Земля под таунхаусом. Варианты оформления таунхаусов (квадрохаусов) и земли под строением в собственность правообладателей

Варианты оформления таунхаусов (квадрохаусов) и земли под строением в собственность правообладателей

Государственная регистрация объекта недвижимости, в том числе и таунхауса – это единственное подтверждение законного права на него. Право собственности на таунхаус можно оспорить только в суде. Оформление права собственности на квадрохаус или коттедж происходит только после покупки либо строительства объекта недвижимости. Несмотря на то, что действующее законодательство РФ не относит таунхаусы к объектам индивидуальной жилой недвижимости (такие объекты классифицируются как квартиры в домах блочного типа), юридический статус земли, которая находится непосредственно под таунхаусом, решает многое.

Варианты оформления земельного участка под таунхаусом

Сегодня, согласно действующему законодательству РФ, возможны всего три варианта оформления земли под таунхаусом:

1. Сразу после покупки недвижимости этого типа застройщик может предложить оформить земельный участок возле таунхауса в индивидуальную собственность. К слову, самому застройщику выгодно, чтобы покупатели могли сразу же оформить и недвижимость, и земельный участок в индивидуальную собственность. Ведь это вариант существенно упрощает процедуру дальнейшей продажи таунхауса новым владельцам.
2. Участок может быть оформлен в долевую собственность всех жильцов, которые проживают в одном комплексе зданий. В этом случае существенно ухудшаются условия владения квартирой в таунхаусе, так как налог на земельное имущество начисляется не одному, а сразу нескольким правообладателям.
3. Земельный участок, который находиться возле приобретенного таунхауса, оформляется в долгосрочную аренду. Этот вариант предлагается жильцам в том случае, если застройщику не выгодно, или он не может получить в собственность земельный участок, на котором построен комплекс. Например, если участок относится к Москве, а не к области, оформить индивидуальную или долевую собственность довольно сложно. А еще есть и такие участки, аренда которых стоит дешево, но в собственность они не оформляются. В этих случаях возможен исключительно вариант оформления долгосрочной аренды земельного участка.

Варианты юридического оформления таунхауса

1. Таунхаус как индивидуальный дом. В этом случае застройщик должен соблюдать ограничения, которые устанавливают «Правила землепользования и застройки» - на каждую секцию таунхауса должен приходится участок размером не менее 6 соток. Кроме того, оформление таунхауса как индивидуального дома влечет за собой и ограничения касательно проекта будущей недвижимости – в здании не допускается наличие общего подвала, чердака, и даже инженерные сети должны быть проведены в каждую секцию-квартиру отдельно. Во время приобретения таунхауса-индивидуального дома, покупатель получает сразу два документа – отдельно на дом и отдельно на земельный участок. А каждая секция такого здания получает свой индивидуальный адрес.
2. Таунхаус-квартира. В данном случае комплекс оформляется по документам как обычный многоквартирный дом, в котором в каждую квартиру предусмотрен отдельный вход с улицы. Поэтому и на земельный участок, который прилагается к дому, распространяются те же правила, что и на территорию возле обычного многоэтажного дома. Участок возле каждой из секций не может превышать 0.6 сотки и является общей совместной или долевой собственностью всех семей, живущих в доме.

Существует и совершенно не грамотный вариант оформления квадрохауса и таунхауса в собственность. Так многие застройщики предлагают приобрести долю в недвижимом имуществе (таунхаусе, квадрохаусе). Данный вариант влечет много проблем для владения, пользования и распоряжения таким имуществом. Второй не правильный вариант оформления квадрохауса и других подобных строений - это оформление квартир в доме на земле изначально не предназначенной для таких построек, например когда многоквартирный дом расположен на земле предназначеной для строительства индивидуального жилого дома или ведения садоводства.

Документы для регистрации перехода права собственности на таунхаус

1. Заявление о регистрации перехода права собственности на недвижимость.
2. Выписка из домовой книги (единый жилищный документ)
3. Паспорт гражданина РФ.
4. Квитанция, подтверждающая факт оплаты пошлины (госпошлина за государственную регистрацию объекта недвижимости).
5. Договор, который и является основным подтверждением перехода права собственности объекта.
6. Акт приема-передачи недвижимости.
7. Кадастровый паспорт (дополнительный документ).
8. Если документы подает доверенное лицо – доверенность на представление интересов.
9. Если продавец при приобретении права собственности на таунхаус находился в браке – согласие супруги на совершение сделки по продаже объекта недвижимости.

Будьте внимательны при покупке данного вида недвижимости. В некоторых случаях приобретенный таунхаус будет невозможно продать в будущем и/или могут появиться проблемы с органами местного самоуправления, так как если собственность на недвижимость оформлена не в соответствии с действующим законодательством РФ, вас могут обязать привести документы в соответствие по письменному предписанию, что повлечет дополнительные расходы и потратит кучу времени и сил.

Многоуровневые квартиры в блочных домах называются таунхаусом. Такой тип недвижимости — это альтернатива загородного жилья для тех, кто не хочет жить в пределах города, но нет средств на дом.

Таунхаус не очень популярен в последнее время, так как пользователи не могут полноценно оценить его достоинства и недостатки. Дома строятся на некотором расстоянии от города так, чтобы был удобный подъезд по всем направлениям. Стоимость данных особняков в разы дешевле постройки полноценных домов.

Минусы покупки таунхауса

Чтобы оценить правильность выбора, необходимо в первую очередь обратить внимание на недостатки покупки.

Большую часть здания занимает лестница, что не каждому пользователю может быть удобно. Так же следует понимать, что сам таунхаус небольшой, поэтому рассчитывать на просторное жилье не приходится. Это, так сказать, эконом вариант для жизни за городом.

Еще один фактор — соседи. Поэтому полностью насладиться тишиной не удастся. Тем более что стены между квартирами таких домов часто тонкие, слышно малейший шорох.

Возле здания существуют небольшие участки земли, которые в равной доле делятся между соседями. Это делает похожим таунхаус на несколько домов в одном доме.

Самой большой проблемой при покупке оказывается правильный осмотр здания. Это лучше сделать с профессионалом, чтобы оценить качество строительства. Так как такой бизнес пока не очень распространен, то часто качество оставляет желать лучшего. Много внимания следует уделить осмотру стен, планировке, фундаменту и крыше. Некоторые застройщики хорошо экономят на этом, тем самым создавая угрозу для жизни будущих владельцев. Несущие стены могут заменить на замаскированный гипсокартон, а крыша плохо зафиксирована.

Особенно опасно покупать отремонтированные квартиры, все недочеты могут быть тщательно спрятаны. Определить такие детали может только опытный специалист.

Оформление документов

Так же важно правильно отнестись к оформлению сделки. Ведь понятия «таунхауз» с юридической стороны не существует. Поэтому при покупке лучше сразу уточнить у застройщика или владельца квартиры, как такое здание представлено в документации.

Обычно покупка квартиры оформляется отдельно, а участка земли — отдельно. Причем купить определенный метраж земли не удастся.

Другой вариант — продажа секций дома. Тогда такую сделку можно оформить через куплю-продажу. Однако в связи с тем, что таунхаус под ключ — это многоквартирный дом, такой договор не всегда уместен, и может быть оспорен. Лучше оформить документ долевого участия.

Важно, что при возникновении споров может оказаться что угодно. Ведь конкретных правовых решений по вопросам продажи квартир в таунхаусе не существует. Поэтому любая сделка может быть оспорена. Лучше не покупать жилье в только строящемся доме!

Оплата коммунальных платежей

Для контроля за состоянием домов и участков в таких поселках существует управляющие компании. Они регулируют количество и стоимость предоставляемых услуг, заключают договора с коммунальными учреждениями. Если жильцов не будет устраивать цены или способы ведения дел, в их праве сменить одну компанию на другую.

Так же немаловажный вопрос — участки земли. Они могут быть куплены отдельно, то есть быть частью собственности, или взяты в аренду после покупки квартиры. Но стоит понимать, что после продажи таунхауса землю невозможно будет оставить за собой. Ведь каждый пользователь такого многоквартирного дома должен быть обеспечен землей в равной мере. Поэтому аренда — лучший выход.

Кухонная мебель покупается не на один год, поэтому к её выбору стоит подойти основательно. Не стоит экономить и приобретать самые дешёвые гарнитуры, которые очень быстро изнашиваются.

Земля богата на различные полезные ископаемые, которые человек успешно научился добывать и использовать для своих нужд. Торф – это твёрдое горючее ископаемое, которое используют во многих отраслях. Состоит продукт из ценных органических соединений, в которых содержится азот, фосфор, калий и другие микроэлементы. Благодаря своему уникальному составу продукт активно применяется в качестве удобрения в сельском хозяйстве и садоводстве, а также в строительстве и других отраслях.

Игроки рынка отмечают растущий спрос на такие форматы загородного жилья, как таунхаусы, лейнхаусы и дуплексы. Для российского покупателя эти западные термины не очень понятны. Отечественные законодатели тоже не принимают их, и в нормативных актах такие строения определяются как блокированные жилые дома. Из-за этого и у застройщиков, и у будущих жильцов могут возникнуть проблемы.

Для начала разберемся, что такое таунхаусы и как они представлены на рынке Новой Москвы и Подмосковья.

Проще говоря, таунхаус - небольшой жилой дом городского типа с небольшим земельным участком. Сейчас это название объединяет разные виды домов, соединенных между собой общей стеной (стенами) в линию различной конфигурации.

В число поселков с таунхаусами принято включать все моно- и мультиформатные поселки, на территории которых строятся таунхаусы. Таковых в Подмосковье большинство. По оценкам игроков рынка, из порядка 400 проектов загородной недвижимости, которые сейчас находятся в продаже, около 300 застраиваются в том числе и таунхаусами, отмечает коммерческий директор компании RDI Дмитрий Власов.

По данным компании Blackwood, всего в Подмосковье на первичном рынке жилой загородной недвижимости насчитывается порядка 200 поселков, предлагающих на продажу сблокированное жилье, что в относительном показателе составляет порядка 45% от общего количества коттеджных поселков в продаже. При этом на территории Новой Москвы расположено порядка 32% от общего количества коттеджных поселков с таунхаусами в Московском регионе, рассказал управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев.

В основной своей массе поселки с таунхаусами относятся к экономклассу

Если брать Новорижское и Рублево-Успенское направления, то там можно говорить о бизнес- и даже элит-классе.

Чаще всего таунхаус - это сблокированный двухэтажный (от двух секций) дом. Намного реже строят 3-4 этажа. Средняя площадь квартир в таунхаусах - 90-130 кв. м. В бизнес-классе - 180-250 кв. м. В элит-классе - от 250 до 1000 кв. м. Обычно одно строение рассчитано на 6-10 блокированных секций (квартир). Большинство мультиформатных поселков с таунхаусами в настоящее время ориентированы на два сегмента рынка - бизнес-класс (таунхаусы) и комфорт-класс (многоквартирные малоэтажные дома).

На сегодняшний день предложение таунхаусов в основном распределено на самых популярных направлениях: Новая Рига, Калужское, Киевское, Варшавское, а также Новокуркинское шоссе, где представлен целый район таунхаусов. Безусловно, поселки, где представлены таунхаусы, встречаются и на других направлениях, но это скорее локальные единичные проекты.

Image_2 (original) (Фото: Depositphotos/dudakov)

Примерно в 75% от общего числа проектов, выставленных в настоящее время на продажу, предлагается сблокированное жилье, рассказал Дмитрий Власов.

СПРОС РАСТЕТ

"В настоящий момент спрос на таунхаусы достаточно большой и значительно вырос по сравнению с 2008-2010 годами. Однако предложение превышает спрос на 10-20%",- сообщил директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын.

По оценке специалистов рынка загородной недвижимости, в настоящее время растет спрос на меньшую площадь коттеджей, таунхаусов, придомовых участков. Это обусловлено, в частности, тем, что жилье за городом стало конкурировать с московским. "Люди сейчас все чаще приобретают квартиру в таунхаусе вместо квартиры в новостройке на окраине столицы. Загородное жилье все чаще становится не вторым, а единственным. Для таких покупателей характерно желание снизить бюджет покупки за счет уменьшения площади", - отмечает Дмитрий Власов.

Девелоперы почувствовали растущий спрос и нарастающую популярность в сегменте таунхаусов как альтернативе городскому жилью и начали активно реализовывать подобные проекты.

По словам Константина Ковалева, популярность данного формата высока, особенно на территории Новой Москвы с возможностью получения московской прописки.

Поскольку спрос на сблокированное жилье бизнес- и экономкласса постоянно растет, можно предположить, что минимум в 90% новых проектов будет запланирована застройка таунхаусами, прогнозирует Дмитрий Власов.

РАЗБРОС ЦЕН ДОСТАТОЧНО ВЕЛИК

Максимум стоимости приходится на проекты в коттеджных поселках, которые позиционируются как элитные или как премиум-класс. Минимум - в мультиформатных проектах с малоэтажной застройкой экономкласса.

По данным компании Blackwood, бюджет покупки таунхауса экономкласса в Новой Москве может варьироваться от 4,7 до 9 млн руб. Средняя стоимость таунхауса составляет 9 млн руб. В зависимости от качества и готовности поселка цены колеблются от 6 до 16 млн. Если говорить о сегменте Новорижского, Ильинского и Рублево-Успенского направлений, то, по данным Penny Lane Realty, стоимость в построенных поселках начинается от 25 млн руб., в строящихся - от 15 млн руб. В среднем по области стоимость таунхауса составляет 10 млн руб.

По мнению Дмитрия Власова, в течение 2013 года можно ожидать сохранения основных трендов - роста числа проектов экономкласса и дефицита высококачественного предложения. Наиболее востребованными останутся качественные готовые таунхаусы в жилых поселках на высокой стадии готовности. Рост цен по итогам года возможен в наиболее ликвидных проектах - не выше уровня инфляции, прогнозирует эксперт.

РИСКИ ПРИ ПОКУПКЕ ТАУНХАУСОВ

Если с рынком таунхаусов все более-менее понятно, то в нашем законодательстве существует большая путаница.

Как пояснили в комитете Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью, сейчас продаются таунхаусы на землях для ИЖС, садоводства, дачного строительства и огородничества, даже на землях сельхозназначения, это недопустимо.

"При покупке таунхаусов обязательное условие - проверка документов на землю. Участок должен относиться к категории "земли населенных пунктов" и иметь вид разрешенного использования "жилищное строительство", "малоэтажное строительство", "блокированные жилые дома". Если принят генплан, земля должна быть предназначена для строительства блокированных домов", - рассказали "РБК-Недвижимости" в комитете.

Раз блокированные дома признаны многоквартирными, то, следовательно, застройщику необходимо получить разрешение на строительство со всеми сопутствующими документами, предусмотреть необходимую инфраструктуру и строить по закону 214-ФЗ.

По сути, в России законодательно понятие таунхауса никак не закреплено и власти признают такие строения как блокированные жилые дома. Из-за существующих нормативных актов получилось, что застройщики таунхаусов практически вытеснены с легального рынка

По оценке экспертов, в связи с этим получается, что большинство поселков с таунхаусами в Подмосковье возводятся незаконно. С Новой Москвой ситуация проще. Напомним, что после присоединения новых территорий все земли автоматически поменяли статус на "земли населенных пунктов". Теперь застройщику нужно просто получить разрешение на строительство и включить проект в территориальные планы развития муниципалитетов.

В Московской области ситуация намного сложнее. Большинство поселков возводятся на землях для ИЖС, садоводства, дачного строительства и огородничества. А иногда даже на землях сельхозназначения. В этом случае таунхаусы попадают в категорию незаконного строительства.

Стоит отметить, что в Московской области существует список индивидуальных жилых домов с признаками многоквартирности. В него вошло около 400 объектов, расположенных на территории муниципальных образований региона. В этом списке есть и несколько поселков с таунхаусами. Все помнят историю со сносом дома в Новых Вешках, которая вызвала большой общественный резонанс. Власти после этого взяли паузу, сейчас на носу выборы губернатора Московской области, такие непопулярные среди населения меры, как снос незаконных строений, сейчас не своевременны. У властей и так много забот с обманутыми дольщиками, расселением ветхого жилья и т. д. Однако, как анонимно сообщил источник в администрации Московской области, сносы незаконных строений, в том числе и таунхаусов, могут возобновиться уже осенью этого года.

Как ранее заявлял глава комитета Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Александр Коган, "необходим контроль со стороны администраций муниципальных образований за строительством многоквартирных домов на землях ИЖС. Нужно незамедлительно реагировать, как только появится реклама продажи таких квартир".

Также, по мнению Александра Когана, необходимо совершенствовать федеральное и региональное законодательство, исключающее возможность строительства многоквартирных домов на землях ИЖС и землях, предоставленных садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям граждан.

Сергей Велесевич

Настал, наконец, тот час, когда вы выбрали себе подходящий таунхаус и решились на его покупку. Но как обстоит дело с оформлением земельного участка под этим таунхаусом?

Всего вариантов может быть три:

- Первый - после покупки вами таунхауса застройщик предоставляет возможность оформить земельный участок в индивидуальную собственность.

- Второй - земельный участок оформляется в долевую собственность всех жильцов комплекса.

- Третий вариант - земельный участок предоставляется в долгосрочную аренду.

Почему вообще возникают варианты?

Застройщик, как ни странно, всегда заинтересован в том, чтобы земельный участок был оформлен в индивидуальную собственность. Так легче проводить операции по купле-продаже таунхаусов. Вот только подобный вариант не всегда возможен ввиду ряда причин.

Прежде всего, следует отметить, что такого понятия как таунхаус в российском законодательстве попросту не существует. Застройщик соответственно может продавать их либо как квартиры в малоэтажном доме, либо как жилые секции в доме блокированной застройки.

В первом случае строящиеся таунхаусы продаются изначально в соответствии с 214-м Федеральным Законом «Об участии в долевом строительстве». Земельный участок при этом оформляется в общую долевую собственность владельцев квартир.

А вот второй вариант предоставляет возможность оформления земельного участка в индивидуальную собственность.

Однако в некоторых случаях застройщик получить землю под таунхаусным поселком попросту не может или это ему не выгодно. Например, тогда, когда земля досталась застройщику за копеечную аренду от госструктуры. Также, если поселок находится на территории, относящейся к Москве, а не к области, оформить его в собственность довольно сложно, и застройщик на это не идет. Или речь идет о земле на берегу реки или озера - живописно, интересно, но в собственность в любом случае оформить нельзя. В этом случае речь будет идти исключительно об аренде.

Собственность на земельный участок. Все ли так хорошо?

Стоимость таунхаусов при продаже застройщиком, как правило, примерно одинаковая, что при долевой, что при индивидуальной собственности на земельные участки. Только в некоторых случаях застройщик берет отдельную плату за земельный участок при оформлении его в индивидуальную собственность покупателя.

Однако при оформлении ипотеки или последующего получения кредита под залог таунхауса, земельный участок которого находится в долевой собственности, могут возникать технические сложности. Ипотеку будет получить сложнее, а при получении кредита оценочная сумма может оказаться меньше. А когда вам понадобится продать свой таунхаус , придется получать разрешение от других собственников земли в соответствии со статьей 250 ГК РФ. Отгородить свой участок тоже будет нельзя без разрешения на то соседей.

Индивидуальная собственность на земельный участок в этом плане интереснее. Но ввиду несовершенства нашего законодательства с ней могут возникать проблемы в тех случаях, когда таунхаус (и, соответственно, земля под ним) становятся предметом судебного разбирательства. В этом случае в ходе разбирательства не исключена вероятность того, что таунхаус будет признан уже не жилой секцией, а квартирой в многоквартирном доме. В результате договор покупки земельного участка может быть признан недействительным, и индивидуальная собственность на него будет утрачена.

В целом же собственность на земельный участок под таунхаусом обеспечивает покупателю большую надежность. Это наиболее предпочтительный вариант . Вот только стоит очень внимательно проследить за юридической чистотой сделки в целях исключения возможных проблем в будущем.

Аренда. Все ли так плохо?

Собственность, конечно хорошо. Но у аренды тоже есть свои плюсы.

Таунхаусы с земельными участками в долгосрочной аренде стоят существенно дешевле. Насильственного перепрофилирования арендованного участка, прилегающего к таунхаусу сильно опасаться тоже не стоит. Потому как каждое домовладение, согласно действующих норм, должно обладать необходимым количеством земли для функционирования и обслуживания.

Впрочем, на этом преимущества исчерпываются. Так как в большинстве случаев практически невозможно проследить все этапы сделки от непосредственного собственника земли до застройщика, предлагающего вам землю в аренду. А значит, законность вашего пребывания и наличия самого таунхауса на конкретном земельном участке может быть сомнительна.

Причем проблемы могут возникнуть даже не вследствие чьих-либо махинаций, а просто из-за ошибок в многочисленных договорах передачи прав.

Проблема может проявить себя и при попытке продать таунхаус. Ведь для этого сделку необходимо будет согласовать с собственником земли. И тут возможен такой вариант, что хоть непосредственным арендодателем и выступает, например, «Совхоз №ХХ», земля находится в федеральной собственности. Скольких нервов, времени и денег будет стоить согласование в таком случае, трудно даже представить.

Квартира или дом? Как оформить туанхаус в собственность

"Неверно оформленное разрешение на строительство таунхауса – и вас выкинут на улицу" – подобные сообщения то и дело всплывают на форумах застройщиков. Масла в огонь подливают новостные порталы – раз в полугодие они смакуют очередной скандал на рынке недвижимости. Вот только случаев таких – единицы. На тысячу построенных блокированных домов только один застройщик окажется или безответственным или аферистом.

Чтобы не попасть в печальную статистику, рекомендуем прочесть этот материал. А если вам интересен Краснодар и его окрестности, тогда рекомендуем обратить внимание на вот эти таунхаусы от застройщика , здесь вас точно не обманут.

Оформление таунхауса в собственность в 3 этапа

Понятия "таунхаус" в российском законодательстве нет. При регистрации недвижимости в документах будет фигурировать название "жилой дом блокированной застройки" или "квартира".

1 этап

Перед строительством объекта, застройщик получает свидетельство о праве на земельный участок. Подлинность этого документа легко проверить в Федеральной службе регистрации по вашему региону. Загляните и в кадастровый паспорт. В нем должно быть разрешение на строительство многоквартирного или блокированного дома.

2 этап

Когда дом будет построен, застройщик получает разрешение, что объект готов к эксплуатации. После этого начинается оформление квартир/блоков в собственность.

3 этап

Перед тем как зарегистрировать таунхаус, застройщик и собственник подписывают договор купли-продажи, акты сверки расчетов, приемки и разграничения. Оформление всех документов занимает до 3 недель.

Остались вопросы? Ищите ответы тут

Оформить таунхаус как квартиру или блокированный дом – что лучше?

Квартира подразумевает индивидуальную собственность на жилье и долевое на участок.

Блокированный дом – индивидуальная собственность и на таун и на землю.

Оба варианта оформления не в вашей власти. Решение здесь зависит только от застройщика. И обычно оно бывает в пользу квартиры.

Как проверить, правильно ли выполнено оформление таунхауса и участка

Сравните номер участка в Свидетельстве о праве и в кадастровом паспорте. Он должен быть идентичен в обоих документах.

Разрешение на строительство объекта легко проверить в Управлении градостроительства. Вам необязательно обращаться в приемную или звонить на горячую линию. Отследить наличие документа можно на сайте Управления вашего региона в специально отведенном для этого разделе (например, в категории «Выдача разрешений»).

В чьей собственности желательно оформить землю под блоком?

Вариант 1

Если таунхаус зарегистрирован как многоквартирный дом, землю в собственность оформить нельзя. Участок будет принадлежать или всем владельцам недвижимости или же третьим лицам (если земля в аренде). В этом случае все большие и малые вопросы владельцу секции придется решать вместе с остальными собственниками земли. Продать таун, построить рядом с домом беседку или будку, посадить дерево или разбить клумбу – все с согласия соседей или арендодателя.

Вариант 2

Если дом зарегистрирован как блокированный, вы имеете право оформить землю в собственность и поставить ограждение на участке. Любой застройщик укажет, что секция продается вместе с 3-4 сотками земли – ведь это хорошая реклама городской недвижимости. Если информация о сотках стыдливо умалчивается, значит, дом был оформлен как квартира.

Блокированный дом был построен на земле, предназначенной для возведения дачи. Стоит ли покупать квартиру в нем?

Ни в коем случае. Оформить таунхаус в собственность у вас не получится. Закон запрещает строительство многоквартирных домов на "сельских" участках.