Анализ рынка нежилых помещений и виды сделок с ними. Анализ рынка нежилых помещений и виды сделок с ними Кризисная ситуация на рынке недвижимости
Воспользуйтесь формой поиска по сайту, чтобы найти реферат, курсовую или дипломную работу по вашей теме.
Поиск материалов
Рынок недвижимости
Рынок нежилой недвижимости г. Москвы
ВУЗ: Московский Государственный Университет имени М.В.Ломоносова
Факультет: Географический
Кафедра: Экономической и социальной географии России (отделение региональной политики)
e-mail: [email protected]
http://www.geopub.narod.ru/student/guseva/author.htm
Введение 2
Глава 1: Основные методические подходы к анализу рынка нежилых помещений 3
Рынок недвижимости в системе экономических отношений: основные понятия и определения 3
Управление нежилой недвижимостью в Москве. Общие положения 5
Анализ основных сегментов рынка нежилых помещений (на примере г.Москвы) 7
Офисные помещения 7
Торговые помещения 8
Складские помещения 9
Производственные помещения 9
Глава 2: Анализ тенденций формирования и развития рынка нежилых помещений г. Москвы 11
Развитие рынка нежилых помещений в докризисный период 11
Офисные помещения 12
Торговые помещения 13
Складские помещения 13
Рынок нежилой недвижимости Москвы в 1998 г. Влияние на развитие рынок нежилой недвижимости Москвы финансово-экономического кризиса 15
Офисные помещения 15
Торговые помещения 17
Складские и производственные помещения 17
Развитие рынка нежилой недвижимости Москвы в после кризиса 18
Торговые площади 20
Производственные помещения 21
Глава 3. Анализ подходов к управлению нежилой недвижимости в Москве (по данным результатов конкурсных продаж и сдачи в аренду) 23
Анализ итогов конкурсных продаж нежилых помещений свободного назначения (по данным ГУП "Мосреалстрой") 23
Анализ практики безаукционной передачи нежилой недвижимости в аренду 26
Заключение 30
Приложение 1 30
Распределение исследуемых объектов по районам ЦАО 30
Приложение 2 34
Территориально-экономические зоны в Западном административном округе 34
Список источников 35
Введение
Современная Москва - огромный мегаполис, сосредотачивающий в себе функции экономического, финансового, политического, культурного и административного центра Российской Федерации.
Отражением этого являются масштабы городской собственности. По состоянию на 1 января 2000 г. на территории города находится 98282 строений, в том числе около 38% нежилых. Площади нежилых помещений в городе составляют около 89 млн. кв. м. Формирование цивилизованного рынка недвижимости в Москве и эффективное управление городской собственностью - приоритетные направления деятельности городских властей в сфере недвижимости.
Рынок нежилой недвижимости в Москве менее описан и мало анализируется по сравнению с рынком жилой недвижимости, который конечно же более динамичен и имеет гораздо большие объёмы. Но рынок нежилой недвижимости - это тот сегмент экономики города, который очень быстро развивается в настоящее время и приносит огромные средства в казну города. Причём динамика поступлений доходов от управления городской собственностью только положительна. Несовершенна законодательная база управления нежилой недвижимостью в городе, очевидно, велика доля теневого сектора в этой сфере и московскому рынку нежилых помещений далеко до европейских стандартов, но несомненно его развитие и огромный потенциал, поэтому работы, посвящённые рынку нежилой недвижимости очень актуальны в настоящее время. Москва всегда развивалась стремительнее и была ближе к европейским столицам и крупным городам, чем крупные города Российской Федерации, поэтому опыт Москвы в имущественно-земельной политике полезен и важен для других городов.
Новизна данной работы именно в том, что предпринята попытка сделать какие-либо выводы по рынку нежилых помещений, описать историю формирования и развития, по результатам исследований попытаться представить себе общую картину на рынке нежилых помещений, предоставляемых для продажи Правительством Москвы.
Цель данной работы и поставленные в соответствии с ней задачи - определить основные методологические подходы к анализу рынка нежилых помещений, проанализировать формирование рынка нежилой недвижимости в Москве, сделать выводы для различных периодов развития данного рынка и провести исследования в сфере нежилых помещений в Москве (анализ цен на помещения свободного назначения, определение дифференциации цен и предложения по округам г. Москвы и их районам, и выявлении факторов, влияющих на стоимость объекта) и Западном административном округе Москвы, как в одном из московских округов. Задачам соответствует структура работы, описанная в плане.
Информационной базой для данного исследования послужили многие периодические издания, такие как "Эксперт", "Коммерсантъ", "Городская собственность", "Проблемы прогнозирования", "Наша собственность" и другие. Также в работе использовались доклады ГУП НИиПИ Генплана г. Москвы, данные Москомимущества (отделение Западного административного округа), данные Москомархитектуры, данные Префектуры Западного административного округа, бюллетени Московского городского центра реализации нежилых помещений "Мосреалстрой". В работе также использовались сайты Интернета: сайт журнала "Столичная недвижимость", сайт российской гильдии риэлтеров и оценщиков, сайты крупнейших агентств недвижимости "Миэль" и "Миан".
Каждая глава работы содержит определённые выводы, общая совокупность которых представлена в заключении.
Глава 1: Основные методические подходы к анализу рынка нежилых помещений
Рынок недвижимости в системе экономических отношений: основные понятия и определения
Реформы в экономической сфере, проводимые в стране с 1990 г., создали необходимые предпосылки для вовлечения недвижимости в рыночные отношения в качестве товара. В системе основных опорных элементов рыночной модели экономики недвижимость играет одну из важнейших ролей. В классической рыночной экономике обычно выделяют рынок товаров и услуг, рынок капитала, рынок недвижимости и рынок труда (см. список литературы: № 1)
В "Словаре терминов по недвижимости" (Jack P. Friedman, Jack C. Harris, J. Bruce Lindeman. Dictionary of Real Estate Terms) рынок недвижимости определяется так: "потенциальные покупатели и продавцы недвижимого имущества в текущий момент времени, а также заключение текущих сделок с недвижимым имуществом. Он включает в себя рынки различных типов недвижимости, такие как рынок жилой недвижимости, офисных помещений, рынок недвижимости, находящейся в собственности на правах совладения, рынок земельных фондов".
К приведенному определению следует добавить, что рынок недвижимости может рассматриваться в качестве разновидности рынка капиталов, поскольку операции на нем имеют характер инвестирования, т. е. представляют собой операции с капиталом, направленные на получение дохода от капиталовложения и (или) на приобретение капитальных ценностей. Поэтому рынок недвижимости в системе развитой экономики тесно увязан с вопросом перспективных направлений инвестирования. Вместе с тем следует иметь в виду индивидуальные характеристики недвижимости как товара, которые определяют её исключительное место среди других возможностей вложения капитала, создавая таким образом основу для выделения рынка недвижимости в отдельное структурное звено рыночной экономики.
Согласно статьям 130 и 131 Гражданского кодекса РФ наиболее точным и кратким определением термина "недвижимость" является следующее: "недвижимость - это то, что является недвижимостью по закону" (см. № 1). Однако приведенное определение недвижимости предполагает достаточно широкое толкование, поэтому для характеристики рынка недвижимости его следует конкретизировать: под недвижимостью понимается земельный участок, здания и сооружения на нем, а также подземные сооружения, которые относятся к зданиям и сооружениям на данном земельном участке (см. № 1).
Определение понятия "недвижимость" позволяет выделить объект рынка недвижимости - права на недвижимость и субъектов рынка - в качестве которых выступают участники рынка. Рынок недвижимости - определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования (Джек Фридман, Николас Ордуэй "Анализ и оценка приносящей доход недвижимости". Москва, "Дело и Лтд", 1995 г.). То есть рынок недвижимости - есть система, целью функционирования которой То есть рынок недвижимости - есть система, целью функционирования которой является сведение покупателя и продавца недвижимости к обоюдной выгоде обоих.
Объектами договоров купли-продажи и аренды являются здания и сооружения. Здания подразделяются на жилые и нежилые. Юридические лица могут арендовать жилые помещения исключительно для проживания граждан. К нежилым относятся здания, используемые для производственных, торговых, административных, культурно-просветительских, научно-исследовательских, учебных, лечебных, складских и других целей. Жилые здания могут включать в себя нежилые помещения (поликлиники, магазины, столовые и т.п.). Гораздо реже нежилые здания могут иметь жилые помещения (служебные квартиры в здании, используемом под контору). Здания, расположенные на земельном участке делят на основные и служебные. К основному относится здание, являющееся главным по капитальности постройки, архитектурным признакам по своему назначению. Строение, выполняющее обслуживающую роль по отношению к основному зданию, причисляют к служебному (сараи, бытовки, мастерские, гаражи т.п.).
Одним из видов договоров, осуществляемых для обеспечения предпринимательской деятельности, является договор купли-продажи зданий и сооружений. Здания и сооружения как объекты недвижимости обладают специфическими чертами - прочной связью с землей, особой ценностью, непотребляемостью в процессе использования и т.п. Существуют специальные правила, регулирующие участие таких объектов в имущественном обороте. Специфическими качествами этих объектов обусловлены жесткие требования к форме договора купли-продажи недвижимости, правило о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, специальный порядок передачи недвижимости и другие особые условия. Учитывая, что здания и сооружения неразрывно связаны с землей, в ГК содержатся нормы, определяющие правовое положение земельного участка, на котором находится соответствующий объект недвижимости, в случае его продажи. Необходимо отметить, что государственной регистрации подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности по такому договору от продавца к покупателю (ст.551 ГК РФ).
Договор купли-продажи зданий и сооружений не нуждается в нотариальном удостоверении, так как введение государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним делает излишним нотариальное удостоверение таких сделок.
Аренда зданий и сооружений тоже обеспечивает предпринимательскую деятельность. Договор аренды зданий и сооружений регулируется положениями, сходными с содержащимися в ГК нормами о купле-продаже недвижимости. Тем самым обеспечивается единообразный правовой режим объектов недвижимости в обороте. Законодательством не установлены ни максимальный, ни минимальный срок аренды здания или сооружения, стороны вправе самостоятельно определить в договоре характер аренды (краткосрочный или долгосрочный). Однако срок действия договора является существенным условием договора, и стороны обязаны его указать. Для того, чтобы здание могло быть использовано в качестве объекта договора аренды, оно должно обладать определенными признаками. Здание должно быть принято в эксплуатацию. Объектом договора аренды не может быть самовольно построенное здание. Основными документами на здание являются технический паспорт и поземельная книга. К сооружениям, являющимся объектами арендных отношений также относятся: тепловые узлы, подэстакадные пространства, мосты, оранжереи, колодцы, навесы, портики, отдельные элементы внешнего благоустройства, трансформаторы и некоторые другие инженерные сооружения. Согласно общим правилам, право сдачи аренду имущества принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду. Предприятия могут сдавать в аренду недвижимое имущество, принадлежащее им на праве хозяйственного ведения, только с согласия собственника. А Федеральное предприятие не имеет права сдавать в аренду здания или сооружения без согласия Государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом.
В предусмотренных законом случаях стороны могут использовать фиксированные ставки арендной платы, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Закон может устанавливать ограничения при определении сторонами размера арендной платы за пользование некоторыми объектами аренды. При определении размера арендной платы стороны должны руководствоваться положениями, утвержденными местными органами власти, в которых установлены ставки арендной платы для данного региона. "Обычно ставки арендной платы устанавливаются за единицу площади арендованного здания - 1 кв. м. Общая сумма арендной платы в этом случае определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения. Если аренда носит долгосрочный характер, то целесообразно использовать годовую ставку."
Размер арендной платы зависит от следующих показателей: места расположения здания (центр или окраина); технического состояния здания (степень износа, строительный материал, из которого построено здание; назначения помещения (биржевая, банковская, правоохранительная, научная деятельность, игорный бизнес, социальная защита малоимущих граждан и т.д.); принадлежности здания к памятникам истории, культуры, архитектуры; степени обустройства (лифт и т.п.); пригодности здания для коммерческой эксплуатации; вида помещения (основное или вспомогательное помещение, подвал); фактической площади здания. Данный перечень не является исчерпывающим. Общий размер арендной платы за здание рассчитывается путем суммирования платежей за аренду отдельных помещений здания. Плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, договором или законом может быть предусмотрена раздельная плата за землю и аренду здания или сооружения.
При прекращении договора аренды арендатор должен возвратить здание или сооружение по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами. В передаточном акте следует указать техническое и санитарное состояние здания (сооружения).
Управление нежилой недвижимостью в Москве. Общие положения
Управление объектами городской собственности - это принятие решений, направленных на более полное и эффективное использование нежилого фонда, и оформление документов в отношении имущественных прав, связанных с данными объектами. Управляет и распоряжается объектами городской собственности (нежилым фондом) Комитет по управлению имуществом Москвы (Москомимущество). Передача помещений, занимаемых МВД РФ, ГУВД г. Москвы, ФСБ РФ, ФАПСИ, войсковыми частями, режимными предприятиями и другими спецпредприятиями осуществляется отделом помещений специального назначения Москомимущества.
Все нежилые помещения на территории Москвы вне зависимости от форм собственности подлежит учету органами Москомимущества и МосгорБТИ. Основными документами на нежилые помещения являются: технический паспорт, городской реестр и свидетельство на право владения нежилого помещения. На территории административного округа организацию взаимодействия всех служб по учету и контролю за использованием нежилых помещений осуществляет префект совместно с территориальными агентством Москомимущества. Москомимущество хранит и ведет учёт прав владения переданными помещениями путём оформления и выдачи свидетельств юридическим и физическим лицам, за которыми закрепляются соответствующие помещения. Органы БТИ хранят и вносят в технический паспорт все изменения, касающиеся смены балансосодержателя с указанием номера и даты распорядительного документа, проводят обследование помещений и дают заключение о техническом состоянии помещений.
Москомимущество, или уполномоченные им лицами, во взаимодействии с префектами, управлениями районов в пределах предоставленных прав и полномочий осуществляют систематический контроль за использованием нежилых помещений, которые могут быть изъяты у пользователя в случае нарушения условий договора или контракта в установленном законом порядке.
Объекты нежилого фонда могут быть переданы:
* в хозяйственное ведение
* оперативное управление
* безвозмездное пользование
* в аренду
* проданы в соответствии с действующим законодательством, Государственной и Московской программами приватизации, а также действующими нормативными документами по г. Москве. (Приложение 1 к постановлению Правительства Москвы № 689; Общие положения)
Передача нежилого помещения в хозяйственное ведение или в оперативное управление реализуется на основании постановления Правительства Москвы государственным и муниципальным унитарным предприятиям, образованным постановлением Правительства Москвы или распоряжением Москомимущества, которые регламентируют передачу имущества в хозяйственное ведение. Для передачи нежилого помещения в хозяйственное ведение или в оперативное управление Москомимуществом оформляется Свидетельство и Контракт на данные права. При предоставлении помещений в оперативное управление или в хозяйственное ведение размер передаваемой общей площади под административные цели ограничивается до 9 кв. м. общей площади на одного работника аппарата управления.
Объекты нежилого фонда могут быть переданы в безвозмездное пользование. Такая передача может быть реализована на основании Правительства Москвы любому юридическому или физическому лицу. Как правило, такие передачи делаются для различных благотворительных фондов, обществ ветеранов, инвалидов и т. д. Арендная плата за пользование нежилыми помещениями с такого рода организаций не берётся. Москомимуществом оформляются Свидетельство и Договор на безвозмездное пользование (приложение № 6).
Передача нежилого помещения в аренду реализуется, как правило, на основании аукциона или конкурса любому юридическому или физическому лицу. Однако существуют особые условия, при которых нежилые помещения могут передаваться юридическим и физическим лицам на основании распоряжения Мэра, постановления Правительства Москвы, распоряжения Москомимущества. Например, при обеспечении органов представительной и исполнителной власти Российской Федерации, области, при обеспечении выполнения различных городских программ, при развитии сети организаций здравоохранения, народного образования и т. д., при выводе арендаторов из высвобождаемых памятников истории, культуры, культовых сооружений, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий, сооружений, при обеспечении различных межгосударственных соглашений РФ и т. д.
Передача нежилого помещения в аренду осуществляется после оформления Свидетельства и заключения договора аренды, согласно которым заинтересованными юридическими лицами (Балансосодержатель и Арендатор) оформляется Акт приемки-передачи имущества и утверждается Москомимуществом или его территориальным агенством. Арендная плата указывается в договоре аренды, рассчитывается в соответствии с методикой расчета и подлежит ежегодному пересмотру и перерасчёту в соответствии с постановлением Правительства Москвы при изменении базовой стоимости 1 кв. м, минимальной ставки арендной платы или методики расчёта. С согласия Москомимущества Арендатор имеет право сдачи помещения в субаренду или безвозмездное пользование. (цели использования помещения должны соответствовать первичному договору).
Нежилое помещение может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества, действующим законодательством, нормативными актами г. Москвы. (Приложение 1 к постановлению Правительства Москвы № 689)
Отечественные предприниматели представляют на московском рынке практически все направления российского бизнеса из всех регионов России. Как правило, крупные и часть средних организаций предпочитают иметь в собственности необходимые им объекты недвижимости, представители малого и среднего бизнеса арендуют помещения. Кроме того, в Москве расположены представительства и центральные (для России) офисы зарубежных фирм и компаний, которые арендуют либо приобретают в собственность нежилые помещения. Наиболее активными иностранными арендаторами являются представители тех видов бизнеса, что активно осваивают российский рынок - торговых, пищевых, инжиниринговых, фармацевтических, компьютерных и сервисных компаний. Все вышеперечисленные группы потребителей являются клиентами на рынке недвижимости.
Объектами рынка выступают нежилые помещения города. Права собственности на этот нежилой фонд распределены следующим образом: 48,4% - собственность Москвы; 36,2% - федеральная собственность; 15,4% - другие виды собственности.
"Естественная" монополия городских властей на городскую собственность связана с установленными высокими ценами выкупа у города нежилых помещений. Несмотря на то, что только 15% нежилого фонда города являются частной собственностью, дальнейший процесс приватизации объектов недвижимости замедлился, что также связано в высоким уровнем установленных городской администрацией минимальных цен выкупа объектов недвижимости. Понижающие коэффициенты (при продаже подвалов - 0,5; полуподвалов - 0,6; цокольных этажей - 0,7; чердаков - 0,6) имеют фиксированную нижнюю границу - окончательная стоимость 1 кв. м не может быть менее 1000 рублей.
Нежилые помещения значительно менее ликвидны, чем жилье. Продажи особенно крупных объектов, достаточно редкое явление. Отдельно стоящие здания покупают, как правило, только банки и другие финансовые и консалтинговые учреждения. Общая площадь приобретаемых банками особняков не превышает 500 кв. м, поскольку в настоящее время они лишь расширяют сеть своих филиалов. Большим спросом пользуются у банковских структур отдельно стоящие здания, полностью приспособленные под их деятельность.
Анализ основных сегментов рынка нежилых помещений (на примере г.Москвы)
Традиционно недвижимость делится на три основные группы: земельные участки, жилищный фонд, нежилой фонд (различного функционального назначения)
Нежилые помещения подразделяются на такие виды, как коммерческая недвижимость (офисные здания, магазины, финансовые институты, рестораны, другие виды розничной торговли (ритейл); промышленная недвижимость (производственные цеха, склады, гаражи и т.д.); гостиничные комплексы (мотели, гостиницы различных уровней комфорта); виды недвижимости целевого назначения (больницы, детские сады, энерговырабатывающие станции и др.). Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имея собственную законодательно-нормативную базу.
Рынок нежилых помещений - один из наиболее динамично развивающихся в настоящее время сегментов рынка недвижимости г. Москвы. Концентрация российского капитала в Москве предопределила потребность в помещениях нежилого фонда для ведения предпринимательской деятельности. Рынок недвижимости, легально стартовав в Москве в конце 1990 г. вместе с приватизацией жилья получил за эти годы широкое развитие. Это и рынки жилья (первичный и вторичный), и рынки аренды и продажи нежилых помещений: офисов, магазинов, производственных помещений, складов и т. п., и рынок продажи прав аренды земельных участков. На этих рынках участвует множество контрагентов и обращаются громадные финансовые средства. Так, только доход от различных операций с собственностью в Москве составляет около 20% городского бюджета. По различным оценкам стоимость земельно-имущественного потенциала Москвы (земля, нежилые помещения и жилой фонд) составляет порядка 350 млрд. долларов. Более всего площади приходится на разного рода учреждения, учебные и учебно-научные организации, а также производственные, складские и торговые помещения.
На протяжении значительного времени наибольшим спросом пользуются офисные и торговые помещения, что связано с особенностью проводимых социально-экономических реформ и столичным статусом города.
Офисные помещения
В крупных экономических центрах, таких как Москва, второй по емкости сегмент рынка недвижимости (после жилищного) составляют офисные помещения. В число факторов, определяющих стоимость аренды или продажи таких помещений, входят: местоположение, способ первичной приватизации, площадь, тип, качество помещений, их функциональное назначение, срок аренды, форма оплаты.
Эксперты офисного рынка выделяют 4 класса офисных помещений: А, В, С, Д, Е. Класс "А" включает помещения, расположенные в элитных зданиях в центре города, оборудование и дизайн которых отвечает всем требованиям западных стандартов: наличие служб безопасности и обслуживания, охраняемой стоянки, евроремонт, современные средства связи и др. Основными арендаторами являются крупнейшие мировые корпорации, финансовые и банковские группы, преуспевающие юридические, аудиторские и консалтинговые фирмы.
Офисные здания класса "В" также располагаются в престижных коммерческих и финансовых районах центра города. Достаточно часто в этот разряд переходят офисные здания класса "А" через 5-7 лет их эксплуатации. Процесс этот неизбежен из-за постоянного повышения стандартов качества офисных помещений. Основными арендаторами помещений этого класса являются крупные и часть средних российских и зарубежных фирм и компаний.
Класс "С" формируют здания, расположенные вне центра города, к которым имеется удобный транспортный доступ из делового центра. По некоторым параметрам офисные здания этого класса схожи со зданиями класса "В" - автостоянки, минимально необходимый набор деловых и бытовых служб, средств связи и т. п. - однако степень качества и диверсификации предоставляемых услуг существенно ниже. Основными арендаторами являются небольшие фирмы и компании.
Офисные здания класса "Д" находятся вдали от центральных деловых районов города. Инженерные коммуникации подобных зданий, как правило, устарели, отсутствуют специализированные службы обслуживания зданий, имеющиеся автостоянки не обеспечивают всех арендаторов и т. п. Основными арендаторами являются небольшие фирмы, которые не в состоянии позволить себе более комфортабельные и престижные помещения.
Класс "Е" представляют помещения, не приспособленные для размещения офисов, требующие ремонта или реконструкции.
Приведенную классификацию можно сократить, объединив классы в следующие категории: западный стандарт (бизнес-центры) - А, В; российский стандарт - Д, Е; промежуточный - С
Торговые помещения
Рынок торговых помещений - второй по величине рынок нежилых помещений. Он представлен в основном магазинами, находящимися в частной собственности или арендуемыми трудовыми коллективами у города. В структуре спроса 80% заявок приходится на аренду и лишь 20% на приобретение в собственность. Рынок торговых помещений развивается гораздо медленнее рынка офисных помещений. Развитие сдерживается трудностями в получении удобно расположенных помещений, а также нежеланием западных оптовых фирм брать на себя содержание больших торговых площадей. Фактор места для торговых помещений играет очень большую роль.
В Москве большой потенциал спроса на торговую недвижимость. По некоторым оценкам, он составляет более 1 млн. кв. м. Однако перспективы развития рынка торговой недвижимости в Москве этим не ограничиваются. В Москве на одного жителя приходится 0,1 кв. м торговых площадей, в то время как в большинстве европейских городов, как минимум, в 10 раз больше, а в США в 20 раз. Таким образом, если Москва собирается выходить по этому показателю на европейские стандарты (а торговый бизнес в ней очень эффективен), ей потребуется расширение торговых площадей до 8-10 млн. кв. м. Даже если предположить, что в ближайшие годы показатель обеспеченности на одного жителя Москвы составит 40% уровня евростандарта, то и в этом случае расширение торговых площадей составит как минимум 3-4 млн. кв. м. Кроме того, наряду с новым строительством должно быть подвергнуто реконструкции и модернизации около 30-40% имеющихся торговых площадей, т. е. 230-320 тыс. кв. м. Тем самым рынок торговых помещений становится одним из наиболее перспективно развивающихся.
Ценовая ситуация, сложившаяся на рынке аренды торговых площадей, практически полностью копирует ситуацию на рынке офисных помещений, за исключением того, что на периферии города, в спальных районах, торговые площади небольших размеров также пользуются спросом. Максимальные цены - в центре города и в престижных районах (Крылатское, Ленинский, Кутузовский, Комсомольский, Ленинградский проспекты и др.). Минимальные - на окраинах города и в непрестижных районах. Офисные и торговые помещения за последние 5-7 лет постоянно лидируют в структуре спроса, периодически уступая друг другу первое место. С начала 90-х годов ритейл (розничная торговля) был одним из самых быстро развивающихся видов бизнеса в России в целом, в Москве, в частности. Московский рынок розничной торговли занимает 1/5 розничного товарооборота страны.
В Москве сложились две основные группы ритейлеров, которые и занимают площади на "розничных" магистралях города - Тверской, Новом Арбате, Проспекте Мира, Ленинском, Кутузовском, Комсомольском и Ленинградском проспектах. В подходах этих групп к построению бизнеса можно найти существенные различия. Первая группа - частные компании, стремящиеся работать в западном стиле. Вторая - представители бывшей государственной торговли. Существенное различие между этими двумя группами заключается в выборе торговых площадей, которые они предпочитают занимать. Большинство ритейлеров тратят на аренду порядка 5-15% чистого оборота, их возможности расширения площадей ограничены.
Отношение представителей ритейлового бизнеса к вопросу о целесообразности покупки или аренды недвижимости менялась по мере развития экономических реформ и приватизационных процессов в городе.
Складские помещения
Третье место в структуре спроса на рынке аренды нежилых помещений занимают складские помещения. Очевидно, что Москва, как центр национальной торговли, испытывает большую потребность в помещениях для хранения товара. С количеством складов дело обстоит вполне нормально: огромные терминалы были построены еще при советской власти для государственных оптовых и внешнеторговых структур, а в последующие 5-7 лет после развала СССР количество складских помещений заметно выросло за счет заводов и фабрик, вынужденных из-за простоев и неплатежей сдавать под хранение различных товаров даже цеха.
Складские помещения в Москве делятся на две категории: качественные склады класса А - и всё остальное. Ко "всему остальному" можно отнести неотапливаемые ангары (они защищают преимущественно от воров, ветра и дождя) и специализированные склады (для хранения продовольствия, горюче-смазочных и токсичных материалов). Такие склады класса В оснащены по минимуму: погрузочно-разгрузочная техника, система пожаротушения и холодильники. Большинство складов обычного типа находится на территории крупных предприятий.
Как правило, частные склады, ориентированные на иностранных клиентов, не имеют ничего общего с рынком помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с их ценовыми предложениями и описаниями. Раньше иностранные компании строили склады сами или арендовали их в Прибалтике или Финляндии, сейчас они предпочитают делать это в Москве. Пока в столице всего 15 складов класса А общей площадью 600 тыс. кв. м.
Склады товар сезонный. Летом и ближе к осени загрузка складов возрастает, весной - падает. Впрочем, сильных ценовых колебаний это обычно не вызывает. Существует довольно много параметров, которые серьёзно влияют на цену складов. Прежде всего это тип помещения - он определяется товаром, для которого он предназначен и соответствующим набором оборудования.
Что касается стоимости аренды складской площади, то самыми дорогими являются помещения, находящиеся ближе к центру - в радиусе 5-20 км от него.
Производственные помещения
На рынке недвижимости Москвы сложилась уникальная (с точки зрения западных экспертов) ситуация на сегменте промышленной недвижимости. Уникальность ситуации состоит в том, что на рынке практически не обращается промышленная недвижимость, точнее ее обращение происходит способами, минующими рынок недвижимость:
* приобретением контрольного пакета акций предприятия инвесторами для дальнейшего использования или перепродажи (покупка "Альфа-групп" московского завода "Крекер" и последующая его перепродажа; покупка компании "Данон" кондитерской фабрики "Большевик" и создание предприятия "Данон-Большевик")
* создание совместных предприятий ("Светозор-Поляроид")
* подписанием договоров о совместной деятельности
* строительством новых помещений
В мире промышленная недвижимость обращается на рынке недвижимости и рынке ценных бумаг (приобретение контрольного пакета акций предприятий и через него установление контроля за недвижимостью). Пришедшие на российский рынок западные компании предпочитали, за редким исключением ("Unilever", "Nestle", "San-Chemicals", "Tetra-Pak") строить новые заводы. Высокая стоимость производственных площадей в Москве связана с тем, что производственные здания - капитальные, кирпичные или блочно-панельные, в отличие от других стран, где производственные площади последние 10-15 лет создают из быстро возводимых конструкций, типа ангаров.
Предприятия оборонной промышленности, НИИ и др. создали в Москве особый сегмент рынка - аренда помещений через договоры о совместной деятельности. В помещениях, являющихся по функциональному назначению объектами промышленной недвижимости, сдаются в аренду первые этажи зданий, участки опытных производств и др., но аренда оформляется как договор о совместной деятельности. Получая доход от сдачи в аренду своих помещений, предприятия пользуются также городскими дотациями по оплате аренды земельных участков и др.
Таким образом, сегмент рынка промышленной недвижимости находится в самом начале этапа своего формирования, отдельные сделки проводятся, но пока это скорее исключение, чем правило.
В соответствии с концепцией нового Генерального плана развития столицы в течение ближайших двух десятилетий город должен остаться в рамках своих существующих границ. Для строительства нового жилья и социальных объектов Москва должна будет использовать свои внутренние резервы площадей, в том числе территории, занятые малоэффективными и экологически опасными промышленными предприятиями.
По итогам 1999 года, в центре города было освобождено 30 га территории. Было выведено 23 предприятия и реформировано 18. Среди крупных выведенных объектов - литейный цех завода "ЗИЛ", чугунолитейных завод имени Войкова. В течении 2000-2001 года планируется освободить около 83 га. Предполагается, что 56 гектаров будет очищено за счёт вывода заводов и фабрик, а 27 - за счет их сокращения. Этой работой будет охвачено почти 90 предприятий. Среди них два цеха завода "ЗИЛ", завод "Красная Пресня", Московский завод пищевых концентратов, Бескудниковский комбинат железобетонных изделий. Прежде всего выводятся предприятия, которые занимают много места в центре, но не приносят городу серьёзной прибыли.
Автозаправочные станции, гаражи и паркинги. Одним из наиболее привлекательных видов предпринимательской деятельности на территории г. Москвы является оказание услуг по заправке автотранспорта топливом. Поэтому среди потенциальных покупателей готовых предприятий наибольший спрос сохраняется за АЗС, СТОА и автомагазинами.
С ростом количества автомобильного транспорта, в городе возрастает спрос на парковочные услуги. В 1999 г. в столице зарегистрировано примерно 2 млн. автомобилей, ежегодный прирост составляет 300 тыс. единиц. При этом только около 0,5 млн. автомобилей обеспечены гаражно-парковочными местами. Тем самым потенциальный спрос - не менее 1,5 млн. мест с тенденцией к быстрому росту.
Активное строительство паркингов и гаражных комплексов - одна из немногих городских программ, которую удалось начать без значительных финансовых вложений. Это единственная программа, в которой государственную протекцию получил действительно перспективный и интересный рынок столичной недвижимости. Прежде всего правительство Москвы продолжает борьбу с "ракушками", пытаясь заменить их многоэтажными паркингами. Планируется возведение паркингов на 70 тысяч машиномест. Большая их часть придется на Юго-Западный, Северо-Западный и Северо-Восточный округа.
Ежегодно в городе вводится порядка 50-55 тыс. новых машиномест. Если учесть, что в Москве около 3 млн. автомобилей и две трети из них - легковые, то такие показатели строительства можно назвать более чем недостаточными.
Основной прирост мощностей ожидается за счет массового гаражного строительства, которое со временем будет расширяться, т.к. параллельно со сносом пятиэтажек городские власти намерены ликвидировать старые гаражи, а заодно объявить войну "ракушкам", которые занимают места, выгодные для застройки
Есть по меньшей мере две весомые причины, влияющие на развитие гаражного рынка столицы, - это высокая себестоимость гаражного строительства и очень долгая процедура оформления разрешения на строительство. Основная проблема, с которой приходится сталкиваться застройщикам при реализации гаражных проектов, - их местоположение. Целесообразнее всего ставить гаражи внутри жилых массивов (так считает подавляющее большинство потенциальных покупателей). Однако пойти дальше земельных льгот руководство города не решается. Земля внутри жилых массивов рассматривается как "ресурс для уплотнения жилой застройки или же для благоустройств" территорий, а потребности автомобилистов отступают на второй план. Поэтому под гаражи отводятся участки земли, которые обычно располагаются на окраинах промышленных зон, на полосах отчуждения железных дорог, под линиями ЛЭП и мостами (где можно разместить только одноэтажные гаражи-боксы) и т.д. Востребованность гаражных машиномест проверяется очень просто. Как показывает практика, продаются те гаражи, до которых от самого дальнего жилого дома можно добраться пешком максимум за 20 минут. Достаточно незамысловато определяются и цены на гаражные постройки. Помимо уровня качества на цену влияют этаж (чем выше - тем ниже цена) и степень готовности строения: ближе к сдаче госкомиссии цены на машиноместа вырастают в среднем на 30 - 40%. Уровень качества также определяется вполне стандартными критериями. Есть недорогие места в паркингах (довольно популярные у состоятельных москвичей) и более дешевые боксовые гаражи, которые предпочитают приобретать владельцы "Жигулей", заботящиеся о наличии хоть какого-то, но помещения. Нормальная цена места в паркинге составляет $3 тыс. - $3,5 тыс., гаражного бокса до $6 тыс. Впрочем, гаражный рынок не настолько развит, чтобы данные ценовые критерии являлись фиксированными.
Глава 2: Анализ тенденций формирования и развития рынка нежилых помещений г. Москвы
Развитие рынка нежилых помещений в докризисный период
Процесс приватизации предприятий в Москве способствовал появлению класса собственников нежилых помещений. В первую очередь в процессе приватизации включились магазины и предприятия бытового обслуживания и другие "объекты малой приватизации". Поскольку в стоимости этих объектов большую часть составляла цена помещений и зданий, то малая приватизация фактически означала аренду помещений трудовыми коллективами на длительный срок (до 15 лет) с правом последующего выкупа.
Поскольку сразу после приватизации средств на выкуп помещений у трудового коллектива, как правило, не было, то в течение первых двух лет нежилые помещения в Москве предлагались в основном для аренды (а на деле - субаренды у "приватизаторов"). Однако постепенно число собственников нежилых помещений стало увеличиваться и соответственно росло и предложение нежилых помещений на продажу. Вслед за помещениями торгового и бытового обслуживания к процессу приватизации постепенно подключились и государственные учреждения (НИИ, учебные заведения и т. д.), а также промышленные предприятия, которые, выкупив недвижимость в собственность, также получили возможность продавать или сдавать в аренду свои помещения различным структурам.
С 1991 г. активно развернулось строительство новых зданий, преимущественно офисного назначения. Кроме этого, большое развитие получила капитальная реконструкция особняков либо расселённых небольших домов старой застройки в Центре города под современные офисные помещения. В результате с 1992 г. в Москве начало формироваться предложение аренды офисов в специализированных бизнес-центрах и офисных зданиях.
Офисные помещения
Рынок офисов в Москве реально появился с конца 80-х годов, с началом перехода российской экономики от централизованных, плановых принципов к рыночным. Появились две принципиально отличающихся группы потребителей - представители западного бизнеса и нарождающегося российского. Предложение сразу расслоилось на две группы не только по качеству помещений, но и по условиям получения их в аренду. Поэтому образовались две ценовые ниши, резко отличающиеся друг от друга: офисов западного класса (классы А, В и С) и отечественного (классы Д и Е) стандарта.
Величина базовой арендной ставки офисных помещений определяется рядом критериев, главными из которых являются качество (класс) офиса, местоположение офиса (Центр, вне Центра), расположение офиса (удобство выезда на ближайшие магистрали, выхода к станции метро, характер застройки и экологии окружающего микрорайона и т. д.), условия аренды (аренда у Москомимущества, у частного владельца или субаренда, краткосрочная или длительная аренда, оплата годовая, поквартальная или помесячная и др.) или продажи. Помимо базовой арендной ставки (ставки чистой аренды, без операционных расходов), арендатор дополнительно оплачивает эксплуатационные расходы собственника, дополнительные расходы в ряде случаев могут достигать 40-50% от значения базовой арендной ставки.
Отсутствие предложения высококачественных офисов в начале 90-х годов при высоком спросе привело к тому, что с начала рынка аренды офисов западного стандарта в Москве (1984-1985 гг.) и до 1991 года средние арендные ставки выросли с $500 до $1000 за кв. м в год. Они стали одними из самых высоких в мире, достигая в отдельных случаях $1500-2500 и более. Развернувшееся строительство несколько уменьшило дефицит, однако цены продолжали держаться на достаточно высоком уровне (850 долларов за кв. м в 1993 году). В 1994-1995 годах наблюдался подъем арендных ставок (870-880 долларов за кв. м)
С начала рыночных реформ в Москве продолжался приток западных фирм и новых местных представительств. Ежемесячно несколько десятков фирм, сбытовых обществ и представительств открывали свои офисы. При этом они концентрировались на центральных местах с хорошо развитым общественным транспортом. В связи с недостатком предложений, долгим сроком развития и реализации проектов и неравномерным распределением потребности, внезапно создался рынок арендодателей со всеми недостатками выбора, оформления договоров и цен. Подъем промышленности в 1996/97 годах привел к тому, что многочисленные фирмы, разместившиеся в Москве после 1992 года, начали свою первую, находящуюся под контролем экспансию.
По расчетным данным, западные фирмы использовали в Москве в два раза больше офисной площади, чем принято в офисах "российского стандарта". Но даже учитывая местные условия, эта площадь все же в два раза меньше площади, используемой в соответствующих офисах в Западной Европе и Северной Америке (от 25 до 30 кв. м. площади на одного сотрудника).
В то время, как до середины 90-х годов цену аренды определило просто количество имеющейся площади и потребность в площади, то позже на московском рынке недвижимости ценоопределяющими факторами рынка офисных площадей стали качество строительства, местоположение, цена, оснащение и выполнение определённых функций.
Торговые помещения
Москва имеет высокий рыночный потенциал в области торговли товарами и сервисного обслуживания. Принцип государственного администрирования, целью которого было по возможности равномерное распределение товаров, оставил на всей территории Российской столицы сеть объектов розничной торговли и сервисного обслуживания.
Рынок площадей под розничную торговлю по сравнению с рынком офисных площадей и жилья развивался в первой половине 90-х годов очень медленно. Но в связи с празднованием 850-летнего юбилея города в 1997 году произошло буквально "наступление розничной торговли".
Многочисленные киоски и торговые палатки, отрицательно влиявшие в 90-х годах на вид города, уступили место торговым центрам и магазинам. Назначение некоторых заметных площадей в центре города изменилось, и они были переданы для использования под розничную торговлю и сервисное обслуживание. Были перестроены и расширены такие ценные в архитектурном отношении, представительные, расположенные в центральном месте старые объекты, такие как ГУМ на Красной площади, Петровский пассаж и Кузнецкий мост у Большого Театра. К ним добавилась еще одна оживленная торговая пешеходная зона - Столешников переулок у Большого Театра.
Арендная плата за торговые площади в этих объектах после начала реформ колебалась от 1800 до 3000 US$ за кв. м в год. Такая высокая арендная цена, вызванная нехваткой площадей, превзошла для арендаторов пределы рентабельности.
Складские помещения
Начиная с 90-х годов в процессе приватизации бывшие государственные складские базы получили возможность хозяйственной самостоятельности и стали осуществлять в качестве предпринимательской деятельности хранение товаров и оказание сопутствующего хранению комплекса услуг. Поскольку постепенно и непрерывно рос поток товаров и продуктов питания, ввозимых в Московский регион отечественными и зарубежными компаниями, спрос на складские помещения увеличился. Действующие складские базы не справились с возросшей нагрузкой, что привело к использованию под хранение товаров различных приспособленных помещений: простаивающих площадей фабрик и заводов, бомбоубежищ, ангаров, подвалов и т. п. Эту категорию складов используют, как правило, мелкие и средние предприниматели, поскольку отсутствие некоторых присущих профессиональным складам признаков (удобного подъезда для автофургонов, стоянки для большегрузного транспорта, наличия средств механизации, пандусов) приводило к более низким расценкам за хранение и переработку груза.
Динамика роста складских площадей в базе данных Регистра складов
На диаграмме показана динамика роста складских площадей в базе данных Регистра складов за последние четыре года. Анализ проведен с января 1994 года, времени, когда на рынке появились складские помещения не государственной собственности. До этого момента рынок складских помещений представлял из себя хаотическую сдачу в аренду различных подвальных и полуподвальных помещений, не приспособленных к длительному и качественному хранению товара. В анализе использовались данные по 1 млн. кв. м складских помещений Московского региона из 1,4 млн. имеющихся на январь 1998 года. В анализируемые складские помещения не вошли таможенные склады и специализированные склады, имеющие морозильные камеры, хранилища для жидкостей и т. п.
Количество зарегистрированных складов за указанный период увеличилось в четыре с половиной раза. При этом можно выделить две основные тенденции развития складского хозяйства. Примерно 80% складов предлагают свои услуги по размещению груза на ответственное хранение товара, что включает в себя хранение груза на складе в общем зале или отдельном боксе, отпуск товара кладовщиком, погрузку-разгрузку товара, охрану. Остальные 20% складских и приспособленных под складские помещений сдаётся в аренду. Арендатор сам несет ответственность за сохранность своего товара, обеспечивает погрузочно-разгрузочные работы, сортировку и отпуск товара со склада. К этим складам, в основном, относятся помещения НИИ и заводов, приспособленные под складские.
По данным Регистра складов: 57% складских помещений не имело ж/д ветки, 37% - эстакады или пандуса, 13% не обеспечивало погрузки-разгрузки грузов.
За период с 1994 по 1998 годы. Существенных изменений на рынке складов не произошло, уровень цен аренды лежит в пределах 20-35 центов за метр в день. Уровень цен зависит от технической оснащенности склада и удобства подъезда. Загрузка складов увеличилась с 60% до 70%. Однако в связи с решением правительства г. Москвы о лицензировании складов и выводе основной массы за пределы города - загрузка складских помещений рядом с кольцевой дорогой увеличилась.
Доля складских помещений при удалении от центра Москвы падет. Около 46% складских площадей находится непосредственно в Москве, а в ближайшем Подмосковье распределены остальные 54%, при этом плотность их застройки значительно падает. Такая ситуация показывает нерациональное использование дорогих городских земель, и кроме того, приводит к загрязнению города от большегрузного транспорта. Это сказывается и на функционировании дорог города. В мае 1998 года правительством было проведено лицензирование складов, работающих в городе, с целью вывода их из городской территории.
Рынок нежилой недвижимости Москвы в 1998 г. Влияние на развитие рынок нежилой недвижимости Москвы финансово-экономического кризиса
На территории Москвы в 1998 г. насчитывалось более 37 тысяч нежилых строений, общей площадью 66, 9 млн. кв. м. встроенных в жилой фонд нежилых помещений. Из них 30,4 млн. кв. м. (37,5 %) находилось в федеральной собственности, 42,2 млн. кв. м. (52,1 %) - в собственности Москвы, 8,4 млн. кв. м. (10,4 %) - в других формах собственности. Общая площадь нежилых помещений в Москве превышала 80 миллионов квадратных метров, что при средней цене хотя бы в 1 тыс. долларов за кв. м. составляло 80 миллиардов долларов. Структура нежилых площадей показана на диаграмме № 1.
Диаграмма № 1: Структура нежилых площадей
Больше всего площади приходится на разного рода учреждения, учебные и учебно-научные организации, а также производственные, складские и торговые помещения.
Структура использования муниципальной нежилой площади выглядит следующим образом: 33% - аренда; 22% - оперативное управление; 44% - хозяйственное ведение и 1% - безвозмездное пользование. Таким образом, в аренду сдавалось треть городских площадей, что принесло в 1997 г. в бюджет около 400 млн. долларов США. При всей значительной величине этой цифры доход города от сдачи в аренду муниципальных нежилых помещений составил в расчете на 1 кв. м менее 30 долларов в год.
Офисные помещения
К началу 1998 года в Москве было зарегистрировано более 4 000 представительств западных фирм и свыше 2 500 совместных предприятий. Для 50 000 сотрудников этих фирм появилась потребность примерно в 650 000 кв. м. общей офисной площади, что соответствовало использованию около 13 кв. м. общей площади на сотрудника.
Произошел перелом в предложении высококачественных офисных площадей. Это развитие связано с окончанием строительства 190000 кв. м поэтажной площади и финансовым и валютным кризисом в России. Спрос западных фирм на офисные помещения, внезапно повысившийся в первой половине 90-х годов и оставшийся на высоком уровне в 1997/98 году, натолкнулся на связанное со строительством медленно растущее предложение, которое со второй половины 1998 года дополнилось площадями, бывшими в пользовании российских инвесторов/пользователей в собственных целях. В 1991-1996 годах на рынок поступало ежегодно от 5 000 до 70 000 кв. м. офисной поэтажной площади. После более высокого объема строительства в 1997 и 1998 годах (соответственно, 210000 и 190000 кв.м), на начало 1999 года количество офисных площадей "западного стандарта" в Москве дошло почти до 1 000 000 кв. м.
Большая часть всех офисных площадей "западного стандарта" строилось внутри и непосредственно у Садового Кольца, а также вдоль 12-ти главных магистралей города. С точки зрения западных фирм большая часть этих мест расположения удовлетворяет всем жестким критериям, предъявляемым к месту расположения объектов.
В соответствии с генеральным планом Правительства Москвы, Центральный административный округ остается самым важным районом развития проектов и реконструкции. Главные из них:
* "Дукат Плейс 3" (около 45 000 кв. м общей площади)
* "Торговый и офисный центр Тверская-Ямская" (около 15 000 кв. м общей площади)
* "Сретенка 18" (около 13 000 кв. м общей площади)
* "Тверская 9" (около 28 000 кв. м общей площади)
* "Полянка Бизнес-Центр" (около 4 000 кв. м общей площади)
* "Ордынка Бизнес-Центр" (около 66 000 кв. м общей площади)
* "Риверсайд Тауэр" (около 86 000 кв. м общей площади)
* "Берлинский дом в Москве" (2 200 кв. м торговой площади, 4 900 кв. м офисной площади и 50 мест парковки автомашин в подземном гараже).
Должны быть построены мультифункциональные проекты на крупных ареалах за Садовым кольцом. При этом территория Московского Сити должна расшириться:
* на Западе - проект "МИБЦ - Москва-Сити", с запланированной общей площадью 2,5 миллионов кв. м и "Кутузовский проспект" - примерно на 59 000 кв. м общей площади.
* на Юго-Западе - проект "Площадь Гагарина" (модернизация смешанно используемых площадей составит 450 000 кв. м общей площади, а новое строительство составит 350 000 кв. м общей поэтажной площади)
Третья городская кольцевая дорога, строительство которой намечается закончить к 2005 году, не только улучшит инфраструктуру этого места расположения, но и увеличит шансы развития других районов.
По оценке АНГЕФЕЛЬТ-РЕСЕРЧ в Москве по итогам 1998 имелось около 7 млн. кв. м общей поэтажной площади устаревших, достроенных или перестроенных офисных площадей "российского стандарта" (против 1 млн. новых площадей "западного стандарта"). Для сравнения: соотношение старых площадей к реконструкции/новому строительству в Берлине находилось в соотношении 1,5: 1.
Если в связи с недостатком предложения в 1994 году самые высокие цены на самые качественные объекты колебались от 850 до 950 долларов за кв. м в год, то в 1997 и 1998 (1-е полугодие) году они составляли 750-850 долларов. В начале 1999 года соответствующий уровень арендной платы на офисные площади "западного стандарта" составлял примерно 600 долларов.
Финансо-экономический кризис оказал большое влияние на развитие рынка недвижимости столицы, изменив многие тенденции развития отдельных его сегментов. Кризис прервал шестилетнее развитие страны. Многочисленные фирмы, находящиеся в Москве, остановили программы экспансии и начали укреплять свое положение. При этом в зависимости от своих целей и результатов деятельности они стали частично сокращать персонал. В сравнительно большей степени оказались затронутыми фирмы из области торговли, консалтинговые фирмы и СМИ.
По аналогии с западными фирмами и некоторые новые российские фирмы, использовавшие в своих целях большое количество площади и часто выступавшие как пользователи в собственных целях (застройщики/инвесторы), стали для сокращения расходов ограничивать себя в использовании высококачественных площадей, а сэкономленные площади начали сдавать в аренду. Объем этих площадей составил примерно 35 000 - 40 000 кв.м.
До начала 1998 года цены арендной платы за офисные помещения "западного стандарта" в Москве по причине их нехватки, как и цены в Токио, были самыми высокими по сравнению с ведущими метрополиями. В процессе большого строительства новых зданий, модернизации старых и связанного с ними развития предложений, а также в результате финансового и валютного кризиса с лета 1998 года стало оказываться давление на самые высокие цены. Впервые с начала реформ развитие в этом направлении еще больше усилилось со второй половины 1998 года в связи с понижением спроса в области нового заселения.
Торговые помещения
С середины 1998 и в 1999 году стало заметным значительное понижение арендной платы за самые дорогие торговые площади. Это понижение колебалось от 30% до 50% и оно больше, чем в области офисов.
Арендные ставки на торговые помещения в Москве, US$ за кв. м. в год (примеры).
Арендная ставка, USD за кв. м.
Новый Арбат
Тверская улица
Тверская-Ямская улица
Манежная площадь
ул. Кузнецкий мост
ул. Никольская
Петровский Пассаж
Смоленский Пассаж
Складские и производственные помещения
Рынок производственных помещений в 1998 году считается практически неразвитым, поскольку в современных условиях начинается слишком мало новых производственных проектов. В силу этого существует и сильный дисбаланс в структуре спроса и предложения. Предлагаются, как правило, крупные производственные помещения бывших опытных заводов, НИИ, ЖКБ, автокомбинаты и т. п., площадью от 500 до 1000 кв. м. В то же время спрос предъявляется в основном на помещения малой площади (от 50 до 300 кв. м) для организации малых производств. Сделки купли-продажи имеют эпизодический характер.
В мае 1998 года правительством было проведено лицензирование складов, работающих в городе, с целью вывода их из городской территории.
В целом на рынок нежилой недвижимости кризис повлиял сильнее, нежели на рынок жилья. Было отменено либо отложено на неопределённый срок большое количество сделок, цены в первый же месяц упали на 25% и в октябре ещё на 5% далее наметилась некоторая стабилизация. Особенно серьезно кризис повлиял на самые мобильные сегменты рынка и, прежде всего, на аренду офисных помещений. В связи с сокращением спроса арендные ставки в бизнес-центрах сразу после августа упали в валютном выражении на 30-35%, а в офисах российского стандарта - на 40-45%. Но уже к декабрю ситуация постепенно начала стабилизироваться. И после кризиса сохранился традиционно высокий уровень спроса на аренду небольших офисов (до 100 кв. м), торговых помещений, небольших складов. В целом рынок стал более насыщенным, а предложение сильно возросло.
Развитие рынка нежилой недвижимости Москвы в после кризиса
Несмотря на постоянное ожидание нового обвала цен на московском рынке недвижимости, 1999 год завершается весьма заметным оживлением спроса и вполне устойчивой ценовой ситуацией во всех рыночных сегментах. Стабилизировались ставки на офисные площади и большая часть офисных помещений была востребована. К концу 1999 г. спрос заметно вырос, но активность на рынке офисов всё же не идет ни в какое сравнение с рынком жилья. Рост спроса на офисы связан с перемещением компаний из одних офисов в другие, где лучше условия и ниже арендная плата.
В основном покупают небольшие офисы - до 200 кв. м, редко до 1000 кв. м - в любом состоянии. При этом разброс цен велик: от 200 долларов за офисы в плохом состоянии в отдельных районах, до 3000 долларов за новые офисные площади, расположенные в хорошем месте.
Подавляющее большинство сделок с офисной недвижимостью совершается на рынке аренды, причем спрос на так называемые офисы российского стандарта, по мнению ритейлеров, превышает спрос на офисы западного класса. Все ещё ощущаются последствия кризиса.
За последние месяцы 1999 года цены на "российские" офисы в центре и прилегающих престижных районах возросли на 10-15%. Арендные ставки возросли до 250-300 долларов. Минимальная арендная плата составляет около 40 долларов за кв. м - за подвальные и полуподвальные помещения в отдельных районах столицы.
К концу года качественные офисные площади, с хорошим местоположением уже были "выбраны" и найти хороший недорогой офис в центре города было проблемой.
Гораздо больше вакансий в 1999 году было на рынке офисов западного стандарта. После кризиса события на рынке качественных дорогих офисов развивались весьма драматично. Поскольку главные арендаторы офисов класса А и В - иностранные компании и представительства, спрос на эти площади за год упал почти вдвое. Соответственно резко сократилось строительство, уменьшились арендные ставки и доходность проектов. Доля поступающих офисных площадей западного стандарта в 1999 г. составляет 15-20% (в 1997 году: не более 5-7%). Из-за резко увеличившегося предложения изменились условия аренды офисов.
Если раньше компании арендовали помещения без внутренней отделки (в состоянии Shell & Core) и тратили дополнительно 600-800 долларов на кв. м на отделку, дизайн, электропроводку, подключение коммуникаций и прочее, то в 1999 году появилось множество площадей, освобожденных другими арендаторами. Зачастую они полностью отделаны, порой там есть даже мебель. Поэтому в новых зданиях почти все затраты на отделку ложатся на застройщиков.
Изменились и финансовые условия арендных договоров. Они заключаются не более чем на 2-3 года, при этом арендатором оговаривается возможность пересмотра арендной ставки, а также право досрочно расторгнуть договор. И если раньше предоплата доходила до года, то теперь максимальный период предоплаты - 1 квартал.
Серьезное давление на владельцев зданий оказывает рынок субаренды. По данным компании Noble Gibbons/CB Richard Ellis в 1999 году объем предложений субаренды составляет примерно 19000 кв. м. Как правило, это готовые офисы хорошего качества, которые предлагаются по более низким ценам. Компании-субарендодатели ведут довольно агрессивную ценовую политику, стремясь поскорее сдать пустующие площади, зачастую даже не требуя компенсации за внутреннюю отделку и дизайн своих помещений.
По оценкам риэлтерских компаний, после кризиса арендные ставки на офисные площади западного стандарта снизились на 25-30%, в 1999 году они в среднем составили 500 долларов за кв. м (1997: 700 долларов). Самые высокие арендные ставки, до 570 долларов за кв. м, сегодня платят за офисы, расположенные в современных бизнес-центрах, внутри Бульварного кольца.
В прилегающих к центру районах стоимость аренды - 350-400 долларов за кв. м. При этом ставки на площади класса А стабилизировались, тогда как аренда офисных площадей класса Б медленно продолжает снижаться.
В 2000 г. рынок уже заметно оправился от кризиса. Спрос на дорогие просторные офисы стал заметно расти с самого начала года. По данным агентства Colliers HIB, только за первый квартал офисных помещений классов А и В было арендовано и приобретено в собственность по площади на 50% больше, чем за весь 1999 год. Во втором квартале эта тенденция сохранилась, рост составил 24%. В результате заметно сократились объёмы свободных площадей дорогих офисов и стабилизировались цены.
После зимы средняя арендная ставка на офисы класса А пошла было вниз, но к лету, когда рынок оживился, цены вернулись к уровню конца 1999 года - 570 долларов за квадратный метр включая эксплуатационные расходы и стандартный пакет отделки. По классу В цены остановились на уровне 400 долларов. Стоимость конкретной аренды колеблется в пределах 15-20% от среднего показателя и зависит от расположения помещения, объема арендуемой площади (чем меньше офис, тем он дороже) срока договора аренды (чем длиннее договор, тем больше вероятность получить скидку).
Постепенно уменьшается доля субаренды. Субаренда как массовое явление возникла в конце 1998 года, поскольку многие банки и крупные финансовые компании, только что подписавшие долговременные договоры аренды, в связи с кризисом стали сокращать персонал и переезжать в более дешёвые помещения. В результате площади в 1-2 тыс. кв. м. в лучших зданиях с дорогой отделкой стали сдаваться в субаренду по ставкам на 20-30% ниже докризисных. Но теперь срок многих договоров истёк, а новые договоры стали более гибкими.
В субаренду предлагаются элитные офисы площадью от 300 до 1400 кв. м. при средней ставке в 415 долларов за метр в год. В эту сумму входит стоимость эксплуатационных расходов и отделки - и это по-прежнему в среднем на 25% ниже, чем ставка аренды.
Спрос в дорогом сегменте офисного рынка растёт неравномерно. В 1999 году максимальное количество сделок (более 40%) приходилось на небольшие офисы классов А и В, площадью менее 200 кв. м. В 2000 г. пик интереса, по наблюдениям риэлтеров, переместился на просторные офисы. В классе В наибольшим спросом пользуются помещения площадью 400-500 кв. м. при ставке аренды 400-450 долларов. В классе А ажиотаж вокруг бизнес-центров категории А1. Это офисы в зданиях, управляемых по международным стандартам.
Так в конце августа 2000 года завершается сдача в аренду офисного центра "Голутвинский двор" общей площадью почти 14 тыс. кв. м. Типовой размер одного этажа - полторы тысячи кв. м. Часть помещений сняла группа "Ренессанс-страхование", о свободных площадях ведутся переговоры с потенциальными арендаторами. Аналогичная картина в комплексе "Форум-3", где в частности, арендовала помещения компания "Русский алюминий". "Сейчас у нас возникает проблема. Крупные компании желают снять помещение в несколько тысяч квадратных метров, а мы не можем предложить достаточное количество подходящих вариантов, поскольку возможностей получить большие помещения на одном этаже или в одном здании становиться всё меньше, - утверждает Елена Тотмакова, менеджер по маркетингу компании Noble Gibbons/CB Richard Ellis. - Практически все крупные здания либо арендованы, либо проданы" ("Эксперт" № 31, 28 августа 2000 г.)
Многие компании от аренды офисных помещений перешли к их покупке. Хотя в общем количестве сделок число договоров купли-продажи пока не превышает одного процента, они становятся преобладающими, когда речь идёт о больших офисах. Так, во втором квартале этого года приобретённые в собственность офисы (по площади) дали более половины всего прироста спроса (24%).
По данным агентства "Бест-недвижимость", при покупке офиса наибольшим спросом пользуются отдельно стоящие здания в центре. Самая крупная сделка второго квартала 2000 года - покупка компанией "Славнефть" особняка площадью 13600 кв. м. на Пятницкой улице. В общем количестве сделок купли-продажи доля отдельно стоящих зданий составляет 30%. Следующие по популярности - офисные помещения площадью 100-200 кв. м. и небольшие магазины, на долю которых приходится по 25% совокупного объема сделок купли-продажи. Цены на покупку колеблются в пределах 1900-2200 долларов за метр в классе А, и 1200-1500 долларов - в классе В (один квадратный метр в неотремонтированном институтском здании класса С стоит менее 1000 долларов).
Вероятный рост арендных ставок риэлтеры прогнозируют осторожно. С одной стороны, по их мнению, цены испытывают "давление снизу", поскольку увеличивается спрос. С другой стороны, деловая активность девелоперов обещает пропорциональный прирост предложения. По данным Noble Gibbons/CB Richard Ellis, в 1999 году появилось примерно 85 тыс. кв. м. офисных помещений класса А и примерно столько в 2000 г. Всего же офисов, соответствующих международным стандартам качества (классы А и В), в 2000 г. планируется ввести в эксплуатацию 250 тыс. кв. м. Это примерно в полтора раза увеличит общий объем рынка элитных офисов в Москве.
Правда, застройщики не спешат вводить в строй уже законченные объекты и намерены это сделать лишь в январе 2001 года. Это связано с тем, что правительство приостановило действие Федерального закона "О внесении изменений в закон РФ "О налоге на добавленную стоимость" от 3 декабря 1999 года, в соответствии с которым суммы НДС по вводимым в эксплуатацию строительным объектам вычитаются из сумм налога, подлежащего взносу в бюджет, и срок его действия отсрочен на год.
Недавно у застройщиков появился еще один повод для беспокойства - главный архитектор Москвы Александр Кузьмин выступил с инициативой запретить строительство офисных комплексов площадью свыше 5 тыс. кв. м. в центре столицы, объясняя это необходимостью создания единой системы парковочного пространства для автомобилей. "Если эта идея будет реализована, то в течении двух-трех лет резко возрастет спрос на офисные комплексы, где можно арендовать большие объемы площадей. Это вынудит застройщиков отказаться от архитектурных изысков и планировать новые офисные центры так, чтобы использовался эффективно каждый квадратный метр", - полагает Гайк Нерсесян, начальник отдела исследований рынка компании Colliers HIB. ("Эксперт" № 31, 28 августа 2000 г.)
Правда, среди риэлтеров ходят слухи, что заявление Кузьмина - своего рода рекламный трюк, имеющий целью привлечь арендаторов к проекту "Москва-Сити", где размер застройки не ограничивается.
Иностранные инвестиции в строительство по прежнему невелики. Даже те инвесторы, проекты которых уже начали осуществляться, занимают выжидательную позицию и замораживают строительство офисных зданий. Например, компания "Энка", выступавшая в роли девелопера комплекса "Павелецкая Плаза", так и не перешла в третьей фазе строительства. То же касается и других проектов "Атена Груп" - "Центра на Арбате" и офисного здания около гостиницы "Балчуг Кемпински".
Торговые площади
За весь 1999 год не было построено ни одного торгового центра: одни значительно снизили темпы строительства, большинство же объектов и вовсе были заморожены. Активность на рынке торговых помещений была низкой, в условиях постоянного ожидания очередного обвала цен или очередной кризисной ситуации, рынок занимал выжидательную позицию. Перемены на рынке торговых помещений начались к середине 1999 года, когда ряд российских коммерческих фирм, расширяя сферу влияния, стал продвигаться из центра в "спальные" районы. Основной тенденцией было открытие небольших (до 2 тыс. м) торговых центров на окраинах города вблизи от станций в метро, в частности, сетей супермаркетов - "Рамстор", "Седьмой континент" и "Перекрёсток". Аналогичные планы у торговых компаний "Партия-Домино" и "Спорт-Мастер".
В 2000 г. заполнение явных пустот для торговли заканчивается. Свободные площади ещё предлагаются в бывших универмагах или НИИ (25-30% всего объема предложения), но из-за неудобного расположения (на самой окраине или в стороне от значительных потоков покупателей), они почти никому не нужны. А в удобных местах спрос догнал предложение, и цены выросли на 16-20%. В таких престижных торговых центрах, как ГУМ, "Петровский Пассаж" или "Рамстор", где помещения полностью сданы, арендные ставки колеблются в интервале 1200-2400 долларов за кв. м (в 1999 году эта цифра равнялась 1100-2000 долларов). Что касается отдельно стоящих небольших помещений, расположенных на Садовом кольце, Кузнецком мосту, Кутузовском проспекте и т. п., то здесь средняя ставка аренды сейчас составляет 600-700 долларов за кв. м, а в 1999 году она была 700-800 долларов.
И эта тенденция, видимо, сохранится в ближайшем будущем, поскольку предложение растёт медленно. В 2000 году введено всего крупных торговых центра - первая фаза мебельного комплекса "Гранд Стор" на Можайском шоссе площадью 89 тыс кв. м. и торговый центр шведской мебели "ИКЕА" в Химках, который к назначенному сроку открытия в конце марта 2000 года имел в наличии только одно двухуровневое здание площадью 33 тыс. квадратных метров, то есть примерно треть от запланированного.
Настоящий же бум наблюдается в нижнем сегменте рынка. Так, по данным агенства "Бест-Недвижимость", примерно 75% спроса приходится на недорогие, по 150-200 долларов за метр, помещения под парикмахерские, маленькие магазинчики, кафе и прочий сервис. Как правило, речь идет о первых этажах жилых домов, и предложение здесь вдвое меньше спроса.
Производственные помещения
В 1999 г. рынок производственных и складских помещений также занимал выжидательную позицию. В 2000 г. замечен рост спроса на недорогие площади на рынке производственных и складских помещений. По данным компании РЗК, особенно велик интерес к объектам в ближайшем Подмосковье (до 20 км от МКАД) площадью до 2 тыс. кв. м, которые используются как сборочные цеха. Новинка этого года - очевидная востребованность на рынке зданий площадью более 4 тыс. кв. м с развитой инфраструктурой, например, с подведёнными подъездными путями и даже дополнительной железнодорожной веткой, оборудованной погрузочно-разгрузочными механизмами. Цена аренды в таких зданиях достигает уже 40 долларов за квадратные метр в год при средней ставке 20-25 долларов.
Что касается цехов и складов международного класса, сдающихся по 100-120 долларов за метр, то здесь большого оживления не наблюдается. Площадь таких помещений составляет не более четверти от общего метража складских помещений в Москве и ближайшем Подмосковье (всего 2 тыс. га), и нового строительства в ближайшем будущем не предвидится. В 2000 году планируется ввести в строй единственный в Москве производственный комплекс международного класса - финский "YIT Техно Парк" площадью 170 га.
Рынок нежилой недвижимости Москвы представляет собой интересный объект для иссследования, его развитие, начавшееся примерно в середине 80-х годов продолжается высокими темпами.нию класса собственников нежилых помещений способствовал процесс приватизации предприятий в Москве. В первую очередь в процессе приватизации включились так называемые "объекты малой приватизации" (магазины, предприятия бытового обслуживания и т. д.). Постепенно число собственников нежилых помещений стало увеличиваться и соответственно росло и предложение нежилых помещений на продажу. Вслед за помещениями торгового и бытового обслуживания к процессу приватизации постепенно подключились и государственные учреждения и промышленные предприятия, начавшие сдавать в аренду свои помещения. С 1991 г. активно развернулось строительство новых зданий, преимущественно офисного назначения и реконструкция особняков под современные офисы. С 1992 г. в Москве начало формироваться предложение аренды офисов в специализированных бизнес-центрах и офисных зданиях. Появились две принципиально отличающихся группы потребителей - представители западного бизнеса и нарождающегося российского, что стало причиной расслоения помещений не только по качеству, но и по условиям получения их в аренду. С начала рыночных реформ в Москве идет приток западных фирм и новых местных представительств, ощущается очень большой спрос на качественные офисы. Арендные ставки на офисные помещения в это время неимоверно высоки, спрос велик на помещения, удобно расположенных.
Примерно с середины 90-х годов на московском рынке недвижимости ценоопределяющими факторами рынка офисных площадей стали качество строительства, местоположение, цена, оснащение и выполнение определённых функций, т. к. появилось значительное количество различных офисных помещений. Шло интенсивное строительство, спрос на качественные помещения был велик, как и спрос на недорогие офисы российского стандарта. Приоритетными местами для размещения офиса являлась территория внутри и непосредственно у Садового кольца, а также вдоль 12 главных магистралей города. Ставки на офисы все же были велики несмотря на постепенное насыщения рынка.
Финансо-экономический кризис 1998 оказал большое влияние на развитие рынка недвижимости столицы, изменив многие тенденции развития отдельных его сегментов. Ставки на офисные помещения различных стандартов уменьшились, этому также способствовало продолжающееся насыщение рынка. Рынок офисных помещений быстрее всех остальных сегментов оправился от кризиса, постепенно шел рост спроса (примерно с середины 1999 г.), повышались арендные ставки. В 2000 г. ставки на офисные площади в целом стабилизировались и большая часть офисных помещений была востребована. Множество компаний покупали офисные помещений. Однако иностранные инвестиции в строительство по прежнему невелики. Инвесторы занимают выжидательную позицию. Рынок нежилых помещений очень чутко реагирует на изменения экономической ситуации в стране и пока будет чувствоваться неустойчивость в экономическом и политическом развитии множества крупных инвестиционных вложений ждать не стоит.
Рынок торговых помещений в Москве также развивался быстрыми темпами. Москва имеет огромный потенциал развития торговли. С начала реформ город заполонили палатки, всевозможные лотки, импровизированные рынки (около станций метро, около крупных магазинов и т. д.), рынки. Однако по сравнению с рынком офисных помещений рынок торговых помещений развивался медленно, это связано именно с большой долей так называемой рыночной торговли. В 1996-1998 гг. появляются торговые центры, супермаркеты, крупные магазины. В центре были перестроены и реконструированы такие объекты как ГУМ, Петровский пассаж и т. д. В общем ощущалась большая нехватка качественных и удобно расположенных площадей, арендная плата превосходила пределы рентабельности. Достаточно низкими темпами в докризисное время шло развитие рынка торговых помещений в спальных районах, рынки были приоритетными местами для покупок и для большей части населения остаются таковыми до сих пор.
Кризис на рынок торговых помещений повлиял в большей степени, ставки аренды уменьшились в среднем на 30% - 50% во всех сегментах рынка торговых помещений. Последствия кризиса также ощущались в данном сегменте рынка нежилой недвижимости дольше. За весь 1999 г. не было построено ни одного крупного торгового центра. До сих пор наибольшим спросом пользуются помещения площадью 150-200 кв. м, расположенные по возможности близко к какой-либо крупной магистрали. И хотя в Москве появляется множество супермаркетов и магазинов торговых сетей: "Рамстор", "Перекрёсток" и т. д - рынки продолжают играть значительные роли. Очень прогрессивно идет внедрение таких магазинов как "Копейка", цены на продукты в которых приближены к рыночным.
Рынок производственных помещений даже в 1998 г. всё ещё считается неразвитым, в современных условиях начинается слишком мало новых производственных проектов. Существует сильный дисбаланс в структуре спроса и предложения. Предлагаются крупные площади, а большим спросом пользуются помещения небольшой площади. А рынок складских площадей напротив развивался с начала рыночных реформ достаточно быстро. Спрос был большим, т. к. многим иностранным и российским компаниям требовались складские площади. Склады не соответствовали требованиям, были в большинстве своём плохо оборудованы (бывшие помещения фабрик, заводов, НИИ). А современно оборудованые склады были не по карману большинству фирм. Очень большое значение в этом сегменте рынка имеет местоположение склада.
В послекризисный период рынок складских и производственных помещений также занимет выжидательную позицию. В 2000 г появляется рост спроса на недорогие помещения, в основном расположенные в ближайшем Подмосковье. Ощущается востребованность на рынке зданий площадью более 4 тыс. кв. м с развитой инфраструктурой, хотя арендные ставки в таких помещениях достаточно велики. Низок спрос на склады международного класса и нового строительства в будущем не предвидится.
Рынок нежилой недвижимости Москвы развивается достаточно высокими темпами и его сегменты являются высокоприбыльными. Рынок недвижимости чутко реагирует на экономическую ситуацию и его поведение в 2000 г. можно назвать стабильным и развитие рынка нежилой недвижимости Москвы можно назвать прогрессирующим. Последствий кризиса уже не ощущается, арендные ставки во всех сегментах стабилизировались и их колебания будут зависеть в дальнейшем от экономической и политической ситуации в стране, а также от действий и постановлений Правительства Москвы.
Глава 3. Анализ подходов к управлению нежилой недвижимости в Москве (по данным результатов конкурсных продаж и сдачи в аренду)
Основным направлением деятельности московского правительства, как главного участника столичного рынка недвижимости, является продажа в собственность на конкурсной основе нежилых помещений, а также сдача их в аренду с последующим возможным выкупом арендаторами в собственность. Конкретно подсчитать доходы города от использования принадлежащих ему нежилых помещений за последние годы достаточно сложно, т. к. эти доходы входят составной частью в общие показатели деятельности МКИ и МФИ.
В соответствие с действующим законодательством объекты нежилого фонда города (нежилые помещения: здания, сооружения) могут быть переданы в хозяйственное ведение, оперативное управление, безвозмездное пользование, в аренду и проданы. В круг вопросов, рассматриваемых в данной работе, входит рассмотрение того, как городские власти на практике реализуют свое право сдачи нежилых помещений в аренду.
Передача нежилого помещения в аренду реализуется, как правило, на основании аукциона или конкурса любому юридическому или физическому лицу. В данной работе предпринята попытка проанализировать деятельность Правительства города всего лишь по двум направлениям: по практике организации и итогам проведения конкурсных торгов по продаже нежилых помещений по округам и районам города.
Анализ итогов конкурсных продаж нежилых помещений свободного назначения (по данным ГУП "Мосреалстрой")
Многочисленному и все прирастающему классу мелких и средних предпринимателей нужны помещения для развития собственного бизнеса. Желательно получение помещения в собственность, т. к. арендная плата, как правило, очень высока и съедает значительную долю прибыли. Спросом в таком случае пользуются небольшие нежилые помещения, доступные по цене и подходящие по площади. Такие помещения есть у города в достаточном количестве, т. к. дома, которые строятся сегодня имеют, как правило, нежилые первые этажи или пристроенные помещения.
ГУП "Мосреалстрой" - одна из структур Департамента внебюджетной политики строительства - является основным продавцом нежилых помещений от имени города. Предприятие предлагает помещения не только в престижном для бизнеса - и поэтому дорогом - центре города, но и в районах-новостройках: в Марьинском парке, в Братееве, Северном и Южном Бутове, Митине, Жулебине, Ново-Косине.
"Мосреалстрой" предлагает не только офисы. Часто назначение помещения уже определено проектом, но иногда оставляется на усмотрение покупателя.
Помещения покупают на конкурсной основе. Основными условиями конкурса являются цена, предложенная за объект, а также обязанность сдать объект госкомиссии в установленный срок и соблюсти его назначение (кафе, ресторан, салон красоты, дискотека, продовольственный, хозяйственный или иные магазины, аптеки, частные кабинеты врачей, нотариальные конторы и другие назначения по желанию клиента). При необходимости для покупателей предусмотрены рассрочки платежей сроком до 2 лет.
Заявки на участие в конкурсах принимаются от юридических и физических лиц, в том числе и от нерезидентов Российской Федерации, при перечислении задатка за участие в конкурсе. Сумма задатка - 30% от начальной цены помещения. Побеждает тот, кто предложит выполнение инвестиционных условий конкурса и максимальную цену за приобретаемый объект. С победителем в течение 10 дней заключается договор купли-продажи объекта с условием его достроя за счёт покупателя. После сдачи-приёма объекта государственной комиссией договор купли-продажи подлежит регистрации в Московском городском комитете по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Основной материал для исследования - бюллетени конкурсов по продажам объектов незавершённого строительства в г. Москве ГУП "Мосреалстрой", а также данные сервера "Мосреалстрой" в Интернете, где есть постоянно обновляемая база данных на объекты продажи.
Были обработаны данные 16 бюллетеней: № 1-5, № 17-27. Также были обработаны данные сервера ГУП (выпуск от 23 сентября). Обработка представляла собой создание таблиц на основе данных конкурса и последующий анализ созданных таблиц. Таблицы состоят из 5-6 столбцов: объект, функциональное назначение объекта, расположение объекта, площадь в кв. м, начальная цена в рублях, цена продажи в рублях (данный столбец присутствует не для всех исследуемых объектов, т. к. многие объекты не участвовали в конкурсе, либо не были проданы).
В данной работе были проанализированы данные по следующим округам и районам: Центральный АО (районы: "Тверское", "Мещанское", "Красносельское", "Басманный", "Таганское", "Замоскворечье", "Якиманка", "Пресненское"; Северный АО (районы: "Западное Дегунино", "Восточное Дегунино", "Бескудниковский", "Коптево"), Северо-Западный АО (районы: "Северное Медведково", "Бабушкинский", "Свиблово"); Восточный АО (районы: "Ново-Косино", "Перово", "Гольяново"); Юго-Всточный АО (районы: "Южно-портовый", "Выхино", "Жулебино", "Марьинский парк", "Люблино"); Южный АО (районы: "Братеево", "Орехово-Борисово Северное", "Орехово-Борисово Южное"); Юго-Западный АО (районы: "Ясенево", "Северное Бутово", "Южное Бутово"); Западный АО; Северо-Западный АО (районы: "Митино", "Северное Тушино"). Помещения были распределены по округам и районам г. Москвы.
Особое внимание стоит обратить на Центральный административный округ, т. к. в данном округе рассмотрены почти все районы, а также данный округ представляет интерес как самый популярный для размещения офисов, торговых объектов, объектов сферы общественного питания и т. п., как основных объектов сферы услуг, для расположения которых фирмы и покупают помещения свободного назначения.
Среди всех округов ЦАО бесспорно выделяется высокими ценами на помещения свободного назначения. Объяснения сложившейся ситуации давать не стоит, центр всегда является сгустком экономической жизни города, здесь самые высокие арендные ставки, цены на землю, густая транспортная сеть. В общем, центр города - самое коммерчески удобное место для размещения различных офисов, магазинов и т. д. В самом центре существует дифференциация цен на помещения. Например, средняя цена за 1 кв. м в помещении, расположенном в районе "Пресненское", недалеко от границы ЦАО с ЗАО, будет значительно ниже данной цены в помещении, расположенном на границе районов "Тверское" и "Мещанское". Конечно же большую роль играет качество помещения, но в центре всё же очень многое определяет территориальное расположение.
В ЦАО по самым высоким ценам за 1 кв. м выделяются районы "Замоскворечье", "Якиманка" и "Красносельское".
Если говорить о районах и округах, выделяющихся количеством объектов, участвующих в конкурсе, то в этом поможет диаграмма. Самое большое количество помещений свободного назначения было выставлено на продажу в Юго-восточном административном округе столицы, если говорить точнее, то наибольшее количество объектов продавалость в районе "Марьинский парк", больше, чем во всех вместе взятых объектах в ЦАО. Также большое количество объектов было представлено в Центральном административном округе (выделяется район "Басманный") и в Юго-западном административном округе (выделяется район "Южное Бутово"). Наименьшее количество помещений свободного назначения, участвующих в конкурсе, пришлось на Зеленоградский административный округ, что вполне можно объяснить его удалённостью от Москвы, и на Северо-восточный административный округ.
Средняя площадь объектов, участвующих в конкурсе по округам
Самая большая средняя площадь помещений свободного назначения, участвующих в конкурсе, в Северо-восточном, Центральном, Восточном и Южном административном округе. Наименьшая в Северном, Юго-восточном и Зеленоградском административном округе. В общем, особых закономерностей между округами и средней площадью объектов, выставленных на продажу, не наблюдается. В общем, можно сказать, что в каждом округе присутствуют и большие по площади объекты продажи (площадью более 500 кв. м) и небольшие по площади помещения.
В целом, по полученным расчётам средней цены за 1 кв. м и средней площади объектов, характеризовать ситуацию в целом в округе нельзя. А если говорить о районах, которые представляют какой-либо округ (кроме ЦАО) в помещениях свободного назначения ГУП "Мосреалстрой", то это большей частью окраины округов, районы, примыкающие к МКАД, либо находящиеся за этой магистралью. Есть и исключения, такие как "Перово", "Люблино", "Раменки", "Коптево", "Южно-портовый". Эти районы находятся не на периферии округов, а скорее в центральной части, некоторые даже граничат с ЦАО. Средняя цена за 1 кв. м в помещениях свободного назначения в этих районах составляет 9479 рублей за 1 кв. м. Цена за 1 кв. м повышается, если у объекта есть выход на магистрали общегородского назначения, например средняя цена за 1 кв. м. помещения, расположенного на Мичуринском проспекте - 18795 рублей.
Средняя цена за 1 кв. м в районах, расположенных на периферии округов, примыкающих к МКАД и находящихся за этой магистралью - 6456,6 рублей. Особо стоит выделить район "Северное Тушино" (С-ЗАО), где цена за 1 кв. м составила 14591,5 рублей. А если рассмотреть ситуацию только в районах, находящихся за МКАД, то средняя цена за 1 кв. м составила 5272,8 рублей.
В городе выделяются так называемые территориально-экономические зоны, каждая из которых имеет особый коэффициент, являющийся составной частью при определении либо арендной платы за помещение, либо при определении его начальной стоимости. Как правило, периферийные территории имеют, во-первых, низкие коэффициенты территориально-экономических зон, во-вторых низкие показатели удобства их коммерческого использования. В общем, можно сказать, что цена в таких районах как "Строгино", "Дмитровский", "Ховрино", "Лианозово", "Бибирево", "Лосиноостровский", "Северное Измайлово", "Восточное Измайлово", "Ивановское", "Вешняки", "Новогиреево", "Капотня", "Западное Бирюлёво", "Восточное Бирюлёво", "Тёплый стан", "Ново-Переделкино", "Солнцево" и т. д. будет от 4000 до 6500 рублей за 1 кв. м, за исключением особых случаев (подвальное или чердачное помещение, особое расположение, дорогие стройматериалы и т. д.). А средняя цена за 1 кв. м в помещениях, расположенных в центральных частях округов будет не менее 7000-8000 рублей, за исключением, опять же, особых случаев.
Анализ практики безаукционной передачи нежилой недвижимости в аренду
Для обеспечения деятельности органов управления, при выполнение городских программ, для функционирования организаций здравоохранения, народного образования и просвещения, культуры, при реконструкции или сносе, занимаемых арендаторами зданий и сооружений, для обеспечения межгосударственных соглашений и в некоторых других случаях может быть произведена передача нежилого помещения в аренду без аукциона или конкурса.. При этом арендатор имеет право на сдачу помещений в субаренду или безвозмездное пользование.
В этих случаев в Москве арендная плата рассчитывается в соответствии с особой методикой расчёта. Расчёт годовой арендной платы производится по следующей формуле:
Ал = Сб * Киз * Км * Кт * Кз * Ктд * Кнж * S / 10
Как видно, он основывается на знании базового размера стоимости 1 кв. м (Сб). Для ряда учреждений и организаций, имеющих особое социально важное значение, устанавливается минимальная арендная ставка (органы юстиции, МВД, пожарной охраны, войсковых частей научно-исследовательских и опытно-конструкторских организаций, библиотек, музеев, организаций, ведущих работу с детьми, и т.п.).
К этому базовому показателю вводится ряд поправочных коэффициентов, например, коэффициент износа помещения (может колебаться от 0 до 100%), качества строительного материала, коэффициент типа здания. (0,5 и 0,3 для отапливаемых и неотапливаемых производственных и складских, для прочих - 1).
Коэффициент типа деятельности - Ктд - различен для коммерческих и некоммерческих организаций. Среди коммерческих организаций максимальный Ктд присвоен банкам, пунктам обмена валют, казино, ночным клубам и равняется 3,0. Ктд, равный 1,0, соответствует различным редакциям газет и журналов, спортклубам и спортзалам, художественным салонам и выставочным залам, циркам, театрам, лечебницам, учебным заведениям. Минимальный Ктд присвоен учреждениям дошкольного воспитания.
Два следующих коэффициента - качества помещения и территориальной зоны - наиболее интересны для географов, так как в них в том или ином виде учитываются характеристики положения.
Кнж - коэффициент качества нежилого помещения - зависит от расположения помещения (максимальные ставки для отдельно стоящих зданий, минимальные для подвальных помещений), степени технического обустройства (водопровод, канализация, горячая вода, центральное отопление), высоты потолков в помещении, удобства коммерческого обслуживания (местонахождение от станции метро в радиусе 200 м - 0,54, выход на общегородские магистрали - 0,32, выход на прочие транспортные магистрали - 0,19).
Кз - коэффициент территориальной зоны в соответствии с постановлением Правительства г. Москвы № 1674 в зависимости от зоны может составлять от 0,6 (минимальный) до 1,7 (максимальный). В Москве выделено 69 территориально-экономических зон (включая Зеленоград) и 31 подзона повышенной ценности, в том числе 26 - на территориях Природного комплекса.
Например, в Западном административном округе базовый размер стоимости 1 кв. м составляет 10800 рублей. Всего на территории ЗАО находится 13 территориально-экономических зон и 4 подзоны повышенной ценности (см. рис. №).
Коэффициент территориальной зоны для районов ЗАО
Коэффициент зоны
Дорогомилово
за железнодорожным кольцом - 1,3, вне его - 1,0
Крылатское
Можайский
Фили-Давыдково
Филёвский парк
Проспект Вернадского
Очаково-Матвеевское
Тропарёво-Никулино
Солнцево
Ново-Переделкино
Внуково 0,6
То есть при всех остальных равных или близких по значению коэффициентах и величинах арендная плата была бы самой высокой в Дорогомилово (до кольцевой железной дорогой), на остальной территории района, а также в Можайском, Филях-Давыдково, Филёвском парке, Очаково-Матвеевское и Тропарёво-Никулино она равняется единице. Несколько ниже значения этого коэффициента в Кунцево, Крылатском и Можайском и ниже всего в районах, расположенных за границами МКАД: Солнцево, Ново-Переделкино, Внуково.
Местонахождение здания или помещения в радиусе 200 м от станции метро повышает ставку арендной платы и является составляющей характеристики качества нежилого помещения (Кнж). На территории ЗАО находится 15 станций метро (3 станции Сокольнической линии, 9 Филёвской и одна кольцевая станция. Наиболее значима удаленность помещения от станций метро для Дорогомилово, Филёвского парка, Фили-Давыдково, Кунцево, Крылатское, Раменок, Проспекта Вернадского и Тропарёво-Никулино. Очаково-Матвеевское, Можайский, Солнцево, Ново-Переделкино и Внуково не имеют линий метро. Положение около станций метро считается удобным в коммерческом использовании и арендная ставка на эти помещения выше при прочих равных величинах. В общем для ЗАО эта составляющая в арендной ставке невелика, т. к. значительная часть территории не обеспечена этим видом транспорта.
Выход на общегородские магистрали и на прочие транспортные магистрали также важен в величине арендной платы. В ЗАО есть несколько магистралей общегородского значения. В первую очередь - это Можайское шоссе и Кутузовский проспект - главная магистральная улица 1 класса, Ленинский проспект - главная магистральная улица 1 класса, Мичуринский проспект - главная магистральная улица 2 класса. В общем случае магистраль может проходить через жилые и через нежилые кварталы, места, где было бы коммерчески успешным размещение, например, офиса или магазина и где это было бы нецелесообразно и даже убыточно.
Самые коммерчески удобные магистрали, в районе которых можно было бы расположить магазины, офисы, гостиницы, парикмахерские и косметические кабинеты, закусочные, рестораны, бары, дискотеки, залы игровых автоматов, в общем, различные учреждения сферы услуг для ЗАО - это Ленинский проспект, Кутузовский проспект, Мичуринский проспект и Проспект Вернадского, Боровское шоссе в меньшей мере. Арендная ставка на нежилое помещение выше при выходе этого помещения на магистрали, проходящие через жилые кварталы
В каждом районе существуют свои так называемые "популярные", главные улицы, где располагаются основные объекты сферы услуг, местонахождение которых удобно для жителей. В Крылатском - это Осенний бульвар, на котором расположена станция метро "Крылатское". В Кунцево - улицы Ярцевская и Молодогвардейская. В Можайском это конечно же Можайское шоссе и отчасти улица Кубинка. В Филёвском парке - Большая Филёвская улица, часть улицы Минская, Кастанаевская улица. В Фили-Давыдково - Кутузовский проспект, Кастанаевская улица, Аминьевское шоссе. В Дорогомилово - Кутузовский проспект, Большая Дорогомиловская улица, Студенческая улица, Киевская улица. В Раменках - Мичуринский проспект, Проспект Вернадского, Мосфильмовская улица. В районе "Проспект Вернадского" - Ленинский проспект, Проспект Вернадского, улица Удальцова. В Тропарёво-Никулино - это Проспект Вернадского, Мичуринский проспект, улица 26-ти Бакинских комиссаров. В Очаково-Матвеевском - Мичуринский проспект, Большая Очаковская улица, Озёрная улица. В Солнцево - Солнцевский проспект, улица Авиаторов, улица Главмосстроя, улица Богданова. В Ново-Переделкино - Боровское шоссе, улица Шолохова, улица имени скульптора Мухиной. Во Внуково - это Большая Внуковская улица, Аэрофлотская улица. (см. карту).
Особенностью района "Внуково", как административно-территориальной единицы города, является его удалённость от города (11 км от МКАД) и территориальная разобщённость. Здесь относительно низкие ставки аренды нежилых помещений. Например, в новом, кирпичном, отдельно стоящем здании не производственного и не складского назначения, являющемся, например, магазином, предприятием розничной торговли, площадью 300 кв. м (высота потолков свыше 3 м), расположенном на Большой Внуковской улице, размер годовой арендной платы будет составлять 374, 4 тыс. рублей, т. е. за 1 кв. м. в год придется платить всего 1228 рублей. Результаты расчетов по аналогичному объекту, расположенному на главных улицах своего района приведены в табл. "Примерная ставка арендной платы объектов".
Примерная ставка арендной платы объекта (описание см. выше)
Местоположение объекта
Годовая арендная плата/арендная плата за 1 кв. м в год. (руб.)
Большая Внуковская улица
374 414,4 / 1 248,1
Дорогомилово
Большая Дорогомиловская улица
1 076 587,2 / 3 588,6
Крылатское
Осенний бульвар
662 515,2 / 2 208,4
Ярцевская улица
Можайский
Улица Кубинка
624 024 / 2 080,08
Ново-Переделкино
Улица имени скульптора Мухиной
374 414,4 / 1 248,1
Очаково-Матвеевское
Улица Озёрная
624 024 / 2 080,08
Проспект Вернадского
Улица Удальцова
624 024 / 2 080,08 (в радиусе 200 м от станции метро - 828 144 / 2 760,48
Мосфильмовская улица
624 024 / 2 080,08
Солнцево
Солнцевский проспект
374 414,4 / 1 248,1
Тропарёво-Никулино
Улица 26-и бакинских комиссаров
624 024 / 2 080,08 (в радиусе 200 м от станции метро - 828 144 / 2 760,48
Филёвский парк
Большая Филёвская улица
624 024 / 2 080,08 (в радиусе 200 м от станции метро - 828 144 / 2 760,48
Фили-Давыдково
Аминьевское шоссе
624 024 / 2 080,08
Как показывают полученные данные в общем самые высокие арендные ставки на нежилые помещения в Дорогомилово (внутри ж/д кольца), в следующую группу входят районы: Крылатское, Кунцево, Филёвский парк, Фили-Давыдково, Раменки, Проспект Вернадского, Тропарёво-Никулино - в этих районах арендные ставки на нежилые помещения будут примерно одинаковые, очень велика роль транспортно-геграфического положения помещения (в радиусе 200 м от станции метро и наличие выхода на общегородские магистрали). Ниже арендные ставки в районах Можайский, Очаково-Матвеевское. Здесь исключается роль метрополитена, однако всё же высок коэффициент территориальной зоны. И самые низкие ставки аренды в районах Солнцево, Ново-Переделкино, Внуково.
Для географа данная тема интересна прежде всего с точки зрения влияния местоположения объекта на арендную ставку, т. е. наибольший интерес вызывают факторы территориальных зон и удобства коммерческого использования. Если говорить о коэффициенте территориальной зоны, то данный коэффициент ещё устанавливается в границах по решению исполкома Моссовета от 08.08.89 г. № 1674. В общем все территории г. Москвы, находящиеся за МКАД, имеют Кз равный 0,6, а территории, находящиеся внутри МКАД имеют Кз не меньше 0,8. В ЗАО по моему мнению есть территории с завышенным и заниженным коэффициентом территориальной зоны в силу того, что коэффициенты утверждались еще в 1989 г. Данные коэффициенты возможно повысить в таких районах как "Крылатское", "Кунцево", "Солнцево" и "Ново-Переделкино" (до 1 и 0,8 соответственно).
Удобство коммерческого использования помещения очень важно для офисных, торговых, для объектов сферы услуг. Иногда, даже прекрасно оборудованная парикмахерская, в которой работают прекрасные специалисты, может быть не полностью востребованной именно из-за своего неудобного расположения. Впрочем, многие недостатки может исправить всевозможная наружная реклама (а это дополнительные затраты). В то время как удобное расположение может принести дополнительный доход. Конечно же удобство коммерческого использования является составляющей качества нежилого помещения, однако, на мой взгляд, этот коэффициент заслуживает выделения в отдельную категорию.
Самыми значимыми для определения арендной платы нежилого помещения являются коэффициент износа, коэффициент качества строительного материала, коэффициент территориальной зоны, коэффициент типа деятельности организации. Второстепенную роль имеет коэффициент типа здания и качества нежилого помещения.
Если сравнивать ЗАО с другими округами в отношении удобства коммерческого использования территории, то большим недостатком в округе можно считать то, что большая часть территории не обслуживается метрополитеном. Транспортная проблема в настоящее время обостряется по всему городу.
Заключение
Рынок нежилой недвижимости Москвы очень переспективен и развивается быстрыми темпами во всех своих сегментах. Последствия кризиса в общем не ощущаются. Арендные ставки стабильны, варьируют в зависимости от многих причин, таких как качество помещений, удобное месторасположение, даже сезон года (так называемый традиционный сброс денег перед Новым годом). Рынок нежилых помещений чутко реагирует на экономическую и политическую ситуацию в стране и городе.
В структуре спроса на приобретение в собственность нежилых помещений первое место прочно занимают офисные помещения. На втором месте уже довольно долго находятся помещения для торговли. Третье место занимают складские помещения, цена варьирует в зависимости от технической оснащенности, месторасположения и наличия подъездных путей. Далее в порядке убывания спроса, следуют помещения для общественного питания, производственные помещения, гостиницы.
В то время, как до середины 90-х годов цену аренды определило просто количество имеющейся площади и потребность в площади, то позже на московском рынке недвижимости ценоопределяющими факторами рынка офисных площадей стали качество строительства, местоположение, цена, оснащение и выполнение определённых функций.
Если говорить о значимости месторасположения для различных объектов нежилой недвижимости, то для офисной недвижимости приоритетным районом размещения является Центральный административный округ и территории с выходом на 12 главных транспортных магистралей города. Для торговых помещений в общем фактор места имеет большее значение, чем для офисных помещений. В настоящее время существует тенденция размещения торговых помещений, супермаркетов, гипермаркетов, магазинов сетей "Перекрёсток", "Рамстор", "Копейка" по всему городу, а не только в коммерчески удобных районах. В будущем всё большую роль будет играть фактор элитности района для размещения в нем торгового, офисного помещения или объекта сферы услуг. Большую часть производсвенных площадей в городе планируют занять жилыми кварталами или разместить объекты сферы услуг, а предприятия перенести за черту города. Складские помещения также рентабельнее размещать на отдельных территориях округов Москвы или в ближайшем Подмосковье.
По результатам исследовательской работы по данным конкурсных продаж "Мосреалстроя" можно сказать, что Правительство Москвы ведёт успешную политику по реализации нежилых помещений города. Большая часть объектов, участвующих в конкурсах, из ЦАО и Ю-ВАО. Цена на объекты зависит от многих параметров, в основном совпадающих с параметрами, определяющими величины арендной ставки нежилых помещений.
Самыми значимыми для определения арендной платы нежилого помещения являются коэффициент износа, коэффициент качества строительного материала, коэффициент территориальной зоны, коэффициент типа деятельности организации. Второстепенную роль имеет коэффициент типа здания и качества нежилого помещения. Коэффициент удобства коммерческого использования должен играть более важную роль в определении арендной ставки. В общем можно прогнозировать возрастающее значение коэффициентов территориальной зоны и коммерческого использования. В ЗАО самые высокие ставки аренды приходятся на район "Дорогомилово", самые низкие в среднем на "Внуково", "Ново-Переделкино", "Солнцево".
Приложение 1
Подробное описание итогов исследовательской работы по данным ГУП "Мосреалстрой"
Распределение исследуемых объектов по районам ЦАО
Таким образом видно, что наибольшее число объектов предлагается в районе "Басманный". Это один из самых больших по площади районов ЦАО, граничащий с ВАО и ЮВАО. Также большое количество предложений в районах "Тверское" и "Мещанский", это небольшие по площади районы на севере ЦАО (граничат с САО и СВАО). Наименьшее количество предложений в районе "Замоскворечье", на юге округа. Совсем не оказалось объектов из районов "Хамовники" и "Арбат" (юго-запад ЦАО).
В районе "Таганское" было рассмотрено 13 предложений. Самое маленькое по площади помещение, представленное на продажу было площадью 70,8 кв. м, самое большое по площади помещение в этом списке - 545 кв. м. Средняя площадь объектов, выставленных на продажу в данном районе, была 228,8 кв. м. Более половины предложений были помещения площадью менее 150 кв. м. Средняя начальная цена за 1 кв. м в районе "Таганское" равна 19921 рублей. Однако существует дифференциация цен в зависимости от расположения объектов. Например, наиболее высокая цена у помещения в Мартыновском переулке (35315,8 тыс. рублей), также выше средней цены в Большом Полуярославском переулке. Это можно объяснить непосредственной близостью к Садовому кольцу.
В районе "Басманный", как уже отмечалось выше, самое большое количество предложений. В районе также наблюдается дифференциация цен на помещения в зависимости от местоположения. Средняя цена за 1 кв. м. в районе составила 18071. рублей. Самые высокие цены за 1 кв. м. наблюдаются на Новорязанской улице и на Покровском бульваре. Покровский бульвар находится внутри Садового кольца, и наряду с Чистопрудным бульваром, улицей Покровка, Маросейка, является престижным и удобным местом для размещения офиса, кафе, ресторана и т. п. Новорязанская улица - крупная автомагистраль, примыкающая к Садовому кольцу. Более половины предлагаемых помещений имеют площадь не более 200-250 кв. м. Средняя площадь составляет 224 кв. м.
В районе "Пресненское" наблюдается большая средняя площадь помещений, выставленных на продажу. Такая ситуация сложилась из-за относительно большого числа предложений помещений площадью более 350 кв. м. и нескольких предложений помещений площадью более 900 кв. м. Итак средняя площадь составляет 522 кв. м. Средняя начальная цена 1 кв. м. в данном районе составляет 19677,5 рублей. Очень высоки по сравнению со средней цены на помещения в переулке Красина (в среднем более 34000 за 1 кв. м.) Переулок Красина выходит на улицу Красина, непосредственно примыкающую к Садовому кольцу. Также высокую цену можно объяснить тем, что предлагаемые помещения являются встроенными в жилой дом, а не одвальными. Более половины предложений в данном районе относятся к помещениям, расположенным на Зоологической улице, и имеющим цену за 1 кв. м. не более 14 000 рублей.
В районе "Тверское" средняя площадь помещений, выставленных на продажу, составила 445 кв. м, однако более половины объектов имеют площадь, не превышающую 250 кв. м. Самое большое по площади помещение, участвующее в конкурсе, - площадью 1730 кв. м. Средняя цена за 1 кв. м. составила 21153 рубля. В районе наблюдается очень сильная дифференциация цен в зависимости от расположения объекта. Самая высокая цена за 1 кв. м. в 1-м Колобковском переулке, находящимся внутри Садового кольца, между Цветным бульваром и Петровкой. Чуть ниже цена оказалась на 3-ей Тверской-Ямской улице, однако тоже намного выше средней. В общем, цены за 1 кв. м. увеличиваются ближе к Садовому кольцу и высоки на крупных, престижных улицах.
В районе "Мещанское" средняя цена за 1 кв. м. составила 22087 рублей. Ситуация с ценами очень похожа на ситуацию в районе "Тверское". Очень высока цена за 1 кв. м. на Сретенке (внутри Садового кольца), цены в переулках немного ниже, чем цены на помещения, расположенные на улицах. Ниже средней цены вне Садового кольца. Средняя площадь помещений, выставленных на продажу 398,7 кв. м. Самое большое по площади помещение в списке - площадью 3489,5 кв. м.
В районе "Красносельское" средняя площадь помещений, участвующих в конкурсе, составляет 369,5 кв. м. Более половины объектов имеют площадь менее 200 кв. м. Средняя цена за 1 кв. м в районе составила 26186 рублей.
В районах "Якиманка" и "Замоскворечье" очень небольшое количество предложений. В общем, от всего числа в ЦАО - 6%. Средняя цена за 1 кв. м в районе "Якиманка" составляет 30589,2 рубля. А в районе "Замоскворечье" - 36289,1 рубля. Средняя площадь помещений, участвующих в конкурсе, в районе "Якиманка" - 347,7 кв. м, в районе "Замоскворечье" - примерно 350 кв. м.
Итак, если говорить о средней площади помещений, участвующих в конкурсе, расположенных в ЦАО, то наименьшая средняя площадь предложенных объектов в районах "Таганское", "Басманный", "Якиманка"и "Замоскворечье". Самая большая средняя площадь - от 400 и более кв. м - в районах "Тверское", "Пресненское" и "Мещанское". В районах "Красносельское", "Якиманка" и "Замоскворечье" также высокая средняя площадь объектов, выставленных на продажу (от 347 до 369,5 кв. м). В среднем в ЦАО эта цифра составляет 360,7 кв. м.
Если говорить о средней цене за 1 кв. м. в данном округе, то наибольшая цена за 1 кв. м. в районе "Замоскворечье", а также в районах "Якиманка" и "Красносельское" (более 25000 рублей за 1 кв. м). Средняя цена более 20000 рублей за 1 кв. м в районе "Тверское". А средняя цена менее 20000 рублей за 1 кв. м. в районах "Таганское", "Басманный", "Пресненское". В среднем эта цифра в ЦАО составляет 24246,7 рублей.
СЕВЕРНЫЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ. В Северном административном округе объекты, представленные на продажу были из районов "Восточное Дегунино", "Западное Дегунино", "Бескудниково" и "Коптево".
В районе "Коптево" средняя цена за 1 кв. м. составила 5358,2 рубля. Средняя площадь помещений, выставленных на продажу, составила 139,15 кв. м.
В районе "Бескудниково" средняя площадь помещений, выставленных на продажу, составила - 173 кв. м. Средняя цена за 1 кв. м - 6502,9 рублей.
В районе "Восточное Дегунино", расположенном почти полностью вдоль Дмитровского шоссе, средняя площадь помещений, участвующих в конкурсе составила 165,5 кв. м. Средняя цена за 1 кв. м. - 6003,9 рублей.
В районе "Западное Дегунино", отделённого от района "Восточное Дегунино" районами "Бескудниково" и "Дмитровский" средняя цена за 1 кв. м. составила 5243,1 рублей. Средняя площадь помещений, выставленных на продажу, составила 143,5 кв. м.
Ясно, что в районах "Беговой", "Хорошевский", "Сокол", "Аэропорт" цены на нежилые помещения выше, чем в таких районах как "Бескудниково" или "Западное Дегунино" и поэтому, определяя среднюю цену по наблюдаемым объектам, получаем цену на нежилое помещение на отдалённой от центра территории, на помещение, расположенное в центральной части округа и ближе к МКАД. Это же относится и ко всем остальным округам. Итак, средняя цена за 1 кв. м на этой территории составила 5777 рублей. А средняя площадь помещений, участвующих в конкурсах - 155,3 кв. м.
СЕВЕРО-ВОСТОЧНЫЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ. Объекты, участвовавшие в конкурсах, из районов "Северное Медведково", "Свиблово" и "Бабушкинский".
В районе "Северное Медведково" средняя цена за 1 кв. м составила 5648,7 рублей. А средняя площадь помещений, участвовавших в конкурсе, -209,5 кв. м.
В районе "Свиблово" средняя площадь помещений, выставленных на продажу, составила 683,84 кв. м. На продажу из этого района был выставлен только один объект. Цена за 1 кв. м. составила - 5651,9 рублей.
В районе "Бабушкинский" наблюдается такая же ситуация. Один объект выставлен на продажу. Его площадь - 311 кв. м. Цена за 1 кв. м. - 4855,3 рубля.
В среднем площадь помещений, участвовавших в конкурсе из данного округа, составила - 401,4 кв. м. Средняя цена за 1 кв. м - 5385,3 рублей.
ВОСТОЧНЫЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ. Восточный административный округ представлен тремя районами. Один из них - "Ново-Косино" - расположен за МКАД, второй - "Гольяново" - примыкает к МКАД, но находится внутри данной магистрали. Район "Перово" расположен в центральной части Восточного административного округа.
Итак, средняя цена 1 кв. м. помещения свободного назначения в "Ново-Косино" составила 4944,1 рублей. Внутри района существует дифференциация цен, наибольшая цена за 1 кв. м. - 6877,3 рублей, наименьшая - 2705,4 рублей. Средняя площадь помещений, выставленных на продажу - 579,9 кв. м, больше половины объектов имеет площадь не более 300 кв. м.
В районе "Гольяново" средняя площадь помещений, участвующих в конкурсе составила 311 кв. м, а средняя цена за 1 кв. м. - 4467,4 рублей.
В районе "Перово" средняя цена за 1 кв. м составила уже 6255,9 рублей. Средняя же площадь конкурсных помещений - 95,75 кв. м.
В общем, по полученным данным средняя цена за 1 кв. м. в ВАО составила 5222,5 рублей. Средняя площадь помещений свободного назначения, выставленных на продажу, - 328,8 кв. м.
ЮГО-ВОСТОЧНЫЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ. Юго-восточный административный округ отличается самым большим количеством предложенных для продажи объектов. И лидирует среди всех районов по количеству помещений свободного назначения, участвующих в конкурсе, - район "Марьинский парк". В этом районе ведётся интенсивное строительство жилых домов, и такое количество нежилых помещений объясняется тем, что они в большинстве своем находятся на первых этажах жилых домов. Средняя площадь помещений, выставленных на продажу в данном районе - 265,1 кв. м. Средняя цена за 1 кв. м составила - 6475,7 рублей. В общем, особых отклонений от средней цены очень мало.
Район "Жулебино" находится за МКАД и граничит с "Выхино". Средняя цена за 1 кв. м в "Жулебино" составляет 6119,7 рублей, а в "Выхино" - 3840,9 рублей. Столь большая разница в ценах в первую очередь появилась из-за качества помещений. Средняя площадь помещений, выставленных на продажу в "Жулебино" составила 174,8 кв. м, в "Выхино" - 143,8 кв. м.
Район "Люблино" находится в центральной части ЮВАО. Средняя цена за 1 кв. м составила 6582,5 рублей. Средняя площадь помещений, участвующих в конкурсе, - 103,7 кв. м.
Район "Южно-портовый" граничит с ЦАО, районом "Таганское". Средняя площадь объектов, выставленных на продажу в этом районе, составила 139,9 кв. м. Средняя цена за 1 кв. м - 10403,7 рублей.
В среднем цена за 1 кв. м нежилого помещения в ЮВАО по полученным данным составила 6684,5 рублей, а средняя площадь - 165,46 кв. м.
ЮЖНЫЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ. Южный административный округ представлен районами "Братеево" и "Орехово-Борисово". Средняя цена за 1 кв. м объектов, выставленных на продажу, в данном округе составила 5864,6 рублей. Средняя площадь помещений - 321,74 кв. м. Средняя цена за 1 кв. м в "Орехово-Борисово" выше, чем в "Братеево", а также выше величина средней площади помещений, выставленных на продажу. В "Братеево" цена за 1 кв. м составила 5565,9 рублей, в то время как в "Орехово-Борисово" - 6123,3 рублей.
Средняя площадь помещений свободного назначения, участвующих в конкурсе, в данном округе составила в районе "Братеево" - 276,4 кв. м, в "Орехово-Борисово" - 367,1 кв. м.
ЮГО-ЗАПАДНЫЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ. Данный округ представлен такими районами как "Южное Бутово", "Северное Бутово", "Ясенево".
Районы "Южное Бутово" и "Северное Бутово" находятся за МКАД. В "Южном Бутово" средняя цена за 1 кв. м составила 5935,4 рубля, средняя площадь помещений, выставленных на продажу в данном районе, - 174,2 кв. м. В районе "Северное Бутово" средняя цена за 1 кв. м оказалась меньше данной цены на помещения в районе "Южное Бутово" - 4002,5 рублей. Средняя площадь помещений, выставленных на продажу в "Северном Бутово" составила 324,8 кв. м.
Район "Ясенево" располагается внутри МКАД и примыкает к данной магистрали. Средняя площадь объектов, выставленных на продажу в данном районе, составила 254,5 кв. м. Средняя цена за 1 кв. м - 6741,1 рублей. Внутри района существует значительная дифференциация цен, наименьшая цена за 1 кв. м составила - 3592,3 рубля, наибольшая - 10121,7 рублей.
В среднем на этой территории округа цена за 1 кв. м составила - 5559,6 рублей. Средняя площадь предложенных объектов - 251,2 кв. м.
ЗАПАДНЫЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ. Объекты, выставленные на продажу в данном округе, находятся исключительно в районе "Раменки" и располагаются на Мичуринском проспекте, являющемся главной магистральной улицей 2 класса, т. е. магистралью общегородского назначения, что увеличивает либо арендные ставки, либо начальную цену на объекты, которые имеют выход на данную магистраль. И действительно, средняя цена за 1 кв. м составила 18794,7 рублей. Средняя площадь помещений, участвующих в конкурсе составила 174,5 кв. м.
СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ. Данный округ представлен двумя районами: "Митино", районом, расположенным за МКАД, и "Северное Тушино". Средняя площадь помещений свободного назначения, выставленных на продажу в "Митино", составила 323 кв. м. В районе "Северное Тушино" - 119,7 кв. м. Цены на помещения значительно отличаются по районам. Относительно высока средняя цена за 1 кв. м. в районе "Северное Тушино" - 14591,9 рублей. В "Митино" данная цена составила 5545,9 рублей.
В среднем на данной территории цена за 1 кв. м помещения свободного назначения составила 10068,9 рублей, а средняя площадь предложенных объектов - 221,35 кв. м.
ЗЕЛЕНОГРАДСКИЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ. Зеленоградский административный округ располагается за несколько километров от МКАД. Данный округ представлен небольшим количеством объектов. Средняя цена за 1 кв. м нежилого помещения свободного назначения здесь составила 8668,5 рублей. Средняя площадь объектов, выставленных на продажу - 162,1 кв. м.
Приложение 2
Территориально-экономические зоны в Западном административном округе
Зона № 7 включает часть территории района "Мосфильмовский", примыкающая к территории МГУ, часть территории МГУ. В ее составе выделяются две подзоны повышенной ценности: № 7-1 - парк Воробъёвы горы- и.№ 7-2 - территория МГУ между Ломоносовским и Университетским проспектом.
Зона № 8 охватывает большую часть территории района "Дорогомилово"
Зона № 10 - района "Филёвский парк" (в ее составе находится подзона повышенной ценности № 10-2 - Филёвский парк.
Зона № 17 - обширная территориально-экономическая зона, включающая часть территории района "Раменки", района "Очаково-Матвеевское", "Проспект Вернадского" и "Тропарёво-Никулино" (с подзоной повышенной ценности № 17-1 - часть районов "Раменки" и "Проспект Вернадского".
Зона № 18 включает территории районов "Дорогомилово", "Филёвский парк", "Фили-Давыдково", "Можайский" и "Очаково-Матвеевское"
Зона № 19 - районы "Кунцево" и "Крылатское".
Зона № 33 - район "Тропарёво-Никулино", Тропарёвский парк.
Зона № 34 - район "Можайский".
Зона № 35 - районы "Солнцево" и "Ново-Переделкино"
Зона № 44 - пос. ВнуковоЗона
Зона № 45 - пос. ТолстопальцевоЗона
Зона № 46 - часть района "Кунцево", Рублёво.
Список источников
1."Анализ современного состояния рынка недвижимости и предшествующих этапов его развития". "Оценка перспектив развития рынка недвижимости в Москве" Отчёт ГУП НИиПИ Генплана г. Москвы в соответствии с программой научно-исследовательских работ Департамента экономической политики и развития г. Москвы.
2."Атлас кадастрового деления земель и территориально-экономического зонирования Западного административного округа города Москвы". Москва 1999 г. Правительство Москвы. Московский земельный комитет. Издательство "Атлас Принт".
3.Бюллетени Московского Городского центра реализации нежилых помещений "Мосреалстрой". Выпуски 1-5, 17-27. Москва 2000 г.
4.Гражданский кодекс РФ.
5."Западный административный округ. Справочник", Префектура Западного административного округа, 1999 г. "Типография ЛБЛ"
6.Приложение 1 к постановлению Правительства Москвы от 13.08.96 № 689 "Положение о порядке учета и оформления прав на объекты нежилого фонда (здания, сооружения, нежилые помещения) в г. Москве", Приложение 8 к постановлению Правительства Москвы от 13.08.96 № 689 "Расчет годовой арендной платы нежилого помещения (здания, сооружения)"
7.Рынок недвижимости в России в 1998 г. Анализ и прогноз.Стерник Г.М., Российская Гильдия риэлтеров. Издательство "Риэлтор" 1999
8.Справочник для жителей и гостей ЗАО г. Москвы 2000 г. ГУП г. Москвы, "Созидание-3000".
12. "Имущественно-земельные отношения в Москве в XXI веке" О. Толкачев стр. 2-10.
19."Коммерческая недвижимость за рубли в центре", стр. 64
20."Коммерческая недвижимость за рубли в центре". стр 75
21."Литературная газета", № 21 2000 г.
22."Мир и дом", май 2000 г.
23."Мир и дом", август 2000 г.
25."Настоящее. Москва-Запад", апрель 2000 г.
26."Наша собственность", № 20 2000 г., стр. 26-28
27."Неделя", № 25 1995 г.
28."Проблемы прогнозирования", № 4, 1999 г.
29."Развитие рынка недвижимости в Москве". Н.Н. Ноздрина.
30."Риэлтер", № 2/3 1999 г.
31."Экономика и жизнь", № 3 2000 г., стр. 27-28.
34.http://www.stn.ru
35.http://www.rmls.ru
36.http://www.realty.ru
37.http://www.mian.ru
1. 38.37. http://www.miel.ru
Описание предмета: «Рынок недвижимости»
Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т. д.
Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства.
Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т. д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.
По утверждению ряда зарубежных экономистов, рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.
С учетом отечественного опыта по реализации недвижимости можно считать, что рынок недвижимости - это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Купля-продажа недвижимости это не просто обычная купля-продажа товаров длительного пользования, а и движение капитала, т. е. стоимости, приносящей доход. Так, купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене иди сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия.
Недвижимость в руках собственника может использоваться для удовлетворения личных потребностей, а также получения дохода или прибыли. Что касается жилой недвижимости, то она, прежде всего, удовлетворяет личные потребности ее собственника, а в ряде случаев служит источником получения дохода при сдаче ее в аренду.
В свою очередь связь рынка недвижимости с финансовым рынком не означает, что недвижимость - это сегмент финансового рынка. Недвижимость формирует самостоятельный рынок.
Последнее свидетельствует, что сфера деятельности недвижимости многогранна, являясь самостоятельной среди других сфер экономики, она в то же время участвует во многих экономических отношениях, связанных с собственностью, с государственным регулированием различных сфер экономики и общества. Состояние, тенденции рынка недвижимости зависят от степени развития всей экономики, особенностей ее отдельных этапов.
Рынок выполняет экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов. В силу специфических свойств недвижимости рынок недвижимости существенно отличается от рынка других секторов рыночной экономики.
Рынок недвижимости - это рынок товаров, обладающих индивидуальными характеристиками. Недвижимость может обладать различными физическими потребительскими свойствами: материалом изготовления, степенью новизны, архитектурным стилем, внутренней планировкой, отделкой, сроком службы и т. д. Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижимость может различаться местоположением к подъездным путям, предприятиям инфраструктуры, экологической особенностью региона и т. д. Для жилой недвижимости важен вид из окна (во двор, на улицу, на соседний дом), близость к центру, месту работы и т. д.
Рынок недвижимости - это рынок ограниченных ресурсов, продавцов и покупателей. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов, объектов с выразительным художественным стилем. Ограничено и число покупателей такой недвижимости, так как последняя, в силу перечисленных потребительских свойств, имеет высокую цену.
Ограниченность продавцов и покупателей приводит к формированию практически индивидуальных цен.
Что касается получения информации о рынке недвижимости, то она не является такой открытой и достаточной, как на потребительском рынке товаров и услуг. Здесь трудно получить сведения о ценах фактически состоявшихся сделок, их содержании. Высокий уровень государственных пошлин, налогообложения сделок с недвижимостью ведет к сокрытию реальной цены сделки. Часто сделки оформляются как обмен, дарение и др. Большая часть сделок купли-продажи нежилой недвижимости проводится через продажу акций, смену учредителей и т.д.
Литература
- С.Байдаков, Г.Озеров, О.Савельев. Многофункциональный центр предоставления государственных услуг. Модель, назначение и принципы организации. Опыт Центрального административного округа г. Москвы. – М.: Олимп-Бизнес, 2012. – 188 с.
Татьяна Вабищевич. Рынок жилой недвижимости. – М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2011. – 132 с.Внимание!
Банк рефератов, курсовых и дипломных работ содержит тексты, предназначенные только для ознакомления. Если Вы хотите каким-либо образом использовать указанные материалы, Вам следует обратиться к автору работы. Администрация сайта комментариев к работам, размещенным в банке рефератов, и разрешения на использование текстов целиком или каких-либо их частей не дает.
Мы не являемся авторами данных текстов, не пользуемся ими в своей деятельности и не продаем данные материалы за деньги. Мы принимаем претензии от авторов, чьи работы были добавлены в наш банк рефератов посетителями сайта без указания авторства текстов, и удаляем данные материалы по первому требованию.
Первичный рынок
Динамика ввода в эксплуатацию объектов жилой и нежилой недвижимости представлена на рисунке 1. Их ввод в эксплуатацию на протяжении всего анализируемого периода осуществлялся переменными темпами.
В г.Воложин объекты жилой недвижимости вводились на протяжении всего анализируемого периода. Максимальная суммарная площадь введенных в эксплуатацию многоквартирных домов приходится на 2012 г.: 5,6 тыс. кв.м. жилых многоквартирных домов. Достаточно высокий объем ввода в эксплуатацию многоквартирных домов отмечен в 2010г. (5,3 тыс.кв.м). Максимальная суммарная площадь введенной в эксплуатацию жилой усадебной застройки (2,7 тыс.кв.м) приходится на 2011 г. Объем ввода индивидуальных жилых домов на протяжении анализируемого периода находился в диапазоне от 0,8 до 2,6 тыс.кв.м в год, среднее значение данного показателя составило 1,2 тыс.кв.м в год. За два месяца 2012 г. введено в эксплуатацию 0,4 тыс.кв.м жилых усадебных домов. Всего в г.Воложин за анализируемый период были введены в эксплуатацию объекты жилой недвижимости суммарной общей площадью около 30,7 тыс.кв.м., из них многоквартирные жилые дома - 19,4 тыс.кв.м. Объекты нежилой недвижимости для целей данного исследования разделены по назначению на 6 категорий: административно-офисные объекты, объекты торговли, объекты сферы услуг, производственно-складские объекты, индивидуальные гаражи и прочие объекты. К прочим объектам отнесены объекты, не вошедшие в первые пять категорий, в том числе объекты специализированного назначения, объекты неустановленного назначения и социально-значимые объекты. Административно-офисные объекты вводились в эксплуатацию только в 2005 году, общей площадью 274,3 кв.м., объекты сферы услуг - на протяжении с 2005 по 2008 гг., объекты торговли вводились в эксплуатацию на протяжении с 2007 по 2011 гг., производственно-складские - 2010 г. Объекты нежилой недвижимости категорий индивидуальные гаражи и прочие объекты в эксплуатацию не вводились. Суммарная общая площадь введенных за анализируемый период административно-офисных объектов - 274,3 кв.м, торговых объектов - 625 кв.м, объектов сферы услуг - 1,9 тыс.кв.м, производственно-складских объектов - 238,3 кв.м. За анализируемый период объекты нежилой недвижимости в эксплуатацию не вводились. Всего в г.Воложин за анализируемый период были введены в эксплуатацию объекты нежилой недвижимости суммарной общей площадью около 3 тыс.кв.м, в среднем по 338,7 кв.м в год. Рост ввода в эксплуатацию объектов нежилой недвижимости отмечен в период 2008 г., когда значение суммарной общей площади введенных в эксплуатацию объектов нежилой недвижимости составило 1,6 тыс.кв.м., что обусловлено сдачей в эксплуатацию здания кинотеатра «Юность» общей площадью 1399,8 кв.м. Анализ общей площади зарегистрированных на 01.05.2012 зданий сооружений по назначению представлен в виде диаграммы на рисунке 2.
Основную долю в общей площади зарегистрированных зданий и сооружений составили объекты жилой многоквартирной застройки (41%) и жилая усадебная застройка (28%). Анализ данных по суммарной общей площади введенных в эксплуатацию объектов недвижимости за период 01.01.2004-01.05.2012 и суммарной общей площади зарегистрированных на 01.05.2012 объектов недвижимости показал, что в среднем ежегодно в эксплуатацию вводилось 0.3% объектов нежилой и 1.2% жилой недвижимости от общего объема зарегистрированных объектов недвижимости. Данные представлены в таблице 1.
Вторичный рынок
Рынок квартир
Анализ ценовых показателей и динамика изменения статистических показателей в сделках купли-продажи (далее - сделках) с квартирами в г.Воложин представлен на рисунках 3-4 и в таблице 2. 2008 год характеризуется самым высоким средним значением цен сделок, средняя цена составила 652 Usd/кв.м. Самый высокий рост цен приходится на 2007 год, в котором, по сравнению с предыдущим годом, средняя цена квадратного метра выросла более чем в 1.8 раза. После 2008 года наблюдается тенденция снижения средней цены квадратного метра.
Так, средняя цена квадратного метра в 2011 году составила не более 66% средней цены 2008 года (433 Usd/кв.м). Наибольшее количество сделок Наибольшее количество сделок за анализируемый период зафиксировано в 2005-2006 гг. (45-46 сделок). После 2006 года зафиксировано снижение количества сделок. За анализируемый период 2012 года зафиксировано 4 сделки с квартирами. Средняя цена квартир в сделках купли-продажи составила 104 Usd/кв.м. Темпы изменения средних цен сделок 1 кв.м общей площади квартир представлены в таблице 3.
Распределение сделок с квартирами в зависимости от общей площади квартиры и количеству комнат, а также материала стен, этажности и года ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома представлено на рисунках 5-8.
На основании выполненного анализа можно сделать вывод, что наиболее часто объектом купли-продажи являлись двухкомнатные квартиры, расположенные в пятиэтажных кирпичных домах, введенных в эксплуатацию в период с 1976 по 1989 гг.
Рынок индивидуальный жилых домов
Анализ ценовых показателей и динамика изменения статистических показателей в сделках с индивидуальными жилыми домами в г.Воложин представлен на рисунках 9-10 и в таблице 4.
В период с 2004 по 2009 год наблюдалась тенденция роста средней цены квадратного метра с индивидуальными жилыми домами. В 2009 году достигнут пик средней цены сделки - 301 Usd/кв.м. В период 01.01.2010-01.05.2012 гг. наблюдается снижение средней цены сделки до уровня в 86 Usd/кв.м. Наибольшая активность рынка приходится на 2006 год. Суммарное количество сделок за этот период составило 35 сделок (около 26% всех сделок), суммарная общая площадь - 2.1 тыс.кв.м. (около 24%). После 2006 года, количество сделок и значение суммарной общей площади индивидуальных жилых домов, участвующих в сделках, значительно снизилось. В анализируемый период 2012 года в г.Воложин зафиксировано 3 сделки с индивидуальными жилыми домами, средняя цена в которых составила 86 Usd/кв.м.
Темпы изменения средних цен сделок 1 кв.м общей индивидуальных жилых домов представлены в таблице 5.
Распределение сделок с индивидуальными жилыми домами в зависимости от общей площади, материала стен и года ввода в эксплуатацию жилого дома представлено на рисунках 11-13.
Большинство индивидуальных жилых домов, представленных на рынке жилой усадебной недвижимости, являются деревянными домами. Наиболее распространены сделки с жилыми домами общей площадью до 50 кв.м, введенные в эксплуатацию в период с 1945 по 1960 гг.
Рынок нежило недвижимости
В анализируемый период были зафиксированы сделки купли-продажи имущественных комплексов. 27 марта 2006 года был продан производственный комплекс из пяти зданий по адресу: г.Воложин, ул. Чапаева д.50, включающий в себя здание специализированное энергетики, площадью 40,8 кв.м., здание специализированное иного назначения, площадью 37,2 кв.м., здание специализированное иного назначения площадью 91,6 кв.м., здание для производства строительных материалов, площадью 663,1 кв.м., здание специализированное складов, площадью 18,5 кв.м. Весь комплекс был продан по цене 7 358 Usd, что составило 8,64 Usd/кв.м. 14 апреля 2008 года зафиксирована сделка купли продажи комплекса по адресу: г.Воложин, ул. Пушкина д.55, включающего в себя: здание мастерских площадью 331,1 кв.м., проданное по цене 64,66 Usd/кв.м., здание склада запчастей, площадью 182,4 кв.м. по цене 81,64 Usd/кв.м., здание склада, площадью 126 кв.м. по цене 94,62 Usd/кв.м., здание склада, площадью 96,4 кв.м. по цене 120,60 Usd/кв.м., административное здание, площадью 278,8 кв.м. по цене 179,79 Usd/кв.м. 24 августа 2010 года был повторно продан комплекс расположенный по адресу: г.Воложин, ул. Чапаева д.50 по цене 29,32 Usd/кв.м.
Рынок административно-офисной недвижимости
За весь анализируемый период в г.Воложин была совершена только одна сделка купли-продажи с объектом административно-офисной недвижимости. 7 июня 2011 года была зарегистрирована сделка с административным зданием по ул. Матросова площадью 151,3 кв.м. по цене 199,64 Usd/кв.м.
Рынок торговой недвижимости
В анализируемый период зафиксированы четыре сделки купли-продажи объектов торговой недвижимости. По одной сделки зафиксировано в 2008 и 2010 гг. и две сделки в 2011 году. Цена квадратного метра в 2008 году составила 489,53 Usd/кв.м., в 2010 году - 132,46 Usd/кв.м., в 2011 году - 87,88 Usd/кв.м. Общая площадь участвующих в сделках объектов недвижимости - 759,9 кв.м.
Рынок недвижимости сферы услуг
В анализируемый период не зарегистрированы сделки купли-продажи с объектами недвижимости сферы услуг.
Рынок производственно-складской недвижимости
В период с 01.01.2004 по 01.05.2012 зарегистрированы четыре сделки с объектами производственно-складской недвижимости. В 2006 году было продано здание склада электроматериалов, площадью 1004,1 кв.м. по цене 28,24 Usd/кв.м. В 2009 году продана мастерская по ремонту и обслуживанию транспортных средств, площадью 42,6 кв.м. по цене 24,69 Usd/кв.м. В 2010 году - склад-гараж, площадью 200,2 кв.м. по цене 49,52 Usd/кв.м. В 2011 году пристройка к складу, площадью 281 кв.м. по цене 19,16 Usd/кв.м.
Рынок индивидуальный гаражей
В анализируемый период не зарегистрированы сделки с индивидуальными гаражами.
Рынок недвижимости относящейся к категории «Прочее»
В анализируемый период не зарегистрированы сделки с недвижимостью, отнесенной к категории «Прочее».
Анализ общего количества объектов недвижимости, участвующих в сделках, показал, что наиболее развитым рынком недвижимости в г.Воложин является рынок квартир (около 250 сделок), и индивидуальных жилых домов (около 133 сделки). Менее развит рынок торговых, производственно-складских и административно-офисных объектов недвижимости. Рынок индивидуальных гаражей не развит. Анализ данных по общей площади объектов недвижимости, участвовавших в сделках за период 01.01.2004-01.05.2012, и общей площади зарегистрированных объектов недвижимости оказал, что ежегодно на рынке недвижимости покупается и продается 0.5% объектов нежилой недвижимости и 0.8% жилой недвижимости от общей площади аналогичных зарегистрированных объектов недвижимости. Данные представлены в таблице 6.
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Введение
Рынок жилой недвижимости является инвестиционно привлекательным. Современная экономическая нестабильность показывает, что такие формы денежных вложений, как собственный бизнес, вклады в банк или вложения в ценные бумаги, связаны с риском, чего нельзя сказать о вложениях в недвижимость. Так, например, приобретенная на начальной стадии строительства квартира у надежного застройщика, по окончании строительства может прибавить в стоимости до 10%.
Этот показатель не однозначен и может варьировать как в большую, так и в меньшую сторону. Это зависит от степени риска застройки, что в свою очередь в значительной степени зависит от репутации застройщика. Чем выше риски, тем ниже цена на начальной стадии строительства и выше вероятность роста стоимости квадратного метра по окончании строительства. Надежные застройщики, имеющие положительную репутацию на рынке недвижимости, как правило, не меняют стоимость продажи квартир на всем протяжении строительства и только при перепродаже (вторичный рынок жилья) стоимость квартиры возрастает при условии стабильно растущего рынка.
Рынок жилья весьма разнообразен. На стоимость квартиры влияет масса факторов - от более глобальных к более детальным: к какому типу рынка относится жилой дом (вторичному или первичному рынку жилой недвижимости), ее географическое месторасположение, класс, тип здания, «возраст» жилья, площадь и прочие факторы.
Рынок недвижимости, прежде всего - локальный рынок. Развитие рынка недвижимости и его основные параметры существенно различаются даже в рамках единой национальной экономики. Национальный рынок недвижимости представляет собой мозаику из региональных рынков, существенно отличающихся друг от друга активностью рынка недвижимости, уровнем цен, доходности и рисков на рынке недвижимости.
Тема работы весьма актуальна и интересна для изучения. Применение методов прогнозирования на рынке недвижимости дает возможность оценить влияние внешних условий на динамику рынка и принять правильные управленческие решения.
Цель моей работы - проанализировать рынок жилой недвижимости г. Нижнего Новгорода, выявить факторы, влияющие на ценообразование жилой недвижимости.
В рамках моего исследования будет проведен анализ вторичного и первичного рынков жилой недвижимости г. Нижнего Новгорода, будут выявлены их характеристики, а также приведена динамика некоторых показателей по рынку. В данной работе интересующими нас факторами будут динамика ввода жилой недвижимости по г. Нижнему Новгороду, количество и объем предложений на вторичном рынке жилой недвижимости, средняя стоимость квадратного метра на вторичном и первичном рынках жилой недвижимости.
Во второй главе проводится анализ факторов, влияющих на стоимость жилья, а именно курс доллара, инфляция, доходы населения, ипотечная ставка, демографическая ситуация и прочие. Также исследование затрагивает изменение данных факторов во времени.
В третьей главе представлены трендовые прогнозы цен на рынке жилья г. Нижнего Новгорода, а именно анализ временных рядов абсолютных цен первичного и вторичного рынка жилья, строится линейная регрессионная модель для прогнозирования развития первичного и вторичного рынка жилья.
В ходе работы решаются следующие задачи: анализ и оценка текущего состояния показателей рынка жилой недвижимости; исследование динамики показателей; исследование факторов, влияющих на изменение показателей, а также совместное исследование динамики некоторых показателей для возможности прогноза тенденций изменения цен.
Глава 1. Анализ рынка жилой недвижимости г. Нижнего Новгорода
Начало развития рынка недвижимости относится к 1991 г., когда шел период первоначального накопления капитала. Затем отмечается его становление и бурное развитие. В этот период отмечается рост цены в 11-12 раз. Для периода с 1995 г. по август 1998 г. характерны стабилизация и колебания цен в пределах 10-15%. Послекризисное время наступает для рынка недвижимости с 2000 г. Рынок, конечно, еще не стал по-настоящему цивилизованным, но уже далеко продвинулся в этом направлении.
1.1 Определение рынка жилой недвижимости. Общие характеристики рынка недвижимости
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. [статья 130 ГК РФ]
Недвижимость в жилищной сфере - недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.
Жилая недвижимость обладает следующими свойствами:
– неоднородность;
Жилье различается по местоположению, времени постройки, площади, планировке, внутренней отделке.
– уникальность;
– недвижимость;
Перемещать жилые здания практически невозможно, наблюдается прочная связь с землей.
– долговечность;
Износ зданий происходит в течение длительного времени, требует вложений для поддержания. В соответствии с действующими в России строительными нормами срок службы жилых зданий варьирует от 15 до 150 лет.
– длительность создания объектов;
Сроки строительства могут составлять от нескольких месяцев до нескольких лет.
– высокая стоимость;
Для покупки жилой недвижимости как правило требуются заемные средства, так как достаточно сложно внести единовременную плату.
– высокие издержки переезда.
Здесь можно выделить 2 вида издержек -- материальные и «психологические», связанные с расставанием с привычным окружением.
Также следует отметить факт, что рынок жилой недвижимости является сезонным рынком (в конце года наблюдается повышение спроса на жилье, а в начале года цены, как правило, снижаются, либо удерживаются на прежнем уровне), и инертным.
Главная характеристика жилой недвижимости -- это местоположение. Местоположение существенно влияет на такие экономические параметры, как цена, ликвидность, доходность недвижимости.
В экономической теории принято деление всех активов на реальные (здания, сооружения, оборудование, товары) и финансовые (наличные деньги, счета в банках, ценные бумаги). Недвижимое имущество одновременно может выступать для разных лиц как разновидность финансового актива и как реальный актив, предназначенный для личного использования. Это зависит от цели приобретения недвижимого имущества. Если недвижимость приобретается для получения дохода через сдачу в аренду, то она рассматривается как разновидность финансовых активов, если она приобретается для личного или производственного потребления, то как разновидность реальных активов. [Максимов]
Таким образом, выделяют понятия «операционная» недвижимость (реальный актив) и «инвестиционная» недвижимость (финансовый актив). Отсюда следует, что один и тот же объект недвижимости будет иметь разную ценность в зависимости от того, с какой целью он приобретается.
1.2 Анализ первичного рынка жилой недвижимости г. Нижнего Новгорода
При анализе первичного рынка жилой недвижимости проводятся кабинетные и полевые исследования. Постоянно ведется и пополняется база новостроек г. Нижнего Новгорода, где вводятся все необходимые параметры, а именно название фирмы застройщика, его контактные данные, класс жилого дома, высота потолка, сроки сдачи объекта, количество и площади квартир и прочее (Приложение 1).
Анализ стоимости квадратного метра на первичном рынке жилой недвижимости осуществляется с помощью теле маркетинга. Ежеквартально производится обзвон всех новостроек, где ведутся продажи квартир от застройщика.
1.2.1 Понятие и сегментация первичного рынка жилой недвижимости
Первичный объект недвижимости - это земельный участок и все прочно связанные с землей объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (здания, сооружения).
Как уже говорилось ранее, основная характеристика рынка жилой недвижимости - это местоположение.
При анализе жилья в г. Нижнем Новгороде по местоположению принято разделение на нагорную и заречную часть города и далее по районам города. Заречная часть города - Автозаводский, Канавинский, Ленинский, Московский, Сормовский районы. Нагорная часть города - Нижегородский, Советский, Приокский районы. В свою очередь Нижегородский район делится на историческую часть и микрорайон «Печеры».
Тенденция современного рынка - дифференциация между объектами недвижимости по качеству и цене и разделение рынка на классы.
По сложившимся на сегодняшний день тенденциям спроса на объекты строящегося жилья в Нижнем Новгороде их можно типизировать следующим образом:
Элитное жилье (А класс);
Жилье бизнес класса (премиум - В класс и бизнес - В-);
Жилье эконом класса.
Элитное жилье предполагает:
Центр города, историческая часть;
Удаление от оживленных магистралей
Небольшую этажность дома (не свыше 5-ти этажей);
Количество квартир до 50 шт.;
Наличие подземной парковки автомобилей (желательно 2 парковочных места для каждой 3-х и 4-х комн. квартиры);
Однородность инфраструктуры;
Наличие внутреннего дворика для детских и спортивных площадок;
Отсутствие либо минимальное количество нежилых помещений цокольного и первого этажей, не принадлежащих кондоминиумам;
Привлекательный вид из окон.
Стоимость квадратного метра составляет: 90 000 - 180 000 рублей.
Жилье бизнес класса.
Премиум класс предполагает:
Историческая часть города;
Желательно удаление от оживленных транспортных магистралей;
Этажность дома - 5-10 этажей;
Количество квартир - 50-100 шт.;
Подземная парковка автомобилей на 1 парковочное место для квартиры или открытая стоянка;
Инфраструктура развитая;
Первый и цокольные этажи - офисы.
Стоимость кв. метра составляет: 75 000 - 100 000 рублей.
Бизнес класс предполагает:
Верхняя часть города или центр района в заречной части или престижный спальный район;
Этажность дома - более 10 этажей;
Наличие подземных парковочных мест = минимум 1/3 от количества квартир;
Возможное расположение на оживленных магистралях центра, либо в местах с неоднородной инфраструктурой;
Первые и цокольные этажи - магазины и офисы.
Стоимость кв. метра составляет: 65 000 - 85 000 рублей.
Эконом класс предполагает:
Спальный район, заречная часть города;
Этажность дома - от 10 до 18 этажей;
Количество квартир - более 100 шт.;
Наземная парковка автомобилей.
Стоимость кв. метра составляет: 40 000 - 65 000 рублей.
Согласно представленной выше классификации, проведем сегментацию объектов, в данный момент находящихся на стадии строительства, а также сданных в эксплуатацию, где еще осуществляется продажа квартир от застройщика.
По данным 1 кв. 2015 года на первичном рынке многоквартирного жилья г. Нижнего Новгорода ситуация с сегментацией по классам выглядит следующим образом:
Рис. 1 Количество объектов первичного рынка жилой недвижимости г. Нижнего Новгорода с сегментацией по классам, %
В настоящее время на первичном рынке жилой недвижимости преобладают жилые дома класса эконом - 68%.
1.2.2 Характеристика классов жилой недвижимости
Эконом класс.
Новостройки эконом класса - это типовое жилье.
Высота дома, как правило, не должна превышать 24 этажа, а общее количество квартир доходит до 700. В домах эконом класса встречаются однокомнатные квартиры площадью от 35 кв.м.
Характерная черта таких домов - отсутствие квартир свободной планировки, все комнаты разделены перегородками. Инженерная начинка - типовая для серийного панельного дома. Лифты - отечественных производителей. Территория вокруг дома не огораживается, подземного паркинга как правило нет. Если в доме имеются нежилые помещения, то вся инфраструктура сводится к общегородским продуктовым, вещевым магазинам и бытовым службам.
Для домов эконом класса характерно наличие 1-2-3 комнатных квартир. В основном при проектировании дома эконом класса предпочтение отдается 1-2-комнатным квартирам (в 20% рассматриваемых домов отсутствуют в проекте 3-комнатные квартиры). Но в некоторых домах предлагаются 4-5-комнатные квартиры, а также квартиры свободной планировки (ЖД «Северный дворик», Автозаводский район).
В последнее время все чаще в проектах жилых домов предусматривается строительство квартир студий.
В среднем в осуществляющихся проектах эконом класса соотношение квартир по количеству комнат выглядит следующим образом (без учета квартир студий):
1-комнатные - 49%
2-комнатные - 35%
3-комнатные - 15%
На 4-комнатные квартиры может приходиться порядка 1%, на квартиры свободной планировки - менее 0,5%.
Рис. 2 Средняя площадь квартир эконом класса на 1 кв. 2015 г., кв.м.
Проектирование в жилых домах эконом класса квартир большой площади и с количеством комнат более 3 говорит о том, что в данном сегменте иногда проявляются параметры жилья бизнес класса.
Бизнес класс.
Новостройки бизнес-класса - это жилье повышенной комфортности в домах, построенных по новейшим технологиям, с предоставлением качественных услуг в период эксплуатации.
Дом с квартирами, относящимися к бизнес классу, как правило, спроектирован по индивидуальному проекту. Функциональные и комфортные планировки квартир, высокие потолки, скоростные лифты, качественная отделка лестниц и фасада, подземный гараж, обустроенный двор.
Удобные квартиры бизнес класса, отличающиеся от типового жилья в лучшую сторону, и не имеющие притом высокую стоимость, показали себя как достаточно востребованный товар. Эксперты считают, что прогноз развития этого сегмента рынка является весьма благоприятным.
На данный момент в Нижнем Новгороде наблюдается центростремительная тенденция строительства домов бизнес класса. В основном строительство жилых домов бизнес класса ведется в Советском и Нижегородском районах, хотя есть несколько жилых комплексов, строительство которых ведется вдали от центра города. Такая децентрализация благоприятно влияет на появление квартальных застроек микрорайонов жильем данного класса.
Эксперты придерживаются мнения, что для отнесения жилья к бизнес классу, необходимо, чтобы оно удовлетворяло следующим требованиям:
Месторасположение (верхняя часть города, центр района в нижней части города, престижный спальный район);
Хорошее техническое оснащение здания, выстроенного по индивидуальному проекту (обычно монолит);
Просторные квартиры с оптимальной планировкой;
Обустроенная территория около дома;
Хорошая доступность для транспорта;
Достаточная внутренняя инфраструктура (подземные стоянки, парковки, магазины, организации по оказанию услуг и пр.);
Близость парковых зон или зеленых насаждений, видовые характеристики являются преимуществом.
Отсутствие одного-двух факторов выводит данное жилье из категории бизнес класса в категорию "эконом".
Дом бизнес класса представляет собой, как правило, монолитное или кирпичное сооружение, построенное по индивидуальным архитектурным проектам, имеет хорошее техническое оснащение и привлекательный современный облик. Обычно предусмотрен подземный и наземный паркинг, наличие развитой внутренней инфраструктуры (магазины, фитнес-центры и т.п.), а у придомовой территории и мест общего пользования - повышенной степени благоустройство.
Также, в проектах бизнес класса должны быть соблюдены, прежде всего, общепринятые стандарты качества отделочных и строительных материалов, эффективность планировки и звукоизоляция.
В жилье бизнес класса опасения, связанные с расположением жилья на более высоком этаже, относительно комфорта - не существенны, так как нижние этажи применяются в основном для размещения сервисных служб.
В бизнес-классе наибольшим спросом пользуются квартиры без отделки. Среди ключевых характеристик - хорошая подготовка под чистовую отделку. Но следует отметить, что в настоящее время в Москве повышается спрос на готовые к жилью квартиры, даже частично меблированные.
Площадь однокомнатных квартир бизнес класса может варьироваться до 50 кв.м., двухкомнатных - до 70 кв.м., трехкомнатных - до 100 кв.м., четырехкомнатных - до 140 кв.м. Потолки должны быть высотой не менее 2,7 метров. Рекомендуемая площадь кухни - от 12 до 15,2 кв.м. Количество квартир в доме бизнес-класса обычно варьируется в диапазоне от 100 до 300.
В крупных комплексах часто предусматривают прогулочные зоны с декоративными элементами, фитнес-центр, предприятия торговли, предприятия общественного питания и сферы услуг, например, кафе, ресторан, аптека, медицинский центр, салон мобильной связи. Многоквартирные дома, как правило, оснащены вспомогательными помещениями для управляющей компании, эксплуатационной службы.
Брендинг объекта так же актуален для бизнес-класса, как и для практически любого сегмента. Имидж нужен каждому дому, независимо от сегмента. В целом в Нижнем Новгороде сегодня порядка 60% жилых комплексов имеют название. Название позволяет лучше позиционировать проект и помогает покупателям ориентироваться на рынке недвижимости.
Квартиры в жилых домах бизнес класса имеют большие площади, чем квартиры эконом класса. Также при проектировании бизнес жилья следует учитывать потребительские предпочтения при грамотном планировании соотношения количества квартир различной комнатности.
В настоящее время в осуществляемых проектах бизнес класса в каждом проекте имеется различное соотношение квартир по количеству комнат. Так, например, в некоторых объектах отсутствуют 3-комнатные квартиры. В основном при проектировании дома бизнес класса предпочтение отдается 1-2-комнатным квартирам. Так же в некоторых домах предлагаются квартиры с количеством комнат от 4 до 7, а в жилом доме №3 «КМ Мегаполис» предлагается квартира свободной планировки.
В среднем в осуществляющихся проектах бизнес класса соотношение квартир по количеству комнат выглядит следующим образом:
1-комнатные - 38%
2-комнатные - 34%
3-комнатные - 25%
4-комнатные - 2%
Более 4 комнат и квартиры со свободной планировкой - 1%.
Рис. 3 Средняя площадь квартир бизнес класса, кв.м.
Проектирование в жилых домах бизнес класса квартир большой площади и с количеством комнат более 4 говорит о том, что в данном сегменте иногда проявляются параметры жилья премиум класса.
Внутренняя инфраструктура является одним из основополагающих определений жилья бизнес класса.
Инфраструктура дома бизнес класса - это те удобства и услуги, которые покупатель жилья получает, не уходя далеко от собственного дома.
В доме бизнес класса должны быть следующие инженерно-технические решения: водоподготовка, водоочистка, звукоизоляция, отопление, возможно кондиционирование. Как правило, это сочетание централизованных городских и индивидуальных систем, таких, как бойлеры и воздухоочистители, обслуживающие только данный, конкретный дом.
Подземный паркинг (в лучшем случае - на каждую квартиру - по 1 машиноместу);
Предприятия сферы услуг;
Продуктовый магазин или магазин товаров первой необходимости;
Премиум класс.
Жильё премиум класса предполагает некий элемент необходимой роскоши.
Как правило, премиальные объекты -- это дома, расположенные в престижных районах с небольшим (до 100) количеством квартир, с видом на парк, реку, озеро. Принципиальные характеристики бизнес-класса -- оригинальная архитектура, наличие подземной парковки, благоустроенной и охраняемой территории, служб сервиса, высокоскоростных бесшумных лифтов, качественной инженерии -- для жилья премиум-класса являются лишь дополнением к престижной локации.
На премиальность квартиры влияют следующие факторы:
Строительство дома по индивидуальному проекту;
Насыщенность дома современными средствами связи (спутниковая антенна, интернет и др.);
Премиум класс имеет 7 основных признаков:
Местоположение (центр города с видом на парковую зону, реку, панораму города);
Ограничение здания по этажности, количеству квартир (не более 100 квартир);
Возможны дополнительные услуги внутри дома (социальная инфраструктура: кафе, спортзал, прачечная, химчистка и т. п.);
Наличие квартир свободной планировки или с количеством комнат более 3.
Для зданий премиум класса характерны прямые линии и простые фигуры, использование качественных дорогих материалов, создание спокойных и лаконичных фасадов, широкое применение стекла, за счет которого помещения обретают глубину и получают больше света, а также отсутствие лишних, нефункциональных элементов дизайна. Форма должна быть функциональной, но при этом в ней должна быть особая эстетика.
Такой стиль объединяет элегантность и простоту архитектурного решения. Все технологии, используемые при строительстве домов премиум класса, достаточно дорогие.
Рис. 4 Динамика ввода жилых домов премиум класса с 2009 г. с прогнозом до 2016 г., шт.
Динамика ввода рынка недвижимости премиум класса до 2012 г. имеет выраженный ниспадающий тренд. В 2013 г. и 2014 г. было введено 2 жилых дома премиум класса. В 2015 г планируется построить 4 жилых дома.
Квартиры премиум класса имеют большие площади, чем квартиры бизнес и эконом классов.
Все рассматриваемые жилые дома премиум класса в каждом проекте имеют различное соотношение квартир по количеству комнат. Так, например, в некоторых объектах нет 1-комнатных квартир. В основном при проектировании дома премиум класса предпочтение отдается 2-3-комнатным квартирам. Так же в некоторых домах предлагаются квартиры свободной планировки (ЖК «Пражский квартал», ЗАО «Жилстройресурс»; ЖК «Respect», ООО «Консорциум НН-90») и пентхаусы (ЖК «Изумрудный замок», ООО «РосАвтоСтрой»).
В целом в осуществляющихся проектах премиум класса соотношение квартир по количеству комнат выглядит следующим образом:
1-комнатные - 20%
2-комнатные - 39%
3-комнатные - 35%
4-комнатные - 5%
5-комнатные, свободной планировки, Пент Хаус - 1%
Рис. 5 Средняя площадь квартир премиум класса, кв.м.
При проектировании премиум дома в настоящее время учитывается возможность объединения двух или трех квартир.
Внутренняя инфраструктура является одним из основополагающих определений жилья премиум класса.
Инфраструктура дома премиум класса - это те удобства и услуги, которые покупатель жилья получает, не выходя из собственного дома.
Наличие кондиционера;
Отделку.
В доме премиум класса должны быть следующие инженерно-технические решения: водоподготовка, водоочистка, воздухоочистка, вентиляция, звукоизоляция, отопление. Как правило, это сочетание централизованных городских и индивидуальных систем, таких, как бойлеры и воздухоочистители, обслуживающие только данный, конкретный дом.
Внутренняя инфраструктура дома может включать:
Подземный паркинг (в лучшем случае - на каждую квартиру - по 1 машиноместа);
Детский клуб;
Химчистку;
Фитнес-центр;
Оздоровительный комплекс;
Помещения кладовые;
Элит класс.
Элитное жилье - это развитая инфраструктура, которая образует так называемый «город в городе». В городе элитным жильем можно считать жилье, которое привлекательно в экологическом плане, удаленно от основных магистралей, а также приближено к социально-однородной среде.
На элитность квартиры влияют следующие факторы:
Степень престижности района;
Нестандартность внешней и внутренней отделки дома;
Насыщенность его современными средствами связи (спутниковая антенна, интернет и др.);
Наличие в доме внутренней инфраструктуры (помещений службы охраны, колясочные, комнаты для хранения меха, помещения для проведения досуга жильцов дома и т. д.)
«Элитность» имеет семь основных признаков:
местоположение (центр города с видом на парковую зону, реку, панораму города);
Социальная однородность жильцов;
Качественная техническая "начинка" (звукоизоляция, стеклопакеты и т. д.);
Архитектура и дизайн помещений (свободная планировка, потолки не менее 3м);
Комфорт и сервис жилья (кондиционирование, автономная система водо- и теплоснабжения, паркинг или подземный гараж, охрана);
Дополнительные услуги внутри дома (социальная инфраструктура: кафе, спортзал, прачечная, химчистка и т. п.);
Дом должен быть брэндом;
Ограничение здания по этажности, количеству квартир (в пределах 20-40 квартир);
Наличие не более двух квартир на площадке.
Отсутствие одного из факторов автоматически выводит данное жилье из категории элитного в категорию "повышенной комфортности".
Архитектурный облик очень влияет на категорию дома. Архитектурный облик элитного дома должны создавать профессиональные архитекторы, чтобы архитектура находилась на уровне шедевра.
Архитектура элитного комплекса должна соответствовать местонахождению участка застройки. Если это историческая часть города - архитектура здания должна быть выполнена в историческом стиле.
Объекты элитной жилой недвижимости должны иметь привлекательный архитектурный облик. Дополнительным плюсом будет наличие некой «изюминки» в облике, которая бы создавала статусность дома, создавала индивидуальность.
Элитное жилье должно строиться из хороших и качественных материалов. Материал, из которого строится элитное жилье, преимущественно должен быть экологически чистым.
Вокруг элитного дома должно располагаться огороженное пространство, с охраной и системой доступа.
В последние годы одним из характеристик элитарного жилья стала его свободная планировка - open space («свободное пространство»). Поверхности стен, потолка и пола чаще всего подготовлены под отделку, так как все больше клиентов предпочитают оформлять интерьеры по собственному вкусу. Структура квартиры должна быть достаточно гибкой, чтобы была возможность что-либо поменять в ней по желанию заказчика.
Элитная квартира должна иметь привлекательный вид из окна, желательным является ориентация каждой квартиры на три стороны света.
Элитная квартира предполагает наличие большой гостиной, столовой, рабочей зоны (кабинета), остекленную лоджию.
Признаком хорошей пространственной организации элитной квартиры является наличие больших окон и зимнего сада. Жильцы последних этажей должны иметь возможность установить в квартире камин.
На верхних этажах элитного дома могут располагаться двухуровневые квартиры, территорию крыши которых возможно использовать под земельный участок, спортивную площадку или бассейн.
В цоколе возможен просторный вестибюль, где может быть распложена комната для охраны, зона для ожидания хозяев квартиры, помещения, где сосредоточены все пульты управления (видеонаблюдение, пожароохранная сигнализация, пульты охраны).
В элитной квартире должен быть просторный санузел, чтобы была возможность разместить разнообразные вещи для комфорта. Если санузел один, то его площадь должна быть около 12 кв.м.
Стандартом становится размещение ванной с выходом в спальню, количество ванных комнат должно соответствовать количеству спален в квартире.
Площадь кухни должна быть не меньше 14 кв.м.
Рис. 6 Динамика ввода элитных жилых домов с 2002 г. с прогнозом до 2016 г., шт.
Динамика ввода рынка элитной недвижимости имеет выраженный ниспадающий тренд. По прогнозным данным на 2013 г. планируется ввод 4 жилых домов элит класса.
На сегодняшний момент снижение ввода элитных жилых домов связано со следующими причинами:
Отсутствие на рынке недвижимости земельных участков в историческом центре Нижнего Новгорода для строительства вышеупомянутого жилья;
Быстро меняющиеся требования по качеству элитного жилья у целевой группы, что приводит к несоответствию ранее заявленных проектов именно этому классу жилья;
В посткризисной ситуации большинство застройщиков ориентировано на строительство жилья эконом класса в формате квартальных застроек, что в свою очередь может обеспечить им использование своих производственных мощностей, а именно принадлежащих им заводов (ООО «Жилстрой-НН», ООО «Кварц» и т.д.);
Элитные квартиры имеют большие площади, чем квартиры других классов. Причем при проектировании элитного жилья следует учитывать потребительские предпочтения, которые имеют свою динамику.
Все рассматриваемые элитные жилые дома в каждом проекте имеют различное соотношение квартир по количеству комнат. Так, например, в некоторых объектах нет 1-2-комнатных квартир. В основном предпочтение отдается 3-4-комнатным квартирам. Так же в некоторых домах предлагаются 5-комнатные квартиры, квартиры свободной планировки, пентхаусы.
В целом в осуществляющихся проектах элит класса соотношение квартир по количеству комнат выглядит следующим образом:
1-комнатные - 16%
2-комнатные - 41%
3-комнатные - 22%
4-комнатные - 16%
5-комнатные, свободной планировки, Пент Хаус - 5%
спрос предложение рынок недвижимость
Рис. 7 Средняя площадь элитных квартир, кв.м.
При проектировании элитного дома в настоящее время учитывается возможность объединения двух или трех квартир.
Внутренняя инфраструктура является одним из основополагающих определений элитного жилья.
Инфраструктура элитного дома - это те удобства и услуги, которые покупатель жилья получает, не выходя из собственного дома. Идеальный вариант подобного инфраструктурного пакета, считается пакет, оказываемый клиентам гостиниц класса пяти звезд.
В элитных домах вся инфраструктура - только для жильцов дома. Одним из преимуществ элитного жилья как раз и является обособленность, самодостаточность инфраструктуры и ее ориентированность на узкий круг лиц - жильцов дома.
Внутренняя инфраструктура квартиры может включать:
Наличие кондиционера;
Автономного водоснабжения (с фильтрацией);
Системы энергоснабжения (с установкой источника бесперебойного питания);
Систему автономного отопления;
Отделку.
В элитном доме должны быть следующие инженерно-технические решения: водоподготовка, водоочистка, воздухоочистка, вентиляция, звукоизоляция, отопление. Как правило, это сочетание централизованных городских и индивидуальных систем, таких, как бойлеры и воздухоочистители, обслуживающие только данный, конкретный дом.
Внутренняя инфраструктура дома может включать:
Многоуровневую систему безопасности;
Подземный паркинг (в лучшем случае - на каждую квартиру - по 2 машиноместа);
Круглосуточный медпункт;
Детский клуб;
Химчистку;
Бассейн;
Фитнес-центр;
Оздоровительный комплекс;
Тренажерный зал;
Наличие морозильной камеры хранения изделий из меха;
Бильярд;
Ресторан;
Помещения кладовые;
Прачечную;
Комнаты для обслуживающего дом персонала.
В последнее время в Москве застройщики элитного жилья склоняются в сторону сокращения внутренней инфраструктуры комплекса. Это связано в первую очередь с тем, что малое число квартир элитно дома не может позволить окупить внутреннюю инфрастуктуру комплекса, а привлечение граждан «со стороны» разрушает статус элитарности, обособленности.
1.2.3 Анализ стоимости квадратного метра на первичном рынке недвижимости г. Нижнего Новгорода
Стоимость квадратного метра жилой недвижимости на первичном рынке варьирует в зависимости от класса и расположения объекта. В объектах эконом и бизнес класса стоимость квадратного метра квартир зависит от количества комнат, от этажа, на котором располагается квартира. В объектах премиум и элит класса, как правило, нет зависимости стоимости квадратного метра от количества комнат, цена зависит от этажа, на котором располагается квартира, видовых характеристик и общего метража квартиры.
Проанализируем динамику средней стоимости квадратного метра в г. Нижнем Новгороде.
Рис. 8 Динамика средней стоимости квадратного метра на первичном рынке жилой недвижимости в г. Нижнем Новгороде, руб./кв.м.
Как видно из графика динамика средней стоимости квадратного метра на первичном рынке жилья г. Нижнего Новгорода показывает растущий тренд.
В период с конца 2006 г. и в течение 2007 г. наблюдался резкий скачок стоимости жилья, что в последствие, во время экономического кризиса, повлекло серьезное снижение стоимости квадратного метра. В настоящее время наблюдается стабильный рост цен на первичное жилье.
Так как жилье премиум и элит классов территориально располагается в исторической части города, а именно только в Нижегородском районе, стоимость квадратного метра таких домов не учитывается при формировании средней стоимости квадратного метра в целом по г. Нижнему Новгороду.
По данным за 4 квартал 2015 года средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке жилой недвижимости по сравнению с аналогичным периодом 2014 года возросла на 0,8%.
Рис. 9 Динамика средней стоимости квадратного метра на первичном рынке жилой недвижимости в г. Нижнем Новгороде с сегментацией по классам, руб./кв.м.
Далеко не сразу при анализе стоимости квадратного метра жилья предусматривалось сегментирование стоимости по классам. Изначально жилье делилось на типовое жилье, улучшенной планировки, повышенной комфортности и элитное жилье.
Как видно из диаграммы для эконом, бизнес и премиум классов характерен стабильный рост без явных колебаний. Стоимость элитного жилья имела резкие изменения в 4 квартале 2011 года и 1 квартале 2012 года. Также с 3 квартала 2014 года наблюдается резкий рост стоимости квадратного метра элит класса. Это было спровоцировано выходом на рынок нового жилого дома «Клубный дом Royal Landmark» на Верхневолжской набережной.
Наиболее высокая средняя стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке характерна для Советского района, наиболее низкая - для Ленинского района.
Изменение стоимости квадратного метра на первичном рынке недвижимости зависит от стадии строительства объекта, от количества оставшихся непроданных квартир, спроса и предложения на рынке,.
Рост стоимости квадратного метра зависит от задержки продаж застройщиками, связан с развитием ипотеки, ростом стоимости строительных материалов, высокими затратами на расселение, подводкой инженерных коммуникаций, высокими транзакционными издержками.
Снижение стоимости квадратного метра связано с окончанием продаж последних квартир в сданных жилых домах по более высокой цене и выходом на рынок новых объектов с более низкой ценой по сравнению с конкурентами..
1.3 Анализ регулярного (вторичного) рынка жилой недвижимости г. Нижнего Новгорода
Вторичный объект недвижимости -- оформленная в установленном порядке пространственная часть здания, сооружения, имеющая правовой статус, отличный от правового статуса первичного объекта недвижимости (квартиры, помещения, комнаты). [Максимов].
Согласно реальной рыночной практике, оборот «вторичных» объектов недвижимости составляет большую долю.
Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны в части ценообразования.
Почти во всех регионах России стоимость жилья на вторичном рынке превышает стоимость жилья на первичном рынке. Эта разница составляет не менее 10%. Поэтому для определения стоимости контракта при покупке квартиры в новом доме можно ориентироваться на стоимость квартиры вторичного рынка минус 10%.
При анализе вторичного рынка жилой недвижимости используется база данных «NMLS» (Национальная мультилистинговая система). В ней собрана наиболее полная и достоверная информация по вторичному рынку жилья.
Анализ вторичного рынка жилой недвижимости подразумевает анализ следующих параметров: объем предложений, количество предложений, средняя стоимость квадратного метра. Далее можно рассматривать эти параметры более детально, сегментируя их по количеству комнат, по классу, по материалу стен.
Рис. 10 Динамика количества предложений на вторичном рынке жилья г. Нижнего Новгорода, шт.
За весь период исследования из графика видно растущий тренд. Количество предложений на рынке не стабильно, особенно это проявилось в период с 4 квартала 2006 года по 1 квартал 2008 года.
По данным за 4 квартал 2015 года на вторичном рынке жилья в экспозиции находилось 7 401 квартира. Количество предложений возросло на 16,7% по сравнению с 4 кварталом 2014 года.
Динамика объем предложения совпадает с динамикой количества предложений на вторичном рынке жилья. Для объема предложений также характерен растущий тренд.
По данным за 4 квартал 2015 года на вторичном рынке жилья объем предложений составил 378 443 квадратных метра, по сравнению с аналогичным периодом 2014 года объем предложений вырос на 11,7%.
Рис. 11 Динамика стоимости квадратного метра на вторичном рынке жилья г. Нижнего Новгорода, руб./кв.м.
Резкий спад предложений на вторичном рынке в 4 квартале 2006 года повлек за собой серьезное повышение стоимости квадратного метра с последующим стабильным ростом вплоть до 3 квартала 2008 года. В связи с кризисной ситуацией в течение 2009 года наблюдалось снижение цен. В период 2010-2011 гг. на рынке стоимость квадратного метра стабилизировалась и с конца 2011 года вновь стала нарастать.
По данным за 4 квартал 2015 года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья по сравнению с аналогичным периодом 2014 года снизилась на 3,4%. Наблюдается стабилизация стоимости.
Глава 2. Анализ факторов, влияющих на стоимость квадратного метра жилой недвижимости
Выявление экономических и социальных факторов, определяющих состояние и динамику рынка недвижимости, - это важный этап при анализе и прогнозировании. Именно эти факторы определяют потребности и возможности общества по приобретению недвижимости, обороты на рынке.
Сформировалась система факторов регионального уровня, которые определяют состояние и динамику рынка недвижимости:
1. Экономические
Уровень и динамика доходов населения
Доступность финансовых ресурсов, в том числе кредитных
Состояние альтернативных и смежных рынков
Риски инвестиций в недвижимость
Стоимость строительства
Цены и тарифы на коммунальные услуги и энергоресурсы
2. Социальные
Уровень и динамика изменения численности населения и его возрастной структуры
Уровень и динамика изменения социальной структуры населения
Уровень и динамика изменения образовательного уровня населения
3. Административные
Налоговый режим
Зональные ограничения
Правовые и экономические условия совершения сделок
Правовые и экономические условия получения прав на застройку
4. Условия окружающей среды
Обеспеченность транспортной инфраструктурой
Уровень развития социальной инфраструктуры
Экологическая обстановка
2.1 Ввод жилой недвижимости в г. Нижнем Новгороде
Жилищный фонд города на 01.01.2014 г. составил 29 840 тыс. кв.м. общей площади, на одного жителя в среднем приходится 23,4 кв.м. общей площади.
Население г. Нижнего Новгорода по данным Нижегородского областного Комитета Государственной статистики на начало 2014 г. составило 1 272 746 человек. Распределение населения по административным районам города следующее:
Таблица 1. Распределение численности населения, жилищного фонда и площади на 1 человека по районам города
|
Наименование административных районов города |
Численность населения на 01.01.2014 г. (тыс.человек) |
Общая площадь жилых помещений (ориентировочная), тыс. кв. м. на 01.01.2014 г. |
Приходится в среднем на 1 жителя (кв.м. общ.площ.) |
|
|
Автозаводский район |
||||
|
Канавинский район |
||||
|
Ленинский район |
||||
|
Московский район |
||||
|
Нижегородский район |
||||
|
Приокский район |
||||
|
Советский район |
||||
|
Сормовский район |
||||
|
г. Нижний Новгород |
Наименее обеспеченным в плане жилья является Московский район, здесь на 1 жителя приходится 21,1 кв.м. Нижегородский район является самым обеспеченным в плане жилья районом города, на 1 жителя приходится 31,8 кв.м.
Таблица 2
Динамика ввода жилого фонда, тыс. кв.м. общей площади / % к итогу
|
Районы города |
Фактически по годам |
Прогноз (2015 г.) Многоквартирное жилье |
||||||
|
В среднем за год (за 5 лет) |
||||||||
|
Автозаводский |
||||||||
|
Канавинский |
||||||||
|
Ленинский |
||||||||
|
Московский |
||||||||
|
Нижегородский |
||||||||
|
Приокский |
||||||||
|
Советский |
||||||||
|
Сормовский |
||||||||
|
Всего по городу |
В течение долгого периода времени лидером по вводу жилой недвижимости был Нижегородский район. В 2013-2014 гг. наибольший объем ввода пришелся на Советский и Приокский районы.
В 2015 году планируется ввести более 621 000 кв.м. многоквартирного жилья в г. нижнем Новгороде.
Наибольший объем ввода в 2015 году также планируется в Нижегородском, Советском и Приокском районах. Общий объем ввода многоквартирного жилья в этих районах составит более 50% от общего ввода многоквартирного жилья по г. Нижнему Новгороду.
Спрогнозировать общий объем ввода не предоставляется возможным, так как отсутствуют данные о строящемся индивидуальном жилье.
Рис. 12 Динамика объема ввода жилой недвижимости, в том числе ИЖС, кв.м.
Объем ввода жилой недвижимости пережил как рост, так и снижение. До кризиса 2008 года за 2 года в период 2005-2007 гг. прирост жилья составил 218%. В кризисный период вплоть до 2010 года темпы строительства значительно сократились. С 2011 года прирост нового строительства ведется быстрыми темпами. За 2014 год было введено 800 779 квадратных метров жилья, что на 15,3% больше по сравнению с 2013 годом и на 119,2% больше по сравнению с посткризисным 2010 годом.
Рис. 13 Динамика объема ввода многоквартирной жилой недвижимости, кв.м.
Динамика ввода многоквартирного жилья практически повторяет динамику общего ввода жилья в г. Нижнем Новгороде.
За 2014 год было введено 587 958 квадратных метров многоквартирного жилья, что на 37,9% больше по сравнению с 2013 годом.
Высокий рост строительства многоквартирного жилья связан с освоением больших земельных участков под комплексную застройку. Так на сегодняшний день возводятся такие крупные проекты, как «Микрорайон Юг» в Автозаводском районе, «Микрорайон Бурнаковский» в Московском районе, жилой комплекс «Цветы» в Приокском районе, жилой комплекс «Красная поляна» в Нижегородском районе, жилой комплекс «Седьмое небо» и жилой комплекс «Первомайский» в Канавинском районе, жилой комплекс «Удачный» в Сормовском районе.
2.2 Демографическая ситуация
Тенденции спроса и предложения на рынке недвижимости в значительной мере зависят от демографической ситуации, миграции населения. Влияние этих факторов не сиюминутно, но их обязательно нужно принимать в расчет при анализе рынка жилой недвижимости.
Рис. 14 Динамика численности населения г. Нижнего Новгорода на начало периода, чел.
В течение долгого периода времени наблюдалось снижение численности населения г. Нижнего Новгорода. С 2012 года произошли кардинальные изменения и наблюдается рост численности населения, но за счет миграционных потоков.
2.3 Доходы населения
Рис. 15 Динамика доходов населения г. Нижнего Новгорода, руб.
Исходя из данных графика, можно отметить, что темпы роста доходов населения значительно возросли. По данным за январь-декабрь 2014 г. средняя номинальная начисленная заработная плата в г. Нижнем Новгороде составила 34 331 руб., что на 7,2% выше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Тем не менее, уровень доходов населения г. Нижнего Новгорода ниже, чем уровень доходов в региональных городах ПФО, таких как Казань, Самара, Пермь, Уфа. В то же время себестоимость строительства жилья в Н. Новгороде выше, чем в тех же городах ПФО.
Основные потребители рынка доступного жилья все больше нуждаются в системах кредитования для покупки квартиры. Застройщики строительства, особенно нижегородцы, привлекают денежные средства населения на самых ранних этапах строительства.
2.4 Влияние других экономических факторов на состояние рынка
«Рынок недвижимости зависит от состояния экономики в целом и в то же время он является индикатором этого состояния. Если ситуация на рынке недвижимости ухудшается, следует ждать ухудшения состояния экономики в целом. Если ситуация на рынке недвижимости улучшается, то это ведет к подъему в реальной экономике» .
Рис. 16 Взаимосвязь экономических циклов и циклов развития рынка недвижимости
Так одним из явных показателей изменений в состоянии рынка недвижимости относятся срок экспозиции объектов на рынке и количество сделок на рынке. Повышенный спрос на жилье подогревается желающими вложить деньги в недвижимость, тем самым провоцируя повышение стоимости жилья. Количество желающих не бесконечно, таким образом, после оживления на рынке недвижимости приходит затишье, но это никак не означает, что с падением спроса снизится цена, она замедлит свой рост.
Изменения на рынке недвижимости имеют цикличный и сезонный характер. Спустя некоторое время после снижения спроса, происходит оживление на рынке.
Снижение доступности кредитных ресурсов (рост ставок процента) уменьшает возможности потребителя по приобретению недвижимости, то есть ведет к снижению спроса и увеличивает издержки строителей, то есть снижает предложение на рынке (Рисунок 17).
Рис. 17 Влияние роста ставки процента на смещение кривых предложения и спроса
Ипотечное кредитование пользуется большим спросом в Нижнем Новгороде. Причиной этому служит тот факт, что кредит можно взять без первоначального взноса, либо в качестве первоначального взноса можно использовать материнский капитал. Также программы различных банков явно конкурируют между собой.
По аналитическим данным 2014 года компании IPOhelp ипотеку в Нижнем Новгороде и Нижегородской области представляют 25 ипотечных банков, которые предлагают заемщикам 170 ипотечных программ для приобретения жилья в кредит как на первичном так и на вторичном рынках недвижимости. Ставки по ипотеке в Нижнем Новгороде и Нижегородской области находятся в диапазоне 8.50 - 28.00 % годовых по рублевым кредитам и 6.98 - 12.50 % годовых по валютным кредитам. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Нижнем Новгороде составляет 0 %. Срок ипотечного кредитования в Нижнем Новгороде может достигать 50 лет .
Количество сделок с ипотекой, зарегистрированных Росреестром в первом квартале 2015 года, сократилось на 18% по сравнению с аналогичным периодом 2014 года. Доля подобных сделок в общем объеме продаж жилья уменьшилась до 22%. По данным ЦБ, объем предоставленных в январе--апреле этого года рублевых жилищных кредитов в России составил 304,5 млрд руб., что на 40% меньше показателя за аналогичный период прошлого года .
На данный момент банки начали снижать ставки по ипотеке. Также в помощь пришла программа господдержки ипотеки, по которой ставка на первичное жилье не должна превышать 12%, что в свою очередь повлекло изменение структуры спроса. Предпочтение отдается новостройкам нежели квартирам на вторичном рынке жилья.
Изменение цен на жилье обусловлено притоком нефтедолларов в страну и ростом себестоимости строительства за счет удорожания стройматериалов.
Профессиональный строитель отталкивается от себестоимости строительства, включая в это понятие не только стоимость строительно-монтажных работ, но и:
Стоимость выделения земельного участка (которая может в отдельных случаях может достигать до 30% стоимости всего проекта);
Технические условия -- подключение к коммуникациям (стоимость которых сегодня всецело зависят от произвола монополистов);
Время реализации проекта,
Стоимость кредитных ресурсов;
Наблюдения последнего десятилетия показали, что цена «усредненного» 1 квадратного метра в России, при условии, что это новостройка, средний район, уровень готовности строительства 75%, прямо пропорциональна стоимости барреля нефти. Такому соотношению было дано название «НефтеБакс» .
Зная динамику курса доллара (рис. 18) и динамику стоимости барреля (рис. 19) можно проследить динамику условной единицы «НефтеБакс».
Рис. 18 Динамика курса USD ЦБ РФ, руб.
Рис. 19 Динамика цен на Нефть Brent (ICE.Brent), USD/баррель
Ряд российских аналитиков выявили следующую зависимость, что для Москвы количество бочек нефти (баррелей), содержащееся в 1 квадратном метре, примерно составляет 50-60, для регионов (города-миллионники: Самара, Нижний Новгород, Пермь, Екатеринбург) - 25-30.
Объяснения такого феномена таковы, что бюджет страны в огромной степени зависит от конъюнктуры нефтегазового сектора экономики. При этом значительная часть бюджета через различные механизмы экономики перетекает на рынок недвижимости, оказывая существенное влияние на инвестиционный процесс.
«НефтеБаксы» попадают в экономику после некоторой обработки. Этот процесс назвали «Крекингом».
Монетарные власти (Центральный банк и Министерство финансов РФ), являющиеся по существу распорядителями ресурсов, всегда, а в условиях кризиса -- особенно, обеспечивают поступления денежных потоков в экономику с определенной задержкой. Эта задержка составляет примерно от 3 до 6 месяцев.
Подобные документы
Обзор информации о рынке жилой недвижимости города Сызрань. Анализ системных связей и закономерностей ценообразования на рынке жилой недвижимости. Методика оценки объектов рынка жилой недвижимости. Тенденции и проблемы его развития, будущие перспективы.
курсовая работа , добавлен 28.05.2014
Оценка жилой недвижимости. Виды и принципы, технология определения ее стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости г. Новосибирска. Оценка жилой недвижимости сравнительным и доходным подходом. Согласование результатов оценки в итоговую величину стоимости.
курсовая работа , добавлен 22.01.2014
Рынок жилой недвижимости как совокупность отдельных сегментов потребителей жилой недвижимости. Общая характеристика ООО "Агентства недвижимости Бизнес и Право": знакомство с видами деятельности, особенности проведения сделок на вторичном рынке жилья.
дипломная работа , добавлен 19.11.2015
Правовые основы оценки жилой недвижимости. Классификация жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости г. Новосибирска. Затратный и сравнительный подходы к оценке стоимости недвижимости, анализ практики ее расчета. Описание объекта анализа.
дипломная работа , добавлен 14.12.2010
Понятие, сущность и классификация объектов жилой недвижимости, их разновидности и характеристика. Законодательно-правовые основы оценки жилой недвижимости. Анализ соответствующего рынка и тенденции его развития. Совершенствование процесса оценки.
дипломная работа , добавлен 14.08.2015
Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Общие методы и принципы оценки жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости в г.Самара. Характеристика объекта оценки. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
дипломная работа , добавлен 09.08.2010
Сущность рыночного и государственного регулирования в условиях "смешанной экономики". Анализ ситуации на рынке жилой недвижимости в период финансового кризиса. Характеристика экономических методов управления рынком недвижимости в кризисных ситуациях.
реферат , добавлен 07.10.2012
Анализ ситуации на рынке коммерческой и жилой недвижимости г. Барнаула. Определение цены квадратного метра жилых квартир в центральном районе города. Маркетинговый анализ аренды нежилых помещений. Определение величины вероятной прибыли девелопера.
курсовая работа , добавлен 18.11.2014
Понятия и законодательная база рынка недвижимости. Способы и основные методы определения ее стоимости. Анализ ипотечного кредитования, первичного и вторичного рынка жилья, динамики продаж жилой недвижимости Новосибирской области и Колыванского района.
дипломная работа , добавлен 17.12.2013
Понятие рынка недвижимости в РФ и его основные сегменты, закономерности его становления и функционирования, классификация и типы. Анализ рынка жилой недвижимости в г. Саратов в условиях кризиса, исследование его главных проблем и перспектив развития.
ВВЕДЕНИЕ
Объекты недвижимости занимают особое место в любой экономической системе, поскольку с ними прямо или косвенно связаны социальные интересы людей и хозяйственная деятельность. Недвижимость выступает в качестве естественного пространственного базиса, на котором осуществляется жизнедеятельность людей и составляет основу национального богатства страны. В условиях рыночных преобразований в этой сфере стали формироваться новые для России экономические отношения.
Рынок недвижимости в целом выполняет экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов прав собственности на недвижимость через механизм цен. Он обладает перспективой развития, так как операции с недвижимостью имеют перспективную ценность, т.е. они дают все большую отдачу со временем.
Российский рынок недвижимости находится в стадии становления и постепенного развития. Однако важным условием становления и развития рынка недвижимости является привлечение инвестиций.
Хотя период развития рынка недвижимости в России еще невелик, но сегодня этот рынок имеет все традиционные составляющие: рынок земельных участков, рынок жилья, рынок нежилых помещений.
Актуальность исследования заключается в том, что в России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости, и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью. Развитие рынка недвижимости напрямую связано как с политико-правовыми основами, так и с экономической ситуацией в стране.
Целью курсовой работы является анализ текущего состояния и прогноз развития рынка недвижимости. Поставленная цель определяет основные задачи исследования:
· раскрыть понятие рынка недвижимости;
· проанализировать факторы, влияющие на функционирование рынка недвижимости;
· рассмотреть показатели, характеризующие рынок недвижимости;
· проанализировать текущее состояние рынка недвижимости в РФ;
· дать прогноз развития рынка недвижимости России.
Объектом исследования является рынок недвижимости.
Предметом исследования - система экономических отношений действующих на рынке недвижимости в процессе создания, оборота, использования и развития объектов недвижимости.
1. Теоретические основы определения сущности рынка недвижимости
рыночный прогноз недвижимость российский
1.1 Понятие рынка
недвижимости
Рынок недвижимости является основой рыночной экономики, поскольку представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в наем. Понятие "рынок недвижимости" юридически не закреплено. В целом можно отметить, что рынок недвижимости - это сектор национальной рыночной экономики, представляющей собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).
Важное значение рынка недвижимости как сектора рыночной экономики подтверждается:
Во-первых, колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту - владельцам, доход - предпринимателям, налоговые и другие платежи - в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований .
В-третьих, достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли).
В-четвертых, высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней.
В-пятых, большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.
Основными факторами, которые действуют на любом рынке, являются: спрос, предложение и цена.
Спрос - это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени .
Спрос на недвижимые объекты формируется под влиянием многочисленных факторов:
· экономические факторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости <#"881661.files/image001.gif">
Примечательно, что динамика цен на квартиры в Москве по итогам 2013 года по сути и отражает всю ту «подвешенную» ситуацию, в которой находится посткризисный рынок недвижимости. И похожая картина имеет место почти по всей стране. Долларовые цены на недвижимость в Москве и Подмосковье за 2013 снизились на 2,6% - с 5279 долларов за квадратный метр в декабре 2012 года до 5144 долларов за метр в декабре 2013 года. Рублевые цены на квартиры в Москве выросли за год на 2,8% с отметки около 163,4 тысячи рублей за метр в конце 2012 года до 168 тысяч в конце 2013 года. Учитывая, что сейчас курс доллара как раз примерно на 5%-6% выше, чем в конце 2012 года, эти цифры практически совпадают. В этих условиях правильнее всего сделать вывод, что цены на недвижимость в Москве и Подмосковье за 2013 год фактически не изменились. Рынок недвижимости мозаичен, он состоит из разных объектов, какие-то из них, например, новостройки, склонны расти в цене во многом за счет стадии готовности, более качественное жилье также стремится хотя бы отыгрывать инфляцию, старый жилой фонд - нет. Но в среднем заметного изменения ценового уровня на рынке недвижимости в 2013 году не произошло.
Всегда следует помнить, что при наличии даже официальной инфляции на уровне 7%-8% в год (по оценке ряда специалистов реальная инфляция выше), рост цен на уровне 3%-5% за год по сути лишь рост в номинальном выражении, - подчеркнули эксперты. А с учетом инфляции это снижение, поэтому вряд ли корректно говорить о том, что цены на недвижимость растут, если этот рост менее инфляции. Аналогично скидки и акции на рынке новостроек, а также торг на вторичном рынке на уровне 3%-5% - также стандартная практика, особенно вне сезона. Если годовая динамика цен на рынке недвижимости в Москве или в России менее 5% вверх или вниз, то, по сути, это отсутствие динамики - рынок просто «топчется на месте», отыгрывая локальные факторы, сезонность, вариации структуры предложения и продаж и другие подобные факторы. Также следует отметить, что динамика цен на квартиры в Москве в 2013 году не была монотонной. Прирост в начале года сменился коррекцией в конце весны - начале лета, потом к концу лета и осенью вновь установился непродолжительный восходящий тренд, но к концу года вновь пришла коррекция .
В этом и проявляется вся указанная выше
неопределенность, царящая сейчас вокруг рынка недвижимости, резюмировали авторы
исследования. Такие события, как испуг от «обещанной» девальвации рубля летом
или череда отзывов лицензий у банков в ноябре-декабре, а также прочие подобные
факторы, вызывают то всплеск активности вокруг недвижимости, то столь же
быстрый спад интереса к ней. Преобладание на рынке недвижимости несвойственной
ей волатильности - одна из основных особенностей сегодняшнего дня, о чем
аналитики предупреждали еще год назад в прогнозе на 2013 год.
2.2. Прогноз развития
рынка недвижимости России
Внешние факторы в любой момент могут
выбить рынок недвижимости из равновесия. Цены на недвижимость
В последние годы рынок недвижимости
находится в состоянии посткризисной стабильности, обусловленном взаимодействием
двух групп факторов с противоположными векторами. Одна группа, к которой
относятся высокие темпы инфляции
Вывести рынок
Если ситуация в экономике в 2015 г. не претерпит кардинальных изменений, то и на рынке недвижимости все останется по-прежнему: диапазон колебания цен не превысит 5-10% от текущих уровней, в плюс или минус.
Однако возможны и другие варианты. Рынок замер на распутье. Цены могут как клюнуть вниз. Состояние отечественной экономики не располагает к оптимизму - темпы роста ВВП падают на протяжении семи кварталов подряд и в январе-сентябре 2014 г. составили менее 1,3% против 4% годом ранее.
Нарастают проблемы в банковском
секторе
Во-первых, череда банковских
банкротств - если дело все-таки не ограничится несколькими банками среднего и
мелкого калибра - может подрезать платежеспособность потенциальных покупателей
жилья
Возможны сюрпризы и со стороны внешних рынков. Институциональные проблемы мировой экономики, ставшие причиной кризиса 2008 г., до сих пор не устранены. Страны лишь пытаются нивелировать их проявления с помощью печатного станка. Соответственно, не исключены новые обострения старых болезней в еврозоне и США, последствия которых может ощутить и российская экономика.
Кроме того, относительную
стабильность российского бюджета и экономики в целом обеспечивают высокие цены
на нефть, которые держатся на нынешнем уровне в основном из-за политических
рисков: реальный спрос на черное золото падает. Как мы все знаем, положение дел
на Ближнем Востоке может меняться с поразительной быстротой, поэтому никто не
гарантирует, что в будущем году цены на нефть не просядут до «экономически
обоснованных» величин. По экспертным оценкам
Прямой зависимости между ценами на
нефть и на квадратные метры
В общем, в экономике к настоящему времени накопилось множество рисков, которые могут вылиться в очередную волну кризиса. Когда случится форс-мажор - внезапное падение цен на нефть, «обострение» в Европе или Америке - предсказать невозможно, но вероятность негативного развития событий есть и к ней надо быть готовым .
Масштабный кризис в экономике,
естественно, затронет и рынок недвижимости. Глубина падения долларовых цен,
скорее всего, будет ограничена дном рынка 2009 г., или $4000 за метр на
вторичном рынке жилья Москвы. Цены снизятся максимум на 20-25%. Все-таки сейчас
и степень закредитованности экономики меньше, чем перед кризисом пятилетней
давности, и цены не так сильно оторваны от платежеспособного спроса
Впрочем, вероятен и другой, прямо
противоположный сценарий. Ситуация в экономике пока далека от катастрофической,
падение темпов роста ВВП - это еще не кризис. Бюджет стабилен: за
январь-ноябрь, по данным Минфина, федеральный бюджет исполнен с профицитом в
599,94 млрд руб., или 1% ВВП. По итогам года, правда, планируется дефицит
Цены на нефть держатся около
$100-110 за баррель и не выказывают никакого желания упасть. Главным образом,
благодаря конфликту в Сирии, который еще очень далек от завершения. Помимо
Сирии на Ближнем Востоке достаточно очагов напряженности, которые могут
вспыхнуть в любой момент, заставив нефтяные котировки
Кроме того, дорогая нефть резко увеличивает привлекательность недооцененного российского рынка акций в глазах иностранных инвесторов - если, конечно, они поверят, что высокие цены на нефть установились всерьез и надолго. А если иностранный капитал серьезно заинтересуется отечественным фондовым рынком, то отток средств из страны может смениться притоком, что самым положительным образом скажется на отечественных финансах вообще и рынке недвижимости в частности.
Однако даже оттепель в экономике
вряд ли вызовет бурный рост цен на недвижимость
В общем и целом, рынок недвижимости сейчас находится на распутье. При развитии ситуации в том или ином направлении рынок может метнуться как вверх, так и вниз. Соответствующий вектор может сформироваться очень быстро, буквально в течение нескольких месяцев. А может и не сформироваться.
Спроса на всех не хватит. Главная
проблема отечественного рынка недвижимости - несоответствие цен на жилье уровню
платежеспособного спроса
Наиболее устойчиво к катаклизмам
новое жилье эконом и комфорт класса на высоких стадиях строительства
Речь идет как о многоэтажных
новостройках
А вот загородное жилье
Конечно, и здесь очень важна не
только степень полезности объекта, но и его цена. Участок без подряда за
полмиллиона рублей, скорее всего, удастся продать значительно быстрее «дальней
дачи
Не лучшим образом будет чувствовать
себя и старое, морально и физически устаревшее жилье - даже в Москве. Сейчас
из-за дефицита жилья в столице «убитая хрущоба» по цене метра может приближаться
к стоимости квартиры в современном доме. Дело в том, что в докризисные времена
девелоперы
В зоне наибольшего риска находится
сегмент оптовых земель в Подмосковье и Новой Москве. Вряд ли в период стагнации
Впрочем, падение цен на землю пойдет
на пользу рынку недвижимости и придаст новый импульс строительной отрасли.
Завышенные цены на землю для освоения, сформированные во многом еще до кризиса,
в эпоху бурной спекуляции
Конечно, стоимость земли - не единственный ресурс для снижения рыночных цен на недвижимость. Разбюрократизация строительной отрасли и удешевление кредитов для бизнеса также могли бы дать положительный эффект в этом смысле, но это уже отдельная история. Чем ближе к народу, тем лучше перспективы. Кризис или не кризис, но человеку надо где-то жить, поэтому недорогое, но качественное жилье, в которое можно достаточно быстро въехать, всегда будет пользоваться спросом. А «излишества» типа загородной недвижимости, не предназначенной для постоянного проживания, не пользуются популярностью в период стагнации, когда люди начинают усиленно экономить. Тем более что предложение на загородном рынке уже давно превышает спрос. Последнее в еще большей степени касается коммерческой, особенно офисной, недвижимости, которая в принципе ориентирована на потребности бизнеса, а не населения.
По планам российских властей,
ежегодный объем ввода жилья в стране к 2020 году достигнет 100 млн кв. м,
сообщает пресс-служба министерства строительства
Так, в новую редакцию государственной программы по обеспечению доступным жильем включена программа «Жилье для российской семьи», цель которой - увеличение объемов ввода жилья экономкласса и снижение стоимости 1 кв. м жилья минимум на 20%. План реализации госпрограммы на 2014 год и на плановый период 2015 - 2016 годов уже утвержден правительством РФ.
Согласно госпрограмме, объем ввода
жилья в России
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Рынок недвижимости - это, безусловно, важная часть любой рыночной экономики. По некоторым оценкам, на недвижимость приходится более 50 % мирового богатства.
Рынок недвижимости в целом - очень большая и сложная система, для понимания и изучения которой необходимы его структуризация и классификация. Рынок жилых помещений (квартир и комнат) - сегодня наиболее развитый сектор рынка недвижимости.
Рынок недвижимости развивается не по всем направления одинаково быстро. Наибольшее значение и удельный вес на рынке имеют сделки, связанные с жильем, как на первичном, так и на вторичном его видах; сделки, связанные с недвижимостью, не предназначенной под какие бы то ни было производства или сделки с землей, где законодательная еще не совсем развита.
Во-первых, рынок недвижимости в России в настоящее время находится в стадии формирования. Его развитие отличается неравномерностью. Причинами неравномерного развития рынка недвижимости являются: отсутствие до настоящего времени системной законодательной базы в этой сфере, необоснованная приватизация, нестабильность экономики и инфляция, рискованность инвестиционной деятельности, отсутствие полной информации о рынке недвижимости и другие.
Во-вторых, рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, в том числе и в России, поскольку недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которого приходится более 50% мирового богатства.
В-третьих рынок недвижимости тесно связан с другими рынками. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности. Тогда как, рынок недвижимости не может существовать, например, без рынка капитала, так как недвижимость не на что было бы строить, приобретать или арендовать и т.д.
Кроме того, недвижимость - это выгодное вложение капитала (инвестиций), так как средства, вложенные в недвижимость, защищены от инфляции. Купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене или сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия. Спрос на недвижимость в России только зарождается, и с ростом доходов населения он будет увеличиваться. В частности, увеличению спроса на рынке жилья будет способствовать ипотечное кредитование, которое, надеюсь, в скором будущем наберет обороты и сделается более доступным для большинства населения.
Таким образом, следует отметить, что эффективное совершенствование экономики недвижимости в условиях современной России - это перспективное направление и его необходимо изучать, используя отечественный и зарубежный опыт, совершенствовать и развивать.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Асаул А.Н. Экономика Недвижимости 2-е изд. СПб.: Изд. Питер. 2012.
2. Алексеев В.А. О понятии недвижимого имущества // Закон и право. - 2013. - №1
Быстров А.В. Недвижимость. Практическая энциклопедия. - М.: ГроссМедиа, 2011.
Видяпин В.И. Экономическая теория: Учебник. - М.: ИНФРА-М, 2010.
Гуров А. Прогнозирование ценовых показателей: аренда коммерческой недвижимости // Экономика и жизнь. - 2014. - №15(апр.).
Калюжнова Н.Я. Маркетинг: общий курс. - М.: Омега-Л, 2012
Крутик А.Б. Экономика недвижимости. - СПб.: Лань, 2010.
Марченко А.В. Экономика и управление недвижимостью: учебное пособие. - Ростов-на-Дону: ФЕНИКС, 2012.
Морозова Л. Куда движется недвижимость // Российская газета. - 2012. - №10
Родин А.М. Проблемы инвестиционной политики рынка жилья в России Управление персоналом. - 2013. - №12(июнь).
Рынок недвижимости: прогнозы и ставки // Спрос. - 2013. - №3.
Стерник С. Основная закономерность развивающихся рынков недвижимости // Национальные проекты - 2012. - №5
Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. - М.: изд-во «ЭКМОС», 2011.
Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - Ростов н/Д.: Феникс, 2010
Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.
Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства.
Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.
Рынок недвижимости - это средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения. Он обеспечивает:
передачу прав на недвижимость от одного лица к другому;
установление равновесных цен на объекты недвижимости в регионах и местностях;
связь между собственниками и покупателями на основе экономической мотивации и интересов;
распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка.
Основу рынка недвижимости составляют существующие земельные участки и вновь создаваемые, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания и сооружения различного целевого назначения, а также деньги или финансовый капитал. Недостаток инвестиций сдерживает технологическое обновление предприятий и оживление отечественного производства товаров, что, в свою очередь, сужает инвестиционные возможности страны.
Рынок недвижимости как саморегулируемая в установленной правовой среде система состоит из 7 основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент (кадры, лицензированные субъекты, инвестиции, сделки, налоги, нормативы, законы), маркетинг (анализ, прогнозирование, сегментация, объекты и акции, мониторинг, ценообразование), инфраструктура (консалтинговая, юридическая, риэлтерская, прайсерская, рекламная, информационная, страховая, методическая) и деловые процедуры (операции внебиржевые, тендер, оценка, аукцион, конкурс).
Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций.
Одна из главных функций рынка - установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений.
Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, «невидимой рукой» перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, - к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов.
Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.
Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных.
Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющей продавцам и покупателям недвижимости свободно со знанием дела принять решение в своих интересах.
Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества, независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров.
Стимулирующая функция, в конечном счете, выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества.
Инвестиционная функция - рынок недвижимости привлекательный способ хранения и увеличения стоимости капитала, он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов.
Рассмотрение рынка недвижимости невозможно без его сегментации. Сегментация рынка недвижимости - это разделение его на однородные группы покупателей. Различают следующие основные сегменты рынка недвижимости:
Рынок жилья;
Рынок коммерческой недвижимости;
Рынок земельных участков.
В свою очередь каждый представленный сегмент рынка можно подразделить на другие сегменты. Например, рынок жилья подразделяется на рынок городского жилья и рынок загородного жилья, рынок нежилых помещений - на рынок торговой недвижимости, рынок офисов, рынок складских помещений, рынок промышленной недвижимости и т.д.
Первый этап анализа должен дать представление о фактическом состоянии и общей активности рынка недвижимости. Для этого следует рассмотреть количественные и качественные характеристики рынка недвижимости.
Необходимо выявить следующие основные показатели:
Общее количество коммерческих компаний, работающих на рынке, в том числе по видам основной деятельности, а также относительное количество коммерческих компаний (например, в расчете на 100 тыс. населения);
Общее количество сделок с недвижимостью, зарегистрированных за определенный период, и ретроспективная динамика их изменения;
Среднее время на оформление сделок;
Общая характеристика продавцов и покупателей товаров и услуг на рынке недвижимости;
Общее количество и динамика изменения предложений отдельных типов недвижимости по данным открытой печати;
Общее количество периодических изданий на местном рынке, в том числе специализированных, освещающих вопросы рынка недвижимости;
Активность электронных средств массовой информации в освещении проблем рынка недвижимости;
Наличие специализированных структур, ведущих анализ, обработку и публикацию рыночной информации;
Позиция местных органов власти по отношению к развитию рыночных отношений в сфере недвижимости;
Наличие местных и федеральных нормативных актов, ограничивающих либо стимулирующих развитие рынка недвижимости.
В качестве дополнительного элемента общего анализа рынка недвижимости можно рассмотреть позиционирование основных участников с точки зрения выявления их стратегии конкурентоспособности при работе с конкретными типами недвижимости. Подобный анализ может прояснить возможные варианты использования объекта оценки в соответствии со стратегией, например, типичного покупателя.
В общем случае данный анализ должен ответить на следующие вопросы:
Какую стратегию реализуют на рынке основные участники;
На каких сегментах главным образом работают основные участники;
На каком сегменте, вероятно, будет позиционирован объект оценки;
Каковы характеристики данного сегмента (средний период экспозиции объектов на открытом рынке до момента продажи, типичный покупатель, уровень цен, количество сделок и т. п.).
Каждый участник рынка купли-продажи или рынка аренды, планирующий в перспективе серьезно работать на рынке, после определенного периода поиска определяет свою стратегию поведения, которая обеспечит ему устойчивую конкурентоспособность. При этом выбор конкретной стратегии зависит, в основном, от стратегии конкурентов и особенностей рынка.
Второй этап анализа рынка недвижимости должен дать конкретную информацию о состоянии основных сегментов рынка недвижимости. Глубина анализа по времени зависит от конкретных задач и целей оценки, которые определяются заданием на оценку. Содержательная часть анализа проводится в трех направлениях:
Анализ спроса;
Анализ предложения;
Анализ взаимодействия спроса и предложения.
Для каждого сегмента рынка спрос формируется под воздействием факторов, специфических именно для конкретного сегмента.
При анализе спроса на жилую недвижимость необходимо учитывать:
Текущую демографическую ситуацию и динамику ее изменения;
Текущие рыночные стандарты уровня и стиля жизни для различных слоев населения;
Перспективы изменения платежеспособного спроса для различных социальных групп населения и реальные доходы.
При анализе спроса на офисную недвижимость необходимо учитывать:
Общую экономическую активность на местном рынке, включая все сферы бизнеса, которая свидетельствует о притоке или оттоке капитала;
Статистические данные о регистрации новых фирм и компаний;
Статистические данные о прекращении деятельности существующих фирм и компаний;
Статистические данные о размерах новых компаний и их потребностях в офисных помещениях определенного типа.
При анализе спроса на торговую недвижимость необходимо учитывать:
Текущую структуру и уровень потребления продовольственных и промышленных товаров и их соответствие покупательному спросу и реальным доходам;
Перспективы изменения демографической ситуации, образа жизни, платежеспособного спроса и, соответственно, структуры потребления;
Перспективы изменения законодательной среды для торговли и коммерции;
Состояние и перспективы экспортно-импортной политики государства;
Текущие тарифы на транспортные услуги.
При анализе спроса на промышленно-складскую недвижимость необходимо принимать во внимание:
Общее состояние экономики;
Степень экономической активности в отраслях, к которой объект оценки имеет отношение на момент оценки или может иметь при изменении функционального назначения;
Наличие научно-производственного потенциала и возможности привлечения инвестиций для организации новых производств или технологических процессов.
Общим для всех типов недвижимости элементом анализа спроса является возможность получения заемного финансирования для покупки недвижимости.
Рассмотрим конкретный график спроса в России на жилую недвижимость разной площади:
Рис. 1
Результатом анализа спроса является вывод о текущем и перспективном уровне спроса на рассматриваемых сегментах рынка недвижимости.
На каждом конкретном сегменте рынка недвижимости структура предложения определяется двумя источниками:
Резервом существующих полностью или частично свободных и готовых к продаже объектов недвижимости;
Объемами нового строительства объектов недвижимости.
Резерв существующих частично свободных объектов характеризуется важнейшей для рынка недвижимости величиной - коэффициентом загрузки, который определяется отношением сданных в аренду или проданных площадей к площадям, потенциально годным для аренды или продажи. Чем ниже среднерыночный коэффициент загрузки, тем ниже экономическая активность на данном рынке. В современной экономике недвижимости коэффициент загрузки прямо связывают с общей экономической ситуацией, наделяя его свойствами "экономического барометра".
Как альтернативу резервным площадям на рынке недвижимости, которые могут быть предложены в короткое время, можно рассматривать вновь вводимые объекты нового строительства. Для определения качественных и количественных возможностей подобного источника предложения необходимо принять во внимание:
Темпы и объемы нового строительства;
Общее состояние строительной индустрии;
Динамику изменения цен и тарифов, влияющих на стоимость строительства;
Соотношение цен на первичном и вторичном рынках недвижимости;
Наличие передовых строительных технологий.
Существенным моментом является темп поступления на рынок новых объектов. Поэтому с помощью анализа перспективы ввода новостроек следует составить четкое представление о состоянии предложения на будущее, ограниченное глубиной прогноза.
Результатом анализа предложения являются выводы о текущем и перспективном уровне предложения на конкретном сегменте рынка недвижимости.
Предложение на жилую недвижимость в России можно представить в форме диаграммы в %:
Рис. 2
Фактическим результатом взаимодействия спроса и предложения являются рыночные величины арендных ставок и цен продажи на каждом сегменте рынка недвижимости. В зависимости от конкретной задачи и требуемой глубины прогноза оценщик может проанализировать текущую ситуацию, или дать прогноз на динамику изменения соотношения спроса и предложения, которое в конечном итоге и будет оказывать решающее значение при оценке позиционирования объекта на рынке.
Взаимодействие спроса и предложения можно рассмотреть на графике:
Рис. 3
Точка пересечения спроса и предложения называется равновесной ценой.
Современное состояние рынка недвижимости в РФ.
На основе показателей из Федеральной Службы Государственной Статистики можно составить таблицу, отражающую ввод в действие жилых домов организациями различных форм собственности в РФ.
Табл. 1 - Ввод в действие жилых домов, млн.кв.м. общей площади
|
Всего введено в действие: |
Государственная собственность |
Муниципальная собственность |
Частная собственность |
|
Вывод: строительство жилья в РФ ведется предприятиями и организациями различных форм собственности. Основная доля приходится на организации с частной формой собственности - более 80% от общего объема введенного жилья.
С 2006 года наблюдается постепенное сокращение ввода в действие домов муниципальной собственности в пользу частной.
В результате проделанной работы можно сделать следующие выводы:
Рынок недвижимости в России в настоящее время находится в стадии формирования. Его развитие отличается неравномерностью. Причинами неравномерного развития рынка недвижимости являются: отсутствие до настоящего времени системной законодательной базы в этой сфере, необоснованная приватизация, нестабильность экономики и инфляция, рискованность инвестиционной деятельности, отсутствие полной информации о рынке недвижимости и другие.
Проанализировав структуру ввода жилых домов с 2005-20011 год, мы выяснили, что основная доля строительства жилых домов приходится на организации с частной формой собственности - более 80% от общего объема введенного жилья. Таким образом, выявили тенденцию, вызванную приватизацией земельных участков и зданий частными лицами.
Установили, что в среднем в России ежегодно вводится в эксплуатацию около 44 млн кв. м. жилья. Это довольно низкие объемы жилищного строительства (для сравнения: в 1987 г. объем вводимого жилья в России составил 76 млн. кв.м.). Общая потребность населения России в недвижимости составляет 1570 млн. кв. м, и ее удовлетворение требует увеличения существующего жилищного фонда на 46%.