Контакты
Главная / Доверенности

Что нужно знать при оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, как ее уменьшить. Оценка, изменение, оспаривание, снижение кадастровой стоимости помещения, земельного участка

Оспаривание кадастровой стоимости участка - профильная услуга нашей компании, которая востребована и среди юридических, и физических лиц. В настоящее время налоговая ставка составляет 1,5% от кадастровой стоимости (КС) для предприятий и 0,3% для физлиц. Соответственно, если она сильно завышена, то ежегодно владелец земли будет вынужден переплачивать значительную сумму.

Согласно Федеральному закону №135-ФЗ, приказам Министерства экономики и развития, постановлениям пленума Верховного суда регламентируется процесс оспаривания кадастровой стоимости земельного участка. Его суть заключается пересмотре КС ввиду ошибок, допущенных при оценке, или несоответствия рыночной стоимости земли.

Компания «Русфининвест» в течение многих лет оказывает услугу земельного участка. Наши эксперты досконально знают особенности проведения процедуры, поэтому смогут помочь даже в сложных ситуациях. Нам удается добиться существенного снижения КС земли: так, в нашей практике были случаи уменьшения на 90%! Поддержка профессионалов станет гарантией того, что вы не зря потратите деньги на сложную и достаточно длительную процедуру и добьетесь положительного результата.

В каких случаях может потребоваться оспаривание кадастровой стоимости участка?

В первую очередь кадастровая стоимость применяется для расчета налогов, соответственно, процедуру пересмотра инициируют владельцы участков, которые не хотят переплачивать. Кроме того, она используется для вычисления арендной платы и стоимости выкупа из государственной собственности.

Завышенная государственная оценка, к сожалению, не редкость, а скорее закономерность. Именно поэтому оспорить кадастровую стоимость земельного участка стремится так много собственников. Отметим, что данная процедура будет доступна только до 2020 года, так что имеет смысл не затягивать с ее началом.

Почему кадастровая оценка участка отличается от рыночной?

По закону, действовавшему до 1 января 2017 года, государственная кадастровая оценка (ГКО) участков проводилась регулярно, с периодичностью 3-5 лет. Ей занимаются дипломированные оценщики, однако используются методы массовой оценки, которые имеют целый ряд минусов. Рассмотрим их подробнее.

Какие неточности допускаются при кадастровой оценке?

  • Не учитываются индивидуальные особенности объектов.
  • В расчет берутся данные из открытых источников о предложениях, а не о реальной цене, по которой осуществляются сделки.
  • Кадастровая оценка может проводиться на пике подъема цен и абсолютно не соответствовать рыночной цене в период кризиса.
  • Возможно неправильное определение для земли видов разрешенного использования .

После проведения оценки устанавливается удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) для конкретной оценочной группы. Чтобы определить цену участка, УПКС умножается на его площадь.

Такой подход редко бывает объективным. Например, два участка, расположенных в одном дачном кооперативе, могут отличаться местоположением (на склоне, в балке, на холме), проведенными коммуникациями, удаленностью от дороги. Из-за методов массовой оценки цена участков может быть завышена в несколько раз, и только предприняв действия по переоценке собственнику удастся снизить налоговую ставку.

Технические ошибки при кадастровом оценивании

Еще одна причина, почему может потребоваться оспаривание кадастровой стоимости участка, - технические ошибки. Сюда относят недостоверные сведения в документации (актах обследования, межевых или технических планах), неправильно указанные координаты расположения, неверные экономические или другие показатели. Чаще всего встречаются ошибки в указании категории земли, видах разрешенного использования, границах (поворотные точки, конфигурация, место расположения).

Основания для пересмотра

  • Есть только два случая, когда заинтересованное лицо может оспорить кадастровую стоимость:
  • Если при оценивании были использованы недостоверные сведения о недвижимости.
  • Если на дату, когда проводилась ГКО, есть оценка рыночной стоимости, и цифра отличается в меньшую сторону .

Притом пересмотр КС из-за недостоверных сведений можно проводить, только если ошибки привели к неправильному оцениванию характеристик участка, которые повлияли на конечную цену.

Специалисты «Русфининвест» помогут оспорить кадастровую стоимость земельного участка в любом из перечисленных выше случаев. Мы точно знаем, какой пакет документов подготовить, какие дополнительные отчеты по оценке заказать, поэтому гарантируем нашим клиентам положительный результат.

Кто имеет право оспорить кадастровую стоимость?

Процедура доступна для физ- и юрлиц. Обратиться в комиссию при Росреестре или в суд могут:

  • Собственники земли, в том числе органы государственной власти и местного самоуправления, владеющие недвижимостью.
  • Бывшие владельцы участка, если результаты затрагивают их права как налогоплательщиков. Бывшие собственники имеют право подать заявление на пересмотр КС до конца календарного года, когда была заключена сделка купли-продажи. Если удастся добиться пересмотра ГКО, то бывший владелец сможет рассчитывать на возвращение части уплаченных за землю налогов.
  • Арендаторы и субарендаторы, арендная ставка которых рассчитывается, исходя из кадастровой цены. При этом абсолютно не важно, кто является владельцем участка - муниципальное предприятие, государство или частное лицо. Есть только одно «но»: в последнем случае нужно получить письменное разрешение собственника.
  • Лицо, имеющее преимущественное или исключительное право выкупа или аренды участка у государства или муниципалитета, если от результатов КС зависит цена или арендная ставка .

Таким образом, подать документы на пересмотр ГКО может любое лицо, которое способно доказать свою финансовую заинтересованность. Если вы сомневаетесь, можете ли вы оспорить кадастровую стоимость земельного участка, проконсультируйтесь со специалистами «Русфининвест»!

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка: досудебный и судебный порядок

Есть два варианта пересмотра КС: досудебный и судебный. Начиная с 1 января 2017 года каждый заявитель (и физ-, и юрлицо) самостоятельно выбрает, в какую инстанцию обратиться (ранее юридические лица обязаны были сначала идти в комиссию, и только потом в суд). Наша компания успешно осуществляет оспаривание кадастровой стоимости земельного участка и в досудебном порядке (через комиссию), и в судебном, поэтому вы можете не беспокоиться, что тот или иной вариант окажется более надежным.

Комиссия при Росреестре

Как показывает практика нашей юридической фирмы, в большинстве случаев целесообразно сначала обратиться в комиссию при Росреестре, которая занимается рассмотрением споров о результатах ГКО, и лишь затем идти в суд. Это связано со следующими факторами:

  • Для комиссии потребуется собрать меньший пакет документов.
  • Процедура бесплатная, а вот при разбирательстве в судебном порядке придется оплачивать пошлины.
  • Срок рассмотрения каждой заявки регламентирован и составляет 30 дней. В суде добиваться принятия решения придется дольше.
  • Решение комиссии наши юристы смогут обжаловать в суде .

В Москве для того, чтобы оспорить кадастровую стоимость земельного участка, нужно обратиться по адресу ул. Большая Тульская, 15. Комиссия по пересмотру КС для объектов, расположенных в Московской области, находится по адресу ул. Верхняя Красносельская, д. 7, с. 1.

Порядок рассмотрения вопроса в комиссии

Комиссия рассматривает заявление и принимает решение в течение 30 дней с момента его подачи. Реальные сроки, как правило, меньше и составляют 2-3 недели. При подаче документов ответственное лицо выдает расписку с номером, по которому можно следить за продвижением дела.

В течение недели комиссия обязана назначить дату заседания. В указанный день заявитель или его представитель должен прибыть на него, чтобы лично представить отчет, описать характеристики недвижимости и юридические аспекты, которые с ней связаны. После обсуждения члены комиссии принимают решение.

Если вы решили оспорить кадастровую стоимость земельного участка из-за недостоверности указанных данных, то комиссия может принять одно из двух решений: об отклонении заявления или пересмотре результатов определения КС (если использованные данные были признаны недостоверными). В случае пересмотра из-за несоответствия рыночной стоимости кадастровой комиссия либо отклоняет заявление, либо приравнивает эти две суммы.

Отчет о решении в письменном виде выдается на руки заявителю в течение недели. При положительном исходе копия протокола также отправляется в кадастровую палату.

Отрицательное решение можно оспорить, снова обратившись в комиссию: это имеет смысл, если заявителю отказали из-за неправильно оформленных документов или неполного их пакета. В противном случае лучше обжаловать решение комиссии в судебном порядке. Также есть возможность обратиться в суд непосредственно для пересмотра результатов ГКО, не прилагая решение комиссии.

Пакет документов

  • Заявление с указанием основания для обращения.
  • Оригинал кадастровой справки с указанием стоимости объекта недвижимости.
  • Отчет об оценке рыночной стоимости участка в электронном и бумажном виде.
  • Документы, подтверждающие недостоверность использованных при оценке сведений .

Услуга оспаривания кадастровой стоимости земельного участка в комиссии от «Русфининвест»

Наши эксперты возьмут на себя решение всех проблем, начиная от подготовки документов и заканчивая представительством ваших интересов на заседании комиссии. Последнее особенно важно, поскольку от того, насколько убедительно будет представлен отчет и четкие ответы на вопросы членов комиссии даны, зависит положительный исход дела. Необходимо разбираться в методах оценки, чтобы понять выводы, которые дает оценщик, знать все характеристики, которые могут повлиять на стоимость объекта. Воспользовавшись услугами нашей компании, вы не только освободите себя от всех забот по подготовке и участии в заседании комиссии, но и в разы повысите вероятность положительного решения.

Снижение кадастровой стоимости в суде

Для пересмотра результатов ГКО необходимо обратиться в суд общей юрисдикции. Оспорить кадастровую стоимость земельного участка можно только в течение 5 лет после внесения ответственным органом изменений в реестр. Есть три возможных основания:

  • Приравнять кадастровую стоимость к рыночной (и по причине ошибок органа, проводившего ГКО, и в силу особенностей массового оценивания участков).
  • Обжаловать решение комиссии при Росреестре - отказ в пересмотре КС.
  • Оспорить действия или бездействие комиссии .

Обратите внимание, что в иск нельзя включать другие требования - например, о перерасчете земельного налога. Эти вопросы рассматривают суды другой юрисдикции, и при наличии подобных требований суд может даже вернуть заявление без рассмотрения.

В качестве ответчиков в суде будут выступать Росреестр и организация, которая проводила ГКО.

Порядок действий

Срок рассмотрения дела - два месяца, однако он может быть продлен, если дело сложное. Спустя несколько недель суд извещает стороны о дате рассмотрения, причем оно состоится, даже если не явится одна из сторон.

И заявитель, и ответчик должны самостоятельно предоставлять доказательства. Ходатайство об истребовании дополнительных доказательств будет удовлетворено, только если сторона по объективным причинам не имеет возможности их получить без вмешательства суда. Впрочем, судья может запросить дополнительную оценку и по своей инициативе.

В зависимости от того, на каких основаниях заявитель хочет оспорить кадастровую стоимость земельного участка, судебное разбирательство будет иметь свои особенности:

Основания для обращения в суд Ошибки при проведении ГКО Приравнивание кадастровой стоимости к рыночной Оспаривание решений или бездействия комиссии при Росреестре
Действия суда Проверить, действительно ли при проведении оценки использовались недостоверные сведения Проверить, соответствует ли отчет об оценке недвижимости требованиям законодательства и федеральным стандартам оценки Проверить, насколько правомерны были действия комиссии при рассмотрении дела заявителя
Действия ответчика Доказать достоверность сведений, на основании которых выполнялась оценка Доказать объективность кадастровой оценки недвижимости Доказать объективность и законность принятого решения
В случае возникновения у суда вопросов или необходимости в получении дополнительных сведений Суд может вызывать представителей органов, допустивших ошибку К ответу вызывается оценщик, проводивший кадастровую оценку или подготовивший отчет о рыночной стоимости К ответу вызываются представители комиссии, которая приняла решение
Кто оплачивает судебные расходы Орган, утвердивший результаты ГКО или допустивший техническую ошибку Если возражений со стороны ответчика не было - заявитель, если были - орган, утвердивший результаты ГКО Госорган, при котором создана комиссия (Росреестр)

Если суд не удовлетворил требования, то в течение одного месяца можно обратиться с апелляцией в апелляционный суд.

Пакет документов

Если вы хотите оспорить кадастровую стоимость земельного участка в суде, потребуется подготовить:

  • Исковое заявление с указанием оснований для обращения.
  • Оригинал кадастровой справки с указанием стоимости объекта недвижимости и даты проведения оценки.
  • Копии документов, подтверждающих право собственности на недвижимость (нотариально заверенные).
  • Отчет о рыночной стоимости участка в электронном и бумажном виде.
  • Документы, подтверждающие недостоверность использованных при оценке сведений.
  • Решение комиссии с отказом или документы, подтверждающие ее бездействие.
  • Копию документа, подтверждающего уплату госпошлины .

Услуга оспаривания кадастровой стоимости земельного участка в суде от «Русфининвест»

Самостоятельно представлять свои интересы в суде очень сложно, поскольку для этого необходимо знать особенности судопроизводства, уметь четко сформулировать аргументы, разбираться в земельном законодательстве и досконально знать Федеральные законы, касающиеся оценочной деятельности. Юристы «Русфининвест» многократно доказывали несоответствие кадастровой стоимости в суде и добивались существенного снижения налоговой ставки. Мы готовы представлять интересы клиента и в суде общей юрисдикции, и в апелляционном. Сотни благополучно разрешенных дел и безупречная репутация у клиентов - вот доказательства высокой компетенции наших юристов.

Обращайтесь к нам, чтобы оспорить кадастровую стоимость земельного участка, - и дожидайтесь положительного решения. Вам не понадобится предпринимать никаких усилий - мы выполним работу «под ключ», не отвлекая вас от работы и отдыха.

Особенности составления отчета

Отчет о рыночной стоимости - это главный доказательный документ при рассмотрении дел о приравнивании кадастровой стоимости к рыночной. Ему уделяется первостепенное внимание и на заседании комиссии при Росреестре, и в суде, поэтому нельзя заказывать его случайному оценщику.

Ключевыми требованиями к отчету являются:

  • Он составлен дипломированным специалистом - членом СРО оценщиков.
  • Отчет соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки (в них описываются методология проведения оценки, используемые подходы, информация, которая обязательно должна быть включена, и др.).
  • К отчету прилагается экспертное заключение СРО оценщиков, подтверждающее правильность расчетов (с 1.01.2017 для рассмотрения дел в комиссии заключение не требуется, однако лучше все же получить его, чтобы повысить шансы на положительное решение) .

Важно отметить, что оценка рыночной стоимости участка должна обязательно проводиться на дату кадастровой оценки, а не на текущий момент. Так, если государственная экспертиза проводилась в момент, когда рынок был на подъеме и цены на участки были высокими, а в настоящий момент произошло падение стоимости, то воспользоваться этим не удастся.

Доверить проведение рыночной оценки участка можно только высококвалифицированным специалистам, и юристы «Русфининвест» имеют базу оценщиков, предоставляющих легитимные, объективные отчеты. Мы сотрудничаем только с экспертами, которые не получали дисциплинарных взысканий и имеют опыт более 5 лет. Все отчеты лично проверяются нашими юристами прежде, чем присоединяются к делу, так что вероятность возникновения ошибок и отказа в снижении кадастровой стоимости из-за недостатков отчета, исключена.

Когда целесообразна процедура изменения КС?

Несмотря на то, что оспорить кадастровую стоимость земельного участка в компании «Русфининвест» выгоднее, чем в других юридических компаниях Москвы, стоимость проведения оценки и оплаты услуг юристов все же немаленькая. Именно поэтому очень важно еще на этапе консультации понять, насколько удастся уменьшить КС. Если участок стоит 500-600 тысяч рублей, то выгода будет слишком незначительной.

Компания «Русфининвест» имеет богатый опыт работы с физическими и юридическими лицами. Как показывает наша практика, оспаривать кадастровую стоимость земельного участка имеет смысл, если участок стоит более 20 млн рублей для физических лиц и 15 млн рублей - для юридических лиц.

Эти цифры обоснованы стоимостью наших услуг. Чтобы оспорить кадастровую стоимость земельного участка, нужно обязательно заказать независимую оценку у проверенной компании, подготовить пакет документов, представлять клиента на комиссии при Росреестре или в суде. Например, стоимость независимой оценки земли составляет от 30 до 40 тысяч, представительство в суде - 50 тысяч.

Вы можете не переживать, что затраты на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка не окупится: приходите на бесплатную консультацию к нашим специалистам - и они рассчитают, сколько будут стоить наши услуги. Мы расскажем, какую выгоду вы сможете получить, если доверите нашим юристам оспорить кадастровую стоимость земельного участка, а вы решите, окупятся ли затраты. Мы работаем честно, наши расчеты прозрачны и понятны клиентам, поэтому нам доверяют.

На сколько удастся снизить кадастровую стоимость благодаря специалистам «Русфининвест»?

Наши показатели - одни из лучших среди юридических компаний Москвы. В среднем нам удается добиться уменьшения кадастровой стоимости на 30-40%. Однако это далеко не предел. В нашей практике были случаи и существенно большего снижения, вплоть до 90%!

Конечная сумма зависит от многих факторов, и в первую очередь от того, насколько правильно была проведена ГКО. Чтобы дать компетентный ответ о том, насколько мы сможем уменьшить кадастровую стоимость, нам потребуются правоустанавливающие документы на землю и кадастровая справка о стоимости.

Перерасчет имущественных налогов

Полностью компенсировать уже уплаченные налоги не получится, однако будет возможность вернуть переплату за налоговый период, в котором подан иск о пересмотре (за год). В решении комиссия или суд указывают новую КС и дату подачи заявления или иска (если предварительно заявитель обращался в комиссию и получил отказ, то ставится дата, когда было подано заявление в комиссию). Сведения вносятся в кадастр. С начала года, в который вы подали заявление на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, пересчитываются налоги. Сделать это удастся, только после добавления новых сведений в кадастр. Арендные платежи и выкупную цену земельного участка стороны могут пересчитать, как только решение суда вступит в силу.

Выбирайте «Русфининвест» - и платите меньше!

С нашей компанией оспорить кадастровую стоимость земельного участка станет простой процедурой. Все, что вам потребуется, - прийти в офис нашей компании с базовым пакетом документов (уточнить его вы сможете по телефону) и узнать, на сколько мы сможем снизить КС. Дальше мы заключим договор, в котором будет зафиксирована цена и сроки оказания услуги.

Мы подготовим все документы и отчет независимого оценщика, подадим документы в комиссию или в суд, примем участие в заседании, отстаивая рыночную цену, - и все это без вашего участия. Вы сэкономите время и силы и добьетесь нужного результата - существенного снижения налоговой ставки.

Пять причин выбрать нашу компанию

  • Большое количество выигранных дел.
  • Доступные расценки - ниже, чем у конкурентов в Москве.
  • Честность и прозрачность: мы ответим на любые вопросы относительно перспектив пересмотра КС и пропишем стоимость услуг в договоре.
  • Оперативная работа - большой штат специалистов позволяет быстро подготовиться к процессу и решить вопрос с пересмотром ГКО.
  • Индивидуальный подход к каждому делу: мы не ведем дела «под копирку» и не допускаем ошибок - глубокий анализ ситуации каждого клиента помогает оказывать услуги на высоком уровне и поддерживать репутацию одной из лучших юридических фирм Москвы .

Вне зависимости являетесь Вы собственником земельного участка или арендуете его у государства, кадастровая стоимость будет являться базой для расчета налога на землю или величины арендных платежей. В обоих случаях перед собственником или арендатором возникает обязательство по оплате налога или арендных платежей, в связи, с чем величина кадастровой стоимости земельного участка приобретает ключевое значение. Оптимизировать сумму налога на землю и величину арендных платежей возможно путем оспаривания кадастровой стоимости, а именно приравнивание ее к рыночной величине. Для инициализации процесса оспаривания на первом этапе необходимо подготовить отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, при чем, оценка рыночной стоимости проводится ретроспективно, то есть на дату определения кадастровой стоимости. Это требуется, что бы кадастровая и рыночная стоимости были сопоставимы, а разница между ними обуславливалась не изменением конъюнктуры рынка, а не точностью определения кадастровой стоимости. Отчет об оценке должен быть подготовлен на бумажном носителе, а также в электронном виде подписанный электронной-цифровой подписью оценщика и оценочной организацией.

После готовности отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, лицо, оспаривающее кадастровую стоимость собирает необходимый пакет документов, требуемый для обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и подает заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

К заявлению об оспаривании прилагается следующий перечень документов:

1) выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

2) копия правоустанавливающего или право удостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление об оспаривании подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

3) отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа.

4) Доверенность на представление интересов в случае если Заявление подается не собственником

В случае предоставления полного пакета документов, в срок не более 30 календарных дней, комиссия обязана рассмотреть заявление о пересмотре кадастровой стоимости и вынести свое решение. Корректировать стоимость оспариваемого земельного участка, указанную в отчете об оценке комиссия не может. Иными словами заявитель получает положительное решение – комиссия соглашается с величиной рыночной стоимости указанной в отчете об оценке, или выносит отрицательное решение. В случае получения отрицательного решения кадастровая стоимость остается на прежнем уровне. В соответствии с законодательством обращаться в комиссию можно неоднократно, за исключением случаев, когда кадастровая стоимость земельного участка ранее уже была оспорена.

В случае получения заявителем отрицательного решения комиссии, следующим шагом на пути к снижению кадастровой стоимости является обращение в суд. По завершении судебного процесса, и прохождении всех судебных инстанций, которых может быть несколько, лицо оспаривающее кадастровую стоимость земельного участка получает решение суда, а в случае обжалования судебного решения еще и апелляционное определение. Каким бы долгим не был процесс оспаривания кадастровой стоимости земельного участка в суде, результатом рассмотрения административно-искового заявления будет документ, указывающий величину кадастровой стоимости, а так же дата начала её действия для целей предусмотренных законодательством.

С вступлением в действие Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 N 237-ФЗ в соответствии с ст. 22 обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости перестает быть обязательным как для заявителей физических лиц, так и юридических лиц. Напомним, что ранее юридические лица обязаны были соблюсти досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости и должны были обратиться в комиссию по рассмотрению споров о порядке определения кадастровой стоимости.

При возможности выбора инстанции для первичного обращения с целью снижения и оспаривания кадастровой стоимости перед заявителем встает вопрос, какой путь выбрать. Каждый из вариантов имеет свои плюсы и минусы, но это тема для отдельного повествования.

В конечном счете, каким бы ни был путь оспаривания, заинтересованное лицо получает документ, устанавливающий кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости. Именно на основании этого документа в Фонд данных Государственной кадастровой оценки вносится достоверная информация о величине кадастровой стоимости, которая в последующем используется для расчета налога на землю, арендных платежей, а также для перерасчета платежей за прошлые периоды и возврата излишне уплаченных денежных средств.

Для начала необходимо определиться с понятием кадастровой стоимости земельного участка. Не стоит путать ее с рыночной стоимостью земли (хотя эти характеристики коррелируют между собой). Кадастровая стоимость является некой усредненной величиной, формируемой на базе массовой оценки большого количества земельных участков. Нужна она, в первую очередь, государству для определения размера налогообложения, а также осуществления различных регулятивных функций.

Гарантируем положительный результат!

Наше максимальное снижение кадастровой стоимости!

Положительных заключений СРО на наши отчёты.

Но всегда ли государственная оценка кадастровой стоимости земельных участков является справедливой? Оказывается далеко не во всех случаях. Она может значительно отличаться от рыночной, причем в любую сторону.

Наша компания оказывает услуги в сфере оспаривание кадастровой стоимости земельных участков и других объектов недвижимого имущества. Мы работаем как с частными лицами, так и с представителями крупного бизнеса. Зачастую наши клиенты сталкиваются с серьезной проблемой, когда при оценке кадастровой стоимости земельных участков цена оказывается существенно выше рыночной из-за несовершенства механизма ее определения. А это в результате приводит к увеличению налогов и снижению рентабельности бизнеса. Почему так получается? Можно столкнуться как минимум с тремя причинами.

  • Исполнитель (компания, выигравшая государственный конкурс) оценивает недвижимость на основании данных из открытых источников. Однако указываемая в них стоимость участков обычно выше, чем итоговая цена сделки.
  • Определение кадастровой стоимости земли часто ведется без учета индивидуальных особенностей конкретного участка. А ведь каждый из них может характеризоваться различной транспортной доступностью, имеющимися коммуникациями, гидрологическими особенностями и так далее.
  • Земельный участок может быть неверно причислен к тому или иному виду разрешенного использования. Это приводит не только к многократному увеличению налога, но и к серьезным юридическим проблемам.

К счастью, кадастровая стоимость земли может быть пересмотрена на основании проведения независимой оценки объекта недвижимости. Обращайтесь к нашим менеджерам, и мы подскажем, как это сделать.

Показатели практики НЭО «ВЕГА»

  • 60% юридических лиц, оспоривших кадастровую стоимость недвижимости получили положительный результат на этапе обращения в Комиссию при Росреестре
  • 40% юридических лиц, оспоривших кадастровую стоимость недвижимости получили положительный результат по решению суда
  • 55% юридических лиц, оспоривших кадастровую стоимость недвижимости снизили кадастровую стоимость на 30-60%
  • 45% юридических лиц, оспоривших кадастровую стоимость недвижимости снизили стоимость более, чем на 60%

Данные представлены за 2016 год.

Мы гарантируем оспаривание кадастровой стоимости!

В случаи отрицательного решения мы вернем 100% Стоимости наших услуг.

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка?

Внесудебный порядок.

Осуществляется посредством обращения в специальную Территориальную комиссию. Основанием оспаривания может быть как недостоверность сведений о земельном участке, использованных при определении кадастровой стоимости, так и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. При оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, его рыночная стоимость определяется на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка прилагаются:

  • выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
  • отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

Судебный порядок.

Применяется в соответствии со статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности. Для этого можно обратиться в суд с иском об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, определенной на основании оценки независимой организации. Второй вариант – потребовать назначение судебной экспертизы.

Если для процедуры оспаривания (судебной или внесудебной) вам требуется доступная по цене независимая оценка кадастровой стоимости земельного участка, компания «Вега» готова предложить весь спектр услуг в данной сфере. Мы гарантируем:

  • профессиональное юридическое сопровождение всех судебных исков;
  • квалифицированные консультации по любым вопросам кадастровой стоимости земли;
  • грамотную экспертизу обоснованности установленной кадастровой стоимости;
  • своевременные отчеты о выполненной работе и полную прозрачность нашего сотрудничества.

Звоните нам прямо сейчас по указанным на сайте телефонам.

Цели оспаривания кадастровой стоимости земли

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка может быть востребованно для следующих целей:

  • уменьшение налоговых платяжей собственника земли;
  • уменьшении стоимости выкупа земельного участка;
  • уменьшении велечины арендной платы за земельный участок.

С 1 января 2015 года в России постепенно вводится новый порядок расчета налога на имущество физических лиц. Пионерами его применения стали 28 регионов, в том числе Москва, Самарская, Рязанская и Тверская области, применяющие его уже с 2015 года. С 2016 года на новый порядок перешли жители еще 21 региона России, в том числе Санкт-Петербурга, Вологодской, Брянской и Воронежской областей. Остальные регионы России также обязаны перейти на новый порядок до 2020 года.

Налогом на имущество физических лиц облагаются следующие объекты недвижимости, находящиеся в собственности граждан:

  • жилой дом (в том числе жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства);
  • жилое помещение (квартира, комната);
  • гараж, машино-место;
  • единый недвижимый комплекс;
  • объект незавершенного строительства;
  • иные здание, строение, сооружение, помещение ().

Если ранее такой налог исчислялся исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости, то новый порядок предусматривает его исчисление по кадастровой стоимости, которая обычно максимально приближена к рыночной цене. Однако встречаются случаи, когда кадастровая стоимость превышает рыночную ввиду наличия неучтенных индивидуальных особенностей недвижимости, ошибки в расчете или в связи с падением рыночной стоимости объекта по различным причинам. А переоценка объектов недвижимости производится не чаще чем один раз в течение трех лет, а в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет (ст. 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ " ").

ПРОГРАММА ПОВЫШЕНИЯ КВАЛИФИКАЦИИ

Реформа земельного кодекса РФ: анализ актуальных новелл законодательства и практики применения.


В такой ситуации владелец недвижимости, имеющей завышенную кадастровую стоимость, может оспорить ее, чтобы не переплачивать налог. Для этого потребуется доказать факт неверного определения кадастровой стоимости. К сожалению, вернуть переплаченную сумму не получится, так как установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости (п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 " ").

Следует отметить, что хотя налоговая инспекция обязана самостоятельно рассчитать и направить налогоплательщику налоговое уведомление (), однако в случае непоступления такого уведомления каждый налогоплательщик обязан сообщить налоговому органу о наличии объектов недвижимого имущества. Указанное сообщение с приложением копий правоустанавливающих документов представляется в налоговый орган в отношении каждого объекта налогообложения однократно в срок до 31 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом ().Таким образом, неполучение уведомления о необходимости уплаты налога, не освободит от него.

Как узнать кадастровую стоимость вашей недвижимости

Прежде чем оспаривать кадастровую стоимость, необходимо узнать, в какую сумму оценили вашу недвижимость. Оценку производят независимые оценочные компании по договору с органами власти, а кадастровая стоимость каждого объекта недвижимости размещена в открытом доступе на официальном сайте Росреестра . Для поиска объекта недвижимости потребуется ввести его кадастровый номер или адрес, а жилой дом или иной объект, представляющий отдельное строение, можно просто найти на публичной кадастровой карте (maps.rosreestr.ru/PortalOnline/).

Если в форму поиска ввести кадастровый номер нужного объекта (его можно посмотреть в свидетельстве о праве собственности) или адрес и нажать кнопку "Сформировать запрос", то в базе данных будет найден нужный объект недвижимости и показаны имеющиеся источники данных.

Затем нужно выбрать в качестве источника данных "ГКН" (Государственный кадастр недвижимости), после чего будет выдана справочная информация по объекту недвижимости, в том числе кадастровая стоимость и дата ее утверждения. Кадастровую стоимость можно сравнить с реальной рыночной стоимостью на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость. К примеру, если на 16 декабря 2015 года кадастровая стоимость объекта недвижимости составляла 17 млн руб., а реальная стоимость на эту дату составляла 15 млн руб., то кадастровая оценка превышает рыночную стоимость на 2 млн руб. При расчете налога следует учитывать, что налоговая база в отношении квартиры определяется как ее кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 20 м 2 общей площади этой квартиры (), поэтому размер налоговой базы будет ниже кадастровой стоимости. Если же доказать, что кадастровая стоимость для данного объекта недвижимости является завышенной, а реальная рыночная стоимость составляет 15 млн руб., то размер налоговой базы также уменьшится.

Следует учитывать, что за первый год налог исчисляется с понижающим коэффициентом 0,2. В течение последующих пяти лет размер налога будет постепенно расти, а с 2020 года понижающий коэффициент применяться не будет.

Основания для пересмотра кадастровой стоимости

Оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости существует только два:

  • недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  • установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под недостоверными сведениями обычно понимаются ошибки, допущенные при проведении оценки, в том числе неправильное определение характеристик объекта недвижимости, повлиявшее на кадастровую стоимость. Верховный суд РФ в п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 " " указывал, что допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки включает следующие обстоятельства:

  • неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
  • неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости, в том числе:
    • местоположение объекта оценки;
    • его целевое назначение;
    • разрешенное использование земельного участка;
    • аварийное состояние объекта;
    • нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории;
    • иные условия;
  • неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости;
  • неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.

Чтобы определить наличие или отсутствие оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости жилья, можно запросить сведения об объекте недвижимости, использованные при определении кадастровой стоимости у заказчика проведения кадастровой оценки, сведения о котором можно узнать в территориальных подразделениях Росреестра. Ответить на такой запрос заказчик и оценщик обязаны в семидневный срок с момента его поступления (ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ " "). Если же основанием к оспариванию кадастровой стоимости является превышение ею рыночной цены недвижимости, следует принять во внимание, что рыночная цена должна определяться не на текущий момент, а на момент установления кадастровой стоимости. Таким образом, даже резкое падение стоимости недвижимости, произошедшее позднее установления кадастровой стоимости, не поможет ее снизить. Не получится оспорить кадастровую оценку и жителям тех регионов, в которых налог по прежнему исчисляется по инвентаризационной стоимости. Позиция Верховного суда РФ заключается в том, что если права и обязанности лица еще не затрагиваются, то оно не имеет права обжаловать кадастровую оценку ().

Куда обращаться для пересмотра кадастровой стоимости

Действующее законодательство предусматривает два варианта процедуры оспаривания кадастровой стоимости:

  • в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;
  • в суде ().

Заявитель самостоятельно выбирает, в каком порядке оспаривать кадастровую стоимость. В случае судебного рассмотрения спора предварительного обращения в комиссию для физических лиц не требуется, но для организаций этот этап является обязательным. При этом, рассмотрение в комиссии имеет ряд преимуществ перед судебным:

ПОЛЕЗНЫЕ СЕРВИСЫ

  • быстрое рассмотрение спора (в течение месяца);
  • отсутствие судебных расходов, в том числе, необходимости уплачивать госпошлину;
  • возможность оспорить решение комиссии, если оно не устроит заявителя, в судебном порядке.

Такие комиссии функционируют при каждом управлении Росреестра в регионах России.

Необходимые документы

По делам о пересмотре кадастровой стоимости каждая сторона обязана доказать обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений. Таким образом, обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на лице, которое обратилось с соответствующим заявлением заявлением ().

Таким образом, заявителю потребуется представить документы, доказывающие его позицию. Кроме того, как в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, так и в суд помимо заявления потребуется предоставить ряд документов ( , ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ " "):

  • кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (если заявление подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости);
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если заявление подается на основании недостоверности указанных сведений);
  • отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа (если заявление подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости);
  • положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший вышеуказанный отчет, о его соответствии требованиям законодательства и стандартов;
  • документы, подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки (если заявление подается в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости, использованными при определении его кадастровой стоимости) (п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 " ").

При подаче административного искового заявления в суд дополнительно необходимо представить:

  • уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие вручение другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления (либо копии документов для направления этим лицам);
  • документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
  • доверенность или иные документы, удостоверяющие полномочия представителя административного истца;
  • документы и материалы, подтверждающие соблюдение установленного федеральным законом досудебного порядка урегулирования спора (если в суд обращается юридическое лицо).

Заявления о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов Комиссиями по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости к рассмотрению не принимается, а судом оставляются без движения.

Досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости, поданное в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости, рассматривается в течение одного месяца с даты его поступления.

В течение семи дней с момента поступления заявления, комиссия сообщает об этом с указанием даты рассмотрения дела в орган местного самоуправления и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости.

Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов.

В течение пяти рабочих дней с момента принятия решения, комиссия уведомляет об этом лицо, обладающее правом на объект недвижимости и орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости.

Если основанием оспаривания кадастровой стоимости была недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, то комиссия вправе принять одно из следующих решений:

  • об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости (в случае, если использованные сведения будут признаны достоверными);
  • о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (если использованные сведения будут признаны недостоверными).

В случае, если основанием оспаривания явилось установление рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает одно из следующих решений:

  • об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;
  • об отклонении заявления.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде. Кроме того, заявитель имеет право оспаривать в суде не само решение комиссии, а результаты определения кадастровой стоимости. В этом случае решение комиссии не будет являться предметом рассмотрения в суде.

Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

Процедура рассмотрения заявлений об оспаривании кадастровой стоимости в суде регламентирована .

В судебном порядке граждане могут обжаловать как непосредственно результаты оценки кадастровой стоимости квартиры, так и решение комиссии по рассмотрению споров о кадастровой стоимости, если предварительно заявитель в такую комиссию обращался. Соответственно, административный истец может заявить одно из следующих требований:

  • об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
  • об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки;
  • об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии Росреестра.

Рассмотрение других требований не может производиться одновременно с оспариванием кадастровой стоимости, поскольку подсудны другим судам. Это значит, что если владелец квартиры хочет вернуть переплаченные налоги, то сначала ему нужно получить судебное решение по результатам рассмотрения его административного искового заявления, а потом уже обращаться с иском о взыскании переплаченных денежных средств.

Первой инстанцией для данной категории споров являются верховные суды республик; краевые, областные суды; суды городов федерального значения; суды автономных областей и округов ().

Административными ответчиками по спорам о кадастровой стоимости будут являться Росреестр и орган, утвердивший оспариваемые результаты оценки кадастровой стоимости.

Законом установлены ограниченные сроки для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. Обратиться в суд по этой категории споров можно лишь в течение пяти лет с момента внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов. Однако если на момент обращения в суд кадастровая стоимость объекта недвижимости в государственном кадастре недвижимости уже изменилась, то оспаривать предыдущую стоимость уже нельзя ().

Срок рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости в суде составляет два месяца, но он может быть продлен еще на месяц в связи со сложностью дела ().

О месте и времени рассмотрения дела суд извещает стороны, однако их неявка не препятствует его рассмотрению, если стороны были извещены надлежащим образом ().

Следует учитывать, что поскольку стороны обязаны самостоятельно доказывать те обстоятельства, на которые ссылаются, то суд удовлетворит их ходатайства об истребовании дополнительных доказательств только в том случае, если они по объективным причинам лишены возможности представить доказательства без помощи суда. Тем не менее, суд не лишен права запрашивать необходимые доказательства по своей инициативе ().

При оспаривании кадастровой стоимости со стороны не единоличного собственника, а участника долевой собственности, суд пересматривает кадастровую стоимость объекта недвижимости в целом. Возражения других собственников оцениваются судом наряду с другими доказательствами по делу и не влекут обязательного отказа в удовлетворении заявленных требований (п. 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 " ").

Если по результатам рассмотрения дела суд удовлетворяет заявленные требования о пересмотре кадастровой стоимости, то в резолютивной части такого решения должна быть указана величина установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости.

Принятое судом по результатам рассмотрения дела решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Документы

До недавнего времени налог на имущество, а также земельный налог исчислялись исходя из инвентаризационной стоимости объекта недвижимости. В 2017 году земельное законодательство пополнилось новым нормативным актом. С вступлением в силу федерального закона «О государственной кадастровой оценке» изменился и порядок расчета земельного налога и арендных платежей. Закон предусматривает исчисление их исходя из кадастровой стоимости.

Порядок расчета кадастровой стоимости земли

Положения законодательства предполагают, что кадастровая стоимость земли должна быть равной или максимально приближенной к рыночной цене земельного участка, при этом переоценка должна проводиться не чаще чем раз в три года, но и не реже чем раз в пять лет. Для Москвы и Санкт-Петербурга эти сроки несколько иные – не реже 1 раза в 3 года.

При расчете кадастровой стоимости земельного участка будут учитываться многие факторы:

  • общая ситуация в экономике России в целом и отдельных регионов, в частности;
  • обстановка на рынке недвижимости, наличие и изменение спроса на земли различных категорий;
  • категория и назначение земель;
  • иные факторы, учитывающие принадлежность земельного участка к определенной оценочной зоне, установленной в регионе.

Поскольку механизм расчета кадастровой стоимости земли еще не доведен до совершенства, нередки случаи, когда рассчитанная по методике кадастровая стоимость земельного участка оказывается в несколько раз выше рыночной цены и в десятки, а то и в сотни раз превышает инвентаризационную, которая раньше учитывалась для исчисления земельного налога. В результате в суды стало поступать много исков об обжаловании кадастровой стоимости земельного участка.

Как оспорить кадастровую стоимость

До того, как подавать иск в суд, с вопросом о том, как оспорить кадастровую стоимость земельного участка , лучше обратиться к юристам нашей организации. Мы оказываем бесплатные консультации по земельному праву, в том числе по законодательству, устанавливающему порядок кадастровой оценки земли.

Для оспаривания стоимости необходимо доказать, что расчет произведен неверно. Если получится добиться изменения кадастровой оценки, можно будет произвести перерасчет земельного налога, но только за тот налоговый период, в котором было подано заявление о переоценке земельного участка, за прошлые периоды это сделать не получится.

Узнать кадастровую стоимость каждого земельного участка можно на официальном сайте Росреестра, где содержатся данные обо всех объектах недвижимости. Чтобы понять, что для перерасчета есть основания, необходимо сравнить кадастровую стоимость, утвержденную на определенную дату, и реальную рыночную цену на данный земельный участок на ту же дату.


  • недостоверность данных о земельном участке как объекте недвижимости, которые использовались при расчете кадастровой стоимости;
  • установление рыночной стоимости земельного участка на ту же дату, на которую произведена кадастровая оценка.

Недостоверными данными считаются неверные сведения о земельном участке, содержащиеся в государственном кадастре, либо неправильное определение условий, повлиявших на кадастровую оценку, а именно:

  • местоположение участка;
  • категория земель;
  • целевое назначение и разрешенное использование;
  • иные факторы.

Доказывать наличие оснований, дающих возможность оспорить кадастровую стоимость, придется заявителю. Учитывая сложность земельного законодательства, без специальных юридических знаний сделать это затруднительно. Наши земельные адвокаты окажут бесплатную консультационную помощь, разъяснят положения закона о кадастровой оценке.

Опытные юристы оказывают следующие виды услуг:

  • анализ конкретной ситуации и прогнозирование перспективности дела: есть ли шансы оспорить кадастровую оценку;
  • в случае наличия оснований – подбор доказательной базы, подготовка искового заявления;
  • защита интересов заявителя в суде.

Одного понимания, что утвержденная в Росреестре стоимость земельного участка не соответствует реальной цене, – мало. Важно знать, как обжаловать кадастровую стоимость, какие аргументы станут убедительными для суда. И в этом случае только грамотный адвокат поможет добиться положительного результата.