Оценка недвижимости с обременением залогом. Чем отличается недвижимость с обременением от обычной

В пункте 15 Федерачьного стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» затратный подход характеризуется как совокупность методов стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта с учетом износа и устареваний.

При земли затратный подход используется для определения стоимости улучшений, находящихся на земельном участке (зданий.

Рыночная оценка земельных участков

Документы, необходимые для земельных участков:

1. Свидетельство о собственности на земельный участок 2. Кадастровый план земельного участка 3. В случае, если собственником земельного участка является юридическое лицо — справка о балансовой стоимости и дате постановки на бухгалтерский учет.

Оценка земельного участка с обременениями

к.т.н. Ю.А. Крюков. Земельный кадастр как информационное обеспечение рынка недвижимости

4.3. Обременения и сервитуты земельного участка.

Обременения — это право иных лиц не недвижимость, включающее право на залоги, аренду, сервитуты, ограничения, обязательства по договору, право удержания имущества, решение суда об аресте имущества, передачу прав и другие установле нные законодательством права, налагаемые на недвижимость (18).

При экономической земельного участка обременения часто понимают в узком смысле, как объем работ, который необходимо выполнить в физическом и/или стоимостном выражении, чтобы подготовить земельный участок под строительство или и ное разрешенное пользование.

Следует ли учитывать обременение (залог в банке) при определении стоимости земельного участка в рамках переоценки ОС?

Почему решили, Алексей, что по рыночной-значит, без учета обременений? Разве рыночная однозначно считается без обременений.

Хотелось бы как-то обосновать.

По действующему законодательству продать заложенную недвижимость возможно, но только с согласия банка (залогодержателя)

Снятие обременения с продаваемого объекта С СОГЛАСИЯ БАНКА с последующей его продажей и предоставлением банку в качестве обеспечения иного объекта (иного имущества) или предоставление другого способа обеспечения по кредитному договору (поручительства, банковской гарантии и т.

Оценка сервитута (обременения)

Сервитут — от латинского servitus, servitutis. что переводится как «подчинённое положение». Гражданский Кодекс РФ в ч. 1 ст. 274 определяет понятие земельного сервитута, как право ограниченного пользования чужим земельным участком. В той же статье ГК РФ записано, что владелец земельного участка может потребовать от владельца соседнего участка предоставить ему право ограниченного пользования соседним участком, то есть сервитут.

Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, сохраняет все права на участок.

Оценка недвижимости с обременением

Оценка имущества для посольства при получении визы

Рыночная имущества при разделе собственности

Оценка имущества для иностранных организаций и составление отчета на английском языке

Оценка рыночной стоимости имущества при купле-продаже

Оценка муниципального и государственного имущества

Независимая оценка стоимости имущества предприятия при банкротстве

страховой стоимости имущества для целей страхования

Независимая недвижимости в Москве и Московской области

Калькуляторы стоимости недвижимости в Москве онлайн

Оценка страховой стоимости объекта недвижимости для целей страхования

стоимости недвижимости на примерах

зданий офисного и административного назначения

Оценка стоимости сооружений и промышленной недвижимости

Переоценка недвижимости в бухгалтерском учете

коммерческой недвижимости

Независимая оценка помещений жилого и нежилого назначения

Оценка стоимости незавершенного строительства

недвижимости для суда и разрешения внесудебных споров

Независимая оценка квартиры в Москве и Московской области

стоимости доли в квартире

Определение размера дисконта при оценке доли в квартире

Как оценить квартиру самостоятельно

Оценка земли в Москве и Подмосковье

Особенности оценки земельного участка в Москве

Оценка земли сельскохозяйствен- ного назначения

Наилучшее использование земли

Факторы ценообразования в оценке стоимости земли

права аренды земельного участка

Оценка арендной платы.

Нас часто спрашивают, чем отличается недвижимость с обременением от обычной. Дело в том, что обременяющие права третьих лиц на оцениваемый объект недвижимости напрямую сказываются на его рыночной стоимости. Специалисты VETA подготовили краткий ликбез по теме обременяющих правовых положений.

Если вы являетесь счастливым обладателем недвижимости, которая принадлежат только одному лицу – вам, то можете не читать нижеизложенную информацию. Но к нам часто обращаются с просьбой оценить недвижимость, на которую распространяются права собственности третьих лиц. Недвижимость, распоряжаться которой в разной степени могут независимые лица, называется обремененной, а наличие прав третьих лиц называется обременительными правовыми положениями.

Обременительные права влияют на стоимость права собственности основного правообладателя, что отражается на рыночной цене объекта оценивания – она автоматически понижается. Давайте рассмотрим основные виды обременений:

VETA предлагает услуги по оценке объектов с обременениями

Мы не первый год на рынке оценочных услуг, поэтому неоднократно сталкивались с оценкой недвижимости с обременением. Наши специалисты помогут выяснить основные факторы риска и объяснят, как имеющиеся права третьих лиц скажутся на стоимости объекта оценки. Для того чтобы узнать подробнее, как проходит процедура оценки, свяжитесь с нашим консультантом воспользовавшись удобной формой связи из раздела «Контакты».

Оценка недвижимости с обременением

Объекты с обременением все чаще можно встретить на рынке недвижимости, в условиях постоянного роста ипотечных сделок. Недвижимость с обременением - это та недвижимость, определенные права на использование которой принадлежат еще кому-то, кроме собственника. При этом для него действуют некоторые ограничения на пользование объектом недвижимости, находящимся в его собственности.

Причины обременения объекта недвижимости могут быть разными. Вот наиболее распространенные из них:

Залог

Если объект недвижимости находится в залоге, то любые сделки по нему возможны только при условии их одобрения залогодержателем.

Доверительное управление

Это передача собственником права управления объектом недвижимости другому лицу. Стоит отметить, что в ходе этого процесса право собственности не передается управляющему, а остается у владельца. В данном случае для осуществления любых сделок с таким объектом недвижимости потребуются бумаги, подтверждающие права управляющего лица.

Сервитут

Это право неполного пользования объектом недвижимости. При этом собственник в праве потребовать плату за ограниченное использование своего недвижимого имущества. Размер этой платы определяется по специальной методике независимыми оценочными организациями.

Аренда

В случае, если объект недвижимости сдан в аренду на определенный срок, а затем продан третьему лицу, то арендатор имеет право использовать арендуемую недвижимость согласно своему договору в течение оставшегося срока.

Разумеется, в условиях обременения, стоимость объекта недвижимости будет отличаться от его рыночной стоимости. При ее определении следует учитывать множество факторов, и лучше всего доверить этот процесс профессионалам в области оценочной деятельности. Самостоятельная оценка без специальных навыков может привести к существенным денежным потерям в ходе сделки.

Уважаемые читатели блога, продолжая тему оценки земли, не могу удержаться, чтобы не донести Вам информацию, о существующих обременениях и ограничениях, которые могут, как влиять так и не влиять на рыночную стоимость земли. Сразу хочу предупредить, не спешите думать, что то, что Вы сейчас прочтете, Вам не пригодится. Поверьте, это не так. Если даже Вас сейчас не интересует оценка земли или земельного участка, то для общего развития, я думаю, будет познавательно.Итак, учитывая то, что речь пойдет об оценке земли в основном в городе, можно выделить целую массу обременений. Что вообще собою представляют они? Объясняю, обременения и ограничения по понятию это одно и то же, а означают то, что существует наличие условий и запретов, устанавливаемых законом, защищающих собственника при осуществлении своих прав на определённый вид недвижимости. Например, это может быть: ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества, сервитут и другое. Не пугайтесь, для кое-кого возможно, не известных слов, в процессе чтения этой статьи Вы все поймете.

Теперь, немного разобравшись, посмотрим, как данные обременения могут влиять или не влиять на рыночную стоимость земельного участка.

Начнем с ипотеки

Ипотека регулируется статьёй 1.100 ФЗ «Об ипотеке, залоге недвижимости». В данном случае, мы можем сказать, что ипотека не будет влиять на рыночную стоимость земли, т.к. при ее реализации всегда будут рыночные условия. В случае, например, если Вы оцениваете земельный участок, находящийся в залоге в банке в рамках договора ипотечного кредитования, банк в результате будет реализовывать данный участок всё равно на рыночных условиях. И это ограничение в данный момент не влияет на стоимость.

Доверительное управление земельными участками

Это ограничение у нас регулируется статьёй 10.17 ГК РФ. Согласно ей, производя доверительное управление объектом, доверенный управляющий может иметь право совершить в отношении этого объекта, согласно договора доверительного управления, любые юридические действия, что не противоречат интересам выгодоприобретателя. Таким образом, такое обременение тоже не оказывает влияния на рыночную стоимость, т.к. все делается в благих, так сказать, намерениях выгодоприобретателя.

В качестве обременения может быть указана рента

Это статья 586 ГК РФ. Рента – это цена, уплачиваемая за использование земель и также других природных ресурсов, количества которых (их запасы) строго ограничены. Рента может влиять на рыночную стоимость в зависимости уже от целей оценки.

Аресты и запреты на заключение сделок

Для тех, кто работал с судебными исполнителями, он может сказать, что не влияет этот фактор на рыночную стоимость, что по законодательству ответчик должен определить именно рыночную стоимость. Однако, фактор наличия ареста, может негативно действовать на покупателя данного земельного участка. Люди у нас, к сожалению, суеверные и есть факт, что на участок наложен арест, что должник с этим участком будет расставаться, скажем, так, не с удовольствием. Данный фактор не должен оказывать влияния, но такое влияние он, к сожалению, оказывает. Вы оцениваете рыночную стоимость данного земельного участка, земельный участок выставляется на торги, судебные исполнители земельный участок реализовать не могут, и идёт снижение, по-моему, на 15% от стоимости, т.е. уже получается не рыночная стоимость. Ну, скажем так, это спорный вопрос. Сначала это какие-то могут быть несовершенства нашего законодательства, здесь нужно быть очень осторожным.

Сервитут

Это право на ограниченное платное или бесплатное пользование чужим имуществом, которое имеет собственник или пользователь земли. Может быть установлен, как договором, так и судебным решением.

Сервитуты могут быть разные. Это, как например, организация прохода к чужому участку, также сервитутом могут выступать, например, строительство автомобильной дороги. Нужно смотреть уже по обстоятельствам, в зависимости от объекта оценки, потому что, например, такой сервитут, как строительство автомобильной дороги заставляет собственника земельного участка ограничено пользоваться своим земельным участком. Т.е. по сути, на этом земельном участке он не имеет права сделать ничего. Он должен предоставить проход к этому участку для его обслуживания, т.е. по его участку будет проходить дорога. Соответственно он там уже ничего не построит, да и сам он уже ходить там вряд ли сможет. Возможно, правильным решением в

такой ситуации будет исключить из площади оцениваемого объекта площадь, приходящуюся под сервитут. Ну, опять же, в каждом конкретном случае нужно находить решение.

Это когда есть наличие охранных зон (статья 56 Земельного Кодекса РФ). В случае, если обременение, наложенное на участок ограничивает использование участка или его части по прямому назначению, то данное обременение существенно влияет на стоимость. Если же обременение накладывает особый порядок использования, но не ограничивает действия, то стоимость не изменится. О чем здесь идёт речь? Если, к примеру, в Вашем кадастровом паспорте будет написано, что имеется охранная зона ручья, то Вы можете посмотреть в Водном кодексе, где написано, что у Вас есть ограничение даже не по использованию. Т.е. у Вас нет ограничений по строительству объектов на этом земельном участке и в частности на этой территории, но всё, что вы построите должно быть обеспечено соответствующей системой очистки, дабы не было вреда, и этим не загрязнять окружающую среду. Т.е. законодательство Вас в этом случае не ограничивает в планах на строительство, занятия этого земельного участка какими-то объектами. Главное, чтобы Вы соблюдали режим хозяйственного использования территории.

Повсеместный ипотечный бум последнее время порождает огромное количество всевозможных сделок, в которых участвует имущество с наложенным обременением, будь то ипотека в силу закона или залог в силу договора.

Как правило, к такому имуществу относится разнообразная жилая недвижимость- квартиры, коттеджи, таунхаусы, частные дома.

При этом, как правило, сделки с таким имуществом совершаются тоже с привлечением кредитных ресурсов. А это в свою очередь определяет особенности оценки недвижимости с обременением, поскольку в стоимости объекта обязательно должно быть заложено влияние правового статуса.

Но данный вопрос не является на самом деле однозначным, поскольку влияние обременения на стоимость не всегда выражается какой-то численной величиной. Иногда оно просто присутствует на бумаге как факт.

Именно поэтому при оценке квартир с обременением необходимо четко сопоставлять что понимается под рыночной стоимостью того или иного объекта и что представляет собой сделка по его реализации (когда объект освобождается от обременения).

В сущности, если рассматривать квартиру, заложенную в банк, то ее реализация до погашения всего кредита будет представлять собой процедуру, в рамках которой покупатель будет уплачивать обычную цену, характерную для сопоставимых объектов недвижимости, с тем лишь отличием, что часть стоимости квартиры, а именно, сумма непогашенного долга нынешнего владельца должна быть уплачена банку как залогодержателю, а остальная сумма будет предназначаться для текущего владельца имущества.

В таких условиях, определение рыночной стоимости как разницы между рыночной стоимостью необременного объекта и величиной оставшегося долга некорректно.

Опираясь на определение рыночной стоимости , приведенное в ФСО можно сказать, что объект может быть куплен любым желающим на рынке по такой «остаточной стоимости». Но такие оферты на рынке отсутствуют.

Именно поэтому при оценке квартир с обременением необходимо во-первых четко определиться с датой оценки- а именно определить в какой момент времени относительно потенциальной сделки проводится оценка- после снятия обременения, но до сделки или до снятия обременения. Показательной в этом случае может быть ситуация, когда собственник еще не в полной мере выплатил кредит, данный под залог недвижимости, но момент окончания выплат очень близок. Вместе с этим он готовится сразу после выплаты текущего кредита взять новый, под тот же залог. Но как это полагается, все документы готовятся заранее. Это означает, что номинально обременение права присутствует, но скоро будет снято.

Но даже в случае, если обременение фактически присутствует, совсем не факт, что оно имеет влияние на стоимость объекта. Это второй важный момент, который также нельзя упускать из виду. Дело в том, что, в сущности, залог означает отсутствие возможности продавать объект залогодателю без согласия залогодержателя.

А если, предположим, согласие залогодержателем дано, установлен срок реализации, текущий собственник выставляет объект на продажу и далее вся сделка проводится по аналогии с типичными объектам, то в таких условиях говорить о наличии влияния обременения на стоимость не имеет смысла.

Несомненно, приведенные ситуации являются лишь частными случаями многочисленных обстоятельств сделок, совершаемых с заложенным имуществом. Но даже исходя из них видно, что в обязательном порядке при определении стоимости таких объектов важно провести некие логические рассуждения, чтобы понять какую роль играет имеющееся обременение в рамках планируемой сделки.