Контакты
Главная / Акты

Двойные продажи застройщиком ответственность ук. Советы юриста: что делать, если застройщик просрочил сдачу дома

Статья 200.3 Уголовного кодекса РФ, предусматривающая уголовную ответственность застройщика. Денис Артемов, ведущий юрист юридической фирмы Via lege, помог порталу сайт разобраться в том, насколько нововведения реально помогут дольщику в подчас сложных и долгих взаимоотношениях с застройщиком.

Состав преступления

Объективная сторона состава преступления состоит в привлечении денежных средств граждан для строительства, нарушая требования законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в крупном или особо крупном размере.

При этом преступление считается совершенным в крупном размере, если сумма привлеченных денежных средств превышает 3 млн рублей, в особо крупном размере - 5 млн рублей. Очевидно, что речь идет именно об общей сумме привлеченных денежных средств граждан, а не о цене конкретного ДДУ, которая может быть и меньше 3 млн рублей.

Если четко следовать определению преступления, то к уголовной ответственности может привести лишь нарушение ряда условий, обязательных для заключения ДДУ и привлечения денежных средств граждан. Так согласно ст. 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» для привлечения денежных средств застройщик должен получить разрешение на строительство, оформить договор аренды или право собственности на землю, опубликовать проектную декларацию. Ст. 15.1 и 15.2 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» обязывают застройщика обеспечить исполнение обязательств перед гражданами поручительством банка или страхованием - в страховой компании или обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков.

Остальные возможные нарушения со стороны застройщика - существенная просрочка строительства, нарушения строительных норм и правил, даже прекращение строительства - не подпадают под ст. 200.3 УК РФ вовсе.

Сможет ли новая статья УК помешать недобросовестным застройщикам

В практике нередки случаи, когда недобросовестный застройщик заранее детально продумывает процесс привлечения денежных средств граждан и в действительности заказывает проектную документацию, оформляет разрешение на строительство и договор аренды земельного участка. Поручительство банка или страхование ответственности, тем более в обществе взаимного страхования застройщиков, также не являются гарантией от преступных действий. Ведь условия поручительства или договора страхования нигде не регламентированы и могут быть сформулированы таким образом, что реально гражданам ничего получить по ним нельзя.

При этом финансовые затраты на все установленные законом действия считаются неизбежными потерями при ведении «бизнеса» - ведь продажа первых же квартир в строящемся многоквартирном доме с лихвой заместит эти траты. А общая прибыль от реализации квартир многоквартирного жилого дома, который возможно никто и не думает достраивать, безусловно стоит нескольких месяцев подготовки.

После получения разрешения на строительство и опубликования проектной декларации застройщик ежемесячно платит небольшие арендные платежи по земле, пока не реализует все квартиры. После этого фактическая деятельность прекращается и руководство застройщика исчезает в неизвестном направлении. Казалось бы - все было по закону. И даже все ДДУ прошли государственную регистрацию. А строительство в итоге не ведется, и деньги получить не с кого.

Некоторые недобросовестные застройщики доходят до того, что заливают фундамент, ставят из дешевых материалов стены одного-двух этажей и прекращают строительство. При этом ответственные лица застройщика могут даже не бежать от правосудия и спокойно заняться тратой полученных от граждан денег. Правоохранительные органы почти всегда расценивают такую горе-стройку как «неудавшийся бизнес», не содержащий состава преступления, а пострадавших граждан направляют в гражданский процесс. Естественно, даже при наличии исполнительного листа на руках получить от такой фирмы-однодневки будет нечего.

Необходимым предметом доказывания состава преступления по ст. 200.3 УК РФ является факт привлечения конкретным юридическим лицом денег именно для строительства, что зачастую просто невозможно.

В настоящий момент действует множество «серых» схем, включая вексельную, предварительные договоры купли-продажи, ЖСК, которые основываются на том, что организация-продавец и организация-застройщик якобы не имеют ничего общего. Сплошь и рядом строительные холдинги состоят из множества юридических лиц. При этом формально одна компания строит, другая - заключает договоры с подрядчиками, третья - продает. То есть формально компания-продавец привлекает деньги с целью дальнейшего, по окончании строительства, расчета с застройщиком.

К тому же многие строительные холдинги включают в себе оффшорные компании. Иностранные государства, на территории которых зарегистрированы такие фирмы, даже по запросам прокуратуры и МВД далеко не всегда готовы делиться информацией о движении денежных средств по счетам оффшорных организаций.

Наконец, есть категория людей, которых называют «сидельцы». Помните, у Ильфа и Петрова в романе «Золотой теленок» был зицпредседатель Фунт, профессией которого с дореволюционных времен являлось номинальное руководство фирмами-однодневками? С тех пор прошло почти сто лет, но, увы, мало что поменялось. Ведь ответственность за уголовные преступления несет не строительная компания, а руководитель и бухгалтер застройщика. Которые вполне могут существовать лишь в виде паспорта или просто не принимать никакого участия в деятельности застройщика, просто подписывая те или иные бумаги. Взять с таких людей нечего, а от их нахождения в местах не столь отдаленных гражданину, отдавшему деньги и не получившему взамен квартиры, лучше не станет. Следовательно, способы ухода от уголовной ответственности, особенно при условии большого количества «серых схем», формально соответствующих действующему законодательству, вполне позволяют недобросовестным застройщикам и далее вести свою деятельность, не опасаясь наказания.

Примечания к статье

В соответствии с примечаниями к ст. 200.3 УК РФ лицо, совершившее преступление, освобождается от уголовной ответственности, если сумма привлеченных денежных средств возмещена в полном объеме и если указанным лицом приняты меры, в результате которых многоквартирный дом введен в эксплуатацию.

Происхождение такого условия для освобождения от уголовной ответственности понятно - для большинства обманутых дольщиков всегда предпочтительней вернуть обратно деньги, чем знать о факте осуждения руководства застройщика к лишению свободы. Однако обращает на себя внимание то, что для освобождения от уголовной ответственности достаточно возместить сумму привлеченных средств (то есть, в юридической терминологии, возместить реальный ущерб). А как быть с убытками? В условиях обесценивания рубля те условно 3 млн рублей, которые были оплачены за квартиру 2 года назад, совсем неравноценны нынешним 3 млн рублей. К тому же, в процессе строительства цена квартир обычно растет. Оплатив квартиру, участник долевого строительства получает права требования на нее, и в этом его основная цель. Цена же квартир на стадии фундамента существенно меньше, чем в домах высокой степени готовности. Следовательно, если застройщик привлек денежные средства граждан для строительства и на них наполовину построил дом, ему может оказаться даже выгодно просто вернуть ранее полученные деньги и снова продать квартиры, но уже дороже.

Целесообразнее было бы предусмотреть в качестве освобождения от уголовной ответственности факт возмещения потерпевшим убытков (реальный ущерб плюс упущенная выгода).

Также нельзя однозначно толковать понятие мер, принятых застройщиком для завершения строительства жилого дома. Понятно, что такие меры могут быть разнообразными. Однако при отсутствии конкретизации нечеткость определений может привести к тому, что руководство застройщика будет освобождаться от уголовной ответственности вследствие простого факта передачи проектной документации муниципальной администрации или новому застройщику.

Ужесточила ли новая статья наказание за обман дольщиков

Ответственность по ст. 200.3 УК РФ зависит от размера привлеченных денежных средств и от организованности участников преступления. Так, за преступление, совершенное в крупном размере (свыше 3 млн рублей), предусмотрено максимальное наказание в виде лишения свободы до 2 лет с ограничением свободы на срок до 1 года или без такового. За преступление, совершенное группой лиц по предварительному сговору или в особо крупном размере (свыше 5 млн рублей), предусмотрено максимальное наказание в виде лишения свободы до 5 лет с ограничением свободы на срок до 2 лет или без такового.

До появления ст. 200.3 УК РФ деяния, содержащие в себе этот состав преступления, квалифицировались по ст. 159 УК РФ (мошенничество). Мошенничеством в особо крупном размере здесь признается ущерб в сумме свыше 1 млн рублей.

Так как зачастую махинации, связанные с привлечением денег граждан для строительства, осуществляются именно группой лиц по предварительному сговору и явно превышают 1 млн рублей, то ответственность виновных наступала по ч. 4 ст. 159 УК РФ: лишение свободы на срок до 10 лет со штрафом в размере до 1 млн рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до 3 лет либо без такового и с ограничением свободы на срок до 2 лет либо без такового.

Таким образом, максимальный срок лишения свободы за привлечение денежных средств в обход требований ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» сократился вдвое. Разумеется, это не касается преступных действий с деньгами граждан, выходящих за норму ст. 200.3 УК РФ - они по-прежнему будут расцениваться как мошенничество в особо крупном размере. Получается парадокс - с точки зрения тяжести наказания гражданину лучше, если правоохранительные органы расценят действия недобросовестного застройщика как мошенничество, а не как привлечение денежных средств для строительства в нарушение требований закона об участии в долевом строительстве.

Когда заработает ст. 200.3 УК РФ

Одним из принципов уголовного права является неотвратимость, обязательность наказания за совершение преступления. Однако наличие множества так называемых «серых схем» привлечения денежных средств в строительство до сих пор ставит суды в тупик. Формально такие сделки не запрещены законом, а доказать их притворность надо еще постараться.

Если законодатель будет последователен в своем намерении сделать рынок долевого строительства ясным и прозрачным, то скоро на федеральном уровне будут внесены изменения в ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», окончательно запрещающие применение серых схем. Только в этом случае ст. 200.3 УК РФ действительно станет веским доводом во взаимоотношениях застройщика и участника долевого строительства и сможет способствовать защите законных прав граждан.

Дата публикации 30 мая 2016

Срыв сроков строительства жилья может оказаться фатальным для большинства девелоперов, если дольщики будут использовать для защиты своих прав весь арсенал финансовых санкций против нарушителей.

По закону «Об участии в долевом строительстве» (214-ФЗ), в случае нарушения срока передачи дольщику объекта строительства виновный в этом застройщик обязан выплатить покупателю не только неустойку (в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ), но также возместить в полном объеме причиненные убытки. Об этом же гласит закон «О защите прав потребителей». О каких убытках может идти речь?

Среди покупателей новостроек немало семей, которые продали единственное жилье и, вложив вырученные средства в строительство, проживают в съемных квартирах. В случае задержки ввода жилья в эксплуатацию и срыва сроков, указанных в договоре долевого участия, дольщики вправе требовать от застройщиков возмещения части понесенных расходов на аренду жилья. Более того, в общую сумму убытков, подлежащих компенсации, суд может включить расходы, связанные с поиском жилья (например, риелторские комиссионные), оплатой коммунальных счетов, услуг юристов. Размер убытков участник долевого строительства должен подтвердить документально (договорами, документами об оплате, квитанциями, расписками и пр.).

Суды выносят решения по делам, связанным с компенсацией убытков, в пользу дольщиков, если доказана причинно-следственная связь между просрочкой передачи жилья застройщиком и убытками, понесенными гражданами. Если же такая связь не очевидна, то иск может быть отклонен. Например, вряд ли суд согласится компенсировать дольщику арендные расходы, возникшие до истечения установленных в договоре долевого участия сроков сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры. Важно доказать вынужденный характер понесенных затрат, а также убедить суд в отсутствии прав на пользование каким-либо жильем, помимо арендуемого.

Нередко с исками в интересах дольщиков, пострадавших в результате срыва заявленных сроков строительства, выступает Роспотребнадзор. Известны случаи, когда размер компенсаций за срыв указанных в договорах долевого участия сроков ввода достигал 15–20 % стоимости жилья.

В последнее время около 40–50 % новостроек приобретается в кредит. Как правило, на время строительства устанавливается повышенная процентная ставка, которая автоматически снижается после сдачи дома госкомиссии и оформления жилья в собственность. Переплаты по кредиту, возникшие из-за срыва сроков строительства, также могут быть взысканы с виновного в долгострое застройщика - в том случае, если динамика процентных ставок напрямую привязана к дате ввода жилья.

Стоит заметить, что Гражданский кодекс под убытками подразумевает не только расходы, которые произвела пострадавшая сторона, но и не полученные доходы, которые это лицо имело бы при обычных условиях гражданского оборота. Однако дела, связанные с взысканием упущенной выгоды частными лицами, входят в число самых сложных и непредсказуемых.

Помимо требования о выплате неустойки и компенсации убытков в случае срыва сроков строительства дольщик вправе выдвинуть к застройщику требование о возмещении морального вреда. Как показывает судебная практика, размеры компенсаций, выплаченных по таким искам участникам долевого инвестирования, составляют от 5 до 40 тыс. рублей.

В начале 2000-х годов нынешнего столетия по России прокатилась волна обмана людей недобросовестными застройщиками. Люди требовали наказать обманувших их мошенников, а власти разводили руками. Когда мошенничество отдельных лиц достигло критического максимума, законодатели приняли закон, защищающий права дольщиков – 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Закон прямо запрещает привлекать денежные средства граждан, если отсутствует разрешение на строительство. Но мошенники находят все новые пути обхода закона. Один из вариантов – заключение соглашения о намерении заключить договор долевого участия (ДДУ). При этом, потенциальный дольщик по соглашению обязан внести деньги, а застройщик, в установленный срок, заключить ДДУ.

Рассмотрим одну историю заключения предварительного соглашения с концерном КРОСТ:

На днях, в банке исполнительных производств федеральной службы судебных приставов, в отношении ООО «ПСФ «КРОСТ» появилась запись о наложении ареста.

Арест наложен в рамках исполнительного производства по решению Октябрьского районного суда г. Белгорода. В решении суда рассматривается схема привлечения средств в обход закона 214-ФЗ. В июле 2015 года граждане заключили с КРОСТом предварительное соглашение, согласно которому, КРОСТ обязался в ноябре заключить ДДУ. Граждане исполнили свои обязательства по перечислению денег, КРОСТ же свои обязательства по заключению ДДУ исполнять не спешил. Отказавшись подписывать продление действия предварительного соглашения, обманутые люди потребовали вернуть уплаченные по соглашению деньги. Но и это требование застройщик не исполнил. Тогда люди обратились в суд, где потребовали вернуть не только перечисленные деньги, но и, в соответствии с законом о защите прав потребителей, штраф за отказ от добровольного урегулирования требований в размере 50 % от присужденной суммы и проценты за пользование чужими денежными средствами. Суд первой инстанции, равно как и вышестоящий суд встали на сторону истцов – обманутых застройщиком граждан и присудил выплатить и перечисленную сумму в размере стоимости квартиры, и 50 % от данной суммы в виде штрафа. Помимо, собственно, решения в пользу истцов, суд разъяснил что:

— застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома только после наступления ряда условий: получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации, а также приобретения права собственности на соответствующий земельный участок или права на его использование;

— в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с Законом 214-ФЗ на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 Закона 214-ФЗ, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Что бы сделал добросовестный застройщик, получив такой «щелчок по носу» от потенциального покупателя квартир? По нашему мнению — выплатил бы присужденную сумму и сделал выводы на будущее. Но это не в случае с концерном КРОСТ, который отказался добровольно исполнять решение суда, в связи с чем, получил наложение ареста на свои активы. И теперь, помимо присужденных выплат в пользу истцов, дополнительно выплатит сборы службе судебных приставов. Вот уж где верна поговорка «скупой платит дважды» — вместо того, чтобы добровольно выплатить гражданам 3, 5 млн.руб., теперь, помимо этой суммы, выплатит штрафов и неустоек почти на 2 млн.

А выводы этот недобросовестный застройщик все-таки сделал, но не в пользу потенциальных покупателей, а исключительно в свою. Во-первых, он так и не перестал привлекать средства в обход закона — все также заключает предварительные соглашения, во-вторых, в этих предварительных соглашениях появился пункт о том, что если инициатором разрыва предварительного соглашения является потенциальный покупатель, то внесенные к моменту расторжения соглашения платежи остаются у застройщика.

Тем не менее, уважаемые потенциальные покупатели квартир в новостройках концерна КРОСТ, законы на вашей стороне, а теперь, благодаря жителям г. Белгорода есть судебная практика в пользу граждан, рискнувших поверить этому застройщику.

К сожалению, на сегодняшний день многие недостатки в результате строительных домов по долевому участию стало не редкость. Дольщики и законодатели прилагают немало усилий, по устранению препятствий и нарушений законодательства при долевом строительстве. Получается так, что на стадии строительства, застройщик, подрядчик, субподрябчик, предлагают немало условий для дольщика, что бы заключить договор на долевое участие в строительстве многоквартирного дома, но многие усилия идут просто насмарку. И связано это не с законодательством, а не добропорядочностью застройщика.

В большинстве случаев при нарушении сроков сдачи дома, застройщик отсылает дольщиков к подрядчику, что бы снять с себя ответственность по закону, а подрядчик в свою очередь отсылает дольщиков обратно, к застройщику, ссылаясь на то, что именно застройщик ответственен за работы и постройку.

Нужно просто разобраться кто по нормам гражданского законодательства, ответственен за не вовремя сданный объект, застройщик или подрядчик и кто будет отвечать перед потребителем (дольщиком).

Кто же виноват при сдаче дома подрядчик или застройщик

Когда начинается строительство многоквартирного дома, договор на участие в долевом строительстве многоквартирного дома заключается между застройщиком и дольщиком (потребителем), а соответственно застройщик, заключает договора с подрядчиками, подрядчик может быть один или несколько. Правоотношения между дольщиками и застройщиками, возникают на основании закона от 01.04.2005 ФЗ № 214. В Федеральном законе № 214 статья 7, четко прописано, что застройщик обязан передать участнику объект долевого строительства, который соответствует условиям договора и требованиям технического регламента и иным требованиям.

В соответствии с ФЗ № 214 в случае если дольщик обнаружит не соответствие объекта, недоделки, сроки сдачи, то он может предъявлять требования к застройщику:

  • безвозмездное устранение недостатков в разумный срок
  • дольщик имеет право заключить договор с другим подрядчиком на устранение недостатков за счет застройщика
  • соразмерное уменьшение стоимости по договору и требование оплаты неустойки

Для устранения недостатков, дольщики могут обращаться к застройщику как на стадии приема передачи объекта, так и после сдачи объекта в эксплуатацию. Гарантийный срок на строительный объект не может быть менее пяти лет, срок которого начинает исчисляться с момента приема передачи объекта. В соответствии с гражданским законодательством, ответственность застройщику перед дольщиком регулируется не только ФЗ № 214, а так же Гражданским кодексом РФ.

Гражданский кодекс РФ статья 754. Ответственность подрядчика за качество работ

  1. Подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия.
    При реконструкции (обновлении, перестройке, реставрации и т.п.) здания или сооружения на подрядчика возлагается ответственность за снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности здания, сооружения или его части.
  2. Подрядчик не несет ответственности за допущенные им без согласия заказчика мелкие отступления от технической документации, если докажет, что они не повлияли на качество объекта строительства.

Гражданский кодекс РФ статья 755. Гарантии качества в договоре строительного подряда

  1. Подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. Установленный законом гарантийный срок может быть увеличен соглашением сторон.
  2. Подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.
  3. Течение гарантийного срока прерывается на все время, на протяжении которого объект не мог эксплуатироваться вследствие недостатков, за которые отвечает подрядчик.
  4. При обнаружении в течение гарантийного срока недостатков, указанных в пункте 1 статьи 754 настоящего Кодекса, заказчик должен заявить о них подрядчику в разумный срок по их обнаружении.

Гражданский кодекс РФ статья 756. Сроки обнаружения ненадлежащего качества строительных работ
При предъявлении требований, связанных с ненадлежащим качеством результата работ, применяются правила, предусмотренные пунктами 1 - 5 статьи 724 настоящего Кодекса.

При этом предельный срок обнаружения недостатков, в соответствии с пунктами 2 и 4 статьи 724 Гражданского кодекса, составляет пять лет. Гражданский кодекс РФ статья 723. Ответственность подрядчика за ненадлежащее качество работы

  1. В случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его не пригодным для предусмотренного в договоре использования либо при отсутствии в договоре соответствующего условия непригодности для обычного использования, заказчик вправе, если иное не установлено законом или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика:
  • безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
  • соразмерного уменьшения установленной за работу цены;
  • возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда (статья 397).
  1. Подрядчик вправе вместо устранения недостатков, за которые он отвечает, безвозмездно выполнить работу заново с возмещением заказчику причиненных просрочкой исполнения убытков. В этом случае заказчик обязан возвратить ранее переданный ему результат работы подрядчику, если по характеру работы такой возврат возможен.
  2. Если отступления в работе от условий договора подряда или иные недостатки результата работы в установленный заказчиком разумный срок не были устранены либо являются существенными и неустранимыми, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения причиненных убытков.
  3. Условие договора подряда об освобождении подрядчика от ответственности за определенные недостатки не освобождает его от ответственности, если доказано, что такие недостатки возникли вследствие виновных действий или бездействия подрядчика.
  4. Подрядчик, предоставивший материал для выполнения работы, отвечает за его качество по правилам об ответственности продавца за товары ненадлежащего качества (статья 475).

Исходя из выше перечисленных норм действующего законодательства, хотя застройщик часто отсылает дольщиков с требованиями к подрядчику, требовать устранения недостатков, соблюдения сроков сдачи объектов, исполнения условий договора, дольщик должен предъявлять к застройщику.
Данные вывода, так же отражены и подтверждены судебной практикой в Российской Федерации. Постановления ФАС УО от 14.04.2010 № Ф09-2482/10-С2, ФАС СЗО от 29.04.2010 № А56-38441/2009, ФАС ВВО от 20.11.2009 № А17-2586/2008, ФАС ЗСО от 07.09.2010 № А03-6458/2009.

Что нужно делать дольщику при не исполнении договора застройщиком

В случае если дольщик обнаружил не исполнение договорных обязательств застройщиком, недостатков в сданном объекте, нарушение сроков сдачи объекта дольщику, нужно обращаться с требованием (претензией) в письменном виде к застройщику, на устранение недостатков, соразмерного уменьшения стоимости по договору, оплаты неустойки. Так же можно позвонить по номеру 8-800-777-32-63 на горячую юридическую линию дольщиков.


Подавляющее большинство всех вопросов, которые задают нашим юристам дольщики, связано с нарушением сроков сдачи многоквартирного дома. Что нужно делать дольщику, если застройщик просрочил сдачу квартиры? Как защитить свои права? Внимание! Эта статья актуальна только для договоров участия в долевом строительстве и не подходит для случаев приобретения квартир в ЖСК. На купленные через участие в ЖСК квартиры неустойка по 214-ФЗ не распространяется.

Как определяется срок сдачи квартиры?

Срок передачи готовой долевки всегда предусматривается в условиях письменного договора участия в долевом строительстве. Как определять этот срок, закон не регламентирует. Главное, чтобы он был одинаковым для всех дольщиков конкретного многоквартирного дома или его блок-секции.

В договорах долевого участия обычно фигурируют 2 основных срока — срок ввода дома в эксплуатацию (выдачи разрешения на ввод) и срок передачи квартиры дольщику. По закону застройщик не имеет права передавать дольщикам квартиры до тех пор, пока местная администрация не приняла дом и не выдала застройщику разрешение на ввод. То есть сначала дом вводится в эксплуатацию, затем готовые квартиры передаются дольщикам. Поэтому при заключении договора дольщику следует обратить внимание именно на срок передачи квартиры .

Срок передачи квартиры может определяться разными способами:

  • точной датой — например, «в срок не позднее 31.12.2014» . При таком варианте просрочка передачи квартиры считается со следующего дня — то есть с 01.01.2015;
  • обозначением квартала — например, «в 3 квартале 2014 года». 3 квартал 2014 года длится с 01.07.2014 по 30.09.2014 включительно. Поэтому просрочка пойдет со следующего дня за окончанием квартала, то есть с 01.10.2014;
  • в зависимости от срока получения разрешения на ввод в эксплуатацию — например, «ориентировочный срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию — 1 квартал 2015 года. Передача квартиры дольщику производится в течение — 30 дней с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию» . При таком варианте для начала определим срок получения разрешения на ввод (по 31.03.2015 включительно), прибавим 30 дней на передачу квартиры (по 30.04.2015 включительно). Итого просрочка наступит с 01.05.2015.

Про планируемые (не гарантируемые застройщиком) сроки

Хитрые застройщики часто пишут в договорах долевого участия, что срок передачи квартиры является «ориентировочным», «планируемым», «не гарантируемым застройщиком» и может меняться. Наша судебная практика подтверждает, что такие оговорки не принимаются судом во внимание, поскольку в одностороннем порядке откладывать сроки сдачи застройщик не может.

Что происходит при нарушении срока сдачи квартиры?

По закону «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан в письменном виде уведомить дольщика о том, что строительство дома не укладывается в прописанные в договоре сроки. Это уведомление застройщик должен вручить вам под роспись или направить заказным письмом с уведомлением. В законе установлен и срок направления такого уведомления — минимум за 2 месяца до установленного договором срока. На практике уведомление о переносе сроков высылается не всегда.

По закону застройщик вместе с уведомлением о переносе сроков должен выслать вам предложение об изменении договора . На практике застройщик может предложить вам подписать дополнительное соглашение к договору о переносе срока передачи квартиры.

Обязан ли дольщик подписывать соглашение об изменении срока передачи квартиры?

Нет, не обязан. Закон «Об участии в долевом строительстве» говорит, что вопрос изменения договора долевого участия регулируется Гражданским кодексом РФ (ГК РФ). А в ГК сказано, что изменение договора возможно прежде всего по соглашению сторон. Поскольку вы, дольщик, являетесь равноправной стороной договора, то можете сами решать, выгодно ли вам изменение договора в части переноса срока сдачи квартиры.

Безусловно, иногда перенос срока передачи квартиры может быть удобен дольщику. Например, если вы купили квартиру в рассрочку и обязаны заплатить окончательный взнос за квартиру при ее передаче, но еще не располагаете необходимой суммой. Хотя гораздо чаще бывает наоборот: дольщик заинтересован в скорейшей сдаче квартиры, т.к. вынужден жить у родственников, на съемной квартире и терпеть прочие неудобства. В таком случае подписывать допсоглашение к договору не стоит.

Что будет, если дольщик все-таки подписал соглашение о переносе срока передачи квартиры?

Застройщик получит право передать вам квартиру в новый срок, указанный в допсоглашении. То есть срок из первоначального договора учитываться не будет. А это значит, что вы не сможете просить неустойку за просрочку сдачи квартиры (если, конечно, застройщик не нарушит и новый срок).

Как доказать, что застройщик просрочил сдачу дома?

Нарушение сроков передачи долевки доказывается с помощью акта приема-передачи квартиры:

  • вариант 1 — у вас еще просто нет такого акта. Это значит, квартира вам еще не сдана и застройщик не исполнил свои обязательства;
  • вариант 2 — у вас есть акт приема-передачи с более поздней датой, чем та, которая указана в договоре долевого участия.

Обратите внимание, что в данном случае своевременное исполнение обязательств по передаче квартиры должен доказывать застройщик.

Что делать, если разрешения на ввод еще нет, а застройщик уже заставляет подписывать акт приема-передачи?

На практике такие акты застройщики могут предлагать подписывать в случае, если сам дом в целом готов к сдаче, а проблемы с получением разрешения на ввод связаны с благоустройством придомовой территории и тому подобными недоделками. Застройщик может выдать вам ключи, разрешить доступ в квартиру.

Однако такой акт будет считаться недействительным, поскольку он противоречит закону: передавать квартиру без разрешения на ввод нельзя. Даже если акт будет подписан, вы не сможете на его основании зарегистрировать право собственности и стать полноправным хозяином своей квартиры. В этом акте, скорее всего, не будет написано про ваши окончательные взаиморасчеты с застройщиком по поводу возможного изменения площади квартиры, ведь БТИ еще не сможет сделать замеры квартир и выписать на них технические планы.

Если вы все-таки подписали подобный акт приема-передачи, вы можете оспаривать его действительность в судебном порядке — при рассмотрении вашего иска к застройщику по поводу просрочки сдачи дома и просить суд взыскать неустойку по дату подписания окончательного акта.

Что делать, если застройщик просрочил сдачу квартиры?

1. Напишите застройщику претензию.

В претензии вы можете просить передачи квартиры, выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры, а также возмещения ваших убытков (например, расходов на аренду съемной квартиры). Обратите внимание, что все ваши убытки должны быть подтверждены документально. Если вы требуете возмещения затрат на съемную квартиру, обязательно приложите к претензии копию договора найма и документов об оплате (платежных поручений, расписок и т.п.). По возможности также подготовьте доказательства того, что у вас нет никакой другой квартиры или комнаты в собственности или в пользовании.

2. Вручите претензию застройщику.

Претензия вручается под роспись на вашем экземпляре претензии или направляется застройщику заказным письмом с уведомлением. Обязательно сохраните ваш экземпляр претензии с отметкой застройщика о получении либо почтовые квитанции об отправке претензии и почтовое уведомление.

Когда надо подавать претензию?
Можно до подписания акта приема-передачи, можно после. Если вы подаете претензию до передачи квартиры по акту, укажите в ней размер неустойки за 1 день просрочки, посчитайте справочно неустойку на день подачи претензии и просите выплатить неустойку по день передачи квартиры по акту. Если претензию подаете уже после подписания акта, тогда указывайте сразу в твердой сумме, исходя из фактической просрочки.

3. Обращайтесь в суд.

Если застройщик не ответил на вашу претензию и не предложил приемлемый способ разрешения спора, рекомендуем сразу же обращаться в суд с иском о защите прав потребителя. В дополнение к требованиям из претензии вы можете добавить компенсацию морального вреда (размер определите по своему усмотрению) и штраф по ч.6 ст.13 закона «О защите прав потребителей» за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя.

А может ли застройщик в счет своей просрочки отменить мне доплату за лишние метры или расходы в размере до 3% на ввод дома в эксплуатацию?

Может, но не обязан это делать. Автоматически в случае просрочки сдачи дома такие доплаты не отменяются. Устных заверений застройщика, к сожалению, недостаточно. Поэтому вам необходимо будет уговорить застройщика подписать дополнительное соглашение к договору. В таком соглашении нужно прописать пункт об исключении из договора долевого участия условия о доплату за изменение площади, возмещении расходов застройщика.

Если вы не смогли уговорить застройщика, тогда пункт про доплаты будет продолжать действовать. Это значит, что вам придется доплатить застройщику необходимые суммы. В случае неоплаты он сможет взыскать их с вас по суду. Независимо от этих доплат застройщику вы можете предъявлять свой иск о защите прав потребителя.

Что делать, если в акте приема-передачи есть пометка об отсутствии у дольщика претензий по срокам передачи квартиры?

Можем предложить такой план действий:

  1. Написать застройщику письменное заявление с требованием внести изменения в текст акта приема-передачи, поскольку у вас имеются претензии по срокам сдачи дома. Также можно прописать это требование в претензии о выплате неустойки. Это заявление / претензию надо вручить застройщику под роспись на вашем экземпляре.
  2. Подождать реакции застройщика. Помните о сроках подписания акта приема-передачи — это 7 рабочих дней с момента получения сообщения застройщика о готовности объекта к передаче (по ст.8 ФЗ об участии в долевом строительстве) или иной срок (по условиям вашего договора ДДУ).
  3. Подписать акт приема-передачи квартиры с оговоркой, если застройщик не вносит изменения в акт приема-передачи, и у вас нет оснований для отказа от подписания (например, неустраненных дефектов).

Оговорка делается во всех экземплярах акта после вашей подписи:
«Имеются претензии по выплате неустойки за просрочку передачи квартиры за период с ___ по _____. Подпись, Фамилия И.О., дата».

Не возникнет ли у меня проблем при регистрации права собственности с таким актом?

В ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество сказано, что не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание (ч.3 ст.18).

В Приказе Минюста РФ №184 от 01.07.2002 (Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) разъяснено, что приписки, подчистки, зачеркнутые слова и иные исправления в документах должны быть оговорены (пункт 3 статьи 18 Закона), в том числе подтверждены подписью лиц (лица), например, участников сделки, подписавших документ.

То есть если приписка оговорена и подтверждена вашей подписью, акт должны принять.