Как оформить ипотеку между физическими лицами — ипотечный договор. Договор займа между физ

Традиционными формами расчета на вторичном рынке являются полная оплата всей суммы наличными или привлечение банковского кредита. Но мало кто знает, что можно воспользоваться еще одним инструментом - ипотекой между физическими лицами. По факту это рассрочка, условия которой детально прописываются в договоре купли-продажи. Эксперты "Метриум Групп" разобрались, как это работает и какие здесь есть подводные камни.

Многие считают, что участие банка в ипотечных сделках - это обязательное условие. Но на самом деле продать или купить квартиру в ипотеку можно и без финансовой организации, при участии лишь двух сторон - продавца и покупателя. Формально это будет рассрочка с залогом, условия которой прописываются в договоре купли-продажи. Подобные сделки являются редкостью в силу недостаточной осведомленности граждан о такой возможности. Однако специалисты "Метриум Групп" уверены, что в условиях низкого спроса на вторичном рынке ипотека между физическими лицами могла бы стать более популярным инструментом.

Что такое ипотека между частными лицами?

Об ипотечном кредитовании имеют представление почти все. Однако далеко не каждый знает, что "ипотека" и "ипотечное кредитование" - это не одно и то же. Термин "ипотека" определяется как форма залога, при котором закладываемое недвижимое имущество передается во владение и пользование должника. А ипотечный кредит - это только одна из составляющих общего понятия ипотека, когда в процедуре купли-продажи недвижимости участвует третья сторона - банк, финансирующий сделку.

Если же кредитную организацию исключить, то останутся только два лица - собственник недвижимости и желающий ее приобрести. Мы привыкли к тому, что при покупке квартиры без банковского кредита покупатель выплачивает продавцу сразу всю стоимость жилья. Но можно пойти и другим путем: договориться о поэтапной оплате и прописать эти условия в договоре купли-продажи. В соответствии с российским законодательством, такая сделка также будет называться ипотекой, несмотря на то, что банк в ней участвовать не будет.

Зачем это нужно?

Сегодня на вторичном рынке недвижимости сложилась непростая ситуация. Спрос находится на низком уровне, цены не растут, на неликвидные варианты - снижаются, сроки экспозиции увеличиваются. При этом ипотека на "вторичке" практически недоступна: ставки высоки, а получить кредит не так просто. Это приводит к тому, что и продавцы, и потенциальные покупатели оказываются в невыгодной позиции: первые не могут продать свои объекты, а вторые не имеют возможности их приобрести.

Особенно страдают альтернативные сделки, когда люди хотят улучшить жилищные условия, продав имеющееся у них жилье, находят подходящий вариант, но старая квартира никак не продается. Заплатить за новую они не могут и "альтернатива" срывается.

Ипотека между "частниками" позволяет решить эту проблему. В том случае, если у продавца нет острой необходимости в получении сразу всей суммы и он готов подождать какое-то время, но при этом хочет продать недвижимость сейчас, опасаясь снижения цены, он может предоставить покупателю рассрочку. В свою очередь, желающего приобрести жилье такая возможность заинтересует тогда, когда он ожидает получения крупной суммы денег (например, от продажи старой квартиры, годовой бонус, возврат долга и т.д.), но хочет купить именно эту квартиру, не дожидаясь, пока ее приобретет кто-то другой.

Как оформляются такие сделки?

Отличий от обычной сделки купли-продажи недвижимости почти нет. Стороны так же обращаются в Росреестр с заявлением о переходе права собственности на квартиру и договором, а ведомство, в свою очередь, регистрирует эту сделку в установленные законом сроки. Разница заключается в следующем:

-​ в договор купли-продажи вносятся дополнительные условия;

-​ при подаче документов на регистрацию обе стороны заявляют о том, что на квартиру будет наложено обременение. Это фиксируется в заявлении на регистрацию перехода права собственности;

-​ в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), заменившей с июля 2016 года свидетельство о собственности, ставится отметка об обременении.

То есть продать, завещать или подарить квартиру до полного погашения задолженности перед продавцом новый собственник не сможет.

Как правильно составить договор для такой сделки?

Все различия с обычным договором купли-продажи (ДКП) недвижимости сосредоточены в одном месте - разделе, описывающим стоимость продаваемого объекта и порядок оплаты. Для того, чтобы сделка была зарегистрирована как ипотечная, необходимо во всех подробностях расписать условия, на которых продавец предоставляет покупателю рассрочку:

-​ общая стоимость квартиры;

-​ размер первоначального взноса в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;

-​ размер платежей в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;

-​ количество платежей;

-​ дату и порядок внесения платежей;

-​ срок полного погашения задолженности;

-​ штрафные санкции за просроченные платежи;

-​ порядок расторжения договора в случае непоступления платежей;

-​ указание на то, что в соответствии со статьями 488 и 489 Гражданского кодекса РФ, квартира признается находящейся в залоге до полного выполнения финансовых обязательств со стороны покупателя.

Пример оформления договора:

По согласованию сторон стоимость указанной Квартиры составляет 10 000 000 (десять миллионов) рублей 00 копеек. Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора.

Оплата Квартиры Покупателем производится в следующем порядке:

Сумма в размере 3 000 000 (три миллиона) рублей 00 копеек, что составляет 30% (тридцать процентов) от стоимости Квартиры, уплачена Покупателем наличными Продавцу при подписании настоящего Договора, в связи с чем Продавец, подписывая настоящий Договор, подтверждает, что указанная сумма им получена.

Сумму в размере 7 000 000 (семь миллионов) рублей 00 копеек, что составляет 70% (семьдесят процентов) от стоимости Квартиры, Покупатель обязуется выплатить Продавцу 10 (десятью) равными ежемесячными платежами до 30 сентября 2017 года по 700 000 (семьсот тысяч) рублей 00 копеек, составляет 10% (десять процентов) от стоимости Квартиры в месяц. Ежемесячный платеж должен быть совершен не позднее 25 числа каждого месяца путем передачи денежных средств наличными в присутствии нотариуса с заверением подписей сторон на расписке о получении денежных средств.

В случае непоступления ежемесячного платежа (или поступления неполной суммы ежемесячного платежа) на указанный расчетный счет в течение 5 (пяти) календарных дней с даты, указанной в настоящем Договоре, с Покупателя взыскивается штраф в размере 0,03% (три сотых процента) от стоимости Квартиры за каждый день просрочки.

В случае непоступления ежемесячного платежа (или поступления неполной суммы ежемесячного платежа) на указанный расчетный счет в течение 30 (тридцати) календарных дней с даты, указанной в настоящем Договоре, Продавец имеет право обратиться в суд для признания настоящего Договора утратившим силу. В случае признания настоящего Договора утратившим силу по причине задержки очередного ежемесячного платежа, Квартира передается в собственность Продавцу, а Покупателю возвращаются уплаченные денежные средства за вычетом штрафа в размере 0,03% (три сотых процента) от стоимости Квартиры за каждый календарный день, прошедший с даты заключения настоящего Договора и до даты признания настоящего Договора утратившим силу.

В связи с вышеизложенным, согласно ст. 488 и ст. 489 ГК РФ, до полной оплаты согласованной Сторонами настоящего Договора цены Квартиры, Квартира признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения Покупателем своего обязательства по оплате согласованной выше цены Квартиры.

До полной оплаты согласованной Сторонами настоящего Договора цены Квартиры, Покупатель не имеет права совершать любые сделки с Квартирой, за исключением передачи Квартиры в пользование третьим лицам по договору аренды. Залог с Квартиры снимается дополнительным соглашением к настоящему Договору, подписанным Сторонами в присутствии нотариуса. После подписания данного дополнительного соглашения, оно становится неотъемлемой частью настоящего Договора. Для снятия обременения с Квартиры Стороны обращаются в территориальное управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Какие есть риски?

Сделки с рассрочкой подвержены тем же рискам, что и любые другие операции купли-продажи недвижимости на вторичном рынке. Это могут быть и "подводные камни" юридического характера, и технические нюансы, связанные с неузаконенной перепланировкой квартиры. Однако в случае ипотеки между частными лицами присутствуют дополнительные факторы, которые нужно учитывать. Большая их часть регламентируется законодательством, поэтому обе стороны являются юридически защищенными от форс-мажорных обстоятельств. Тем не менее, главный риск заключается в том, что при такой ипотеке, в отличие от банковской, покупатель не страхуется в пользу продавца от утраты трудоспособности, потери здоровья и т.д. Поэтому сроки погашения задолженности имеет смысл устанавливать небольшие - год-два, максимум - три.

Риски для продавца

Риски для продавца очевидны: покупатель, который перестает платить. Однако это ни коим образом не означает потерю и квартиры, и денег. Так как в свидетельстве о собственности, выданном покупателю, имеется отметка о том, что на квартиру наложено обременение, он не может производить с ней никаких действий до тех пор, пока в присутствии продавца это обременение не будет снято. Это исключает перепродажу объекта недвижимости. То есть в случае просрочки платежа продавец может обратиться в суд для расторжения договора.

Когда речь идет о банковской ипотеке, то вариантов развития событий может быть три:

-​ суд принудит покупателя погасить всю сумму задолженности досрочно;

-​ суд постановит продать квартиру с целью погашения задолженности;

-​ суд решит восстановить статус-кво: вернуть квартиру продавцу, а выплаченные ранее средства - покупателю.

Когда речь идет об ипотеке между "физиками", наиболее вероятен третий пункт. Конечно, возврат денег покупателю - это неприятная процедура, однако шанс остаться ни с чем отсутствует.

Риски для покупателя

Гипотетически возможна ситуация, когда после получения всей суммы продавец квартиры откажется обращаться в Росреестр с заявлением о снятии обременения, либо будет затягивать с этим. Для таких случаев покупателю нужно иметь документальное подтверждение того, что свои обязательства он исполнил в полном объеме. Конечно, это могут быть и рукописные расписки о передаче денежных средств. Но самым надежным вариантом станет участие нотариуса в этом процессе, с заверением подписей обеих сторон. Причем привлекать его необходимо при каждой передаче денег. Нотариально оформленные расписки станут не только неоспоримым доказательством в суде самого факта оплаты полной стоимости квартиры, но подтвердят то, что задолженность погашалась точно в срок. Также надо учесть и то, что процедуру передачи сумм в присутствии нотариуса необходимо прописать в договоре купли-продаже в разделе, описывающем порядок оплаты.

"Конечно, ипотека между физическими лицами сопряжена с определенными рисками, на которые далеко не каждый готов пойти, - комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании "Метриум Групп". - Однако существует ряд жизненных ситуаций, когда такая форма сделки могла бы быть удобна обеим сторонам. Естественно, что ипотека между "физиками" не станет массовым явлением. Но информация о такой возможности вне всякого сомнения поможет многим. Главное - принять взвешенное решение с учетом всех обстоятельств. И желательно пригласить профессионального риелтора, который поможет и провести сделку, и проверить стороны на предмет платежеспособности и криминального прошлого".

			Подписаться

Подобный документ может быть оформлен только после того, как необходимый пакет документов в полном объёме предоставлен в кредитную организацию. Далее, кредитный комитет должен вынести решение о выдаче средств . Только после этого можно приступать к оформлению ипотечного договора. Эта процедура должна производиться в банке, который выдаёт кредит заёмщику.

ВАЖНО : Для подписания подобной бумаги должны обязательно присутствовать заёмщик, представитель банка и продавец квартиры. При этом банк может потребовать от должника ввести в сделку нескольких поручителей.

На что обратить внимание заемщику?

Оформление подобного документа представляет собой сложную процедуру, которая включает в себя множество немаловажных деталей. При подписании ипотечного договора заёмщику стоит обратить особое внимание на :

Если заёмщик проявит должное внимание, то сможет избежать множества проблем и задержек в будущем.

Заключение сделки между физическими лицами

Предмет подобного документа подразумевает передачу в залог держателю ипотеки недвижимого имущества, являющегося ликвидным.

ВНИМАНИЕ : При этом залоговое имущество должно находиться в пользовании у ипотекодателя на ответственном хранении в соответствии с действующим законодательством.

Стоит отметить, что залогом, в такой ситуации, должен являться отдельно стоящий частный недвижимый объект или жилая площадь в многоэтажном здании. Человек, предоставляющий такой объект, должен помнить, что вместе с жильём он закладывает права использования на землю, на которой он стоит .

Ипотечный договор между физическими лицами должен обязательно проходить процедуру государственной регистрации. Это действие должен оплачивать залогодатель из своего кармана. Ипотечный договор при этом обязывает заёмщика нести полную ответственность вплоть до того окончательного погашения кредита.

Как происходит оформление?

Этот документ должен заключаться в полном соответствии со статьёй 432 ГК РФ, которая содержит некоторые требования. Согласно ей документ должен содержать такие разделы как предмет договора, оценка, сущность выполнения финансовых обязательств, размеры кредита и сроки выполнения обязательств обеими сторонами.

432 статья ГК РФ. Основные положения о заключении договора

• Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

  Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

• Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
• Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Он должен в обязательном порядке оформляться в письменном виде . Что касается текста документа, то закон не содержит, каких либо жёстких требований по этому поводу. Однако подписаться под ним должны обе стороны, участвующие в сделке.

Стоит отметить, что бумага должна в обязательном порядке пройти процедуру государственной регистрации в чётком соответствии с тем, что написано в законе об ипотеке. Если этот шаг будет упущен, то бумагу признают ничтожной и юридической силы она не получит. Стоит отметить, что в рамках договора ипотеки заёмщик должен выплатить не только сам кредит, но и другие суммы, например, возместить убытки залогодержателя, выплатить неустойку и т.д.

Когда нужно обращаться к нотариусу?

Помощь такого специалиста может потребоваться при заключении ипотечного договора между банком и заёмщиком. Дело в том, что подобное соглашение можно заверить у нотариуса. Таким образом, появляется возможность при необходимости подкорректировать соглашение и устранить некоторые нюансы.

Однако подобная мера сегодня не является обязательной. Банки самостоятельно могут разработать типовые формы договоров без помощи специалистов такого типа. Обратиться к нотариусу можно в целях устранения ошибок для более быстрого прохождения процедуры государственной регистрации. Каждый нотариус в такой ситуации потребует от заёмщика оригинал или копию ипотечного договора. К нему должно быть приложено соответствующее заявление.

Стоит помнить, что даже если в регистрационные органы предоставляется договор, не заверенный у нотариуса, они обычно требуют нотариальное удостоверение этой копии.

Кто составляет бумагу?

Если человек обращается в кредитную организацию и хочет заключить ипотечный договор, то за составление такой бумаги должны отвечать специалисты банка. Они должны подготовить его согласно всем требованиям законодательства, упомянутым выше. Документ является типовым и поэтому одинаков для всех заёмщиков .

Если гражданина, желающего взять кредит, не устроит какой – то пункт соглашения, то он вправе обратить на него внимание специалиста банка, отвечавшего за составление. Если претензия будет обоснована, то он передаст всю необходимую информацию юристам для того чтобы они пересмотрели условия ипотечного кредитования. Однако стоит помнить, что в большинстве подобных ситуаций обращение будущего заёмщика не удостаивают ответа. Остаётся либо принять все условия, либо обратиться в другой банк.

1. Имущество, выступающее в роли предмета ипотеки.
2. Оценку предмета ипотеки.
3. Сущность выполнения кредитных обязательств.
4. Размеры, а также сроки выполнения всех обязательств по кредиту.

Стоит упомянуть, что предмет ипотеки должен определяться указанием наименования, месторасположения и описания, достаточного для того, чтобы его идентифицировать. Документ должен содержать право, в силу которого имущество, играющее роль предмета договора принадлежит человеку, предоставляющему залог.

Пункты, требующие особого внимания

1. При подписании такого договора нужно с особой ответственностью отнестись к процентной ставке и всем установленным комиссиям. Лучшего всего попросить специалиста по кредиту рассчитать общую сумму переплат. Стоит обратить внимание, что в таком документе в обязательном порядке должна прописываться возможность досрочного погашения.
2. Ещё стоит внимательно изучить размеры комиссии связанной с этим. Нельзя упускать из виду пункты, прописанные мелким шрифтом. В них банковские организации, как правило, прописывают скрытые платежи или дополнительные обязательства по кредиту.

К составлению ипотечного договора лучше отнестись с ответственностью и тщательно изучить все пункты, прежде чем ставить свою подпись. Если не уделить должного внимания этому документу, то в будущем можно столкнуться с неприятными сюрпризами, такими как дополнительные кредитные обязательства или скрытые платежи. Хоть специалисты банка и обязуются составлять документ сами, лучше всё – таки иметь своего специалиста, который сыграет роль третьей стороны и сможет проверить договор со своей точки зрения.

Залог - это фактическое обеспечение взятых обязательств. В случае невыполнения финансовых обязательств должником, залогодержатель вправе обратить взыскание на залоговое имущество. Договор залога имущества может заключаться не только между кредитно-финансовым учреждением и юридическим или физическим лицом. Такая сделка возможна и на бытовом уровне, то есть заключаться может исключительно между физическими лицами.

В некоторых ситуациях не получается обратиться в банк и получить кредит, возможно, у лица испорченная кредитная история либо другие проблемы. Тогда лицо, нуждающееся в деньгах, обращается к родственникам или частным инвесторам, которые, в свою очередь, хотят иметь гарантии возврата долга.

Возможные условия получения кредита

Обеспечение обязательств у частного инвестора ничем не отличается от банковского залога. Однако процентные ставки, как правило, достаточно высокие и могут варьироваться от 14% до 25%. По срокам, естественно, все зависит от суммы и финансовой состоятельности заемщика, но в среднем это 5 лет.

Договор залога имущества должен заключаться после подписания договора займа. На практике это происходит одновременно, то есть сделка по займу, передаче денег и сделка по передаче залога.

Общие требования к договору

Физические лица вправе самостоятельно определять форму соглашения, но договор залога имущества между физическими лицами все же должен содержать обязательные пункты:

1. Полные персональные данные обеих сторон.
2. Из договора должно чётко вытекать, что заемщик согласен на передачу своего имущества под залог.
3. Полные характеристики залогового имущества.
4. Сроки погашения долговых обязательств.
5. Обязанности сторон и ответственность за их нарушение.

Предмет договора

Физические лица вправе передавать любое имущество, которое может отчуждаться и на которое может обращаться взыскание. Это не только жилые и нежилые помещения, но и земельные участки, права на ценные бумаги, транспортные средства, морские и речные суда, вспомогательные постройки, гаражи и прочее. Можно передать в залог даже права требования к застройщику, если есть договор о долевом участии.

Не подлежат передаче в залог лишь те права, которые имеют личный характер.

Если имущество находится в общей или долевой собственности, к примеру, квартира приобретена в браке, то придётся получить согласие супруга на передачу недвижимости в залог. Кстати, эта ситуация очень опасна, заемщик в итоге может оказаться мошенником, к примеру, при подписании договора залога скрывать факт нахождения в браке с надеждой в будущем, что супруг оспорит сделку. Проверить факт супружества в оперативном порядке не представляется возможным.

Договор залога недвижимого имущества: образец параграфа "Предмет договора":

"1. На основании договора...дата..., залогодатель имеет обязательства по возврату суммы займа...в размере... и уплате процентов в...размере... перед залогодержателем.

2. В обеспечение обязательств описанных в п. 1 настоящего договора, залогодатель передаёт...наименование имущества...

3. По окончании срока действия договора, залогодержателю обязуется вернуть предмет договора, при условии выполнения залогодателем условий, предусмотренных настоящим договором".

Не стоит забывать, что предмет залога необязательно должен передаваться залогодержателю физически, то есть залогодатель может продолжать им пользоваться, но с ограничениями по отчуждению.

Если говорить о недвижимом имуществе, то такие сделки вообще подлежат регистрации в Росреестре. Как только обременение будет внесено в реестр, собственник имущества уже будет не вправе проводить юридически значимые деяния, ни продать, ни поменять, ни подарить имущество уже нельзя.

Оценка имущества

Стороны вправе самостоятельно определить стоимость залога, но в ряде случаев рекомендуется провести независимую экспертизу. Тот же автомобиль со временем становится дешевле, а договор залога имущества физических лиц может заключаться на несколько лет. Оценщик может просчитать все риски и определить примерную стоимость транспортного средства через несколько лет.

Ситуация может быть и обратной, предмет залога может, наоборот, стать дороже, тогда в договоре можно предусмотреть определённые условия, при которых залогополучатель сможет претендовать только на часть имущества. К примеру, передаются права на квартиру во вновь построенном доме, естественно, что за несколько лет в жилье будет проведен ремонт, подключены все коммуникации и цена возрастет.

Права и обязанности сторон

В этом разделе договора залога имущества стороны вправе оговорить особые условия. К примеру, залогодержателю может потребовать от залогодателя отказаться от права передавать предмет договора в повторный залог, либо стороны договариваются, что такое возможно, но только с согласия кредитора.

В этом параграфе можно оговорить, кто будет оплачивать регистрацию обременения в Росреестре. Следует оговорить, где будет находиться предмет залога, у какой из сторон договора. Если имущество передается кредитору, то необходимо оговорить условия его хранения.

Страхование

В обязанности одной из сторон можно вменить страхование предмета залога от действий третьих лиц. Этот пункт будет актуален особенного тогда, когда в качестве залога выступает транспортное средство, тем более то, которое не будет стоять в гараже.

Авария может произойти в любой момент, другие неприятности могут случиться, которые приведут в негодность машину, следовательно, предмет залога будет испорчен. Поэтому страховка должна быть не формальностью, а полностью покрывать все убытки.

Ответственность

В договоре можно предусмотреть внесудебный порядок рассмотрения спора, но на практике обычно без судебного разбирательства не обходится. Для использования внесудебного разбирательства договор залога недвижимого имущества должен быть нотариально заверен. Тогда можно обойтись без суда и истребовать имущество в счет погашения долга, по исполнительной надписи нотариуса.

В суде же судья может принять сторону должника и дать ему отсрочку. Однако это не допускается, если в отношении заемщика открыта процедура банкротства, что на сегодняшний день актуально даже для физических лиц.

Дополнительно могут быть предусмотрены штрафы за просрочку передачи предмета договора залога имущества в оговоренный срок, к примеру: "В случае отказа передать предмет договора в оговоренных п... настоящего договора срок, залогодатель обязуется оплатить штраф в размере...% от оценочной стоимости залогового имущества".

За порчу имущества также можно предусмотреть ответственность. Если держателем является сам же залогодатель, то пункт может звучать следующим образом: "Залогодатель, у которого предмет договора остаётся в пользовании до окончания срока действия настоящего договора, за порчу имущества обязан выплатить штраф в размере...%, с приведением его в первоначальный вид".

Другие особенности

Форма документа может иметь 5 или 15 разделов, все зависит от того, как стороны смогли между собой договориться. Образец договора залога имущества всегда можно найти готовый, хотя не рекомендуется слепо заполнять бланк своими реквизитами и подписывать, необходимо проговорить и прописать все достигнутые договорённости. Все должно быть закреплено на бумаге, и тогда возможные риски будут минимизированы.

г. Москва «___»_________ 201_ г.

Гражданин ______________________________, именуемый в дальнейшем «Залогодержатель», личность удостоверяется паспортом: __________ ____________, выданным __ _________ 200_ года Паспортным столом № _ ОВД _______________ УВД _______ города Москвы, код подразделения _______, проживающий по адресу: г. Москва, ул. _________ дом _ кв. ___ с одной стороны, и гражданин ______________________________, именуемый в дальнейшем «Залогодатель», личность удостоверяется паспортом: _______ ____________, выданным __ ___________ 200_ года ОВД г. _____________, код подразделения __________, проживающий по адресу: Московская область, г. _____________, ул. ________________ дом __ кв. __ , заключили настоящий Договор, далее - «договор ипотеки», о нижеследующем:

1. Предмет залога
1.1. Предметом договора ипотеки является передача Залогодателем в залог Залогодержателю недвижимого имущества, указанного в п. 1.2. настоящего договора ипотеки (далее - «Залог»). Предмет залога полностью остается в пользовании и на ответственном хранении у Залогодателя.
1.2. Предметом залога является изолированное жилое помещение в многоквартирном доме, общей площадью ____ (___________) кв. м, состоящее из _____ комнат, расположенное по адресу: _____________________________, номер _______, в соответствии с поэтажным планом и экспликацией, являющимися неотъемлемой частью договора ипотеки (Приложение N 1).
1.2.1. Одновременно с залогом Помещения закладываются права пользования соответствующей частью общего имущества и земельного участка.
1.3. Право собственности Залогодателя на Помещение подтверждается свидетельством о праве собственности серии ______ № ____________ от «___» _____________ 20__ г., о чем в едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним сделана запись № ______________________ от «___» ______________ 20__ г.
1.4. Инвентаризационная стоимость Помещения составляет ___________ (_______________________) рублей, что подтверждается справкой N __________ от «___» ____________ 201_ г., выданной ТБТИ _________________________.
1.5. Рыночная стоимость Помещения составляет _________ (____________________) рублей, что подтверждается отчетом независимого оценщика, ООО «_________________» N _______ от «___» ______________ 201_ г., выданным _____________________________.
1.6. С учетом всех обстоятельств Помещение, как предмет залога, Стороны договора ипотеки оценивают в ___________ (_______________________________) рублей.
1.7. До момента прекращения настоящего договора ипотеки обязанности собственника жилого помещения в многоквартирном доме Залогодатель несет самостоятельно с разумной осмотрительностью, как если бы Помещение не было в залоге.
1.8. Залогодатель передает настоящий договор ипотеки на государственную регистрацию. Расходы по государственной регистрации несет Залогодатель.
1.8.1. Залог установлен в обеспечение обязательства по договору займа от ¬«___» _________ 201_ г. N __________ .
1.9. Ипотека обеспечивает уплату Залогодержателю основной суммы долга по договору полностью (либо в части).
1.10. Залог обеспечивает также
1.11. Ипотека обеспечивает также уплату Залогодержателю сумм, причитающихся ему:
1.11.1. в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
1.11.2. в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;
1.11.3. в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на Предмет залога;
1.11.4. в возмещение расходов по реализации Предмета залога.
1.12. Залог обеспечивает требования Залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет Предмета залога.
1.13. Обязательства должника перед Залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 п. 1 ст. 3 или на ст. 4 Федерального закона от 16.07.98 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
1.14. Предмет залога считается заложенным вместе с принадлежностями как единое целое.
1.15. Залог распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки.
1.16. Последующий залог Предмета залога не допускается.
1.17. Взыскание на имущество должника, заложенное по договору залога, обращается в соответствии с ФЗ от 16.07.98 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
1.18. Реализация заложенного имущества производится в соответствии с главой X ФЗ от 16.07.98 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
1.19. Удовлетворение требований Залогодержателя за счет Предмета залога без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между Залогодержателем и Залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на Предмет залога.
1.20. Залогодержатель вправе передать свои права другому:
1.20.1. по договору залога;
1.20.2. по обеспеченному залогом обязательству (основному обязательству).
1.21. К лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства. Такое лицо становится на место Залогодержателя по договору залога.
1.22. Залогодатель, заключивший последующий договор залога, должен незамедлительно уведомить об этом залогодержателей по предшествующим ипотекам и по их требованию сообщить им сведения о последующей ипотеке, предусмотренные п. 1 ст. 9 Федерального закона. Правила настоящего пункта не применяются, если сторонами в предшествующем и последующем договорах залога являются одни и те же лица.

и т.д…

Весь образец договора залога квартиры (ипотеки) между физическими лицами в прикрепленном файле.