Контакты
Главная / Как создать свой бизнес?

Кредитный договор на ипотеку подводные камни. Подводные камни по ипотеке в голове

Решившись на такой ответственный шаг как заключение кредитного договора под залог недвижимого имущества, стоит разобраться, каковы «подводные камни» ипотеки . Крупная сумма кредитования, длительный срок выплат влекут появление этих «подводных камней» ипотеки , среди которых можно назвать дополнительные расходы при оформлении, риск утраты заложенного объекта, запрет банка на сделки с предметом ипотеки или досрочное погашение кредита.

Дополнительные расходы

Это самый распространенный,можно даже сказать, гарантированный «подводный камень». Сумма первоначального взноса и госпошлина в регистрационную службу - не единственные расходы, с которыми предстоит столкнуться, чтобы получить заветные деньги.

Комиссия банка

Банки часто берут оплату за любую мелкую услугу, оказанную клиенту. Так, оформляя договор ипотечного кредита, заемщик может столкнуться с одним из следующих комиссионных платежей:

  • за рассмотрение заявки,
  • за выдачу кредита,
  • за перевод денег со счета,
  • за обмен валюты (для валютных кредитов),
  • за выпуск и обслуживание банковской карты.

Оплата страхования и услуг оценщика

Сегодня ипотека довольно популярна, поэтому многие заемщики морально и финансово готовятся к оплате услуг оценщика и страхованию объекта, передаваемого в ипотеку. Но это далеко не все, что требуют банки с целью снижения своих рисков.

Кроме страхования утраты или повреждения квартиры, одним из условий получения ипотеки может стать

  • страхование жизни и здоровья заемщика,
  • страхование права собственности заемщика на залоговое имущество,
  • страхование от риска нарушения заемщиком условий кредитного договора.

Во всех перечисленных случаях страховка оформляется в пользу банка, он указывается в договоре страхования выгодоприобретателем. А оплачивать ее приходится заемщику - в размере от 0,5 до 1,5 % от общей суммы кредита.

Что касается оплаты услуг оценщика, то здесь может возникнуть проблема, если вы решите оформить перекредитование ипотеки в другом банке. Обычно это означает, что первому банку досрочно выплачивается кредит, а со вторым заключается новый кредитный договор, по более низкой ставке. Банки работают с определенным оценщиком, а всем остальным не доверяют. Поэтому в случае пере кредитования, скорее всего, придется делать (а значит, и оплачивать) оценку заново.

Нормы договора, ограничивающие права заемщика

Здесь можно выделить

  • стандартные правила, установленные законодательством (Гражданский кодекс РФ, закон «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)» или обычные в деловом обороте банков;
  • различные «хитрые пункты, ставящие заемщика в зависимое положение.

Среди первых - запрет на продажу или передачу заложенной квартиры в аренду без согласия банка, запрет на ее перепланировку или любые действия с квартирой, которые могут снизить ее стоимость. С этими пунктами не поспоришь. Нужно принять их как данность и учитывать их наличие, планируя какие-либо действия с залоговым имуществом

В числе вторых - запрет или серьезные ограничения на досрочное погашение кредита, разрешение банку менять процентную ставку без согласия заемщика. Поскольку такие пункты часто нарушают общие принципы гражданского права и ухудшают положение заемщика по сравнению с правилами, предусмотренные законом, их можно оспорить, опираясь на закон «О защите прав потребителей».

Риски, связанные с положением на валютном и финансовом рынке, на рынке недвижимости

Колебания курса валют, обрушение рынка недвижимости - все эти обстоятельства обычный гражданин не может предсказать. Тем более, что ипотека часто берется на длительный срок, который делает сомнительной достоверность прогнозов. А между тем, для заемщика вышеуказанные изменения могут повлечь

  • фактическое повышение ежемесячных выплат,
  • многократное превышение суммы кредита над рыночной ценой купленного за кредитные средства залогового объекта недвижимости.

Чтобы избежать зависимости от курса валюты и положения мировой экономики, стоит брать кредиты в рублях, а также избегать условий договора о процентах с «плавающей ставкой». Последняя позиционируется как выгодная для заемщика, т.к. первоначально она будет ниже, чем обычная по рынку (или предлагаемая тем же банком) твердая ставка. Однако действительной целью «плавающей ставки» является снижение рисков банка в случае, когда происходит спад экономики. Изменение размера «плавающей ставки связывается с изменением так называемых ставок предложения по кредитам на финансовой бирже.

Российские банки используют ставки LIBOR (ставка предложения с Лондонской финансовой биржи) или MosPrime (ставка предоставления рублевых кредитов на московском рынке). Мало кому из заемщиков понятна суть этих ставок, причины их снижения или повышения. Заключив договор с «плавающей ставкой», вы никогда не сможете быть уверены, какую сумму процентов придется уплатить банку в очередной раз.

Риск потерять залоговое имущество

Конечно, такой массивный объект как недвижимость не может «потеряться»- но может быть уничтожен или поврежден, например, пожаром или изъят у заемщика по иску третьего лица.

Утрата или повреждение недвижимости

Законодательство об ипотеке устанавливает последствия гибели или повреждения заложенной недвижимости очень неприятные для заемщика-залогодателя. Он не просто лишается квартиры, купленной за кредитные средства. Теперь, когда предмет залога уничтожен, он обязан предоставить банку в кратчайшие сроки другое обеспечение, равноценное утраченному. Если же объект поврежден, заемщик вправе договориться с кредитной организацией о ремонте и восстановлении ликвидности квартиры в определенный срок. Желательно сразу после гибели или повреждения недвижимости согласовать с банком в письменном виде данные моменты. Впрочем, кредитная организация вправе отказаться, если сочтет новый залог неравноценным предыдущему.

В отсутствие соглашения о замене заложенного имущества или его восстановлении, банк сможет потребовать досрочно исполнить кредитный договор.

Иски третьих лиц об истребовании залогового имущества

Юридическая судьба купленной на заемные деньги квартиры не всегда проста. И, взяв ипотеку, оформив залог квартиры, заемщик может с удивлением получить исковое заявление от другого гражданина, считающего себя собственником заложенного объекта.

Конечно же, как всегда в договоре ипотеки, все риски здесь ложатся на заемщика. Дело в том, что банк не утратит право залога даже, если квартиру вернут предыдущему собственнику. Суть залога в российском праве такова, что он «следует за вещью»: когда меняется собственник, залог остается.

Кроме того, существует норма, обязывающая заемщика-залогодателя сделать все возможное, чтобы недвижимость не досталась третьему лицу. В противном случае (например, если будет установлено, что заемщик безразлично относится к судебному процессу, не оспаривает доводы истца, не посещает заседания), банк вправе без доверенности выступать по данному делу от лица заемщика. Тот же будет обязан возместить кредитной организации все судебные расходы.

Как взять ипотеку в Сбербанке? На эту тему написана масса статей, но ни одна из них не содержит полной информации. Поэтому потенциальные заёмщики не могут трезво оценить свои возможности по оформлению кредита.

Мы решили расписать пошагово процедуру оформления ипотечного кредита. Вы узнаете условия кредитования и покупки квартиры, какие документы нужно представить в банк, и какие ипотечные программы доступны гражданам. Итак, как оформить ипотеку на квартиру в Сбербанке.

Почему именно ипотека?

Данный термин уже прочно вошёл в наш лексикон, но немногие знают его истинное значение. Ипотека – это не разновидность кредита, а залог недвижимости (имеющейся или приобретаемой) банку. Поэтому купив квартиру в ипотеку, вы не сможете её продать, подарить или завещать, пока не погасите кредит. Это называется снятие обременения.

Бывают ситуации, когда квартиру необходимо срочно продать до снятия обременения. Это можно сделать только с согласия банка, который неохотно идёт на процедуру досрочного расторжения договора. Однако, ипотечное кредитование – это практически единственный способ приобрести собственное жильё. Вот основные преимущества ипотеки:

  • этот вид кредитования подразумевает длительный срок. Например, в Сбербанке ипотека выдаётся на срок до 30 лет. Взятая сумма равномерно распределяется на весь срок выплат. Даже с процентами ежемесячный платёж не пробьёт брешь в семейном бюджете среднестатистической российской семьи. Обратите внимание, что чем больше срок, тем меньше сумма ежемесячного платежа;
  • после процедуры оформления, заёмщик сразу может пользоваться недвижимостью. Факт, что квартира находится в залоге у банка, вовсе не означает, что клерки могут выселить вас из неё в любой момент. Для этого нужны веские основания и решение суда. Соответственно, такое возможно лишь при регулярных нарушениях взятых обязательств по кредиту;
  • Сбербанк предоставляет своим клиентам несколько программ ипотечного кредитования, рассчитанных на разные слои населения. Поэтому подобрать оптимальный вариант не составит труда;
  • если оформить ипотеку, можно получить налоговый вычет. Это дополнительное финансовое вливание в семейный бюджет. Размер налогового вычета равен 13% от стоимости недвижимости. Выплата единоразовая.

Конечно, ипотечное кредитование подразумевает значительную переплату. Но учтите, что цена квадратных метров в стране тоже регулярно увеличивается, поэтому накопить нужную сумму самостоятельно практически нереально.

Общие условия

Чтобы взять ипотеку в Сбербанке, нужно соответствовать определённым критериям. Вот перечень требований к заёмщику:

  1. Возраст заёмщика должен варьироваться в пределах 21-75 лет. Большинство банков определяют верхнюю возрастную планку на момент последнего взноса по кредиту. Сбербанк кредитует заёмщиков в возрасте 74 лет .
  2. Гражданство — только Российская Федерация. Обратите внимание, что гражданство нужно подтвердить документально. Временная регистрация в расчёт не принимается, только постоянная прописка.
  3. Судимость. Конечно, предпочтение отдаётся несудимым согражданам, но допускается кредитование лиц со снятой или погашенной судимостью.
  4. Трудовой стаж. Общий отработанный стаж свыше 12 месяцев, из них минимум 6 на одном месте. Обратите внимание, учитывается стаж за последние 5 лет. Если вы в течение пяти лет не работаете, то вероятно получите отказ. Это требование распространяется на созаёмщиков и поручителей. Исключением являются заёмщики, имеющие зарплатную карту Сбербанка и регулярно получающие на неё перечисления.
  5. Созаёмщики. При низкой заработной плате (это основной критерий для расчёта максимальной суммы кредита) допускается привлечение созаёмщиков. Это могут быть близкие родственники в количестве, не превышающем трёх человек.

Если вы подходите под указанные критерии, то можете обратиться в территориальное отделение Сбербанка за консультацией.

С чего начать оформление?

Порядок оформления ипотечного кредита начинается с предварительной консультации. Для этого нужно посетить отделение Сбербанка и побеседовать с менеджером по кредитованию. Здесь вы сможете узнать, какую сумму банк одобрит исходя из вашей зарплаты.

Обычно сумма ежемесячного взноса не превышает 40% от дохода. Уточните условия кредитования и покупки недвижимости, и узнаете, какие документы потребуется представить на рассмотрение. Кроме того, предварительная консультация поможет определить оптимальный срок кредитования.

Если лень тратить время на посещение банка, можно рассчитать сумму кредита воспользовавшись специальным калькулятором на сайте Сбербанка. Здесь нужно заполнить предложенные поля, и виртуальная машина определит сумму кредита и размер ежемесячного платежа.

Если вы твёрдо решили получить ипотеку, возьмите контактный телефон специалиста, который с вами работал. Банки заинтересованы в привлечении новых клиентов, поэтому позвонив по телефону кредитному менеджеру, сможете рассчитывать на всестороннюю помощь и поддержку специалиста.

Документация

Если после предварительного согласования вас устраивают условия выбранной ипотечной программы, можно начинать собирать документы.

Некоторые справки имеют ограниченный срок действия, поэтому рекомендуем сначала собрать и отправить на рассмотрение основной пакет документов, а потом принести недостающие бумаги.

Обязательный пакет:

  • удостоверение личности. В расчёт принимается паспорт гражданина России и любой другой документ. Например, водительские права или свидетельство пенсионного страхования;
  • ксерокопия трудовой книжки. Обязательно заверяется менеджером по кадрам предприятия или руководителем;
  • справка о доходах. Заполняется на стандартной форме 2-НДФЛ и заверяется главным бухгалтером предприятия;
  • справка, подтверждающая дополнительный источник доходов;
  • документы на залоговое имущество. Если в качестве залога по кредиту идёт квартира или машины, потребуется представить правоустанавливающие документы;
  • документы, подтверждающие платёжеспособность. Обычно это собственные сбережения заёмщика в размере первоначального взноса. В Сбербанке размер первоначального взноса варьируется от 10 до 20%. Это самые выгодные условия по сравнению с другими банками;
  • заполненное заявление на выдачу кредита.

Для некоторых ипотечных программ, могут потребоваться дополнительные документы. Например:

  • свидетельство о заключении брака — для покупки жилья в рамках программы «Молодая семья»;
  • выписка из Пенсионного фонда, подтверждающая наличие средств материнского капитала. Условия программы допускают использовать ;
  • справка о размере пенсии — когда для покупки жилья выбрана программа для пенсионеров.

Обратите внимание, что пакет документов одинаков для заёмщика, созаёмщика и поручителя.

Рассмотрение заявки и выбор квартиры

Процедура оформления документов занимает от 5 до 10 рабочих дней. В течение этого срока ваши документы рассматривает служба безопасности банка. Поэтому рекомендуем указывать только достоверные сведения.

Сотрудники банка могут позвонить на предприятие и поинтересоваться, действительно ли вы там работаете, и выяснить фактический размер вашей зарплаты. Кроме того, заёмщика «пробьют» по общей базе данных. Это межбанковская структура, где отображены злостные неплательщики. Если вас сочтут неблагонадёжным, то в выдаче кредита будет отказано без указания причин. При этом информация будет занесена в базу кредитных историй.

Если противоречий не обнаружено, банк выдаст вам необходимую сумму. Но на руки вы её не получите, средства поместят на депозитное хранение, а заёмщику даётся 120 дней на выбор подходящего для покупки жилья. Если по истечении указанного срока не удастся подыскать подходящую квартиру, порядок оформления ипотеки повторяется.

Обратите внимание, что Сбербанк одобрит не любое жильё. Квартира должна подходить под определённые условия. Не рассматривается ветхое и аварийное жильё, объекты недвижимости, предназначенные к сносу, деревянные строения.

Порядок оформления ипотеки также подразумевает снятие обременения, то есть выбранная жилплощадь не должна находиться в залоге или быть арестованной по решению суда.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

– единственный способ обзавестись недвижимостью для некоторых категорий граждан. Услуга позволяет получить квартиру сразу, а расплачиваться в течение определенного времени. Однако нужно учитывать, что существуют подводные камни ипотеки. Они способны существенно повысить стоимость покупки недвижимого имущества.

Что нужно знать об ипотеке

– долгосрочная ссуда, которая предоставляется под залог недвижимого имущества. Финансовая организация может предоставить кредит на следующую недвижимость:

  • квартира;
  • дача;
  • земельный участок;
  • гараж.

Взаимодействие между банком и физическим лицом осуществляется на основании ФЗ №102 «Об ипотеке». Действующая программа позволяет приобрести жилье на первичном или на вторичном рынке. Заемщику предстоит доказать, что он сможет производить своевременный расчет по кредиту. Для этого потребуется предоставить пакет документов. Платеж по ипотеке не может превышать 40% от размера ежемесячного дохода клиента.


Чтобы взять ипотечный кредит, потребуется первоначальный взнос. Его размер обычно составляет 10–30% от стоимости жилья. Чем больше денег клиент сможет предоставить, тем более лояльными будут условия сотрудничества.

Заемщик может выполнить досрочное погашение ипотеки. Закон позволяет внести всю сумму или предоставить ее часть. Досрочное погашение позволяет уменьшить размер переплаты. Банк производит перерасчет процентов. Заемщик обязан предупредить о планируемом закрытии обязательств минимум за 30 дней до выполнения действия. Уведомление предоставляется в письменном виде. Если оно не поступит, банк будет производить списание задолженности на первичных условиях.

Подводные камни


Подразумевает получение большой суммы на длительный период. Банки стремятся извлечь как можно больше пользы с каждого клиента. Потому человек должен заранее изучить подводные камни ипотеки. Это поможет избежать излишних затрат в процессе расчета с финансовой организацией.

Предоставление справки о доходах

Чтобы привлечь клиентов, банки могут предложить . Хитрость метода состоит в том, что человек все равно должен будет озвучить размер ежемесячной прибыли и место осуществления трудовой деятельности.

Затем в дело вступают сотрудники службы безопасности. Они проверят место работы гражданина и его настоящий размер дохода. Если клиент попытался обмануть учреждение, заявку отклонят. При этом заемщика могут внести в черный список. Это приведет к невозможности получения ипотеки и в других банках.

Срок возврата задолженности

Заемщик, изучающий подводные камни ипотеки, стремится, чтобы размер переплаты был минимальным. Финансовые учреждения рассчитывают срок возврата задолженности, исходя из платежеспособности клиента. Помимо платежей по ипотеке, у заемщика должна оставаться сумма, позволяющая оплачивать иные счета и жить в течение месяца. Поэтому сумма платежа может быть относительно небольшой.

Основной недостаток – срок возврата задолженности. Он будет продлен. Однако чем дольше клиент рассчитывается с банком, тем больше денег ему предстоит заплатить. Гражданин может оформить займ на более короткий промежуток времени и погашать ипотеку объемными суммами.

Возможные санкции

Последствия, возникающие в результате несвоевременного внесения денежных средств, обозначаются отдельным пунктом в кредитном договоре. Заемщик должен внимательно относиться к размытым определениям, касающимся применения денежных взысканий за просрочку. В договоре должны быть указаны следующие данные:

  • перечень возможных мер, которые могут быть применены в отношении гражданина;
  • размер пени за несвоевременное внесение очередного платежа;
  • размер штрафов и особенности их применения;
  • ситуации, при наступлении которых может быть использована повышенная процентная ставка.

Размер штрафа не может превышать 0,5% за один день просрочки.

«Неожиданные» обязанности заемщика

Чтобы получить ипотеку, человек должен соответствовать требованиям финансовой организации. Обычно в список включают:

  • наличие гражданства;
  • соответствие возрастным требованиям;
  • наличие регистрации по месту получения денежных средств;
  • наличие дохода, позволяющего производить своевременный расчет по кредиту.

Однако финансовые организации могут включить в список и неожиданные требования. В договоре могут прописать запрет на смену места официального трудоустройства или жительства.

Чтобы не оказаться нарушителем по незнанию, эксперты рекомендуют детально изучить предлагаемые банком условия. Если гражданин уверен, что пункты договора противоречат закону, то можно потребовать внести в документ коррективы.

Досрочное расторжение договора

Подводные камни ипотеки включают в себя и досрочное расторжение договора. Банк всегда сохраняет за собой подобное право. Обычно поводом выступает несвоевременное внесение платежей по ипотеке. В документе может быть отображено возможное количество просрочек. Расторгнув соглашение, кредитор может реализовать залоговое имущество и направить денежные средства на погашение задолженности. Излишек суммы будет возвращен заемщику.

Дополнительные затраты

О дополнительных расходах за получение ипотеки почти всегда умалчивают. Иногда банк взимает дополнительную комиссию за предоставление денежных средств или открытие счета. Финансовые организации часто берут плату за самые мелкие услуги.

Дополнительно предстоит заплатить оценщику и внести денежные средства за страховку. Она может распространяться не только на имущество. Иногда в банке обязывают осуществить страхование жизни и здоровья, а также право собственности на залоговое имущество. Список не является исчерпывающим. Приобретение дополнительных полисов идет на пользу финансовой организации. За оплату услуг страховщика, который в большинстве случаев является партнером банка, предстоит отдать 0,5–1,5% от общей суммы.

Обычно компании работают только с одним оценщиком. Другим они не доверяют. Поэтому в случае перекредитования может потребоваться повторное прохождение процедуры оценки имущества.

Приобретаемое имущество

Подводные камни ипотеки включают в себя и наложение ограничений на недвижимость. Гражданин может искать подходящее жилье самостоятельно или заключить договор с риэлторской компанией. Первый способ дешевле. За услуги риэлтора придется заплатить около 5% от общей стоимости квартиры. Однако банк не всегда соглашается с выбором клиента. Он может отказаться предоставлять деньги в долг на покупку недвижимости у сторонней организации и обязать клиента обращаться только к компании-партнеру. Имущество, купленное в кредит, будет выступать залогом до полного расчета по обязательствам.

Отдельные условия могут выдвигаться при выборе вторичного или первичного жилья. Банки не всегда доверяют квартирам в новостройках. У незавершенных домов могут быть не оформлены все документы. Если компания все же согласится, то может повысить процентную ставку и выдвинуть дополнительные требования к заемщику.

Положения ипотечного договора

От договора зависят особенности сотрудничества с банком. Документ стоит читать максимально внимательно. Он должен содержать перечень обязательных сведений. Сюда входит:

  1. Размер комиссии и порядок ее внесения.
  2. Штрафные санкции. В договоре должно быть указано, когда и в каком размере они применяются. В договор не должен быть включен штраф за досрочное погашение.
  3. График платежей. В нем должна быть указана сумма взноса и сроки его уплаты. Документ скрепляется печатью банка и подписями обеих сторон.
  4. Список ситуаций, при которых возможно повышение размера процентной ставки. Общие формулировки должны насторожить. Например, под понятие изменение конъюнктуры рынка можно подвести практически любые события.
  5. Потребность в страховке и ситуации, при которых она должна быть оформлена. Обычно страхование жизни обязательным не является. Однако при отказе от него банки могут повысить ставку на 1,5%.

Заемщик является равноправным участником договора. Поэтому не стоит соглашаться с условиями банка безоговорочно. Если гражданина не устраивает какой-либо пункт, стоит заранее решить этот вопрос с банком.

Клиент может попросить финансовую организацию включить в документ наличие права на рефинансирование кредита. В дальнейшем это может помочь при возникновении форс-мажорных обстоятельств.

На что обратить внимание при покупке квартиры

Изучая подводные камни ипотеки, необходимо ознакомиться с дополнительными особенностями приобретения жилья в кредит. Недвижимость будет с самого начала находиться в собственности покупателя. Однако полноправно распоряжаться ей заемщик не сможет до полного расчета по обязательствам. Выполнение практически любого действия с недвижимостью требует предварительного согласования с банком. Залогодатель не имеет права:

  1. Сдавать помещение в аренду . Действие может быть осуществлено по предварительному согласованию с залогодержателем. Однако банки неохотно дают разрешение на выполнение подобного действия. Для кредитора передача недвижимости в аренду связана с повышением риска ухудшения ее состояния. В случае возникновения потребности в реализации помещения, компания не сможет даже вернуть собственные деньги. Однако банк не может препятствовать передаче имущества в аренду, если помещение сдается не более чем на 1 год.
  2. Выполнять перепланировку . Если запланированный ремонт выходит за рамки дозволенного, потребуется подготовить проект перепланировки, получить разрешение соответствующих органов и обратиться к кредитору. При себе нужно иметь пакет документов. На их основании организация примет решение о том, давать разрешение на изменение помещения или нет.
  3. Переоформлять помещение в нежилое. Пока действует кредитный договор, осуществить манипуляцию не удастся.

Залоговую недвижимость нельзя обменять и подарить. без получения одобрения кредитора также невозможна. Заемщик должен согласовывать все действия с финансовой организацией. Банк даст разрешение на продажу недвижимого имущества только в том случае, если денежные средства от его реализации пойдут на закрытие обязательств перед кредитором.

Ипотека — одно из самых крупных финансовых решений в жизни семьи. Поэтому так важно выбрать лучший вариант. В данной статье я расскажу, как не совершать ошибок, которые будут стоить вашей семье миллионы рублей.

16. Не берите ипотеку, если не уверены в своем будущем или в отношениях с супругом

Непрочные отношения могут распасться, а ипотека никуда не денется. Даже после развода вы будете платить по ипотеке за квартиру или дом, который будет вам уже не мил или в котором вы не будете к тому времени жить. Хуже того, вы, как супруг, будете ответственным по ипотеке, т.к. скорее всего в момент подписания банк потребует ваше согласие и впишет вас в договор созаемщиком. В тему: .

15. Не пытайтесь никого впечатлить

Решение купить более дорогую квартиру, чтобы казаться богаче, выглядеть круче среди друзей, или потому-что у кого-то из ваших коллег лучшая квартира — будет стоить вам невероятных денег. Имейте смелость быть самим собой и думать только о своей семье, а не о том, как вы будете выглядеть в чьих-то глазах.

14. Не берите ипотеку в том месте, где не планируете прожить более 5 лет

Конечно, сложно загадывать на годы вперед, но если вы или члены вашей семьи (дети, супруг) все-таки планируете уезжать из города в поисках лучшей жизни – подумайте много раз, прежде чем брать ипотеку. Продать квартиру, заложенную в банке под ипотеку может быть крайне сложно, долго или вообще невозможно (если цены на вашу квартиру упадут, суммы от продажи не хватит чтобы погасить кредит)

13. Не покупайте в кредит жилье в депрессивном районе или в старом доме (особенно в старых многоэтажках)

Жилье в таких районах и домах будет со временем падать в цене. Через какое-то время вам захочется переехать в лучшие условия (рождение ребенка, улучшение финансового положения, смена места работы), а сделать это может быть крайне сложно, т.к. суммы от продажи может не хватить на возврат кредита банку.

12. Никогда не берите ипотеку без страхования жизни / здоровья / кредита!

Называться такая страховка может как угодно — суть ее в том, что в случае вашей смерти или потери трудоспособности ваш кредит погасит страховая компания, в полном объеме! У вашего супруга, особенно если он не работает, будет достаточно забот в случае несчастья. Подумайте о том, как он или она будет оплачивать долги, где будут жить ваши дети, если банк выкинет вашу семью на улицу? В тему:

11. Не берите ипотеку, если у вас нет постоянной и стабильной работы

Инвестируйте деньги и время в то, чтобы повысить свой уровень и квалификацию, овладеть новой профессией. Вы должны быть уверены на 100%, что сможете стабильно зарабатывать на платежи по ипотеке. Особенно это касается семей с одним работающим супругом. В тему: .

10. Никогда не берите ипотеку, если платежи по всем долгам, включая ипотеку, превышают 25%

Банк будет вам говорить, что нормальным считается 40%, но по практике, более разумная величина — это 25%. Связано это с тем, что в жизни бывают разные обстоятельства, в т.ч. , и ваш чистый денежный поток (после налогов) может резко уменьшиться в какие-то моменты времени.

Если доход вашей семьи (после налогов), составляет 100,000 руб (или ~$1,500), платежи по всем кредитам, включая ипотеку, не должны превышать 25,000 руб в месяц.

9. Не забывайте про ремонт и про другие расходы по сделке

Те, кто хоть раз в жизни делал ремонт, знают – умножай на два все свои сметы! Ремонт квартиры в 60 кв.м. обойдется при среднем качестве в 300-500 тыс. рублей за работы. Материалы, для среднего ремонта, могут стоить 300-500 тыс. руб. Также будут расходы по сделке, которые могут составить 300-500 тыс рублей.

Оценка квартиры будет стоить $100-200 (коттедж / дом – до $500). Банки могут брать различные комиссии, такие как комиссия за выдачу кредита, за рассмотрение документов, открытие ссудного счета, за обслуживание ссудного счета — размер по данным комиссиям может доходить до 3-4% от суммы займа. Расходы на страхование жизни и потери трудоспособности могут составить до 2%. Могут быть расходы по аренде банковской ячейки или за аккредитив, услуги нотариусов, госпошлины и услуги риэлтора (3-5% от стоимости жилья). При сумме ипотеки в 5 млн. рублей, расходы по сделке могут составить 300-500 тыс. рублей.

8. Не берите ипотеку в периоды кризиса


Динамика цен на недвижимость в С-Петербурге c 1996 по 2016 гг, в долларах.

Есть два золотых правила, которым вы должны следовать, когда наступает кризис: 1) максимально быстро всеми доступными способами и 2) увеличивать . В кризис цены на недвижимость идут вниз, люди теряют работу, всё сжимается. Вы купите квартиру, например, за 5,000,000 рублей, а через год она будет стоить 3,500,000 (30%-ное падение в кризис вполне возможно), но вы будете продолжать платить ипотеку из расчета стоимости квартиры в 5 млн. руб.!

7. Никогда не берите ипотеку, не сравнив условия в других банках

Даже, если у вас зарплатный проект в одном из банков и банк будет вас уверять, что предлагает вам «выгодные» условия: «на 2% ниже, чем обычные незарплатные клиенты банка» — не ленитесь и потратьте время. Ипотека — это тот вопрос, где лень будет стоить очень-очень много денег. Не принимайте решение быстро, не гонитесь за акциями, никого не слушайте. Советуйтесь с грамотными людьми (например, финансово-грамотные коллеги), общайтесь с другими банками, получайте больше информации. Правильный выбор банка и условий ипотеки сэкономит миллионы рублей вашей семье!

6. Не берите ипотеку без возможности рефинансирования вашего кредита или со штрафами за подобную операцию

Когда наступят лучшие времена, вам нужна будет возможность перезанять деньги у другого банка под более маленький процент. Это сэкономит вам гигантские деньги.

Разница в 1%, при 10-летнем займе в 5,000,000 руб сэкономит вам до 35,000 руб в год. Если вы, например, рефинансируете (перезаймете дешевле) ипотеку на 3-м году, за оставшиеся 7 лет вы сэкономите своей семье около 250,000 руб.

Ипотека – долгосрочное кредитование. Среднестатистическому заемщику, у которого источником доходов является заработная плата, приходится около 15-20 лет выплачивать взятые в долг деньги. Банки, предлагая ипотечные программы, в первую очередь заботятся о своих рисках и получении доходов от деятельности. Исходя из этого, даже самые привлекательные, на первый взгляд, предложения могут содержать скрытые нюансы.

Что нужно знать об ипотеке

Это – деньги, которые занимают под залог недвижимости. Ипотечные кредиты оформляют на покупку дома, квартиры. Права и обязанности сторон отношений регулируются ФЗ-102 «Об ипотеке».

В 2017-2018 годах действуют государственные и банковские программы кредитования с различными условиями для приобретения недвижимости на первичном и вторичном рынке. Первый шаг для заемщика – соотнести желания с возможностями, выбрать тип квартиры, предельную стоимость и определить для себя объем ежемесячных платежей, которые «потянет» семейный бюджет. Ежемесячный платеж – часть основного долга + проценты. Его размер не должен превышать 40% общих доходов.

Выбрав банк, следует уточнить перечень документов для подачи заявки. Как правило, это – стандартный набор, включая справку о платежеспособности. Если постоянного дохода нет, нужно искать кредиторов, которые не требуют 2-НДФЛ. Еще один важный вопрос – первоначальный взнос. Он может составлять 0-30% стоимости недвижимости , в зависимости от выбранной программы. Но при этом минимальный начальный платеж может повлечь за собой повышенную процентную ставку (порядка 2-3%).

Покупка квартиры в ипотеку: на что обратить внимание

Поиск вариантов начинается после получения положительного решения. Для новостроек лучше сверить перечень компаний, аккредитованных в банке. Поскольку строящаяся недвижимость не введена в эксплуатацию, в залог переходит не имущество, а право требования несуществующего объекта. Собственность регистрируется после ввода в эксплуатацию. Кредитор проверяет застройщика, его благонадежность, документы на землю, объект и следит за степенью готовности строительства. Это поможет снизить риски банка при кредитовании и заемщика при покупке квартиры.

Относительно жилья на вторичном рынке нужно учитывать, что каждый кредитор выставляет свои требования и ограничения. Например, финансируется только покупка дома не старше 30 лет. Комнаты в коммуналках, малосемейках не кредитуют, потому что имущество считается неликвидным и в качестве залога не рассматривается. По этой же причине отрицательно относятся к «хрущевкам», полуподвальным и цокольным этажом.

Важный момент – готовность продавца провести сделку по полной стоимости. Согласно НК РФ, если квартира находится в собственности менее 3 лет, продажа облагается налогом. Требование банка – чтобы в договоре указывалась реальная цена. На фальсификацию ни один кредитор не пойдет.

Выбирая жилье, стоит ориентироваться не только на город, район, но и на особенности первички и вторички.

Первичный рынок Вторичный рынок
Квартиры в строящихся домах на 30% дешевле готовых. Но нужно подождать с заселением. Есть риск, что застройщик не достроит дом. Возможность немедленного заселения. Недостаток – неоднородность социального окружения.
Новостройки соответствуют современным технологиям и стандартам, требованиям времени, с перспективой развития инфраструктуры. Широкий выбор вариантов в районах со сложившейся инфраструктурой. Минус – устаревшие планировочные решения, изношенные коммуникации.
Банки предлагают низкие процентные ставки по ипотеке. Условия аналогичные ипотеке новостроек.

При покупке любой квартиры не стоит забывать о такой графе расходов, как ремонт. И если при выборе жилья на вторичном рынке можно обойтись минимальными затратами, то в новостройку придется инвестировать немало.

Покупка в новостройке

При покупке квартиры в строящемся доме у застройщика нужно потребовать:

  • инвестиционный контракт;
  • проектную декларацию;
  • проектную документацию с госэкспертизой;
  • разрешение на строительство;
  • свидетельство о собственности на земельный участок;
  • договор страхования или поручительства;
  • выписку из ЕГРН;
  • учредительные документы компании.

Оценка степени готовности дома снизит риски покупателя. Не лишним будет поинтересоваться о перспективах строительства рядом объектов, которые впоследствии могут причинить массу неудобств (например, строительство аэропорта, автомагистрали).

Удобнее всего заключать ДДУ. Он регистрируется в соответствующей службе. По ФЗ-214 при банкротстве застройщика, требования дольщика будут обеспечены залогом. Кроме того, ДДУ защищает от риска двойной продажи.

На что обратить особое внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Можно заняться поиском самостоятельно или обратиться к опытному риэлтору, у которого есть база для выбора. При осмотре вариантов следует обратить внимание на коммуникации, проводился ли капремонт и когда, какие соседи и прочие бытовые условия.

Основной нюанс – проверка юридической чистоты. Иными словами, у жилья с «историей» могут внезапно «всплыть» какие-то наследники, законные собственники и другие лица, чьи права были нарушены. Доказывание добросовестного приобретения в судах отнимет много времени. Это все нужно выяснить до подписания договора.

На что обратить внимание при оформлении ипотеки

Все функции контроля банк берет на себя. Поэтому выбранная недвижимость должна быть им одобрена. Договор купли-продажи, и ипотека заключаются одновременно.

Подводные камни договора ипотечного кредитования

В кредитном договоре, помимо процентной ставки, нужно обращать внимание на:

  • комиссионное вознаграждение и порядок его выплат. Иногда размер комиссии может существенно увеличить ежемесячные расходы;
  • наличие графика платежей с четким указанием суммы и сроков. Заверяется печатью банка и подписями обеих сторон;
  • штрафные санкции, когда и в каком размере применяются, есть ли штраф за досрочное погашение;
  • условия расторжения ипотеки и случаи реализации имущества. Обычно это – просрочка платежей;
  • перечень форс-мажорных обстоятельств, влияющих на повышение процентной ставки, досрочное расторжение договора. Такие туманные понятия, как «изменение конъюнктуры рынка», должны насторожить, поскольку под это определение можно подвести любой процесс. Лучше, чтобы четко указывалось, например, процент повышается при повышении ставок ЦБ РФ;
  • какая нужна страховка и когда она оформляется. Застраховать объект недвижимости придется в любом случае. Страхование жизни и здоровья не является обязательным, но многие банки при отказе от этого повышают процент по ипотеке до 1,5%.

Заемщик – сторона договора, поэтому не нужно подписывать все безоговорочно. Если что-то не устраивает, следует решать вопрос с банком сразу. Например, можно просить кредитора включить условия о возможности рефинансировании кредита на случай каких-либо изменений (потеря работы, рождение ребенка и других). Если он не идет на уступки, а условия оставляют желать лучшего, – стоит поискать другой банк.

Покупка квартиры в ипотеку: как проходит сделка

Для приобретения новостроек нет никаких особых схем. Покупатель перечисляет застройщику первоначальный взнос, а кредитор – заемные средства

Покупка недвижимости на вторичном рынке имеет свои особенности. После получения решения банка нужно в определенный срок (до 4 месяцев) найти оптимальный вариант и договориться с продавцом с внесением аванса . В течение срока договора (около месяца) нужно сделать проверку документов, произвести оценку квартиры , согласовать моменты купли-продажи с банком и СК.

После соблюдения всех процедур подписывается договор кредитный и страхования, оплачиваются комиссии, деньги поступают на счет заемщика, оформляется покупка. Право собственности на недвижимость переходит к покупателю после государственной регистрации в ФРС, а не в момент подписания договора купли-продажи (ФЗ-122). На этом этапе возможны случаи, когда Росреестр отказывает или приостанавливает регистрацию прав по причинам:

  • непредоставления необходимых документов или их несоответствие установленным формам;
  • сомнения в подлинности документации или сведений, содержащихся в ней;
  • отсутствует согласие третьего лица на сделку при его необходимости;
  • судебные споры, наличие запрета или обременения в отношении имущества.

Подробный перечень определен в законе. Срок приостановки регистрации составляет до 3 месяцев. Если нарушения не будут устранены, переход права собственности считается невозможным, сделка не состоится. При этом госпошлина, уплаченная за регистрацию, не возвращается.

Если собственность зарегистрирована, покупатель и продавец подписывают акт приема-передачи, который и завершает процесс.

Относительно передачи наличных денег существуют безопасные способы расчета:

  • деньги помещаются в банковскую ячейку, для чего оформляется отдельный договор с условиями доступа к ним сторон. Продавец получает причитающуюся сумму после регистрации. Если по каким-либо причинам регистрация не состоялась, покупатель забирает деньги обратно;
  • вся сумма разбивается на 3 части. Оплата происходит по мере наступления события: 50% после регистрации, 40% после выписки жильцов, проживающих в квартире, 10% после фактического освобождения жилплощади, передачи ключей и подписания акта приема-передачи.

Внесение всей суммы сразу до регистрации собственности не практикуется. Если продавец на этом настаивает, лучше поискать другие варианты жилья.

Что должен знать владелец ипотечного жилья

Переданные в обеспечение объекты на время действия договора находятся в собственности заемщика, но распоряжаться ими единолично не получится. На все требуется согласие банка.

Залогодатель не может:

1. Сдать купленное помещение в аренду. ФЗ-102 не запрещает такую возможность (п.1.ст.40), если:

  • она согласована с залогодержателем;
  • срок найма не превышает срока ипотеки ;
  • имущество приобреталось именно для сдачи в аренду.

Однако для банка эти действия всегда связаны с риском ухудшения состояния залогового имущества. Он не сможет даже вернуть свои деньги за счет страховки. СК не делают страхового возмещения, когда объектом пользовались третьи лица, а не собственник.

Банк не может дать согласия, но и препятствовать не имеет права, если найм оформляется официально, со всеми вытекающими для заемщика последствиями:

  • аренда на срок не более 12 месяцев.
  • с уведомлением страховой компании;
  • с увеличением платежей по страховке;
  • с уплатой налогов на прибыль.

Не редки случаи, когда такие вещи делаются втайне от кредитора. Если платежи по кредиту не задерживаются, у кредитора нет необходимости проверять залог. Но в случае просрочки и обнаружения нарушений банк может применить санкции, предусмотренные договором.

2. Сделать перепланировку. Приобретая квартиру или дом, владельцы стремятся обустроиться на новом месте. На все, что выходит за рамки обычного ремонта при ипотеке, нужно:

  • согласие банка;
  • проект перепланировки;
  • разрешение соответствующих органов.

Собранные документы передаются в страховую и кредитору для согласования и оценки. Если работы узаконить невозможно (например, перенос стояков водоснабжения), их делать нельзя. Иначе при обнаружении таких фактов банк потребует надлежащего оформления или возврата состояния в первоначальное положение. Хотя случаев, когда из-за этого требовали расторгнуть кредитный договор, практически не бывает.

3. Переоформить, как нежилое помещение. В рамках заключенного кредитного договора это сделать нельзя. Действующие программы для покупки коммерческой недвижимости предполагают более высокие ставки и другие условия кредитования. Кроме того, в выписке из ЕГРН будет стоять отметка об обременении, что, согласно ст.22 ЖК РФ, будет препятствием для переоформления.

Залоговую недвижимость также нельзя подарить, обменять. Продажу без участия кредитора осуществить невозможно. Первое, что нужно – объявить о своих намерениях, согласовать все действия. При этом вырученные деньги будут направлены на досрочное погашение кредита или его части.