Главная / Бизнес в интернете

Анализ лучшего наиболее эффективного использования земельного участка. Анализ наиболее эффективного использования земельных участков

Общие положения

Земля обретает стоимость лишь при её использовании, поэтому все доказательства относительно стоимости основаны на анализе возможного использования. Это вносит элемент неоднозначности в оценку земли, так как в зависимости от характера такого использования стоимость одного и того же земельного участка может существенно отличатся, что позволяет говорить о разной стоимости земли при альтернативном использовании. Однако, всегда существует такое использование, которое приводит к наивысшей стоимости земли и будет для неё наиболее эффективным. Именно оно является адекватным с точки зрения участников рынка и должно рассматриваться как основание для определения рыночной стоимости земельного участка.

В сегодняшней практике оценки земельных участков отсутствует данный анализ. Как правило, в отчетах выбор и обоснование наиболее эффективного использования сводится к перечислению его критериев и неподтвержденным какими-то либо расчетами утверждению, что использование, под которое выделяется земельный участок, является наиболее эффективным.

Процедура выявления и обоснования альтернативного использования недвижимого имущества обеспечивающего максимально продуктивное использование, называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования . При этом наилучшее и наиболее эффективное использование - это вероятное использование свободной земли или собственности с улучшением, которое физически осуществимо , юридически обоснованно, экономически целесообразно и приводит к наивысшей стоимости.

В основном понятие наилучшего и наиболее эффективного использования применяется только к земле. Земля, считается, имеет стоимость, в то время как улучшения вносят свой вклад в стоимость самого недвижимого имущества в целом. Отсюда теоретический акцент анализа наилучшего и наиболее эффективного использования ставится на возможное использование земли, как если бы она была свободной. Даже для улучшенной недвижимости оценка земли как свободной является необходимым условием при определении стоимости недвижимого имущества. Только таким способом может быть определен реальный вклад улучшений в стоимости недвижимости.

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования улучшенной недвижимости в оценке недвижимости было разработано в 1960-е годы.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется:

а) для участка земли как свободного;

б) для участка земли с существующими улучшениями.

Цель анализа наилучшего и наиболее эффективного использования - обоснованный выбор максимально продуктивного использования недвижимости.

При окончательном выборе варианта наилучшего и наиболее эффективного использования конкретной собственности руководствуются следующими положениями:

· если стоимость собственности с улучшениями больше стоимости участка без улучшений, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование собственности с улучшениями;

· если стоимость свободного участка превысит стоимость с улучшениями наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование земли как свободной.

Наилучшее и наиболее эффективное использование земли как свободной

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как свободной выполняется в двух случаях:

· при необходимости отдельной оценки участка земли;

Основная задача данного анализа - дать ответ на следующие вопросы:

1. Если земля есть или будет свободной, как её следует использовать?

2. Какой тип здания или сооружения следует построить и когда?

Оценщик должен проанализировать не только текущее состояние рынка, но и дать прогноз его изменения на будущее, так как стоимость определяется, главным образом, потенциальными возможностями. Например, существующее наиболее эффективное использование в ближнем пригороде, как сельскохозяйственной, с ростом города может измениться на использование под строительство жилых индивидуальных домов.

Могут быть случаи, когда наиболее эффективным текущим использованием будет временное или спекулятивное. Временное использование предполагает устройство автостоянок, спортивных площадок. Через некоторое время наиболее эффективным использованием участка может быть строительство офиса.

Спекулятивное использование предполагает удерживание участка свободным до того момента, когда ситуация на рынке будет благоприятна для проведения улучшений.

Часто застроенный участок анализируется как будто бы свободный. В этом случае задачей анализа является определение эффективности текущего использования и связанного с ним дальнейшего использования - реконструкций, модернизаций, ремонта, демонтажа и т.п. Данный свободный участок рассматривается с точки зрения строительства здания, аналогичного существующему. Если такое использование соответствует наиболее эффективному, то разница между текущей стоимостью улучшений и стоимостью новых улучшений будет определять потерю стоимости за счет различных причин.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования - сопоставление вариантов застройки участка земли. Для каждого варианта застройки рассчитывается остаточная стоимость земли. Самая высокая остаточная стоимость земли соответствует варианту её наилучшего и наиболее эффективного использования.

Наилучшее и наиболее эффективное использование земли с существующими улучшениями

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования собственности, как улучшенной, выполняется в следующих случаях:

· при определении характера использования собственности, обеспечивающего максимальный возврат инвестированного капитала;

· при выборе объектов для сравнительного анализа.

Основная задача данного анализа - дать ответы на следующие вопросы:

1. Как следует использовать существующие улучшения?

2. Какой тип реконструкции или модернизации следует выполнить и когда?

Наилучшее и наиболее эффективное использование собственности как улучшений - это использование её при наличии существующих улучшений. Анализ такого использования должен дать рекомендации по дальнейшей эксплуатации собственности.

Критерием наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной, является максимизация стоимости собственности при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска.

На практике, если варианты не предполагают расходов на реконструкцию или модернизацию, то они могут сравниваться непосредственно друг с другом на основе настоящей стоимости будущих доходов. Если требуются расходы на перепрофилирование или реконструкцию, сравнение вариантов может производиться на базе чистой настоящей стоимости или внутренней нормы прибыли проекта реконструкции каждого варианта.

Последовательность выполнения анализа наилучшего наиболее эффективного использования земельного участка

Анализ ННЭИ участка земли как свободного от улучшений

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка производиться в следующей последовательности:

1. Анализ рынка и отбор альтернативных вариантов возможного использования, которые разумно осуществимы, с учетом рыночных возможностей и ограничений.

Вариант наилучшего и наиболее эффективного использования конкретного участка земли свободного или земельного участка с улучшениями включает в себя проверку соответствия различных вариантов следующим критериям:

Наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка как свободного, так и с улучшениями, должно удовлетворять четырем критериям:

· быть физически осуществимым;

· быть законодательно разрешенным;

· быть финансово-экономическим целесообразным;

· иметь максимальную доходность.

Рассмотрим особенности применения критериев наилучшего и наиболее эффективного использования.

Физическая пригодность земельного участка.

Наилучшее и наиболее эффективное использование собственности зависит от её физических характеристик.

При рассмотрении вариантов использования следует учитывать:

· Размеры и форму участка, которые могут соответствовать или не соответствовать оптимальному использованию. Например, участок может быть мал для строительства промышленного объекта, который является наилучшим использованием при существующем зонировании.

· Доступность транспортных и коммунальных удобств может оказаться решающим фактором при выборе варианта использования, например: если бы застройщик был заинтересован в строительстве складских помещений, то предпочтение было бы отдано участку, имеющему выход на сеть скоростных шоссе или на железную дорогу. Для магазинов, ресторанов быстрого обслуживания, мотелей очень важным является визуальная открытость с любой стороны дорожного движения. Отсутствие возможности подключения к магистральному канализационному коллектору может исключить рассматриваемый вариант использования из перечня физически осуществимых.

· Инженерно-геологические и гидрогеологические условия могут сделать невозможным проект наиболее эффективного варианта улучшений, за счет, например, низкой несущей способности грунта или высокого уровня подземных вод.

· Топографические и географические особенности могут накладывать существенные ограничения на использование. Например, использование участка для сооружения крупного промышленного терминала может стать невозможным из-за рельефа участка.

Юридическая обеспеченность

При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования собственности следует определить какие варианты использования соответствуют действующим в данной местности законодательным, правительственным, муниципальным актом. Должны быть проанализированы все документы регламентирующие нормативно-юридическую сторону функционального использования. Публичные ограничения включают: правила зонирования; требования по охране окружающей среды; требования на получение разрешения; строительные кодексы; жилищные кодексы; положения о разбивке земли на участки. Прочие публичные ограничения могут включать нормативы энергопотребления, ограничения по затенённости, принудительное изъятие земли для публичного использования и другое.

Характер использования может быть ограничен долгосрочными договорами аренды. Кроме того, могут иметь место частичные или временные ограничения определяющие запрет на использование отдельных видов материалов, ограничения этажности, временный запрет на строительство в данном месте.

В некоторых случаях применительно к крупным проектам, обязательным требованием является их оценка местными жителями. В других случаях застройщик должен предоставлять определенный процент квартир или такую же часть домов в микрорайонах индивидуальной жилой застройки людям с низким уровнем дохода по ставкам арендной платы или по ценам ниже рыночных. Эти ограничения могут значительно повлиять на вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Могут иметь место частичные или временные ограничения, определяющие запрет, связанный со статусом объекта, как памятника культурно-исторического наследия. Частичные ограничения в большинстве случаев накладывают дополнительные расходы при проведении улучшений, особенно в районах исторически-городской застройки.

Кроме законодательных ограничений могут иметь место негативные настроения местного населения, что может сделать невозможным определенный вариант использования.

Частные правовые ограничения включают ограничения на использование объекта, сервитуты и конкретные соглашения. Соседний землевладелец, может владеть зданием, вторгающимся в данный объект. На участке могут находиться захоронения или исторические здания не подлежащие сносу.

Финансово-экономическая целесообразность

После исключения из рассмотрения физически не осуществимых и законодательно не разрешенных вариантов использования, следует выполнить анализ финансовой целесообразности оставшихся вариантов. Критерием финансовой целесообразности является положительный возврат инвестируемого капитала, то есть, возврат равный или больший расходов на компенсацию затрат на содержание, финансовые обязательства и начальные инвестиции.

Направленность исследования финансовой осуществимости будет зависеть от того, на каком рынке представлены физически возможные и юридически разрешенные виды использования.

Если эти виды использования представлены на рынке аренды, то анализ финансовой осуществимости будет сводиться к тому, какие из них обеспечат чистый операционный доход, достаточный для удовлетворения требуемой рыночной нормы отдачи инвестиций:

Чистый операционный доход от сдачи в аренду улучшенной недвижимости;

ГПОД - годовой платеж по обслуживанию долга.

Если физически возможные и разрешенные виды использования представлены на рынке купли-продажи, то анализ финансовой осуществимости будет направлен на определение величины дохода, который будет получен от реализации улучшенной недвижимости при альтернативном использовании. Финансово осуществимыми в этом случае будут считаться те виды использования, при которых доход будет превышать сумму затрат, необходимую для создания и продажи улучшенной недвижимости:

РС > Cc + Cф + Пр

РС - рыночная стоимость улучшенной недвижимости;

Сс - стоимость строительства;

Сф - стоимость финансирования;

Пр - прибыль застройщика

Очевидно, что данные превышение будет определять сумму, которую застройщик может потратить на приобретение земли. Однако, с учетом допущения о том, что на рынке все стороны, включая собственника земельного участка, стремятся максимизировать свои выгоды, можно сформулировать следующие дополнительные условия осуществимости освоения и застройки земельного участка. Сумма, которую застройщик может предложить за земельный подлежащий развитию, должна быть больше или равной его стоимости с улучшениями:

Финансовая осуществимость во многом зависит от соотношения спроса и предложения, местоположения.

Проверка на максимальную доходность применяется к тем видам использования, которые соответствовали первым трем критериям. Она не только предполагает рассмотрение стоимости недвижимого имущества, которую можно получить при максимально продуктивном ею использования, но и затрат, связанных с достижением этой стоимости, включая затраты по сносу и переносу строений, затраты по восстановлению окружающей среды, затраты по изменению зонирования и другие.

Остаточная стоимость земли может быть найдена путем определения стоимости предполагаемого использования и вычета затрат на создание улучшений.

2. Определяется стоимость застройки по каждой из альтернативных стратегий.

Во внимание принимаются ресурсное качество участка и технологическая обоснованность различных вариантов застройки.

3. Определяется финансовая обоснованность выявленных стратегий застройки.

По каждому варианту составляется прогнозный отчет о доходах. Для каждой стратегии застройки, исходя из допущений и предположений о будущем поведении рынка, рассчитывается чистый операционный доход.

4. Определяются коэффициенты капитализации для зданий, сооружений и земельного участка. Оценщик может использовать коэффициенты капитализации, определенные исходя из имеющийся рыночной информации или основанные на ожиданиях инвестора.

5. Производится распределение чистого операционного дохода между зданиями, сооружениями и участком земли.

6. Определяется остаточная стоимость земли.

Самая высокая остаточная стоимость земли соответствует варианту её наилучшего и наиболее эффективного использования.

Анализ участка земли с существующими улучшениями

Анализ участка земли с имеющейся застройки производится в следующей последовательности.

1. Производится отбор вариантов использования, которое разумно осуществимы с учетом рыночных возможностей и организаций;

2. Определяется стоимость застройки по каждому предлагаемому варианту;

3. Определяется чистый операционный доход;

4. Определяется общий коэффициент капитализации;

5. Определяется настоящая стоимость будущих доходов;

6. Определяются расходы на реконструкцию или ремонт;

7. Определяется рыночная стоимость единого объекта недвижимого имущества.

Самая высокая чистая настоящая стоимость или внутренняя норма прибыли проекта реконструкции соответствует варианту наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

2. Оценка недвижимости

2.7. Особенности оценки земли

2.7.3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли

При оценке земельного участка следует определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования, который определяется взаимодействием ряда факторов.

Анализ наилучшего использования включает изучение альтернативных вариантов использования (освоения, застройки) земельного участка и выбор оптимального. При этом учитываются перспективность местоположения, состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. п.

Большое значение при оценке стоимости объекта, состоящего из земельного участка и построек, придается анализу наилучшего использования, во-первых, предположительного вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимися улучшениями.

Анализ предположительного вакантного земельного участка является необходимым этапом при определении его стоимости, и он основан на установлении наиболее доходного варианта использования земли.

Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями предполагает принятие решения о сносе, модернизации или сохранении имеющихся на земельном участке улучшений в целях обеспечения максимальной доходности объекта.

Вероятное и наиболее доходное использование участка обеспечивает его самую высокую стоимость. Варианты использования должны быть законными, физически допустимыми и экономически эффективными.

Назовем основные факторы, определяющие оптимальное использование земли:

1) местоположение - фактор, оказывающий основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность, характер окружения);

2) рыночный спрос - фактор, отражающий соотношение спроса и предложения на рынке;

3) финансовая обоснованность - способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка, который был бы достаточным для возмещения расходов инвесторов и обеспечения получения ожидаемой прибыли;

4) физическая пригодность участка - перспектива создания улучшений - размер, топография, качество грунта, климат, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры и т.д.;

5) технологическая обоснованность и физическая осуществимость - анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятность стихийных бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка, например, размер может быть мал для строительства промышленного объекта;

6) законодательная (юридическая) допустимость - соответствие варианта использования земельного участка действующему законодательству. Выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, наличия временных запретов на строительство в данном месте, сложности в районе исторической городской застройки, возможное изменение нормативных актов, соблюдение правил зонирования, негативные настроения местного населения;

Иными словами, под физической возможностью предполагается такое возможное использование, которое соответствует размеру, форме и ландшафту земельного участка, характеристике грунтов. Кроме того, необходимо учитывать наличие коммуникаций или возможность их прокладки.

Допустимость с точки зрения законодательства — характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника.

Финансовая целесообразность — допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости

где V o — оценка рыночной стоимости, q — текущий номер периода, I q — чистый операционный доход q-то периода, Y— норма отдачи на капитал (ставка дисконтирования доходов), V P — денежный поток от реверсии, к — номер последнего периода владения (При оценке объекта недвижимости в качестве периода владения рассматривается прогнозный период.)

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка

5) физическая осуществимость и технологическая обоснованность – это анализ соотношения качества, расходов и сроков реализации проекта, доступность транспорта, вероятность стихийных бедствий, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка;

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка

Метод остатка для зданий — используется для оценки стоимости давно построенных и устаревших по многим параметрам улучшений при условии, что земля может быть оценена с высокой степенью точности, например, с использованием методов сравнительного подхода, то есть имеются многочисленные данные недавних сопоставимых продаж.

Анализ земельного участка и применение принципа наилучшего и наиболее эффективного использования

Ресурсное качество участка функционально связано с его емкостью и эффективностью в сочетании с другими факторами производства. Емкость является показателем того, сколько факторов может быть приложено к участку. Примером может быть принятие решения о том, какой этажности здание строить на участке: пятиэтажное или десятиэтажное. Эффективность определяется тем, какой уровень прибыльности может обеспечить сочетание факторов в случае реализации различных проектов. Например, с учетом живописного вида участка или его престижности, связанной с местоположением, он может быть более эффективен в случае строительства офисного парка по сравнению с застройкой складским зданием.

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка

Кроме того, необходимо рассматривать и акцентировать свое внимание на рыночный спрос. А что сейчас рынок предлагает своему потребителю? Рынок услуг настолько расширил свои границы, что в индустрии развлечении ему, практически, нет равных. Появление всевозможных «аттракционов» приводит все к большему их спросу. Поэтому, со временем, наверное, некоторые функции еще можно будет включить в этот ряд.

Критерии анализа наиболее эффективного использования

Прием определения наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости как незастроенного земельного участка базируется на допущении, что она не имеет строений, либо может быть освобождена от строений в результате их сноса. В итоге определяются стоимость земли на основе выбора возможных вариантов использования, обеспечивающих доходность недвижимости, и подбора параметров объектов недвижимости в соответствии с конкретным назначением.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка в калининском районе Санкт-Петербурга

Можно предположить, что на свободном участке земли могут быть построены объекты следующих назначений: офисы, паркинг , гостиница, магазины в формате сопутствующей торговли, учреждения учебного, медицинского профиля и сферы услуг, спортивного центра малого формата в качестве сопутствующей функции. Ввиду окружения участка жилой застройкой жилая функция может быть рассмотрена при условии отрицательных результатов использования альтернативных вариантов.

Реферат: Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования ОН

Например, в Москве производственные корпуса НПО сдаются в аренду под складские помещения. Если рыночный спрос в конкретном микрорайоне города может быть достаточным, анализируемый вариант может предусматривать использование данного объекта под торговые помещения.

Наиболее эффективное использование свободного земельного участка

Встречаются случаи, когда размер участка слишком велик для его наиболее эффективного использования. Наиболее эффективным использованием излишка земли может быть создание свободного пространства, или создание возможности для будущего расширения, или формирование нового отдельного участка.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка

Сравнительный подход , отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.), присутствующих на дату проведения оценки. В рамках сравнительного подхода применяются следующие методы: метод сравнения (продаж), метод выделения, метод распределения.

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка Текст научной статьи по специальности — Экономика и экономические науки

Понятие -Наилучшее и наиболее эффективное использование- подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых. финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость.

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка

Физическая и финансовая осуществимость (критерий А): рассматриваются только способы использования объекта, которые реально осуществить в данной местности с использованием существующих технологий и для которых существует возможность финансирования. Окружение, топография земельного участка позволяет его использовать под здание складской либо торговой направленности. Объект, находится в пригороде, вблизи со зданиями промышленного, складского и тортового назначения при этом дополнительные вложения капитала, которые компенсировали бы физические характеристики исследуемого участка (размер и форму, топографические и географические особенности, доступность транспортных и коммунальных служб) не требуются.

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта не-движимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечи-вается соответствующими финансовыми ресурсами и дает макси-мальную стоимость.

Обычно анализ наиболее эффективного использования прово-дится по нескольким альтернативным вариантам и включает следую-щие направления:

Рыночный анализ;

Анализ реализуемости варианта;

Анализ наиболее эффективного использования.

Рыночный анализ предполагает определение спроса на варианты использования, альтернативные существующему, в целях изучения спроса и предложения, емкости рынка, динамики ставок арендной платы и т.д. по каждому варианту.

Анализ осуществимости предполагает расчет базовых составляю-щих стоимости: потока доходов и ставок капитализации для опреде-ления стоимости с учетом переменных параметров каждого юриди-чески обоснованного и физически осуществимого варианта.

Анализ наиболее эффективного использования предполагает раз-работку детального плана реализации каждого варианта с рассмотре-нием конкретных участников рынка, сроков осуществления проекта, источников финансирования для выбора варианта, обеспечивающе-го максимальную продуктивность оцениваемого объекта.

Критерии анализа наиболее эффективного использования:

Юридическая допустимость;

Физическая осуществимость;

Финансовая обеспеченность;

Максимальная продуктивность.

Проверка юридической допустимости каждого рассматриваемого варианта использования осуществляется во всех случаях в первую очередь. На выбор наиболее эффективного использования недвижимости может оказать влияние наличие долгосрочных договоров аренды. В течение остаточного срока аренды использование объекта зависит от условий договора аренды. Если наиболее эффективный вариант ис-пользования объекта сдерживается наличием договора аренды, это следует отразить в отчете об оценке.

Пример. Если объект ограничен договором аренды земли, срок которого истекает более чем через 12 лет, то, возможно, нет эконо-мической целесообразности в строительстве нового здания, у кото-рого экономический срок службы составляет 40 лет.

Пример. Строительство зданий определенной этажности, проти-вопожарные разрывы, требования инсоляции .

Физическая осуществимость. Критерии физической осуществимости — размер, форма, район, ди-зайн, состояние грунта и подъездные пути к участку, а также риск стихийных бедствий (таких, как наводнение или землетрясение) — влияют на предполагаемый вариант использования земли.

Финансовая обеспеченность. Вариант считается финансово приемлемым, ес-ли он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышаю-щий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала. Если вид использования не предполагает получения регулярного дохода от эксплуатации, то в ходе анализа отбираются те варианты, которые создают недвижимость, по стоимости равную или превы-шающую издержки на строительство или реконструкцию объекта для этого нового вида использования. Оценщик должен сравнить прирост капитала или доход от использования недвижимости с по-несенными капитальными расходами. Если доход ниже расходов или превышает их лишь незначительно, такой вид использования при-знается невыполнимым в финансовом отношении.

Для оценки видов использования, приносящих регулярный доход от эксплуатации, по каждому из них оценщик рассчитывает общий чистый операционный доход, индивидуальную ставку дохода на ин-вестированный капитал, сумму дохода, относимую к земле. Если чистый доход соответствует необходимой доходности инвестиций и обеспечивает требуемую доходность земельного участка, этот вид ис-пользования является выполнимым в финансовом отношении.

Максимальная продуктивность — это наибольшая стоимость зе-мельного участка как такового, независимо от того, является он сво-бодным (фактически или условно) или застроенным. Таким обра-зом, реализация данного критерия предполагает из всех юридически разрешенных, физически реализуемых и обеспечивающих положи-тельную величину дохода вариантов выбор того вида использования, который обеспечивает максимальную стоимость основы недвижи-мости — земельного участка.

Максимальная продуктивность земельного участка определяется путем соотнесения суммы его дохода со ставкой капитализации, тре-буемой рынком для данного вида использования. Вид использования, обеспечивающий наибольшую доходность земли, является наиболее эффективным. В основе всех используе-мых методов определения стоимости земельного участка с целью вы-бора наиболее эффективного варианта лежит так называемая техни-ка остатка.

Доход от земли рассматривается как остаток между сово-купным доходом, генерируемым недвижимостью, и теми суммами дохода, которые обеспечиваются привлечением рабочей силы, капи-тала, основных средств (функционирующих зданий и сооружений). Стоимость земельного участка, в свою очередь, представляет разни-цу между суммарной стоимостью всего объекта недвижимости и ос-таточной стоимостью строений либо затратами на их возведение.

Способ наилучшего использования недвижимости может либо достигаться на основе уже существующих строений, либо предпола-гать сооружение принципиально новых улучшений, что требует рас-смотрения земельного участка как свободного.

Исходя из этого оценщики применяют при анализе наилучшего использования не-движимости два приема:

- наиболее эффективное использование участка как незастроен-ного;

- наиболее эффективное использование участка как застроенного.

Прием определения наилучшего и наиболее эффективного использо-вания оцениваемой недвижимости как незастроенного земельного уча-стка базируется на допущении, что она не имеет строений, либо мо-жет быть освобождена от строений в результате их сноса. В итоге оп-ределяются стоимость земли на основе выбора возможных вариантов использования, обеспечивающих доходность недвижимости, и под бора параметров объектов недвижимости в соответствии с конкрет-ным назначением.

Вариант использования участка земли как незастроенного имеет две основные разновидности:

Использование участка земли для спекуляции, т. е. для прода-жи его без улучшений инвестору, который впоследствии в соот-ветствии с требованиями рынка или собственными предпочте-ниями проведет его застройку. Данный вариант применим в
случае, когда рынки недвижимости перенасыщены.

Застройка земельного участка новыми зданиями и сооружениями, в том числе:

- застройка без промежуточного использования, если рас-сматривается вариант нового использования, принимаемый рынком на дату анализа;

- застройка с промежуточным использованием предполагает временное сохранение существующего варианта использо-вания, до того момента как новый вариант будет востребо-ван рынком, исходя из прогноза рыночной ситуации;

- разделение или объединение земельного участка для дости-жения наиболее эффективного использования;

- застройка участка новыми строениями, аналогичными по назначению и физическим параметрам существующему объ-екту.

Прием наиболее эффективного использования земельного участка как застроенного предполагает сохранение на анализируемом участке существующих строений.

Вариант использования участка земли как застроенного имеет две основные разновидности:

- сохранение существующего назначения оцениваемой недви-жимости;

- изменение существующего назначения оцениваемой недвижи-мости.

Оценка максимальной продуктивности в за-висимости от оценки коэффициента капитализации, проводится с использованием следующих методов.

Первый метод: Земельный участок рассматривается как незаст-роенный, коэффициенты капитализации для земли и строений раз-личны.

1. Определение стоимости застройки условно свободного земель-ного участка зданиями и сооружениями определенного назна-чения, с учетом рыночного спроса и предложения.

Внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей.

Определение возможности получения и величины прочих до-ходов.

6. Расчет эксплуатационных расходов.

7. Расчет резерва затрат капитального характера.

8. Расчет чистого операционного дохода.

9. Расчет коэффициента капитализации для зданий.

10. Оценка дохода, приносимого построенными зданиями и со-оружениями.

11. Расчет дохода, относимого к земле.

12. Расчет коэффициента капитализации для земельного участка.

13. Оценка стоимости земельного участка методом капитализа-ции дохода, приносимого землей.

Второй метод : Земельный участок рассматривается как незаст-роенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли одина-ковы.

Определение стоимости застройки условно свободного земель-ного участка зданиями и сооружениями, определенного назна-чения с учетом рыночного спроса и предложения.

Расчет потенциального валового дохода.

Внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей и величины прочих доходов.

Оценка действительного валового дохода.

Расчет эксплуатационных расходов и резерва затрат капиталь-ного характера.

Расчет общего чистого операционного дохода.

Расчет общего коэффициента капитализации для оцениваемой недвижимости.

Оценка недвижимости методом капитализации чистого опера-ционного дохода, приносимого недвижимостью.

Оценка стоимости земельного участка дохода как разницы между расчетной стоимостью недвижимости и затратами на улучшения.

Третий метод : Земельный участок рассматривается как незастро-енный, и известна рыночная цена продажи недвижимости предпола-гаемого назначения:

1. Определяется рыночная стоимость готового объекта недвижи-мости конкретного назначения, которую можно построить на анализируемом земельном участке.

2. Рассчитывается стоимость строительства, включая прибыль девелопера.

3. Оценивается стоимость земельного участка как разница между
ценой продажи объекта недвижимости и совокупными затратами.

Четвертый метод : Земельный участок рассматривается как за-строенный, строения требуют проведения некоторых улучшений:

Определение общего коэффициента капитализации.

Расчет затрат на усовершенствование объекта.

Расчет прироста стоимости недвижимости с учетом произве-денных улучшений.

Пятый метод: Земельный участок рассматривается как застроен-ный, не требующий перестройки:

Расчет чистого операционного дохода, приносимого недвижи-мостью.

1. Определение общего коэффициента капитализации.

Оценка стоимости недвижимости методом капитализации чис-того операционного дохода.

Выявленные особенности объектов недвижимости и развития рыночной ситуации могут потребовать нестандартных видов использования.

Обособленные виды использования

Как правило, наиболее эффективные варианты использования анализируемой недвижимости не отличаются от использования ана-логичных объектов. Однако в силу необычности или уникальности оцениваемого объекта его наиболее эффективный вид использова-ния может отличаться.

Промежуточные виды использования

Если вариант наиболее эффективного использования недвижи-мости основывается на изменениях рыночной ситуации в будущем и, следовательно, может быть осуществим через какое-то время, сло-жившийся на дату оценки вариант использования рассматривается как промежуточный. Промежуточный вид использования, которое может измениться через некоторое время, можно также идентифи-цировать как наиболее эффективный вариант для данного периода.

Юридически противоречивые виды использования

Если фактическое использова-ние объекта, разрешенное законом, не соответствует нормам, дейст-вующим в районе его расположения. Обычно это следствие измене-ния или возникновения новых норм зонирования.

Виды использования, не относящиеся к наиболее эффективным

На практике реально существующая застройка может не соответ-ствовать наиболее эффективному способу использования участков, на которых она расположена. Изменение ситуации может требовать как изменения существующего назначения недвижимости, так и его сохранения, но на качественно иной основе, требующей определен-ных капитальных затрат.

Многопрофильные виды использования

Так, крупное здание может предусматривать жилые помещения, офисы, магазины, сервисные центры и т. д. Аналогично на земель-ном участке можно построить жилье, торговый и развлекательный центры и другие объекты инфраструктуры.

Виды использования специального назначения

Например, наиболее эффективное использование завода, выпус-кающего оборудование для тяжелого машиностроения, вероятно, бу-дет продолжение выпуска данного оборудования, а наиболее эффек-тивным использованием зернового элеватора, вероятно, будет сохра-нение его дальнейшего использования в качестве элеватора.

Спекулятивные виды использования

Находящийся в собственности земельный участок, предназна-ченный для продажи в будущем, рассматривается как спекулятив-ный инвестиционный инструмент.

Избыточная и лишняя площадь участка

Застроенные участки могут иметь избыточную площадь, не требуе-мую текущим использованием зданий. Незастроенные участки могут иметь площадь, которая не требуется для основного наиболее эф-фективного использования. Наиболее эффективным способом ис-пользования избыточных площадей участка может стать застройка дополнительными зданиями или сохранение их незастроенными.

В определенных случаях дополнительная площадь, не нужная для имеющихся зданий и не подлежащая отделению от объекта и прода-же, представляет собой лишнюю площадь.

Оценка стоимости недвижимости доходным подходом

Основные понятия

Принцип ожидания

Оценка рыночной стоимости с использованием доходного подхо-да основана на преобразовании доходов, которые, как ожидается, оцениваемый актив будет генерировать в процессе оставшейся эко-номической жизни в стоимость. С теоретической точки зрения ис-точник дохода может быть любым: аренда, продажа, дивиденды, прибыль. Главное, чтобы он был продуктом оцениваемого актива. С помощью этого подхода возможна и целесообразна оценка тех ак-тивов, которые используются или могут использоваться в интересах извлечения дохода (недвижимость, акции, облигации, векселя, не-материальные активы и т.п.).

Основные принципы оценки доходного актива — принцип ожи-дания и принцип замещения. Принцип ожидания для данного под-хода является основным методообразующим принципом. Он гласит, что стоимость К актива определяется нынешней (сегодняшней, теку-щей) ценностью (PV — от англ. present value) всех его будущих дохо-дов I: , где к — период владения активом.

Чем выше доходный потенциал оцениваемого актива, тем выше его стоимость. При этом анализ доходов должен осуществляться на протяжении всей оставшейся экономической жизни актива при усло-вии его использования в течение этого периода наиболее эффектив-ным образом.

В соответствии с принципом замещения максимальная стоимость Fактива не должна превышать наименьшей цены Va, по которой мо-жет быть приобретен другой аналогичный актив с эквивалентной до-ходностью: , где т — количество аналогов. Дан-ный принцип является аналогом экономического принципа альтер-нативности инвестиций.

В рамках доходного подхода различают метод прямой капитали-зации и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал (рис. 3.1). В основе этих методов лежит анализ и оценка чистого опе-рационного дохода и коэффициента капитализации или дисконти-рования.

При прямой капитализации осуществляется оценка чистого опе-рационного дохода первого года использования актива при условии, что он находится в стадии генерации типичных доходов, и оценка коэффициента капитализации для преобразования дохода в текущую стоимость, а в методе капитализации по норме отдачи на капитал — прогноз чистого операционного дохода в процессе использования актива, включая чистый доход от реверсии в конце прогнозного пе-риода, оценку коэффициента дисконтирования и определение сум-мы текущих стоимостей этих доходов.

Рисунок 3.1 - Классификация методов оценки по доходу.

Отличаются эти методы способами анализа и построения потока доходов и коэффициентов их преобразования в текущую стоимость. В методе прямой капитализации для оценки рыночной стоимости чистый доход первого года от использования актива делится на ко-эффициент капитализации, полученный на основе анализа данных о коэффициентах капитализации доходов активов, аналогичных оце-ниваемому активу. При этом нет необходимости оценивать тенден-цию изменения дохода во времени, а при оценке коэффициента ка-питализации — учитывать отдельно его составляющие: норму отдачи на капитал и норму его возврата.

Предполагается, что учет тенден-ций всех составляющих оцениваемого актива заложен в рыночных данных. Необходимо отметить, что метод прямой капитализации применим для оценки действующих активов, используемых наибо-лее эффективным образом и не требующих на дату оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию. При оценке же методом капитализации по норме отдачи на капитал отдельно учитывается тенденция изменения чистого дохода во вре-мени и анализируются отдельно все составляющие коэффициента капитализации.

Метод прямой капитализации — метод оценки рыночной стои-мости доходного актива, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях дохода к стоимости активов, ана-логичных оцениваемому.

Метод капитализации по норме отдачи на капитал — метод оценки рыночной стоимости доходного актива, основанный на преобразова-нии всех денежных потоков, которые он генерирует в процессе остав-шейся экономической жизни, в стоимость путем дисконтирования их на дату оценки с использованием нормы отдачи на капитал, извлекае-мой из рынка альтернативных по уровню рисков инвестиций.

Метод капитализации по норме отдачи на капитал, в свою оче-редь, может иметь с формальной (математической) точки зрения две разновидности: метод анализа дисконтированных денежных потоков (ДЦП-анализ) и метод капитализации по расчетным моделям.

Метод анализа дисконтированных денежных потоков — метод ка-питализации по норме отдачи на капитал, при котором для оценки рыночной стоимости с использованием в качестве ставки дисконти-рования нормы отдачи на капитал отдельно дисконтируются с по-следующим суммированием денежные потоки каждого года эксплу-атации оцениваемого актива, включая денежный поток от его пере-продажи в конце периода владения.

Метод капитализации по расчетным моделям — метод капитализа-ции по норме отдачи на капитал, при котором для оценки рыночной стоимости наиболее типичный доход первого года преобразуется в стоимость с использованием формализованных расчетных моделей дохода и стоимости, полученных на основе анализа тенденций их из-менения в будущем.

Чистый операционный доход, который генериру-ет актив, является разностью действительного валового дохода и операционных расходов.

Вобщем случае в соответствии с принципом ожидания математи-ческое выражение для оценки рыночной стоимости актива с ис-пользованием доходного подхода имеет следующий вид:

(3.1)

В объекте недвижимости неамортизируемой частью является зе-мельный участок, а амортизируемой — улучшение земельного участ-ка. Земельный участок как часть поверхности Земли не подвержен износу, т.е. с экономической точки зрения земельный участок следу-ет рассматривать как бесконечный (неистощимый) источник дохода, стоимость которого со временем может только возрастать. Улучше-ния же имеют конечный срок экономической жизни — период вре-мени, в течение которого сумма доходов, которые генерирует объект, превышает сумму расходов на его эксплуатацию К амортизируемому активу следует также отнести инвестиции, направленные на приобретение права аренды актива в течение конечного промежутка времени.

Таким образом, доход I q (от англ. слова — Income) некоторого q-то года можно разбить на две составляющие:

где — доход на инвестиции (доход на капитал) и — доход для возврата первоначальных инвестиций (доход для возврата капитала).

Доход на инвестиции q-то года, в свою очередь, можно разде-лить также на две составляющие: доход на инвестиции, равные рыночной стоимости улучшений в начале q-то года, и доход на инвестиции, равные рыночной стоимости земельного участка в этом же году:

Норма отдачи на капитал, инвестированный в землю, равна нор-ме отдачи на капитал, инвестированный в улучшения: Y L = Y B = Y.

Следовательно, доход на капитал можно представить в виде про-изведения стоимости этого капитала на единую норму отдачи:

- от улучшений

Из (6.1.2) следует, что доход на капитал, относимый к улуч-шениям, и текущая рыночная стоимость связаны между собой прямо пропорциональной зависимостью 1 . При этом доход по-зиционирован в конце года, а стоимость улучшений — в конце предыдущего года или в начале текущего. Улучшения из-за естественного износа теряют свою стоимость. Следовательно, до-ход, связанный с улучшениями, также является убывающей функ-цией времени.

Для объектов, требующих опреде-ленных капитальных вложений на их улучшение (свободный земель-ный участок, «недострой», реконструируемый объект т.п.), первона-чальные инвестиции с экономической точки зрения следует определить как сумму невозмещенных инвестиций V HU т.е. будущую стоимость потока капиталовложений (расходов) на создание объекта как источника доходов или, что то же самое, аккумулированную к да-те эксплуатации доходного актива по некоторой норме процента сум-му затрат на его создание

ТЕМА 12. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Все суждения относительно стоимости основаны на использовании недвижимого имущества. Однако только наиболее эффективное использование является адекватным с точки зрения участников рынка. Именно такое использование может и должно рассматриваться как основание для определения рыночной стоимости недвижимого имущества.

Наиболее эффективное использование конкретного земельного участка не определяется субъективным мнением владельца, застройщика или оценщика; наоборот, наиболее эффективное использование формируется конкурентоспособными силами в рамках того рынка, где находится это недвижимое имущество. Поэтому анализ наиболее эффективного использования является, по сути, всесторонним рыночным исследованием альтернативного использования недвижимости с позиции достижения максимальной продуктивности, которое создает необходимую основу для выбора объектов сопоставления при применении трех подходов к оценке.

Цель и задачи анализа

Процедура выявления и обоснования альтернативного использования недвижимого имущества, обеспечивающего максимально продуктивное использование, называется анализом наиболее эффективного использования.

Ранее, когда рассматривались принципы оценки, указывалось, что наиболее эффективное использование определяется как наиболее возможное физическое использование, соответствующим образом подтвержденное, юридически разрешенное, финансово выполнимое, и которое приводит к наивысшей стоимости оцениваемого имущества.

Как видно из этого определения, наиболее эффективное использование является скорее обоснованным суждением, но не фактом. В оценочной практике наиболее эффективное использование представляет предпосылку, на которой базируется рыночная стоимость. В ее контексте как наиболее вероятной цены продажи другим термином для наиболее эффективного использования может быть «самое вероятное использование» или «самое прибыльное использование».

В основном понятие наиболее эффективного использования применяется только к земле, поскольку стоимость улучшений рассматривается как стоимость, которую они добавляют к земле. Земля, считается, имеет стоимость, в то время как улучшения вносят свой вклад в стоимость самого недвижимого имущества в целом. Отсюда теоретический акцент анализа наиболее эффективного использования ставится на возможное использование земли, как если бы она была свободной . Даже для улучшенной недвижимости оценка земли как свободной является необходимым условием при определении стоимости недвижимого имущества. Только таким способом может быть определен реальный вклад улучшений в стоимость недвижимости.

В то же время практика оценки показала, что в оценочной деятельности важно также формирование суждения о рыночной стоимости и с точки зрения наиболее эффективного использования улучшенной недвижимости. Это понятие в оценке недвижимости было разработано в 1960-е годы для ответа на два важных вопроса:

1) как должны использоваться существующие улучшения;

2) следует ли их сохранять в текущем использовании, либо их необходимо снести, а на их месте построить новые.

Понятие наиболее эффективного использования земли как свободной отвечает только на вопрос, как должен быть улучшен участок, будучи неосвоенным. Поэтому при проведении оценки следует различать наиболее эффективное использование земли как свободной и наиболее эффективного использования улучшенной недвижимости. При этом критерием наиболее эффективного использования земли как свободной является ее максимальная стоимость, а критерием наиболее эффективного использования улучшенной недвижимости - максимизация стоимости недвижимого имущества при приемлемой норме отдачи.

Таким образом, при окончательном выборе варианта наиболее эффективного использования руководствуются следующими положениями:

Если стоимость улучшенной недвижимости больше стоимости участка без улучшений, наиболее эффективным использованием будет использование улучшенной недвижимости;

Если стоимость свободного участка превысит стоимость улучшенной недвижимости, наиболее эффективным использованием будет использование земли как свободной.

По сути, анализ наиболее эффективного использования предполагает рассмотрение обоснованно возможных видов использования земельных участков (свободных или улучшенных) с точки зрения четырех безусловных критериев, которые заложены в самом определении наиболее эффективного использования.

Наиболее эффективный вид использования должен быть:

физически возможным, т.е. соответствовать размерам и форме земельного участка, его доступности, инженерно-геологическим и экологическим условиям;

юридически разрешенным , т.е. соответствовать регламенту использования и застройки, установленному общественными (градостроительная и землеустроительная документация) и частными (обременения прав собственника его договорами с другими лицами) ограничениями;

финансово осуществимым , т.е. соответствовать сложившейся конъюнктуре рынка, которая определяет уровень доходности разных типов недвижимости, и обеспечивать положительный возврат инвестируемого капитала;

максимально продуктивным , т.е. обеспечивать максимальную стоимость земли или максимальный возврат инвестированного капитала. При этом в качестве измерителя возврата капитала обычно применяют чистую текущую стоимость или внутреннюю норму отдачи.

Нужно отметить, что эти критерии являются взаимосвязанными и должны рассматриваться в определенной последовательности. При этом не имеет принципиального значения, что будет рассмотрено ранее - физическая возможность или юридическая разрешенность. Иногда даже целесообразнее начинать с рассмотрения юридически разрешенных видов использования, так как это сразу очерчивает круг возможных альтернатив. Однако важно, чтобы исследование физической возможности и юридической разрешенности предшествовало проверке на финансовую осуществимость и максимальную продуктивность. Использование может быть финансово осуществимым, но это не будет служить аргументом, если оно запрещено законом или физически невозможно. И только после того, как определены все юридически разрешенные, физически возможные и финансово осуществимые виды использования можно перейти к выбору максимально продуктивного из них.

Таким образом, окончательное суждение о наиболее эффективном использовании может быть сформировано лишь после того, как были исключены альтернативные виды использования, как такие, которые не отвечают тому или иному критерию. Оставшееся использование, которое соответствует всем четырем критериям, является наиболее эффективным использованием.

Естественно, что рассматриваемые в ходе анализа виды использования должны отвечать еще одному критерию - является ли использование разумным. Разумность или обоснованная возможность является как предварительной точкой отсчета, так и заключением для использования/ий, которые окончательно считаются наиболее эффективным.

Как уже отмечалось, теория оценки предполагает, что пока стоимость улучшенной недвижимости выше, чем стоимость земли как свободной, то наиболее эффективное использование заключается в использовании улучшенной недвижимости. Однако, на практике новый собственник недвижимости может ликвидировать имеющиеся улучшения, даже когда стоимость улучшенной недвижимости превышает стоимость свободной земли. Маловероятно, что инвесторы будут платить большие суммы за землю просто для того, чтобы сохранять существующие на ней улучшения до полного обесценения улучшений. Поэтому затраты по сносу и стоимость любого оставшегося улучшения всегда будут учитываться при рассмотрении финансовой выполнимости изменения характера использования земли.

При анализе наиболее эффективного использования важно также учитывать фактор времени для конкретного использования. Во многих случаях наиболее эффективное использование имущества может изменяться в обозримом будущем. Например, наиболее эффективное использование фермы с точки зрения дальнейшего развития города может быть временным, промежуточным, использованием, которое предшествует будущему наиболее эффективному использованию под жилую застройку. Если же земля готова для освоения на момент оценки, то временного использования нет. Напротив, если у земли в ближайшее время нет потенциала на формирование участков под жилую застройку, то ее наиболее эффективное использование будет состоять в дальнейшем сельскохозяйственном использовании. В таких ситуациях немедленное освоение земли или преобразование улучшенного имущества, направленное на его будущее наиболее эффективное использование, обычно не является финансово осуществимым.

Еще одним фактором, который необходимо учитывать при анализе наиболее эффективного использования является интенсивность текущего использования. Например, если бы участок был свободен, то его наиболее эффективным использованием было бы строительство 10-этажного офисного здания, в то время как офисное здание, которое в настоящее время занимает этот участок, имеет только три этажа. Текущее использование участка с точки зрения его интенсивности не может считаться наиболее эффективным использованием.

При анализе наиболее эффективного использования всегда следует принимать во внимание существующую конкуренцию, как между различными видами использования, так и внутри отдельного вида использования. Последнее особенно важно, когда участок рекомендуется использовать для конкретной функции, которая может быть размещена и на других участках, имеющих такие же или даже более благоприятные для этой функции условия.

Кроме того, с точки зрения рынка в районах деловой активности в качестве наиболее эффективного использования может быть рассмотрена не одна функция, а несколько или их сочетание. Поэтому вывод о наиболее эффективном использовании отражает общий характер требований, выдвигаемых рынком к использованию и застройке участка, нежели конкретный вид использования. Без надежного рыночного анализа невозможно получить верное суждение о наиболее эффективном использовании.

Наиболее эффективное использование свободного земельного участка

Анализ наиболее эффективного использования свободного земельного участка обычно проводится с целью определения стоимости земли. Когда земельный участок не имеет улучшений, обоснование очевидно - земля оценивается в таком виде, как она есть. Однако когда земельный участок улучшен, то вклад земли в общую стоимость недвижимости зависит от того, как эту недвижимость можно будет использовать. Поэтому, наиболее эффективное использование земли как свободной должно рассматриваться с точки зрения ее существующего и всех возможных видов использования. Это требование должно выполняться всегда, за исключением тех случаев, когда имеющиеся земельные улучшения способны поддерживать наиболее эффективное использование на протяжении достаточно длительного периода, или когда на рынке отсутствует спрос на текущее использование.

Допущение, что при оценке улучшенной недвижимости земля рассматривается, как если бы она была свободной, основывается на возможности сноса улучшений как одной из альтернатив использования данной недвижимости. Ведь никогда нельзя исключать возможность такого использования, которое позволит увеличить стоимость земли до уровня, когда существующие улучшения перестанут вносить вклад в общую стоимость недвижимости или вообще их стоимость приобретет отрицательное значение.

В некоторых случаях наиболее эффективное использование участка будет состоять в воздержании от ее освоения или в ее временном использовании, пока освоение не будет подтверждено рыночным спросом. Это зачастую происходит, когда на рынке присутствует внешнее (экономическое) обесценение - например, когда рынки недвижимости временно перенасыщены предложением, когда чрезмерно высокие финансовые затраты ослабляют освоение, когда наступает экономический спад в производстве, или когда происходит значительная экологическая катастрофа.

Для многих земельных участков достижение наиболее эффективного использования требует изменений в зонировании или кардинального изменения транспортной и инженерной инфраструктуры или других внешних улучшений, необходимых для перехода к новому использованию. Наиболее эффективное использование земли как свободной может вызвать необходимость ее раздела на меньшие земельные участки, или соединения с другими земельными участками.

Таким образом, наиболее эффективным использованием земли как свободной может быть:

Ее существующее использование,

Планируемая застройка,

Разделение участка на меньшие земельные участки или его присоединение к другим участкам;

А также в качестве альтернативы оно может включать временное использование или отказ от какого-либо использования, пока освоение не будет востребовано рыночным спросом.

Если наиболее эффективным использованием земли как свободной будет ее застройка, то необходимо определить и описать тип и характер идеального улучшения, которое должно отвечать четко установленным критериям. Во-первых, это улучшение должно максимально реализовывать потенциал данного участка с точки зрения рыночного спроса. Во-вторых, оно должно соответствовать текущим рыночным стандартам и характеру прилегающей территории. И, наконец, это улучшение должно содержать подходящие оцененные компоненты.

Данное идеальное улучшение используется в качестве сравнения для определения износа существующих улучшений. Естественно, что идеальное улучшение не будет иметь физического или функционального износа - т.е. оно не будет ни недо-улучшением, ни сверх-улучшением. Таким образом, любое различие в стоимости между существующим улучшением и идеальным улучшением будет относиться к этим формам износа. В то же время, необходимо рассмотреть и экономический (внешний) износ, который может повлиять как на существующее улучшение, так и на идеальное улучшение.

Во всех случаях при анализе наиболее эффективного использования земли как свободной должны быть определены виды использования, которые юридически разрешены , т.е. соответствуют установленным общественным и частным ограничениям.

Общественные ограничения представляют собой регламентацию застройки или иного использования земельного участка, установленную в градостроительной и землеустроительной документации, чаще всего, в планах (правилах) зонирования, местных правилах застройки и других нормативно-правовых актах, регламентирующих характер землепользования в данном районе.

Частные ограничения связаны с обременением прав собственника на использование и застройку земельного участка, которые возникают в результате заключения различных договоров, связанных с отчуждением его отдельных правомочий. Наиболее характерными частными ограничениями являются различного рода сервитуты (право проезда/прохода, прокладки коммуникаций, общей стены и т.п.), которые вместе с земельным участком переходят от владельца к владельцу.

Зачастую целесообразным будет рассмотрение не только разрешенного использования, но и правовые возможности изменения установленного функционального использования и характера застройки с тем, чтобы наиболее эффективное использование недвижимого имущества было реализовано.

В ситуации, связанной с возможным изменением разрешенного использования, необходимо учесть требуемые на это время и расходы, а также риск того, что изменение не будет разрешено.

Например, земельный участок будет стоить 125000 долл., если будет разрешено его коммерческое использование. Общие расходы, связанные с изменением существующего использования земельного участка, составят 10000 долл., а общие затраты времени - 12 месяцев. Естественно, это снизит стоимость земли, во-первых, за счет увеличения общих затрат, связанных с ее улучшением на 10000 долл., во-вторых, за счет необходимости дисконтирования ее стоимости на срок получения разрешительной документации на коммерческое использование.

Кроме того, даже при наличии правовых оснований для перехода к новому использованию это изменение не может быть 100% гарантировано из-за субъективных факторов, связанных, например, с отрицательным отношением общественности к размещению нового строительства.

Аналогичные расчеты проводятся, и когда для достижения наиболее эффективного использования требуется объединить несколько участков. Например, большой нефтехимический завод может быть построен на участке, созданном посредством объединения нескольких небольших участков, которые в отдельности не имели потенциала для такого масштабного промышленного использования. Допуская такое объединение, необходимо учесть расходы и затраты времени для формирования нового участка. При этом необходимо иметь в виду, что при объединении зачастую за отдельные участки, особенно те, которые приобретаются в конце периода объединения, может быть уплачена цена выше рыночной.

Таким образом, исследование юридической разрешенности должно позволить определить:

Какие виды использования разрешены текущим зонированием;

Какие виды использования могут быть разрешены, если изменения зонирования будут введены, и

Какие виды использования ограничиваются частными обременениями конкретного участка.

При этом в обязательном порядке должны быть учтены временные рамки действия ограничительных условий по использованию и застройке земельного участка.

Физическая возможность наиболее эффективного использования свободного участка связана как с параметрами самого участка (его размер, очертания, длина фронтальной линии, глубина), так и с природными характеристиками окружения (рельеф, инженерно-геологические условия, опасные природные явления). Кроме того, с точки зрения физической возможности оценивается транспортная доступность к земельному участку и наличие необходимых мощностей инженерных сооружений и сетей.

В принципе любой участок, даже имеющий неблагоприятные физические характеристики, может иметь определенное использование, но объем затрат, связанных с его освоением, будет определяющим при анализе наиболее эффективного использования.

Земля, адекватная функции улучшения (здания) - автостоянка для магазина, спортивная площадка для школы - не является излишней. Только земля, не соответствующая рыночным стандартам, должна рассматриваться как излишек и приниматься в расчет при корректировках.

В некоторых случаях участки не рассматриваются как слишком большие, потому что площадь, не требуемая для данного использования, не может быть использована отдельно. Например, большой участок в пределах сплошной застройки не может иметь излишек площади, так как отдельное использование этого излишка невозможно.

Направленность исследования финансовой осуществимости будет зависеть от того, на каком рынке представлены физически возможные и юридически разрешенные виды использования. Если эти виды использования представлены на рынке аренды, то анализ финансовой осуществимости будет сводиться к тому, какие из них обеспечат чистый операционный доход, достаточный для удовлетворения требуемой рыночной нормы отдачи инвестиции. Если физически возможные и юридически разрешенные виды использования представлены на рынке купли-продажи, то анализ финансовой осуществимости будет направлен на определение величины дохода, который будет получен от реализации улучшенной недвижимости при альтернативном использовании. Финансово осуществимыми в этом случае будут считаться те виды использования, при которых доход будет равен или будет превышать сумму затрат, необходимую для создания и продажи улучшенной недвижимости.

Для определения финансовой осуществимости использования, которое не генерирует доход, могут также сравниваться выгоды, которые вытекают из использования, с ожидаемыми расходами. Если выгоды превышают эти расходы, то использование считается осуществимым (выгодным). Если выгоды ниже расходов или превышают их лишь на незначительную сумму, то использование не будет считаться финансово осуществимым.

Исследование финансовой осуществимости должно строиться на надежных доказательствах, собранных и проанализированных на конкурентоспособном рынке рассматриваемого недвижимого имущества. При этом анализ спроса и предложения и местоположения является необходимым условием для определения финансовой осуществимости использования и для установления, которое из них является максимально продуктивным. Кроме того, любое экономическое обесценение, связанное с конкретным видом использования, должно быть включено в исследование финансовой осуществимости.

Проверка на максимальную продуктивность применяется к тем видам использования, которые соответствовали первым трем критериям. Она не только предполагает рассмотрение стоимости недвижимого имущества, которую можно получить при максимально продуктивном его использовании, но и затрат, связанных с достижением этой стоимости, включая затраты по сносу и переносу строений, затраты по восстановлению окружающей среды, затраты по изменению зонирования и другие.

Из финансово осуществимых видов использования наиболее эффективным использованием является то использование, которое обеспечивает наивысшую остаточную стоимость земли, последовательную рыночному принятию риска, и с нормой отдачи, гарантированной рынком для такого использования. При этом нормы отдачи, отражающие связанные риски, часто используются для капитализации дохода, полученного от различных видов использования, в соответствующие им стоимости.

ПРИМЕР 1

Требуется определить наиболее эффективное использование свободного земельного участка стоимостью 35000 долл., для которого существует три возможных варианта застройки: строительство жилого дома общей площадью 180 кв.м, 200 кв.м. и 220 кв.м.

Затраты на строительство по каждому из вариантов составят:

Вариант 1 180 кв.м × 520 долл./кв. м = 93600 долл.;

Вариант 2 200 кв. м × 510 долл./кв. м = 102000 долл.;

Вариант 3 220 кв. м × 500 долл./кв.м = 110000 долл.
Предполагается, что застроенный участок можно будет продать:

С домом в 180 кв.м-за 140 000 долл.;

С домом в200 кв.м-за 155 000 долл.;

С домом в 220 кв.м - за 160 000 долл.

Для выбора наиболее эффективного использования свободного земельного участка определим величины прибыли застройщика для разных вариантов застройки:

Наиболее эффективным использованием свободного земельного участка, обеспечивающее максимальную прибыль застройщика, является строительство жилого дома общей площадью 200 кв.м. Дома с большей или меньшей площадью потенциально принесут меньше прибыли.

С другой точки зрения, необходимо определить, является ли ожидаемая прибыль достаточно высокой для оправдания риска вложения средств в строительство. В данном случае, общие затраты на приобретение и застройку земельного участка равны 137000 долл. (35000 + 102000), что позволяет получить прибыль 18000 долл. Это обеспечивает норму прибыли на капиталовложение на уровне 13% (18000 долл./137000 долл.). Если доступны более высокие нормы прибыли с аналогичным риском, то предлагаемый вариант не является наиболее эффективным использованием.

В приведенном выше примере стоимость земли была известна, однако чаще всего анализ наиболее эффективного использования осуществляется с целью определения стоимости земли, а сама стоимость земли выступает основной мерой продуктивности использования свободного земельного участка. Именно поэтому наиболее эффективным использованием считается то, которое обеспечивает наивысшую остаточную стоимость земли.

Остаточная стоимость земли может быть найдена путем определения стоимости предлагаемого использования (земли и улучшений) и вычета затрат на создание улучшений.

ПРИМЕР 2

Требуется определить наиболее эффективное использование свободного земельного участка, для которого существует два возможных варианта застройки участка: строительство жилого дома общей площадью 220 кв.м или 176 кв.м.

Предполагается, что цена продажи участка с большим домом может достичь 150000 долл., а с меньшим - 120000 долл. При этом затраты на строительство с учетом прибыли застройщика составляют 500 долл./кв.м.

Для выбора наиболее эффективного использования определим с помощью экономического метода стоимость земли для разных вариантов застройки:

Наиболее эффективным использованием из двух рассмотренных вариантов является строительство жилого дома общей площадью 220 кв.м, так как при его реализации достигается большая стоимость земли

В качестве альтернативы стоимость земли может быть рассчитана путем капитализации дохода, приходящегося на землю. По сути, данный доход с земли является остаточным доходом, оставшимся после того, как операционные затраты и доход, связанный с улучшениями, были вычтены из дохода со всего недвижимого имущества. И хотя капитализация остаточного дохода обычно является не совсем убедительным показателем стоимости земли как таковой, данная оценочная процедура весьма полезна при анализе наиболее эффективного использования в силу того, что позволяет получить основу для сопоставления альтернативных видов использования с целью выявления наиболее продуктивного из них.

ПРИМЕР 3

Требуется определить наиболее эффективное использование свободного земельного участка площадью 2000 кв.м, расположенного в районе жилой застройки с активным рынком аренды жилья.

Исследование рынка выявило следующие сопоставимые данные:

по арендным платежам:

Квартира общей площадью 54,5 кв.м с 1 спальней 500 долл. в мес.;

Квартира общей площадью 72, 7 кв.м с 2 спальнями 650 долл. в мес.;

Квартира общей площадью 100 кв.м с 3 спальнями 725 долл. в мес.

по стоимости строительства:

Квартира общей площадью 54,5 кв.м с 1 спальней 495 долл. за кв.м

Квартира общей площадью 72, 7 кв.м с 2 спальнями 440 долл. за кв.м

Квартира общей площадью 100 кв.м с 3 спальнями 385 долл. за кв.м

Известно, что чистый операционный доход составляет 60% потенциального валового дохода, а уровень доходности земельных улучшений -12%.

Для выбора наиболее эффективного использования свободного земельного участка определим с помощью метода распределения дохода остаточную стоимость земли.

Наиболее эффективным использованием свободного земельного участка является строительство 6-ти квартирного (с двумя спальнями) жилого дома, так как оно обеспечивает наивысшую стоимость земли.

Рассмотрим еще один пример, когда стоимость земли может быть рассчитана путем капитализации дохода, приходящегося на землю, но уже для различного функционального использования земельного участка.

ПРИМЕР 4

Требуется определить наиболее эффективное использование свободного земельного участка, для которого существует три возможных варианта застройки участка: строительство жилого дома, офисного здания и магазина розничной торговли.

Анализ рыночных данных показывает, что использование земельного участка:

Строительство жилого дома, стоимость которого составит 1021,6 тыс.

долл., позволит получить действительный валовой доход в 250 тыс. долл. при операционных затратах в 120 тыс. долл.;

Строительство офисного здания, стоимость которого составит 928,0

тыс.долл., позволит получить действительный валовой доход в 200 тыс. долл. при операционных затратах в 80 тыс.долл.;

Строительство магазина розничной торговли, стоимость которого составит 817,3 тыс. долл., позволит получить действительный валовой доход в 180 тыс. долл. при операционных затратах в 69

тыс.долл.

Предположим, что при всех вариантах использования возводимое здание имеет одинаковый срок экономической жизни (20 лет) и равную норму отдачи (10%).

Для выбора наиболее эффективного использования определим с помощью метода распределения дохода стоимость земли для каждого из вариантов использования. При этом, примем во внимание, что возвращение инвестированных средств в земельные улучшения (строительство) обусловлено лимитированным сроком экономической жизни зданий, в тот время как относительно земли этот срок бесконечен.

Как свидетельствуют расчеты, наиболее эффективным использованием участка было бы размещение магазина розничной торговли, что обеспечивает самый большой доход с земли.

Таким образом, наиболее эффективное использование не обязательно будет означать наиболее затратное строительство или такое, что даст самый большой валовой или даже самый большой чистый операционный доход. Скорее всего, такое соотношение между этими переменными величинами, которое обеспечивает максимальный доход с земли (отдача от инвестированного капитала в развитие участка) определяет наиболее эффективное использование.

В заключение следует отметить, что потенциальное наиболее эффективное использование земли как свободной обычно является долгосрочным использованием и, как ожидается, достаточным для нормального срока жизни улучшений, продолжительность которого будет зависеть от типа здания, качества конструкции и других факторов.

Похожая информация.