«Домашние деньги»: рынок цессии МФО активно развивается третий год подряд.

Таблица: «Бест-Новострой», Управление Росреестра по Москве

Самые ходовые лоты, как правило, не поступают на реализацию на старте продаж нового проекта — их оставляют на потом, объяснила «РБК-Недвижимости» председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова. При этом оптовые покупатели за счет неформальных отношений с девелопером могут приобрести квартиры заранее, а затем выставить их на продажу. В таком случае переуступка прав может оказаться единственным вариантом купить квартиру желаемой площади и комнатности в конкретном ЖК.

Переуступка также может оказаться востребованной, если покупатель хочет квартиру с не самыми распространенными характеристиками и такие лоты уже закончились у девелопера. К примеру, в ЖК может быть всего два-три предложения экономкласса. Подобные квартиры могут заранее выкупить инвесторы, чтобы затем перепродать их обычным покупателям по более высокой цене.

«Сами застройщики зачастую неохотно дают согласие на переуступки, чтобы не плодить конкуренцию внутри проекта, — предупредила Ирина Доброхотова. — При переуступке цена будет выше, так как растет строительная готовность объекта — в особенности, если квартиру купили на начальной стадии готовности, а по переуступке продают ближе к моменту ввода дома. В цену переуступки может быть включена и комиссия застройщика (если она подразумевается за оформление переуступки) — особенно в том случае, если по переуступке предлагается объект с особыми характеристиками, которых у застройщика в продаже не осталось».

«Главный плюс этой схемы заключается в том, что договор уступки права требования подлежит государственной регистрации в Росреестре, — указала генеральный директор риелторского агентства «Бон Тон» Наталия Кузнецова. — С момента такой регистрации приобретатель становится полноправным участником долевого строительства со всеми правами и обязанностями, предусмотренными договором и Федеральным законом № 214».

Кто продает

Продавцов, которые предлагают жилье в новостройке по переуступке, можно разделить на три группы, рассказал управляющий партнер риелторского агентства «Национальная Недвижимость» Дмитрий Пантелеймонов. «Первая группа — это инвесторы. К ним относятся частные лица, приобретающие в среднем от одной до десяти квартир, юридические лица, объемы инвестирования которых измеряются в сотнях миллионов рублей, и ЗПИФы (то есть закрытые паевые инвестиционные фонды), специализирующиеся на недвижимости», — перечислил Пантелеймонов.

«Вторая группа — подрядчики, — продолжил эксперт. — Это юридические лица, оказывавшие различные услуги — от строительных до маркетинговых. Наиболее распространены среди них подрядчики по строительству, с которыми застройщик частично или полностью рассчитывается квадратными метрами. Третья группа — это физические лица, купившие недвижимость для себя, для членов своей семьи или для сдачи в аренду, но по разным причинам решившие или вынужденные ее продать».

В агентстве недвижимости «Бон Тон» в 2017 году зафиксировали снижение доли физических лиц, которые перепродают ранее приобретенную квартиру. По мнению Наталии Кузнецовой, это связано со снижением доходности от инвестирования в недвижимость.

«Стоит сказать еще об одной группе инвесторов — это инвесторы, приобретающие жилье для последующей сдачи в аренду, — добавил Дмитрий Пантелеймонов. — Сейчас доля таких инвесторов в классических проектах эконом- и комфорт- класса минимальна (менее 3%), так как арендный бизнес в нашей стране приносит доход [всего] на уровне 4-5% годовых».

Как проверить квартиру

Основным подводным камнем, на который необходимо обратить внимание, является тот факт, что передаются не только права, но и обязанности по договорам участия в долевом строительстве , обратили внимание в агентстве «Бон Тон». «Если предыдущий участник (цедент) выплатил не всю сумму по договору, то доплачивать его долги придется новому участнику (цессионарию). Поэтому необходимо запрашивать платежные документы, подтверждающие фактическую оплату цены договора участия, а также справку от застройщика о произведенных взаиморасчетах и об отсутствии задолженности по оплате», — порекомендовала Наталия Кузнецова.

«Если цессия заключается между физическим лицами, то закон допускает оплату цены уступки до государственной регистрации договора, — заявила генеральный директор «Бон Тона», — Это создает возможность «продать» права несколько раз. Поэтому желательно для взаиморасчетов использовать банковскую ячейку».

Достаточно сложно, а подчас и вовсе невозможно приобрести по переуступке квартиру, которая была куплена по ипотеке , если у покупателя тоже ипотечный кредит, отметили в «Бест-Новострое». «Но если покупатель приходит с наличными средствами, это возможно, — разъяснила Ирина Доброхотова. — Встречаются сделки переуступки, когда ипотека сначала погашается, а затем оформляется договор уступки права собственности».

«В этом случае оформляется два договора: сначала — договор займа между покупателем и продавцом. Это простая письменная форма: договор не подлежит регистрации, это в своем роде расписка, — добавила Доброхотова. — Покупатель сначала передает по договору займа деньги продавцу квартиры, тот погашает ипотеку, снимает «обременение» (в новостройках это не собственно обременение, так как нет еще объекта, а штамп на ДДУ — «Ипотека в силу закона»). Таким образом, квартира перестает быть ипотечной и затем уже переоформляется на покупателя (переуступка права). Когда дом вводится в эксплуатацию, покупатель уже оформляет свидетельство о праве собственности».

Основный фактором риска при покупке квартиры по переуступке права можно назвать надежность застройщика , считают в «Национальной Недвижимости». «Вы должны быть уверены, что дом будет сдан в сроки, указанные в договоре долевого участия, — заявил Дмитрий Пантелеймонов. — Также нужно проверить факт исполнения продавцом/инвестором обязательств по оплате перед застройщиком или предыдущим собственником. Как правило, это подтверждается актом о выполнении финансовых обязательств, который подписывают застройщик и инвестор. Если звеньев в цепочке сделки больше, то по каждому из них нужно проверить исполнение обязательств по оплате».

«Также стоит обратить внимание на то, каким образом инвестор исполнял свои обязательства по оплате : путем оплаты денежными средствами, взаимозачетом за выполненные работы, векселем или как-то иначе, — посоветовал Пантелеймонов. — Если вы приобретаете квартиру у юридического лица, запросите документы, подтверждающие полномочия подписанта на совершение данной сделки. Иногда в уставе организации у генерального директора нет полномочий на отчуждение собственности. В случае со ЗПИФ такие риски минимальны, поскольку всем сделкам предварительно требуется согласие специального депозитария или инвестиционного комитета».

Отдельный фактор — вопрос цены . «Покупая квартиру по уступке права требования, вы получаете право требования на ту сумму, которая указана в первом договоре долевого участия. Она, как правило, значительно меньше той цены, которую вы оплачиваете инвестору. То есть в случае задержки сдачи дома в эксплуатацию и возникновения судебных споров с застройщиком базовой ценой для расчета всех пеней и штрафов в вашу пользу будет цена договора между застройщиком и первым собственником, а не та цена, которую вы заплатили инвестору», — рассказали в «Национальной Недвижимости».

Как изменился рынок

За последнее время в Москве и Подмосковье существенно снизилось количество квартир, продаваемых по переуступке прав, обнаружили в риелторских агентствах Est-a-Tet, «Бест-Новострой» и «Национальная Недвижимость». «Два года назад уменьшилось число людей со свободными деньгами, что не могло не сказаться на спросе и отразиться на инвесторах. Доля перепродаж снизилась — до 20% людей в итоге оставляли инвестиционное жилье для собственного проживания», — заявил «РБК-Недвижимости» директор департамента продаж агентства Est-a-Tet Валерий Ручий.

Частные инвесторы (то есть физические лица и небольшие юридические лица) с января 2015 года практически не инвестируют в новостройки, уверен Дмитрий Пантелеймонов. «Крупные инвесторы (юрлица и ЗПИФы) продолжают работать на рынке, но доля инвестиций в жилье заметно сократилась, — уточнил эксперт. — Особенно это касается экономкласса Подмосковья. В 2017 году такие сделки проходили лишь в тех случаях, когда соотношение «цена/ликвидность объекта/надежность застройщика» было очевидно выгодным. С инвестициями в московские проекты дела обстоят лучше, но ненамного».

В ряде знаковых проектов доходность может быть намного выше, чем по банковским депозитам (около 11% в некоторых проектах комфорт-класса и до 17% в классе премиум), однако частным инвесторам на старте продаж сложно вычислить такой объект и спрогнозировать, какие в нем будут продажи, отметили в «Бест-Новострое». «Многие решаются на покупку новостройки только убедившись, что стройка ведется динамично, а объект находится на стадии монтажных работ. В этом случае переуступка будет уже не так выгодна [для продавцов]», — разъяснила Ирина Доброхотова.

«В целом с 2015 года можно говорить о продолжительном спаде на рынке жилья, — заключил Дмитрий Пантелеймонов. — Такой тренд сохранится и в ближайшие годы. Это вызвано несколькими причинами: превышение предложения над спросом, последствия демографического кризиса девяностых, а также грядущая реновация, которая так или иначе скорректирует рынок вниз ввиду больших объемов жилья, которые выйдут на рынок».

Улучшение платежной дисциплины заемщиков дорого обходится коллекторам - в прошлом году они заплатили за просроченные долги на 55% больше, чем годом ранее. Поэтому и купить смогли меньше на четверть - 360 млрд рублей. Об этом говорится в совместном исследовании коллекторских компаний «Национальная служба взыскания» и «Первое коллекторское бюро» (НСВ/ПКБ). В 2018 году кредитные организации смогут нарастить продажи «плохих» долгов до 480 млрд рублей, прогнозируют эксперты. Но это произойдет за счет увеличения рынка кредитования.

По данным крупнейших коллекторских компаний НСВ/ПКБ, в прошлом году средняя цена сделки на рынке продажи банковских кредитных портфелей выросла с 0,9 до 1,4% от суммы проблемных долгов. В коллекторской компании «Эос» подтвердили корректность оценок НСВ/ПКБ. Обычно банки продают взыскателям портфели кредитов, когда возвращение долга по ним практически невозможно. Держать такие займы на балансе для банков невыгодно.

Коллекторы объясняют удорожание портфелей просроченных займов повышением вероятности их взыскания. Улучшение качества продаваемых долгов выражалось, во-первых, в том, что данные о заемщиках стали полнее, пояснил гендиректор «Эос» Антон Дмитраков. Во-вторых, улучшились поведенческие характеристики должников - их контактность, срок, прошедший с момента последней оплаты по кредиту, готовность обсуждать варианты погашения долга.

Еще одна причина улучшения качества портфелей - банки стали жестче подходить к отбору заемщиков, подтвердил вице-президент СМП-банка Роман Цивинюк. Он добавил, что состояние портфелей улучшилось и за счет снижения ставок по кредитам. Из-за этого долговое бремя граждан ослабло и дефолтов стало меньше. За год безнадежная просроченная задолженность (свыше 90 дней) по ссудам населению упала на 6,3%, до 915,7 млрд рублей, говорится в материалах ЦБ. Доля таких займов в структуре портфелей банков сократилась за год с 9,3 до 7,8%. Таким образом, в 2017 году «плохие» кредиты оказались не такими уж и безнадежными.

Банки не спешили расстаться с более качественными портфелями, - отметила первый зампред Локо-банка Ирина Григорьева.

В результате на четверть сократился объем продаж - до 360 млрд рублей. Причем это произошло параллельно с ростом кредитования граждан. Динамика превысила 10%, следует из материалов ЦБ.

Рынок цессии (переуступки прав требования по кредитам) в этом году восстановится и его объем вернется к показателю двухлетней давности в 480 млрд рублей, прогнозируют коллекторы. Это произойдет благодаря дальнейшему росту кредитования граждан, рассказал управляющий директор ПКБ Павел Михмель. Но цены расти уже не будут, уверен Антон Дмитраков.

На объемах кредитования населения будущее увеличение объемов продаж «плохих» долгов не скажется, уверен управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Александр Сараев.

Банк при формировании своего решения - кредитовать заемщика или нет - прежде всего опирается на вероятность возврата кредита, а не на то, сможет ли он потом переуступить долг коллекторам, - пояснил эксперт.

Но заемщикам при этом вряд ли стоит ждать улучшения неценовых условий кредитования. Банки не планируют снижать качество портфелей займов. Этого не допустит ЦБ. В то же время россияне с хорошей кредитной историей могут рассчитывать на более выгодные индивидуальные условия по займам - например, на пониженную процентную ставку и различные бонусные программы.

По итогам 1-ого полугодия 2017 года рынок цессии задолженности МФО вырос на 9% по сравнению с аналогичным показателем прошлого года и достиг 8,9 млрд. рублей.

Стоит отметить, что, в отличие от уже сформировавшегося банковского сегмента, рынок продажи долгов микрофинансовых организаций начал активно развиваться только в 2015 году. В первую очередь, это связано с тем, что лишь в 2014 году были приняты стандарты проведения сделок по уступке прав требований в этом сегменте рынка, которые четко определили стандарты покупки и продажи.

По итогам года рынок цессии МФО в 2017 г. может достигнуть порядка 10,5 млрд. рублей, что станет рекордным показателем за всю историю продажи портфелей МФО, не смотря на общее замедление темпов роста. Напомним, что по итогам 2016 года объем рынка составил 9,9 млрд. рублей, в 2015 - 7,8 млрд. рублей, в 2014 – 3,5 млрд. рублей.

Традиционно в структуре продаваемых портфелей 10% приходится на потребительские займы, 85% - на займы до зарплаты (PDL), 5% - займы юридических лиц.

Интерес потенциальных покупателей к рынку МФО связан, в том числе с тем, что новых долгов на рынке банковской цессии уже нет на протяжении года, так как в 2015 году банки приостановили активную выдачу кредитов населению. Кроме того, учитывая жесткие требования со стороны ЦБ к резервам, ряд игроков рынка микрофинансирования впервые начали выставлять портфели на продажу.

Стоит отметить, что средний объем продаваемого долгового портфеля МФО не превышает 300-600 млн. рублей. В отличие от банков, где тендеры объявляют практически одни и те же игроки, как правило, входящие в 30 крупнейших банков страны, микрофинансовые организации по объему своего бизнеса сильно отличаются друг от друга, а, как следствие, выставляются на продажу более мелкие портфели с сильным разбросом по общей сумме: от 50 тыс. до 2,5 млн. рублей.

Положительной тенденцией, а, как следствие, некоторое увеличение цены портфеля, является уменьшение срока просроченной задолженности портфелей. Если в начале года она в среднем составляла около 240 дней, то сейчас порядка 195 дней. В свою очередь, цена на подобный портфель варьируется от 0,05% до 8%.

Важно подчеркнуть, что сравнивать рынок цессии МФО и банков нельзя в силу различия этих двух секторов.

По статистике рынок должников банков и МФО пересекается не более чем на 26%. Напомним, что на протяжении нескольких лет данный показатель не меняется, поэтому с уверенностью можно говорить о том, что рынки комплементарны и ни в коем образе не являются конкурентами.

Как показывается статистика, 40% клиентов МФО имеют испорченную кредитную историю, 8% имеют просроченную задолженность до 30 дней (однако она уже не является технической), 20% по определенным причинам (низкий доход, непостоянное место работы, отсутствие филиала банка в населенном пункте) обращаются сразу в МФО, 18% имеют положительную кредитную историю. Стоит отметить, что 14% клиентов МФО не смогли получить кредит в банке по причине отсутствия кредитной истории.

Таким образом, клиенты банков и МФО – совершенно разная аудитория. Как показывает официальная статистика, микрофинансовые организации в силу особенности бизнеса работают с менее платежеспособным населением, их средний ежемесячный доход не превышает 30-40 тыс. рублей на семью. Стоит отметить, что в период кризиса банки резко сократили количество региональных офисов – тем самым оставив существенную часть населения России без возможности оформить кредит. В свою очередь, микрофинансовые организации активно присутствуют в небольших населенных пунктах и даже в деревнях.

Говоря о региональном распределении продажи долгов МФО, то это зависит не от количества должников и общего процента дефолтных долгов в том или ином населенном пункте, а от развитости компании в части ведения бизнеса и урегулирования вопроса, связанного с просрочкой. Порядка 35% от общего объема долгов, выставленных на продажу, приходится на центральный федеральный округ.

Рынок цессии по долгам МФО растет на протяжении трех лет. Положительная динамика продолжается и в 2017 году. Это поможет коллекторам нивелировать проблемы, которые появились у них из-за нового законодательства. Коллекторы также ожидают от банков увеличения срока взыскания проблемных кредитов по агентским договорам. Сейчас он составляет четыре месяца.

Рынок цессии (уступки) проблемных кредитов микрофинансовых организаций (МФО) в 2016 году вырос на 28%, до 10 млрд рублей, сообщает аналитический отдел коллекторского агентства "Секвойя кредит консолидейшн". На рынке просроченных долгов по займам МФО рост наблюдается уже третий год. Динамика, очевидно, не изменится - за I квартал 2017 года продано проблемных портфелей уже на 2,7 млрд рублей. По оценке аналитиков " " , в 2017 году рынок пробьет отметку в 12 млрд рублей - то есть вырастет на 20%.

Традиционно для МФО в структуре продаваемых портфелей основную часть занимают потребительские кредиты (58%), за ними следуют займы "до зарплаты" (37%) и еще 5% - займы юридическим лицам. В основном МФО продают проблемные портфели в размере 400-500 млн рублей. Средний долг одного заемщика за год не изменился и составил 15 тыс. рублей. Целевая аудитория МФО - это заемщики, которые не могут получить кредит в банке, не имея подтверждения дохода или должной кредитной истории. "Должники МФО нередко проживают в населенных пунктах с населением менее 50 тыс. человек - банкам, как правило, в таких городах нерентабельно открывать офисы. В результате в городах с небольшим населением микрофинансовые организации приобретают нередко даже более качественных клиентов, так как необходимость в заемных средствах есть везде и всегда", - говорится в исследовании.

Интересно, что рынок цессии проблемных долгов зависит в большей степени от уровня развитости МФО, а не от количества должников и общего процента дефолтных долгов, говорится в исследовании. Продают долги, в основном, компании из первой десятки. 25% от всех выставленных на продажу портфелей МФО приходится на Центральный ФО, за ним следуют Приволжский ФО (18%) и Сибирский ФО (17%). На Северо-Запад приходится 14% проданных долгов МФО. Самый маленькая доля - на Северном Кавказе (1%).

Несмотря на рост рынка цессии, просрочка по кредитам МФО сокращается, уверяют коллекторы и участники рынка. "Данная тенденция во многом связана с улучшением процесса андеррайтинга: судя по всему, компании накопили достаточно наблюдений, чтобы более точно оценивать риск на заемщика, в том числе и с применением новых технологий", - анализирует член совета директоров "Секвойя кредит консолидейшн" Елена Докучаева. "За последние 4 года качество нашего портфеля только улучшается. Если на конец 2015 года доля просроченной задолженности составляла 23%, то в конце 2016 года этот показатель упал до 18%", - соглашается главный исполнительный директор МФО "Домашние Деньги" Андрей Бахвалов.

Объем рынка цессии МФО, млрд руб

Источник: "Секвойя кредит консолидейшн". *Данные за 01.04.2017 и 01.01.2018 - являются прогнозом.

"Рост рынка цессии на фоне сокращения просроченной задолженности связан с тем, что МФО стали быстрее избавляться от проблемных портфелей", - объясняет Елена Докучаева. Если год назад по договору цессии преобладали долги со средним сроком просроченной задолженности около 340 дней, то в 2016 году этот показатель сократился до 240 дней, добавляет она. При этом коллекторам комфортнее работать по договорам цессии. "С учетом введения нового законодательства мы существенно сократили количество контактов с должниками, при этом по агентским договорам с банками срок по взысканию остался прежним - банки нам дают в среднем 4 месяца, тогда как по договору цессии мы фактически сами становимся кредиторами и можем работать практически бесконечно. Поэтому в цессии уровень возврата в течение года будет нивелироваться. Если в первые месяцы взыскание будет небольшим, то после этот уровень будет возвращаться к прежним объемам", - считает Докучаева.