установить какой-то минимум аренды. Хотя и организация, и арендодатель в этом случае считаются взаимозависимыми лицами. Но здесь ничего страшного нет. Поскольку стоимость сделки минимальна, вряд ли она попадет под контроль. Даже если это произойдет, инспекторы не имеют права доначислить налоги:

Налог на прибыль организации, поскольку расходы здесь не завышены.
- НДФЛ на директора по причине того, что он не встал на учет как ИП, и никакой материальной выгоды здесь нет.

Если физическое лицо решит изменить свой статус и , НДФЛ с его доходов вы начислять больше не обязаны. Об этом он должен уведомить вас самостоятельно. Самый выгодный режим для физического лица при сдаче в аренду помещений –

Бесплатная книга

Скорее в отпуск!

Для того, чтобы получить бесплатную книгу, введите данные в форму ниже и нажмите кнопку "Получить книгу".

Приобрести помещение для бизнеса на начальном этапе его создания может быть проблематично. Потому предприниматели предпочитают брать недвижимость в аренду. Это позволяет уменьшить единовременные траты. Однако сдача в аренду нежилого помещения связана с рядом особенностей, которые отличают процесс от классического. Это приводит к возникновению целого перечня вопросов, неспособность быстро решить которые становится причиной задержки в начале осуществления деятельности.

Если юридическое или физическое лицо хочет избежать их и максимально ускорить процесс сдачи нежилой недвижимости в аренду, начать процедуру нужно с анализа актуальной информации по теме. О порядке осуществления действий, об особенностях, которые накладываются на процедуру в зависимости от статуса арендатора и арендодателя, а также об особенностях налогообложения поговорим далее.

Нужно ли физ лицам регистрировать в качестве ИП для аренды нежилого помещения?

Право владеть жилым имуществом закрепляется за физическими лицами статьями 131 и 213 Гражданского кодекса РФ. Человек, который признан собственником недвижимости, имеет право распоряжаться ею и пользоваться по собственному усмотрению. Подобную возможность фиксирует статья 209 ГК РФ. При этом каждый гражданин обладает возможностью сдать нежилое помещение в аренду. Правило отражено в статье 608 ГК РФ. Физ лицо может реализовать свое право на сдачу нежилой недвижимости. При этом статьи закона не обязывают регистрироваться в качестве ИП. Однако человек занимается предпринимательской деятельностью при помощи сдачи недвижимого имущества, потребуется открыть ИП.

Когда избежать открытия ИП невозможно?

Физ лица могут начать осуществлять предпринимательскую деятельность только после того, как пройдут соответствующую регистрацию и получат статус ИП. Однако закон не обязывает гражданина становится юр лицом. Подобное правило отражено в статье 23 Гражданского кодекса РФ. От иных манипуляций предпринимательскую деятельность отличает ряд особенностей.

В состав которых входят:

со съемщиком недвижимости наблюдаются устойчивые связи;
в течение определенного периода сделки осуществляются регулярно;
человек ведет учет по заключенным сделкам и проведенным операциям;
недвижимость была приобретена специально для совершения сделок;
человек имеет регулярную выручку в результате использования недвижимого имущества.

Чтобы процесс сдачи недвижимости в аренду был признан предпринимательской деятельностью и привел к необходимости регистрации в качестве ИП, должно быть доказано, что все сделки были заключены с целью получения постоянного дохода.

Например, в качестве подтверждения может выступать подписание договора аренды на один год и более, а также заключение сделок с одними и теми же организациями. В этой ситуации потребуется регистрация в качестве ИП.

Что будет, если не пройти регистрацию в качестве ИП?

Если человек нарушает статьи закона и начинает осуществлять предпринимательскую деятельность без регистрации, в его отношении будет начато судебное производство. Гражданин может быть привлечен к административной или уголовной ответственности.

В его отношении может быть применено одно из следующих наказаний:

денежное взыскание 500-2000 руб (статья 14.1 КоАП РФ);
денежное взыскание до 300000 руб (статья 171 УК РФ);
привлечение к обязательным работам продолжительностью 480 часов (статья 171 УК РФ);
арест на срок до полугода (статья 171 УК РФ);
штраф в размере дохода за 2 года (статья 171 УК РФ).

Как заключается договор с юридическими и физическими лицами?

Правило, которым регулируется аренда нежилого помещения у физического лица, в российском законодательстве отсутствует. Составляя договор, необходимо опираться на положения главы 34 ГК РФ. Нормативно-правовой акт содержит общие сведения о предоставлении имущества в аренду.

В статье 606 Гражданского кодекса РФ отражено, что арендодатель, который не является юридическим лицом, обязан передать нежилую недвижимость арендатору во временное пользование и владение после того, как будет внесена определенная плата.

Договор аренды составляется в соответствии с нормами, содержащимися в статьях 434 и 609 Гражданского кодекса РФ. Участники соглашения обязаны составить документ в письменном виде. Готовая бумага подписывается каждой из сторон.

В договоре должны содержаться обязательные сведения, в список которых входят:

реквизиты юридических и физических лиц;
информация об объекте;
условия использования недвижимости;
размер арендной платы.

Стороны имеют право настоятельно указать, на какой срок заключается договор. Если подобная информация отсутствует, считается, что имущество передано в аренду на неопределенное время.

Подобное правило зафиксировано в статье 610 ГК РФ. В тексте договора нужно обозначить код ОКВЭД. Если осуществляется сдача помещений в аренду, используется код 70.20.2. Правило актуально только в том случае, если речь идет о нежилых помещениях. Заполняя характеристики объекта в договоре, необходимо проявить внимательность.

В документе предстоит отразить следующую информацию:

инвентарный номер помещения;
точный адрес с указанием этажа и местоположения помещения на нем;
назначение (напр., офисное, для склада и т.п.);
наименование помещения;
площадь недвижимости.

В соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса РФ, договор считается официально заключенным только после того, как он будет зарегистрирован в Росреестре. Если сделка заключается на период менее 1 года, регистрация не требуется. Соглашение может быть составлено в любой форме. Аналогичное правило действует и в отношении продления договора на такой же срок.

Чтобы пройти госрегистрацию, потребуется подготовить пакет документов. В его состав нужно включить:

заявление, которое можно получить у нотариуса или иного специалиста, занимающегося приемом необходимых документов;
договор и все приложения к нему;
паспорта физ лиц сделки;
чек об уплате госпошлины
иная документация, если существует потребность в ее предоставлении.

Как осуществляется налогообложение?

Если имущество приносит доход, оно облагается налогом. Сроки внесения денежных средств и порядок осуществления расчетов напрямую зависит от статуса налогоплательщика. Если расчет осуществляется по УСН с дополнительными страховыми взносами, размер отчисления в пользу государства составит 6% от суммы арендной платы. Подобное правило применяется в отношении ИП. Разбираясь, может ли физ лицо сдать помещение, удастся выяснить, что подобная возможность присутствует. Однако гражданину предстоит заплатить 13% НДФЛ с оплатой единожды. Правила отражены в статье 208 НК РФ. Если гражданин уклоняется от уплаты налогов, его привлекут к уголовной ответственности или наложат административный штраф.

Если арендодателем является организация

Сдавать недвижимость может и юридическое лицо. В соответствии со статьями 209, 213 и 608 ГК РФ, организации имеют такое же право на владение, пользование и распоряжение собственным имуществом, как и физ лица. При этом закон не накладывает ограничения на количество находящихся в собственности юридического лица сооружений. Подобное правило отражено в статье 213 ГК РФ. Если сдача помещения в аренду осуществляется юридическим лицом, договор заключается в соответствии со статьями 606 и 670 ГК РФ. При этом в документе должен быть указан код ОКВЭД 70.20.2.

Договор с юридическим лицом в обязательном порядке составляется в письменном виде. При этом неважно, на какой период предоставляется недвижимость.

В договоре также должна присутствовать обязательная информация, в которой входят:

характеристики помещения;
сведения об юридических и физ лицах, фигурирующих в договоре;
арендная плата;
особенности использования помещений и проведения ремонта;
подписи участников сделки.

Если в договоре не обозначен срок аренды, считается, что он заключен на неопределенное время. Такое правило закреплено в статье 610 ГК РФ. Договор и все приложения к нему также должны пройти регистрацию в Росреестре, если нежилая недвижимость передается в аренду на срок более 1 календарного года.

Чтобы уполномоченный орган согласился провести регистрацию, представителю юридического лица потребуется подготовить следующие документы:

заполненное в соответствии с правилами заявление;
оформленный и подписанный договор, а также приложение к нему;
кадастровый паспорт недвижимости;
бумаги, подтверждающие правовой статус организации;
документы, подтверждающие факт внесения госпошлины;
дополнительные бумаги, если их предоставление необходимо.

Если арендодателем является физическое лицо

Если в роли арендодателя выступает физическое лицо, процесс составления договора и особенности оформления сделки меняются. Так, в документе необходимо указать адрес и характеристику помещения. При этом адресные выплаты не будут подлежать начислению НДС. В ее состав включаются и коммунальные платежи.

Человек, который арендует коммерческое помещение, может начислять плату на банковский счет физ лица или предоставлять ее наличными.

Изменение арендной платы должно осуществляться в соответствии с действующим законодательством. В статье 614 ГК РФ закреплено, что корректировка размера выплаты должна происходить не чаще одного раза в год. Если договор заключается более, чем на один год, документ нужно зарегистрировать в территориальном подразделении Росреестра.