Принцип вклада относится к группе. Принципы оценки недвижимости, связанные с природой недвижимости
Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
Стоимость недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням.
1. Первый уровень – уровень влияния результатов взаимодействия четырех основных факторов: социальных, экономических, физических и политических.
На этом уровне анализу и оценке подлежат факторы, носящие общий характер, не связанные с конкретным объектом недвижимости и независящие непосредственно от него, но косвенно влияющие на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.
2. Второй уровень – уровень влияния локальных факторов.
На этом уровне исследуются такие факторы, как:
· местоположение:
Транспортная доступность;
Пешеходная доступность;
Наличие и состояние коммуникаций;
Наличие объектов социально-культурного назначения;
Размещение объектов;
Примыкающее окружение.
· физические характеристики:
Физические параметры;
Качество строительства и эксплуатации;
Наличие коммунальных услуг;
Состояние недвижимости;
Функциональная пригодность и использование;
Привлекательность, комфорт.
· условия продаж:
Залоги и заклады;
Особые условия сделок;
Мотивы продавцов и покупателей.
· временные факторы:
Дата оценки;
Даты известных сделок по аналогам.
· условия финансирования:
Сроки кредитования;
Процентные ставки;
Условия выделения средств.
3. Третий уровень включает в себя:
· архитектурно-строительные факторы:
недвижимость должна соответствовать климатическим условиям, быть хорошо спланирована, иметь хорошее естественное освещение помещений, привлекательный внешний вид, т.е. архитектурно-планировочное решение оказывает заметное влияние на стоимость недвижимости.
· финансово-эксплуатационные факторы:
Эксплуатационные расходы;
Стоимость строительства.
Оценка финансово-эксплуатационных факторов включает в себя оценку объема имущественных прав.
Поскольку оценка недвижимости – субъективный процесс. то неизбежно возникает вопрос: а насколько можно доверять выводам оценщика.
Важно, чтобы оценщик не только соблюдал правила профессиональной этики, был независим в своих суждениях, но и был профессионально грамотен, максимально точно учитывал все многообразие факторов, которое влияет на цену недвижимости, правильно интерпретировал имеющиеся данные, для этого и существуют принципы, которым он должен следовать при оценке недвижимости.
Принципы оценки недвижимости – методические правила, которые позволяют оценщику правильно оценить, как все многообразие факторов, присущие рынку недвижимости влияет на стоимость недвижимости.
Принципы оценки объектов недвижимости могут быть условно объединены в следующие четыре группы:
1. Принципы, основанные на представлениях пользователя.
2. Принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания, сооружения).
3. Принципы, связанные с рыночной средой.
4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.
Оценивая объект недвижимости, необходимо по возможности учитывать все или основные принципы оценки, чтобы получить более достоверную и точную оценку стоимости объекта недвижимости.
I. Принципы пользователя.
К принципам, основанным на представлениях пользователя, относятся:
1. Принцип полезности.
2. Принцип замещения.
3. Принцип ожидания.
Принцип полезности заключается в том, что всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей.
Полезность – способность данного объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте в данное время (не вообще, а именно в данных условиях).
Принцип замещения определяется следующим образом: типичный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, за которую может быть приобретен или построен (с учетом фактора времени) аналогичный объект. Следовательно, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта с эквивалентной полезностью.
Принцип замещения используется во всех трех подходах к оценке недвижимости затратном, доходном, сравнительном.
Затратный подход основан на применении калькуляции затрат, которые связаны с созданием и приобретением данного вида недвижимости.
Доходный подход базируется на предположении, что между стоимостью объекта недвижимости и доходом, который этот объект может приносить, существует определенное соотношение.
Подход сравнительного анализа продаж характеризуется анализом рыночных продаж аналогичных и сходных сданным объектом недвижимости.
С точки зрения затратного подхода принцип замещения означает – никто из рациональных покупателей не заплатит за объект недвижимости больше, чем он может заплатить за покупку (долгосрочную аренду земельного участка и строительство на нем аналогичного объекта с учетом сроков строительства и возможных потерь в связи с этим).
С точки зрения доходного подхода принцип замещения может быть сформулирован следующим образом: стоимость объекта недвижимости устанавливается на уровне величины эффективного капиталовложения необходимого для приобретения сопоставимого замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль, или стоимость объекта недвижимости определяется конкурентными элементами сравнения среди альтернативного выбора вариантов инвестирования, приносящих аналогичную величину прибыли.
С точки зрения сравнительного подхода принцип замещения гласит: если на рынке имеется несколько аналогичных объектов недвижимости с одинаковой полезностью, то спросом будет пользоваться объект с минимальной стоимостью.
Принцип ожидания связан с представлениями пользователя объекта недвижимости и гласит: стоимость объекта приносящего доход определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, а также суммой ожидаемой от его перепродажи.
Ожидание – это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения недвижимостью.
Важное значение имеет, за какой период времени будет получен ожидаемый доход, т.к. рубль инвестора сегодня стоит больше, чем рубль, который будет получен завтра.
Процесс приведения будущих доходов в денежном эквиваленте к их текущей стоимости называется дисконтированием.
II. Принципы, связанные с объектами недвижимости.
Данные принципы связаны прежде всего с землей на которой расположен объект. Это:
· принцип остаточной продуктивности земли;
· принцип предельной продуктивности;
· принцип оклада;
· принцип возрастающего и уменьшающегося дохода;
· принцип сбалансированности;
· принцип экономического размера;
· принцип экономического разделения.
1. Принцип остаточной продуктивности (или производительности) заключается в том, что в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (производительность). Чтобы понять это положение, необходимо признать, что любой вид деятельности, как правило требует наличия четырех составляющих производства: капитала, труда, управления и земли.
Каждая составляющая производства должна быть покрыта из доходов от предпринимательской деятельности. Однако поскольку земля физически недвижима, а другие составляющие привлекаются к ней для осуществления предпринимательской деятельности, в первую очередь оплачиваются труд, капитал, управление, а остаток дохода выплачивается владельцу земли как рента.
Таким образом, остаточная продуктивность выражается доходом, приходящимся на землю; после оплаты затрат на труд, капитал и управление.
2. Принцип вклада.
Вклад – сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента. При этом величина такого увеличения (уменьшения) может быть как выше, так и ниже затрат на его создание.
Теоретической основой принципа вклада является концепция предельной производительности, согласно которой максимальная эффективность достигается тогда, когда предельный доход становится равным предельным затратам, связанным с его получением соответственно этому дополнительные затраты имеют смысл до тех пор, пока они приносят доход, больший, чем сами затраты.
3. Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности.
Суть этого принципа состоит в том, что увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обуславливает увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений в недвижимость. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости.
Любые последующие дополнительные капиталовложения в недвижимость не дадут пропорционального увеличения прибыли, следовательно, и пропорционального увеличения стоимости объекта недвижимости.
Поэтому следует предварительно проанализировать различные варианты использования земельного участка и только после этого сделать окончательный выбор типа объекта недвижимости для строительства на этом участке.
4. Принцип сбалансированности.
Формируется следующим образом: составляющие производства должны сочетаться между собой в определенной пропорции.
Лишь при оптимальном сочетании всех четырех составляющих производства с объекта недвижимости будет получен максимальный доход и, следовательно, стоимость объекта недвижимости при оценке будет выше.
Сбалансированность – это когда любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.
5. Принцип экономического размера:
На любом рынке существует оптимальное количество земли, необходимое для наиболее эффективного использования различных типов собственности. Экономический размер – это количество земли необходимое для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении (например, объединение двух мелких участков земли в один, оптимального размера повышает их суммарную стоимость).
6. Принцип экономического разделения: имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости.
Действующее законодательство позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права. Право собственности подразумевает права владения пользования и распоряжения имуществом.
Кроме права собственности имущественными правами являются: право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) имущественного пользования, право хозяйственного владения и право оперативного управления, а также различного вида сервитуты – право ограниченного пользования объектом недвижимости.
Разделение имущественных прав на объект недвижимости может осуществляться следующим образом:
1. Физическое разделение – это разделение объекта недвижимости на части: подвал, этажи, мансарда и пр. Для земельного участка – разделение прав на поверхность земли и на ее недра, разделение земельного массива на отдельные участки.
2. Разделение по времени владения – это различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права и пр.
3. Разделение совокупности имущественных прав собственности – права владения срочного или бессрочного пользования, распоряжения, пожизненного владения, хозяйственного ведения, оперативного управления и право ограниченного использования объекта недвижимости.
4. Разделение имущественных прав среди участников – совместная аренда, товарищества, акционерные общества, контракты с оговоренными условиями продажи.
5. Разделение по залоговым правам – закладные, налоговые залоги, судебные залоги, участие в капитале.
Использование в практике имущественных отношений перечисленных выше типов разделений совокупности имущественных прав и их оптимальное соединение позволяют увеличит стоимость объектов недвижимости.
Принципы, связанные с рыночной средой.
К данной группе принципов относятся принципы:
· зависимости;
· соответствия;
· спроса и предложения;
· конкуренции;
· изменения.
1. Принцип зависимости (или принцип внешнего воздействия). Различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости.
Необходимо помнить, что во всех случаях местоположение – основной фактор. влияющий на стоимость объекта недвижимости, и с него следует начинать анализ стоимости объектов недвижимости.
К основным факторам относится также близость объекта недвижимости к развитой инфраструктуре, т.е. связь с рынком пользователя.
Два этих фактора – местоположение объекта и связь с рынком пользователя – в совокупности составляют понятие «экономическое местоположение недвижимости». Этот суммарный фактор оказывает наибольшее влияние на стоимость объекта недвижимости.
2. Принцип соответствия . Объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость.
Соответствие означает, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобства и услуг, предлагаемых объектом недвижимости, отвечают потребностям и ожиданиям рынка недвижимости.
Исходя из этого принципа, следует не только знать стандарты, соответствия для данного рынка недвижимости, но и следить за тенденциями их развития, чтобы предвидеть будущую стоимость оцениваемого объекта недвижимости.
Для того, что максимально избежаатьсубъективизма в оценке, существуют принципы оценки недвижимости. Принципы оценки недвижимости - методические правила, основывающиеся на положениях экономической теории и позволяющие учесть, как все многообразие факторов, присущих рынку недвижимости, влияет на стоимость недвижимости.
Наиболее распространена сегодня следующая классификация принципов оценки недвижимости, имеющая в своей основе следующую логическую формулу:
Оценка недвижимости это процесс, который должен учитывать взаимодействие субъекта операции (сделки) с недвижимостью с ее объектом в условиях рынка.
Следовательно, мы имеем три элемента: субъект, объект, рыночная среда. Отсюда вытекают и три группы принципов:
· принципы, основанные на представлениях пользователя,
· принципы, связанные с объектами недвижимости,
· принципы, связанные с рыночной средой.
Наконец, особое место занимает обобщающий принцип - принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.
Первая группа - принципы, основанные на представлениях пользователя :
· полезности,
· замещения,
· ожидания.
Принцип полезности.
Объект недвижимости обладает стоимостью лишь постольку, поскольку он может быть полезен его пользователю. Полезность - способность данного объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте в данное время. (Не вообще, а именно в данных условиях).
Следует иметь в виду, что потребности, удовлетворяемые объектом недвижимости, могут быть весьма многообразны:
Потребность в недвижимости как в предмете потребления;
Потребность в недвижимости как в средстве производства;
Потребность в недвижимости как в символе благополучия и престижа.
Принцип замещения.
Разумный потенциальный собственник не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та минимальная цена, за которую может быть приобретен или построен (с учетом фактора времени) аналогичный объект. Следовательно, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта. На этом принципе в той или иной мере базируются все три подхода к оценке недвижимости: сравнительный (рыночный) подход (РП), затратный (ЗП), доходный (ДП).
С точки зрения РП применение этого принципа означает: при наличии альтернативных возможностей рыночная стоимость данного объекта определяется ценой приобретения альтернативной приемлемой замены с теми же сроками и условиями финансирования.
С точки зрения ЗП принцип замещения означает - никто из рациональных покупателей не заплатит за объект недвижимости больше, чем он затратит на строительство аналогичного объекта (с учетом сроков строительства и возможных потерь в связи с этим).
С точки зрения ДП принцип замещения означает: рыночная стоимость объекта устанавливается на уровне величины эффективного капиталовложения, обеспечивающего (с учетом рисков) доходность, равную доходности данного объекта.
Принцип ожидания.
Принцип означает, что приобретатель всегда связывает приобретение недвижимости с получением определенных выгод, наиболее явной формой которых является приносимый объектом доход. Соответственно, стоимость объекта, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования данного объекта и от его последующей продажи.
Стоимость объекта есть функция от будущих денежных потоков, приведенных к их настоящей стоимости.
Вторая группа - п ринципы, связанные с объектом недвижимости (с землей, улучшениями и их взаимодействием):
· принцип остаточной продуктивности земли,
· принцип предельной продуктивности (принцип вклада),
· принцип возрастающего и уменьшающегося дохода,
· принцип сбалансированности,
· принцип экономического размера,
· принцип экономического разделения.
Принцип остаточной продуктивности земли.
В основе принципа лежит теория факторов производства, согласно которой создаваемый в процессе производства продукт есть результат взаимодействия капитала, труда и земли (об этом уже шла речь подробнее выше, в модуле 4). Соответственно этому стоимость созданного продукта представляет собой сумму перенесенной стоимости оборудования, материалов, расходов на оплату труда, необходимую прибыль и дохода, приходящегося на землю (ренты).
Рента (доля стоимости созданного продукта, приходящегося на землю), равна разнице между всей величиной стоимости, с одной стороны, расходами предпринимателя и доходом, приходящимся на капитал и труд, с другой. Иными словами, рента предстает как остаточный доход, приходящийся на землю, после того, как возмещены затраты внеземельных факторов производства и они получили «достойное» (соответствующее рыночному уровню) вознаграждение.
Принцип вклада.
Вклад - сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента. При этом величина такого увеличения (уменьшения) может быть как выше, так и ниже затрат на его создание. Соответственно, вклад может быть положительным - прирост стоимости больше прироста затрат, и отрицательным - прирост затрат превышает прирост стоимости.
Принцип возрастающего и уменьшающегося дохода.
Суть принципа в том, что по мере добавления дополнительных порций капитала и труда к земле доходность будет увеличиваться растущими темпами до определенной границы. За ее пределами прирост доходов хотя и продолжается, но замедляющимися темпами, так что в результате наступает ситуация, при которой дополнительные доходы оказываются меньше, чем необходимые для их получения затраты. В основе данного принципа лежит закон предельной производительности, согласно которому в ситуации, когда изменяется лишь один фактор производства, прирост продукции первоначально растет, но после определенного уровня начинает падать, при том, что прирост фактора остается неизменным. Очевидно при этом, что увеличение вложений в землю целесообразно до тех пор, пока прирост дохода превышает прирост издержек.
Принцип сбалансированности (баланса).
Для каждого типа землепользования существуют оптимальная величина и соотношение между факторами производства, при которых обеспечивается максимальная стоимость земли. Если к земле приложено недостаточно внеземельных факторов производства, то она «недозагружена», т.е. затраты на ее приобретение неэффективны. Если же земля «перегружена», то неэффективны вложения в излишние улучшения. В любом случае эффективность землепользования ниже, чем при оптимальном соотношении факторов производства.
Принцип экономического размера.
Данный принцип - обратная сторона принципа сбалансированности. Если принцип сбалансированности говорит о том, что при данной величине земельного участка существует определенное оптимальное количество внеземельных факторов, обеспечивающее максимизацию стоимости объекта, то принцип экономического размера предполагает, что для реализации определенного варианта застройки всегда существует определенное количество земли, обеспечивающее оптимальный масштаб землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте.
Принцип экономического разделения
Права на недвижимую собственность следует комбинировать так, чтобы обеспечить максимальную общую ценность объекта. Указанный принцип может быть использован для определения «достаточности» или «избыточности» прав при том или ином использовании недвижимости. Так, речь может идти о том, что продавец недвижимости требует приобретения покупателем в собственность, как здания, так и земельного участка, на котором оно расположено. В то же время с точки зрения максимизации общей ценности недвижимости может быть более разумным аренда земли (например, долгосрочная).
Принцип означает, что права на недвижимость следует разделять и комбинировать таким образом, чтобы увеличить общую стоимость недвижимости.
Третья группа - принципы, связанные с рыночной средой :
· зависимости,
· соответствия,
· спроса и предложения,
· конкуренции,
· изменения.
Принцип зависимости.
Смысл принципа в том, что стоимость объекта недвижимости, обладающего определенными параметрами и используемого тем или иным конкретным образом, зависит от внешней среды, в которой находится объект. При этом в качестве факторов внешней среды выступают характер окружающей застройки, экономические, экологические и иные факторы. Оценивая недвижимость, оценщик должен определить, как влияет местоположение объекта на его ценность для потребителя, и какой вариант использования может быть в условиях данной внешней среды наиболее эффективным (например, отказаться от использования помещения в качестве офиса и использовать его как торговое).
Принцип соответствия.
Суть принципа состоит в том, что характеристики объекта недвижимости - архитектурно-планировочные решения, уровень удобств и услуг - должны соответствовать друг другу и отвечать потребностям и ожиданиям рынка. Этот принцип важен при принятии градостроительных решений, при определении требований, которые предъявляются к объектам разных категорий, и предполагает, что все компоненты объекта соответствуют друг другу.
Нарушение принципа соответствия проявляется через такие процессы как регрессия и прогрессия. Регрессия находит свое отражение в том, что объект, имеющий излишние улучшения, неизбежно потеряет в своей цене, если окружающая его застройка относится к существенно более низкому классу. Например, если в районе, где цена домов не превышает 30 000$, будет построено здание, на которое затрачено 150 000$, то, скорее всего, рынок оценит его существенно ниже произведенных затрат.
Принцип спроса и предложения.
Смысл принципа состоит в том, что цены на недвижимость, в конечном счете, определяются соотношением спроса и предложения на рынке.
Оценщик при определении стоимости объекта должен понимать, какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости, какие изменения этих факторов могут произойти и как эти изменения повлияют на стоимость данного объекта недвижимости.
Должны быть учтены также такие обстоятельства, как низкая эластичность предложения на рынке, наличие факторов, противодействующих действию силам спроса и предложения (например, ограниченные возможности выхода на рынок новых игроков-застройщиков под влиянием местных администраций).
Принцип конкуренции.
Следование данному принципу требует особого внимания к данным о сверхвысокой доходности, поскольку действие конкуренции должно привести к ее снижению до среднеотраслевого уровня. Оценщик должен выяснить, чем обоснованы сверхвысокие прибыли, насколько продолжителен может быть их поток, каковы риски, связанные с его получением.
Принцип изменения.
При оценке недвижимости необходимо принимать во внимание, что как сам объект, так и его окружение, развиваясь, проходят различные этапы. В развитии объектов недвижимости, их комплексов, рынка в целом могут быть выделены такие этапы как зарождение, рост, стабилизация, упадок. Цикличность развития должна приниматься оценщиком при определении стоимости недвижимости, которая неизбежно изменяется с течением времени. Любая оценка стоимости должна осуществляться на определенную дату.
Итоговым, синтезирующим принципом, исходя из которого должна производиться оценка недвижимости, являетсяпринцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ):
наилучшее и наиболее эффективное использование - это такой вариант использования объекта, выбранный из возможных и оправданных, который возможен физически, правомочен юридически, осуществим финансово и обеспечивает либо наивысшую текущую стоимость объекта, либо наивысшую стоимость земли.
Принцип ННЭИ, как видно из его определения, включает в себя четыре составляющих:
· физическая возможность,
· юридическая правомочность,
· финансовая осуществимость,
· экономическая эффективность.
Следование принципу наилучшего использования предполагает сопоставление двух аспектов использования земли - получаемого результата в виде определенного варианта застройки земельного участка и необходимых для достижения данного результата издержек.
Под наилучшим вариантом застройки понимается такой вариант застройки, который обеспечивает максимум дохода при минимуме издержек.
Классическое определение принципа гласит: Наилучшее использование это «.. то использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым, и которое приводит к наивысшей стоимости земли» (Дж. Фридман, Н. Ордуэей. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости, М., 1995. с. 270).
Дж. Фридман и Н. Ордуэей выделяют следующие факторы, определяющие наилучшее использование:
· рыночный спрос (определение разумного (т.е. соответствующего тенденциям спроса) варианта использования участка и его конкурентного дифференциала (его преимуществ перед аналогичными по назначению объектами). Величина возможного рыночного спроса может быть определена на основе использования таких показателей как коэффициент емкости рынка и коэффициент проникновения на рынок;
· потенциал местоположения (предполагает анализ земельного участка с учетом его окружения (имеющихся вариантов землепользования) и доступности);
· правовая обоснованность (предполагает анализ правил застройки, имеющихся и возможных ограничений и обременений, позиции населения и пр.);
· ресурсное качество участка (предполагает анализ возможных вариантов использования участка в аспекте взаимодействия факторов производства для определения наилучшего варианта застройки с точки зрения выгод (продаж) и затрат. При этом важны не сами по себе минимум затрат или максимум выгоды, критерий - максимум дохода (разницы).
· технологическая обоснованность (определение возможности реализации проекта застройки в установленные сроки с нужным качеством);
· финансовая обеспеченность (способность проекта обеспечить возврат вложенных средств и дохода с учетом периода получения средств, выручки, затрат и пр.) .
При анализе варианта наилучшего использования следует обратить также внимание на следующие обстоятельства:
Во-первых, в чистом виде принцип наилучшего использования применим к доходной недвижимости, т.е. такой, которая приобретается для извлечения дохода (независимо от ее функционального назначения). Наилучшим является такой вариант, при котором объект недвижимости за определенный период времени принесет самый высокий чистый доход».
Во-вторых, вариант использования должен быть реально возможным, а не умозрительным, т.е. вовсе не обязательно перебирать все теоретически мыслимые варианты застройки земельного участка, выбор сравниваемых вариантов должен основываться на реальной оценке состояния рынка и земельного участка.
В-третьих, наилучшее использование - не вечно. С течением времени под влиянием изменения характера окружающей застройки, транспортных путей и пр. вариант наилучшего использования неизбежно измениться. Вопрос стоит лишь в том, как скоро это произойдет, а это зависит от того, насколько верным в долгосрочном плане является выбор того или иного варианта использования. Важно иметь в виду также, что как окружение влияет на объект, так и объект влияет на окружение, сам становится частью последнего.
В-четвертых, по общему правилу, вариант наилучшего использования должен комплиментарный характер, дополнять окружающую застройку. При этом, однако, следует правильно понимать принцип комплиментарности. В каждом данном случае он имеет собственное выражение. Например, под ним может пониматься и строительство еще одного жилого дома в микрорайоне, но может пониматься и строительство торгового комплекса в жилом микрорайоне, и строительство торгового комплекса в ряду ему подобных.
В-пятых, наиболее глубоким теоретическим основанием принципа наилучшего использования является теория общего экономического равновесия. Наилучшее использование это такое использование, которое соответствует равновесию спроса и предложения, которое всегда является лишь моментом в развитии рынка.
В-шестых, в полной мере принцип наилучшим образом применим к оценке свободных (незастроенных) земельных участков, для которых возможен максимальный диапазон вариантов использования. При этом возможно, что наилучшее использование может быть и таким, которое потребует расширения участка путем присоединения к нему соседних. При этом речь должна при этом идти о сравнении затрат на приобретение дополнительной земли и приобретаемых при этом выгод.
Если речь идет о застроенном участке, то применение принципа наилучшего использования может предполагать и сравнение различных вариантов использования уже существующих улучшений и сравнение вариантов их модернизации. При этом в любом случае необходимо оценить как издержки, связанные с тем или иным вариантом и доходы, который он может принести, используя методы расчета чистой текущей стоимости.
Принцип, а точнее, концепция наилучшего использования является одной из фундаментальных основ экономики, оценки, управления и развития недвижимости. При оценке стоимости недвижимости этот принцип означает, что оценщик должен исходить из того, что разумный приобретатель будет стремиться к наилучшему использованию недвижимости, а значит, именно, исходя из этого варианта, должна определяться стоимость объекта. При развитии недвижимости застройщик для успеха должен стремиться к тому, чтобы реализуемый им проект соответствовал бы наилучшему использованию земельного участка или преобразуемого здания. При управлении уже существующим объектом менеджер должен стремиться обеспечить наилучшее использование объекта управления.
Общая характеристика и группировка принципов оценки имущества. Принципы, отражающие точку зрения пользователя. Принципы, отражающие взаимоотношение отдельных частей объекта оценки. Принципы, отражающие точку зрения рынка. Принцип, наиболее эффективного использования объекта оценки.
Общая характеристика и группировка принципов оценки имущества
На стоимость имущества влияет значительное количество экономических факторов. Принципы оценки позволяют учесть наиболее значимые из них, отражая тенденцию экономического поведения субъектов рыночных отношений. Несовершенство рыночных отношений, характерное для этапа перехода к рыночной экономике, деформирует действие принципов оценки. По этим причинам принципы оценки лишь отражают тенденцию экономического поведения субъектов рыночных отношений, а не гарантируют определенного поведения. Вместе с тем по мере развития в нашей стране рыночных отношений действие объективных принципов оценки бизнеса будет усиливаться.
Теоретическим фундаментом процесса оценки является единый набор оценочных принципов. Основные принципы оценки имущества можно разделить на четыре группы (табл. 5.1).
Принципы оценки имущества взаимосвязаны. На один конкретный объект могут одновременно влиять несколько принципов, в каждой ситуации набор принципов может быть различен.
Принципы оценки не могут учесть абсолютно все факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, однако при правильном применении позволяют обеспечить достоверное заключение о его стоимости.
Таблица 5.1 – Группы принципов оценки имущества
| Ι. Принципы, отражающие точку зрения пользователя | ΙΙ. Принципы, отражающие взаимоотношение отдельных частей объекта оценки | ΙΙΙ. Принципы, отражающие точку зрения рынка | ΙV. Принцип наиболее эффективного использования объекта оценки |
| Полезности. Замещения. Ожидания. | Вклада. Добавочной продуктивности. Возрастающей и уменьшающей отдачи. Сбалансированности. Экономического размера. Экономического разделения. | Зависимости. Конкуренции. Спроса и предложения. Изменения. Соответствия: - регрессии, -прогрессии. | Синтез всех трех групп принципов. Определение варианта использования, который: - физически возможен; - достаточно обоснован; - финансово осуществи; - приводит к наивысшей стоимости объекта |
Принципы, отражающие точку зрения пользователя
(Принципы, основанные на представлениях пользователя;
Принципы, основанные на представлениях владельца;
Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника (пользователя)).
Принцип полезности – принцип оценки, характеризующий способность конкретного объекта оценки удовлетворять потребности пользователя.
Полезность бизнеса в том, чтобы приносить доход. Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости.
Бизнес имеет стоимость, если может быть полезен реальному или потенциальному собственнику. Полезность для каждого потребителя индивидуальна. Полезность может проявляться в способности удовлетворять психологические потребности, например чувство гордости за владение (даже временное) объектом.
Однако, например, программиста вряд ли заинтересует ферма по разведению кроликов.
Три подхода к оценке недвижимости раскрывают различные аспекты полезности.
С точки зрения сравнительного подхода рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости выше цены сопоставимого объекта, обладающего такой же полезностью.
С позиций затратного подхода за продаваемый объект недвижимости нецелесообразно платить больше, чем будет стоить строительство нового объекта аналогичной полезности в приемлемые сроки.
С точки зрения доходного подхода стоимость объекта недвижимости определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогичной полезности, т.е. в объекты, приносящие примерно одинаковый поток доходов.
Принцип замещения – принцип оценки, утверждающий, что максимальная цена объекта оценки определяется минимальной суммой, за которую может быть приобретен объект-аналог.
Он исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, т.е. стоимость объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты. Принцип замещения связан с установлением верхней границы стоимости объектов недвижимости, которая обусловлена затратами на строительство заменяющей собственности в приемлемые сроки.
Осведомленный покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за предприятие больше, чем за предприятие с эквивалентной полезностью, или больше, чем затраты на возведение аналогичного объекта в приемлемые сроки. Максимальная стоимость имущества не должна быть выше минимальной цены на имущество с такой же полезностью, так как ценность конкретного объекта в глазах покупателя сильно зависит от возможности найти заменяющий сопоставимый объект.
Зачастую покупатель не ограничен бизнесом одного и того же типа. И, следовательно, замещающий объект необязательно должен быть точной копией, но он должен быть похож на оцениваемый объект, и собственник рассматривает его как желаемый заменитель.
Например:
– вместо двух недорогих автостоянок в малонаселенном районе можно приобрести одну дорогую, но в центре города;
– предпринимателя, желающего приобрести мукомольное предприятие, может заинтересовать и цех по расфасовке круп.
Принцип замещения используется во всех трех подходах к оценке недвижимости: затратном, доходном, сравнительном.
Принцип ожидания – принцип оценки, характеризующий точку зрения пользователя на будущие выгоды и их настоящую стоимость.
Он основан на том, что на стоимость предприятия влияют ожидаемые преимущества от владения объектом и его недостатки. На стоимость бизнеса влияют ожидаемая доходность инвестиций за счет потоков дохода от функционирования и выручка от будущей продажи предприятия. Важны величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего дохода.
Ожидание будущих выгод от владения предприятием выражается в денежной форме. Будущие выгоды (убытки) от владения объектом могут быть продисконтированы (приведены к текущей стоимости), на основе чего могут вноситься как положительные, так и отрицательные поправки к стоимости объекта оценки, например, текущую стоимость складского хозяйства на окраине города повысит ожидание скорого строительства в этом районе железнодорожной станции.
Принципы, отражающие взаимоотношение отдельных
Частей объекта оценки
(Принципы, связанные с землей, зданиями, сооружениями; Принципы, отражающие компоненты объекта оценки; Принципы, связанные с эксплуатацией недвижимости.).
Принцип вклада – принцип оценки, который утверждает, что вклад
определяется суммой, на которую изменяется стоимость объекта оценки вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента в факторах производства.
Оноснован на измерении стоимости, вносимой каждым дополнительным элементом в общую стоимость объекта. Улучшения следует производить в разумных пределах, так как произведенные затраты на добавление дополнительного элемента (вклада) могут не соответствовать последовавшему увеличению стоимости объекта.
Пример. Проведена модернизация оборудования, позволившая повысить доходность предприятия. Рассмотрим две ситуации:
В примере показано, что произведенные затраты на добавление дополнительного элемента (вклада) могут не соответствовать последовавшему увеличению стоимости объекта. Так, в первом случае затраты на улучшения составили 200 млн. руб., а последовавший рост стоимости предприятия (вклад улучшения в стоимость) составил всего 150 млн. руб.
Доходность бизнеса – это результат действия четырех факторов производства: земли , рабочей силы , капитала и управления .
Для оценки предприятия нужно знать вклад каждого фактора в формирование дохода предприятия. Включение любого дополнительного актива в систему предприятия экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости предприятия больше затрат на приобретение этого актива. При оценке бизнеса необходимо учесть возможность произвести улучшения, которые повлекут увеличение его стоимости, например:
– если на складе установлена самооткрывающаяся дверь, то затраты на ее установку вряд ли будут покрыты увеличением стоимости объекта;
– отделка цехов, скорее всего, не повлияет на доход от производства и стоимость предприятия, но такой вклад, как прием на работу нового управляющего с более высокой заработной платой, может сказаться положительно на результатах производства и соответственно стоимости предприятия;
– устройство места для парковки автомобилей может существенно повысить стоимость магазина розничной торговли.
Принцип добавочной продуктивности – принцип оценки, который утверждает, что добавочная продуктивность определяется чистым доходом, относящимся к земле, после компенсации затрат на труд, капитал и управление.
Так как земля физически недвижима, факторы рабочей силы, капитала и управления должны быть привлечены к ней. Сначала должна быть произведена компенсация за эти факторы, а оставшаяся сумма денег идет в оплату пользования земельным участком ее собственнику.
Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля дает возможность пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты. Например, предприятие будет оценено выше, если земельный участок способен обеспечивать более высокий доход или если его расположение позволяет минимизировать затраты:
– дорогой ресторан лучше открыть в престижном районе, где остаточная продуктивность выше, чем на окраине города;
– максимальную выручку магазину способен обеспечить участок, находящийся на видном месте, имеющий хорошую пешеходную и транспортную доступность для большого количества покупателей;
– размещать горнообогатительный комбинат в городе, отдаленном от места добычи сырья, нецелесообразно из-за высоких издержек на доставку сырья для переработки.
Принцип возрастающей и уменьшающей отдачи – принцип оценки, который утверждает, что по мере увеличения какого-либо ресурса в одном из факторов производства рост чистой отдачи сначала увеличивается, а затем начинает уменьшаться.
Дальнейшие улучшения не будут вызывать приемлемого увеличения стоимости или даже компенсировать произведенные затраты. Например, в кафе постоянно обновлялся интерьер и расширялся ассортимент предлагаемых блюд и напитков. Сначала посетителей становилось больше, затем, с ростом цен в результате увеличения затрат, остались только клиенты, имеющие достаточно высокий уровень дохода, а поскольку их количество ограничено, кафе стало нести убытки.
Увеличение объема инвестиций в развитие производства будет сопровождаться приростом прибыли только до определенного момента, после чего темп прироста прибыли начнет снижаться.
При оценке предприятия нужно учитывать, что устаревшее технологическое оборудование потребует полной замены, оплаты демонтажа и монтажа нового оборудования, а высококвалифицированных работников, имеющих большой опыт работы на устаревшем оборудовании, будет дорого и трудно переучивать.
Принцип сбалансированности – принцип оценки, который утверждает, что любому имуществу соответствует оптимальное сочетание факторов производства, при котором достигается максимальная стоимость объекта оценки.
Предприятие – это система, а одной из закономерностей развития и существования системы является сбалансированность, пропорциональность ее элементов. Наибольшая эффективность предприятия достигается при объективно обусловленной пропорциональности факторов производства. Различные элементы системы предприятия должны быть согласованы между собой по пропускной способности и другим характеристикам. Например, при оценке учитывается последовательное расположение цехов в соответствии с технологическим циклом и их производительность.
Одним из важных моментов действия данного принципа является соответствие размеров предприятия потребностям рынка: если предприятие является слишком большим для удовлетворения потребностей рынка, то его эффективность падает, особенно если затруднена доставка ресурсов или товаров.
Пример. Фабрика по производству тортов производит слишком много этой продукции для местного рынка. Торты – продукция скоропортящаяся и не подлежит длительным перевозкам в другой населенный пункт из-за возможной потери внешнего вида, значит, наблюдается несбалансированность размеров фабрики потребностям рынка.
Принцип экономического размера – принцип оценки, который утверждает, что на рынке существует оптимальное количество факторов производства, необходимое для наиболее эффективного использования объектов оценки.
Принцип экономического разделения – принцип оценки, который утверждает, что имущественные права на объект оценки следует разделять и соединять таким образом, чтобы стоимость объекта оценки при этом увеличивалась.
При разделении физических элементов недвижимости и имущественных прав на них возможны следующие варианты:
– пространственное разделение – разделение прав на пользование воздушным пространством, поверхностным участком земли и недрами; на водные ресурсы прибрежных полос, разбиение земельного массива на отдельные участки, разделение здания на подвальное помещение, этажи, мансарду и т.д.
– по времени владения или пользования – краткосрочная и долгосрочная аренда, пожизненное владение, право хозяйственного ведения, оперативного управления, будущие имущественные права;
– по видам имущественных прав – аренда, ограниченное использование, ипотека, внесение в уставные фонды предприятий, эмиссионное обеспечение для выпуска акций;
– по правам кредитора вступить во владение предприятием – закладные, залоги, судебные залоги, участие в капитале.
Производственное помещение, например, можно продать вместе, а можно отдельно от имеющегося оборудования.
Единую базу стоимости любого объекта, в том числе и имущества предприятия, составляют бизнеса.
Все оценки бизнеса можно разделить на три группы: основанные на представлениях собственника; связанные с особенностями объекта оценки и его эксплуатацией; обусловленные воздействием рыночной среды.
В группу принципы бизнеса, основанные на представлениях собственника.
Большое количество не означает, что можно применить их все сразу. В каждом случае выделяются основные и вспомогательные принципы.
Когда речь идет о принципах, то появляются лишь основные закономерности поведения субъектов рыночной экономики. В реальной жизни целый ряд факторов может искажать их действие. К примеру, государственное вмешательство иногда искажает реализацию тех или иных оценки.
Несовершенство рыночных отношений, характерное для этапа перехода к рыночной экономике, еще больше деформирует действие принципов оценки.
Принципы полезности, ожидания, вклада, изменения стоимости, экономического разделения в антикризисном управлении
1. Первая группа принципов. Ключевым критерием стоимости любого объекта собственности является его полезность. Объект обладает стоимостью только в том случае, когда может быть полезен реальному или потенциальному собственнику. Полезность для каждого потребителя индивидуальна, но качественно и количественно определенна во времени, в пространстве и стоимости. Однако как общую полезность объекта для собственника в рыночной экономике можно выделить способность объекта приносить доход.
полезности заключается в том, что чем больше объект способен удовлетворять потребность собственника, тем выше его стоимость.
С точки зрения любого пользователя оценочная стоимость объекта не должна быть выше минимальной цены на аналогичный объект с такой же полезностью.
Принцип вклада в оценке бизнеса
Теоретической базой процесса оценки предприятия является набор оценочных. Принципы — основные исходные положения теории оценки стоимости объектов (действующего предприятия или долевого участия в нем, стоимости недвижимости, интеллектуальной собственности, инвестиционных проектов и др.), соблюдение которых необходимо в условиях неопределенности, присущих рыночной экономике.
Принципы предприятия можно разделить на четыре категории:
1) принципы пользователя предприятием;
2) связанные с земли, зданий, сооружений и другого имущества, составляющего единый имущественный комплекс предприятия;
3) связанные с внешней рыночной средой;
4) наилучшего и наиболее эффективного использования имущественного комплекса предприятия.
Эти принципы взаимосвязаны при анализе финансово-хозяйственной деятельности и оценке предприятия.
Принципы оценки
Каким образом оценщик оценивает стоимость объекта? Какие факторы должны изменить или повлиять на величину стоимости?
Профессиональные оценщики разработали логический и системный подход к определению стоимости имущества. Он реализуется через серию последовательных шагов, позволяющих принять во внимание все важные и сколько-нибудь значимые факты, которые могут повлиять на стоимость имущества.
Теоретической основой процесса является единый набор оценочных.
оценки могут быть объединены в четыре группы:
К принципам, основанным на представлениях пользователя относятся:
полезности — объект обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-либо потенциальному собственнику.
Принцип вклада в оценке бизнеса
1. Принцип вклада – суть которого заключается в следующем: включение любого дополнительного актива в систему предприятия экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости предприятия больше затрат на приобретение этого актива.
2. Принцип остаточной продуктивности – заключается в том, что остаточная продуктивность земельного участка определяется как чистый доход после того, как оплачены расходы на менеджмент, рабочую силу и эксплуатацию капитала.
Принципы оценки бизнеса
Единую базу стоимости любого объекта, в том числе и имущества предприятия, составляют принципы бизнеса.
Все бизнеса можно разделить на три группы: основанные на представлениях собственника; связанные с особенностями объекта оценки и его эксплуатацией; обусловленные воздействием рыночной среды.
В группу оценки бизнеса, основанные на представлениях собственника.
Доходность объекта недвижимости определяется комбинацией четырех групп факторов: земли со строениями (если участок незастроенный, то только земли), оборудования и технических средств (для незастроенного участка - также зданий и сооружений), рабочей силы и менеджмента. При этом стоимость каждой группы факторов зависит от того, насколько увеличивается стоимость всего объекта недвижимости от их использования, с учетом имеющихся количественных и качественных характеристик.
Другими словами, вклад - это добавление в стоимость недвижимости, которое является результатом наличия конкретного фактора или его элементов.
Если рассматривать действие данного принципа в динамике, по отношению к расширяющемуся объекту, то величина каждого последующего вклада может и не соответствовать конкретным затратам на создание рассматриваемого компонента, поскольку общая стоимость недвижимости не всегда выступает простой суммой стоимостей отдельных составляющих элементов. Например, издержки на устройство подземной автостоянки в сумме 150 000 долл. могут увеличить стоимость многоэтажного жилого дома на 300 000 долл..
В данном случае проявляется действие закона предельной производительности, согласно которому вклад элементов недвижимости эффективен до тех пор, пока увеличение стоимости объекта превышает стоимость предельных затрат. Изучение типичных размеров вклада позволяет собственнику (застройщику) принять решение о том, нужно ли добавлять в юъект недвижимости тот или иной его компонент или нет. Критерием целесообразности выступает соотношение величины вклада элемента какого-либо фактора в стоимость объекта и суммы затрат, необходимых для добавления этого элемента.
Принцип вклада часто используется для определения излишних или недостающих улучшений при анализе лучшего и наиболее эффективного использования. Основной проблемой, связанной с оценкой величины вкладаявляется то, что на практике многие элементы, влияющие на стоимость, крайне редко могут быть выделены в чистом виде из состава недвижимости или добавленык ней. Покупатель оценивает объект недвижимости
как единый комплекс, а не как сумму отдельных компонентов, не проводит при этом поэлементных расчетов.
Особое положение среди указанных факторов занимает земельный участок со строениями, так как его вклад обусловлен принципом остаточной продуктивности. Остаточная продуктивность определяется как остаток дохода, отнесенный к объекту недвижимости, после того как оплачены затраты на труд, оборудование и технические средства, менеджмент.
Поскольку земля со строениями неподвижна, то необходимые для эффективного функционирования объекта оборудование и технические средства, труд и менеджмент должны быть привлечены к ней. Это означает, что собственник земли сначала должен оплатить расходы по привлечению этих трех факторов (если участок земли не застроен, то учитываются также затраты на строительство зданий или сооружений), после чего оставшийся доход может быть отнесен к земле. Следовательно, земля имеет остаточную стоимость и приносит доход только тогда, когда имеется остаток после удовлетворения требований к доходам всех привлекаемых компонентов (рис. 1.4).
Рис. 1.4. Компоненты недвижимости и формы их компенсации
Остаточная продуктивность объекта недвижимости, имеющего лучшее местоположение, существенно увеличивается, если оно позволяет получать дополнительные доходы за счет максимизации выручки от продаж, минимизации издержек, особенно транспортных, или за счет удовлетворения особых потребностей потребителей.
Например, максимизация денежной выручки достигается тогда, когда владелец бензоколонки приобретает участок, находящийся на оживленном транспортном узле, визуально открытый и легко доступный большому числу автомобилистов.
Минимизация затрат - потенциальный собственник складского помещения заплатит больше за участок, расположенный рядом с железнодорожной станцией или автомагистралью, чем находящийся в районе с плохой транспортной доступностью.
Удовлетворение особых запросов потребителей - арендатор жилья согласится на более высокую арендную плату за жилой дом, с которого открывается
красивый пейзаж или который находится в экологически чистом районе крупного города.
Изменение того или иного компонента, необходимого для нормального функционирования объекта недвижимости, может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. Эта закономерность проявляется через принцип сбалансированности.
Принцип сбалансированности - для каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости.
Другими словами, любому типу недвижимости соответствует оптимальное сочетание взаимодействующих элементов в структуре объекта недвижимости, классов недвижимости в масштабах района или города (поселения), при котором достигается состояние равновесия, обеспечивающее максимальную стоимость всего объекта.
Сбалансированность нарушается, если здания на земельном участке характеризуются недостаточными усовершенствованиями или, наоборот имеют излишние улучшения по отношению к данному земельному участку, например, его размеру.
Дисбаланс также может возникнуть, когда сооружения на земле неадекватны или избыточны по сравнению с внешним окружением, т.е. нарушается принцип соответствия. В любом из этих случаев объект недвижимости теряет стоимость из-за недостаточно эффективного использования, а риск по вероятным сделкам с такой недвижимостью увеличивается.
Необходимо подчеркнуть, что принцип сбалансированности способствует достижению оптимального размера объекта недвижимости при существующем варианте его использования с учетом сложившихся рыночных стандартов, типа землепользования и условий внешнего окружения.
Принцип сбалансированности действует не только в масштабе отдельного объекта, но и квартала, района, города в целом. В этом случае существующее количество объектов недвижимости различного назначения должно соответствовать рыночному спросу, т.е. числу вариантов их использования.
Для объектов недвижимости сбалансированность характеризуется экономическими показателями емкости и эффективности.
Емкость показывает, сколько объектов недвижимости может быть приложено к определенному земельному участку, при этом местные органы власти могут: регулировать параметры недвижимости (высоту, плотность застройки, эффективность использования земельного участка); устанавливать требования по сохранению ландшафта, исторической застройки, охране памятников истории и культуры, по природоохранным мероприятиям.
Эффективность определяется тем, какой уровень прибыли может обеспечить сочетание земельного участка с расположенными на нем строениями при реализации различных проектов застройки.
Например, в Центральном округе Москвы стоимость права долгосрочной (до 49 лет) аренды земли достигает 700-800 долл. за один квадратный метр. В результате этого строительство зданий со стоимостью одного квадратного метра общей площади менее 2000 долл. становится экономически невыгодным.
При рассмотрении возможных вариантов повышения эффективности использования объекта недвижимости необходимо учитывать принцип разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них.
Принцип разделения означает, что физические элементы недвижимости имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.
Характерная черта недвижимости заключается в том, что она не может быть перемещена с одного места в другое, т.е. имеет фиксированное местоположение. Поэтому переход объекта недвижимости от продавца к покупателю происходит путем передачи прав на нее. Чем более совершены нормативные документы, регулирующие разнообразные права на недвижимость и их отчуждение, тем шире и динамичнее рынок недвижимости, тем ниже степень риска и рациональнее затраты, связанные с приобретением недвижимости. При разделении физических элементов недвижимости и имущественных прав на них возможны следующие варианты:
Пространственное разделение: разделение прав на воздушное пространство, на почвенный слой земли, на подземное пространство с недрами, на водные ресурсы прибрежных полос, разбиение земельного массива, а отдельные участки, разделение здания на подвальное помещение, этажи так далее;
Разделение по видам имущественных прав: аренда, ограниченное использование, ипотека, внесение в уставные фонды предприятий, эмисси-
нное обеспечение для выпуска акций;
Разделение по времени владения или пользования: краткосрочная и
олгосрочная аренда, бессрочное пользование, пожизненное владение,
раво хозяйственного ведения, оперативного управления.
Третья группа принципов оценки, обусловленных действием рыночной эеды, включает спрос и предложение, конкуренцию, соответствие и изменение внешней среды.
Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости измняется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков, а также экономическими издержками на строительство (реконструкцию) улучшений.
Спрос - это представленная на рынке платежеспособная потребность объектах недвижимости.
При изучении спроса рыночная информация о сделках с недвижимостью классифицируется по однородным группам, при этом объекты, входящие в определенную группу, должны конкурировать между собой на одном сегменте рынка.
Сложность анализа спроса зависит от назначения объекта недвижности и возрастает по мере перехода от незастроенных земельных участков к имущественным комплексам.
Предложение - это количество объектов недвижимости, которое может быть выставлено на продажу при сложившемся уровне цен. Необходимо отметить, что предложение земли в целом выступает как фиксированная величина, ограниченная самой природой, поскольку земля является свободно невоспроизводимым товаром. В то же время отмечается устойчивая структурная тенденция перераспределения земли по целевому назначению: увеличиваются земли поселений, промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения; сокращаются земли лесного фонда и запаса.
Принцип спроса и предложения, как основа механизма рыночного саморегулирования, объясняет большие различия в ценах на объекты недвижимости в зависимости от их целевого назначения и местоположения.
Принцип конкуренции означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Высокая норма прибыли стимулирует привлечение капиталов на рынок недвижимости и усиливает конкуренцию.
Положительная роль конкуренции состоит в том, что только на конкурентном рынке можно определить рыночную стоимость, когда она выравнивает доходность инвестиций в разных сегментах рынка недвижимости. При наличии монополизма сверхприбыль порождает разрушительный характер конкуренции, подрывает действие рыночных механизмов и, в конечном счете, приводит к искажению рыночной стоимости недвижимости. Особенно опасен этот процесс на стадии зарождения и становления рынка недвижимости (прежде всего земли), характерной для нашей страны.
Особенностями конкурентной ситуации на российском рынке недвижимости являются ограниченное количество продавцов и покупателей, значительный контроль за некоторыми сегментами рынка со стороны отдельных участников, наличие препятствий для вхождения на рынок, низкий уровень неценовой конкуренции.
При анализе сложившейся конкурентной ситуации необходимо иметь в виду, что конкуренция лежит в основе динамики кривых спроса и предложения и выступает исходной предпосылкой для максимизации прибыли при этом следует отметить, что прибыль, приходящаяся на земельные участки с улучшениями, отличается от производственной прибыли. Средняя прибыль в сфере производства товаров и услуг представляет собой
ограждение за вложение капитала, управление производством, инициативу и риск.
Она проявляется как разница между валовой выручкой и издержками производства, и любой собственник стремится определить объем производства, который максимизирует прибыль в данных конкурентных условиях.
Доход от инвестирования в недвижимость также выступает формой вознаграждения за капиталовложения в землю и расположенные на ней объекты. В то же время это не норма дохода на капитал, а ожидаемый чистый операционный доход, остающийся после оплаты операционных расходов и расходов на замещение, который формируется по остаточному принципу.
Учет принципа конкуренции проявляется в том, что если на рынке недвижимости ожидается обострение соперничества, то оценщик или уменьшает величину прогнозируемых доходов, или повышает степень риска.
Кроме того, объекты недвижимости, которые имеют экономические преимущества сегодня, не обязательно сохранят их в будущем. Поэтому, если собственник получает доход, превышающий среднерыночную величину, то вероятность его дальнейшего поступления требует тщательного обоснования, например, заключения договоров долгосрочной аренды.
Принцип соответствия состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Соответствие характеристик объекта недвижимости потребностям и ожиданиям местного рынка обеспечивает высокий рыночный спрос на него, а следовательно, и высокую стоимость.
Прежде всего, принцип соответствия проявляется через прогрессию и агрессию.
Эффект прогрессии заключается в положительном воздействии внешнего окружения или соседних объектов на стоимость недвижимости. Например, в результате функционирования в данном районе объектов, обеспечивающих высокий уровень инфраструктуры, стоимость недвижимости повышается.
Регрессия имеет место, во-первых, когда объект недвижимости характеризуется излишними улучшениями, которые не востребованы рынком, или когда внешнее окружение оказывает отрицательное воздействие нахщесс эксплуатации объекта. Например, при выборе местоположениямельного участка необходимо принимать во внимание внешние объекты, существование которых может негативно отразиться на выбранном варианте застройки. Регрессия возникнет при соседстве объектов отдыха производственными предприятиями, которые загрязняют окружающую среду, являются источниками шума, неприятных запахов и т.п. Во-вторых, данный принцип требует определенного соответствия назначения объекта недвижимости его местоположению с точки зрения приобретея материально-технических средств или продажи товаров и услуг. Так, и в строительстве торговых предприятий предпочтение отдается участкам, расположенным на основных магистралях, площадях,
рядом с железнодорожными станциями, аэропортами, остановками пассажирского
транспорта. Для таких объектов, как кафе, рестораны, мотели, бензоколонки, магазины запчастей, горюче-смазочных материалов, огромное значение имеет визуальная открытость со стороны дорожного движения, "критерии соответствия, как и стандарты в целом, совершенствуются по мере роста городов и нарастания многообразия форм землепользования. Принцип соответствия имеет первостепенное значение при определе-ии величины износа объекта недвижимости. Объект недвижимости, который не соответствует установившимся социальным, экономическим и архитектурным стандартам, теряет в стоимости из-за функционального или внешнего износа.
Принцип изменения внешней среды предполагает при оценке объектов недвижимости учет возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также учет внешнего окружения и перспектив развития района.
Принцип изменения внешней среды обязательно учитывается при написании отчета об оценке посредством указания даты, на которую определена стоимость объекта недвижимости.
Принципом, обобщающим влияние указанных ранее трех групп принципов оценки, является лучшее и наиболее эффективное использование (ЛНЭИ).
Четвертая группа принципов оценки (ЛНЭИ) означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости.
Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики и таким образом может определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какие строения находятся на нем на дату оценки.
ЛНЭИ определяется как использование недвижимости, которое:
а) является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.п.;
б) физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка,
его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать
выбранный вариант использования;
в) финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого
капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные
затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;
г) обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.
ЛНЭИ рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во-вторых, участка земли с существующими улучшениями. Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также с учетом перспектив развития района.
Если на земельном участке уже имеется застройка, то вариантами наиболее эффективного использования могут быть ремонт, модернизация или реконструкция. Сложившееся использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при ее оптимальном применении не превысит общую стоимость земли и построек при текущем использовании за вычетом затрат по сносу имеющихся сооружений. В последнем случае вариантом ЛНЭИ станет снос имеющихся строений.
Таким образом, объекты недвижимости в случае снижения эффективности их использования могут изменять свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий и других улучшений, так и под воздействием тенденций на рынке недвижимости.
ЛНЭИ может развиваться с течением времени под влиянием рыночных стандартов и внешних изменений. Если недавно около земельного участка пролегла автострада, то его наилучшим использованием может стать строительство заправочной станции, пункта быстрого питания или автосервиса.
На практике принцип ЛНЭИ является исходной предпосылкой, на которой основывается выбор конкретного вида оцениваемой стоимости недвижимости и строится заключение об ее величине. Например, при определении наиболее вероятной цены продажи (рыночной стоимости) объекта недвижимости принцип ЛНЭИ трактуется как наиболее вероятное использование существующего объекта недвижимости, тогда как при определении инвестиционной стоимости акцент в интерпретации делается на наиболее эффективное использование объекта недвижимости с возможными улучшениями.
Существующие сегодня в России административные ограничения и зонирование часто не отражают требований развивающегося рынка недвижимости, и поэтому фактическое использование земельного участка с улучшениями часто не соответствует наилучшему варианту.
Все вышеперечисленные принципы оценки недвижимости тесно взаимосвязаны и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль.
Эти принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости объектов недвижимости. На них базируются три фундаментальных подхода к оценке недвижимости -доходный, сравнения продаж и затратный.
1.4. Основные этапы процесса оценки недвижимости
Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:
1-й этап. Определениезадачи оценки
Цель оценки
Вид определяемой стоимости
Установление оцениваемых имущественных прав
Дата оценки
2-й этап. Составление плана и договора на проведение оценки
График работ по оценке
Источники информации
Выбор методов оценки
Затраты на проведение оценки
Денежное вознаграждение за проведение оценки
Составление договора на оценку
3-й этап. Сбор и анализ информации
Осмотр объекта и прилегающей территории
Юридическое описание объекта недвижимости
Физические характеристики и местоположение
Экономическая информация
Проверка достоверности собранной информации
Анализ и обработка информации
4-й этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования
Анализ земельного участка Анализ земельного участка
Как условно свободного с улучшениями
Правовая обоснованность выбранного варианта использования
Физическая осуществимость
Финансовая целесообразность
Наивысшая стоимость недвижимости
5-й этап. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов:
оценка стоимости на основе доходного подхода
оценка стоимости на основе сравнительного подхода
оценка стоимости на основе затратного подхода
6-й этап. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости
Проверка полученных данных о величине стоимости
Допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации
Выведение итоговой величины стоимости
7-й этап. Составление отчета об оценке
Контрольные вопросы
1. В чем состоит отличие недвижимости от движимого имущества?
2. Какие объекты относятся Гражданским кодексом к недвижимому
имуществу?
3. Для каких целей может проводиться оценка недвижимости?
4. Чем отличаются стоимость, цена и затраты?
5. Каким образом определяются потребительная и меновая стоимости
объектов недвижимости?
6. Какие факторы оказывают влияние на величину меновой стоимости недвижимости?
7. Какими признаками характеризуется стоимость в пользовании и
какие формы ее проявления применительно к объектам недвижимости вы
знаете?
8. Что такое стоимость в обмене и какие формы ее проявления применительно к объектам недвижимости используются в оценке?
9. Укажите различия, существующие между понятиями «рыночная стоимость» и «инвестиционная стоимость».
10.По каким признакам все принципы оценки недвижимости разделены на четыре группы?
11.В чем проявляется взаимосвязь принципа полезности с принципа
ми ожидания и замещения?
12.Каким образом проявляется связь между принципом лучшего и наиболее эффективного использования и принципами вклада и сбалансированности?
13.В чем заключается противоречие между принципами ожидания и
спроса и предложения?
14.Укажите различия между принципами сбалансированности и соответствия.
15.Какие факторы учитываются при определении варианта лучшего и
наиболее эффективного использования объекта недвижимости?
16.Возможна ли ситуация, когда у незастроенного земельного участка на окраине города не будет варианта лучшего и наиболее эффективного использования? Под влиянием каких факторов эта ситуация может измениться?
17.При оценке каких видов стоимости отдельные этапы организации
процесса оценки становятся необязательными? Приведите конкретные
примеры.
Тесты
Экономический принцип, согласно которому максимальный доход движимости можно получить при соблюдении оптимальных величин её составных элементов, называется:
а) принципом вклада;
б) принципом остаточной продуктивности;
в) принципом замещения;
г) принципом сбалансированности;
д) принципом разделения.
Экономический принцип, согласно которому максимальная стоимость недвижимости определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект недвижимости с эквивалентной полезностью, называется:
а) принципом замещения;
б) принципом соответствия;
в) принципом ожидания;
г) принципом остаточной производительности;
д) принципом изменения внешней среды.
3. Какие из нижеперечисленных факторов не влияют на величину оценки балансовой стоимости недвижимости?
а) первоначальная стоимость объекта недвижимости;
б) накопленный износ объекта недвижимости;
в) затраты на строительство аналогичного объекта недвижимости на
дату оценки;
г) методы ведения бухгалтерского учета износа, операционных и других расходов по содержанию объекта недвижимости;
д) все факторы влияют на величину оценки балансовой стоимости не
движимости.
4. Что из нижеперечисленного не соответствует определению рыночной стоимости?
а) наиболее вероятная цена сделки;
б) покупатель и продавец имеют типичную мотивацию;
в) стоимость, рассчитанная с учетом продажи в кредит с отсрочкой
платежа;
г) стоимость, рассчитанная на конкретную дату;
д) объект оценки выставлен на открытый рынок в форме публичной
е) все ответы соответствуют определению рыночной стоимости.
5. Что из нижеперечисленного не соответствует определению инвестиционной стоимости?
а) стоимость для конкретного инвестора;
б) стоимость в обмене;
в) стоимость, рассчитанная на основе дисконтирования ожидаемых
доходов;
г) стоимость в пользовании;
д) все ответы соответствуют определению инвестиционной стоимости.
6. Какой вид стоимости базируется на принципе замещения или воспроизводства элементов недвижимости, подверженных риску уничтожения?
а) инвестиционная стоимость;
б) налогооблагаемая стоимость;
в) ликвидационная стоимость;
г) рыночная стоимость;
д) все ответы неверны.
7. К формам проявления стоимости в обмене относятся:
а) рыночная, арендная, инвестиционная;
б) залоговая, инвестиционная, рыночная;
в) страховая, рыночная, налогооблагаемая;
г) арендная, залоговая, рыночная;
д) ликвидационная, рыночная, балансовая.
8. При определении варианта лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости учитываются:
а) действующее законодательство и административные ограничения;
б) физические характеристики земельного участка;
в) финансовая обоснованность варианта использования;
г) потенциал местоположения;
д) все вышеперечисленное.
9. Если инвестор приобретает объект недвижимости исходя из предположения об увеличении его доходности, то он исходит из принципа:
а) замещения;
б) конкуренции;
в) полезности;
г) ожидания;
д) вклада.
10. Какой вид стоимости из нижеперечисленных может превышать рыночную стоимость объекта недвижимости?
а) инвестиционная;
б) стоимость для целей налогообложения;
в) залоговая;
г) ликвидационная;
д) все ответы неверны.
Особенности функционирования рынка недвижимости
Общая характеристика рынка недвижимости. Структура рынка недвижимости. Цели анализа рынка недвижимости. Факторы спроса и пред-жепия на рынке недвижимости. Определение емкости рынка недвижи-ости. Взаимосвязь цикла рынка недвижимости с промышленным циклом. Общие черты и различия в развитии рынка недвижимости и рынка капитала. Связь рынков недвижимости с рынком капитала в краткосрочном периоде. Влияние рынка капитала на развитие рынка недвижимости в долгосрочном периоде. Причины избыточного инвестирования в недвижимость. Уровень риска на рынке недвижимости. Уровень риска инвестиций в недвижимость по сравнению с риском инвестиций в корпоративные ценные бумаги.
Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент времени в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода. Учет особенностей функционирования рынка недвижимости позволит более обоснованно скорректировать данные ретроспективного периода для оценки недвижимости методами рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором) требует обязательного учета текущего состояния рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем.