Главная / Акты

Инвестиции в строительстве. Инвестиционная компания

Объем и содержание обоснования инвестиций обусловлены требованиями Порядка разработки, согласования и состава обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений, принятого в 1995 г. Утверждение обоснования инвестиций заказчиком осуществляется на основе заключения ГЭЭ, соответствующих федеральных органов исполнительной власти и решений органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации о согласовании места размещения объекта.
Объем обоснований инвестиций должен быть достаточным для принятия инвестором (заказчиком) решения о целесообразности инвестирования, для получения от соответствующего органа исполнительной власти предварительного согласования места размещения объекта (акта выбора участка) и разработки проектной документации.
Обоснование инвестиций с приложениями необходимых материалов, согласований и решения о предварительном месте размещения объекта, соответствующих коммуникаций, а также при необходимости его санитарной (охранной) зоны направляется заказчиком в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации для оформления акта выбора земельного участка в со-
ответствии с земельным законодательством Российской Федерации, законодательством о недрах, законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Акт выбора земельного участка утверждается решением органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации для объектов федерального и регионального значения и решением местных органов самоуправления - для объектов местного значения.
Предварительное согласование места размещения объекта может не требоваться в случаях представления земельных участков в городах и других поселениях, где решение о размещении площадки (трассы) для строительства принимается органом местного самоуправления (администрацией) в соответствии с утвержденной градостроительной документацией (генеральными планами городов или поселений, схемами и проектами планировки и застройки территориальных образований и др.).
Материалы обоснований инвестиций могут использоваться заказчиком для проведения социологических исследований, опросов общественного мнения и референдумов о возможности сооружения объекта, разработки бизнес-плана, обеспечивающего подтверждение кредитору или организации гарантий по кредитам, платежеспособности и финансовой устойчивости предприятия или иного объекта инвестирования в части возможности выполнения инвестором своих обязательств.
Итогом работы на этом этапе является решение о предварительном согласовании площадки под проектно-изыскательские работы и акт выбора земельного участка.
В процессе обоснования инвестиций в строительство инвестор должен выполнить следующие экологические требования: разработать экологическое обоснование планируемой деятельности; согласовать условия природопользования с надзорными организациями; на основе согласования условий природопользования выполнить оценку потенциального воздействия на окружающую среду; определить размеры санитарно-защитной зоны и зоны воздействия; по представлению надзорных органов разработать декларацию о безопасности промышленного объекта и проект решений по проблемам природопользования.
Состав материалов предпроектной документации определяется СП 11-01-95.
Экологические требования надлежит учитывать:
1) при выборе площадки размещения объектов хозяйственной и иной деятельности;
2) при разработке технических, технологических и иных проектных решений по снижению прогнозируемого воздействия объектов на окружающую среду и мероприятий по охране природной среды.
Обосновывающие материалы по выбору места размещения объекта должны разрабатываться на вариантной основе и базироваться на детальном анализе исходной информации об источниках воздействия, о природных особенностях территории, ее историко-культурном наследии, а также о состоянии экосистем в зоне воздействия объекта по каждой площадке размещения.
Источниками исходной информации при обосновании выбора площадки размещения объекта могут быть материалы государственных органов в области охраны окружающей природной среды, опубликованные и фондовые материалы научных организаций и ведомств, данные статистической отчетности и экологического мониторинга, инженерные изыскания, экологические данные по объектам-аналогам, расчеты и модели прогноза. В качестве исходной информации следует также использовать кадастровые карты природных ресурсов, карты и карты-схемы компонентов природной среды (почвенные, геоботанические, животного мира), карты защищенности грунтовых вод, банки данных по отходам производства и потребления.
В составе обосновывающих материалов приводят: данные о месте размещения объекта, расположении земельного участка, отводимого в постоянное или временное пользование; характеристику природных условий территории в районе размещения объекта, оценку ее природно-хозяйственной ценности; краткие сведения о современном и перспективном использовании территории (в соответствии со схемами и программами развития), в том числе о пользовании природными ресурсами при реализации намечаемой деятельности; ограничения по природопользованию; информацию о природных и исторических особенностях территории в зоне возможного воздействия объекта, состоянии компонентов природной среды; характеристику намечаемой деятельности; информацию по источникам воздействия: планировочные и другие строительные нарушения, сбросы, выбросы, отходы производства (с указанием токсичности привносимых в окружающую среду загрязняющих веществ), физические и иные воздействия; предварительную оценку воздействия намечаемой деятельности на окружающую природную среду, в том числе на особо охраняемые объекты; рекомендуемый состав природоохранных мероприятий по каждому компоненту природной среды, формируемый на основе оптимальных (оптимизированных) значений предельно допустимых выбросов и сбросов; предварительную оценку экологического риска размещения объекта.
Предварительная оценка воздействия на окружающую среду при выборе площадки размещения объекта включает: оценку изученности территории и достаточности исходной информации о природных и исторических особенностях территории, состоянии компонентов природной среды; оценку возможности природопользования исходя из экологического потенциала территории (в соответствии с потребностью объекта) и состояния экосистем; оценку масштаба и уровня воздействия при нормальном режиме работы (максимальной загрузке) объекта и в аварийных ситуациях; прогнозную оценку изменений в природной среде: состояния компонентов природной среды, активности природных процессов, а также последствий этих изменений для человека.
При необходимости подземного захоронения отходов (твердых, жидких) следует представить подробную эколого-гидрогеологическую характеристику территории с научной оценкой возможного влияния подземного захоронения отходов на все имеющиеся водоносные горизонты.
В дополнение к обосновывающим материалам по выбору площадки размещения объекта следует представлять: рекомендации по разработке экологического обоснования в проектной документации; предложения по изучению природных особенностей территории на дальнейших этапах проектирования (при недостатке исходной информации); предложения по организации локального (производственного) экологического мониторинга.
Приоритетным при выборе площадки размещения объекта должен быть вариант, где прогнозируемый экологический риск намечаемой деятельности будет минимальным. Размещение объектов на территориях, загрязненных химическими веществами, вредными микроорганизмами и другими биологическими веществами свыше предельно допустимых концентраций, радиоактивными веществами свыше предельно допустимых уровней, не допускается до полной реабилитации указанных территорий.
Обосновывающие материалы при разработке технических, технологических и иных проектных решений разрабатываются по одной, согласованной с органами власти площадке размещения (но при необходимости - и по другим возможным вариантам).
В материалах по экологическому обоснованию проектных решений должны быть: характеристика экосистем в зоне воздействия объекта, оценка состояния компонентов природной среды, устойчивости экосистем к воздействию планируемой деятельности и способности к восстановлению; информация об объектах историко-культурного наследия; оценка изменений в экосистемах в результате перепланировки территории и ведения строительных работ; оценка технологических и технических решений по рациональному использованию природных ресурсов, снижению воздействия объекта на окружающую среду (очистных сооружений, установок по обезвреживанию отходов производства и потребления и т.д.); перечень отходов, сведения об их количестве, экологической опасности, размещении (складировании) и использовании; прогноз изменений природной среды (покомпонентно) при строительстве и эксплуатации объекта; обоснование природоохранных мероприятий по восстановлению и оздоровлению природной среды, сохранению ее биологического разнообразия; комплексная оценка экологического риска от планируемой деятельности - последствий возможного воздействия (с учетом планируемых природоохранных мероприятий); обоснование капитальных вложений в мероприятия по охране окружающей среды (дифференцированно по видам); размер платы за природопользование.
Дополнительно к обосновывающим материалам необходимо представить программу по организации локального экологического мониторинга и план ее финансирования.
Выбор оптимального проектного решения по использованию природных ресурсов и охране окружающей среды должен базироваться на принципах сохранения и улучшения окружающей среды и минимизации воздействия на экосистемы антропогенной деятельности.
При строительстве объекта по очередям, а также в случае выделения пускового комплекса оценка воздействия на окружающую среду объекта и разработка природоохранных мероприятий выполняются в целом по предприятию с выделением первоочередных мер для пускового комплекса. Для каждой последующей очереди строительства объекта природоохранные мероприятия могут быть уточнены и дополнены по данным мониторинга при разработке рабочей документации.

При реконструкции предприятий в составе материалов дополнительно следует представить сведения о произошедших изменениях в природной среде за период эксплуатации объекта. Следует определить также причины и характер этих изменений, предусмотреть мероприятия по ликвидации последствий деятельности объекта, возмещению нанесенного ущерба.
При снятии объекта с эксплуатации (ликвидации, перепрофилировании) следует дополнительно включать: обоснование необходимости ликвидации (перепрофилирования) объекта; оценку деградации природной среды в результате деятельности объекта; оценку влияния ухудшения экологической ситуации в районе размещения объекта на здоровье населения; обоснование комплекса мероприятий по восстановлению природной среды и созданию благоприятных условий для жизни населения.

Инвестиции в строительство

Инвестиции (от лат. investre облачать) долгосрочные вложения государственного или частного капитала в собственной стране или за рубежом с целью получения дохода от предприятия разных отраслей, предпринимательских проектов или социально-экономических программ. Соответственно, не трудно догадаться, что Инвестор - это лицо или организация (в том числе компания, государство и т. д.), совершающее связанные с риском вложения капитала, направленные на последующее получение прибыли.

У инвестиций есть 2 важных характеристики: риск и доходность. Риск и доходность имеют взаимосвязь и чаше всего эта взаимосвязь прямо пропорциональная. То есть чем выше потенциальная доходность, тем выше риск понести убытки. Безрисковых инвестиций не бывает. Чтобы была возможность получить прибыль, нужно идти на оправданный риск. Кстати, если риск убытков велик, а шанс получить прибыль - мал, то это плохие инвестиции. Если вы соглашаетесь на большой риск, то и премия за это должна быть соответствующая.

Чтобы понять, что такое инвестиции, представим курицу, несущую яйца . Эти снесённые курицей яйца мы продаём, а на вырученные деньги покупаем ещё одну курицу. Потом ещё и ещё. В итоге у нас получается много куриц, которые производят такое количество яиц, которого достаточно для реализации всех наших желаний и достойного уровня жизни. Под курицей здесь понимается актив , а под яйцами - доход , денежный поток, генерируемый активами. Под множеством куриц понимается капитал, инвестиционный портфель, увеличивающийся за счёт приобретения новых куриц (активов).

А коли речь зашла о том, что инвестиции призваны увеличивать наши фонды, попробуем разобраться, во что выгодно вкладывать деньги в наше время, каковы риски и действительно ли это так прибыльно как кажется. Задумаемся о том, куда бы мы хотели вложить наши деньги? Приходит в голову мысль о строительстве, конкретно о том, какая это доходная отрасль. Все только и говорят, что в нашей стране строительство переживает пик своего развития.

Действительно, достаточно взглянуть в окно, и мы увидим, что наш город, это одна большая стройка: при одном взгляде кидается в глаза строительство сразу нескольких объектов. Стоит вспомнить о том, что только за последние годы, в нашем городе было построено порядка 5-и торгово-развлекательных центров и продолжается их строительство.

Вообще, хотелось бы разобраться, что именно заставляет людей вкладывать свои средства именно в строительную отрасль и инвестировать различные проекты. Выбор падает именно на сектор строительства, а ни на какой-либо другой по ряду причин. Постараюсь осветить некоторые из них.

В первую очередь назовем рентабельность проектов. Что это значит? Насколько всем известно, в мировой практике принято сравнивать доходность какого-либо бизнеса с процентной банковской ставкой. Если говорить человеческим языком, то деньги, вкладываемые в стройку, приносят, куда большую прибыль для всех участников процесса, чем процент по банковскому депозиту.

Во-вторых, нельзя обойти вниманием риски. Стоит отметить, что риски, которые несёт инвестор, вкладывая в строительство намного ниже, чем в других отраслях. Несомненно, стоит принимать в расчёт, что риск во многом понятие условное и сильно зависит от типа инвестора. Не стоит сравнивать людей, покупающих квартиру, для них риск один, и он велик, и крупные девелоперские компании, для них риск другой, как правило, такого рода инвесторы очень расчетливы. Хотя, разумеется, бывают и исключения.

Наконец, срок окупаемости строительных объектов. Этот срок для разных проектов составляет от года и более, срок относительно невелик по сравнению со сроком получения дохода по тем же банковским депозитам.

Есть необходимость сразу обговорить такие понятия, как инвестиции в недвижимость и инвестирование строительных проектов. Всё-таки существует огромная разница в этих определениях. Если в первом случае это банальное понятие того места «где я буду жить, проводить время», то во втором это комплекс неких мер, которым присущи анализ, планирование и реализация инвестиционного проекта. Мы рассмотрим подробнее оба варианта.

Практически каждый человек в своей жизни сталкивается с таким обстоятельством, как инвестиции в строительство, ведь инвестируют в строительство не только богатые люди. Как и полагается, инвестиции в строительство должны приносить пассивный доход, однако не каждое капиталовложение в строительство может стать выгодным и приносящим доход. Здесь главное не ошибиться и довериться надежному трастовому фонду или строительной компании, которая работает не один год в строительстве.
Инвестирование строительства недвижимости это очень прибыльный и надежный способ вложения средств, причем при минимальных рисках и на длительный срок. Если сравнивать инвестиции в строительство недвижимости с банковским вкладом, то в строительство инвестировать втрое выгоднее, чем класть деньги на банковский депозит. Стоит отметить еще и тот момент, что в России рынок недвижимости постоянно растет, а это позволяет практически постоянно инвестировать средства в недвижимость и получать от этого длительное время постоянный доход.

Конкретнее разберемся с вопросом, какие существуют инвестиции, во что можно вложить деньги?

Инвестиции в строительство жилья.

Сегодня, человек, который желает улучшать условия своего проживания, может это сделать несколькими способами, в том и инвестирование в строительство жилья. Однако приобретение жилья это очень ответственное мероприятие, которое требует юридических знаний.

Прежде чем вы будете делать инвестиции в строительство, необходимо выяснить стоимость жилья на первоначальном этапе строительства, то есть, сколько вы сможете сэкономить, если вложите средства не в готовую недвижимость, а в ее строительство.

Инвестиции можно подразделить на:

Те, которые вкладываются в здания, строящиеся за счет только инвестиционных и заемных средств;
Те, которые вкладываются в незавершенное строительство.

Инвестиции в капитальное строительство.

Наряду с инвестированием жилищного строительства, активно вливаются инвестиции в капитальное строительство эти инвестиции более выгодны. Это обусловлено тем, что под капитальным строительством подразумевается сооружение заводов, предприятий и прочих зданий, которые в будущем будут приносить реальные доходы. Капитальное строительство может инвестироваться не только с помощью частного капитала, но и с помощью государственного. Между этими видами инвестиций есть существенная разница. Частный капитал вливается в капитальное строительство для того, чтобы затем получать прибыль, а инвестирование капитального строительства за счет государственных средств производиться для того, чтобы воссоздать экономику страны.

Также, нужно отметить, что инвестиции в капитальное строительство могут осуществляться не только за счет денежных средств, но и за счет оборудования, строительных материалов и прочих активов.

Инвестиции в земельные участки

Ни одно строительство не может вестись отдельно от земельного участка. Если рассматривать этот аспект относительно инвестиций, то, если вы становитесь инвестором какого-то строительства, то вы автоматически инвестируете и в земельный участок, если условиями договора об инвестировании не предусмотрено иного.

Немаловажным фактором в договорах, заключенных относительно земельных участков, являются условия об их целевом использовании, а также их характеристики. Так земли могут предназначаться для сельскохозяйственного производства, для поселений, для учебных и иные целей, а также прочие. Также, в договоре указывается продажная стоимость земельных объектов и характеристика тех объектов, которые размещены на земельном участке. Объект договора купли-продажи каждого земельного участка должен быть охарактеризован с помощью плана земельного участка, кадастрового и технического номера участка и другими данными, благодаря которым земельный участок однозначно можно выделить среди прочих объектов недвижимости.

Не каждый из земельных участков подлежит инвестированию, потому что существуют экологические факторы и прочие, которые учитывают публичные интересы, поэтому правовой оборот земельных участков при инвестировании нельзя назвать свободным.

Инвестиции в коттеджные поселки

Загородная недвижимость весьма привлекательный объект для инвестиции. Если вы хотите стать полноправным владельцем загородной недвижимости, то прежде чем вкладывать свои деньги в строительство коттеджного поселка, в составе которого будет находиться ваш коттедж, необходимо уяснить все особенности строительства загородной недвижимости в России.

Внешние факторы, влияющие на инвестиционные проекты.

Также нельзя забывать о внешних факторах, которые прямо или косвенно влияют на планирование инвестиционных проектов. Во-первых, это доступность земли, наличие развитой инфраструктуры на ней, различных коммуникаций, подъездных путей, объектов социальной инфраструктуры: школ, больниц, детских садов, а также отсутствие обременений. Во-вторых, ряд региональных особенностей строительства, таких как: законодательные и нормативные акты, климатические условия, как класс сейсмоутойчивости и другие. Нельзя обойти вниманием актуальную в нашем мире проблему экологической безопасности, ведь сегодня одной из главных задач при строительстве и реставрации стал учет и анализ всех антропогенных нагрузок на окружающую среду. В-третьих, перспективы развития региона, города или района где планируется строительство того или иного объекта. Безусловно, каждый согласиться, не хотелось бы строить торговый центр на окраине города, в случае если администрация видит его развитие в противоположную сторону.

Инвестиции в строительство всегда считались одной из наиболее выгодных и надежных форм долговременных капиталовложений. Рынок недвижимости Ижевска, по сравнению с более крупными российскими городами, стал развиваться сравнительно недавно и потому обладает достаточным потенциалом для дальнейшего роста. Этим обусловлена привлекательность регионального рынка для местных инвесторов, а также федеральных компаний, которые вслед за освоением рынков столиц и городов - миллионников обратили свое внимание на города с численностью населения от 500 тысяч человек.

Так или иначе, частные инвесторы предпочитают вкладывать средства в строительство недвижимости, приносящей доход, к таковой, например, относятся торгово-развлекательные центры, которые имеют минимальный срок окупаемости. Отметим, что в Ижевске за последние время появилось несколько новых центров торговли отдыха, естественно, что они приносят немалый доход, сдаются ли помещения в аренду или продаются. Что касается строительства жилых домов, в последнее время все быстрее и быстрее набирает обороты именно эта область недвижимости, она приобретает все больший размах. Строятся не просто отдельные дома, а целые комплексы и даже микрорайоны. Рынок жилья в последнее время очень востребован, и риски, связанные с тем, что квартиры невозможно будет продать, практически отсутствуют.

Привлекательность российского строительного рынка в целом, как и привлекательность рынка в г. Ижевске весьма высока. Причем если рассматривать отдельные сегменты, то в настоящее время инвесторам больше интересны проекты коммерческой и торговой недвижимости. Проекты жилой недвижимости чуть менее популярны.

Список использованной литературы:

Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь. - 5-е изд., перераб. и доп. М.: ИНФРА-М, 2006. 495 с.
Дэвид Додд, Бенджамин Грэм. «Разумный инвестор» («The Intelligent Investor») 1949 г.
Справочник. Экономика строительства. Под ред. Галкиной И.Г.1989 г.
http://asso-stroy.ru/investors/ Дата: 10.10.2012 года.
http://www.s-m3.ru/stroitelstvo/ivs.html Дата: 22.10.2012 года.

Практически каждый человек сталкивается в своей жизни с инвестициями в строительство. Следует отметить, что касается это абсолютно всех, независимо от уровня доходов. Инвестиции в строительство, при грамотно продуманной стратегии, как правило, приносят пассивную прибыль. Главное – выбрать надежную строительную компанию или трастовый фонд, которые имеют значительный опыт работы в данной сфере и успешно завершенные проекты.

Основными игроками на рынке инвестиционных проектов в капитальное строительство жилой и производственной недвижимости в России являются:

инвестиционные фонды;
девелоперские компании;
физлица (при долевом строительстве многоэтажек или, как независимые инвесторы, в случаях с постройкой частных домов).

Каждая группа инвесторов использует свои механизмы и стратегии, однако, цель у всех общая – получение максимальной отдачи от вклада.

Как прогнозируют аналитики, жилая недвижимость в ближайшее время будет пользоваться огромной популярностью, а спрос на квартиры – расти. Это связано не только с наличием у людей свободных средств, хранящихся дома, но и с отсутствием других доступных, надежных и прибыльных сфер вложения капитала.

Увеличение спроса на квартиры и недвижимость, в целом, повышает ликвидность инвестиций, вложенных в строительство. Однако, вкладчики должны помнить, что существует огромный риск потерять свой капитал. О том, какие бывают виды инвестиций и, как грамотно вложить средства в строительство, далее в статье.

Для осуществления строительных проектов всегда требуются финансовые вложения, поэтому привлечение инвестиций в строительство – достаточно важный и актуальный вопрос для многих застройщиков. Чтобы успешно собрать необходимую сумму, есть смысл выяснить, какие способы привлечения капиталовложений существуют на сегодняшний день.

Выделяют два основных способа инвестирования в строительство: привлечение капитала инвесторов (физлиц и юридических организаций) или банковское финансирование.

И в первом, и во втором случаях потребуется предоставление развернутого бизнес-плана проекта застройки, в котором должны быть указаны все выгоды и плюсы инвестирования. Акцент следует делать на высокой прибыльности и минимальном сроке окупаемости проекта. Это заинтересует потенциальных инвесторов.

Привлечение инвестиций путем поиска вкладчиков, подразумевает проведение следующей работы:

отбор потенциальных инвесторов, исходя из заявленных условий;
подготовка детального предложения инвестирования в строительство;
разработка бизнес-плана;
подготовка информации о прибыли и сроках окупаемости. Иногда компания-застройщик предоставляет обоснование инвестиций в строительство. В обоснование включены все материалы по проекту, характеризирующие финансовую, экономическую, техническую и коммерческую целесообразность капиталовложения. Подготовка обоснования проводится в соответствии с приказом №877 ГТК РФ от 26.09.2000 года «Об утверждении правил проведения экспертизы и утверждении проектов строительства».

Банковские средства или проектное финансирование строительства, по сути, является кредитом, однако, предмет залога это не имущество, а будущая прибыль, полученная в результате сдачи готового жилья в эксплуатацию. Такой способ привлечения денег выгоден для строительных компаний, поскольку банк берет на себя до 70% всех, возникающих в ходе строительства, расходов. Кроме того, банковские учреждения (в отличие от частных инвесторов) кредитуют и «молодые» строительные компании, которые только начали свою деятельность.

Привлечение капитала путем получения банковского кредита, требует от заемщика убедительных доказательств быстрой окупаемости проекта (например, застройщик может предоставить список будущих покупателей квартир, если речь идет о возведении многоэтажки).

Любой из вариантов поиска инвесторов, предполагает предоставление таких документов:

бизнес-плана;
инвестиционного предложения;
технико-экономического обоснования (ТЭО) на данную постройку;
расчета срока окупаемости проекта.

Документы должны быть подготовлены заблаговременно. Существуют специальные компании, которые помогают строителям с оформлением необходимых бумаг, однако, их услуги «обойдутся в копеечку».

Основные виды инвестирования в строительство

Инвестирование в строительство (в соответствии с объектами) делится на такие виды:

для возведения жилых домов;
для постройки коттеджей;
для строительства гостиниц;
под возведение производственных помещений (предприятий);
коммерческое строительство (офисные и развлекательные комплексы, супермаркеты).

Каждое направление имеет свои преимущества и недостатки. Инвесторы, при отборе сферы капиталовложения, внимательно взвешивают все «за» и «против», просчитывают ожидаемый экономический эффект, а также знакомятся со всеми нюансами. Только после этого (не считая положительного впечатления от документации застройщика), принимается решение о перечислении средств.

Более 50% всех инвестиций в сфере строительства направлены на возведение коммерческих построек и жилых объектов, преимущественно многоэтажек. Инвестиции в капитальное строительство составляют чуть более 10% (речь идет о строительстве производств и заводов).

Как свидетельствует практика, строительство не останавливается даже в условиях экономической нестабильности или других проблем. Правительство всегда заинтересовано в появлении нового жилья, поскольку, это свидетельствует о развитии государства и улучшении его экономического состояния.

К примеру, увеличение объёмов строительства, вывело США, в своё время, из экономической «ямы» после окончания Второй мировой войны. Поэтому инвестиции в строительство – это выгодные долгосрочные проекты.

Сегодня инвестиции в постройку объектов недвижимости, является одной из наиболее прибыльных сфер вложения собственных средств с минимальными уровнями рисков. Если сравнивать банковский депозит (даже с максимальной ставкой процента) и вложение в строительство, то последний вариант приблизительно в два-три раза выгоднее. Не стоит забывать, что в России рынок недвижимости постоянно растет и расширяется. Это дает возможность постоянно вкладывать свободные деньги в строительство и получать неплохую прибыль длительный период времени. Сделав вложения один раз, можно всю жизнь получать пассивный доход (например, от сдачи квартиры в аренду).

Инвесторы в сфере строительства имеют разные возможности, и делятся на условные категории. Поэтому сегодня существуют разнообразные схемы вложений, помогающие инвестировать с максимальной отдачей. Например, у вас возникает необходимость в приобретении жилья, а неподалеку строится многоэтажка. Оптимальным вариантом покупки будет вложение средств в новостройку на этапе ее возведения. При этом вы, как будущий собственник жилья, получаете хорошую ценовую скидку (около 15-20%).

Каждый инвестор для себя решает, куда ему выгоднее вкладывать. Одни предпочитают инвестировать в постройку загородного жилья, объясняя это тем, что данный сегмент недвижимости развивается наиболее интенсивно, другие делают ставку на инвестиции в земельные участки, которые будут всегда пользоваться спросом. Стоимость земли, как известно, постоянно повышается особенно, если участок находится в пределах 80-100 километров от крупных городов. Есть огромный шанс, что рано или поздно, данная земля войдет в состав города, таким образом, поднимаясь в цене.

Серьезные инвесторы, не испытывающие острой потребности в дополнительном доходе, вкладывают свои средства в строительство гостиничных и ресторанных комплексов, пригородных дач, многоэтажных домов, развлекательных центров. Такие инвестиции в 95% случаев приносят стабильный доход.

Инвестиции в строительство жилья

Граждане России, желающие улучшить условия своего проживания, как правило, делают инвестиции в строительство жилья. Такое приобретение требует юридической подготовленности и знания всех нюансов, связанных с постройкой и передачей в эксплуатацию объектов недвижимости.

Перед тем как начать активные действия по инвестированию в строительство жилья, необходимо узнать ориентировочную цену на готовые подобные квартиры и подсчитать, сколько денег реально можно сэкономить, если сделать вклад. Кроме того, следует рассмотреть вариант приобретения недвижимости в лизинг (на сегодня данная отрасль развивается полным ходом). Суть лизинга проста: вы берете в аренду объект недвижимости (дом, квартиру) с правом выкупа/или без него у третьего лица, которое является владельцем.

Проживание в квартире, приобретенной на этапе проекта, возможно, только после его передачи коммунальным службам и официального ввода в эксплуатацию.

Цели вложений в постройку жилья у каждого физлица разные: одни хотят обеспечить жилплощадью свою семью, другие покупают квартиры для последующей сдачи в аренду.

Самый большой спрос на рынке первичного жилья (этап проекта) на однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Большая их часть раскупается еще до момента завершения постройки дома. Это объясняется повышенным спросом на данные объекты жилья, по сравнению с четырех- или трехкомнатными апартаментами.

Инвестиции в земельные участки: выгодно ли это?

Многие инвесторы задаются вопросом: а стоит ли вкладывать средства в земельные участки? Выгодно это или нет? Ответ однозначный – стоит, и это очень выгодно. В первую очередь, потому, что земля с каждым днем растет в цене. Спрос, при этом, на ее покупку повышается. Неудивительно, что люди начали обращать внимание на инвестирование в земельные паи и участки. Особенно стоит отметить выгодность капиталовложений в пригородную землю, цена на которую постоянно пересматривается в сторону увеличения. Объяснить это явление просто: крупные города в процессе урбанизации (роста) расширяются, поэтому требуются новые площади под застройку многоэтажек. Частники, имеющие земельные наделы, могут с легкостью их продать строительным компаниям или другим организациям.

Большинство семей покупают землю с целью собственноручного строительства маленького домика за городом, в спокойном и тихом месте.

Также набирает обороты приобретение земли для размещения складских объектов, сельского хозяйства, центров торговли. Подсчеты аналитиков демонстрируют рост рентабельности таких объектов из года в год. За последние двенадцать лет ценовая динамика на землю носила только положительный характер.

Сегодня на рынке существует три основных вида инвестирования, связанных с земельными участками:

приобретение земли для последующей спекулятивной продажи. Общий уровень доходности таких сделок составляет 20-50% и зависит от размещения участка. В очень редких случаях, можно получить до 500% прибыли;
покупка земельного надела с недостроенным домом и последующая его перепродажа, после завершения строительных работ. Если грамотно подойти к реализации данного проекта, то можно получить до 20% дохода;
приобретение участка в коттеджной зоне/у моря. После получения разрешения местных властей на постройку объекта недвижимости, как правило, землю продают. Прибыль, в данном случае, зависит от экономии на строительстве.

Отличительной особенностью второго и третьего варианта является возможность выбора рентабельного проекта сооружения (в третьем варианте). Второй вид инвестирования предполагает завершение уже начатой постройки, а это более затратное дело.

После приобретения земельного участка, можно взять банковский кредит под его залог на постройку недвижимости. Предложения по ссудам очень выгодные и отличаются от привычных потребительских займов, в первую очередь, доступным процентом переплат (от 5 до 10%). Кроме того, запрашиваемая сумма для кредитования постройки жилья всегда выше, а срок выдачи – дольше.

Риски вложений в строительство и их страхование

Инвестиции в строительство, несмотря на свою привлекательность, связанны с огромными рисками потери денежных средств. Приобретение собственной, отдельной квартиры – мечта среднестатистического гражданина РФ. Многие живут в коммунальных квартирах и общежитиях, мечтая об улучшении жилищных условий. К тому же, очень быстро вырастают дети и необходимо думать об их расселении. Поэтому квартирная проблема всегда остается актуальной. К несчастью, аферисты в курсе данной ситуации и, именно с помощью нехитрых манипуляций, заставляют доверчивых вкладчиков инвестировать честно заработанные средства, совершая аферу за аферой.

Самым распространенным вариантом аферы, является продажа недостроенных квартир. После чего компания-застройщик сообщает о своем банкротстве. По сути, такие аферисты продают воздух, не вкладывая особых средств в возведение жилых объектов. Несуществующие квартиры продают по минимальным ценам (даже ниже рыночных). Такой ход привлекает большое число клиентов, стоящих в очереди за доступными квартирами.

Обезопаситься от потери денег просто: следует уделить особое внимание изучению истории компании-застройщика, а также обращать внимание на цену квартиры. Помните, что «бесплатный сыр только в мышеловке». Если в ходе ценового мониторинга рынка недвижимости выясняется, что выбранное вами на раннем этапе строительства жилье стоит на 50% дешевле, чем аналогичный вариант в новостройках, а компания-застройщик не имеет опыта, то, скорее всего, перед вами очередная «пустышка».
Выбирая инвестиции в строительство, как главный способ накопления, необходимо подходить к процессу вкладывания очень осторожно и внимательно. Понадобятся все умения анализировать рынок жилья и делать правильный выбор.

Служат основной движущей силой, непосредственно влияющей на увеличение объемов производства, экономическую состоятельность. А в масштабах страны состояние инвестиционной сферы определяет темпы экономического и социального развития страны, технический уровень производства и его эффективность, конкурентоспособность на мировых рынках, и как результат — качественные характеристики уровня жизни населения. А инвестирование, осуществляемое в производство товаров народного потребления, строительство объектов жилья и соцкультбыта, непосредственно влияет на условия жизни населения.

В советском государстве, когда царила плановая экономика, пятилетние планы и долгосрочные программы развития экономики регулировали инвестиционный процесс. Современные условия диктуют более широкое трактование этого понятия:

«денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта» (№ 39-ФЗ от 25 февраля 1999 г.)

Следует отметить, что в России капвложения неизменно остаются важным направлением инвестиционной деятельности. Инвестиции в основной капитал в России представляют из себя затраты, направленные на:

новое строительство;
расширение, реконструкцию и техперевооружение действующих предприятий;
приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря;
проектно-изыскательские работы и другие затраты.

Система показателей, характеризующих инвестиции в основной капитал, формируется по результатам текущих сплошных и выборочных федеральных статнаблюдений, а также выборочного обследования инвестиционной активности организаций, осуществляющих деятельность по добыче полезных ископаемых, в обрабатывающих производствах, производстве и распределении электроэнергии, газа и воды. Последнее было проведено Росстатом на 1 октября 2016 года. Оно имело целью получить в результате информацию об инвестиционной активности предприятий и организаций в 2016 г. и инвестиционных намерениях предпринимателей на 2017 год. Респондентами стали 9,9 тыс. организаций, не относящихся к субъектам малого предпринимательства, и 3,9 тыс. малых предприятий. А результаты его распространены на всю совокупность единиц статистического наблюдения.

Инвестиции в динамике

Динамика инвестиций служит лакмусовой бумажкой для инвесторов и разных участников того или иного инвестиционного проекта, наглядно показывающей, насколько перспективным становится его дальнейшее развитие. На нее оказывают воздействие разные факторы. Устойчивый экономический рост страны на динамику влияет, без сомнения, положительно и гарантирует рост объема вложений. Когда экономика растет стабильно, без сильных колебаний, динамика инвестиций постепенно растет, являясь отражением общей экономической ситуации. Экономический кризис неизменно влечет за собой снижение объемов инвестируемых средств и неминуемое падение динамики.

С 1987 года, когда в СССР началась перестройка и были приняты некоторые нормативные акты, открылись возможности для притока иностранных прямых инвестиций. До 2008 года наблюдался рост инвестиционных вложений в фактически действовавших ценах. Анализ инвестиций в основной капитал в сопоставимых ценах (с учетом инфляции) показывает, что реальный рост наметился лишь с 1999 года, когда показатель варьировал от 105,3 до 123,8%. Новое падение объемов, обусловленное кризисом 2008-2009 гг. (подробнее о кризисе и его последствиях ), произошло в 2009 году, причем и в фактических, и в сопоставимых ценах. Снижение объемов инвестиций в сопоставимых ценах наблюдается и последние три года.

«Индексы физического объема инвестиций в основной капитал рассчитаны в сопоставимых ценах. В качестве сопоставимых приняты среднегодовые цены предыдущего года. Переоценка в среднегодовые цены предыдущего года осуществляется с помощью среднегодовых индексов-дефляторов».

Источник: Росстат

Сегодня на долю инвестиций в основной капитал приходится пятая часть валового внутреннего продукта (ВВП) страны. По итогам 2016 года в экономику страны вложено 14 639,8 млрд рублей, это 20,4% от ВВП.

Источник: Росстат

Более 80% от общего объема вложений осваивается организациями российской формы собственности, преимущественно частной. Из 12 192 миллиардов рублей, освоенных ими в 2016 году, 8 244,0 млрд, или 67,6%, — частными предприятиями. На долю иностранных и совместных предприятий приходится по итогам 2016 года 9,2%.

Таб. 2. Структура инвестиций в основной капитал по формам собственности за 2011-2016 гг.

Всего, млрд рублей	В том числе собственность
Всего, млрд рублей	российская	иностранная	совместная российская и иностранная

Источник: Росстат

Видовая структура инвестиций

В структуре инвестиций в основной капитал наибольшая доля приходится на здания и сооружения, за последние годы она возросла с 43,3% в 2011 до 45,2% в 2016. Почти треть инвестиций направлена на машины, оборудование и транспортные средства (30,6%), в 2011 году они были на уровне 37,9%.

Источник: Росстат

По материалам выборочного обследования новые отечественные машины и оборудование приобретало 84% организаций, импортные - 32%. На вторичном рынке автомобили и оборудование отечественного производства приобретались 18% организаций, импортного - 5%.

В основном это были транспортные средства, комплексы и технологические линии, отдельные установки технологического оборудования и электронно-вычислительная техника.

Из общего числа обследованных организаций 16% сделали свои приобретения на условиях финансового лизинга.

Направление инвестиций в основной капитал

На развитие таких видов деятельности, как операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг, добыча полезных ископаемых, транспорт и связь, обрабатывающие производства и производство и распределение электроэнергии, газа и воды, направляется почти 80% вложений. И подобное соотношение сохраняется на протяжении всех последних лет.

Источник: Росстат

По сравнению с 2011 годом более чем в полтора раза выросли инвестиции в основной капитал в сопоставимых ценах в такие виды деятельности, как

производство медицинских изделий, средств измерений, контроля, управления и испытаний; оптических приборов, фото и кинооборудования; часов;
производство офисного оборудования и вычислительной техники;
химическое производство.

«Распределение инвестиций в основной капитал по видам экономической деятельности осуществляется в соответствии с классификатором ОКВЭД исходя из назначения основных средств, т. е. той сферы деятельности, в которой они будут функционировать».

Таб. 3. Рост инвестиций в основной капитал в отдельных видах экономической деятельности (в сопоставимых ценах)

	2016 в % к 2011
Производство медицинских изделий, средств измерений, контроля, управления и испытаний; оптических приборов, фото и кинооборудования; часов
Производство офисного оборудования и вычислительной техники
Химическое производство
Операции с недвижимым имуществом
Добыча сырой нефти и природного газа; предоставление услуг в этих областях
Научные исследования и разработки
Розничная торговля, кроме торговли автотранспортными средствами и мотоциклами; ремонт бытовых изделий и предметов личного пользования
Оптовая торговля, включая торговлю через агентов, кроме торговли автотранспортными средствами и мотоциклами
Рыболовство, рыбоводство

Источник: Росстат

Источники финансирования инвестиций

«Расчет инвестиций в основной капитал по источникам финансирования осуществляется Росстатом без субъектов малого предпринимательства и объема инвестиций, не наблюдаемых прямыми статистическими методами».

Если еще в 2011 году использование инвестиционных вложений происходило в большей степени за счет привлеченных источников, то по итогам 2016 года ситуация изменилась и на первый план выходят собственные средства организаций. Сегодня их доля составляет 50,9%.

Источник: Росстат

В денежном выражении это.

Строительство представляет собой отдельную самостоятельную отрасль экономики страны, которая предназначена для ввода в действие новых, а также реконструкции, расширения, ремонта и технического перевооружения действующих объектов производственного и непроизводственного назначения. Определяющая роль отрасли строительство заключается в создании условий для динамичного развития экономики страны .

Как отрасль материального производства строительство имеет ряд особенностей, отличающих его от других отраслей. Особенности отрасли объясняются характером его конечной продукции, специфическими условиями труда, рядом специфик применяемой техники, технологии, организации производства, управления и материально-технического обеспечения. Различают общие, присущие всей отрасли независимо от сооружаемых объектов и их назначения, и специфические, характерные для отдельных строительных министерств, особенности.

К общим особенностям следует отнести:

1. Нестационарность, временный характер, неоднотипность строительного производства и характера конечной продукции.

2. Технологическую взаимосвязь всех операций, входящих в состав строительного процесса.

3. Неустойчивость соотношения строительно-монтажных работ по их сложности и видам в течение месяца.

4. Участие различных организаций в производстве конечной строительной продукции.

5. Роль климата и местных условий в строительных работах. Специальные особенности строительства вызваны большим разнообразием сооружаемых объектов. К их числу относятся: промышленные, жилищно-гражданские, социально-бытовые, транспортные, сельскохозяйственные, мелиорации и водного хозяйства, магистральных трубопроводов, линий электропередач.

Под инвестиционными процессами в строительном комплексе понимается долгосрочное вложение средств (государственных, частных) в строительство объектов социального назначения, жилищного строительства и производство строительных материалов в Российской Федерации и ее субъектах.

Совершенствование и повышение эффективности управления инвестиционными процессами в строительном комплексе предполагает производство и выпуск конкурентоспособной строительной продукции, ликвидацию нерентабельных строительных предприятий, повышение качества строительных услуг, а также обеспеченность населения объектами строительства (жильем, объектами социального назначения и т.д.). Основным ядром осуществления предлагаемых мероприятий должно стать повышение управляемости инвестиционных процессов строительства в субъектах Федерации. Для достижения поставленной цели необходимо решить некоторые задачи. Среди которых можно выделить такие как: создание эффективной системы управления инвестиционными процессами строительного комплекса субъекта Федерации; структурная перестройка предприятий и организаций строительного комплекса, ориентированных на повышение качества и конкурентоспособности выпускаемой продукции; эффективное использование местных ресурсов строительной продукции. Важно учитывать, что в рыночных условиях развития экономики процессы накопления финансовых ресурсов для строительства и их реализации максимально сблизились во времени, оказавшись взаимоувязанными и взаимозависимыми. Поскольку частный капитал в виде потенциальных инвестиций в основные фонды только тогда принесет прибыль, когда он будет реализован эффективно. А именно разрыв во времени между инвестированием, строительством (ввод в эксплуатацию) и получением прибыли будет минимальным .

На принятие решения о реализации того или иного проекта в строительстве влияет ряд факторов, а также то, насколько эффективно компания управляет инвестиционным проектом и ее конкурентоспособность по отношению к другим предприятиям.

Рассматривая схему управления инвестиционным проектом в строительстве, представленную в приложении 1, необходимо выделить понятие управляющей инвестиционно-строительной компании, которая своей деятельностью охватывает весь инвестиционный процесс по созданию объекта строительства и включает :

Анализ общей ситуации на рынке недвижимости России и соответствующем регионе;

Многофакторный анализ площадки будущей застройки и прилегающей к ней территории;

Выявление платежеспособного спроса на данный вид объекта и потенциальных инвесторов-дольщиков;

Анализ деятельности конкурирующих инвесторов-застройщиков; - подготовку документации для участия в конкурсом отборе (тендере) на объект строительства;

Участие в тендере и обеспечение достижения положительных результатов; - организацию проектно-изыскательских работ и одновременно активную рекламно-информационную деятельность по объекту строительства и престижу компании для привлечения новых инвесторов к процессу реализации инвестиционного проекта;

Выполнение строительно-монтажных работ эффективными методами с использованием современных строительных технологий и материалов; - ввод в действие объекта и его реализация по плану маркетинга .

Также при управляющей компании создается новое для строительных организаций звено - научный руководитель или консультант, который изучает и осуществляет через службу маркетинга и проектно-изыскательную организацию внедрение инновационных организационных и научно-технологических разработок, поддерживает и развивает деловые и партнерские связи с российскими и зарубежными инвестиционно-стоительными компаниями с целью изучения и обобщения их опыта. Рассматривая факторы развития инвестиционных процессов в строительном комплексе, необходимо подразделить их на внешние и внутренние. Внешние факторы развития инвестиционных процессов в строительном комплексе субъекта Российской Федерации обусловлены воздействием таких процессов как :

1. состоянием и перспективами развития производительных сил на территории субъекта Федерации;

2. старением ранее созданного производственного потенциала и необходимостью его совершенствования и замены;

3. потребностями совершенствования устаревшего морально и физически жилого фонда субъекта Федерации;

4. изменившимися требованиями к потребительским качествам создаваемой продукции - жилым, общественным, производственным зданиям и сооружениям;

5. возрастанием конкуренции на межрегиональных строительных рынках;

6. инновационными научно-техническими открытиями во всех областях и сферах человеческой деятельности, определяющими возможность создания современных зданий, сооружений, разработок новых строительных материалов, строительных технологий, машин и оборудования. Внутренние факторы развития инвестиционных процессов в строительном комплексе образуются с учетом их возможностей, которые определяются рыночной конъюнктурой. Они определяют параметры количественного и качественного совершенствования всех структурных частей строительного комплекса: строительно-монтажных организаций, материально-технической базы, отраслевой науки, проектирования, деятельности органов власти и управления .

Отношения, возникающие в процессе строительства, регулируются Федеральными законами от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее - Закон № 39-ФЗ) и от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) .

В строительном процессе субъектами инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвестор, заказчик, застройщик, подрядчик, пользователь объектов капитальных вложений.

Согласно п.2 ст.4 Закона №39-ФЗ под инвестором понимается организация, а также не имеющие статуса юридического лица объединение юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные субъекты предпринимательской деятельности, осуществляющие капитальные вложения на территории РФ. Иными словами, под инвестором подразумевается юридическое лицо, приобретающее или создающее имущество, которое у него в дальнейшем будет принято к учету в качестве объекта основных средств.

В соответствие с п.5 ст.4 Закона №39-ФЗ пользователями объектов капитальных вложений признаются физические и юридические лица, в то числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы.

Заказчики - уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы.

Другими словами, заказчиком является юридическое или физическое лицо, принявшее на себя функции организации и управления финансовым проектом строительства объекта, начиная от технико-экономического обоснования капитальных вложений и заканчивая сдачей объекта в эксплуатацию или выходом промышленного предприятия на проектную мощность.

Подрядчиками в соответствии с Законом №39-ФЗ являются физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному или муниципальному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом.

Строительные организации объединяют деятельность инвесторов, заказчиков, проектировщиков, поставщиков материальных и технических ресурсов. При этом различают генподрядные организации, отвечающие за выполнение всего комплекса строительных и монтажных работ на объектах и субподрядные специализированные организации, которые выполняют один или несколько видов специального профиля работ. Генподрядчик привлекает на договорной основе к выполнению работ необходимое количество субподрядных организаций и координирует их деятельность:

Инновационные организации, разрабатывающие научно-технические новшества с целью их последующего использования в процессе создания основного капитала;

Страховые фирмы, занимающиеся образованием за счет страховых взносов специального фонда, используемого для возмещения ущерба от стихийных бедствий и других неблагоприятных (случайных) явлений, которые снижают ущерб от негативного проявления риска;

Транспортные организации.

Эффективность инвестиционных процессов в строительном комплексе субъекта Российской Федерации определяется тенденциями развития, происходящими в политической и законодательной сфере, экономической и социальной сфере, а также изменениями, которые существуют во внешней среде .

Деятельность компаний, работающих на рынке строительства и недвижимости можно условно разделить на 3 основных группы: - девелоперская деятельность;

Строительная деятельность;

Инвестиционная деятельность (включает как деятельность компаний инвестирующих в землю для последующей перепродажи, так и работу компаний, владеющих объектами недвижимости и получающих доход от управления или последующей продажи).

Следует отметить, что реализация инвестиционных процессов в строительном комплексе сопряжена с определенными рисками, которые возникают в деятельности их участников. Среди них можно выделить: риск недополучения необходимых для реализации инвестиционных процессов материально-технических ресурсов и технологического оборудования из-за срыва заключенных договоров по поставке; риск недополучения или несвоевременного получения оплаты за выполнение (без предоплаты) строительно-монтажные работы; риск невозможности осуществления намеченных планов по реализации строительных работ и внедрению инноваций; риск неполучения внешних инвестиций и кредитов. Наибольшие риски несет в себе девелоперская деятельность, которая в то же время является наиболее рентабельной. Девелоперы занимаются оформлением земельных участков, сбором всех необходимых документов, получением разрешений на строительство, формированием необходимой инфраструктуры и др. Девелоперы также часто выступают в роли генерального подрядчика .

Для развития строительного сектора используются определенные механизмы привлечения инвестиций и ряд финансовых инструментов.

В капитальном строительстве получили распространение следующие организационные формы строительства: подрядный способ, хозяйственный способ, строительство объектов «под ключ».

При подрядном способе строительство объекта осуществляется постоянно действующими специальными строительными и монтажными организациями по договору с заказчиком, которые имеют собственные материально-технические базы, средства механизации и транспорта, постоянные строительно-монтажные кадры соответствующих специальностей и опираются в своей деятельности на крупное механизированное промышленное производство строительных конструкций, деталей полуфабрикатов .

Подрядный способ работ предполагает заключение между заказчиком и подрядчиком договора на весь период строительства до полного завершения стройки. Этот договор носит название генерального. В развитие генерального договора стороны заключают дополнительные соглашения на год. Все взаимоотношения между участниками процесса строительства регулируются Правилами о договорах подряда на капитальное строительство, Правилами финансирования строительства и договорами подряда. В договоре оговариваются взаимные обязательства сторон и ответственность за их выполнение, порядок осуществления строительств, обеспечение материально-техническими ресурсами, регламентируются условия производства работ .

При хозяйственном способе строительство объектов осуществляется собственными силами заказчика или инвестора. Для этого в организационной структуре заказчика создается строительно-монтажное подразделение, которое и осуществляет комплексное строительство объекта. Данный метод обычно применяют при реконструкции или расширении действующих предприятий, при строительстве небольших объектов на территории существующего предприятия, то есть в тех условиях, когда не представляется возможным организовать равномерную загрузку строительных кадров, когда выполнение строительно-монтажных работ во времени зависит от характера технологического процесса основного производства и имеет место неопределенность в предоставлении фронта работ. Следовательно, приходится выполнять небольшие по масштабам объемы различного профиля с неритмичной загрузкой рабочих. При этом требуется относительно небольшое количество рабочих, владеющих широким спектром специальностей.

В последние годы широкое распространение начинает получать форма строительства объектов «под ключ», когда функции заказчика передаются генеральному подрядчику. В этом случае генподрядная строительная организация принимает на себя полную ответственность на строительство объекта в соответствии с утвержденным проектом, в установленные сроки и в пределах утвержденной сметной стоимости. Это повышает заинтересованность генподрядчика в более экономном расходовании установленного сметного лимита, так как полученная экономия поступает в его распоряжение, упрощается система связей, что способствует повышению оперативности принятия решений, и, в конечном счете - удешевлению и ускорению строительства .

В современном инвестиционно-строительном комплексе России, функционирующем еще в слабо структурированном и практически не регулируемом рынке создания и реализации строительной продукции, конкурентоспособность начинает только формироваться. Особенно это проявляется в процессе проведения торгов (тендеров) на строительном рынке, являющихся по своему характеру и назначению инструментом отбора наиболее эффективных вариантов проектирования, строительства и последующей эксплуатации объектов недвижимости различного назначения. Практика показывает, в результате проведения тендеров не всегда «проходят» лучшие, конкурентоспособные варианты, что, в основном, связано с недоработкой в законодательных и нормативных актах, а также с наличием такого негативного явления в экономике и административной сфере, как коррупция. По оценкам специалистов, коррупция в настоящее время «съедает» на госзаказах в строительстве в процессе проведения торгов порядка 8-10 млрд. долл. США ежегодно.

Как правило, любая строительная компания следует двум стратегиям финансирования - корпоративной и проектной. И в первом, и во втором случае возможны как частные, так и публичные варианты заимствований. Главное, необходимо помнить, что инструмент финансирования должен быть выбран с учетом стратегии развития компании. Кроме того, он должен соответствовать потребностям текущей рыночной ситуации, быть гибким к реалиям сегодняшнего дня.

Одним из наиболее традиционных способов привлечения инвестиций являются средства дольщиков. По мере своего становления и развития рынок недвижимости неоднократно проходил периоды спада. Один из наиболее ярких примеров последних лет -- 2005 г., когда большинство строительных компаний столкнулись с проблемами финансирования строительства своих объектов. В ситуации, когда финансирование деятельности застройщиков осуществляется за счет денег дольщиков (до 70- 80%), а рыночная ситуация нестабильна, многие строители не выполняют внутренние планы продаж и, соответственно, испытывают сложности с финансированием текущей деятельности, не говоря уже о возможности инвестирования в новые проекты. Это лишний раз подтверждает, что использование лишь одного инструмента финансирования (особенно столь зависящего от внешних событий и конъюнктуры рынка недвижимости), такого как средства дольщиков, неэффективно. Вместе с тем рынок помнит и другие ситуации, например лето 2006 г., когда первичный рынок недвижимости переживал стремительный рост цен. И в этой ситуации деньги дольщиков были одним наиболее дорогих инструментов финансирования .

Следующим распространенным инструментом финансирования строительства являются банковские кредиты. Основная сложность, с которой сталкиваются застройщики в случае банковских кредитов, - залог под обеспечение кредита. Как правило, банки требую имущественный залог, которым может быть земельный участок, строящийся объект и т. д. Но не всегда и не все строительные компании соответствуют предъявляемым требованиям. Вместе с тем большинство крупных компаний уже давно работают с банками, становясь для них интересным партнером. Банки конкурируют друг с другом за хороших заемщиков, варьируя сроки предоставления кредитов, процентные ставки, используя и делая кредитные линии более гибкими.

В последние годы отмечается повышение интереса банков к сектору недвижимости. Банки не только потенциально готовы, но и разрабатывают специальные продукты для строительного сектора. Примерами могут служить программы, существующие у Сбербанка и ВТБ. Подтверждением наметившейся тенденции повышения интереса банков к строительству служит, во-первых, увеличение общего объема кредитов, выдаваемых банками строителям для реализации тех или иных проектов, во-вторых, усиление интереса банков к прямым инвестициям в недвижимость. Зачастую для такой деятельности создается отдельная структура, которая занимается инвестированием в строительство, покупкой доходных объектов для перепродажи или последующей эксплуатации .

Бесспорно, в будущем по мере развития рынка число альянсов между банками и девелоперами для совместной реализации крупных проектов (например, комплексного освоения больших территорий) будет постоянно увеличиваться, такая тенденция наметилась уже сегодня. В последнее время широкое распространение получили корпоративные облигации. Такой инструмент, как облигации, использует целый ряд застройщиков, что еще раз подтверждает привлекательность этого источника финансирования, несмотря на сложность и трудоемкость его подготовки. Выпускать облигации возможно, когда ваш бизнес достиг уже таких масштабов, что компания интересна инвестору, и может собрать диверсифицированный круг кредиторов, а также когда компания прозрачна и готова поддерживать большой объем отчетности в режиме online. При этом компания, имеющая успешный опыт публичных заимствований, становится для банков более привлекательным заемщиком и уже может рассчитывать на более комфортные условия кредитования .

Основное преимущество облигационных займов - отсутствие требований закладывать имущество. Кроме того, облигации позволяют привлекать более длительные ресурсы, сохраняя независимость от банка-кредитора. Облигационный заем обеспечивает ряд налоговых преимуществ, в том числе возможность отнести расходы по обслуживанию выпуска к себестоимости. Выход на внутренний фондовый рынок строители и девелоперы начинают именно с облигаций. В общем объеме заимствований доля строительной отрасли составляет всего 4 %. Эмиссия облигаций - это первый шаг на рынке капитала. Следующий шаг - это кредитные ноты (CLN), которые позволяют занимать на международном рынке .

У строительных компаний, жалующихся на нехватку средств, появился новый финансовый инструмент. С начала июля в силу вступил приказ ФСФР, позволяющий эмитентам выпускать на рынок новый вид облигаций - жилищные сертификаты. По оценкам участников рынка, новый инструмент решит проблему долевого строительства, так как позволит привлекать средства большого количества инвесторов под конкретные строительные проекты. К концу года участники фондового и строительного рынков ожидают выпуск облигаций не меньше чем на 10 млрд. руб. Жилищные сертификаты представляют собой облигации, обеспеченные квадратными метрами в строящихся домах. Они могут быть погашены как денежными средствами, так и квадратными метрами жилплощади. Эмитентами выступят строительные компании. Облигации смогут обращаться на бирже, минимальный срок их обращения составит 3,5 года. Предполагается, что облигации будут выпускаться на время строительства того или иного объекта. Отслеживать целевое использование средств будут банки и страховые компании. В случае нарушения этого принципа они будут отвечать перед держателями облигаций своим имуществом. Обменять жилищные сертификаты на жилплощадь можно будет только после завершения строительства и при условии консолидации в одних руках жилищных сертификатов на сумму не менее чем 30% площади приобретаемой квартиры .

Схема накопления жилищных сертификатов позволяет потенциальным инвесторам реально претендовать на квадратные метры. Доходность таких сертификатов будет сопоставима с доходностью облигаций самих строительных компаний.

IPO целесообразно проводить, когда, во-первых, возможности других инструментов финансирования исчерпаны, а во-вторых, есть потребность в значительных ресурсах. Такой способ привлечения денежных средств, как IPO, требует большой и серьезной предварительной подготовки и, что еще более важно, прозрачного и сбалансированного портфеля бизнеса. Срок между облигациями и IPO исчисляется не столько временными параметрами, сколько качественными. В строительстве это впечатляющая история успешно реализованных проектов, достаточная капитализация, эффективность корпоративного управления и наличие в бизнесе значимых стратегических соинвесторов.

Еще одним механизмом инвестирования средств в строительство является привлечение западных инвестиций. В последнее время все большую популярность набирает такая форма, как создание совместных предприятий между российским девелопером и западным инвестором для реализации инвестиционных проектов .

При создании совместных предприятий для западных инвесторов важны опыт и репутация компании, умение девелопера прогнозировать спрос и тенденции на рынке недвижимости, финансовая отчетность компании и прозрачность бизнеса, построение структуры и процедур в компании, ключевой аспект девелоперского бизнеса -- земля. Поэтому одной из неотъемлемых компетенций успешной инвестиционно-строительной компании должна быть способность оценить и принять решение о покупке привлекательного земельного участка и умение его квалифицированно подготовить.

Еще одна возможная форма сотрудничества -- вхождение западного инвестора в капитал девелоперской компании. Западные инвестфонды получают возможность вкладывать деньги в российский рынок недвижимости, который демонстрирует в последние годы высокие показатели доходности, и гарантии, поскольку в качестве партнера выбирается надежный и опытный местный девелопер, обладающий знанием рынка и тенденций его развития. Для российского девелопера подобный альянс -- это, прежде всего доступ к «длинным» западным деньгам, новые возможности роста и развития, а также знание мирового опыта и тенденций. Следует назвать еще один доступный инструмент финансирования проектов - закрытые инвестиционные паевые фонды недвижимости (ЗПИФН). По состоянию на 23 апреля 2007 г. в России было зарегистрировано 188 ЗПИФН. Суммарные чистые активы за 2006 г. увеличились почти втрое (около 70000 млн.руб. в начале 2007 г. против 30000 млн.руб. в начале 2006г.) .

Это связано в первую очередь с тем, что доходность и надежность таких инструментов, как закрытые инвестиционные паевые фонды недвижимости, становятся более привлекательными для инвесторов.

ЗИПФН - имущественный комплекс без образования юридического лица, благодаря чему имеет возможность реинвестировать прибыль, получаемую в ходе реализации проекта, без уплаты налога на прибыль. Кроме того, фонд предлагает более удобные для получателя инвестиций условия по сравнению с банком, а именно отсутствие залога и регулярных процентных платежей. Имущество паевого инвестиционного фонда состоит из активов нескольких инвесторов, которые, передавая свои средства в фонд, становятся владельцами его паев. Имущество фонда является общей долевой собственностью владельцев паев, и все результаты деятельности фонда распределяются среди пайщиков пропорционально имеющемуся количеству паев. При формировании ЗПИФа недвижимости в фонд могут передаваться не только денежные средства, но и имущественные права на объекты недвижимости, землю. Деятельность паевых инвестиционных фондов и управляющей компании строго регламентируется российским законодательством и нормативно-правовыми актами Федеральной службы по финансовым рынкам России .

Как отмечают эксперты, сейчас показатели доходности по всем секторам рынка недвижимости России превышают европейские и американские, что и объясняет тот факт, что в последний год российская недвижимость рассматривается на Западе как отличный объект инвестиций. Все перечисленные источники финансирования (банковские кредиты, выпуск облигаций, IPO, западные инвестиции и т. д.) -- это этапы большого пути. Практика показывает, что, бесспорно, оптимальна комбинация финансовых инструментов, а в каких пропорциях -- это решает каждая компания, исходя из стратегических целей, текущих задач, объемов строительства .