Раздел квартиры приобретённой в ипотеку. Ипотека при разводе: практические рекомендации и раздел имущества

Непогашенный ипотечный кредит добавляет сложностей при разводе. У бывших супругов возникает множество вопросов. Как при разводе делится ипотечная квартира? Кто и в каком размере будет выплачивать кредит в дальнейшем? Что делать с созаемщиком ипотеки при разводе?

Что говорит закон

При разводе принцип раздела ипотечного имущества состоит в том, что оно делится между бывшими супругами пополам. Это касается и квартиры, купленной в браке.

При этом совсем не важно, на кого оформлен кредит. Финансовые обязательства перед кредитным учреждением возлагаются в равной степени на обоих супругов, и они должны их выполнять даже после расторжения брака.

У разводящихся супругов всего несколько вариантов решения проблемы непогашенной ипотеки:

• продолжать выплачивать кредит на прежних условиях;
• поделить квартиру и долги;
• погасить ипотеку досрочно и продать квартиру;
• перестать платить кредит и дождаться пока банк сам продаст квартиру на аукционе.

И если с первым вариантом все вроде бы ясно, то уже второй вызывает сложности. Как правильно поступить, когда при разводе необходимо разделить квартиру, обремененную ипотекой?

Почему возражают банки

В Семейном кодексе сказано, что при разделе общего имущества супругов необходимо разделить и их совместные долги. А Гражданский кодекс прямо указывает, что такое разделение долгов возможно только при согласии кредитора, то есть банка. Но большинство заемщиков, пытаясь разделить жилье и одновременно сумму долга, получают от кредиторов отказ. Возражают банки потому, что при разделе долговых обязательств ответственность заемщиков вместо солидарной становится долевой.

Другими словами, банк теряет возможность требовать возврата всей суммы за квартиру с любого из бывших супругов, что ему совсем невыгодно. А граждане, однажды получив отказ, теряют право повторно обратиться в суд с иском о разделе.

Делим ипотечную квартиру в суде

Как же юридически грамотно обойти возражение кредитного учреждения? С чего начать?

Для этого юристы советуют первоначально подать иск только о разделе совместного имущества супругов, а совместный долг перед банком не делить.

Тогда суд будет вынужден исходить из того, что раздел квартиры, обремененной ипотекой, относится к сфере семейных правоотношений и регулируется исключительно семейным законодательством. И согласие банка становится не нужным.

И несмотря на то, что долг перед банком еще остается солидарным, появляется законная возможность обойти возражения кредитного учреждения, и поделить долговые обязательства так, как разведенные супруги договорились между собой.

Приведем алгоритм раздела ипотечного жилья:

Шаг 1. Один из бывших супругов обращается в суд с иском о разделе общего имущества. При этом требования о том, чтобы поделить сам ипотечный долг не выдвигает. Тогда судья вынужден будет рассматривать дело только в пределах заявленного иска. Поскольку в результате раздела квартиры банк не теряет право требовать возврата всей суммы долга у любого из супругов, то суд вправе принять решение без его согласия. Разделить жилье можно по-разному. Даже полностью вывести одного совладельца из состава залогодателей, переоформив на другого всю квартиру. Судебная практика за 2019 год знает такие прецеденты.

Как же теперь переоформить сам кредитный договор, например, чтобы долг выплачивал тот из супругов, на которого полностью оформлена недвижимость?

Шаг 2. После вступления в силу решения суда нужно обратиться в Единый государственный реестр прав за новым свидетельством на жилье.

Шаг 3. С решением суда, свидетельством и совместным заявлением от обоих супругов нужно попросить кредитора внести изменения в ипотечный договор. Так как недвижимость уже поделена или переоформлена на одного из разведенных супругов, возражать банку не имеет смысла. В качестве доказательства приводим официальный ответ Агентства по ипотечному жилищному кредитованию: «В соответствии с решением суда Агентство готово внести изменения в документы кредитного дела и закладную при наличии волеизъявления всех заемщиков».

Но все это возможно только в том случае, когда бывшие супруги пришли к взаимному согласию о порядке выплат по ипотеке.

Если не договорились

Если не удалось договориться, то лучшим выходом будет продать недвижимость и разделить оставшиеся после выплаты долга деньги .

Самое неразумное в такой ситуации – совсем перестать платить кредит и дождаться момента, когда банк обратит взыскание на квартиру. Так заемщики потеряют не только свое жилье, но и большую часть выплаченных за него денег.

А если жилье куплено до брака?

Бывает, что квартира была куплена в ипотеку одним из супругов еще до вступления в брак. Тогда при разводе права на нее будет иметь тот из них, на которого оформлен кредитный договор . Ну а второй вправе потребовать через суд возмещения ему половины денежных средств, которые были потрачены из семейного бюджета на выплату ипотечного кредита.

Ипотека при разводе супругов с детьми

Когда в семье есть несовершеннолетние дети, суд может отступить от общего правила Семейного кодекса и разделить имущество не пополам, а увеличить долю в квартире того из супругов, с кем остается ребенок.

Военная ипотека и развод: что делать?

При расторжении брака квартира, купленная по военной ипотеке, остается личным имуществом военнослужащего, поскольку она приобреталась на средства специального целевого назначения.

Раздел ее законом не предусмотрен. И после развода льготным заемщиком и плательщиком процентов по-прежнему остается тот из супругов, кто оформлял кредитный договор.

Ипотека и брачный договор

Большинства споров при разделе ипотечной квартиры можно избежать, если предварительно заключить брачный договор. Сделать это можно как перед вступлением в брак, так и во время семейных отношений.

Еще раз подчеркнем, что в случае раздела квартиры в ипотеке при разводе, лучшей стратегией между бывшими супругами будет стратегия на мирное урегулирование возникающих споров.

Видео: Ипотека и развод

Читайте также:

10 Comments

Ни чего подобного, суд нормальным образом делит квартиру пополам приобретенной по военной ипотеке. Военнослужащий продолжает оставлять здоровье на службе за эту квартиру, а его бывшая нормальным образом кувыркается с другим дядей на присужденной судом ½ квартиры. Наш суд самый гуманный суд в мире!!:)

• Во-первых, суд не обладает экстрасенсорными способностями, и о военной ипотеке нужно было заявлять.

  Во-вторых, есть возможность апелляционного обжалования.

  Вы правы о гуманизме. В результате бардак невиданной силы. Бедные мужики уже не знают как справится с бабами проститутками, независимо от того военный он или гражданский!

Может ли суд без моего согласия по иску бывшей супруги вывести меня из титульного заемщика

Я согласия давать не хочу так как это мое единственное жилье

И какой встречный иск или действия предпринять чтоб не случилось этого

Измельчал сейчас мужик.Жена проститутка а если он козел и прыгает на все что шевелится.И что остается жене сидеть и ждать сморя погоды.Бедные мужчины.

Люди вы чего совсем ох...ели! У меня сейчас ситуация такова: развод с мужем- военнослужащим, после 12 лет брака и 3-мя несовершеннолетними детьми. Квартира куплена в браке и прошла я с ним от самого низа до верха. И теперь вы милые мужчины, что хотите сказать, чтобы я убралась с квартиры с тремя детьми, оставив кувыркаться своего мужа с какой-то шлюхой!

Знаете мужчины я Вас не виню, в Вашем воспитании виноваты ваши родители, если бы Вы с детских лет видели любовь и ласку, то всё было бы хорошо, а когда любит один, всё плохо и не знаешь, что лучше уйти или остаться. Когда любишь никогда не предашь и будешь любить до конца своих дней!

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, если ипотека взята 3 месяца назад, а сейчас сделают родственники договор дарения на внесение первоначального капитала. При разводе этот договор будет иметь силу?

Законодательство устроено так, что при любых спорных вопросах выгоду всегда получит женщина, а мужик в неудел. Так же и здесь получается, если имеется ребенок, то 63% квартиры остается бывшей. Так что прежде чем вступать в союз на условиях сегодняшнего семейного кодекса, который исключительно заточен под женщину 100 раз всвесьте все + и — Взгляните даже тут большинство «вооружающихся» женщин изучают как граммотно развести лоха на квартиру)))

Эксперт статьи - группа компаний "Гранель"

А как быть, если после развода у обеих сторон нет возможности выплачивать кредит?

Самым разумным выходом из сложившейся ситуации можно считать продажу квартиры и погашение оставшейся суммы долга перед кредитной организацией. Банки охотно идут на подобное решение вопроса.

Как быть с имуществом одного из супругов, которое находилось в залоге у банка, если этот супруг отказывается от дальнейшей выплаты кредита и хочет вывести свое имущество из-под залога?

В этом случае также потребуется менять условия договора. Скорее всего, банк будет против. Однако, если оставшаяся сумма долга по ипотечному кредиту невелика, банк может согласиться поменять объект залога. Но такие случаи крайне редко встречаются в нотариальной и судебной практике, поэтому при разводе чаще практикуется продажа объекта недвижимости, являющегося обеспечением по ипотечному кредиту бывших супругов. Как уже было сказано, продажа объекта возможна только с согласия банка

Как разделить ипотечный платеж после развода?

Теоретически раздел долга по ипотеке пополам возможен. Однако подобное действие будет считаться существенным изменением кредитного договора и возможно оно только при согласии со стороны банка. В свою очередь банк не заинтересован менять договор, так как ему не выгодно дробить один кредит, обеспеченный одним объектом залога, на два кредита, опять же, с одним залогом.

Может ли один из супругов отказаться от ипотечных выплат, особенно если он съехал с квартиры?

При разводе должны оговариваться условия дальнейшего погашения задолженности по кредиту, то есть с момента расторжения брака объект недвижимости (а вместе с ним и кредит) не считается общим. В решении суда должно быть отражено, кто далее будет осуществлять ежемесячные выплаты банку.

В принципе, супруги могут и сами решить, кто в каком объеме будет выплачивать кредит и на кого переписать квартиру, однако данное соглашение будет иметь силу только при согласии кредитора (банка). Грубо говоря, если в квартире остается жить только один супруг, и он же выплачивает кредит, а второй готов отказаться от своей доли в квартире, то этот вопрос нужно согласовать с банком, которому придется переоформлять договор.

Вообще даже самым благополучным, крепким и счастливым парам эксперты советуют еще на стадии покупки квартиры, особенно если она приобретается в ипотеку, предусмотреть все возможные варианты развития событий семейной жизни и максимально защитить свои права и имущество. Помочь в этом могут профессиональные юристы и консультанты компаний-застройщиков. В частности, специалисты ипотечного отдела ГК "Гранель" готовы предоставить консультации по вопросам ипотечного кредитования, в том числе проанализировать пакет документов, подобрать наиболее оптимальный ипотечный продукт, рассчитать сумму кредита и размер ежемесячных выплат, предоставить необходимую информацию по этапам совершения сделки.

Если ипотечная квартира была оформлена только на одного супруга, то при разводе второй супруг имеет право на долю в ней?

Чаще всего вопросы при разделе ипотечной квартиры возникают тогда, когда она была оформлена только на одного супруга, и он единолично вносил ежемесячные платежи. В таких ситуациях есть два варианта выхода, утверждает заместитель директора департамента продаж ГК "Гранель" по вопросам ипотечного кредитования Наталья Смирнова.

Во-первых, ипотечный кредит может быть оформлен на одного из супругов в случае составления брачного договора до момента заключения сделки. В этом случае в кредитном договоре и договоре долевого участия (договоре купли-продажи) будет фигурировать только один супруг. Последующее разделение недвижимого имущества, выплат по ипотеке и выделение долей при разводе невозможно. То есть все бремя по выплате долга перед банком ложится на того супруга, на которого оформлен договор.

Второй возможный вариант встречается чаще. На основании действующего законодательства (Гражданский, Семейный и Жилищный кодексы) по умолчанию устанавливается режим общей собственности и общих обязательств супругов. Если брачный договор не был заключен, в кредитном договоре, договоре долевого участия (договоре купли-продажи) фигурирует один из супругов, а второй дает нотариальное согласие. Наличие этого документа предусмотрено требованиями регистрационной палаты, документ свидетельствует о том, что второй супруг не возражает против покупки данного объекта недвижимости и не против передачи объекта в залог банку. При разводе объект недвижимости будет считаться совместно нажитым имуществом, которое по закону делится пополам. Тот факт, что второй супруг не указан ни в одном договоре и даже не вносил платежей по кредиту, роли не играет.

Развод – дело само по себе неприятное. А когда у супругов в наличии есть несовершеннолетние дети и квартира, взятая в ипотеку, процесс значительно усложняется. При наличии детей, оформить развод возможно только через суд. Там в первую очередь будут учитываться интересы детей и родителя, с которым они останутся.

Главная сложность бракоразводного процесса при наличии ипотечных обязательств и несовершеннолетних детей заключается в том, что здесь необходимо учитывать интересы сразу трех сторон (бывших супругов и кредитора).

С чего необходимо начать бракоразводный процесс

При получении ипотечных займов, один из супругов выступает основным заемщиком, а второй поручителем. От этого суть не меняется, так как оба несут одинаковую ответственность перед кредитором.

Если решение о разводе принято, необходимо уведомить об этом организацию, выдавшую кредит на квартиру. Банк предложит оптимальные варианты по разрешению спорных вопросов по поводу раздела самой квартиры, находящейся в ипотеке, и по выплате займа. Но стоит отметить, что в этом случае банк оперирует вариантами, которые выгодны для него. Если при разводе супругов они не устраивают, есть смысл рассмотреть другие перспективы разрешения ситуации.

Оптимальные варианты раздела ипотечной квартиры при разводе

Ежемесячная сумма выплат по кредиту делится поровну. Каждый из супругов начинает нести индивидуальную ответственность за погашение ипотеки. Супруги имеют равные права на собственность, но при этом каждый вносит платеж за свою долю. Такой вариант не всегда удобен и надежен: во-первых, если у супругов нет другого жилья, они будут вынуждены продолжать жить под одной крышей. Во-вторых, один из собственников может просто перестать платить свою долю кредита в силу разных обстоятельств:

• супруг не проживает в этой квартире, следовательно, не считает нужным платить за нее;
• у супруга финансовые проблемы, которые не позволяют ему выплачивать свою часть кредита;
• супруг специально прекратил платежи, чтобы вынудить кредитную организацию выставить собственность на продажу.

В первых двух случаях, при условии, что один из заемщиков добросовестно выплачивает свою долю и долю экс-супруга, может рассчитывать на некоторые преимущества. На то, что в перспективе квартира делится не на равные доли, а с учетом того, что второй супруг выплачивал больше.

На заметку: банк не волнует, кто платит, а кто нет. Каждый месяц по определенному ипотечному займу должна выплачиваться фиксированная сумма, если она не поступает на протяжении длительного времени, банк вправе выставить квартиру на аукцион.

Доводить до аукциона крайне нежелательно, так как квартира будет продана по цене гораздо ниже своей реальной стоимости. Не исключено, что этой суммы не хватит даже на погашение ипотеки и супруги при разводе останутся должны, но уже за несуществующую собственность.

Возможен еще один вариант развития событий. Один из собственников закрывает свои обязательства по кредиту досрочно. Но, распоряжаться своей долей он не имеет права, так как квартира все еще находится в залоге у банка. В этом случае кредитная организация тщательно изучает платежеспособность обоих заемщиков и при удовлетворительных результатах платеж делится на отдельные части, с дальнейшей возможность свободно распоряжаться долей квартиры, ипотека за которую погашена.

Один из заемщиков снимает с себя обязательства по выплате кредита и отказывается от права собственности в пользу второго заемщика. Этот вариант практикуется достаточно часто. Банк дает согласие переоформить ипотечный кредит на одного из супругов, если последний будет признан платежеспособным.

Важно: за любое переоформление ипотечного договора кредитная организация имеет право брать комиссию в размере от 0,5 до 1 процента от суммы оставшегося долга. Но в целом банки достаточно неохотно соглашаются на данную процедуру.

Продать квартиру, погасить сумму задолженности по кредиту, а оставшиеся деньги разделить поровну между супругами. Отличный вариант, который позволяет решить сразу несколько проблем: во-первых, супруги избавятся от необходимости продолжать совместную жизнь. Во-вторых, вопрос с выплатой кредита будет закрыт. Но такой вариант не всегда является возможным по нескольким причинам:

• На продажу ипотечной квартиры необходимо получить разрешение в банке, выдававшем займы. Кредитные организации не с огромным удовольствием идут на такой шаг, так как они теряют проценты за пользование кредитом. А это немалая сумма. Но если оба супруга являются платежеспособными людьми, то банк одобрит продажу одной ипотечной квартиры, предложив взять две отдельные жилплощади на тех же условиях кредитования.
• Найти покупателя, желающего связываться с квартирой, находящейся в ипотеке, достаточно сложно.
• Продажа ипотечной квартиры – это совместная деятельность двух заемщиков-супругов. Но мало кто, приняв решение о разводе, захочет проводить так много времени вместе за общими хлопотами, посещая все необходимые инстанции.

Еще возможные варианты

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните на бесплатную горячую линию:

8 800 350-13-94 - Федеральный номер

8 499 938-42-45 - Москва и Московская обл.

8 812 425-64-57 - Санкт-Петербург и Ленинградская обл.

Для банка и супругов оптимальным вариантом является досрочное погашение платежа по ипотеке (платеж делится на равные доли или в судебном порядке). Найти на это средства можно разными способами:

• продать другое имущество, нажитое в совместном браке;
• оформить новый кредит на одного из экс-супругов.

На заметку: после оповещения банка о разводе супругов, он может потребовать погасить ипотечный кредит досрочно.

Либо банки предусматривают подобное развитие ситуации еще в договоре – прописывают обязательное досрочное погашение платежа в случае развода или требуют составить брачный контракт, в котором будут прописаны все нюансы. Стоит отметить, что брачный контракт выручает не только в спорных ситуациях с ипотечной жилплощадью, но и в других, не менее сложных ситуациях. Прописанные обязательства позволят избежать скандалов, лишней траты времени и денег, а также поберечь нервы как самих супругов, так и их детей.

Но встречаются и такие пары, которые и после развода без судебных решений, продолжают платить по кредиту в равных или оговоренных долях. Такое бывает, если супруги разошлись и остались в дружеских отношениях или в ипотечной квартире проживает их общий ребенок (если есть несовершеннолетние дети).

Ипотека при разводе, когда есть дети

Если у разводящихся собственников ипотечной квартиры есть несовершеннолетние дети, суд вправе отойти от стандартных правил деления платежей по кредиту. Может быть несколько вариантов развития событий:

Родитель, на обеспечении которого остается несовершеннолетний ребенок в большинстве случаев получает большую долю в ипотечной квартире.

Важно: раздел однокомнатной квартиры, находящейся в ипотеке, невозможен, если есть несовершеннолетние дети.

В ипотечной квартире может остаться только родитель с ребенком, второй должен будет освободить жилплощадь, получив компенсацию. Развод с ипотекой и несовершеннолетними детьми может пройти намного проще в случае, если каждый из супругов придет к единому мнению мирным путем. Это касается не только определения места жительства детей, но и решения вопроса о выплатах долга перед банком.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

Согласно статистике, сегодня в каждой второй семье идиллия рано или поздно подходит к концу. Тогда супруги чаще всего принимают решение начать новую жизнь по-отдельности, расторгнув брак. Если же при этом они проживают в квартире, купленной в ипотеку, то перед семьей неизбежно встают дополнительные проблемы.

Ипотека при разводе - это сложная задача как для супругов, так и для банка. Как следует распорядиться обремененной недвижимостью и кому придется нести груз кредита дальше? Какими правами обладает третья сторона ситуации – банк? Как он может прореагировать на такой поворот событий в семье заемщиков, как развод?

Квартира в ипотеке: как быть?

Согласно статье 33 Семейного кодекса РФ, супруги имеют право на совместное пользование имуществом в равных долях. Исключения составляют лишь случаи, отдельно указанные в брачном договоре.

Как при разводе делится квартира в ипотеке? Квартира, обремененная ипотекой, является также собственностью супругов, и поэтому оба претендуют на равные части недвижимости после развода. Опять же, с оговоркой на брачный договор. Сложность лишь в том, что, пока действует ипотека, третья сторона – банк – имеет право накладывать ограничения на право пользования жильем.

Без согласия банка ни один из супругов не имеет права:

• продажи квартиры;
• обмена;
• дарения;
• передачи в качестве залога другому банку.

Также существуют ограничения на вводимые перепланировки и прописки родственников.

Таким образом, очень многое зависит от позиции банка. Это значительно усложняет процедуру раздела имущества при разводе супругов. Банк может попробовать навязать свои условия, например, потребовать закрыть долг досрочно. В случае рассмотрения дела в суде возможны и другие варианты – получение согласия финучреждения на продажу квартиры либо переоформление кредита. Главное - ни в коем случае не скрывать от банка факт развода супругов!

Исход развода и варианты решения вопросов с разделом имущества зависят от того, какие условия были прописаны в договоре ипотечного кредитования изначально. Эти же условия в конечном итоге определят ответственного за выплату ипотечного кредита банку.

Как может быть оформлена ипотека

Вариантов несколько:

• супруги являются созаемщиками, несут солидарную ответственность по кредиту;
• кредит оформлялся на одного из супругов, при этом второй дал согласие на заключение договора и выступил в качестве поручителя;
• между супругами заключено брачное соглашение, кредит оформлен на одного из супругов, второй не имеет права собственности на жилье и не несет ответственности за ипотечный кредит;
• ипотека была оформлена на одного из супругов до заключения брака;
• ипотека оформлена на супругов, состоящих в гражданском браке.

Как делится ипотека при разводе? В зависимости от варианта оформления сделки, различными могут быть и условия выплаты кредита и пользования имуществом.

Супруги – созаемщики

Банки все чаще предпочитают оформлять ипотеку на обоих супругов одновременно. В этом случае учитывается доход обеих сторон, а при неплатежеспособности одной из них банк меньше рискует получить невозврат по кредиту. Созаемщики несут солидарную ответственность по кредиту, а купленная квартира принадлежит обоим в равной степени.

Но не всегда жилплощадь делится между супругами поровну, если квартира в ипотеке при разводе. Есть ребенок – тогда дележ происходит с учетом интересов несовершеннолетних.

Как делятся обязанности по кредиту

Варианты раздела долгов между супругами-созаемщиками существуют следующие:

1. Супруги продолжают выплачивать кредит совместно, после погашения каждый получает свою часть жилья.
2. Один из супругов выплачивает кредит самостоятельно. После закрытия ипотеки и снятия обременения он получает все жилье в собственность либо компенсацию от второго супруга. Этот вариант возможен как на договорной основе по согласию обеих сторон, так и по присуждению суда.
3. Ипотечный договор переоформляется, и каждый из бывших созаемщиков самостоятельно платит свою часть. Это происходит только с согласия банка-кредитора.
4. Если позволяет доход одного из супругов, с его согласия ипотека переоформляется на него. Часть внесенных до развода средств выплачивается второму супругу. В таком случае первый становится полноправным собственником всего жилья и самостоятельно несет ответственность по кредиту.

Кредит оформлен на одного супруга

В этом случае ответственность по кредиту несет только супруг-заемщик. Но второй имеет не меньше прав на приобретенную недвижимость, согласно закону 33 Семейного кодекса РФ.

В случае развода предусмотрены следующие варианты:

1. Квартира делится на части-комнаты между супругами (если она не однокомнатная), банк дает согласие на переоформление кредита, и каждый из супругов начинает самостоятельно оплачивать свою часть.
2. Если квартира не может быть поделена на комнаты, то с долями невозможно прийти к предыдущему варианту, так как часть жилья не может находиться в залоге у банка. Супруг-заемщик продолжает выплачивать ипотеку самостоятельно. Но он может переоформить договор ипотеки только на себя (с согласия мужа/жены) либо взыскать свою половину средств после закрытия кредита.

Ипотека до брака при разводе

Если один из супругов приобрел недвижимость до того, как вступил в законный брак, то его право на имущество никто не сможет оспорить. В случае если жилье приобретено в ипотеку, то ему принадлежит только та часть, которую он успел оплатить до брака.

После того как союз будет заключен, муж и жена пишут заявление в банк, и второй супруг становится созаемщиком либо поручителем по ипотечному кредиту. В случае развода супруги поделят ту часть, которую оплатили вместе. Оставшаяся часть квартиры будет распределена согласно одному из вышеперечисленных вариантов.

Гражданский брак

Лица, состоящие в незарегистрированном браке, не попадают под статью 33 Семейного кодекса РФ. На них распространяются несколько иные законы и нормы. Совместно нажитая собственность в незаконном браке после разбега сожителей не делится пополам. Как же быть, если люди успели обзавестись квартирой в ипотеку?

В случае если гражданские супруги оформляют ипотеку, банк заключает договор кредитования с солидарной либо индивидуальной ответственностью. Квартира оформляется в собственность основного заемщика. В случае расторжения гражданского брака, второму супругу придется иметь дело с судом. Ему предстоит доказать сам факт отношений, а также подтвердить факт совершения платежей по ипотеке средствами семейного бюджета.

Возможен и другой вариант. Сегодня банки все чаще начинают иначе относиться к понятию "гражданский брак". Ипотека начинается с анкеты, в графе семейное положение которой указано: официальный брак/гражданский брак. А объект ипотеки приобретается в совместную собственность. В итоге квартира делится между супругами поровну, а ипотека после развода оплачивается по-прежнему совместно.

Брачный контракт

Нотариально заверенное соглашение между супругами является решением всех возможных проблем. Дело в том, что в договоре, заключенном супругами до вступления в брак или в браке, непосредственно перед оформлением ипотеки, прописываются варианты раздела имущества и ответственности по ипотеке после развода.

Чаще всего брачное соглашение заключается в том случае, если одна из сторон не имеет возможности быть заемщиком по кредиту либо не планирует становиться собственником недвижимости по ряду причин. Тогда полным собственником квартиры и ответственным по кредиту становится второй супруг. Никакое дополнительно вмешательство банка либо суда не потребуется, все и так определено.

Также в контракте могут быть описаны следующие моменты на случай развода:

• размер доли, которая причитается каждому из супругов;
• возможность компенсации долга другой собственностью;
• распределение суммы ипотеки между супругами;
• компенсация одному из супругов в случае его отказа от доли имущества.

Когда квартира не делится на равные части

В некоторых случаях квартира, являющаяся залогом по ипотечному договору, не делится поровну между супругами:

1. Военная ипотека. При разводе между супругами будет распределена только та часть, которая оплачена из семейного бюджета.

2. В случае если в ипотечный залог предоставлено собственное жилье, приобретенное на личные средства. Это деньги, которые один из супругов получил в дар, в наследство, в результате продажи личного имущества. Для доказательства этого факта потребуются подтверждающие документы, например, договор дарения, акты приватизации, завещания.

Если есть несовершеннолетние дети

Если супруги не могут договориться мирным путем, и в разделе имущества принимает участие суд, он обязательно примет во внимание интересы детей.

В этом случае большое значение имеет факт нахождения недвижимости в собственности у несовершеннолетнего. Такое возможно, если ребенок является наследником жилого имущества или включен в список приватизации. Также закон предусматривает случаи, когда ребенок имеет право на самостоятельные сделки с недвижимостью по достижении 14 лет.

Если сын или дочь имеет собственную долю в квартире, то его часть прибавляется к части того родителя, с кем он/она остается.

Если ребенок прописан в квартире, но полноправным собственником является супруг, то его жена все же получит долю, если несовершеннолетний остается с ней, а собственной недвижимостью она еще не обзавелась.

Как быть с сертификатом

Нередки случаи, когда материнский капитал используется с целью улучшения жилищных условий. И в большинстве семей с его помощью погашается ипотека. Материнский капитал + развод – тоже довольно частая проблема в современных семьях. Дело в том, что не совсем понятно, как именно делить квартиру, в которой часть оплачена государственным сертификатом.

Чаще всего в ходе суда признается, что материнский капитал предоставлялся одному лицу – матери, и его можно отнести к договору дарения. То есть имущество, приобретенное за счет средств сертификата, является личным и не может быть разделено либо изъято банком для погашения долгов супругов.

Случаются и исключения. Доля квартиры, приобретенная на субсидию государства, может быть присуждена супругу в случае отказа матери от ребенка или лишения ее родительских прав.

Вывод

Раздел ипотеки при разводе, как и раздел имущества, – это очень сложный, долгий и трудоемкий процесс, в котором вынуждены принимать участие не только супруги, но и банк. Интересы и принципы последнего тоже учитываются в случае рассмотрения дела судом, так как учреждение в любом случае имеет право получить долг с заемщиков и непричастно к их личным делам. Поэтому ипотека при разводе в различных случаях может быть переоформлена, продлена или досрочно закрыта. Иногда банк вынужден продать квартиру через аукцион, затраты на который несут супруги.

В итоге исход развода может нанести серьезный материальный ущерб обоим или одному из супругов. Не очень приятно будет начинать новую жизнь с бременем за жилье, которое принадлежит другому человеку. Потому лучшим вариантом, во избежание возможных проблем, станет составление договора еще до заключения брака либо непосредственно перед оформлением ипотеки. Также удачно может разрешить дело мирное соглашение между супругами, так как иногда суд может оказаться на стороне банка и вынести решение не в пользу семьи.

И все же найти в себе силы для сохранения союза – самый прекрасный способ разрешить ситуацию. Ведь нет ничего лучше мира и любви в семье.

Развод всегда связан с различными сложностями и бюрократическими процедурами. Одна из них – раздел имущества. Некоторые разводящиеся супруги полагают, что разделу подлежит лишь имущество. Но закон гласит, что совместно нажитые долги тоже включаются в общую имущественную массу, которую необходимо разделить. При этом есть процессы более простые (например, раздел кредита по платежной карте при разводе) и более сложные, к которым, в частности, относится раздел ипотечного кредита при разводе.

Общие принципы раздела ипотечного кредита

Для россиян деление ипотеки между бывшими супругами остается вопросом острым и актуальным. Это связано как с долгосрочностью такого займа (из-за чего часто заемщикам приходится выплачивать его практически всю жизнь), так и с наличием дорогостоящего залога, которым становится приобретаемая в кредит недвижимость. Основные правила раздела ипотеки следующие:

1. Если кредит был оформлен в период брака, то он подлежит разделу.
2. Размер доли каждого из супругов определяется по ситуации. При условии, что остальное имущество тоже делится поровну, кредит делится между разводящимися пополам. Если принципы раздела имущества иные, то в основном кредит делится в пропорциональном соотношении к долям каждого из супругов. Согласно ч. 3 ст. 39 СК РФ чем больше одному из супругов достается имущества, тем больше будет и его долг.
3. Срок, в течение которого можно разделить кредит, составляет три года с момента прекращения брачных отношений.
4. Инициировать раздел кредита могут не только супруги, но и финансовая организация, которая оформила ипотечный договор. Например, если в течение трех лет с момента развода бывший супруг, оформивший ипотеку в период брака, не сможет выплачивать кредит, банк может обратиться в суд с требованием разделить супружеское имущество и долги. Тогда суд может обязать второго супруга выплачивать кредитный долг даже уже спустя определенное время после расторжения брака.

Права второго супруга в части ипотеки и недвижимости

Определение доли второго супруга при разделе купленного в кредит недвижимого имущества и ипотечного займа должно происходить с учетом анализа ситуации. Следует учитывать как условия приобретения жилья и погашения долга, так и имеющиеся договоренности между супругами. Основные моменты, которые определены законом в части прав второго супруга, такие:

• Изначально второй супруг имеет на приобретенное в кредит имущество точно такие же права, как и первый. При этом кредитный долг делится между обоими поровну.
• Если второй супруг в письменном виде выражал банку свой протест относительно оформления кредита, ипотеку и залоговую недвижимость по ней в судебном порядке можно признать личными долгом и имуществом заемщика. В этом случае второй супруг не претендует на недвижимость и не участвует в погашении кредита.
• Если первоначальный взнос по кредиту и/или большая часть долга была выплачена одним супругом за счет его личных сбережений (дар, наследство, деньги от продажи личного имущества и т. д.), суд и в этом случае может признать такой кредит личным. При этом недвижимость, приобретенная на эти средства, тоже будет классифицироваться как личная собственностью этого супруга.
• В случае возникновения спора по поводу раздела долга и купленной в кредит недвижимости супруг, права которого нарушаются, может обратиться в суд с соответствующими доказательствами.

Варианты решения ипотечного вопроса

Разделить ипотеку и приобретенную на средства банка недвижимость можно по-разному. В целом варианты деления недвижимого имущества аналогичны способам раздела кредитной машины при разводе .

Способ	Описание	Комментарии
1. Досрочное погашение кредита	Супруги находят возможность погасить остаток задолженности по кредиту досрочно. Имущество, выведенное из залога, быстро продается, а полученная сумма делится поровну (если не оговорены другие принципы раздела).	Такой вариант позволяет не только уменьшить переплату по кредиту, но и быстро получить недвижимое имущество в собственность. При этом по договоренности один из супругов может выкупить у другого вторую часть недвижимости и стать ее единоличным владельцем
2. Совместное погашение по графику	Супруги решают продолжать выплачивать ипотеку совместными усилиями, чтобы в перспективе получить доли в праве на недвижимость пропорционально доле выплат. Для раздела суммы долга с процентами они обращаются в суд и погашают кредит согласно судебному решению, чтобы в дальнейшем продать квартиру и разделить деньги соответствующим образом или иметь возможность одному из супругов выкупить свою часть у другого.	Такой способ может быть сложным в реализации при плохих отношениях между бывшими супругами. Кроме того, он не снимает проблемы солидарной ответственности, при которой в случае прекращения выплат со стороны одного из супругов второй должен будет погашать кредит в полном объеме.
3. Единоличные погашение кредита по графику и владение недвижимостью	Супруги определяют, что недвижимое имущество вместе с ипотечным долгом становится собственностью одного из них, а второй получает соответствующую компенсацию за счет другого имущества. Кредит и квартира переоформляются по договоренности между супругами: а) недвижимость переходит в единоличную собственность заемщика, а поручитель выводится из собственников и ответственных за погашение; б) недвижимость становится единоличной собственностью поручителя, что подразумевает рефинансирование кредита и выведение из собственников и должников заемщика.	Этот вариант для большинства бывших супругов более простой психологически, чем вариант № 2, и более достижимый, чем вариант № 1. Если по какой-то причине нет сопоставимого по стоимости имущества, которое может стать компенсацией второму супругу, можно обсудить выплату с рассрочкой на определенный период.
4. Прекращение погашения ипотечного долга	Супруги определяются, что недвижимость им не нужна и что дальше выплачивать кредит не имеет смысла. О своем решении они уведомляют банк, после чего осуществляется продажа квартиры. Полученные средства идут на погашение имеющейся задолженности, а остаток делится между супругами согласно предварительной договоренности.	Продажу недвижимости в этом случае согласовывают с банком и он контролирует весь процесс. Недостатком такого варианта может стать получение значительно меньшей суммы, чем реальная стоимость недвижимости. Это связано с тем, что банк будет ориентирован на максимально быструю реализацию залога за цену, которая как минимум просто позволит полностью погасить задолженность.

Необходимые действия для раздела ипотеки

Чтобы разделить ипотеку в период брака, можно:

1. Заключить со вторым супругом письменное соглашение о разделе имущества и долгов. При желании его можно нотариально удостоверить и заключить не именно при разводе, а в течение трех лет с момента расторжения брака.
2. Заключить брачный контракт и оговорить в нем все условия передачи имущества (долга) каждому из супругов. Этот документ обязательно подлежит нотариальному заверению. О заключении соглашения (брачного контракта) необходимо однозначно уведомить банк-кредитор. Такой договор можно заключить в любой период брака.
3. Обратиться в суд (при наличии спора) с иском о разделе имущества и долгов. При расторжении брака либо в течение трех лет с момента развода можно заключить соглашение о разделе имущества или обратиться в суд за его разделом. В иске (соглашении) должно быть точно обозначено, какие долги и имущество переходят в собственность каждого из супругов. При этом обратиться в суд с иском о разделе имущества вправе и банк-кредитор, чье требование может быть удовлетворено за счет реализации доли супруга-должника (ч. 1 ст. 38 СК РФ).

После получения на руки любого из вышеперечисленных актов (соглашения, контракта, судебного решения) супруги могут обратиться в Росреестр за регистрацией их прав на недвижимость, а также оспаривать претензии кредиторов по долгам.

Раздел ипотеки, оформленной до брака

Определение доли каждого супруга в ипотечном займе, оформленном до начала супружеской жизни, в целом происходит по принципам раздела взятого до брака кредита при разводе :

1. Такая ипотека может быть признана как общим (совместным) имуществом супругов, так и их личной собственностью.
2. Ипотека, оформленная до брака, считается личным долгом того супруга, на которого она была изначально оформлена.
3. Но если в период брака ипотечный долг погашался в большей его части уже за общие средства супругов, то по решению суда он и приобретенное за его средства имущество может быть признано совместно нажитыми. Однако в случае несогласия второго супруга это придется доказывать в судебном порядке.

Урегулирование ситуации с банком

Для максимально успешного раздела ипотечного кредита стоит правильно организовать коммуникацию с банком:

• Финансовую организацию нужно оперативно уведомлять обо всех жизненных изменениях, которые в той или иной форме могут повлиять на выплату кредита.
• Целесообразно учитывать рекомендации своего кредитного специалиста и правильно оценивать свою платежеспособность в связи с разводом.
• При несогласии с оформлением ипотечного кредита, выданного одному из супругов, второму супругу стоит в течение года с момента такого оформления письменно обратиться в банк с требованием признать кредитный долг личным долгом заемщика. В случае отказа банка можно оспорить этот договор в судебном порядке и признать его недействительным полностью или в части признания ипотеки общим супружеским займом. В большинстве случаев суд выносит решение в пользу супругов, т. к. они имеют право распоряжаться совместно нажитым имуществом в пределах сторон брачных отношений.
• Все переговоры с банком следует вести в письменном виде. Это будет доказательством попыток досудебного урегулирования спора.
• Даже в случае возможности договориться о разделе имущества без суда супругам необходимо сообщить о своем решении в банк и согласовать с ним оговоренный раздел. Его согласие требуется, в частности, для отчуждения имущества третьим лицам.
• В ситуации, когда супругам нужно определенное время для раздела имущества или когда трудно прийти к согласию, важно все равно продолжать своевременно выплачивать кредит. В случае систематической просрочки банк может обратиться в суд для взыскания залогового имущества. После этого недвижимость обычно продается с аукциона по значительно более низкой цене.

Рациональный подход к разделу ипотеки и правильно организованное сотрудничество с банком позволит разделить имущество и долг с максимальной выгодой для обоих супругов.