Оценка стоимости движимого имущества: вопросы определения ликвидационной стоимости Мachinery and Equipment: items of the recovery value estimation. Стоимость в пользовании Отражением стоимости в обмене являются
Теория и практика оценочной деятельности. Государственное регулирование
оценочной деятельности. Договорные отношения в оценочной деятельности. Отчет об
оценке. Стандарты оценки.
1.Верно ли утверждение, что оценочная деятельность - это:
а) вид бизнеса, сфера самостоятельного предпринимательства;
б) раздел экономической науки – прикладной экономический анализ;
в) искусство;
2.Оценочная деятельность – это:
а) деятельность по совершению гражданско-правовых сделок с земельными участками,
зданиями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них;
б) деятельность по расчету доходов от объектов оценки;
в) деятельность по установлению рыночной или иной стоимости объекта оценки;
г) анализ объекта оценки с целью его продажи.
3.Предметом оценочной деятельности является установление
а) ликвидационной стоимости объекта;
б) рыночной стоимости объекта;
в) одного из видов стоимости в зависимости от цели оценки;
г) инвестиционной стоимости объекта.
4.Объекты оценки – это:
а) природные ресурсы;
б) финансовые активы;
в) недвижимость;
д) все объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ
установлена возможность их участия в гражданском обороте;
5. Верно ли утверждение, что оценочная деятельность это одно из направлений
риэлтерской деятельности:
б) неверно.
6.Рыночная стоимость объекта оценки - это:
а) действительная стоимость;
б) эквивалентная стоимость;
в) разумная стоимость;
г) стоимость на открытом рынке в условиях конкуренции;
е) реальная стоимость.
7.Чистая сделка характеризуется следующими условиями:
а) осведомленностью сторон о предмете сделки при соблюдении своих интересов;
б) объект оценки представлен на открытом рынке в форме публичной оферты;
в) одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая не обязана
принимать исполнение;
г) мотивация у сторон типичная, а цена сделки разумная;
е) платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
и) а,б,г,е.
8.Субъектами оценочной деятельности являются:
а) предприятия, учреждения, организации;
б) российские и иностранные юридические и физические лица;
в) заказчики;
г) юридические и физические лица - оценщики и потребители их услуг – заказчики;
д) индивидуальные предприниматели без образования юридического лица;
е) нет правильного ответа
9.Обязательные требования к договору об оценке следующие:
а) письменная форма договора;
б) нотариальное удостоверение договора;
в) вид объекта оценки;
г) вид определяемой стоимости;
д) основания для заключения договора;
е) денежное вознаграждение за проведение оценки объекта;
ж) сведения о страховании гражданской ответственности оценщика;
10. Верно ли утверждение, что не допускается вмешательство заказчика либо иных
заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может повлиять на
достоверность оценки:
11.Может ли оценщик проводить оценку на предприятии, если он является учредителем,
акционером, собственником или должностным лицом этого юридического лица;
12. Допускается ли проведение оценки объекта, если оценщик
является учредителем, собственником, акционером, кредитором. страховщиком
оценочной фирмы;
13. Верно ли, что передача прав на объекты, принадлежащие РФ, субъектам РФ либо
муниципальным образованиям требуют обязательной оценки:
14.Является ли страхование гражданской ответственности оценщика обязательным для
осуществления оценочной деятельности:
в) в отдельных регионах РФ.
15.К общим требованиям, предъявляемым к отчету об оценке объекта не относятся:
а) дата составления отчета;
б) указание на основания проведения оценки:
в) сведения о лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду
имущества;
г) точное описание объекта оценки;
д) стандарты оценки, используемые данные с указанием источников их получения,
принятые допущения;
е) последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина;
ж) дата определения стоимости объекта оценки;
и) б,в,г,з,е,
к) а-ж –все являются обязательными;
16.Деятельность по оценке имущества в России в настоящее время:
а) не лицензируется;
б) лицензируется федеральными органами;
в) лицензируется в отдельных регионах;
в) лицензируется только на некоторые виды имущества.
17.Оценщик несет ответственность за точность расчетов стоимости:
а) на протяжении гарантийного срока произведенной оценки;
б) только на определенную дату – дату оценки;
в) только на определенную дату – дату осмотра объекта, которая есть дата оценки;
г) на протяжении определенного срока, который указывается в отчете об оценке.
18. Стандарты по оценке имущества определяют требования:
а) к процессам оценки и к профессиональному уровню оценщика;
б) к процессам оценки, к отчету, к этической стороне отношений оценщика и заказчика;
в) к отчету по оценке по его форме и содержанию;
г) к этической стороне отношений оценщика и заказчика.
19.Отчет по оценке является:
а) строго регламентированным документом по форме и содержанию;
б) строго регламентированным только по форме, содержание определяется спецификой
в) регламентированным только по содержанию, а форма определяется спецификой
г) не регламентирован, однако на практике сложилась типовая структура отчета.
Правовые аспекты недвижимости и сделок с ней. Основы оценки недвижимости.
Принципы и подходы оценки.
Наилучшее и эффективное использование земли, зданий и сооружений. Ипотечно-
инвестиционный анализ.
1.Цель оценки недвижимости - это:
а) определение одного из видов стоимости объекта недвижимости;
б) передача прав на объект недвижимости;
в) наилучшее и наиболее эффективное использование объекта
недвижимости.
2.Рынок недвижимости – это:
а) обычный рынок;
б) несовершенный рынок;
в) локальный рынок;
г) совершенный рынок.
3.Что из ниже перечисленного не является элементом стоимости:
а) полезность;
б) дефицитность;
в) возраст;
г) передаваемость прав;
4.Слово «стоимость» имеет много значений, но наиболее общее из них следующее:
а) цена, за которую что-то продано;
б) ценность какого-либо объекта как средства достижения цели;
в) будущая полезность объекта;
г) текущая стоимость объекта;
д) мера того, сколько гипотетический покупатель готов заплатить за объект.
5.Верно ли, что стоимость объекта недвижимости, затраты на его создание и цена объекта
недвижимости – это одно и то же:
6.Какое из ниже приведенных определений является синонимом понятия «стоимость в
а) субъективная стоимость:
б) стоимость для конкретного пользователя:
в) ликвидационная стоимость:
г) рыночная стоимость.
7.Каким образом может быть охарактеризована «стоимость в пользовании»:
а) объективная стоимость,
б) наиболее вероятная цена,
в) инвестиционная стоимость,
г) ликвидационная стоимость.
8. Подходы к оценке недвижимости – это:
а) принцип наилучшего и наиболее эффективного использования,
б) сравнительный,
в) с учетом износа,
г) доходный,
д) затратный,
9.Какой из подходов к оценке всегда требует отдельной оценки стоимости земли:
а) метод прямого сравнения продаж,
б) затратный,
в) доходный,
10.Ставка дохода на инвестиции в недвижимость – это:
а) процентное отношение цены продажи к доходу,
б) процентное отношение чистого дохода ко вложенному капиталу,
в) процентное отношение вложенного капитала к цене продажи.
11.Верно или неверно утверждение, что чем выше процентная ставка и (или) короче срок
амортизации кредита, тем меньше обязательный периодический платеж:
б) неверно.
12.Затратный подход к оценке недвижимости предполагает расчет трех видов износа:
а) физический износ, функциональный износ, внешний износ,
б) неустранимый физический износ, устранимое устаревание,
устранимое устаревание по местоположению,
в) физический износ, моральный износ, устранимое устаревание.
13.Верно или нет утверждение, что стоимость замещения и стоимость воспроизводства
являются синонимами:
б) неверно.
14.Верно или неверно утверждение, при определении стоимости недвижимости методом
сравнения продаж поправки вносятся в цены сопоставимых объектов с учетом их отличий
от оцениваемого объекта:
б) неверно.
15.Для оценки какого из перечисленных типов недвижимости в наибольшей степени
соответствует подход сравнительного анализа продаж:
а) индивидуальные жилые здания,
16.При реализации доходного подхода к оценке недвижимости как называется
коэффициент, который используется при пересчете будущих потоков доходов в текущую
стоимость при дисконтировании:
а) общий коэффициент,
б) ставка процента,
в) ставка дисконта,
г) коэффициент реверсии.
17.Как рассчитывается ставка (коэффициент) капитализации:
а) делением цены продажи на величину чистого операционного дохода,
б) делением чистого операционного дохода на цену продажи,
в) умножением валового рентного мультипликатора на цену продажи,
г) умножением цены на рыночный фактор.
18.Верно ли утверждение, что чем выше коэффициент капитализации, тем выше
рыночная стоимость:
б) неверно.
19.Верно или нет утверждение, что коэффициент капитализации для зданий равен сумме
ставки дохода на инвестиции и нормы возврата капитала:
б) неверно.
20.При вложении собственных и привлеченных средств инвестор в общем случае
рассчитывает на получение:
а) текущих доходов от объекта;
б) дохода от перепродажи объекта;
в) дохода от увеличения капитала при выполнении обязательств по ипотечному кредиту:
г) дохода от возрастания стоимости объекта в течение времени;
з) всего выше перечисленного.
21.Чем благоприятнее условия кредита при финансировании недвижимости, тем более
высокую цену будет стремиться получить продавец:
б) неверно.
22.Рыночная стоимость объекта недвижимости, приобретенного с привлечением кредита,
определяется исходя из:
а) текущей стоимости денежных потоков;
б) текущей стоимостью перепродажи (реверсии);
в) текущего остатка ипотеки;
е) ничего из перечисленного.
23.При приобретении объекта недвижимости инвестор планирует для себя отдачу на
уровне 10%. Ипотечная постоянная равна 12%. Какие условия финансирования имеет в
данном случае инвестор:
а) благоприятные;
б) неблагоприятные;
в) типичные.
24. Ипотечная постоянная определяется:
а) делением размера кредита на общую сумму инвестиции;
б) делением ежегодных выплат по кредиту на размер кредита;
в) умножением ставки дохода на заемные средства на сумму заемных средств.
25.Верно или неверно утверждение, что коэффициент капитализации собственного
капитала инвестора включает норму возврата капитала и ставку дохода на инвестиции:
б) неверно.
26. Коэффициент ипотечной задолженности – это:
а) результат деления общей суммы инвестиций на величину заемных средств;
б) произведение ипотечной постоянной на сумму заемных средств;
в) результат деления суммы заемных средств на общую сумму инвестиций.
27.Коэффициент покрытия долга – это
а) отношение суммы заемных средств к общей стоимости инвестиций;
б) отношение чистого операционного дохода к величине ежегодных выплат по кредиту;
в) сумма собственных и заемных средств.
28. Взаимодействием каких факторов определяется вариант наилучшего и наиболее
эффективного использования земли:
а) потенциал местоположения;
б) рыночный спрос;
в) ресурсное качество участка;
г) условия возврата капитала;
д) правовая обоснованность застройки;
е) технологическая обоснованность застройки;
ж) финансовая обоснованность застройки;
з) все вышеперечисленные;
и) а.б.в.д.
к) а,б,в,д,е,ж.
29.Основным критерием в анализе наилучшего и наиболее эффективного использования
является
а) самая высокая цена объекта недвижимости;
б) самая низкая стоимость улучшений;
в) самая высокая стоимость земли.
30.Что из перечисленного нельзя отнести к объектам недвижимости в соответствии ГК
а) земельные участки;
б) участки недр;
в) водные объекты;
г) ценные бумаги;
е) многолетние насаждения;
ж) предприятие в целом как имущественный комплекс;
з) здания, сооружения.
31. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним
регистрируются:
а) права собственности;
б) иные вещные права на недвижимость;
в) ограничения(обременения) прав;
г) сервитуты;
д) ипотеки;
е) доверительное управление;
ж) аренда;
з) все перечисленное;
к) а,б,г-ж.
32.Какому методу оценки будет отдано предпочтение при определении рыночной
стоимости гостиницы:
а) метод продаж;
б) капитализации дохода;
в) затратный метод.
33. Первостепенную роль в определении стоимости земельного участка играет:
а) наличие удобного подъезда;
б) обеспеченность социальной инфраструктурой;
в) местоположение.
34.Метод капитализации дохода основан на принципе ожидания:
35.При оценке стоимости объекта недвижимости в целях страхования риска предпочтение
отдается:
а) сравнительному подходу;
б) затратному подходу;
в) доходному подходу;
|
Таблица правильных ответов Блок 1 |
|||||||||||||||||||
Читайте также:
|
Стоимость обмена носит объективный характер и служит проведению операций с недвижимостью на рынке: покупке, продаже, передачи в залог, сдаче в аренду и другим функциям. К стоимости обмена относят:
Рыночную;
Ликвидационную;
Страховую;
Арендную и пр.
Рыночная стоимость определяется исходя из варианта наилучшего использования объекта недвижимости.
Ликвидационная стоимость – денежная сумма, в виде разницы между доходами от ликвидации объекта недвижимости и расходами на ее проведение. Это стоимость, с которой приходится соглашаться продавцу при вынужденной продаже недвижимости в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.
Страховая стоимость – денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования. Основана на принципе замещения или воспроизводства с учетом накопленного износа объектов недвижимости, подверженных риску уничтожения. Рассчитывается как остаточная стоимость замещения. Стоимость замещения, представляет собой оценку совокупных издержек на восстановление объекта недвижимости в сложившихся рыночных условиях.
На практике страхуются земельные участки со зданиями и сооружениями или, что чаще, только строения. Во многих развитых странах широкое распространение получило страхование сельскохозяйственных земель от экологического загрязнения, эрозии почвы и снижения ее плодородности.
Рыночная стоимость аренды (арендная стоимость) – величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях, т.е. если:
На дату оценки объект не занят и готов к сдаче в аренду на условиях конкурентного рынка, а арендодатель и арендатор достаточно осведомлены о характеристиках объекта и действуют разумно и без принуждения;
Период экспозиции объекта недвижимости достаточен для того, чтобы банк был доступен для потенциальных арендаторов, а также для согласования величины арендной платы, заключения договора об аренде и других условий, необходимых для сдачи объекта в аренду;
Состояние рынка, динамика ставок арендной платы и другие условия являются типичными на дату оценки стоимости аренды, т.е. не являются чрезмерно обременительными или выгодными для аренды такого типа и данного вида недвижимости;
При определении стоимости аренды не учитываются предложения завышенных (заниженных) арендных ставок потенциальным арендатором, имеющим особый интерес к данному объекту недвижимости, а также находящимся в родственных или деловых связях с арендодателем.
Залоговая стоимость – стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика. Величина залоговой стоимости служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог объекта недвижимости. Залоговая стоимость меньше рыночной стоимости на величину рисковой составляющей, а также дохода кредитного учреждения от данной операции.
Утилизационная (скраповая) стоимость – стоимость объекта собственности (за исключением земельного участка), рассматриваемая как совокупная стоимость материалов, содержащихся в нем, без дополнительного ремонта.
В зависимости от характера аналога различают стоимость воспроизводства и стоимость замещения. Под стоимостью воспроизводства принято понимать стоимость объекта собственности, создаваемого по той же планировке и из тех же материалов, что и оцениваемый, но по ныне действующим ценам. Стоимость замещения определяется затратами на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений. По мере развития рыночных отношений предусмотрен переход к исчислению налога от рыночной или кадастровой стоимости, как это принято в развитых странах. Например, в Испании, для целей налогообложения производится периодическая (один раз в 8 лет) ревизия кадастровой стоимости всех единиц недвижимости муниципалитетов для приведения ее в соответствие с рыночной стоимостью.
В соответствии с МСО , и с учетом ФСО №1 предлагается трехуровневая система стоимостей в пользовании и в обмене (см. , и табл. 2.1):
- - на высшем уровне иерархии - рыночная стоимость, как цена, которая может быть достигнута в гипотетической сделке с объектом оценки на свободном и открытом рынке;
- - на втором уровне - основные стоимости, отличные от рыночной и обеспечивают оценку выгоды, которую получает собственник от владения активом, имеющимся у него (стоимость в пользовании ) или приобретаемым им (стоимость в обмене) - безотносительно к иным участникам рынка, в том числе стоимость в обмене - справедливая стоимость, а также субъектно-специфические стоимости в пользовании и (или) в обмене - инвестиционная, специальная и синергетическая",
- - на третьем уровне - вспомогательные экономические или нормативные стоимости.
Таблица 2.1
|
Рыночная стоимость Основные стоимости, отличные от рыночной |
||||
|
Стоимость в обмене |
Субъектно-специфические стоимости в пользовании и в обмене |
|||
|
Справедливая стоимость |
Инвестиционная, специальная, синергетическая стоимости |
|||
|
Вспомогательные стоимости |
||||
|
Стоимости в обмене |
Нормативные стоимости |
|||
|
Ликвидационная и утилизационная стоимости |
Реализации и ограниченной реализации |
Страховая,залоговая и стоимость в текущем использовании |
Стоимости для налогообложения (и кадастровая) |
|
Международным советом по стандартам оценки (МССО) предусматривается , что стоимости, отнесенные к первым двум уровням иерархии, принимаются всеми организациями и странами, представленными в МССО (Российскую Федерацию в этом Совете представляют: Министерство экономического развития РФ и три крупнейшие СРОО - POO, СМАО, НКСО), в то время как иные стоимости, отнесенные здесь к стоимостям третьего уровня, - устанавливаются самими странами.
В Российской Федерации нормативными актами (ФЗ ОД и ФСО) предусмотрено определение рыночной, инвестиционной, кадастровой и ликвидационной стоимостей. В соответствии с рекомендациями МССО другие виды стоимости, представленные в таблице 2.1, могут быть установлены нормативным актом, стандартами и правилами СРОО, уставом организации, предписанием, частным контрактом (договором на оценку), решением суда (для размеров ущерба) или другим документом.
Начнем обсуждение с нормативного определения понятия рыночной стоимости, представленного в Федеральном законе «Об оценочной деятельности» :
«....под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- - одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- - стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- - объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
- - цена сделки представляет собою разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- - платеж за объект оценки выражен в денежной форме».
Данное определение понятия повторено и в ФСО № 1 с набором признаков, существенно меньшим необходимого для практики оценки набора комментариев и дополнений, представленного в МСО. Отметим их необходимость, обратившись к определению понятия рыночной стоимости, представленному в Международных стандартах оценки , .
«Рыночная стоимость - это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в коммерческой сделке, которая реализовалась бы после проведения надлежащего маркетинга и во время которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения».
Этот короткий текст в сопровождается обширными пояснениями, суть некоторых из них лишь частично учтена в определении понятия из ФЗ ОД . В частности, поясняется, что «....расчетная денежная сумма...» относится к цене, выраженной в деньгах, которая может быть уплачена за объект оценки в коммерческой рыночной сделке. Указывается на то, что при определении понятия рыночной стоимости предполагается отсутствие принуждения и наличие полной информации у участников сделки, но не учитываются особые интересы, условия и обстоятельства, влияющие на мотивы этих участников. При определении этой цены, в частности, не учитываются цены, завышенные или заниженные в силу особых условий или обстоятельств сделки, таких как нетипичная форма финансирования, продажа с получением имущества обратно в аренду, специальные компенсации или уступки, предоставляемые какой-либо из сторон, вовлеченных в данную сделку, или любой элемент специальной стоимости.
Сослагательное наклонение в словосочетании «... за которую состоялся бы обмен имущества...» указывает на то, что определяемая стоимость является предполагаемой величиной, а не предопределенной или фактической ценой сделки. Об этом же свидетельствует и комментарий о том, что рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная цена на рынке (аналогично и ) на дату оценки (чего нет в и , хотя рынок меняется), причем эта цена представляется максимально возможной и обоснованно достижимой заинтересованным продавцом, а также минимальной и обоснованно достижимой заинтересованным покупателем.
Условие расчета денежной суммы, полученной «...в коммерческой сделке...», означает, что между сторонами нет особых или специальных взаимоотношений, например, отношений между материнской и дочерней компанией или между домовладельцем и арендатором, которые могут сделать уровень цены нехарактерным для рынка или завышенным из-за наличия элемента специальной стоимости. Предполагается, что сделка по рыночной стоимости должна совершаться между сторонами, не связанными между собой какими-либо отношениями и действующими независимо друг от друга.
Особого внимания заслуживат условие «....после проведения надлежащего маркетинга...», которое означает, что объект оценки должен был бы быть выставлен на рынок до даты оценки наиболее подходящим образом, чтобы обеспечить его реализацию по наилучшей из достижимых по разумным соображениям цене. При этом продолжительность экспозиции актива на рынке может быть разной в зависимости от рыночных условий, но в любом случае она должна быть достаточной для того, чтобы актив привлек к себе внимание адекватного числа потенциальных покупателей. Заметим, что при определении продолжительности периода экспозиции здесь необходимо дополнительно учитывать время, необходимое потенциальному покупателю на согласование предлагаемого объекта с потребностями его бизнеса (в наиболее эффективном варианте использования объекта), с выявлением возможностей финансирования - в том числе с привлечением кредитных ресурсов.
Согласно МСО понятие рыночной стоимости предполагает, что цена определяется путем переговоров на открытом и конкурентном рынке, при этом словам «открытый» и «конкурентный» не придается абсолютного значения. Для одного типа объектов рынок может быть международным или местным, он может либо состоять из многочисленных покупателей и продавцов, либо характеризоваться ограниченным числом участников. Для целей оценки рынок считается открытым и конкурентным, если в открытом доступе имеются сведения о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки, совершенных на рыночных условиях - в количестве, достаточном для выявления зависимости цен сделок от величины ценообразующих факторов.
В МСО и приводятся и другие комментарии, уточняющие определение понятия . При этом многочисленные и многословные комментарии иногда затрудняют конкретизацию требований к трактовке термина и к процедурам выделения рыночной стоимости из перечня других видов экономической стоимости. Ниже предлагается новая редакция определения понятия рыночной стоимости - достаточно компактная, учитывающая все важнейшие признаки, отмеченные в -, и позволяющая построить систему определений понятий иных видов стоимости по признакам, отличающим эти виды от рыночной стоимости.
Предлагаемая здесь редакция определения понятия рыночной стоимости базируется на определении, содержащемся в Федеральном Законе «Об оценочной деятельности» с добавлением к нему весьма существенных деталей, предписанных МСО и потребностями практики оценки.
Рыночная стоимость объекта гражданских прав - это расчетная денежная сумма, на которую с высокой степенью вероятности может быть обменен объект на дату оценки в моделируемой оценщиком коммерческой сделке между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом на открытом рынке в условиях конкуренции среди готовых продать продавцов и готовых купить покупателей, когда стороны действуют компетентно, расчетливо и без принуждения, располагая всей необходимой информацией, а на величине денежной суммы сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- а) мотивы продавца и покупателя являются типичными для условий рынка, одна из сторон моделируемой сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение, в расчете не принимается во внимание дополнительное предложение покупателя с особым интересом;
- б) стороны моделируемой сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах, исходя из условия, что будет реализован наиболее эффективный вариант использования объекта оценки;
- в) объект оценки представлен на открытый рынок после должного маркетинга посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки, и перед датой оценки, совпадающей с датой последнего посещения объекта оценщиком, находился на открытом рынке в течение промежутка времени, равного среднерыночному периоду экспозиции для данного типа товара;
- г) расчетная денежная сумма, на которую может быть обменен объект оценки, представляет собою разумное вознаграждение за этот объект без каких-либо особых скидок или уступок с чьей-либо стороны, без вычета из этой суммы издержек и налогов, связанных с моделируемой сделкой",
- д) платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
В данной редакции определения обычным шрифтом представлены части текста из Закона , а курсивом обозначены дополнения, введенные автором данного пообия - в основном в соответствии с нормами МСО . Приведем дополнительно некоторые комментарии, раскрывающие суть указанных изменений в нашей редакции определения этого понятия, включая и те из них, которые не обозначены в
Прежде всего, обратим внимание на то, что новая редакция определения понятия рыночной стоимости учитывает все мотивы типичных субъектов сделки, моделируемой оценщиком для условий реального рынка. Как будет показано далее, указанная стоимость определяется оценщиком на основе моделирования поведения типичного покупателя и типичного продавца - с учетом того, что кажый из них ориентируется при этом на рыночные сделки с аналогичными объектами.
Здесь обращено внимание на то, что использование понятия цены при определении понятия стоимости не может быть признано удачным: выше были представлены различия этих двух понятий. Более предпочтительным является использование термина денежная сумма - в сочетании с заменой операции отчуждения на операцию обмена. В пособии привычное словосочетание «наиболее вероятная цена» заменено словосочетанием «с высокой степенью вероятности» применительно к результату сделки, поскольку не все подходы к оценке предусматривают вероятностный анализ. Однако, учитывая широкое использование словосочетания «наиболее вероятная цена», будем иногда использовать его в качестве условного обозначения того, что представлено в нашем определении понятия.
Обязательное условие привязки стоимости к определенной дате, дополняется позаимствованным из американской практики условием, по которому дата оценки должна совпадать с датой последнего посещения объекта оценщиком. Последнее важно, поскольку в противном случае в отчете об оценке объекта не найдут отражения возможные изменения ценообразующих характеристик объекта (например, появление трещин в стене, обрушение лепнины и т.п.) в период между датой последнего осмотра объекта и указанной в отчете датой оценки.
Утверждение о коммерческом характере сделки отделяет эту сделку от сделок с нерыночными мотивами и последствиями. Готовность продать и готовность купить - необходимое уточнение для критерия отбора участников сделки по мотивации принятия решения.
Чтобы определить рыночную стоимость, оценщик вначале должен выбрать наиболее эффективный вариант использования (вариант НЭП) объекта оценки, т. е. такого рыночно обоснованного использования объекта, которое является юридически допустимым, физически возможным, экономически оправданным, финансово осуществимым и обеспечивающим максимальную продуктивность объекта, при которой стоимость оцениваемого объекта окажется наивысшей. Заметим, что здесь - в отличие от и - условие выбора варианта НЭП записано не в комментариях, а в самом определении понятия.
Оценщику следует учитывать важное предположение о том, что оцениваемый объект выставлен на рынок наиболее подходящим образом и уже находился на рынке в течение среднерыночного периода экспозиции, предшествующего дате оценки. Это положение должно быть отражено не в комментариях (как это сделано в ), а именно в тексте определения понятия, поскольку соотнесение периода экспозиции с датой оценки обязательно для обоснования возможности использования сравнительного подхода к оценке недвижимости. В самом деле, как будет показано далее, в рамках этого подхода предполагается, что объекты сравнения были выставлены на продажу после должного маркетинга и находились на открытом рынке до даты сделки в течение времени экспозиции, характерного для данного вида товара на данном рынке.
Заметим, что условие п. «д» в приведенном определении понятия рыночной стоимости учитывает возможность оплаты продавцом покупки не только денежными средствами, но и их эквивалентом - имуществом, услугами, ценными бумагами, неимущественными правами. Введение этого пункта означает, что при таком способе финансирования сделки оценщик обязан определить рыночную стоимость указанных товаров в денежном выражении.
Обратим внимание также на то, что сущность понятия рыночной стоимости дополнительно характеризует иногда не учитываемое суждение о том, что рыночная стоимость может иметь отрицательную величину. В самом деле, недвижимость, как правило, связана с материальными, юридическими, финансовыми или контрактными обязательствами, сопутствующими юридическим интересам, что в некоторых случаях может привести к генерации объектом оценки отрицательного денежного потока. Например, отрицательной может быть стоимость объекта недвижимости, в составе которого находится значительно устаревшее здание, имеющее отрицательную стоимость (из-за внешнего устаревания), превышающую по абсолютной величине стоимость свободного земельного участка, а затраты на снос такого здания превышают стоимость свободного земельного участка.
В соответствии с российским законодательством рыночная стоимость определяется оценщиком в случаях:
- - если предполагается сделка по отчуждению объекта оценки, в том числе при определении выкупной цены, при изъятии объекта оценки для государственных нужд;
- - при определении стоимости размещенных акций, приобретаемых акционерным обществом (далее Обществом) по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) Общества;
- - если объект оценки выступает объектом залога, в том числе при ипотеке;
- - при внесении не денежных вкладов в уставной (складочный) капитал;
- - при определении стоимости безвозмездно полученного имугце-
ства
- - при определении стоимости ценных бумаг, которые либо не обращаются на торгах организаторов торговли на рынке ценных бумаг, либо обращаются на таких торгах менее, чем шесть месяцев;
- - в других случаях.
Заканчивая обоснование предложенной редакции определения понятия рыночной стоимости и вариантаов его использования, обратим внимание на то, что важность других дополнений, введенных в указанное понятие, станет очевидной при сравнении рыночной стоимости с другими видами стоимости, представляемыми ниже в качестве частных проявлений рыночной стоимости.
В случае, если право бессрочного пользования не включает в себя согласие собственника на сдачу земли в аренду, то рыночная стоимость у такого права в принципе теоретически отсутствует. Хотя заметим, что право бессрочного (постоянного) пользования, не включающее в себя согласие собственника на аренду земли , может быть оценено стоимостью в пользовании (инвестиционной стоимостью). Сопоставление инвестиционной стоимости при текущем и будущем использовании может являться отправной точкой для определения наиболее вероятной цены продажи.
Стоимость в пользовании (нерыночные виды стоимости)
Деление недвижимости на специализированную и неспециализированную приводит к двум формам проявления стоимости недвижимости как товара потребительной стоимости (или стоимости в пользовании) и стоимости в обмене (или меновой стоимости).
К формам проявления стоимости в пользовании могут быть отнесены инвестиционная, балансовая, для целей налогообложения и другие.
Стоимость в пользовании соответствует стоимости объекта для конкретного пользователя, при этом объект не выставляется на открытый рынок. Этому понятию соответствуют нерыночные базы оценки (виды стоимости).
Так как стоимость в пользовании связана с потребностями конкретного
Стоимость в пользовании определяется исходя из предположения о том, что предприятие не будет продаваться на свободном, открытом и конкурентном рынке для любых альтернативных целей использования ни полностью, ни путем распродажи по частям. Стоимость в пользовании носит субъективный характер, поскольку выражает мнение владельца предприятия относительно возможностей его дальнейшего использования. Основные стоимости этого вида
Доля участника, который при учреждении ООО не внес в срок свой вклад в уставный капитал в полном размере, а также доля участника, который передал в пользование обществу имущество в качестве вклада в уставный капитал и не предоставил в срок соответствующую компенсацию, переходит к обществу. При этом оно выплачивает участнику действительную стоимость части его доли, пропорциональной внесенной им части вклада или сроку, в течение которого имущество находилось в пользовании ООО, или с согласия участника выдает ему имущество такой же стоимости. Устав может предусматривать, что к ООО переходит часть доли, пропорциональная неоплаченной части вклада или стоимости компенсации. Если участник исключен из ООО, то его доля переходит к обществу. При этом ООО выплачивает исключенному участнику действительную стоимость его доли.
Например, если договор имеет вид 3/10 чисто 45 , то стоимость источника равна 31,8% (3 97 -360 35- 100%). Логика рассуждений очевидна допустим, что полная цена равна 100 руб. отказ от скидки означает, что за пользование дополнительным (в течение 35 дней) источником придется платить больше на 3,093% (3 97 100%) переход к характеристике стоимости в терминах годовой процентной ставки как раз и дает величину 31,8%. Легко заметить, что этот источник весьма дорогой вот почему скидками чаще всего пользуются.
Налогом со строений облагались жилые дома, фабрики, заводы, склады, торговые помещения и всякого рода строения и сооружения, находившиеся в пользовании или владении как частных лиц, так и предприятий и учреждений обобществленного сектора (за исключением строений, отнесенных к имуществам местных Советов, т.е. муниципализированных, за пользование которыми могла взиматься только арендная плата). Предельные ставки налога , дифференцированные по плательщикам, были установлены законом в размерах для государственных строений, промышленных предприятий - 0,75%, для прочих строений обобществленного сектора - 1,0% к балансовой стоимости (без скидки на амортизацию) для строений рабочих и служащих - 1,0% к страховой оценке , для остальных строений - 1,5% к страховой оценке (с правом республик повышать эту ставку до 2,0%).
Налог взимался с кооперативных предприятий, организаций и учреждений за любые строения, находящиеся в их собственности или переданные им в пользование государственными и общественными (кроме кооперативных) предприятиями и организациями граждан СССР, иностранных физических и юридических лиц, лиц без гражданства за принадлежащие им строения на территории СССР. Налог уплачивался в размере 0,5% стоимости строений - за строения жилищного фонда кооперативных предприятий, учреждений, организаций и иностранных юридических лиц и 1% стоимости строений - за остальные строения.
Кредиторы определяют процент, который они готовы авансировать, учитывая ликвидность, способность к хранению, стабильность рыночной цены , сложность реализации и расходы, связанные с ней, вида запасов , предлагаемого в качестве обеспечения по ссуде. Издержки реализации некоторых видов запасов могут быть очень высоки. Кредиторы не хотят иметь дело с ликвидацией обеспечения, но они не хотят также убедиться в том, что залог имеет адекватную стоимость в случае, когда заемщик прогорает и не способен выплатить кредит или хотя бы процент. Однако при выдаче большей части обеспеченных ссуд решение о выдаче зависит от возможностей заемщика генерировать денежные средства для обслуживания долга . Существует множество способов приобретения кредитором определенных прав на запасы, и мы рассмотрим их по очереди. Согласно первым трем методам (изменяющийся залог, залог движимого имущества и расписка о передаче имущества в доверительное управление) запасы остаются в собственности заемщика. В соответствии с двумя последними (товарные квитанции на хранение на складах общественного пользования и складах заемщика) запасами владеют третьи лица.
Налогообложение выражает смену форм собственности . Только тогда форма принудительного изъятия средств в казну государства является налоговой, когда часть стоимости в денежном выражении переходит из корпоративной или индивидуальной собственности в государственное пользование.
В соответствии с МСФО 18(параграф 30) проценты должны признаваться на пропорционально временной основе, учитывающей эффективный доход на актив. Это значит, что они признаются в тех отчетных периодах , в которых денежные средства и другие активы находились в пользовании других организаций, пропорционально времени их нахождения у заемщика (должника). Эффективный доход на актив определяется процентной ставкой , необходимой для дисконтирования ожидаемого денежного потока на протяжении всего срока применения этого актива и доведения его до первоначальной балансовой стоимости . Процентная выручка включает сумму погашения любой разницы между первоначальной балансовой стоимостью долговой ценной бумаги и ее стоимостью на момент погашения , включая скидки, премии и т.п. Когда невыплаченные проценты накапливаются до приобретении ценной бумаги или инвестирования актива иным образом, они не признаются в качестве выручки, а корректируют дисконтированную стоимость инвестиции.
Пример. Нефтебаза планирует на очередной год реализацию товаров по покупной стоимости в сумме 324 млн. руб. Средняя длительность оборачиваемости товаров , определенная на основе статистических данных за предыдущий год,- 12 дней. Процентная ставка за пользование банковским кредитом по товарообороту и под временные сверхнормативные сезонные запасы - 2%. Норматив собственных-оборотных средств - 3 млн. руб.
АКТИВЫ НЕМАТЕРИАЛЬНЫЕ - стоимость права пользования землей, водой и другими природными ресурсами , сооружениями, оборудованием, а также иных имущественных прав (в том числе на использование изобретений, ноу-хау), внесенная участниками предприятий (совместного, акционерного общества , общества с ограниченной ответственностью и др.) в счет их вкладов в уставной фонд предприятия и приобретенных в процессе его деятельности. Величина износа (амортизации) по АКТИВАМ НЕМАТЕРИАЛЬНЫМ определяется в порядке, устанавливаемом учредительными документами предприятия.
В последние годы все большую популярность среди промышленных компаний получает финансовый лизинг , т.е. приобретение дорогостоящих машин и оборудования и сдача их в аренду. Обычно банк или подчиненная ему лизинговая компания покупают за полную стоимость машины и оборудование и предоставляют их в пользование арендатору. Последний периодически (раз в месяц, квартал) уплачивает взносы, за счет которых происходит погашение стоимости оборудования и обеспечивается прибыль учреждения, кредитующего сделку.
При оперативном лизинге имущество передается лизингополучателю на срок, существенно меньший нормативного срока его службы. Этот вид лизинга обеспечивает возмещение лизингодателю стоимости объекта лизинга в размере менее 75 % его первоначальной стоимости в течение договора лизинга . По истечении срока действия договора оперативного лизинга и выплаты лизингополучателем лизингодателю установленной суммы платежей за пользование имуществом объект лизинга, как правило, подлежит возврату лизингодателю.
При возникновении необходимости в уточнении заявленной декларантом таможенной стоимости товара декларант вправе обратиться в таможенный орган Российской Федерации с просьбой предоставить ему декларируемый товар в пользование под залог имущества или гарантию уполномоченного банка в соответствии с законодательством Российской Федерации либо уплатить таможенные платежи в соответствии с таможенной оценкой товара, осуществленной таможенным органом Российской Федерации.
Активное участие в построении лизинговой сделки для обеспечения оптимальной величины стоимости имущества, получаемого в пользование (а в дальнейшем возможно и в собственность).
Финансовый Л. (Л. с полной окупаемостью) - договор финансовой аренды , по которому лизингодатель обязуется приобрести в собственность обусловленное договором имущество у определенного продавца и предоставить это имущество лизингополучателю за плату во временное пользование для предпринимательских целей. Особенность данного вида Л. в пользование сдается не оборудование, которое использовалось арендодателем, а новое специально приобретенное лизингодателем для данных целей. Срок аренды , как правило, приближается к сроку службы оборудования и составляет от 70 до 80% амортизационного периода. В течение срока договора имущество практически полностью амортизируется, и лизингодатель за счет лизинговых платежей возвращает его стоимость или большую ее часть. Согласно российскому
Стоимость в обмене (рыночная, ли-видационная, утилизационная) Стоимость в пользовании (инвестиционная, балансовая, стоимость для целей налого-обложения)
П. Г. Заостровцев (1959) поддерживает мнение, что ДР существует при социализме потому, что собственность на землю отделена от землепользователя (но ведь, по Конституции СССР, земля передана в пользование колхозам в вечное и бесплатное пользование. - Ю. Т.). В недалеком будущем, заявляет он, общественная стоимость начнет регулироваться лучшими колхозами на худших землях.
Еще до принятия указанного закона Правительством Москвы были одобрены предложения Московской лизинговой компании об организации лизинга малых предприятий под ключ. Суть данной формы лизинга заключается в сдаче во временное пользование или долгосрочную аренду созданного арендодателем (при необходимости по согласованию с будущим арендатором) малого предприятия , подготовленного к началу самостоятельной хозяйственной деятельности. Минимальный набор имущественного комплекса включает в себя производственные помещения и/или земельные участки, технологию и оборудование. При необходимости он может быть дополнен запасами сырья и материалов, ноу-хау и заемными оборотными средствами . По окончании лизингового соглашения арендатор вправе выкупить малое предприятие по остаточной стоимости . В целях реализации данных предложений отмеченным распоряжением Москомимуществу поручено начиная с 1994г. ежеквартально выделять в каждой префектуре города на правах аренды не менее пяти помещений (общей площадью по городу 15 000 кв2 в квартал) для вновь создаваемых под ключ предприятий малого бизнеса, а Московской лизинговой компании предоставлено приоритетное право размещения на предприятиях города, имеющих в уставном капитале долю собст-
В российской практике срок списания стоимости нематериальных активов при невозможности его четкого определения составляет 10 лет, но не более срока деятельности организации . При этом в соответствии с действующим порядком (приказы Минфина РФ от 19.10,95 № 115 и от 12.11.96 № 97) нематериальные активы подразделяются на погашающие и не погашающие с течением иремени свою первоначальную стоимость . В частности, к неамортизируемым объектам относятся товарные знаки знаки обслуживания организационные расходы учредителей, внесенные в качестве вклада в уставный капитал бессрочные права пользования стоимость квартир, приобретенных организацией в жилых домах.
Так, при упоминании категории налог в сознании возникает представление о неком движении стоимости в денежном выражении безотносительно какой бы то ни было формы от субъекта, ее создавшего, в пользу правителя или государства. Иными словами, упоминание о налоге вызывает в сознании образ перемещающихся денег из частного пользования в государственное. Но этого явно недостаточно, чтобы управлять этим движением. Следует углубиться в смысл этого движения и понять, как и почему оно происходит, с чего начинается и чем заканчивается, к каким результатам приводит. Это движение есть не что иное, как распределительные и перераспределительные отношения. Они объективны, ибо продиктованы жизненной необходимостью. Вот именно это движение олицетворяют экономическая категория налог и организационно-экономическая категория налогообложение. Следовательно, обращаясь к изучению первооснов налоговых отношений, наука исследует глубинные закономерности воспроизводства и распределения. В этом случае налогообложение как общественно необходимый процесс представляет собой совокупность экономико-правовых отношений, формирующихся при перераспределении части созданной в производстве стоимости сугубо в общественных целях. Но распределить можно только то, что создано в производстве. Именно эту закономерность констатирует наука о всеобщей экономической категории распределения финансы, включающая в себя частные категории налог и налогообложение.
Услуги финансового посредничества состоят в аккумулировании финансово-кредитными организациями временно свободных денежных средств одних институциональных единиц (путем привлечения депозитов, выпуска векселей, облигаций или других ценных бумаг) и предоставлении их в пользование другим институциональным единицам (посредством предоставления кредитов, приобретения векселей и других финансовых активов). Проценты, получаемые финансовыми посредниками за предоставленные средства, должны обеспечить выплату процентов за привлеченные ими средства и быть достаточными для возмещения их текущих затрат и получения прибыли . Стоимость услуг финансового посредничества измеряется косвенным путем как разность между процентами, полученными и выплаченными
Оценка ликвидационной стоимости машин и оборудования чаще всего требуется при процедурах ликвидации и банкротства предприятий, в целях обоснования залоговой массы, при реорганизации предприятий (процедуры слияния, поглощения, присоединения), при реструктуризации и реорганизации (когда возникает необходимость продажи части активов предприятия), а также для принятия различных управленческих решений, например, для формирования корпоративной стратегии управления имуществом. Дискуссии о проблемах расчета ликвидационной стоимости имущества идут достаточно давно, однако, данные дискуссии в большей степени, посвящены вопросам расчета ликвидационной скидки на активы всего имущественного комплекса, а вопросы оценки ликвидационной стоимости оборудования для различных целей до сих пор остаются непроработанными.
В стандартах оценки, обязательных к применению на территории РФ (Федеральный стандарт оценки №2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)» , утвержден приказом Минэкономразвития России 20.07.2007 №255) сказано следующее: «При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.»
Из определения ликвидационной стоимости мы можем сделать выводы о трех факторах, уменьшающих рыночную стоимость до ликвидационной:
- Ограниченное время продажи активов;
- Ограниченные ресурсы на продажу активов;
- Фактор вынужденности продажи.
Время, мес.
Комментарий
Подача искового заявления
1-3 месяца
Расчет задолженности, оплата государственной пошлины, составление иска. Направление документов в суд по месту нахождения заложенного имущества
Судебные заседания
2-6 месяцев
Прием судом искового заявления, назначение даты предварительного заседания (беседы со сторонами), назначение даты основного заседания. Проведение судебных заседаний. Вынесение решения или утверждение мирового соглашения. Производство оценки стоимости имущества
Решение суда
1-2 месяца
Изготовление судом решения по делу, вступление решения в законную силу. Направление судом кредитору решения суда и исполнительных листов.
Возбуждение исполнительного производства
6-14 месяцев
Направление заявления судебному приставу с приложением исполнительных листов. Возбуждение судебным приставом исполнительного производства и наложение ареста на заложенное имущество. Получение постановления о возбуждении исполнительного производства.
Реализация имущества
1-2 месяца
Взаимодействие судебного пристава со специализированной организаией по проведению торгов. Публикация в прессе извещения о торгах, сбор заявок, проведение торгов.
Окончание исполнительного производства
1-2 месяца
Поступление денежных средств в размере задолженности на счет банка или
Итого, общий срок судебного производства и исполнительного производства
12-28 месяцев
Рынок оборудования существенно отличается от рынка недвижимости. Рассмотрим некоторые особенности определения ликвидационной стоимости оборудования:
- Рынок оборудования гораздо многообразнее, чем рынок недвижимости (на одном предприятии может существовать как высоколиквидное оборудование, так и оборудование, которое невозможно продать;
- У оборудования нет четкой привязки к местоположению;
- Оборудование можно использовать только по своему прямому назначению. Альтернативное использование чаще всего исключено;
- Оборудование, как правило, обладает низкой ценовой эластичностью;
- Существенное влияние на стоимость реализации установленного оборудования оказывает стоимость демонтажа;
- Оборудование может быть «неликвидным» в виде отдельной единицы и обладать высокой ликвидностью в составе имущественного комплекса.
Про оборудование мы можем говорить, что оно либо обладает ликвидностью, либо не обладает. Из-за низкой ценовой эластичности, увеличение срока экспозиции или существенное снижение цены часто не дает результата. Поэтому, к определению ликвидационной стоимости оборудования оценщик должен идти не от рыночной стоимости (которая есть суждение оценщика, а не итоговая цена), а от стоимости возможной реализации.
Вид рыночной стоимости. Стоимость «в пользовании» и стоимость «в обмене»
Оцениваемое оборудование может быть готово либо к «функционированию», либо к продаже, либо к утилизации. Чаще всего к оценке ликвидационной стоимости представлено оборудование, которое установлено, подключено к коммуникациям и подготовлено к эксплуатации в определенном месте предприятия. В состоянии «готовое к производству» стоимость оборудования несколько выше, чем в состоянии, когда оно подготовлено к продаже. Некоторое оборудование может иметь стоимость, когда оно установлено, но при демонтаже его стоимость становится равной утилизационной стоимости. Примером может стать оборудование котельной, емкостное оборудование, теплообменники, оборудование для очистки воздуха, промышленное холодильное оборудование, оборудование мукомольных, спиртовых и крахмало-паточных предприятий.
Оценщику нужно обговорить с заказчиком оценки уже на стадии подписания договора об оценке вид рыночной стоимости, которую он будет определять – рыночную стоимость при текущем использовании или стоимости оборудования в составе имущественного комплекса. Рассмотрим возможность определения вида рыночной стоимости при различных целях оценки:
Таблица 2 Вид стоимости и цели оценки движимого имущества
Цель оценки |
Стоимость при текущем использовании |
Стоимость «в обмене» |
Определение стоимости для процедуры банкротства |
Оборудование в составе имущественного комплекса впервые выставляется на торги |
В случае, если невозможна совместная продажа недвижимости и оборудования. В случае банкротства, оборудование выставляется отдельно (но только по прошествии 1,5 лет после начала конкурсного производства) |
Определение стоимости для передачи имущества в залог |
В залог передается оборудование в составе имущественного комплекса |
В залог передаются некоторые отдельные единицы имущественного комплекса, перемещение которых возможно. В случае, если перемещение невозможно, стоимость реализации равна стоимости продажи в качестве лома или по отдельным узлам |
Определение стоимости для принятия управленческих решений |
Если ликвидационная стоимость определяется для реорганизации имущества (недвижимости и оборудования) филиала, имущества, находящегося в отдельно стоящем здании. |
Если ликвидационная стоимость определяется для целей ликвидации или быстрой продажи некоторых отдельных активов |
Стоимость в пользовании - стоимость оцениваемого объекта оценки, определенная в предположении, что он не будет продаваться на открытом, свободном и конкурентоспособном рынке, а будет использоваться в тех же целях, тем же образом и с той же эффективностью, как это сложилось на дату оценки. Большие объемы основных средств, как правило, неликвидны при их реализации «россыпью». Кроме того, такие виды имущества, как сооружения, передаточные устройства, специализированные объекты не могут быть реализованы в отрыве от остальных основных средств.
Стоимость «в пользовании» является более предпочтительной для оцениваемого предприятия, так как за счет учета стоимости монтажа, пуско-наладочных работ на оборудование, учета эффекта синнергии, получаемая итоговая сумма оборудования несколько выше, чем сумма при определении стоимости отдельных единиц. Если при оценке залоговой стоимости вид определяемой стоимости оговаривается в техническом задании на оценку, согласуется между банком, предприятием и оценщиком, то при определении стоимости предприятия- банкрота могут возникнуть некоторые трудности. Как правило, конкурсный управляющий настаивает на определение стоимости в «обмене», ссылаясь на то, что предприятие является банкротом и работать как целый имущественный комплекс не в состоянии. Однако, изучение ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)» , в частности, ст. 110, п1 «Продажа предприятия должника», позволяет сделать вывод, что на первом этапе конкурсного производства оценщик должен определять именно стоимость «в пользовании». Приведем выдержку из этой статьи «Для целей настоящего Федерального закона под предприятием должника понимается имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности (далее - предприятие). Объектом продажи могут также служить филиалы и иные структурные подразделения должника - юридического лица.».
Ликвидационная стоимость при продаже оборудования «в пользовании» определяется исходя из возможности реализации всего имущественного комплекса. Анализ и определение величины ликвидационной скидки могут быть построены на определении стоимости имущества с позиции продавца, покупателя, инвестора, иначе говоря, на основе определения стоимости имущественного комплекса в рамках затратного, доходного и сравнительного подходов. Нужно помнить, что данный анализ даст объективные результаты, только при одинаковой достоверности всех подходов. Если доходный подход больше, чем сравнительный и затратный подходы, значит, у данного имущественного комплекса есть шанс быть реализованным. Возможно, стоимость реализации не потребует существенных ликвидационных скидок. В случае, если доходный подход намного ниже, чем сравнительный и затратный, значит, у продавца, возможно, возникнут трудности с реализацией имущества «в пользовании».
Стоимость в обмене - стоимость оцениваемого оборудования, определяемая в предположении его возможной продажи на свободном, открытом и конкурентоспособном рынке в условиях равновесия, устанавливаемых условиями спроса и предложения (для любых, в том числе и альтернативных существующему способов использования). Стоимость «в обмене» определяется, в случае, если закладной явились отдельные единицы оборудования, либо предприятие больше не может рассматриваться рынком как действующий единый организационно-технологический комплекс, способный производить продукцию или создавать реальную стоимость.
И в случае определения «стоимости при текущем использовании» и в случае определения «стоимости в обмене» у оценщика возникает необходимость определения дополнительных затрат, связанных с монтажом «демонтажем» объектов оценки.
Если оборудование оценивается в составе отдельных объектов в случае обращения предмета залога в собственность банка или реализация конкурсным управляющим, у продавца могут возникнуть дополнительные расходы, связанные с хранением оборудования, его охраной, демонтажом. Поэтому широко распространена практика, когда оборудование оставляют на ответственное хранение на предприятии, а покупатель своими силами проводит демонтаж и вывоз. В этом случае стоимость реализуемого оборудования ниже стоимости аналогичного оборудования, представленного на вторичном рынке на величину затрат на демонтаж и гарантийных обязательств, которые предоставляют фирмы, продающие вторичное оборудование и часто на величину стоимости текущего ремонта. Величина ликвидационной скидки в данном случае равна вознаграждению продавца на маркетинг. О скидке на укороченное время экспозиции, в современных условиях, можно говорить только для отдельных видов оборудования. Если еще 10 лет назад поиск возможного покупателя был связан с существенными затратами на маркетинг, то сейчас на рынке действует большое количество фирм-посредников, имеющие на вооружении базы данных по вторичному оборудованию и следящие за предложениями, появляющиеся у банков или конкурсных управляющих. Такие фирмы занимаются закупкой оборудования, его ремонтом, модернизацией и последующей перепродажей. В данном случае, оценщик должен ответить на вопрос, есть ли спрос на данное оборудование, есть ли потребность рынка в данном оборудовании? Если потребность есть, то оборудование будет реализовано в минимальные сроки, если потребности нет, то не реализовано никогда, по крайней мере, в существующем виде.
Таким образом, мы видим, что важным является определение состояния отрасти и рынка, количество возможных продавцов и покупателей, наличие спроса на оцениваемое оборудование. Данные факторы во многом зависят от типа оборудования, его назначения, характера производства. Условно оцениваемое оборудование может быть разбито на три группы: 1) Стандартное оборудование; 2) Специализированное оборудование. 3) Нестандартное оборудование. Деление оборудование на группы в зависимости от степени ликвидности представлено в таблице 3.
Таблица 3 Деление оборудование на группы в зависимости от степени ликвидности
Стандартное оборудование (тип I) |
Специализированное оборудование (тип II) |
Нестандартное оборудование (тип III) |
Серийное (крупносерийное, среднесерийное, универсальное) оборудование, выпускающееся на нескольких предприятиях крупными партиями на протяжении нескольких лет; Предназначено для широкого круга потребителей; Имеет широкое распространение на различных предприятиях как одной отрасли, так и в нскольких отраслях; Рынок развит: Большое число покупателей и продавцов; Предложения о покупке как б/у оборудования, так и нового, есть прайс-листы; |
Мелкосерийное оборудование, выпускающееся в настоящее время или в прошлом для предприятий одной крупной отрасли или нескольких отраслей; Может изготовляться одним или несколькими заводами; Предназначено для предприятий определенной отрасли и не может быть использовано в других отраслях; Не имеет аналогов по техническим или полезностным характеристикам; Распространяется через официальных дилеров или заводом-изготовителем; Цены могут быть открыты и закрыты и устанавливаться только после консультации с изготовителем или дилером; |
Изготавливается единичным (индивидуальным) производством, либо на заказ; Количество изготовителей ограничено; Жесткая привязка к технологическому циклу предприятия-заказчика; Сложный монтаж, а после демонтажа может иметь только стоимость, равную стоимости лома; |
Пример: автотранспортные средства, дорожно-строительная техника, металлорежущее оборудование (выпускающееся крупными партиями), пищевое оборудование, торговое оборудование, насосы, компьютерная и офисная техника, мебель. |
Пример: подъемно-транспортные средства, емкостное оборудование, оборудование мукомольной и спиртовой промышленности, текстильное оборудование, узкоспециализированное полиграфическое оборудование, оборудование кинотеатров, промышленное холодильное оборудование, оборудование котельных. |
Пример: испытательные стенды, доменные печи, крупногабаритное емкостное оборудование, специализированное подъемное оборудование (краны-штабелеры, доковые краны), оборудование атомных электростанций. |
П р и м е ч а н и е: Приведенное в таблице 3 деление оборудования является условным. При определении возможности реализации того или иного актива необходимо более тщательное изучение рынка.
Стандартное оборудование является ликвидным и может быть реализовано «россыпью» достаточно быстро без существенных скидок. Рыночная стоимость данного оборудования примерно равна ликвидационной стоимости. Нестандартное оборудования является абсолютно неликвидным. Его реализация «россыпью» при сохранении выполняемых функций и полезности невозможна. Ликвидационная стоимость такого оборудования равна стоимости лома (или отдельные узлы, которые можно продать). Стоимость лома во много раз ниже, чем стоимость в «текущем использовании». Ликвидность специализированного оборудования определяется для каждого случая индивидуально. Некоторые единицы данной группы могут иметь только «стоимость в пользовании». Их продажа после демонтажа при сохранении выполняемых функций часто бывает невозможной, либо сумма, вырученная после демонтажа существенно ниже стоимости самого демонтажа. Некоторое оборудование может вполне быть использовано другими предприятиями, однако выявление возможности реализации требует проведения серьезного анализа рынка, изучения спроса в оборудовании аналогичных предприятий. Примером может стать специализированное полиграфическое оборудование. Полиграфические машины отдельных моделей могут пользоваться спросом, другие же оказаться абсолютно неликвидными, например, по причине значительного морального износа.
Каким образом оценщику ориентироваться во всем многообразии оборудования имущественного комплекса? Прежде всего, необходимо провести анализ самого предприятия и определить тип в зависимости от количества и номенклатуры выпускаемых предприятием изделий: 1) массовое производство, 2) серийное производство, 3) индивидуальное (единичное) производство.
Для массового производства характерно применение специальных станков, станков-полуавтоматов и автоматов, а также автоматических линий. Основное оборудование данного предприятия, скорее всего будет отнесено ко II или III типу. Выпуск продукции на предприятиях серийного типа производится применительно к изделиям сериями, а по отношению к деталям - партиями. Изготовление серий изделий одного типоразмера обычно повторяется через регулярные промежутки времени. В серийном производстве применяют универсальное, специальное и специализированное оборудование (Тип I и II). Индивидуальное (единичное производство) - тип производства, характеризующийся единичным (штучным) изготовлением продукции разнообразной и непостоянной номенклатуры. К индивидуальному производству относятся предприятия, производящие крупные турбины, прокатные станы, суда, уникальные станки, металлургическое и горное оборудование, а также ремонтные и опытные заводы. Рабочие места, как правило, оснащены универсальным оборудованием. Оборудование, в основном, относится к типу I.
Аналогично можно проанализировать предприятия и других отраслей. Если продукция выпускается малыми партиями, есть возможность перепрофилирования производства, существует несколько заводов, выпускающих аналогичную продукцию, то основное оборудование может быть реализовано на рынке. Однако большая часть оборудования ряда отраслей (например, химической, горнодобывающей) строго привязано к текущему местоположению, а демонтаж и реализация «поштучно» невозможны. Кроме общего анализа предприятия необходимо провести классификацию по цехам и производственным участкам. Если на главных производственных участках может стоять специализированное оборудование, то во вспомогательных цехах оборудование, как правило, широкоуниверсальное.
При реализации активов возникает необходимость правильного юридического оформления сделок, продажи и постановки на баланс в новой организации. Правильная реализация возможна только при наличии документов. Ни Федеральный Закон об оценочной деятельности, ни стандарты оценки не обязывают оценщика проверять право собственности на оцениваемое имущество, однако выявление наличия данных документов оценщику важно, чтобы сделать заключение о ликвидности. В наибольшей степени от наличия документов зависит ликвидность на оборудование, связанное с повышенной опасностью. Например, если на эксплуатацию котлов и сосудов, работающих под давлением нет разрешения Котлонадзора, то это оборудование считается неликвидным и оценивается как лом.
Мы провели анализ существующей практики определения ликвидационной стоимости для различных целей. Движимое имущество, по большей части, имеет неэластичный спрос, поэтому гораздо большее значение имеет определение ликвидационной стоимости прямым методом, основанном на определение возможной стоимости реализации. Ликвидационная скидка будет зависеть, по большей части, от затрат, связанных с реализацией имущества и в меньшей степени, чем недвижимое имущество, от скидок на недостаточный срок экспозиции и недостаточный маркетинг.
Библиографический список:
1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 г., № 135-ФЗ
2. Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 г., № 127-ФЗ
3. Федеральный стандарт оценки №2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержден приказом Минэкономразвития России 20.07.2007 №255
4. М.А.Федотова, В.Ю.Рослов, О.Н.Щербакова, А.И.Мышанов. Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации –М.: Финансы и статистика, 2008. -384 с.:
5. А.П. Ковалев. Теория управления корпоративным имуществом: Монография. –М.: ФГНУ «Росинформагротех», 2008. -312 с
6. Ю.В.Козырь. Методика определения ликвидационной стоимости // Вопросы оценки. 2000. №4 –с.49-50
7. Галасюк Валерий, Галасюк Виктор. Оценка объектов по ликвидационной стоимости: причины, особенности, ситуации // Дальневосточный оценщик. -2004 №3, с-11-16
1. Federal law on appraisal activity in the Rrussian Federation. 29.07.1998, №135-FZ
2. Federal law on insolvency (bankruptcy) of credit institutions 26.10.2002, №127-FZ
3. Order of the Ministry for Economic Development No. 255 dated July 20, 2007 on Approval of Federal Appraisal Standard “Aim of Appraisal and Types of Value (FSO-2)
4. M.A. Fedotova, V.U.Roslov, О.N. Sherbakova, A.I.Mishanov «Appraising for the pledge: theory, practice, recommendations», Moscow, Finansy i Statistika, 2008, 384 р.
5. A.P. Kovalev «Theory of the corporative assets management» monograph, Moscow, «Rosinformagrotech», 2008, 312 p.
6. U.V.Kozyr «Metodology of the recovery value appraising» // Voprosy ocenki, 2000, №4, 49-50 р.
7. Valery Galasyuk, Viktor Galasyuk «Recovery value appraising: reasons, featurings, situations» // Dalnevostochny ocenshik, 2004 №3, с-11-16