Статья 45 жк рф. Теория всего

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Комментарий к статье 45 ЖК РФ:

1. Комментируемая статья содержит нормы, устанавливающие некоторые организационные процедуры, связанные с проведением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Различают два вида общих собраний:

Годовые, которые проводятся в сроки и в порядке, которые устанавливаются решением общего собрания;

Внеочередные, которые созываются по инициативе любого из собственников помещений, расположенных в данном многоквартирном доме.

Годовые общие собрания являются обязательными, а внеочередные созываются по мере необходимости. Количество внеочередных общих собраний, созываемых в течение года, законодатель не ограничивает.

2. Устанавливая обязанность проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, законодатель тем самым посягает на закрепленное в ст. 31 Конституции РФ право свободного проведения собраний, которое является важнейшим элементом правового статуса гражданина РФ. Представляется, что норма, закрепленная в ч. 1 коммент. ст., является мертворожденной, поскольку ее фактическая реализация затруднена, а сама обязанность ежегодного проведения собраний не подкреплена мерой ответственности за ее неисполнение.

3. В части 3 содержится правило о правомочности общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Правомочность в данном случае означает легитимность самого собрания и юридическую значимость принимаемых им решений.

Собрание считается правомочным, если на нем присутствуют собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения вне зависимости от типа помещения, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома.

Присутствие собственников помещений и их представителей на общем собрании должно фиксироваться в явочном листе либо иным способом, который позволяет идентифицировать собственника или его представителя. Представители собственников помещений действуют на основании доверенностей, выдаваемых собственниками. Доверенность облекается в простую письменную форму. При голосовании по вопросам, имеющим содержанием совершение сделок, требующих нотариальной формы, доверенность должна быть нотариально удостоверена.

Юридические лица, обладающие специальной правоспособностью, могут выдавать доверенности для совершения сделок, не противоречащих целям их деятельности.

В качестве доверителя могут выступать несколько собственников помещений.

При отсутствии на общем собрании собственников помещений или их представителей, в совокупности обладающих более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, общее собрание считается несостоявшимся. В этом случае должно быть проведено новое общее собрание, которое законодатель именует повторным. Срок, в течение которого собственники помещений обязаны провести повторное собрание, законом не установлен.

4. Подготовка общего собрания начинается с направления инициатором его проведения всем без исключения собственникам помещений соответствующих уведомлений. Уведомления, текст которых должен быть единообразным, вручаются собственникам помещений под расписку либо направляются заказным письмом или размещаются в доступном для всех собственников помещении данного дома в форме сообщения о проведении собрания. Форма уведомления в виде заказных писем может быть по решению общего собрания заменена на иной способ направления сообщения о проведении общего собрания, который должен быть в обязательном порядке облечен в письменную форму. Место, в котором возможно размещение сообщения о проведении общего собрания, должно быть установлено решением общего собрания. Очевидно, что сообщение о проведении первого общего собрания, размещенное в том числе и в общедоступном помещении, не может считаться надлежащим.

Уведомления о проведении общего собрания должны быть направлены собственникам помещений не позднее чем за десять дней до намеченной даты собрания. Поэтому дата вручения уведомления, дата его отправки по почте, дата размещения сообщения в доступном для всех собственников помещении данного дома должны быть зафиксированы соответственно в расписках или почтовых квитанциях либо могут быть подтверждены показаниями свидетелей.

5. В части 5 коммент. ст. формулируются требования к содержанию сообщения о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Указанные требования должны быть строго выдержаны.

6. Проведению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, особенно первого, должна предшествовать весьма значительная и трудоемкая работа инициатора проведения собрания либо инициативной группы, связанная не только с подготовкой, вручением или рассылкой письменных уведомлений, но и с решением ряда иных организационных вопросов. Практика показывает, что хорошо подготовленное собрание, как правило, проходит без заметных митинговых страстей, взаимных упреков и недоверия к инициатору проведения собрания.

В числе основных вопросов, которые необходимо решить инициатору общего собрания перед его проведением, следует назвать следующие.

Во-первых, инициатор собрания или лицо, которому поручено организовать и вести собрание, должен ознакомиться с основными положениями действующего законодательства, регулирующего отношения, складывающиеся по поводу правового режима общего имущества собственников помещений и управления многоквартирным домом.

Во-вторых, инициатор проведения собрания должен владеть данными о размере долей в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В-третьих, инициатор проведения собрания должен заранее подготовить бланк явочного листа с реквизитами, позволяющими идентифицировать того либо иного собственника помещения или его представителя, а также бюллетени для голосования и бланк протокола голосования.

В-четвертых, для случая принятия решения об образовании товарищества собственников жилья инициатор проведения собрания должен располагать копиями проекта устава товарищества собственников. Оптимальным вариантом будет вручение проекта устава товарищества каждому собственнику совместно с уведомлением о проведении общего собрания.

Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, в порядке, установленном настоящей статьей.

2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Информация об изменениях:

Статья 45 дополнена частью 3.1 с 11 января 2018 г. - Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 485-ФЗ

3.1. Управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме, который содержит сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном многоквартирном доме (фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения в многоквартирном доме, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица, если собственником помещения в многоквартирном доме является юридическое лицо, номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое или юридическое лицо), а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. При поступлении в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обращения в письменной форме, в том числе обращения с использованием системы, собственника или иного лица, указанного в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, о предоставлении реестра собственников помещений в многоквартирном доме указанные лица обязаны в течение пяти дней с момента получения такого обращения предоставить собственнику или иному лицу, указанному в настоящей статье, этот реестр. Согласие собственников помещений в многоквартирном доме на передачу персональных данных, содержащихся в реестре собственников помещений в многоквартирном доме, при предоставлении этого реестра в порядке, установленном настоящей частью, в целях созыва и организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

4. Собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ статья 45 настоящего Кодекса дополнена частью 6

6. Собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме в управляющую организацию или правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива для организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В обращении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания. По обращению собственников управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны осуществить мероприятия, необходимые для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в течение сорока пяти дней с момента поступления обращения, но не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания, уведомить о проведении этого общего собрания каждого собственника помещения в данном доме в установленном порядке, а также оформить необходимые документы по результатам проведения этого общего собрания и обеспечить их доведение до сведения собственников помещений в данном доме в порядке, установленном

| Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

4. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

4) повестка дня данного собрания;

1. Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

2. Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 3 и 4 статьи 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально.

3. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

4. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

4.1. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме очно-заочного голосования, осуществляется посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

5. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, за исключением случая, предусмотренного настоящего Кодекса.

5.1. При проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны:

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".

6. При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.

Положения статьи 48 ЖК РФ используются в следующих статьях:

Товарищество собственников жилья
2. Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 ЖК РФ, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Устав товарищества собственников жилья должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова "товарищество собственников жилья", месте нахождения, предмете и целях его деятельности, порядке возникновения и прекращения членства в товариществе собственников жилья, составе и компетенции органов управления товарищества и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, составе и компетенции ревизионной комиссии (компетенции ревизора) товарищества, а также иные сведения, предусмотренные ЖК РФ.
Порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья
1.1. Положения статей 45 - 48 ЖК РФ распространяются на порядок проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья, если иное не установлено настоящим разделом.
Размер платы за жилое помещение
7. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 ЖК РФ, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9.2 настоящей статьи. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

4. Собственник, иное лицо, указанное в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

(в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);

(п. 2 в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

4) повестка дня данного собрания;

(часть 6 введена Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

7. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.