Условия договора купли-продажи квартиры. Эксклюзивный договор на продажу недвижимости

ДОГОВОР
купли-продажи недвижимого имущества

дата и место подписания

___(полное наименование организации) ___, именуем__ в дальнейшем «Продавец», в лице ___(должность, ФИО) ___, действующ__ на основании _________________, с одной стороны, и ___(Устава, доверенности) (полное наименование организации) ___, именуем__ в дальнейшем «Покупатель», в лице ___(должность, ФИО) ___, действующ__ на основании ___(Устава, доверенности) ___, с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. В соответствии с условиями настоящего договора Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить согласно условиям настоящего договора недвижимое имущество общей площадью ___ кв. м в следующем составе:
— ___________________________;
— ___________________________.

Указанное недвижимое имущество находится по адресу: ____.

(Недвижимое имущество расположено на земельном участке размером ___ га, который принадлежит Продавцу на праве ______________ на основании __________ (указать документ) N ___ от «___»_______ ___ г., выданного __________. Кадастровый номер ___________)<1>.

———————————

<1> Если предметом купли-продажи не является земельный участок.

1.2. Недвижимое имущество принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается договором ___________________ от «___»_______ ___ г., заключенным между _____________ и _________________, переход права собственности на недвижимость

зарегистрирован __________ «___»_______ ___ г.

(наименование государственного органа)

в ЕГРП за N _________________.

1.3. Продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего договора указанное в пунктах 1.1 — 1.2 недвижимое имущество не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободно от любых прав третьих лиц.

1.4. Одновременно с недвижимостью передаются соответствующие документы: __________________ (технический паспорт объекта и т.п.; справка БТИ; план земельного участка и т.д.).

2. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

2.1. Цена приобретаемого Покупателем Помещения, указанного в п. 1.1 настоящего договора, составляет _______ (_____________) рублей. Указанная цена, установленная соглашением Сторон по настоящему договору, является окончательной и изменению не подлежит.

2.2. Покупатель несет все расходы, связанные с государственной регистрацией перехода к нему права собственности на Помещение, в соответствии с действующим законодательством РФ<2>.
———————————

<2> Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).

2.3. Сумма, указанная в п. 2.1, подлежит перечислению на расчетный счет Продавца в течение _____ (__________) банковских дней после подписания настоящего договора.

3. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

3.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения ими своих обязательств по нему.

4. ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВА

4.1. Продавец обязан в ____-дневный срок с момента подписания настоящего договора передать Покупателю указанное в п. 1.1 настоящего договора Помещение по приемо-сдаточному акту (прилагается), подписанному уполномоченными представителями Сторон и заверенному печатями Продавца и Покупателя.

4.2. В акте указывается состояние имущества и его пригодность для использования по назначению.
Характеристики объекта:

5. ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

5.1. Право собственности на Помещение, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п. 1.1, возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре прав и выполнения Покупателем своих обязательств по перечислению денежных средств за приобретаемое Помещение.

5.2. Риск случайной гибели или порчи имущества до момента, определенного в п. 5.1 настоящего договора, лежит на Продавце.

6. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

6.1. Продавец обязан:

6.1.1. Передать Покупателю в его собственность без каких-либо изъятий недвижимое имущество, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п. 1.1 настоящего договора, вместе со всеми относящимися к нему документами.

6.1.2. Обеспечить явку своего уполномоченного представителя для подписания акта сдачи-приемки, а также предоставить Покупателю все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость и оформления прав землепользования.

6.1.3. Нести все расходы, связанные с государственной регистрацией, включая непредвиденные расходы.

6.1.4. Предоставить все необходимые документы для заключения данного договора и нести полную ответственность за их достоверность. Предоставить все необходимые документы для государственной регистрации права собственности Покупателя на имущество в Едином государственном реестре прав.

6.2. Покупатель обязан:

6.2.1. Оплатить купленное имущество в полном объеме (п. 2.1 настоящего договора) путем безналичного перечисления на расчетный счет Продавца в течение ____ (_____) банковских дней со дня заключения настоящего договора.

6.2.2. Принять имущество на условиях, предусмотренных настоящим договором.

6.2.3. Предоставить для государственной регистрации перехода права собственности все необходимые документы.

7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

7.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с нормами действующего законодательства РФ и возмещают причиненные другой стороне убытки в размере прямого действительного ущерба.

7.2. Во всем, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

8. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

8.1. Споры, вытекающие из настоящего договора, подлежат рассмотрению в арбитражном суде в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.

9. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

9.1. Изменения условий настоящего договора, его расторжение и прекращение возможны только при письменном соглашении Сторон.

9.2. Все дополнения и изменения к настоящему договору должны быть составлены письменно и подписаны обеими Сторонами (зарегистрированы в установленном законом порядке в случае, если договор подлежит государственной регистрации).

9.3. Настоящий договор составлен в _______ экземплярах, по одному для каждой из Сторон (а также для регистрирующего органа в случае, если договор подлежит государственной регистрации), причем все экземпляры имеют одинаковую юридическую силу.

Покупка-продажа — самая распространенная сделка в недвижимости, скрепляемая договором. Это не обычная устная договоренность, после которой следует вручение ключей. Договор купли-продажи является основным правоустанавливающим документом и должен быть составлен в письменном виде, с учетом всевозможных нюансов, а их в жизни может быть сотни.

Договор купли-продажи: нужна ли регистрация

Регистрация самого договора и поход в нотариальную контору сегодня не обязательны, но крайне важна сама регистрация факта перехода собственности от продавца к покупателю — без этого последний не обладает правами собственника, даже если будет жить в квартире всю свою жизнь и проведет в ней не один ремонт.

Такую квартиру новый хозяин не сможет ни продать, ни сдать в аренду, ведь собственником ее формально будет прежний владелец. Таким образом купля-продажа фактически будет ничтожной.

Купля-продажа жилой и нежилой недвижимости

Сегодня продать и купить можно любую недвижимость — жилую и нежилую. Наименование объекта недвижимости, с описанием, адресом, общей площадью — неотъемлемая часть любого договора (ст. 554, ЖК РФ).

• Имейте в виду, что жилым является помещение, предназначенное исключительно для постоянного проживания — это дома, квартиры, дачи, коттеджи и т. д. Оно должно обладать стандартным набором технических и санитарных качеств, определенным п. 2, ст. 288 Гражданского Кодекса.
• Гостиницы, апартаменты, офисные помещения, магазины — не являются жилыми, несмотря на то, что там всегда много народа.

Казалось, какая разница — жилое помещение или нежилое, ан нет:

• налог на нежилую недвижимость намного больше;
• нежилую недвижимость приобретают под коммерческую деятельность.

Покупка дома на земельном участке

Значение имеет, продается ли квартира, либо дом на земельном участке. Правила продажи недвижимости на участке содержатся в ст. 552 ГК РФ.

Одновременно с продажей дома обычно продается и участок, на котором он находится и все хозяйственные постройки.

При покупке дома на участке важно, является ли собственник также владельцем участка:

• Если да, то права на земельный участок переходят к покупателю.
• Если участок принадлежит другому собственнику, то покупатель дома прав собственности на участок также иметь не будет.

Объекты, тесно связанные с участком, следуют, согласно Земельному Кодексу за ним: нельзя, например, купить участок без дачного домика, на нем расположенного.

Договорная цена купли-продажи

В договоре купли-продажи обязательно указывается цена недвижимости — или общая или одного квадратного метра.

В цену недвижимости входит и цена части земельного участка, на которой та расположена (ст. 555 ГК).

Права других собственников

Важно знать, что если продается недвижимость (жилой дом, квартира, часть дома), в которой проживают люди, то после перехода прав собственности на эту недвижимость к новому собственнику, права собственности всех проживающих в ней не теряются. Все собственники должны быть перечислены в договоре (ст. 558, ГК).

• Например, купив многоквартирный дом, собственник не может выселить из него проживающих там людей;
• Если в купленной квартире остались собственники, то у них тоже имеются права на эту квартиру.

Поэтому и необходимо перед покупкой удостовериться об отсутствии других прав собственности на эту квартиру в государственном реестре.

Правоустанавливающий договор купли-продажи подписывается в трех экземплярах.

Также должен быть заранее подготовлен и подписан передаточный акт.

Государственная регистрация прав собственности

Необходимость такой регистрации сделки купли-продажи содержится в ст. 551, ГК РФ.

Регистрация прав собственности осуществляется в Росреестре, в соответствии с Федеральным законом с № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Какие документы подаются в Росреестр

В Росреестр подаются такие документы:

1. Заявления обеих сторон, которые пишутся вручную:
   • В заявлении содержится просьба зарегистрировать переход прав собственности.
   • Каждая из сторон может участвовать в регистрации через доверенное лицо, при условии, что у этого лица имеется заверенная нотариально доверенность на право проведения регистрации.
   • Интересы несовершеннолетних — детей до 14 лет, или лиц, признанных недееспособными, в сделке купли-продажи представляют опекуны или родители. При этом им доверенность не нужна.
2. Документ о уплате государственной пошлины.
   • Регистрация — это платная процедура:
   • Размер пошлины:
     • 2000 руб. — для физических лиц;
     • 22 000 — для юридических.

1. Документ права собственности на отчуждаемую недвижимость продавца:
   • свидетельство прав собственника, о праве на наследство и т. д.
2. План продаваемого помещения с описанием, составленный кадастровыми органами (также платная процедура).
3. Выписка в форме справки из домовой книги обо всех лицах, имеющих право пользоваться помещением.

Если правоустанавливающий документ содержал дополнительные условия (например, об обязательстве собственника провести ремонт помещения перед продажей), то при регистрации сделки на основании подтверждающих документов, проверяется выполнение этого условия.

Все указанные выше документы предоставляются в двух экземплярах (подлинник и копия).

Обе стороны и их представители должны иметь паспорта и другие документы, удостоверяющие личность (для несовершеннолетних — свидетельства о рождении

Для юридических лиц, помимо перечисленных документов, также в двух экземплярах нужны еще:

• учредительные документы;
• документы полномочных представителей, если они участвуют в регистрации как доверенные лица.

Денежный расчет при купле-продаже

Запомните: Передачу денег лучше производить после регистрации прав собственника, а не после заключения договора, как это обычно делается.

Это идеальный вариант для покупателя, но сомнительный — для продавца: а вдруг покупатель сразу после регистрации исчезнет?

При оплате наличными полную гарантию безопасности расчета дает банковская ячейка, которую покупателю надлежит арендовать заранее.

На случай, если вам необходимо найти шаблон документа принадлежащий разделу «Образцы договора купли-продажи недвижимости» по теме «Образец: договор купли-продажи недвижимого имущества» , Вы можете добавить в закладки этот пример содержания документа.

ДОГОВОР Nо. _____ купли-продажи недвижимого имущества г. _______________ "__"__________ 20__ г. _________________________________________, именуем__ в дальнейшем (наименование организации) "Продавец", в лице __________________________________________________, (должность, фамилия, имя, отчество) действующего на основании __________________________, с одной стороны, (Устава, положения) и _________________________________________, именуем__ в дальнейшем (наименование организации) "Покупатель", в лице ________________________________________________, (должность, фамилия, имя, отчество) действующего на основании _________________________, с другой стороны, (Устава, положения) заключили настоящий договор о нижеследующем: 1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА 1.1. В соответствии с условиями настоящего договора Продавец продает, а покупатель покупает недвижимое имущество общей площадью ___________ кв.м., в следующем составе: - ______________________________________________________________; - ______________________________________________________________; - ______________________________________________________________. Указанное недвижимое имущество находится по адресу: _____________ _____________________________________________________________________. Недвижимое имущество расположено на земельном участке размером _______ га, бессрочное пользование которым осуществляется на основании Свидетельства на право бессрочного (постоянного) пользования землей Nо. _____________ от "__"___________ 20__ года, выданного ____________ _____________________________________________________________________. 1.2. Помещение принадлежит Продавцу по праву собственности, что подтверждается договором от "__"_________ 20__ года, заключенным между ______________________________ и ____________________________________, (наименование организации) (наименование организации) зарегистрированным _________________________________ Бюро Технической Инвентаризации "__"___________ 20__ года в реестре за Nо. ____________ (Паспортное дело Nо. ___________). 1.3. Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанное в п. 1.1 - 1.2 Помещение никому другому не продано, не заложено, в споре под арестом и запретом не состоит и свободно от любых прав третьих лиц. 2. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ 2.1. Цена, уплаченная Покупателем Продавцу за приобретенное имущество, указанное в п. 1.1 настоящего Договора, составляет _____________ (_____________________________________________) рублей. (сумма прописью) Указанная цена установлена соглашением сторон настоящего Договора, является окончательной и изменениям не подлежит. 2.2. Продавец несет все расходы, связанные с оформлением настоящего Договора в соответствии с действующим законодательством. Настоящие расходы не включаются в сумму, указанную в п. 2.1 настоящего Договора и уплачиваются по мере необходимости и своевременно. 3. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА 3.1. Настоящий Договор вступает в силу с даты его регистрации в ________________________ Бюро Технической Инвентаризации и действует до полного выполнения Сторонами своих обязательств по нему. 4. ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВА 4.1. Продавец обязан в ______ дневный срок с момента подписания и регистрации настоящего Договора в __________________________ Бюро Технической Инвентаризации указанное в п. 1.1 недвижимое имущество передать Покупателю по Акту сдачи-приемки. 4.2. Акт сдачи-приемки основных средств подписывается уполномоченными представителями сторон. 5. ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ 5.1. Право собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п. 1.1 возникает у Покупателя с момента регистрации Договора в _____________________ Бюро Технической Инвентаризации. 5.2. Риск случайной гибели или порчи имущества до момента, определенного в п. 5.1 настоящего договора лежит на Продавце. 6. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН 6.1. Продавец обязан: 6.1.1. Передать Покупателю в его собственность без каких-либо изъятий недвижимое имущество, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п. 1.1 настоящего Договора. 6.1.2. Обеспечить явку своего уполномоченного представителя для подписания акта сдачи-приемки, а также предоставить Покупателю все необходимые документы для государственной регистрации настоящего договора и оформления прав землепользования. 6.1.3. Нести все расходы, связанные с государственной регистрацией, включая непредвиденные расходы. 6.2. Покупатель обязан: 6.2.1. Оплатить выкупленное имущество в полном объеме (п. 2.1 настоящего договора) путем безналичного перечисления на р/с Продавца, либо путем передачи (по согласованию с Продавцом) Продавцу иного имущества, ценных бумаг или иным законным способом в течение ______ банковских дней со дня государственной регистрации настоящего договора. 6.2.2. Принять имущество на условиях, предусмотренных настоящим договором. 7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН 7.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего договора, его изменение или расторжение в одностороннем порядке, виновная сторона возмещает другой стороне убытки в размере ____% от цены настоящего договора (п. 2.1 договора). 7.2. Во всем остальном, что не предусмотренно настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством РФ. 8. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ 8.1. Споры, вытекающие из настоящего договора, подлежат рассмотрению в арбитражном суде в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ. 9. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ 9.1. Изменения условий настоящего Договора, его расторжение и прекращение возможно только при письменном соглашении сторон. 9.2. Все дополнения и изменения к настоящему договору должны быть составлены письменно и подписаны обеими сторонами. Настоящий Договор составлен в 2 (двух) экземплярах по одному для каждой из сторон. Реквизиты сторон: Продавец: _______________________________________________________ ______________________________________________________________________ ______________________________________________________________________ Покупатель: _____________________________________________________ ______________________________________________________________________ ______________________________________________________________________ Подписи сторон: Продавец Покупатель ______________________ _________________________ М.П. М.П.

Внимание! Примите к сведенью, что данный шаблон документа носит ознакомительный характер и может устареть. Используйте этот документ как основу для составления собственного.

Образцы договоров на недвижимость

Обращаем ваше внимание, что представленные на сайте сайт образцы договоров по недвижимости всего лишь образцы, необходимые для общего представления о предмете договора и ознакомления с его типовыми формами, и их не всегда получится использовать без доработки относительно каждого конкретного случая. Некоторые виды договоров доступны для скачивания в текстовом формате.

Продажа недвижимости

Договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, на котором расположен(ы) объект(ы) недвижимого имущества, приобретенный(е) в собственность гражданами и юридическими лицами
(Примерная форма. Утверждена распоряжением Минимущества РФ от 2 сентября 2002 г. № 3070-р)

Другие образцы документов продажи недвижимости:

Договор продажи недвижимости - гражданско-правовой договор, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ). Общие правила о купле-продаже (§ 1 гл. 30 ГК РФ), применяются и к продаже недвижимости, если специальными нормами о продаже недвижимости (§ 7 гл. 30 ГК РФ) не установлены особые правила.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

Нужно обратить внимание, что с введением в действие Федерального закона от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» необходимость обязательного нотариального удостоверения договора продажи недвижимости отпала, что, впрочем, не запрещает сторонам такого договора придать ему нотариальную форму.

Переход права собственности на недвижимость по договору к покупателю подлежит государственной регистрации. Согласно ст. 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Обратим внимание, что при продаже недвижимости государственной регистрации подлежит не соответствующий договор, а переход права собственности. В связи с этим, по общему правилу, договор продажи недвижимости считается заключенным в момент его подписания сторонами, а право собственности у покупателя недвижимого имущества возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на это имущество от продавца к покупателю в установленном порядке. Однако ГК РФ установлены особенности продажи таких объектов недвижимости, как жилые помещения: договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558). Таким образом, при продаже жилого помещения государственной регистрации подлежат и соответствующий договор, и переход права собственности.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, то к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии со ст. 553 ГК РФ, если земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, то за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи недвижимости. Когда условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

ГК РФ (ст. 554) устанавливает императивные требования к определению предмета в договоре продажи недвижимости. В нем должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в т.ч. данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре продажи недвижимости условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену продаваемого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, то установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, то обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором продажи недвижимости, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности его принять. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в т.ч. в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.