Главная / Франшиза услуг

Долевая собственность в квартире: что изменилось в законодательстве. Что такое общая долевая собственность

Едва ли не во всех нормах Гражданского кодекса об общей собственности упоминаются принадлежащие ее участникам доли. Однако законодателя интересует не столько юридическая природа доли в праве общей собственности (в дальнейшем – доли в общей собственности), сколько количественное измерение доли. Это необходимо для распределения между сособственниками приносимых общим имуществом доходов и падающих на него расходов, для определения того, на что может претендовать сособственник при разделе общей собственности или при выделе из нее. К тому же размер доли на протяжении существования общей собственности не остается неизменным. Размер доли может увеличиться или уменьшиться вследствие изменения состава участников общей собственности, внесения в общее имущество улучшений и целого ряда других обстоятельств, которые необходимо учитывать. Словом, для того, чтобы отношения между сособственниками отличались требуемой в гражданском обороте четкостью и определенностью, необходимо знать, в чем именно в тот или иной момент наличия общей собственности выражается принадлежащая каждому из них в этой собственности доля. Доля в общей собственности выражается в виде дроби либо в виде процентов. Так, сособственнику могут принадлежать 1/4, 3/3 и т.д. или 10,20,35,50 процентов и т.д. в общем имуществе. Доли участников общей собственности считаются равными, если иное не вытекает из закона, договора или существа сложившихся между ними отношений. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме производится по правилам, предусмотренным ст. 9 Закона о товариществах собственников жилья. По соглашению всех сособственников порядок определения и изменения их долей может бытъ установлен в зависимости от вклада каждого из них в образование приращение общего имущества. Если сособственник внес в общее имущество улучшения, то судьба улучшений и их влияние на размер доли сособственника в указанном имуществе зависят, во-первых, от того, был ли соблюден при внесении улучшений установленный порядок и во-вторых, от того, относятся ли улучшения к неотделимым или отделимым. Если улучшения неотделимые и при их внесении был соблюден установленный порядок, то сособственник, внесший улучшения, может требовать увеличения размера своей доли соразмерно тому, насколько возросла стоимость общего имущества. Если порядок внесения неотделимых улучшений соблюден не был, то сособственник не вправе требовать увеличения размера своей доли. Что же касается отделимых улучшений, то они, если иное не предусмотрено соглашением сособственников, поступают в собственность того, кто их произвел. Иными словами, внесение таких улучшений, поскольку они отделимы, само по себе не дает права требовать увеличения доли. 5

2.2 Права общей долевой собственности

Содержание права общей долевой собственности составляют принадлежащие сособственникам правомочия по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом. Каждый сособственник при осуществлении права общей собственности независимо от размера своей доли имеет один голос. Впрочем, практического значения, как мы сейчас увидим, это не имеет. Осуществление права общей собственности должно происходить по взаимному согласию всех сособственников. Если же согласие не достигнуто, то определение последствий возникших разногласий зависит от того, касаются ли они осуществления правомочий по владению и пользованию общим имуществом или правомочия распоряжения. Если сособственники не договорились относительно владения и пользования общим имуществом, то каждый из них, хотя бы оставшийся в единственном числе, может обратиться в суд. Если же разногласия касаются права распоряжения (например, два сособственника желают общее имущество продать, а третий возражает против продажи), то возникший спор не может быть урегулирован судом. Принцип взаимного согласия при осуществлении права распоряжения общей собственностью должен действовать без каких бы то ни было изъятий. Возвращаясь к приведенному примеру, два сособственника вкупе или порознь могут продать свои доли, но навязать третьему продажу всего общего имущества в целом они не вправе. Именно поэтому при осуществлении права общей собственности в принципе не имеет практического значения, какой долей располагает каждый из сособственников, хотя размер доли подлежит учету при распределении приносимых общим имуществом доходов и плодов, падающих на нее расходов и обременений (см. ст. 248 и 249 ГК РФ).

Принадлежащая сособственнику доля в общей собственности не локализуется в какой-то конкретной части общего имущества, а простирается на все имущество в целом. В то же время сособственник может быть заинтересован не только в меновой, но и в потребительской стоимости указанного имущества. Он может быть заинтересован не только в доходах, которые приносит общая вещь (например, при сдаче ее внаем), но и в том, чтобы использовать эту вещь для удовлетворения своих потребительских нужд (например, самому проживать в доме). Сособственник имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества соразмерно доле. Если это невозможно, он вправе требовать от других участников общей собственности соответствующей компенсации.

В тех случаях, когда во владение и пользование сособственника выделяется часть общего имущества, он наряду с сохранением права на долю в общей собственности приобретает также право на выделенную ему часть имущества. По своей юридической природе это право может быть отнесено к вещным. Такие ситуации чаще всего возникают при определении порядка владения и пользования жилым домом, находящимся в общей собственности двух или более лиц. Если договор об определении порядка владения и пользования домом удостоверен нотариусом и зарегистрирован в местной администрации, то он сохраняет силу и для того лица, к которому перейдет доля в общей собственности (например, для наследника или покупателя доли). 6

Одним из оснований возникновения общей собственности, с которым связано немало вопросов ее осуществления, является совместное участие двух или более лиц в строительстве дома. Нередки случаи, когда гражданин, которому для строительства дома отведен земельный участок, привлекает к участию в строительстве членов своей семьи или иных лиц. По окончании строительства между созастройщиками, а иногда между ними и органом государственной власти (местного самоуправления), возникает спор, за кем дом должен быть зарегистрирован: только ли за лицом, которому отведен земельный участок, или также и за иными лицами. Судебная практика подходит к разрешению указанных споров с учетом следующих условий. Во-первых, необходимо установить, связаны ли лица, принимавшие участие в строительстве дома, семейно-бытовыми отношениями или являются посторонними для застройщика лицами. Во-вторых, в каких целях возводился дом: в целях обеспечения жильем принимавших участие в строительстве лиц или в иных целях. Наконец, в-третьих, к участию в деле, если он не выступает в деле в качестве стороны, надлежит привлечь орган, который отводит земельные участки, и выяснить его отношение к возникшему спору – Если лица, участвовавшие в строительстве, связаны семейно-бытовыми отношениями или хотя бы и не связаны, но дом возводился для обеспечения как тех, так и других лиц жильем, а орган, отводивший земельный участок, не возражает против признания дома общей собственностью, спор решается судом в пользу фактических созастройщиков. Суд может и не согласиться с мнением соответствующего органа, возражавшего против признания дома общей собственностью созастройщиков, но свое несогласие суд должен мотивировать в решении по делу. В случае признания дома общей собственностью созастройщиков суд может определить их долю в общей собственности с учетом стоимости труда и материалов, вложенных созастройщиками в строительство дома, а также иных заслуживающих внимания обстоятельств (например, состава семьи). При отказе в признании дома общей собственностью дело ограничивается присуждением созастройщикам стоимости труда и материалов.

Каждый сособственник по своему усмотрению может распоряжаться принадлежащей ему долей в общей собственности. Для распоряжения долей, в том числе и для ее отчуждения, он не должен испрашивать согласия других участников общей собственности. В то же время им далеко не безразлично, кто заступит место сособственника, отчуждающего свою долю. Кроме того, они могут быть заинтересованы и в приращении своих собственных долей. Вследствие указанных и иных обстоятельств, в законе должны быть закреплены правила, которые, не ущемляя прав сособственника на распоряжение своей долей, вместе с тем обеспечивали бы, насколько это возможно, интересы остальных участников общей собственности. Этим целям призваны служить установления закона о преимущественном праве покупки отчуждаемой доли.

При продаже доли постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан в письменной форме известить остальных сособственников о намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если остальные сособственники откажутся от покупки доли или не приобретут доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца, а на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец может продать долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой сособственник вправе в течение трех месяцев в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Аналогичные правила применяются и при отчуждении доли по договору мены, но лишь тогда, когда отчуждатель обменивает свою долю на вещи, определенные родовыми принципами, причем лицо, имеющее преимущественное право на приобретение доли, предлагает отчуждателю вещь того же рода, в том же количестве и того же качества.

В случаях, предусмотренных законом, распорядиться долей в общей собственности можно лишь при соблюдении тех или иных условий. Так, общее имущество в кондоминиуме не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме.

Множественность субъектов прав собственности сказывается и тогда, когда речь идет об основаниях прекращения общей собственности. Наряду с основаниями, которые относятся как к односубъектной, так и к общей собственности, последняя характеризуется специфическими основаниями ее прекращения, в первую очередь такими, как раздел общей собственности и выдел из нее. При разделе общая собственность прекращается для всех ее участников, при выделе – для того, чья доля из общей собственности выделяется. Впрочем, выдел может привести к тем же результатам, что и раздел. Если общая собственность принадлежит двум участникам и один из них получает компенсацию за свою долю, то общая собственность прекращается и для другого, поскольку он становится единоличным собственником имущества, которое ранее было общим.

Основания и способы раздела и выдела различны. Раздел и выдел могут иметь место как по взаимному согласию сособственников, так и по судебному решению. Выдел доли из общей собственности происходит не только по требованию выделяющегося сособственника, но и по требованию кредиторов для обращения взыскания на его имущество. Раздел и выдел, если это допускается законом и возможно без несоразмерного ущерба имуществу, происходит путем выдела доли в натуре. Если выдел доли в натуре невозможен, выделяющийся сособственник получает денежную или иную компенсацию. Расчеты между сособственниками имеют место и тогда, когда имущество в натуре не может быть выделено в точном соответствии с размером принадлежащей каждому из них доли. Каковы бы ни были основания и способы раздела выдала, количественным мерилом при определении размера имущества, выделяемого в натуре, либо размера компенсации должен служить размер принадлежащей сособственнику доли. Иными словами, раздел общей собственности и выдел из нее должны происходить соразмерно принадлежащим сособственникам долям.

В соответствии с принципом взаимного согласия, которое необходимо при осуществлении права распоряжения общей собственностью, закон устанавливает, что выплата ее участнику остальными сособственниками какой-либо компенсации вместо выдела доли в натуре допускается лишь с его согласия. Вместе с тем в отступление от этого правила предусмотрено, что когда доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, и сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии его согласия обязать остальных участников общей собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе (ср. п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247, пп. 4 и 5 ст. 252 ГК РФ). Между тем при выплате сособственнику вопреки его согласию компенсации вместо выдела доли в натуре имеет место распоряжение общей долевой собственностью в порядке, устанавливаемом судом, что допускается законом лишь при осуществлении владения и пользования ею. Более того, происходит исключение сособственника из числа участников общей собственности, чего на таких условиях он может и не желать. Пункт 4 ст. 252 ГК РФ сформулирован под несомненным влиянием части 3 п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 июня 1980 г. №4. При этом не учтено, что правило ч. 3 п. 12 названного постановления находилось в соответствии со ст. 117 ГК 1964 г., согласно которой суд мог определить порядок не только владения и пользования, но и распоряжения общей собственностью. Ныне же суд может определить лишь порядок владения и пользования, но не распоряжения общей собственностью. 7

В заключении главы можно сделать следующие выводы:

Общая долевая собственность – это имущество, находящееся в общей собственности с определением доли каждого из участников и право сособственника на получение определенной доли доходов от пользования имуществом, а также его обязанность нести определенную долю расходов на содержание общего имущества.

Доля выражается в виде дроби или процентов. Согласно п. 1 ст. 245 ГК РФ доли участников предполагаются равными, если иное не вытекает из закона, договора или существа сложившихся между ними отношений.

Размер доли может изменяться по различным причинам: изменение состава участников, внесение в имущество улучшений и т.д.

Согласно п. 3 ст. 245 ГК РФ при внесении в имущество улучшений с соблюдением установленного порядка участник имеет права на увеличение своей доли соразмерно повышению стоимости общего имущества, если улучшение неотделимо или приобретает право собственности на отделимое улучшение без увеличения своей доли.

Согласно ст. 247 ГК РФ осуществление права общей долевой собственности происходит по взаимному согласию всех собственников. Если отсутствует согласие по вопросам владения или пользования общим имуществом, каждый участник вправе разрешить спор в суде. Если отсутствует согласие по вопросам распоряжения общим имуществом, спор не может быть урегулирован судом.

Каждый из сособственников вправе самостоятельно распоряжаться лишь своей долей в праве общей собственности.

Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Прекращение права общей долевой собственности может иметь следующие разновидности: раздел общей собственности; выдел из общей собственности.

2.1. ПОНЯТИЕ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ

Общая долевая собственность - это имущество, находящееся в общей собственности с определением доли каждого из участников и право сособственника на получение определенной доли доходов от пользования имуществом, а также его обязанность нести определенную долю расходов на содержание общего имущества.

Доля выражается в виде дроби или процентов. Согласно п. 1 ст. 245 ГК доли участников предполагаются равными, если иное не вытекает из закона, договора или существа сложившихся между ними отношений.

Согласно п. 3 ст. 245 ГК при внесении в имущество улучшений с соблюдением установленного порядка участник имеет права на увеличение своей доли соразмерно повышению стоимости общего имущества, если улучшение неотделимо или приобретает право собственности на отделимое улучшение без увеличения своей доли.

Согласно ст. 247 ГК Осуществление права общей долевой собственности происходит по взаимному согласию всех собственников. Если отсутствует согласие по вопросам владения или пользования общим имуществом, каждый участник вправе разрешить спор в суде. Если отсутствует согласие по вопросам распоряжения общим имуществом, спор не может быть урегулирован судом.

Сособственник имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества соразмерно своей доле, а при невозможности этого - требовать от других участников соответствующей компенсации. Право сособственника на выделенную ему во владение и пользование долю является вещным и при надлежащем оформлении пользуется защитой от посягательств собственников других долей.

В ГК РФ закреплено два вида общей собственности: долевая и совместная (п. 2 ст. 244). Общая собственность называется долевой тогда, когда каждому из ее участников принадлежит определенная доля. В общей совместной собственности доли ее участников заранее не определены, они фиксируются лишь при разделе совместной собственности или при выделе из нее. Вследствие этого совместная собственность нередко обозначается как бездолевая собственность.

Каждому участнику общей долевой собственности, а в конечном счете и общей совместной собственности - при ее разделе или при выделе из нее - принадлежит право на долю. Каждому сособственнику принадлежит доля в праве собственности на все общее имущество. Право каждого сособственника не ограничивается какой-то конкретной частью общей вещи, а распространяется на всю вещь. Объектом этого права как права собственности является вещь. Специфика же общей собственности заключается в том, что нескольким лицам принадлежит право собственности на один и тот же материальный предмет.

Долевая собственность может возникнуть в силу любых допускаемых законом или договором оснований. Исчерпывающего перечня оснований ее возникновения закон не предусматривает. По соглашению участников общей совместной собственности, а если оно не достигнуто, то по решению суда, на их общее имущество может быть установлена долевая собственность: допускается перевод имущества с режима общей совместной на режим общей долевой собственности.

Не ограничивается законом и состав участников общей долевой собственности, которые могут представлять различные формы и виды собственности. Допускается общая долевая собственность не только граждан, но также граждан и юридических лиц, граждан и государства, юридических лиц и государства, других субъектов гражданского права в любом их сочетании.

Образование общей совместной собственности возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом. Перейти с режима общей долевой на режим общей совместной собственности можно опять-таки лишь тогда, когда это допускает закон. Отношения общей совместной собственности в гораздо большей степени носят лично-доверительный характер, нежели отношения общей долевой собственности, а потому круг участников общей совместной собственности неизбежно должен быть ограничен.

В общей собственности важно количественное измерение доли. Это необходимо для распределения между сособственниками приносимых общим имуществом доходов и падающих на него расходов, для определения того, на что может претендовать сособственник при разделе общей собственности или при выделе из нее. К тому же размер доли на протяжении существования общей собственности меняется. Он может увеличиться или уменьшиться вследствие изменения состава участников общей собственности, внесения в общее имущество улучшений и целого ряда других обстоятельств, которые необходимо учитывать.

Доли участников общей собственности считаются равными, если иное не вытекает из закона, договора или существа сложившихся между ними отношений. По соглашению всех сособственников порядок определения и изменения их долей может быть установлен в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. Если сособственник внес в общее имущество улучшения, то судьба улучшений и их влияние на размер доли сособственника в имуществе зависят от того, был ли, во-первых, соблюден при внесении улучшений установленный порядок и, во-вторых, неотделимы или отделимы улучшения. Если улучшения неотделимые и при их внесении был соблюден установленный порядок, то сособственник, внесший улучшения, может требовать увеличения размера своей доли соразмерно тому, насколько возросла стоимость общего имущества. Если порядок внесения неотделимых улучшений соблюден не был, то сособственник не вправе требовать увеличения размера своей доли. Что же касается отделимых улучшений, то они, если иное не предусмотрено соглашением сособственников, поступают в собственность того, кто их произвел. Таким образом, внесение таких улучшений, поскольку они отделимы, само по себе не дает права требовать увеличения доли.

Содержание права общей долевой собственности составляют принадлежащие сособственникам правомочия по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом. Каждый сособственник при осуществлении права общей собственности независимо от размера своей доли имеет один голос. Осуществление права общей собственности должно происходить по взаимному согласию всех сособственников. Если же согласие не достигнуто, то определение последствий возникших разногласий зависит от того, касаются ли они осуществления правомочий по владению и пользованию общим имуществом или правомочия распоряжения. Если сособственники не договорились относительно владения и пользования общим имуществом, то каждый из них, хотя бы оставшийся в единственном числе, может обратиться в суд. Основания и способы раздела и выдела различны. Раздел и выдел могут иметь место, как по взаимному согласию сособственников, так и по судебному решению. Выдел доли из общей собственности происходит по требованию не только выделяющегося сособственника, но и кредиторов для обращения взыскания на имущество должника. Раздел и выдел, если это допускается законом и возможно без несоразмерного ущерба имуществу, происходят путем выдела доли в натуре. Если выдел доли в натуре невозможен, выделяющийся сособственник получает денежную или иную компенсацию. Расчеты между сособственниками имеют место и тогда, когда имущество в натуре не может быть выделено в точном соответствии с размером принадлежащей каждому из них доли. Раздел общей собственности и выдел из нее должны происходить соразмерно принадлежащим сособственникам долям.

В соответствии с принципом взаимного согласия, которое необходимо при осуществлении права распоряжения общей собственностью, выплата ее участнику остальными сособственниками какой-либо компенсации вместо выдела доли в натуре допускается лишь с его согласия. Вместе с тем в отступление от этого правила предусмотрено, что, когда доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя и сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии его согласия обязать остальных участников общей собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации со собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п. 4 и 5 ст. 252 ГК).

2.2. РАСПОРЯЖЕНИЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ

Для того, чтобы ответить на вопрос, в каком порядке происходит распоряжение общей долевой собственностью, в первую очередь, следует ознакомиться с понятием долевой собственности. Итак, если имущество находится в собственности двух или нескольких лиц, оно принадлежит им на праве общей собственности (статья 244 ГК РФ), при этом, доля каждого собственника может быть определена (долевая собственность) либо не определена (совместная собственность).

Распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности осуществляется по соглашению всех ее участников. То есть, распорядится своей долей в имуществе собственник может, учитывая следующее правило: при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (статья 250 ГК РФ). Таким образом, продавец доли обязан в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. И только когда остальные участники долевой собственности откажутся от покупки доли в праве собственности (на недвижимое имущество в течение месяца, а на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения), продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В то же время, участник общей долевой собственности (имущество разделено на доли) может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников. В случае обращения взыскания на долю в общем имуществе, сохраняются интересы остальных собственников, Так, согласно статье 255 ГК РФ, за остальными собственниками сохраняется право преимущественной покупки продаваемой доли. И только в случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника, кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

В соответствии со ст. 245 ГК РФ, если доли участников общей долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. Участники общей долевой собственности могут по соглашению установить, как будут изменяться размер их доли в случае вкладов каждого из них в образование и приращение общего имущества.

Участник общей долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников общей долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.

Распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Каждый участник общей долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Однако участник общей долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю, либо распорядиться ею иным образом. В случае, если участник долевой собственности продает свою долю постороннему лицу, он обязан соблюдать преимущественное право покупки других участников, известив их о предстоящей продаже (ст. 250 ГК РФ).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДИВНОГОРСКИИ ГИДРОЭНЕРГЕТИЧЕСКИЙ ТЕХНИКУМ

Курсовая работа

По дисциплине: Гражданское право России

Тема: Право общей собственности (понятие и виды права общей собственности; общая долевая и общая совместная собственность)

Дивногорск 2010 г.

Введение

1. Понятие и содержание права собственности по Российскому законодательству

1.1 Общая характеристика права собственности

1.2 Понятие и виды права общей собственности

1.3 Основания возникновения права общей собственности

2. Особенности правового регулирования общей собственности

2.1 Право общей долевой собственности

2.1.1 Определение долей в праве общей долевой собственности

2.1.2 Осуществление права общей долевой собственности

2.1.3 Прекращение права общей долевой собственности

2.2 Право общей совместной собственности

2.2.1 Понятие и осуществление права общей совместной собственности

2.2.2 Общая совместная собственность супругов

2.2.3 Общая совместная собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства

3. Практические проблемы распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой и совместной собственности

3.1 Совместная собственность супругов: актуальные вопросы правового регулирования и практика применения

3.2 Осуществление права общей долевой собственности на жилое помещение

4. Гражданско-правовая защита права общей собственности

4.1 Обзор судебной практики рассмотрения дел по спорам о разделе общего совместного имущества супругов

4.2 Обобщение практики рассмотрения судами дел о признании права собственности на жилые помещения, являющиеся предметами договоров долевого участия в строительстве (инвестирования)

Заключение

Список использованной литературы

Приложения

Введение

Актуальность. Право собственности - центральный и важнейший институт в системе вещных прав, нормы которого отражают и одновременно закрепляют существующий в государстве социально-экономический строй и господствующие в нем общественные отношения. Проблематика собственности всегда находится в центре политических программ и задач государственных органов и общественных движений и неизменно привлекает внимание крупнейших мыслителей и философов и, конечно, экономистов и юристов.

Важность и значимость отношений собственности закреплены в Конституции РФ, которая устанавливает ряд принципиальных положений о собственности. Статья 8 Конституции РФ гласит: в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Это базовое положение развивается и конкретизируется в последующих статьях Конституции РФ (ст. 35, 36), закрепляющих правомочия собственника. Согласно ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им, право наследования гарантируется.

Опираясь на эти конституционные положения, Гражданский Кодекс РФ формулирует систему норм о праве собственности, которые дополняются другими федеральными законами и иными правовыми актами. В ГК РФ отчетливо выражены два важных начала права собственности: во-первых, самостоятельность собственника в осуществлении его права и, во-вторых, обязанность собственника не противоречить в своих действиях требованиям законодательства и не нарушать права и охраняемые интересы третьих лиц.

Институт права общей собственности или право общей собственности в объективном смысле представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих отношения нескольких лиц (собственников) по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим им имуществом, являющимся единым объектом. Такое единое имущество необязательно состоит из неделимого предмета, будь то однокомнатная квартира, старинный рояль или технологический комплекс. Это может быть антикварный сервиз или коллекция картин известного художника, полученная, например, в наследство гражданином и государственным музеем совместно. Ранее совместное осуществление права общей собственности граждан, социалистических организаций и государств было запрещено и в течение одного года прекращалось путем отчуждения государством (социалистической организацией) своей доли или гражданином - своей, а также иными способами, предусмотренными ст. 123 ГК 1964 года.

Под субъективным правом общей собственности понимают обеспеченную правовыми средствами возможность нескольких лиц по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, являющимся единым объектом.

Рассматриваемые правоотношения отличаются определенной сложностью. Отношения собственников с третьими лицами являются внешними, поскольку внутренними для них становятся правоотношения в процессе взаимодействия между ними.

Необходимость урегулирования внутренних отношений между такими лицами, которые именуются сособственниками, поскольку эти отношения возникают на одно и то же имущество, и вызвало в первую очередь появление института общей собственности, то есть правовых норм, рассчитанных на согласование воли собственников при осуществлении принадлежащих им правомочий по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом.

В целях обеспечения скоординированности деятельности участников общей собственности в ГК РФ сформулирована совокупность правовых норм, регулирующих общую собственность (гл. 16 ГК РФ).

Теоретическую основу работы составляют действующее законодательство, труды высших учебных заведений, работы ученых в области гражданского права. Проблемы права общей собственности в той или иной мере исследовались в работах В.К.Андреева, Г.А.Аксененка, К.Н.Анненкова, Л.В.Андреевой, М.В.Антокольской, В.В.Безбаха, С.Н.Братуся, А.В.Венедиктова, В.В.Витрянского, В.В.Ершова, О.С.Иоффе, В.П.Камышанского, А.В.Карасса, М.И.Козыря, С.М.Корнеева, Р.П.Мананковой, Д.И.Мейера, Н.Н.Мисника, Н.Н.Пахомовой, К.П.Победоносцева, Б.И.Пугинского, Е.А.Суханова, А.А.Рубанова, В.А.Рыбакова, В.И.Синайского, Ю.К.Толстого, А.П.Фокова, Е.А.Чефрановой, Г.Ф.Шершеневича и др.

Объект исследования - теория и практика правоотношений общей собственности (совместной и долевой).

Цель курсовой работы – изучение понятия и правового регулирования права общей собственности.

Задачами курсовой работы являются:

Изучение общей характеристики права общей собственности и его видов;

Изучение понятия, видов и правового регулирования общей долевой собственности;

Изучение понятия, видов и правового регулирования общей совместной собственности;

Выявить проблемы распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой и совместной собственности;

Провести краткий обзор судебной практики рассмотрения дел по защите права общей собственности.

Работа состоит из введения, двух глав (теоретической и практической), разбитых на подпункты, заключения и списка литературы, содержащий 22 источникf. Общий объем работы 68 страниц.

1. Понятие и содержание права собственности по Российскому законодательству

1.1 Общая характеристика права собственности

Право собственности занимает центральное место в системе вещных прав. Нормы, образующие этот институт, являются основой для нормального функционирования государств не только с рыночной, но и с любым иным типом экономики. Кроме того, право собственности является основополагающим вещным правом - все остальные права имеют производный характер.

Право собственности является комплексным правом, включающим в себя совокупность самостоятельных правомочий, каждое из которых может реализовываться отдельно. Например, арендодатель может передать свое правомочие пользования арендатору имущества, тем самым ограничив себя в правах. Однако объективно переданные третьим лицам правомочия у самого собственника не прекращаются - они, как и субъективное право собственности в целом, сохраняются за собственником до тех пор, пока он остается таковым в отношении конкретного имущества (рис.1).

Рисунок 1 - Понятие права собственности

Правомочие владения - это юридически обеспеченная возможность фактического обладания вещью, дающая возможность хозяйственного господства собственника над вещью. При этом собственник может не иметь физической возможности обладать имуществом (например, лицо владеет недвижимостью за рубежом и не имеет возможности покинуть страну), однако юридически ему такая возможность обеспечена.

Владение вещью может быть законным и незаконным . Под законным (титульным) владением следует понимать субъективное право субъекта на фактическое обладание вещью, вытекающее из правового основания. К титульным владельцам относятся собственник, арендатор, хранитель, перевозчик, комиссионер и другие лица, обладающие вещью на основании закона либо договора.

Содержание и объем правомочий владельца определяются титулом (правовым основанием) владения. Правомочия собственника по владению ограничены только законом либо иными правовыми актами. Арендатор, комиссионер и другие титульные владельцы могут владеть имуществом только в течение определенного времени и для определенных целей, предусмотренных условиями договора.

Владение, не имеющее правового основания, является незаконным. При незаконном владении владельцы могут быть добросовестными и недобросовестными. Владелец признается добросовестным, если он не знал и не должен был знать о незаконности своего владения (п. 1 ст. 302 ГК РФ). Владелец признается недобросовестным, если он знал или должен был знать о том, что его владение незаконно (ст. 303 ГК РФ).

4.1. Возникновение права общей собственности

Понятие и основания возникновения общей собственности определяются гл. 16 ГК. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) или имущества, которое не подлежит разделу в силу закона (ст. 244 ГК). Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. Основной признак общей собственности - множественность правообладателей, т.е. на один объект существует одно вещное право, принадлежащее одновременно нескольким лицам.

Общая собственность с определением доли в праве собственности является долевой собственностью, без определения таких долей общая собственность является совместной.

Не следует путать раздел объектов недвижимости или определение порядка пользования общим имуществом с определением долей в праве общей собственности. К сожалению, и в юридической литературе, и на практике, руководствуясь теорией "реальных и идеальных долей", смешивают понятия "доля в праве общей собственности" и "часть недвижимой вещи".

Таких объектов вещных прав, как "доля квартиры", "доля дома", "земельная доля" не существует. Доля в праве - умозрительная, идеальная конструкция, призванная регулировать отношения, возникающие при поступлении в собственность нескольких лиц одной вещи - квартиры, дома, участка. Даже выражение "право собственности на долю" неверно, поскольку есть право на вещь, и доли определяются в этом праве. Иными словами, доли определяются в праве общей собственности (п. 2 ст. 244 ГК), но не в самой недвижимой вещи. Доля в праве выражается в виде простой дроби и не может быть выражена в виде частей имущества (комнат, помещений, квадратных метров площади и т.п.). Напротив, часть недвижимости как индивидуально определенная вещь не может быть описана дробью.

Нахождение в единоличной собственности частей недвижимой вещи не означает одновременного существования долевой собственности на целую вещь. Право собственности как правоотношение по поводу конкретного объекта не допускает одновременно наличия 1/2 "идеальной доли" и "реальной доли" - половины дома или половины квартиры с определенной площадью. Один объект гражданских прав не может состоять из других объектов: не может быть права собственности на комнату при том, что вся квартира в долевой собственности. Правильная логическая конструкция: или доля в праве, или часть в объекте, но не и доля в праве, и часть в объекте.

Разница существенная: если речь идет о доле в праве, то объект недвижимости в целом (например, жилой дом) принадлежит нескольким сособственникам с определением их долей в праве общей собственности. Если имеется в виду часть недвижимости, то объект права - обособленная часть жилого дома, состоящая из конкретных помещений и принадлежащая только одному лицу. Выражение "1/2 доля жилого дома, состоящая из двух комнат" неверно потому, что в нем смешаны два понятия. Совершенно не ясно, что находится в собственности у гражданина - часть жилого дома в виде конкретных помещений (и он единственный их хозяин), либо он обладает правом общей долевой собственности на весь жилой дом, и его доля в праве составляет 1/2. Следует избегать заключения договоров с такими условиями, так как в договоре отсутствует четкое определение предмета сделки - либо передача помещения, либо отчуждение доли в праве общей собственности. Соглашение о предмете - первое существенное условие любого договора, поэтому такой договор нельзя признать заключенным (п. 1 ст. 432 ГК) и в его государственной регистрации может быть отказано.

Типичным примером смешения идеального объекта и реальной вещи стало понятие "земельная доля" в земельном законодательстве периода аграрной реформы. Выраженная в сотках, гектарах и балло-гектарах земельная доля без выдела в натуре, "на местности" должна была при фактическом установлении коллективного землевладения создать иллюзию получения крестьянами реальных земельных наделов. Но это привело к столь серьезной правовой путанице, что в ст. 15 Закона об обороте земель потребовалось установить, что земельная доля - это доля в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения. Хотя на самом деле положения данной статьи - не новелла земельного законодательства, а разъяснение, "перевод" понятий гражданского законодательства, которому должен соответствовать имущественный оборот всех объектов недвижимости, в том числе и земельных участков.

Неприятные последствия может повлечь неправильное определение долевой собственности на домовладение вместо определения собственности на конкретные объекты недвижимости, входящие в состав этого домовладения как объекта технического учета.

Например, двое граждан наследовали в равных долях домовладение, представляющее собой жилой дом с хозяйственными постройками на одном земельном участке. Один из них построил на общем земельном участке новый жилой дом и как застройщик оформил по всем правилам акт ввода в эксплуатацию. Кто будет собственником этого жилого дома? Естественно, застройщик. Но на практике имели место случаи оформления обоим гражданам по 1/2 доли домовладения, включающего уже два жилых дома. Таким образом, 1/2 доля в праве одного лица совершенно необоснованно распространяется на чужой дом. Новый жилой дом - это новый объект недвижимости, созданный застройщиком для себя, и режим общей собственности остальных объектов в домовладении на него не распространяется. При необходимости можно выделить новое домовладение с присвоением нового адреса. Но регистрация права застройщика на новый дом возможна и без раздела домовладения и земельного участка.

Иногда граждане полагают, что 1/2 - это та половина дома, где они проживают и которую самостоятельно ремонтируют и благоустраивают. Действительно, ст. 247 ГК предоставляет участнику долевой собственности право владеть и пользоваться частью общего имущества, пропорциональной его доле. Пользоваться и владеть - значит проживать, но распоряжаться можно только долей в праве, причем при возмездном отчуждении эту долю надо сначала предложить другим сособственникам (ст. 250 ГК). Однако права пользования и владения государственной регистрации не подлежат.

Если гражданин - собственник обособленной части дома, то он пользуется, владеет и распоряжается своей частью единолично, и при продаже не надо сначала предлагать купить свою долю соседу. Правда, наличие в собственности у каждого соседа конкретных частей дома может повлечь законный вопрос: а чья крыша, подвал, водопровод, стена между частями дома? Отношения между сособственниками могут быть урегулированы по аналогии с нормами закона об общей собственности в многоквартирном доме (ст. ст. 289, 290 ГК). Установление долевой собственности на общее имущество дает право пользоваться им и порождает обязанность нести соразмерные своей доле расходы по его содержанию. Если над одной половиной дома течет крыша, потому что над соседской половиной рухнули стропила, то производить ремонт надо сообща.

И предполагает наличие у собственника беспрепятственных прав владения , пользования и распоряжения своим имуществом (в данном случае – квартирой ). При условии, если действия собственника не нарушают закон и права других людей.

Фактом наличия у кого-либо права собственности на квартиру является электронная запись в , а подтверждением этого факта является выписка из этого реестра, или бумажное .

На право собственности может быть наложено , которое запрещает владельцу квартиры некоторые действия со своей собственностью. В частности, обременением является .

Квартира может находиться в собственности как одного человека, так и в собственности нескольких человек.

Если с собственностью одного все более-менее понятно – индивидуальная , то с собственностью нескольких лиц могут быть варианты: она может быть общей совместной или общей долевой (Откроется в новой вкладке.">ст. 244 ГК РФ).

Вид собственности указан в Титуле на квартиру, а также в . От вида собственности на квартиру зависят права и возможности ее владельцев по распоряжению этой квартирой.

Индивидуальная (личная, полная) собственность на квартиру

Это случай, когда квартирой единолично владеет один человек. Он же ей и распоряжается. Он и указан в Титуле или в Выписке ЕГРН на квартиру.

Правда, это не исключает наличия других прав (например, ) у (членов его семьи, например ). Такие персонажи не имеют отношения к собственности, и не влияют на распоряжение недвижимым имуществом, но фактически создают обременение (в виде своего права проживания ) при продаже квартиры.

Это случай, когда квартирой одновременно владеют два или несколько человек, причем их доли владения в общей собственности не определены, и считаются равными, другими словами это — общая собственность без определения долей .

Тогда все собственники указаны в Титуле / Выписке ЕГРН на квартиру и имеют одинаковые права на владение , пользование и распоряжение этой квартирой (Откроется в новой вкладке.">ст. 253 ГК РФ).

При продаже квартиры все ее владельцы действуют совместно, выступая как один собственник, единой стороной , и полученные от продажи деньги тоже должны поделить между собой поровну.

Титул на квартиру при общей долевой собственности выдается (точнее, выдавался до июля 2016 года ) каждому собственнику в отдельности. Этот собственник указан на лицевой стороне Титула . На оборотной стороне Титула указаны остальные участники долевой собственности (с указанием их долей в праве ).

Образец Свидетельства о праве (долевая собственность):

Может возникнуть при любом виде приобретения квартиры в собственность (приватизация, наследство, покупка, и т.п. ), если в момент приобретения квартира была поделена на доли (идеальные или реальные ), и передана в собственность «по частям».

Например, семья может , и указать в договоре, что квартира приобретается в равных долях на мужа, жену и ребенка.

Может также возникнуть из общей совместной собственности – на основании отдельного нотариального соглашения между собственниками, брачного договора между супругами, либо на основании решения суда.

Владелец доли (как идеальной, так и реальной ) в общей долевой собственности на квартиру может распоряжаться ею по своему усмотрению: продавать, дарить, завещать и т.п. (Откроется в новой вкладке.">ст. 246 ГК РФ). Но в случае продажи, он должен учитывать этой доли другими собственниками (владельцами остальных долей ).

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.">ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне ).