Контакты
Главная / Регистрация ООО

В. Целевое назначение жилого помещения

Помещение как объект аренды

В связи с тем, что Гражданский кодекс РФ (далее — ГК РФ) не содержит отдельных норм об аренде помещений , к данному виду сделок применяются некоторые положения § 4 гл. 34 ГК РФ об аренде зданий и сооружений. Эта практика, безусловно, логична, так как помещение — это часть тех же зданий или сооружений, имеющая конструктивные границы (ст. 2 закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 № 384-ФЗ).

При заключении любого договора должен быть согласован его предмет (ст. 432 ГК РФ) как существенное условие. По смыслу ст. 650 ГК РФ предметом договора аренды нежилого помещения является передаваемое по нему имущество. Следовательно, в тексте необходимо четко идентифицировать последнее.

Для того чтобы четко определить объект, следует воспользоваться сведениями из Единого государственного реестра недвижимости, которые представляются в виде выписки. И уже на этой стадии мы первый раз определяем целевое назначение помещения с помощью дифференциации объектов на жилые, т. е. пригодные для постоянного проживания людей, и нежилые, т. е. не предназначенные для непрерывного нахождения в них граждан (подп. 10 п. 5 ст. 8 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Так как темой нашей статьи являются нежилые помещения, далее мы будем разбираться с вопросом деления по целевому назначению только этой категории объектов.

Целевое назначение: понятие и значение

Интересно отметить, что в законодательстве термин «целевое назначение помещения в договоре аренды» вообще никак не определяется. Но при этом судебная практика по спорам о нецелевом использовании арендованного имущества весьма обширна (постановления ФАС Северо-Западного округа от 30.01.2013 по делу № А56-20339/2012, Арбитражного суда Центрального округа от 08.12.2014 по делу № А35-9521/2013, ФАС Северо-Кавказского округа от 01.10.2012 по делу № А63-11046/2011).

Если следовать дальше алгоритму составления договора аренды нежилого помещения, то встает вопрос о соотношении понятий «целевое назначение», «назначение», «целевое использование». По сути, все они являются синонимами, поэтому употребление того или иного сочетания слов не меняет общего смысла явления.

Мы уже выяснили, что такой признак, как нежилое, является для помещения существенным на стадии определения объекта договора. Что касается остальных классификаций на виды целевого назначения помещения, то это уже больше относится к условиям использования арендуемого помещения.

Таким образом, получается, что целевое назначение нежилого помещения — это такая категория, которая определяется только сторонами сделки. Рассматриваемое нами понятие применяется как устоявшаяся терминологическая конструкция при составлении договора аренды. Согласно пп. 1, 3 ст. 615 ГК РФ арендованное имущество должно использоваться в соответствии с условиями договора или назначением имущества. Каким образом прописывают то или иное назначение, разберемся далее.

Оформление условия о целях аренды

Еще раз повторимся, что целевое назначение сдаваемого помещения устанавливается участниками сделки. При этом есть несколько вариантов:

  1. Сторонам не принципиально, для каких именно целей сдается помещение, главное, чтобы оно не использовалось для проживания. Тогда в условиях договора может быть прописано кратко: «Передается в аренду нежилое помещение».
  2. Стороны указывают цель использования в виде общего определения. Например, административное, торговое, производственное.
  3. Арендодатель сдает помещение по узкоспециализированному назначению. Такая ситуация часто встречается при аренде муниципального и государственного имущества. При этом в договоре может быть указано, что объект сдается не просто под магазин, а, например, под продуктовый магазин.

Классификация нежилых помещений по целевому назначению

И всё же существуют акты, в которых косвенно затрагиваются виды нежилых помещений. Среди таких источников можно выделить письмо «О классификации помещений зданий гражданского назначения» Министерства жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 09.03.1977 № 15-1-103. В соответствии с этим актом можно выделить следующие градации нежилых помещений.

По функциональной обособленности:

  1. Основные, где осуществляется деятельность предприятия (залы, кабинеты и т. п.).
  2. Вспомогательные, или обслуживающие помещения первой категории (коридоры, тамбуры, санузлы, лестничные клетки и др.).

По фактическому назначению:

  • торговые;
  • производственные;
  • складские;
  • помещения бытового обслуживания;
  • гаражные;
  • административные;
  • помещения для размещения предприятий общепита;
  • для образовательной и научной деятельности;
  • лечебно-санитарные;
  • культурно-развлекательные.

Итак, целевое назначение арендуемого нежилого помещения является условием использования передаваемого имущества и определяется сторонами сделки. При этом можно воспользоваться классификациями, содержащимися в приведенном выше письме Министерства жилищно-коммунального хозяйства СССР, либо определить данный пункт договора самостоятельно.

Понятие, признаки и виды жилых помещений - информация, которой должны владеть юристы, работающие в области, связанной с недвижимостью. Не менее важно уметь работать с терминологией и иметь представление о законах в этой сфере и для собственников, а также тех, кто только планирует приобрести жилье. Действующие нормативные акты регламентируют виды найма жилого помещения, а значит, нуждающиеся в аренде также должны иметь представление о нормативах и тех терминах, которые в них указаны. Юридическая информация поможет не нарушать законы, а также жить с выгодой для себя.

Категории и термины

Жилищное право базируется на термине «жилое помещение». Правильное понимание этого словосочетания позволяет осознать суть законов, регламентирующих нашу повседневность. Зная, какие есть виды помещений в жилом доме, человек понимает, какими возможностями он располагает, что он может купить, продать, получить или отторгнуть иным образом, какими правилами это будет контролироваться и какие правовые отношения инициирует.

Правильное понимание терминологии важно и при общении с государственными инстанциями. Например, зачастую обыватели даже не знают, что законами установлены виды перепланировки жилого помещения, порядок получения разрешения на таковые. Многие просто делают дома ремонт по своему вкусу и желанию, даже не задумываясь о нарушении закона, а при проверке со стороны госинстанций оказывается, что все совершенное было вразрез с нормативными актами. Чтобы не оказаться в такой ситуации, необходимо иметь представление о том, что такое жилое помещение, что здесь можно делать и что - нельзя.

О чем идет речь?

Прежде чем анализировать виды переустройства жилого помещения, необходимо понять, что предполагает сам этот термин. В ряде законов используется слово «строение». Действующие нормативные акты содержат упоминание этой терминологии в двух смыслах. Это может быть родовым понятием, в рамках которого объединены разных виды объектов, на которые можно заключить определённые договоренности, но в некоторых случаях предполагается лишь часть дома, в котором можно постоянно проживать. В этом понимании виды жилых помещений - комнаты, квартиры в многоэтажных домах. Наконец, есть третий смысл словосочетания, правда, применяемый несколько реже: учетная категория. В этом случае помещение ставится в один ряд с домом.

Категория и подкатегории

Действующее законодательство позволяет выделить следующие виды жилых помещений:

  • дома;
  • комнаты;
  • квартиры в многоэтажках;
  • специализированные, служебные квартиры, дома, жить в которых могут только строго оговоренные лица.

Жилой дом

Этим термином принято обозначать такой самостоятельный объект, которому свойственны некоторые признаки. В частности это строение создавалось специально для человека, для постоянного обитания в его стенах. Виды деятельности в жилом помещении регламентированы требованиями: безопасности, гигиены, санитарии. Необходимо соблюдать строительные нормативы, пожарную безопасность, технические условия.

Зачастую жилым домом обозначают не только строение, но и участок, на котором оно возведено. Сюда включают подсобные объекты, используемые в хозяйстве. Виды и назначение жилых помещений нередко составляются с учетом наличия многолетних посадок вблизи построенного объекта. Чтобы все перечисленное объединить одним словом, в некоторых законодательных актах территорию именуют домовладением. Впрочем, использование такого термина по действующим нормативам законов необязательно.

Правовой подход

Если проанализировать действующие законы на предмет упоминания видов жилых помещений, станет ясно, что к этой категории можно причислять только такие объекты, которые были введены в эксплуатацию. Для этого необходимо успешное прохождение официальной государственной комиссии, по итогам чего проводится операция регистрации. Есть несколько организаций, уполномоченных на такую деятельность. В их зоне ответственности - учет жилфонда на государственном уровне. В настоящее время все виды жилых помещений учитываются БТИ, а специализированные состоят на учете в министерствах, ведомствах, которым принадлежит та или иная группа граждан, которым территории предназначены.

Если проанализировать жилфонд страны, станет ясно, что преимущественно это смешанные объекты. Здесь одновременно есть жилые, нежилые территории. Вторые могут иметь самое разное предназначение. Практически любой крупный дом включает в себя магазин, то есть торговую территорию, нередко открыты места административного предназначения, коммунального, бытового или даже лечебного.

Комнаты, квартиры

Разбирая понятия и виды жилых помещений, присутствующие в действующих законодательных актах, особенное внимание нужно уделить этим двум категориям. Обычно они присутствуют в составе жилдомов: фактически, строения делятся на комнаты, квартиры, где люди живут. Первое предполагает обособленный участок, ограниченный стенами. Кроме жилых, есть вспомогательные комнаты. К таковым причисляют коридоры, кладовки, территории санитарного предназначения.

Понятие и виды жилых помещений обязательно предполагает рассмотрение квартиры как обособленного объекта. Под этим термином принято понимать такую жилплощадь, которая построена для постоянного пребывания здесь человека и используется по своему прямому назначению. У квартиры есть собственный выход, ведущий либо на лестничную клетку, либо прямо на улицу (во двор). Некоторые такие жилые помещения выходят в кухню либо коридор - это зависит от планировки здания в целом, а также от типа строения.

Правила, возможности и категории

Указанное выше разделение на группы территорий очень важно с точки зрения правовых отношений, поскольку действующие нормативные акты регламентируют возможности заключения разных договоренностей, зависящих от того или иного типажа. В законах упомянуты возможные виды договора найма жилого помещения, а также прописано четко и ясно, что заключать такие можно только лишь на некоторое помещение обособленное, изолированное, созданное специально для обитания здесь человека. То есть договорённость можно заключить на квартиру, комнату, несколько комнат или строение в целом. Если комнаты смежные, на каждую из них нельзя подписать отдельную официальную бумагу.

Ограничения по закону, регламентирующие виды договора найма жилого помещения, не допускают возможность подписания бумаг и на часть комнаты. Об этом можно прочитать в 673-й статье ГК. Кроме того, недопустимо заключать договорённость на подсобные помещения, сдавая или продавая как предназначенные для постоянного проживания.

Жилпомещения: описание

Действующие нормативные акты регламентируют, какими параметрами можно дать характеристику территории, предназначенной для постоянного пребывания человека. В первую очередь это, конечно же, площадь. Отдельно указывают общую и полезную. При этом необходимо просуммировать все помещения внутри квартиры, учесть комнаты, предназначенные для жилья, а также общие места и подсобные территории. А вот для расчета жилой площади необходимо просуммировать значения, характерные для комнат (рабочих, столовых, игровых, спальных), террас, веранд, если они утеплены и обустроены таким образом, что здесь можно жить круглый год.

С 1995 г. в нашей столице введены специальные нормативные акты, регламентирующие виды освещения жилого помещения, специфику расчета жилплощади и некоторые другие особенности оценки, анализа территорий, предназначенных для постоянного пребывания. В частности, для вычисления общей площади помещения нужно учитывать встроенные шкафы, холодные кладовки, балконы и прочие территории. Для вычисления в расчете на строение общей площади необходимо просуммировать показатели всех отдельных квартир. Для вычисления жилой площади не нужно учитывать встроенные шкафы. Также не подлежат подсчету темные комнаты, то есть кладовки.

Особенности правовых норм

Законодательство устанавливает специфический термин «вспомогательная площадь». Его необходимо применять к территориям специального назначения - санузлам, кухням, кладовкам, прихожим. Сюда же причисляют уборные, но только если таковые обогреваются.

Особенно важен для определения вида жилых помещений специализированного жилищного фонда и общего кодекс, в частности 130-я статья. В ней рассматриваются особенности жилых помещений, строений, а также указаны условия, позволяющие причислить объекты к недвижимому имуществу. Жилищная политика в государстве регламентируется введенными законами и предполагает причисление к недвижимости домов, участков, с которыми они связаны, и также нежилых территорий, принадлежащих этим объектам. К недвижимости причисляют и хозпостройки, многолетние посадки. Термин можно использовать применительно к квартирам, домам, помещениям другого типа, предназначенным для постоянного проживания. Наконец, к этой категории относят инженерную инфраструктуру, сооружения, предназначенные не только для постоянного обитания, но временного.

Жилые помещения

К этой категории причисляют довольно сильно отличающиеся друг от друга территории. В нашей стране был введен федеральный закон, регламентирующий особенности недвижимости и правовых отношений, связанных с ней. В шестой статье этого нормативного акта можно найти все параметры, по которым некоторый участок можно причислить к жилому помещению. Кроме того, законом регламентировано, что жилфонд находится в собственности юрлица, частного человека, муниципалитета, государства. Территорией могут владеть общественные организации. Можно оформить коллективную собственность.

Строения, предназначенные для проживания человека, можно разделить на несколько групп. Для деления принято оценивать предназначение участка. Выделяют:

  • квартирный тип, большая часть которого предназначена для семейного проживания;
  • общежития, созданные для временного обитания (учащихся, рабочих, одиноких);
  • дачный типаж, предназначенный для обитания круглый год (сюда не причисляют летние дачи).

Действующие нормативы законодательства регламентируют обязательный порядок регистрации жилого дома в ответственной за это инстанции.

Критерии важны!

В настоящее время нельзя причислить к жилому всякий объект, который используется человеком для постоянного обитания. К этой категории можно причислить только такую территорию, которая создана для обитания постоянно, оборудована соответствующим образом. Важно, чтобы участок удовлетворял установленным санитарным, техническим параметрам, установленным законодательством.

Законы и ограничения

Если обратить внимание на нормативы, введенные в силу законодательством в части, касающейся федеральной жилполитики, можно заметить, что жилфонд включает в себя не только лишь жилые помещения, где люди могут жить постоянно. Также необходимо отнести к этой категории и другие жилые помещения, не учитывая форму собственности.

Указанное расширение понятия говорит о том, что к жилым домам необходимо причислять специализированные строения - приюты, общежития, интернаты, а также специальные дома для одиноких людей, граждан преклонного возраста, инвалидов. Жилфонд нашей страны включает в себя и специализированные помещения, а также предназначенные для постоянного проживания территории, признанные по специальному акту пригодными, но находящиеся в нежилом строении.

Жилые помещения: две категории

Указанные выше особенности введенных систем классификации позволяют подразделить все жилые территории нашей страны на две крупные группы:

  • для постоянного использования (подходящие для длительного времени);
  • для временного использования.

Альтернативный вариант выделения видов жилпомещений предполагает наличие групп:

  • дома;
  • квартиры;
  • комнаты;
  • прочие помещения, признанные жилыми и предназначенные для проживания.

Для причисления к последней категории необходимо учитывать национальные традиции, характерные для той или иной местности страны. Важно, чтобы эти традиции были введены в силу законами страны.

Правовые объекты и отношения

По статистике, чаще всего объектами правовых взаимоотношений становятся помещения, предназначенные для постоянного, долговременного обитания здесь человека. Именно ими преимущественно и сформирован жилфонд государства. Нужно учитывать, что некоторые объекты строились первоначально в качестве постоянных, но по факту используются лишь для временного обитания. Таковыми являются служебные, гостиничный фонд, манёвренный, а также многочисленные общежития. Граждане в подобных местах обычно находятся относительно короткий временной промежуток.

Современная система классификации объектов, формирующих жилфонд государства, предполагает учет правовых отношений, на основании которых гражданин может пользоваться территорией. Некоторые участки передаются в рамках социального найма, другие отношения возникают при заключении договоренности о коммерческом найме, аренде. Ряд жилых помещений находится в собственности кооперативов, граждан. Выделяют специализированный фонд, служебный. В законах есть упоминания о возможности других оснований для проживания на рассматриваемом участке - таковые обозначены как «иные причины».

Жилфонд: особенности формирования

Создание централизованного жилфонда, к которому причислены все помещения, где человек может жить, позволило сформировать правовой фундамент контроля правоотношений, связанных с недвижимостью. В частности, это касается и кратковременного пользования территориями, предназначенными для жизни. Централизованный жилфонд стал базой для обеспечения соцгарантий, правовых аспектов. Это дает гражданам защищенность, регламентируемую нормативами действующих законов.

Права и условия

Если некий гражданин вынужден жить на территории, предназначенной для временного пользования, он может в общем случае рассчитывать на те же права, что и прочие люди, имеющие в своем распоряжении объект для долговременного проживания. Такие же нормативы распространяются и на тех, кто снимает жилье, пользуется общественным фондом.

Многие сомневаются, можно ли относить к жилфонду постройки, сооружения, где люди могут жить временно - бытовки, вагончики, сборные домики. Действующие нормативы нашей страны устанавливают, что в жилой фонд такие объекты включать нельзя. Тем не менее, известна практика проживания в подобных объектах годами. Некоторые люди получают прописку на такой территории, платят за коммунальные услуги и по прочим счетам. Если такой объект станет предметом судебного разбирательства, его не будут классифицировать как жилое. Это означает, что при выселении будут распространяться нормативы имущественных правовых установок, а не принятых применительно к жилищу.

Пригодны или нет?

Как видно из судебной практики, в ряде случаев объектом разбирательства становится участок, используемый человеком для постоянного проживания, но не имеющий условий для такого использования. Нередко люди живут в местностях, для этого совершенно непригодных либо признанных такими в ходе официальной оценки. Типичный пример - подвалы, где ни санитарные, ни технические нормативы не имеют ничего близкого к установленным для нормального жилья. Конечно же, жить в таком месте нельзя, и при выявлении подобного факта человека выселяют.

Жилое помещение имеет строго целевое назначение – оно предназначено для проживания граждан (п.2 ст.288 ГК РФ, ч.1 ст.17 ЖК). Исходя из этого законодатель определяет следующие пределы использования жилого помещения:

(1) не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств (ч.3 ст.17 ЖК, п.3 ст.288 ГК РФ);

(2) запрещается размещение собственником в жилом помещении предприятий, учреждений, организаций (без перевода помещения в нежилое) (п.2 ст.288 ГК РФ). Сделки, нарушающие это положение, являются ничтожными (п.38 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 01 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ). Так, по одному из дел суд, удовлетворяя требование о признании недействительным договора аренды расположенных в здании общежития помещений под магазин, указал, что путем заключения оспариваемого соглашения фактически осуществлен перевод жилых помещений специализированного жилищного фонда в нежилые в обход правил ЖК (см. постановление ФАС Центрального округа от 15 мая 2007 г. № А08-3046/06-12).

Вместе с тем, правомерным является использование помещения проживающими в нем на законных основаниях гражданами для осуществления:

а) профессиональной деятельности 2 (в частности, в ст.21 ФЗ от 31 мая 2002 г. № 63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в РФ» закреплено право адвоката учреждать адвокатский кабинет, используя для этих целей жилые помещения),

б) индивидуальной предпринимательской деятельности (без перевода помещения в нежилое!) , -

но только если это не нарушает:

 права и законные интересы других граждан;

 требования, которым должно отвечать жилое помещение (ч.2 ст.17 ЖК).

Следует учитывать, что речь в данных случаях идет об использовании жилого помещения наряду с проживанием (п.4 Правил пользования жилыми помещениями, утв. постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25), т.е. о дополнительном направлении использования.

Г. Процедура перевода

1. Представление заявителем в омсу (по месту нахождения помещения) необходимых документов, а именно:

 заявления о переводе помещения (в котором, по смыслу постановления Правительства РФ от 10 августа 2005 г. № 502, надлежит указать, в том числе, вид использования помещения после перевода).

В отличие от заявления о переустройстве и (или) перепланировке, ЖК не содержит требований к форме заявления о переводе помещения (ср. ч.2 ст.23 и ч.2 ст.26), из чего может быть выведено заключение о правомерности составления заявления в произвольной форме. Вместе с тем, ОМСУ обычно утверждают специальную форму заявления (что не вполне согласуется с ЖК);

 Правоустанавливающих документов на помещение (подлинники или засвидетельствованные нотариально копии);

 плана переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, - технического паспорта помещения) (план выдается организацией, осуществляющей техническую инвентаризацию);

 поэтажного плана дома (план выдается организацией, осуществляющей техническую инвентаризацию);

 подготовленного и оформленного в установленном порядке проекта переустройства и (или) перепланировки (если они необходимы) (ч.2 ст.23 ЖК).

О получении документов выдается расписка (с указанием перечня документов и даты их получения органом) (ч.3 ст.23 ЖК).

Перечень документов сформулирован в ЖК исчерпывающим образом . Однако, данное прогрессивное законоположение «наталкивается» на определенные барьеры, сопряженные с действием «смежных» норм:

а) для переустройства и перепланировки жилого помещения, которые могут сопровождать перевод, набор документов является несколько отличным: например, при принадлежности жилого помещения (дома, в котором оно находится) к памятникам архитектуры, истории или культуры обязательно заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры. В свете сказанного в специальной литературе не без оснований отмечается, что «в таких случаях собственник помещения при подаче заявления [о переводе] представляет также документы, необходимые для согласования переустройства и перепланировки» (В.Н. Симонов); к этому же выводу склоняется и судебная практика (см., например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12 июля 2006 г. № Ф08-3149/2006);

б) перевод (главным образом, при устройстве изолированного входа в переводимое помещение) может привести к изменению режима пользования общим имуществом в МКД, принадлежащим на праве общей долевой собственности собственникам помещений дома (п.1 ст.290 ГК РФ, ч.1 ст.36 ЖК). Поэтому Верховный Суд РФ, руководствуясь ст.ст.36, 40, 44 ЖК, разъяснил, что:

 несмотря на отсутствие в ч.2 ст.23 ЖК указания о праве ОМСУ потребовать от заявителя представления согласия всех собственников МКД на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка (при условии, что земельный участок передан в установленном порядке в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома), то в указанных случаях положения частей 2 и 3 ст.23 ЖК необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в МКД;

 при проведении же перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, но за исключением случая, установленного ч.2 ст.40 ЖК РФ (присоединение общего имущества) (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2008 года, утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 17 сентября 2008 г.; ответ на вопрос № 4).

Аналогичная позиция прослеживается и в актах арбитражных судов (см., например, определения ВАС РФ от 10 июля 2008 г. № 8577/08, от 11 марта 2009 г. № 2352/09, от 31 мая 2010 г. № ВАС-6266/10).

    БТИ выдало техпаспорт на дом в СНТ. Написано: "жилое строение", назначение - "нежилое"

    Читать ещё: 12.02.2013 г.(вчера) получила Технический Паспорт на строение. находится на землях с/х назначения в "СНТ". Там написано:
    наименование объекта недвижимого имущества - "жилое строение"
    назначение - "нежилое".
    Интересен тот факт, что в БТИ было предоставлено "Свидетельство о Государственной Регистрации Права" на этот дом, полученное в регпалате по декларации, где прописано:
    строение - дом
    назначение - жилое
    Для прописки требуется либо техпаспорт и свидетельство на дом либо свидетельство на дом, где проставлен инв.№, значит в любом случае выплывает "нежилое назначение" и "...строение ".
    Насколько я знаю, в паспортном столе меня не могут прописать в "жилом строении ", придется доказывать через суд пригодность дома к проживанию, платить деньги за экспертизу, терять время
    В БТИ мне юрист объяснил, что в т. п. написано- "жилое строение , а не "жилой дом ", и "нежилое назначение", потому что здание расположено на землях с/х назначения.
    Как может быть "жилое строение" и "нежилое назначение" у него? - тоже отбрехался.
    Итак, во всем виновата земля. Пытаться переводить землю в другое назначение? Такой задачи не стоит.
    Как разрулить?

  1. Регистрация: 06.02.13 Сообщения: 1.031 Благодарности: 1.891

    ПРОЕКТ ЗАЯВЛЕНИЯ:
    Заявление
    Я, …….., сообщаю Вам о том, что в выданных Вами документах на мое имя содержится информация, не отвечающая нормам законодательства Российской Федерации.
    По состоянию на 13.02.2013г между мной и Дедовским отделом Красногорского филиала ГУП МО «МОБТИ» был заключен договор №00001052 от 21 января 2013 года по адресу: Дедовск, ул. Спортивная, д. 3, 1-й этаж. Подтверждением оплаты за услуги БТИ является квитанция № 27-001151-00, год выдачи квитанции- 2013.
    Сообщаю Вам, что в выданном Вами Техническом Паспорте написано: наименование объекта недвижимого имущества – «… строение».
    В нашем законодательстве отсутствует определение такого понятия земельного, градостроительного и гражданского права, как « строение» . Эта неопределённость рождает на практике огромное количество споров с органами государственной власти .
    Несмотря на то, что некоторые видные цивилисты полагают, что попытки дать юридические дефиниции понятиям «строение», «здание» и «сооружение» вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий , я смею не согласиться с указанной точкой зрения. Ибо своевольное употребление Вами этих "неправовых категорий" оказывает существенное влияние на реализацию моих прав и законных интересов .
    В связи с этим давайте с Вами попробуем разобраться в понятии «строение» и как надлежит его использовать в практике правоприменения. Как отмечается специалистами, традиционно в российской цивилистике здания и сооружения обозначались термином " строение". При этом под строением понималась и понимается постройка , прочно юридически связанная с земельным участком, т. е. «стоящая» на земле . Таким образом, в современное законодательство перетекли три формы построек: строение (родовое понятие), а также здание и сооружение (видовые понятия). Теперь они употребляются как три синонима.
    Повторяю: в выданном Вами Техническом Паспорте на здание наименование объекта недвижимого имущества звучит так - «… строение». Строение (здание) названо строением? Это юмор от БТИ? Строение - это «построенное на земле» без привязки к капитальности, законности, и т. д.
    По своему назначению здания подразделяются на жилые , общественные и производственные . К жилым зданиям относятся квартирные дома, индивидуальные дома для постоянного проживания людей и общежития для проживания в течение срока работы или учебы. Общественные здания предназначены для социального обслуживания населения и для размещения административных учреждений и общественных организаций. Производственные здания служат для размещения промышленных и сельскохозяйственных производств и обеспечения необходимых условий для труда людей и эксплуатации технологического оборудования. К промышленным относятся здания заводов и фабрик, предприятий транспорта, энергетики и др.; к сельскохозяйственным - здания для содержания скота, птицы, овоще- и зернохранилища.
    Информирую Вас, что мое здание не относится к общественным и производственным зданиям, так как оно не служит для этих целей, к тому же я собираюсь в этом здании регистрироваться.
    В связи с Постановлением Конституционного Суда РФ от 30 июня 2011 г. я с 2011г имею право регистрироваться по месту проживания в СНТ «……» на землях с/х назначения. В Постановлении ВС сказано: «и сходя из изложенного и руководствуясь частью второй статьи 71, статьями 72, 74, 75, 79 и 100 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде РФ", Конституционный Суд Российской Федерации постановил:
    Признать не соответствующим Конституции РФ, ее статьям 27 (часть 1) и 55 (часть 3), абзац второй статьи 1 №66-ФЗ в той части, в какой им исключается возможность регистрации граждан по месту жительства в принадлежащих им на праве собственности жилых строениях, которые пригодны для постоянного проживания и расположены на садовых земельных участках, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения…..Настоящее Постановление окончательно, не подлежит обжалованию, вступает в силу немедленно после провозглашения, действует непосредственно и не требует подтверждения другими органами и должностными лицами.»
    Сообщаю Вам, что прописанное Вами в техническом паспорте - «жилое строение» - в юридическом отношении приобретает окраску непосредственно гражданско -правовую .
    В главе 2 "Жилищного Кодекса РФ" от 29.12.2004 N 188-ФЗ :
    Статья 15. Объекты жилищных прав
    1. Объектами жилищных прав являются жилые помещения .
    2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования).
    Статья 16. Виды жилых помещений
    1. К жилым помещениям относятся:
    1) жилой дом , часть жилого дома;
    2) квартира, часть квартиры;
    3) комната.
    Хочу у Вас поинтересоваться: к какому виду жилых помещений относится мое « жилое строение »?
    2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
    Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением
    1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

    Я еще раз повторяю, что в законодательстве РФ отсутствует определение такого понятия земельного, градостроительного и гражданского права, как " строение ". Меня могут прописать только в « жилом доме ». Хочу напомнить Вам, что своевольное употребление Вами этой "неправовой категории" оказывает существенное влияние на реализацию моих прав, в первую очередь – на реализацию права прописки по месту жительства. Кроме того, Вы своей самодеятельностью препятствуете выполнению мною обязанностей гражданина РФ в плане регистрации по месту фактического проживания.
    Заявляю Вам, что Вы не имеете права требовать у меня проведения процедуры по признанию дома жилым, я не должна Вам доказывать, что он « отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства».
    Выдача разрешений на строительство регламентируется Градостроительным кодексом РФ. В таком случае обязательно проводится процедура ввода здания в эксплуатацию. В ГрК РФ также указаны случаи, когда такого разрешения не требуется. Ст. 51: «17. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае: 1) …строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства… ».
    Сообщаю Вам, что я не получала разрешения на строительство, а следовательно, ввод здания в эксплуатацию - не мой случай. Я сама определяю, как называется мое здание (в соответствии с целью его строительства) и какое у него назначение (цель), что и было сделано в регпалате: «Здание- дом, назначение объекта- жилое». Вы считаете работников регистрационной палаты некомпетентными в своей области? У них не было копии «Свидетельства» на земельный участок, на котором располагается строение ? Вам следовало вписать в изготовляемый Технический Паспорт сведения из Свидетельства о Государственной Регистрации Права, выданного 01.02.2013г, т. е. в то время, когда Технический Паспорт был еще не готов, а не заниматься самодеятельностью.
    Заявляю Вам, что назначение моего дома- жилое, а не «нежилое», как Вы считаете.
    Вряд ли можно признать помещение жилым, если оно не предназначено для постоянного проживания, т. е. не имеет соответствующего назначения…К примеру, нежилое помещение, ранее переведенное из жилого помещения, может сохранить пригодность для постоянного проживания (при переводе квартиры в офис). Вместе с тем переведенное помещение жилым являться не будет, поскольку с переводом его в нежилое помещение изменилось предназначение помещения. И наоборот, нежилое помещение, признанное через суд жилым, меняет свое предназначение По мнению КС РФ (Постановление от 14 апреля 2008 г. N 7-П), в отличие от прежнего порядка государственного учета жилищного фонда , основанного на критерии функционального назначения строения, действующая в настоящее время система государственного учета жилищного фонда, исходя из нового гражданского и жилищного законодательства РФ, в качестве критерия называет фактическую пригодность жилого строения для постоянного проживания и тем самым не исключает возможность отнесения пригодных для проживания жилых строений, расположенных на садовых земельных участках , к индивидуальному жилищному фонду .
    Предназначенность строения отражается в проектной документации, которая составляется с учетом строительных, санитарных, противопожарных и других правил и норм (часть 11 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ). В свою очередь, указанные нормы устанавливают минимальные требования при проектировании объекта или такие характеристики объекта, которые позволяют ему по окончании строительства стать жилым помещением. При вводе объекта в эксплуатацию производится проверка на соответствие построенного объекта требованиям строительных, санитарных и иных правил и норм (статья 55 ГрК РФ), а это, исходя из определения жилого помещения в части 2 статьи 15 ЖК РФ, фактически означает установление пригодности построенного объекта для постоянного проживания граждан.
    Получается, что при проектировании в объект закладывается предназначенность, а именно предназначение для постоянного проживания граждан, а по окончании строительства определяется пригодность, т. е. проверяется соответствие объекта строительным, санитарным и другим правилам и нормам или проверяется юридическая возможность использования объекта в соответствии с его предназначением.
    Хочу еще раз напомнить, что я не получала разрешение на строительство, следовательно, мне не нужно производить проверку на соответствие построенного объекта требованиям строительных, санитарных и иных правил и норм (статья 55 ГрК РФ), а это, исходя из определения жилого помещения в части 2 статьи 15 ЖК РФ, фактически означает установление пригодности построенного объекта для постоянного проживания.

    Нелогично задавать при строительстве объекту предназначение (цель) - «постоянное проживание», а потом получать из БТИ назначение – «нежилое», не правда ли? На основании каких нормативных актов Вы пишите, что мое «жилое» строение (здание, объект- как Вам больше нравится) имеет назначение- «нежилое»? Чем занимается Ваш юрист?

    В действующих нормативных актах наряду с понятием «жилое помещение» используются термины «жилое строение », «жилище ».
    Два последних не имеют четкой юридической формулировки , однако в контексте сопоставления с определением «жилое помещение» и сложившейся правоприменительной практики в РФ могут иметь следующие толкования: «Жилое строение » - это объект недвижимости, используемый и пригодный для временного проживания . «Жилище» - это объект недвижимости, используемый и пригодный как для постоянного, так и для временного проживания.
    …Временное проживание? при разрешенной постоянной регистрации? Нонсенс.

    С признаком жилого помещения , предназначенностью для постоянного проживания тесно связана такая категория, как назначение жилого помещения. Так, например, в части 1 статьи 17 ЖК РФ назначение жилого помещения раскрывается через предназначенность для проживания граждан. ГК РФ содержит аналогичные положения в пунктах 1, 2 статьи 288: собственник осуществляет права владения , пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением . При этом определяется, что жилые помещения предназначены для проживания граждан.

    Использование категорий «назначение» и «предназначенность» в законодательстве характерно не только для жилых помещений , но и для земельных участков . По-моему мнению, ваш юрист смешал все понятия в одну кучу, заявляя, что назначение строения(«нежилое») находится в прямой зависимости от назначения земли («земля сельскохозяйственного назначения»).
    На основании изложенного становятся очевидными следующие выводы: во-первых, объекты недвижимости имеют назначение, во-вторых, категория «назначение» раскрывается через категорию предназначенности.
    Действующее законодательство РФ, используя категории «назначение» и «предназначение», не раскрывает их понятий. При таких условиях представляется объективно необходимым рассмотреть вопрос о понятиях «назначение» и «предназначение» и об их соотношении друг с другом. В связи с тем что нормативная база не дает ответа на указанный вопрос, целесообразно обратиться к толковым словарям. Так, в толковом словаре русского языка С. И. Ожегова «назначение - цель , предназначение, область, сфера применения кого/чего-нибудь», «предназначение - то, что предопределено , предначертано кому-нибудь». Согласно толковому словарю Т. Ф. Ефремовой «назначение - цель, задача, предназначение», «предназначение - то, что определено, предназначено кому-л., назначение». Как видно из толковых словарей, назначение определяется предназначением, а предназначение - назначением, что указывает на их взаимосвязанность. Единственное отличие этих категорий в приставке «пред-», которая указывает на предшественность, предопределенность.

    В связи с вышесказанным прошу произвести изменения в изготовленном Вами «Техническом Паспорте на здание», а именно:
    должно быть написано
    наименование объекта недвижимого имущества - «ЖИЛОЙ ДОМ »
    назначение – «ЖИЛОЕ ».
    Хочу также заметить, что в случае Вашего отказа привести информацию в моем Техническом Паспорте в соответствие с законодательством Российской Федерации, я вынуждена буду обращаться (с копией моего заявлением и Вашим ответом на оригинал) в ФАС Московской обл., Истринский районный суд, а также вынуждена буду писать жалобу на имя прокурора о превышении Вами должностных полномочий и введении меня в дополнительные траты на процедуру признания через суд «жилого строения» «жилым домом».

  2. Огромное спасибо! Но по этому решению утратили свою силу некоторые закон. акты, поэтому чел. смог все решить в свою пользу. У меня немного другая ситуация: БТИ считает свое толкование законов правильным.
    Кстати, БТИ согласует свою писанину с юристом , который у них в штате? Может надо с ним говорить, а не с начальством? Только получится ли в разговоре тет-а-тет убедить его в своей правоте?
    Думаете, все же придется через суд? ...
    Заявление лежит, претензии по тех. исполнению тоже, с утра - в БТИ
    Еще вопрос:
    сейчас в БТИ в расшифровке объекта("состав объекта (здания)") в графах пишут - "жилое строение" ?
    А фундамент, крышу?
    Мое здание с именем "жилое строение" включает в себя:
    жилое строение-183124р
    жилая пристройка-310386р
    забор с устройством фундамента- 9350р
    забор штакетный на мет. столбах- 13974р
    забор-сетка мет. на столбах из мет. труб- 3808р
    итого- 520642р
    Вот так люди и начинают платить налог на заборы, ворота, септик и дорожки

    Итак, что я имею на этот момент:
    строение с названием «жилое строение » ,
    некапитальное (без фундамента) нежилое (назначение) строение,
    сокрытие от налоговой службы реальной стоимости «некапитального» строения,
    приписка к общей площади дома (лоджия не имеет окон),
    приписка к стоимости дома за счет стоимости заборов,
    появление пристроек (единый дом поделили на части в связи с использованием не идентичных материалов),
    включение заборов в состав дома,
    отсутствие крыши и т. д.
    Это удовольствие обошлось мне в 14729 рублей...

    Люди, а у вас дома тоже состоят из заборов ?

  3. Регистрация: 06.02.13 Сообщения: 1.031 Благодарности: 1.891

    Приехала из БТИ. Итак, коротко объяснения начальника БТИ:
    1. план строения переделают, но
    2. т. к.разные материалы внешних стен, то оформляется, как основное строение и пристройка, иначе не возможно просчитать стоимость. Расписать каждое помещение программа не может.
    Единое строение для меня принципиально, написала заяву типа: "прошу считать, что все внешние стены моего строения состоят из кирпича в связи с несовершенством Вашей программы..."
    3. забор включают в состав строения- приказ вышестоящего начальства из Красногорска, сама понимает, что это чушь, но ничего сделать не может
    4. название объекта "жилое строение? ", а не "жилой дом" , назначение "нежилое?", включение заборов в состав дома- к юристу
    5. открытая лоджия не будет учитываться в общей площади, если у меня будет жилое помещение (т.е. дом)
    Я отдала заявление, юрист даст ответ в течении месяца. Исходя из ответа, буду действовать соответственно.
    Есть надежда, что он будет руководствоваться нормами законодательства, т. к. не имеет начальства в лице Красногорского БТИ
    Жду до конца марта

  4. Регистрация: 06.02.13 Сообщения: 1.031 Благодарности: 1.891

    Вновь открывшиеся обстоятельства: проштудировала зак-во по моему вопросу, есть серьезные подозрения, что БТИ ОФОРМЛЯЕТ ТЕХПАСПОРТА НА ДОМ ПО ИНСТРУКЦИИ ОТ 1985Г, которая с 1998г приказала долго жить.
    Новое заявление:
    "заведующей …
    Заявление
    Прошу Вас оказать оплаченную мною услугу, а именно: выдать мне Технический Паспорт на здание в соответствии с инструкцией приказа от 4 августа 1998 г. N 37 «Об утверждении инструкции о проведении учета жил. фонда в РФ»
    Сообщаю Вам, что министр И. А. Южанов утвердил "Инструкцию о проведении учета жил. фонда в РФ", согласованную с Гос. комитетом РФ по статистике и признал не действующей на территории РФ инструкцию по составлению техпаспорта на жилой дом инд. жил. фонда, утвержденную Приказом ЦСУ СССР от 15 июля 1985 г. N 380 .
    Сообщаю Вам, что Инструкция о проведении учета жил. фонда в РФ утверждена Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и ЖКХ от 4 августа 1998 г. N 37 и что т ребования настоящей Инструкции обязательны для всех организаций технической инвентаризации .
    Сообщаю Вам, что в «п.1.1. Единицей технической инвентаризации является: домовладение; отдельно стоящее основное здание , …
    п. 3.9. Техническое описание здания выполняется по его основным конструктивным элементам : фундаменты, стены и перегородки, перекрытия, кровли (крыши), полы, проемы, отделка, внутреннее сантехническое и электротехническое оборудование, прочие элементы», что в выданном Вами техпаспорте выполнено не было.
    Сообщаю Вам, что «п.6.1. Учет принадлежности здания (строения) осуществляется в соответствующем разделе технического паспорта на основе информации , поступающей от учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Вы утверждаете, что БТИ при составлении Технического Паспорта не обязано руководствоваться документами (в данном случае – Свидетельством о Праве Собственности на Жилой Дом), выданными в Государственной Регистрационной Палате. Вы отказались менять запись «жилое строение» на «жилой дом»; «назначение- нежилое» на «назначение- жилое». Складывается впечатление, что Вы недостаточно компетентны в решении поставленных мною вопросов, слабо знаете нормативную базу или не желаете разбираться по существу.
    Сообщаю Вам, что указания по заполнению тех. паспорта на здание (строение) находятся в п. 9.2. Инструкции, « Технический паспорт на здание (строение)». Заявляю, что часть информации в моем тех. паспорте на здание никакого отношения к такому документу не имеет. Напоминаю, что я не заказывала у Вас Технический Паспорт на домовладение , в котором указываются жилой дом и обслуживающие его строения и сооружения (в данном случае заборы) , находящиеся на обособленном земельном участке. Я намерена получить Технический Паспорт на здание (строение). «Строение - отдельно построенное здание, дом, состоящее из одной или нескольких частей, как одно целое»,- определение из инструкции.
    Напоминаю Вам еще раз, что Вы разделили мое единое строение на части из-за разного материала, используемого при строительстве. Вы заявили, что Ваша компьютерная программа не имеет возможности рассчитать стоимость здания, созданного из разных материалов, поэтому мое здание Вы самовольно разделили на строение и пристройку. Мне пришлось писать заявление, что строение полностью создано из кирпича (хотя это – неправда), т. к. вопрос единства здания для меня принципиален. Прошу изучить действующую инструкцию и в техпаспорте произвести описание элементов строения по исходным данным в части использования материалов для строительства. Прошу не навязывать ненужную мне услугу «рассчет инвентаризационной стоимости»
    Сообщаю Вам, что, в соответствии с Инструкцией, пристройкой называется часть здания, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, является вспомогательной по отношению к зданию и имеющая с ним одну (или более) общую капитальную стену. Часть моего строения (из кирпича) не является вспомогательной по отношению к зданию, тем более именно в этой части находятся все жилые помещения, а они- основные помещения жилого строения. Кроме того, признаками единства здания служат – «фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала» (из Инструкции)
    Сообщаю Вам, что в Инструкции написано: «Жилое здание (строение) - жилой дом постоянного типа, рассчитанный на длительный срок службы». В ЖК РФ имеется только правовое определение «жилой дом ». Чем Вы руководствуетесь , категорически отказываясь назвать мое жилое строение «жилым домом »?
    Прошу выдать мне рассчет сметы , я хочу знать, за какие работы и сколько я должна была заплатить. Информирую Вас о том, что определение стоимости работ по тех. инвентаризации объектов недвижимости производится по согласованию с заказчиком в зависимости от срока исполнения работ по ценам Сборника с применением коэффициента (более месяца - коэфф. 0,8, т. к. срок исполнения Вами работы, судя по всему, превысит месячный срок по Вашей вине). Прошу не забыть при рассчете сметы, что в случае передвижения исполнителя автотранспортом заказчика к базовым ценам на передвижение, приведенным в приложении 1, применяется коэффициент 0,3. Прошу предоставить мне обоснованный рассчет сметы на Вашу услугу с учетом исключения из общей стоимости навязанных Вами услуг (ситуационный план объекта, привязка строения к участку, состав домовладения , рассчет стоимости).
    Общий тон моего заявления на первый взгляд несколько резок, однако к этому есть основания. Прошу решить вопрос с Техническим Паспортом на дом до моего обращения в