Кто делает оценку дома. Как оценивают стоимость квартиры? Оценка недвижимости

В статье рассмотрим кто делает оценку квартиры - продавец или покупатель, кто заказывает оценку и кто оплачивает, стоимость услуг оценщика, если в отчете 2 стоимости и другие нюансы.

Кто делает оценку квартиры (недвижимости) и зачем - продавец или покупатель?

Когда оценку жилья заказывает продавец :

1. перед выставлением недвижимости в продажу, чтобы не прогадать в цене и при недостатке опыта самостоятельной оценки недвижимости;
2. при продаже квартиры, собственником которой является несовершеннолетний.

Однако, здесь можно поспорить, т.к. если сделка купли-продажи срывается, отчет от оценочной компании для покупателя теряет свою актуальность, а вот продавцу вполне может пригодится для будущих покупателей в качестве обоснования цены квартиры.

Тем более, если вы заглянете в договор с оценочной компанией, то увидите, что он составляется от лица продавца.

По действующему законодательству Российской Федерации продавцу не обязательно заказывать услугу оценщика для проведения сделки купли-продажи.

Когда оценку заказывает покупатель (заемщик) :

• при подаче заявление на получение ипотечного кредита;
• при получении кредита под залог имеющейся недвижимости.

На рынке недвижимости России так принято, что платит лицо, которое заинтересованно. В данном, случае, покупатель заинтересован получить кредит под понравившуюся ему квартиру, а продавец имеет право продавать жилье без оценки эксперта. Так же продавцу неинтересно, где вы возьмете деньги в банке или где-то еще.

К примеру, на рынке недвижимости США оценку оплачивает продавец, т.к. он заинтересован в продаже квартиры по максимальной цене, плюс он получает с нее прибыль - эти два фактора определяют, кто платит.

Траты на оценку квартиры покупателей входят в дополнительные расходы, о чем заемщика предупреждают ипотечные консультанты любого банка. Однако, некоторые банки делают оценку за свой счет, поэтому обязательно поинтересуйтесь о наличии такой возможности.

Зачем банку нужна оценка квартиры :

Банки выдают кредит под залог недвижимости по простой формуле - размер кредита должен составлять до 80% от стоимости квартиры. Например, оценщик оценит недвижимость в 3 млн. рублей, кредит под нее выдадут меньше, чем оценочная стоимость. Поэтому есть такое понятие, как первоначальный взнос. Зачем банк так делает? Это перестраховка, т.н. «зазор» на случай, если:

1. оценщик необъективно оценил жилье или иную недвижимость;
2. стоимость залоговой квартиры на рынке недвижимости стала ниже с течением времени.

Таким образом кредитная организация должна иметь возможность возместить убытки, в случае отказа или невозможности должника оплачивать кредит.

Сколько стоит оценка недвижимости для ипотеки, нюансы

Оценочные компании, это обычные коммерческие организации, следовательно имеется понятие конкуренции. Воспользовавшись этим вы можете найти стоимость услуг оценки от 2500 до 5000 рублей. Достаточно вооружиться справочником и телефоном. Но при этом будьте внимательны - не заказывайте услуги у непрофессионалов!

На просторах сети Интернет есть мнения, что с оценочными компаниями можно договориться в какую сумму оценить квартиру.

Подтвердить или опровергнуть эти заявления никто не взялся.

Кто вправе оценить стоимость недвижимости, 2 суммы в отчете
Аккредитованная банком-кредитором оценочная компания, имеющая лицензию от государства, являющаяся членом саморегулирующейся организации оценщиков, которая выступает независимым экспертом, не заинтересованным в сделке купли-продажи объекта недвижимости, либо отношений заемщика и кредитной организации.

Многие задают вопрос, как оценочная компания оценивает объект недвижимости? Существует несколько методик, но в конце концов, ориентируются на стоимость аналогов на рынке недвижимости в данный момент времени. Поэтому вы сами можете с большой долей вероятности предположить в какую сумму оценщик оценит квартиру.

В отчете могут предоставляться две стоимости квартиры: рыночная и ликвидная. Банк всегда выберет ту, что меньше, чтобы «застраховать» свои риски в будущем. Вам, как покупателю это может служить сигналом для принятия решения о покупке. Возможно, в будущем, вы не сможете продать эту квартиру по той же цене или дороже, даже, если сделаете в ней ремонт.

Делитесь опытом и высказывайте свое мнение в комментариях, т.к. мнение автора не может быть однозначно верным - часто возникают нюансы, о которых покупатели продавцы узнают лишь непосредственно на сделке.

Инструкция

Для того чтобы открыть оценочную компанию, необходимо для начала самому стать специалистом в этом деле. Среди профессиональных требований к оценщику отмечается наличие высшего образования, лучше экономического. Кроме того, вам нужно получить дополнительное профессиональное образование по направлению «Оценка бизнеса». В дальнейшем для работы оценщиком придется каждые три года повышать квалификацию. К биографии оценщика тоже существуют требования. Это отсутствие неснятой или непогашенной судимости за экономическое преступление, а также за любое преступление средней тяжести или особо тяжкое преступление.

Учтите, что в настоящее время оценкой может заниматься физическое лицо, работающее в по договору или в качестве индивидуального предпринимателя. В настоящее время получать лицензию на право заниматься оценочной деятельности не нужно. Однако ответственность за качество оценки ужесточилась. Если раньше оценочную компанию за некачественную оценку лишали лицензии на один год, то теперь оценщик, который выполнил работу с нарушениями, не будет иметь возможности работать по данному направлению.

Но помните, что все оценщики должны состоять с одной из саморегулирующих организаций (СРО). Чтобы вступить в нее, надо отвечать требованиям законодательства. Кроме наличия образования, деятельность каждого оценщика должна быть застрахована на сумму не менее 300 тыс. руб. Чем выше сумма страхового покрытия, тем лучше. При вступлении в СРО необходимо заплатить вступительный взнос и взнос в компенсационный фонд (минимум 30 тыс. руб.). Он создается для того, чтобы возместить потребителю ущерб, причиненный некачественной оценкой.

При открытии оценочной компании учтите, что в ее штате должно состоять не менее двух оценщиков. В настоящее время именно заказчики устанавливают требования к оценочным компаниям. Например, банки работают только с аккредитованными у них оценщиками, а значит, вам придется подстраиваться под них. В больших городах в штате оценочной компании должно состоять не менее пяти человек, таковы требования заказчиков. Заметьте, что предпочтение отдается тем оценочным компаниям, которые кроме ответственности своих сотрудников застраховали еще и свою ответственность юридического лица, чего по закону можно не делать.

Источники:

• как стать оценщиком

Оценка - понятие широкое. Оценивать можно недвижимость, бизнес, коллекции и т.д. Это означает, что в услугах оценщиков нуждаются время от времени почти все. Таким образом, создавая оценочную фирму, вы имеете шанс довольно быстро окупиться, если штат вашей фирмы будет состоять из грамотных профессионалов, а сама фирма получит хорошее продвижение.

Инструкция

Определитесь, какую именно оценочную фирму вы хотите открыть. Это может быть как фирма широкого профиля, в которой есть специалисты по оценке разных видов имущества, так и узкоспециализированная фирма. Все зависит от того, что будет более нужным в вашем городе.

Соберите команду профессионалов. Для оценочной фирмы штат сотрудников имеет особое значение, поскольку хороших оценщиков немного, и выпускают их только определенные вузы. Кроме того, если вы открываете оценочную фирму широкого профиля, то вам понадобятся специалисты по оценке очень разных видов имущества, найти которых будет сложно. Будьте готовы к тому, что особо редких специалистов придется переманивать из уже существующих фирм.

Арендуйте офис в центре города, в котором вы могли бы принимать клиентов. К офису должно быть удобно подъехать, позаботьтесь о парковочных местах. Мебель для офиса можно взять в аренду, чтобы сэкономить.

Зарегистрируйте свою фирму. Выгоднее всего создать общество с ограниченной ответственностью - ООО. Для этого можно нанять юридическую фирму, занимающуюся регистрацией, чьи услуги стоят в настоящее время недорого (7-15 тысяч рублей). Можно зарегистрировать ООО и самостоятельно, если разработать учредительные документы, правильно заполнить регистрационную форму, заплатить государственную пошлину (4 тысячи рублей) и подать пакет документов в налоговую инспекцию.

Окупаемость вашего бизнеса зависит от его продвижения. Постарайтесь найти клиентов еще до открытия оценочной фирмы. Как правило, если вы или сотрудники фирмы занимались оценочной деятельностью раньше, это не так сложно, поскольку остаются старые связи. Также клиентов можно найти через профессиональные сообщества тех, кто нуждается оценщиков (риелторов, коллекционеров и т.д.). Для частных клиентов важно, чтобы у вас был сайт, поскольку они чаще всего пользуются именно этим способом поиска оценщиков.

Видео по теме

Оценка объектов недвижимости и ее точное значение напрямую влияют на конечный результат хозяйственной деятельности, связанной с последующим использованием данного объекта. Чтобы организовать расчет стоимости недвижимости правильно и получить качественный результат, нужно строго соблюдать этапы проведения оценочного процесса.

Вам понадобится

• Единые стандарты профессиональной оценки, государственный регистр объектов недвижимости, полный комплект документов на объект недвижимости.

Инструкция

Определите цели оценочного действия. Стоимость объекта необходима не только для осуществления следки купли-продажи, но и для вычисления суммы кредитного залога, базы налогообложения, стоимости , отражаемой в бухгалтерской отчетности. Кроме цели оценки на начальном этапе должен быть определен вид стоимости, дата проведения мероприятия и уточнено наличие имущественных прав у бывшего хозяина объекта.

Составьте план проводимых мероприятий. Постройте календарный график предстоящих работ по оценке недвижимости, выберите метод проводимого процесса, найдите источники информации, установите необходимые затраты на проведение данного мероприятия.

Соберите и проанализируйте информационные данные. На объект недвижимости должны выехать или целая бригада экспертов. Они составят юридическое описание оцениваемого объекта, распишут его физические характеристики, проверят достоверность информации, которая была собрана, и начнут ее анализ.

Рассчитываете оцениваемого объекта недвижимости. Согласовываете полученные данные числовых значений оценочной стоимости. На основе этого выводите конечное значение данного параметра. Пишите отчет по оценке объекта жилой и нежилой недвижимости.

В обязательном порядке следует проверить на только право на имущество, но и на землю, а также на возможность улучшения объекта недвижимости в будущем. Внимательно проверяйте, чтобы все права были в порядке. Часто бывает так, что право на землю есть, а права на улучшение объекта недвижимости отсутствует.

Видео по теме

Услуги оценщиков сегодня являются одними из самых востребованных в бизнесе. В России эксперты по оценке появились после приватизации, когда заводы, здания, земельные участки перешли в частные руки и началась свободная торговля. Эксперт по оценке – это маркетолог, математик, экономист, юрист в одном лице.

Инструкция

Сделать карьеру в этой профессии можно только с высшим образованием. Специалистов - оценщиков готовят многие . Существуют специализированные вузы - например, Международная оценки и консалтинга или Институт профессиональной оценки. Оба этих заведения негосударственные, находятся в Москве. Там преподают практики, работающие в оценочных и консалтинговых организациях. Академия оценки и консалтинга – это единственный российский вуз, который входит во Всемирную Ассоциацию специалистов FIABCI. Преподавательский состав этого вуза разрабатывает методики оценки для практикующих оценщиков. Здесь оценивать активы промышленных предприятий и небольших компаний. Из минусов этих заведений – только платная форма обучения.

Специальности «Оценка собственности» в государственном российском образовательном стандарте не существует. Выучиться на оценщика можно только в рамках других специальностей. Наиболее распространенный вариант – это обучение по специальности «Финансы и кредит». С третьего курса там введена специализация «оценка собственности». Можно получить профессию эксперта по оценке в известных государственных вузах, например, в Финансовой академии при Правительстве РФ, в Государственном управления. В этом случае гарантированы престижный диплом и фундаментальная подготовка в области менеджмента и экономики. Вы изучите во всех тонкостях инвестиционную деятельность, бухгалтерский учет, микро- и макроэкономику, рынок ценных бумаг.

Если вы хотите заняться оценкой и недвижимости, вас ждут Государственный Университет по землеустройству и Московский университет геодезии и картографии. В этих вузах обучают земельному кадастру. В Московском институте права специализацию по оценке получают на специальности «Менеджмент организации». Там готовят оценщиков-управленцев широкого профиля.

Для тех же, кто не имеет профильного образования оценщика, тоже не все потеряно. Многие вузы имеют программы дополнительного профессионального образования. Их можно пройти в Финансовой Академии при Правительстве РФ, в МЭСИ (университете экономики, статистики и информатики), в Институте профессиональной оценки и других. Подобные курсы обычно длятся около 500 учебных часов и направлены на конкретные направления оценки - «Оценка стоимости предприятия», «Оценка стоимости недвижимости» и т. д. Иногда представлена только одна дополнительная программа, отвечающая специфике вуза. В Московском автомобильно-дорожном институте обучают на оценщика транспорта, в Российском институте интеллектуальной собственности - на оценщика интеллектуальной собственности.

Я хочу продать квартиру. Как мне определиться с ценой, не прибегая к услугам оценщиков?

Вы можете воспользоваться одним из нескольких вариантов:

Позвонить в риэлторское агентство и спросить, сколько будет стоить ваша квартира. Большинство профессиональных агентов по недвижимости способны дать достаточно корректный ответ на ваш вопрос – естественно, после уточнения необходимых деталей.

Зайти на любой крупный сайт по недвижимости и воспользоваться специальной программой-калькулятором. В эту программу надо будет ввести ответы на уточняющие вопросы. При этом, скорее всего, разные калькуляторы дадут разные ответы, но вы хотя бы узнаете «вилку цен» на жилье, подобное вашему.

Вы можете определить рыночную стоимость своей квартиры самостоятельно, используя метод сравнительного анализа.

В чем заключается метод сравнительного анализа?

«Сравнительный» – значит, вам придется сравнивать цены на аналогичные объекты, то есть на квартиры, похожие на вашу. Искать эти объекты вы будете в общедоступных базах недвижимости, предлагаемой на продажу. Слово «анализ» говорит о том, что вы не станете слепо доверять тем ценам, которые назначили продавцы квартир, а проанализируете, из чего складываются эти цены, и внесете необходимые коррективы. Затем надо будет произвести ряд несложных вычислений. В итоге вы получите среднюю стоимость предложения квартиры, аналогичной вашей, на рынке недвижимости в вашем городе на данный момент.

Узнаю ли я в результате использования этого метода точную сумму денег, которую смогу выручить за свою квартиру? Может быть, есть и другие методы, попроще?

Профессиональные оценщики используют и этот, и другие (более сложные) методы оценки недвижимости, но именно сравнительный метод является основным при определении стоимости типового жилья. Чтобы научиться эффективно использовать все методы в совокупности, вам надо будет фактически овладеть профессией оценщика. Для продажи одной квартиры это явно лишнее. Пользуясь методом сравнительного анализа, вы узнаете справедливую цену, которую сможете назначить за свою квартиру, и которая будет вам служить ориентиром при торге с покупателем.

Что такое «аналогичные объекты» и как их искать?

Воспользуйтесь открытыми базами данных в вашем регионе: зайдите на сайт самой крупной газеты объявлений в раздел о продаже недвижимости, найдите в сети городскую интернет-доску объявлений, посетите всероссийские интернет-ресурсы (сайт Авито, к примеру). В столичных и некоторых других крупных городах есть специальные закрытые базы (как WinNER в Москве). Полный доступ к ним возможен только за плату, но информация в них более достоверная.

Аналогичные объекты – это квартиры, схожие с вашей по большинству параметров. Чтобы подобрать аналоги грамотно, надо в первую очередь обращать внимание на неизменяемые факторы:

Местоположение жилья (район, микрорайон; хорошо, если аналогичные квартиры располагаются на вашей же улице или в вашем же доме)
исходное количество комнат в квартире (если у вас «двушка», то вы и для сравнения подбираете такие же «двушки», а квартиры, подвергавшиеся перепланировке, отбрасываете)
метраж квартиры (у типовых квартир обычно параметры площадей мало различаются)
этаж (крайние этажи сравнивают с крайними, средние со средними)
расположение квартиры в здании (угловая, торцевая, в середине здания)
тип и возраст дома («хрущевка», «сталинка», современный, бизнес-класс, элитный)
материал стен (кирпич, панель, монолит)
наличие балкона или лоджии.

Такие факторы, как ремонт, встроенная мебель, импортная сантехника и тому подобное, являются изменяемыми, поэтому они влияют на стоимость квартиры в гораздо меньшей степени.

Я выписал несколько подходящих объявлений. Что делать дальше?

Для анализа обычно отбирают 10-12 объектов со схожими параметрами.

Чтобы удостовериться в корректности этих объявлений, надо все их прозвонить и уточнить информацию. Дело в том, что в открытых базах достаточно часто встречаются объявления неактуальные (квартира давно продана, а объявление все «висит»), либо с ошибками в параметрах площадей, либо с неверной ценой (цена может быть как занижена, так и завышена, зачастую это делается специально), либо вообще в них идет речь о несуществующих объектах. Мы сейчас не будем обсуждать, с какой целью размещаются фальшивые объявления, но совершенно ясно: такие «фантомные» объекты не могут служить аналогами при оценке недвижимости. Если на ваши уточняющие вопросы о квартире (далеко ли от остановки? куда выходят окна? какое состояние? сколько собственников? уместен ли торг?) затрудняются ответить, или говорят «Ой, а эта квартира уже продана, но у нас в агентстве есть точно такая же, но подороже», или отказывают в просмотре квартиры – вычеркивайте ее из вашего списка.

Прямо сейчас.

Итак, у вас подобраны корректные аналоги вашей квартиры.

Рассчитайте для каждого объекта стоимость одного квадратного метра. Для этого стоимость квартиры разделите на количество квадратных метров общей площади.

Сравните получившиеся суммы. Вычеркните из списка 2 объекта: те, у которых стоимость квадратного метра самая низкая и самая высокая. Их учитывать не надо.

Для оставшихся объектов рассчитайте среднюю стоимость квадратного метра:

1. сложите цены всех объектов
2. сложите площади всех объектов
3. разделите сумму всех цен (п.1) на суммарную площадь всех объектов (п.2). Полученная величина и есть средняя стоимость предложения одного квадратного метра площади жилья, аналогичного вашему.

Наконец, определите ориентировочную стоимость вашей квартиры: среднюю стоимость квадратного метра аналогов умножьте на метраж вашей квартиры. Именно такая цена будет самой подходящей для старта продажи.

Все эти расчеты можно изложить в виде двух формул:

1. Цср.=(Ц1+ Ц2+ … + Цn)/ (П1+ П2+ … + Пn),

где Цср.– средняя цена предложения квадратного метра,
Ц1, Ц2,…, Цn – цена предложения объектов,
П1, П2, …, Пn – площадь объектов.

2. Цкв.=Цср.*Пкв.,

где Цкв. это искомая цена вашей квартиры,
Цср. – средняя цена предложения квадратного метра,
Пкв. – площадь вашей квартиры.

Почему мы называем эту цену ориентировочной?

Дело в том, что в объявлениях продавцы выставляют те цены, которые они очень хотели бы получить – но совершенно не факт, что получат. Это желаемые суммы. Однако у вас нет возможности узнать, какие деньги реально переходят из рук в руки при совершении сделок. Именно поэтому в начале этой инструкции мы употребили термин «средняя стоимость предложения жилья ».

Чаще всего за счет торга квартиры продаются по ценам более низким, чем цена предложения. Однако не исключено, что у вас есть особые обстоятельства, которые позволят вам получить сумму выше средней: к примеру, вам не нужно покупать ничего взамен этого жилья (у вас так называемая «безальтернативная» или «чистая» продажа), у вас в порядке все документы, квартира освобождена, и вы готовы в любой момент выйти на сделку. В таком случае потенциальный покупатель может предпочесть немного переплатить, а взамен получить значительный выигрыш во времени.

Если цена все равно ориентировочная, то зачем такие сложности при подсчетах? Может быть, можно было сделать проще: сложить все стоимости аналогов, потом разделить получившуюся сумму на их количество и – вот она, приблизительная рыночная стоимость моей квартиры?

Так можно было бы сделать, если бы площади всех аналогов были абсолютно одинаковыми. Но это редко встречается. К примеру, площади трехкомнатных квартир в одном и том же доме могут различаться на 20-30 квадратных метров в зависимости от планировки. Если не высчитывать среднюю стоимость квадратного метра, можно очень сильно ошибиться при определении итоговой цены.

Я воспользовался этим методом, но полученная цена меня совершенно не устраивает. Я считаю, что моя квартира стОит гораздо дороже: я сделал в ней отличный ремонт, использовал дорогие материалы, вложил немало собственных сил и времени. Пожалуй, я прибавлю к средней рыночной цене все деньги, которые потратил на ремонт, да еще и стоимость моего собственного труда по улучшению этой квартиры. Вот тогда и получится справедливая цена моей квартиры.

Ремонт – это изменяемый фактор. К сожалению, при продаже жилой недвижимости стоимость ремонта никогда «не отбивается» в полном объеме – в лучшем случае, на 50%, а чаще на 20-30%. Прибавляйте к средней рыночной цене предложения 30% от стоимости ремонта и начинайте рекламировать вашу квартиру. По количеству откликов вы сможете затем скорректировать цену.

Если вы выставите вашу квартиру на продажу по цене, намного превышающей цены на аналогичные объекты, то в первую очередь поможете быстрее продать квартиры ваших соседей по микрорайону, а сами потеряете время. Но квартира в хорошем состоянии действительно имеет все шансы быть проданной быстрее при прочих равных условиях.

Метод, которым мы предлагаем вам воспользоваться, разработал и изложил в монографии «Технология анализа рынка купли-продажи и аренды жилой и коммерческой недвижимости» профессор, кандидат технических наук, сертифицированный оценщик и аналитик рынка недвижимости Стерник Г.М. Метод сравнительного анализа достаточно корректен и при этом доступен каждому собственнику недвижимости.

Желаем вам удачи.

Галина Протопопова

Обычно под оценкой понимается определение рыночной стоимости недвижимости . Устанавливается она в зависимости от ряда факторов:

В рамках процедуры специалист изучает правоустанавливающие документы, проводит личный осмотр объекта, изучает ситуацию на рынке недвижимости в данный момент . Кто делает оценку недвижимости?

Профессиональная оценка недвижимости проводится компаниями, которые получили лицензию на осуществление оценочной деятельности. Копия лицензии прикрепляется к акту оценки. Без данного документа отчеты будут недействительными.

Где можно сделать оценку недвижимости?

Провести процедуру можно через следующие учреждения :

Куда обращаться? Если результат нужен для себя, можно идти к риэлтору. Его оценка поможет при продаже собственности или определении стоимости ее аренды. Если результат требуется для вступления в наследство для определения суммы пошлины, можно идти в БТИ. Во всех прочих случаях лучшим выбором будут оценочные компании с соответствующими лицензиями .

ВАЖНО! Если оценка нужна для оформления ипотеки, желательно обращаться в компании, рекомендованные банком.

Инструкция по заказу

Проведение оценки недвижимости можно подразделить на следующие этапы :

1. выбор компании, которая будет проводить оценку;
2. сбор документов;
3. подача заявки в компанию, определение сроков на проведение процедуры.

   Можно заказать срочную оценку, но стоить она будет дороже;

4. заключение договора с организацией.
5. работа специалиста;
6. выдача отчета о проделанной работе.

ВАЖНО! Перед заключением договора с компанией следует проверить ее лицензию на оценочную деятельность. Если она отсутствует, выданный акт не будет иметь юридической силы.

Для проведения процедуры понадобятся следующие документы :

На основании кадастрового паспорта можно получить основные сведения о жилье, из которых определяется его стоимость . Если имеются обременения, они уменьшают цену на недвижимость. Прочие сведения оценщик сможет получить самостоятельно.

Открытие фирмы

Как открыть фирму по оценке недвижимости? Открытие компании по оценке можно подразделить на следующие этапы :

1. определение услуг, которые будут предоставляться;
2. составление бизнес-плана;
3. нахождение первоначального капитала;
4. подбор кадрового состава;
5. выбор офиса, в котором будет располагаться компания.

Данные пункты очевидны, но существует еще и организационно-правовой аспект. Компанию требуется правильно оформить.

Оптимальная форма юридического лица, в данном случае, – это ООО .

Рассмотрим порядок получения данного юридического статуса:

• подбор учредительных документов;
• заполнение регистрационной форме;
• уплата пошлины в размере 4 000 рублей;
• предоставление бумаг в налоговую инспекцию.

ВАЖНО! Весь этот процесс можно упростить. Для этого следует обратиться в юридическую компанию. Ее специалисты проведут сбор документов, их направление в соответствующие органы. Стоимость услуг составит ориентировочно 10 000 рублей.

Как получить лицензию на оценку недвижимости?

На оценочную деятельность обязательно следует получить лицензию. Данная необходимость прописана в статье 23 закона «Об оценочной деятельности в РФ» . Лицензия выдается на срок до пяти лет . Как получить лицензию на оценку недвижимости? Для ее получения нужно обратиться в лицензирующее учреждение, и представить заявление с указанием следующей информации:

Если предоставляются копии, все они должны быть заверены .

ВНИМАНИЕ! Для занятия оценочной деятельностью не обязательно открывать компанию. Можно заниматься данной работой в частном порядке. Но регистрировать ИП все равно придется.

На фото ниже представлен образец лицензии на осуществление оценочной деятельности:

Размер лицензионных сборов

Размер оплаты за лицензионные услуги определяет закон «О лицензировании отдельных разновидностей деятельности» :

1. рассмотрение заявления соискателя – 300 рублей;
2. выдача лицензии – тысяча рублей;
3. переоформление бумаги о проведении лицензирования – 100 рублей;
4. предоставление выписок о лицах, получавших лицензию – 10 рублей.

Организация не может завышать стоимость услуг, определяемую законом .

Оценка недвижимости – определение стоимости объекта на основании множества факторов. Требуется при различных юридических сделках: вступление в наследство, судебные тяжбы, продажа имущества. Выполняется компаниями с лицензией на данный вид деятельности.

14.08.17 37 961 4

И зачем она нужна

Вы собрались купить квартиру в ипотеку.

Банк одобрил заявку на кредит, агент подыскал подходящую квартиру. Следующий шаг - собрать для банка полный комплект документов. В нем обязательно будет оценка недвижимости.

Елена Евстратова

продавала и покупала недвижимость с оценкой

Когда банк дает заемщику ипотечный кредит, он автоматически берёт в залог ту недвижимость, которую на этот кредит покупают: «Вот тебе деньги, но, пока ты всё не вернешь, квартира как бы моя». Если заемщик не возвращает деньги, банк имеет право забрать квартиру и продать ее на торгах.

Сила ипотечного кредита как раз в том, что квартиру легко продать с торгов - на языке банков это ликвидный залог. Банки уверены в выдаваемых кредитах, поэтому могут снижать ставки.

Банку важно, на что именно он дает 3 000 000 рублей: на хижину или на квартиру. Сможет ли он в случае чего продать эту квартиру за те же 3 миллиона? На этот вопрос ему должна ответить оценка.

Для покупателя оценка - дополнительная гарантия, что объект стоит тех денег, за которые продается.

Кто делает оценку

Оценкой недвижимости занимаются оценщики. Их деятельность регулируется федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.

Что обязательно должно быть у оценщика:

Профильное образование, членство в саморегулируемой организации и застрахованная отвественность

Профильное образование

Членство в СРО

Застрахованная ответственность

По закону банки обязаны принимать оценку любого оценщика. Но в реальности банки сами аккредитовывают компании, оценке которых доверяют. Какие именно оценщики котируются у конкретного банка, обычно написано на сайте. Сбербанк сотрудничает с 256 оценщиками, банк «Возрождение» - с 90.

Как выбрать компанию для оценки

Позвоните по списку оценочных компаний, предложенному в банке. Вот что нужно выяснить в разговоре.

Как быстро выезжает оценщик. Нормальный срок - 1-2 дня.

Как долго готовится отчет. Обычно за 3-5 дней.

Сколько стоит оценка. Средняя стоимость по Санкт-Петербургу - 3000 рублей . В Москве цены начинаются от 2500 рублей.

Сколько стоит вторая копия отчета. Оценочные компании по умолчанию делают одну копию отчета. Вторую копию в нормальной компании распечатают бесплатно. В отдельных компаниях вторая копия будет стоить 500 рублей.

Как выглядит отчет

Оценка квартиры оформляется в виде отчета. Отчет хранится в распечатанном виде вместе с закладной на квартиру.

В отчете обязательно должно быть прописано:

• кто заказал и кто выполнил оценку, по какому методу;
• что это за квартира, в каком состоянии, как ей пользуются;
• как дела на рынке, на котором эта квартира будет продаваться;
• за сколько ее можно будет продать обычно или с торгов;
• какие есть приложения к оценке в виде фотографий и копий документов.

Без печати и подписи оценщика отчет недействителен. К отчету прикладывают одностраничный документ с кратким содержанием отчета. Его отдают в банк вместе с отчетом.

Какая бывает стоимость

Рыночная стоимость - цена квартиры, если ее продавать без спешки и форс-мажорных обстоятельств.

Ликвидационная стоимость - минимальная цена, за которую банк продаст квартиру в короткий срок.

Что влияет на рыночную стоимость

Район, в котором находится недвижимость. Он влияет на стоимость квадратного метра: в Санкт-Петербурге квадратный метр в Московском районе в среднем на 20 000 рублей дороже, чем в Невском. Поэтому квартира в новом доме, который построили среди старых панельных домов, будет стоить дешевле аналогов в хорошем районе.

Оценщики используют исследования и данные с порталов недвижимости. Это страница исследования с сайта «Бюллетень недвижимости»

Технические характеристики здания: в каком году дом построили, когда делали капитальный ремонт и сколько в доме этажей. Учитывается всё: наличие мусоропровода, организованность парковки, состояние парадной.

Состояние квартиры. Какой этаж, сколько комнат и есть ли ремонт. Оценщик смотрит даже на то, линолеум или ламинат постелен на полу, есть ли кафель в ванной и как сделано освещение в квартире.

Состояние квартиры имеет значение: если обои грязные, в отчете ставят пометку «требует ремонта».

Ремонт с обоями и за 70 тысяч рублей, и за 5 тысяч приравнивается к «евроремонту». Поэтому ждать, что оценщик включит в стоимость квартиры полную цену дизайнерского ремонта, не стоит. В лучшем случае он поставит повышающий коэффициент на ремонт.

Рынок недвижимости в текущий момент. Эксперт смотрит на аналогичные объекты на рынке. Для однушки в монолитном доме аналогами будут такие же по площади квартиры в монолитных или кирпичных домах. Панельные дома обычно не сравнивают с кирпичными или вводят коэффициенты. Для оценки квартиры используют пять аналогичных объектов. Сравнение аналогов - хороший способ увидеть, где завышена цена.

Последний этаж снижает оценочную стоимость квартиры на 2-3%, первый этаж - на 5-10%

Как рассчитать ликвидационную стоимость

Ликвидационная стоимость рассчитывается по формулам. Здесь имеют значение эластичность спроса и стоимость денег во времени.

Пример эластичности спроса. На трехкомнатную квартиру в новом доме на первом этаже спрос небольшой, потому что большой метраж и низкий этаж отпугивают покупателей. Продать такую квартиру за короткий срок можно только по низкой цене. Разница между рыночной и ликвидационной ценой - до 3 млн рублей.

На однокомнатную квартиру на среднем этаже панельного дома в 5 минутах ходьбы от метро высокий спрос, потому что такие квартиры всегда востребованы рынком. Ликвидационная стоимость такой квартиры близка к рыночной.

Пример стоимости денег во времени. Когда речь идет о больших сроках и больших деньгах, часто говорят, что деньги дешевеют со временем. То есть рубль сейчас более ценный, чем рубль через год. Если квартиру можно продать дешевле и сейчас, то это лучше, чем чуть дороже и потом. У этого принципа много обоснований: инфляция, политические риски, человеческая смертность и мировой прогресс.

Когда квартира продается по ликвидационной цене, погашается в первую очередь кредит. Остатки средств получает заемщик. Поэтому чем выше ликвидационная цена, тем больше денег останется у него на руках.

Ликвидационная стоимость у бюджетной квартиры ненамного отличается от рыночной. Ее проще всего продать на рынке, поскольку на них есть спрос. Элитная квартира в новостройке будет долго продаваться даже с дисконтом.

Разброс цен на трехкомнатные квартиры в Санкт-Петербурге

Мы выбрали квартиры в пределах одного района по данным портала недвижимости EMLS