Индивидуальное жилищное строительство проблемы и перспективы. Малоэтажное строительство – перспективы инвестирования

ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ МАЛОЭТАЖНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

ЗАЙНУЛЛИНА Т.Г.,

кандидат экономических наук, доцент, заведующий кафедрой «Экономика и управление в сфере сервиса»,

Донской государственный технический университет, г. Ростов-на-Дону,

e-mail: [email protected]

Малоэтажное жилищное строительство в последние годы получило широкое распространение. Многие строительные и девелоперские компании начинают освоение городских и загородных территорий путем комплексной малоэтажной застройки. В статье проводится анализ проблем и перспектив данного сегмента жилищного рынка. Возможность применения инновационных технологий и материалов в малоэтажном строительстве значительно шире, чем в многоквартирных жилых домах и эти технологии позволяют значительно расширить технические и конструктивные решения в строительном объекте, при этом снизить стоимость строительства и сократить его сроки.

Ключевые слова: жилищное строительство; рынок жилья.

PROBLEMS AND PROSPECTS OF LOW-RISE HOUSING

ZAYNULLINA T.G.,

Phd, associate Professor, Head of Department "Economics and Management in service",

Don State Technical University, Rostov-on-Don, e-mail: [email protected]

Low-rise housing construction in recent years has become widespread. Many construction and development companies begin development of urban and suburban areas through integrated low-rise buildings. The article analyzes the problems andprospects of this segment of the housing market. Ability to apply innovative technologies and materials in low-rise construction is much broader than in apartment buildings, and these technologies can significantly expand the technical and constructive solutions to the construction site and thus reduce cost and shorten its duration.

Keywords: housing; housing market.

JEL classification: R 21, R 31, R 58.

В последние годы малоэтажное жилищное строительства становится очень популярным и развивается быстрыми темпами, причин этому достаточно много. Попробуем остановиться на них, а также рассмотреть проблемы и дальнейшие перспективы такого строительства на примере г. Ростова-на-Дону.

Изменения спроса и предложения на жилищном рынке России привели к тому, что относительная доля ввода малоэтажного жилья за последние 20 лет увеличилась более чем в 7 раз. Сегодня эта цифра в среднем по стране приближается к 50%, а в 1990 г. она составляла чуть больше 6%. По прогнозам Правительства РФ, этот показатель должен в 2015 г. быть не менее 60%, а в 2020 г. - около 70% (РБК. Исследования рынков...., 2012).

Малоэтажное жилье - это многоквартирные дома, таунхаусы, дуплексы и коттеджи, высота которых не превышает в большинстве случаев 2-3 этажа. Отличительной чертой таких зданий является отсутствие лифтов и центрального мусоропровода. Это дома с облегченной инженерной инфраструктурой.

Есть 3 формата малоэтажного жилищного строительства:

Отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем 3, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства);

Жилые дома с количеством этажей не более чем 3, состоящие из частей - нескольких блоков, количество которых не превышает 10 и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном

© Т.Г. Зайнуллина, 2013

ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2013 ^ Том 11 № 4 Часть 3

Т. Г ЗАЙНУЛЛИНА

земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования либо на территорию малоэтажной жилищной застройки (жилые дома блокированной застройки);

Многоквартирные дома с количеством этажей не более чем 3, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает 4, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования либо на территорию малоэтажной жилищной застройки (Приказ Министерства регионального развития РФ от 27.02.2010.).

Для начала рассмотрим причины бурного роста этого сегмента рынка жилья.

Долгое время малоэтажное жилищное строительство не играло существенной роли в обеспечении жильем граждан России, причин тому множество, это и менталитет городского населения (привычка жить в многоквартирных домах), и отсутствие свободных земель в городах, отсутствие инженерной инфраструктуры и т. д.

Цены на жилье в многоквартирных домах (особенно в крупных городах) за последние годы значительно возросли, например, купить хорошую однокомнатную квартиру в спальном районе г. Ростова-на-Дону можно не менее чем за 2 200 000 руб., естественно квартиры большей площади стоят значительно дороже. При этом стоимость строительства небольшого малоэтажного дома (без учета стоимости земельного участка) обойдется примерно в ту же сумму, хотя общая и жилая площадь будут значительно больше.

Малоэтажное жилищное строительство требует значительно меньше административных затрат, в частности разрешительные процедуры на этот вид строительства значительно упрощены, по сравнению с количеством документов на строительство многоквартирных домов. Этим, в частности пользовались недобросовестные застройщики, получая документы на строительство малоэтажных домов в Ростове-на-Дону, а затем начиная возводить высотные здания.

Возможность применения инновационных технологий и материалов в малоэтажном строительстве значительно шире, чем в многоквартирных жилых домах и эти технологии позволяют значительно расширить технические и конструктивные решения в строительном объекте, при этом снизить стоимость строительства и сократить его сроки. Малоэтажные жилые дома значительно дешевле в эксплуатации, так как не требуют установки лифтов, подкачки воды на верхние этажи и применения другого дорогостоящего оборудования. Особенно экономичным является строительство так называемых «таунхаусов»1, так как стоимость многих строительных конструкций ложится не на одного, а на несколько собственников, так же распределяются расходы по содержанию и эксплуатации дома.

С какими же проблемами сталкивается этот быстро растущий сегмент жилищного рынка и как они могут сказаться на дальнейших перспективах его развития?

В первую очередь это проблема отсутствия и выделения земельных участков, особенно когда речь идет о массовой (комплексной) застройке. В Ростове-на-Дону наиболее быстро развивается строительство малоэтажных домов на землях садоводческих товариществ. Эти земли имеют один существенный недостаток - неразвитость коммунальной и социальной инфраструктуры. Это касается, прежде всего, отсутствия подъездных путей надлежащего качества (асфальтовое покрытие, ширина проезда и т. д.). Поэтому по уровню комфортности проживания эти дома далеки от идеала. Еще одной проблемой застройки на таких землях является перекладывание развития коммунальной инфраструктуры на плечи новых собственников, так как застройка происходит в стихийном порядке.

Решением данной проблемы является комплексная застройка пригородов Ростова-на-Дону, развитие которой мы наблюдаем сегодня. Это коттеджные поселки в радиусе 10 км. от Ростова-на-Дону: «Солнечный», «Ясная поляна», «Приозерье», «Березовая роща», «Поселок Донской», «Щепкин» и др., которые развиваются разными темпами в зависимости от степени удаленности от основных транспортных путей, используемых технологий строительства и его стоимости.

Еще одной проблемой является отсутствие финансирования со стороны банков и помощи от государства. Индивидуальному застройщику получить ипотеку под строительство дома без залога очень сложно, банки не хотят идти на такой риск, ипотеку можно получить если есть квартира в городе или стоимость земельного участка достаточно высока. Решение есть пока только для комплексной застройки в коттеджных поселках, когда компания застройщик в партнерстве с банками разрабатывает схему финансирования строительства или реализации уже построенного жилья. Это является взаимовыгодным сотрудничеством, так как застройщик уверен в реализации строящихся объектов, а банк получает нового заемщика на длительный период времени. Помимо этого, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) разработало новый кредитный ипотечный продукт «Малоэтажное жилье», обеспечивает максимально благоприятные условия кредитования при покупке или строительстве жилья на территориях организованной комплексной малоэтажной застройки: квартиры, жилого дома с земельным участком, земельного участка под строительство на нем жилого дома (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию..., 2013). В перечень территорий организованной массовой малоэтажной застройки в соответствии с этой программой входят 2-я очередь строительства микрорайона «Солнечный» г. Батайск, жилой поселок «Приазовье» Азовский район Ростовской области и проект жилого квартала в переулке Теплый, Часовой г. Шахты (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию..., 2013).

Положительные примеры частно-государственного партнерства на рынке малоэтажного жилищного строительства есть во многих регионах России, это, в частности, г. Санкт-Петербург, республики Татарстан и Башкортостан. Новый Генеральный план развития г. Ростова-на-Дону также предполагает освоение новых территорий. Админи-

1 Таунхаус - комплекс из двух и более индивидуальных малоэтажных домовладений с общими боковыми стенами, имеющими собственные входы и огороженные приусадебные участки.

ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ МАЛОЭТАЖНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

страция Ростова-на-Дону периодически выставляет на торги новые земельные участки, что также способствует развитию малоэтажного жилищного строительства и комплексному развитию территорий.

Малоэтажное жилищное строительство - это не новинка России, по такому пути развития жилищного сектора шли многие страны, в частности в США доля малоэтажного жилищного строительства около 90%, поэтому, рассмотрев проблемы и перспективы его развития, можно сделать вывод о том, что за ним будущее, при условии первоначального строительства транспортных и инженерных коммуникаций, а не наоборот.

ЛИТЕРАТУРА

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Ипотечные продукты. Малоэтажное жилье (2013). Доступно на: http://www.ahml.ru/ru/participants/prodacts/low-rise/.

Приказ Министерства регионального развития РФ от 27.02.2010 № 79 «Об утверждении методических рекомендаций по установлению характеристик жилья экономического класса в отношении жилых домов, строительство которых осуществляется с использованием средств Федерального бюджета» (2010). Доступно на: http://www.zakonprost.ru/content/base/151738.

РБК. Исследования рынков. Доля малоэтажного жилья к 2015 г. составит не менее 60% (2012). Доступно на: http://marketing.rbc.ru/articles/14/12/2012/562949985333612.shtml.

Agency for Housing Mortgage Lending. Mortgage products. Low-rise housing. (2013). Available at: http://www. ahml.ru/ru/participants/prodacts/low-rise/. (In Russian.)

Order of the Ministry of Regional Development of the Russian Federation of 27.02.2010. no. 79 "On approval of guidelines to establish the characteristics of low-income housing in respect of residential units on which construction is carried out with the use of the Federal Budget" (2010). Available at: http://www.zakonprost.ru/content/base/151738. (In Russian.)

RBC. Market research. The share of low-rise housing in 2015 will be at least 60% (2012). Available at: http://market-ing.rbc.ru/articles/14/12/2012/562949985333612.shtml. (In Russian.)

ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2013 ^ Том 11 № 4 Часть 3

Жилищное строительство: понятие, виды и особенности. Нормативно-правовая основа, источники и методы финансирования жилищного строительства, его перспективы в г. Уфа. Фонд развития жилищного строительства как источник улучшения городских жилищных условий.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

КУРСОВОЙ ПРОЕКТ

по дисциплине «Экономика города»

ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО В ГОРОДЕ.СОВРЕМЕННЫЕ МЕТОДЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА (НА ПРИМЕРЕ КРУПНОГО ГОРОДА)

Введение

1. Жилищное строительство в городе

1.1 Жилищное строительство: понятие, виды и особенности

1.3 Нормативно - правовая основа жилищного строительства

2. Анализ современного финансирования жилищного строительства на примере г.Уфа

3. Совершенствование городского жилищного строительства

3.1 Перспективы развития жилищного строительства в г.Уфа

Заключение

Список использованной литературы

ВВЕДЕНИЕ

Строительство в широком смысле представляет собой самостоятельную отрасль экономики страны, целью деятельности которой является ввод в действие новых, а также реконструкция, расширение, ремонт и техническое перевооружение действующих объектов производственного и непроизводственного назначения.

Строительство в узком смысле - это деятельность только строительных организаций по возведению различных объектов и разнообразные связанные с этим виды строительных работ.

Определяющая роль отрасли строительства заключается в создании условий для динамичного развития экономики страны. Жилищный вопрос является актуальной проблемой, решение которой определяется социально-экономическим строем общества.

Жилищная проблема является одной из самых острых социальных проблем больших городов. И именно в ее решении наиболее ярко проявляется сущность общественного строя. Таким образом, значение жилищной сферы трудно недооценить для экономики страны.

Наличие возможности улучшения жилищных условий - важный показатель повышения благосостояния населения, предпосылка социальной и экономической стабильности государства. Поэтому решение жилищной проблемы граждан является одним из приоритетов государственной политики в Российской Федерации.

Строительство как один из важнейших элементов регионального хозяйства является субъектом макроэкономики и представляет собой корпоративное сообщество, объединяющее всех производителей строительной продукции.

На современном этапе важным требованием улучшения качества жилищного строительства стало обеспечение экономичности возведения и эксплуатации зданий. Это достигается путем повышения архитектурного, технического и экономического уровня проектных решений; совершенствования конструкций, технологии их изготовления, монтажа, целесообразного использования материалов, экономии металла, цемента, древесины и замены их другими эффективными материалами; сокращения сроков и совершенствования методов проектирования и строительства; обеспечения условий экономного использования энергии.

Несмотря на определённые успехи, достигнутые в жилищном строительстве, а также, несмотря на то, что планомерно решается проблема переселения граждан из непригодного жилья, удельный вес ветхого и аварийного жилья в нашем регионе составляет 6,8% общей площади жилищного фонда, что в 2,2 раза превышает средний по России уровень. Государственное предпринимательство в строительстве (государственный строительный заказ) / А. Н. Асаул, В.А. Кощеев; под ред. засл. строилеля РФ, д-ра экон. наук, профессора А. Н. Асаула. - СПб.: АНО ИПЭВ. 2009. 300с.

Цель курсового проекта - разработка путей совершенствования городского жилищного строительства.

В соответствии с поставленной целью необходимо решить следующие задачи:

· раскрыть сущность и структуру жилищного строительства

· рассмотреть нормативно-правовую основу жилищного строительства

· выявить проблемы жилищного строительства в городе

· изучить источники и методы финансирования жилищного строительства

· предложить мероприятия по совершенствованию механизмов жилищного строительства.

Объектом данной работы является жилищное строительство, а предметом - изучение современных методов финансирования и кредитования жилищного строительства.

Исходя из поставленных целей и задач, была определена структура. Она включает в себя введение, три раздела, которые в свою очередь поделены на параграфы, заключение и список используемой литературы.

1. ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО В ГОРОДЕ

1.1 Жилищное строительство: понятия, виды и особенности

Городская сфера жилищного строительства в последние годы бурно развивается. Интерес к нему огромный, рынок насыщен, и конкуренция велика. Одним из способов решения жилищной проблемы всегда было строительство многоэтажных домов, имеющее целый ряд преимуществ: доступную относительно других способов строительства домов цену, щадящее использование земельного фонда и многое другое. Жилищное строительство подразумевает как непосредственное возведение зданий, так и их достройку, реконструкцию.

Основными факторами, влияющими на жилищное строительство, являются степень экономического развития, благосостояние граждан, ипотечный вопрос. В этих условиях строительство многоэтажных домов помогает решить проблему сразу с нескольких сторон путем создания большой площади жилого фонда, определенного сокращения его стоимости и увеличения доступности для населения.

Жилищное строительство - самое верное направление в решении вопроса благосостояния граждан, а строительство многоэтажных домов - наилучший способ движения по этому пути.

Под жилищным строительством следует понимать создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства), в результате которого будут созданы объекты жилищных прав. Новый ЖК РФ установил, что объектами жилищных прав являются жилые помещения (ч. 1 ст. 15). Впервые определены конкретные виды объектов жилищных прав (ст. 16). К ним отнесены: жилые дома, части жилых домов; квартиры, части квартир; комнаты (жилых домов и квартир).

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ).

Жилищное строительство осуществляется в жилых зонах, определяемых в результате градостроительного зонирования. В состав жилых зон могут включаться: зоны застройки индивидуальными жилыми домами; зоны застройки малоэтажными жилыми домами; зоны застройки среднеэтажными жилыми домами; зоны застройки многоэтажными жилыми домами; зоны жилой застройки иных видов (см. ст. 35 ГрК РФ). А. Н. Асаул, С. Н. Иванов, М. К. Старовойтов.Экономика недвижимости. Учебник для вузов. - 3-е изд., исправл. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. -304 с.

Земельные участки для жилищного строительства могут предоставляться только в собственность или аренду; предоставление земельных участков из состава государственной или муниципальной собственности для указанных целей на любом ином праве следует считать невозможным.

В силу п. 1 данной статьи порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства определяется правилами п. 4 ст. 30 Земельного Кодекса.

Особенностями современного этапа развития жилищного строительства являются:

Повышение требований к жилым домам малой этажности в области комфортности и энергосбережения;

Существенный рост цен на строительные материалы и готовое жилье;

Недоступность высококачественного жилья для малообеспеченных и среднеобеспеченных слоев населения;

Отсутствие государственных заказов на крупнопанельные здания на рынке;

Изменение принципов инвестиционной политики и др.

В этих условиях перед строительной наукой и практикой встала задача разработки более совершенных технологий малоэтажного жилищного строительства, учитывающих современные новые особенности.

Важную роль в современном жилищном строительстве играет возведение индивидуальных жилых домов этажностью в 1-3 этажа. Проблема проектирования, строительства и эксплуатации индивидуальных жилых домов в Российской Федерации является чрезвычайно актуальной и связана с насущной потребностью обеспечения граждан высококачественным и комфортабельным жилищем, которое в максимальной степени удовлетворяло бы индивидуальным особенностям каждой семьи и каждого человека.

1.2 Источники и методы финансирования жилищного строительства

Местными источниками финансовых ресурсов для жилищного строительства могут быть бюджетные средства, амортизационные отчисления, плата, взимаемая с населения на капитальный ремонт жилья, налоги на имущество, страховые платежи. Однако все эти источники крайне ограничены. Лишь немногие предприятия могут позволить себе строительство жилья для своих работников за счет собственных средств.

Одним из главных источников в настоящее время в г.Уфе являются средства населения, нуждающегося в улучшении жилищных условий. При этом денежные доходы большей части населения не позволяют приобретать жилье даже на вторичном рынке.

В странах с развитой экономикой одним из перспективных способов решения жилищной проблемы является использование различных кредитных механизмов, важнейшим из которых является ипотечное кредитование. Система ипотечного кредитования регулируется специальным федеральным законом. Действительно, при удачно складывающихся условиях ипотечного кредитования его результативность велика: "для заемщика -- это дополнительная возможность получения крупных средств на очень большие сроки для решения жилищной проблемы; для кредитного института -- это стабильная работа в течение нескольких десятилетий со стабильными доходами и гарантией возврата кредита; для государства -- это постоянные инвестиции в жилищный сектор, развитие строительной индустрии, а главное, становление и развитие истинно рыночных отношений во многих секторах экономики, решение многих социальных проблем". А. Н. Асаул, С. Н. Иванов, М. К. Старовойтов.Экономика недвижимости. Учебник для вузов. - 3-е изд., исправл. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. -304 с.

В настоящее время в г.Уфе сложились два классических способа ипотечного кредитования:

* одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель);

* двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель).

Характерной практически для всех кредитных учреждений стран с развитой экономикой является одноуровневая модель ипотечного кредитования.

Для осуществления анализа данной модели целесообразно рассмотреть каждый ее элемент отдельно в соответствии с разделением, предложенным авторами.

1. Кредитом связаны заемщик и кредитор. В качестве последнего могут выступать ипотечный банк или ссудно-сберегательное учреждение. Количество обслуживающих организаций -- минимально (как правило, это только страховая организация).

2. Для кредитора возможно рефинансирование ипотечных кредитов за счет выпуска ценных бумаг -- закладных листов и, тем самым, -- минимизирование возможных рисков. Процент выплаты дохода по закладным листам практически соответствует проценту по ипотечному кредиту с небольшой разницей на покрытие расходов и получение прибыли.

3. Собственный и заемный капитал заемщика.

При взаимодействии с ссудно-сберегательным учреждением заемщиком накапливается первичный (собственный) капитал, который является обязательным условием для выдачи ипотечного кредита (заемного капитала).

4. В ссудно-сберегательных учреждениях процентная ставка в период накопления колеблется от 2,5 до 4,5%, процентная ставка по ипотечному кредиту -- от 4,5 до 8,5%. Доля кредита в стоимости приобретения или строительства жилья может составлять около 50%.

Срок кредитования при реализации одноуровневой модели ипотечного кредитования составляет от 10 до 12 лет.

Все ставки и выплаты кредита являются фиксированными и равномерными.

Одноуровневая модель ипотечного кредитования строится на цикличности обращения денежных средств. Средства, предоставляемые заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления. Таким образом, легко отслеживаются все финансовые потоки кредитного учреждения.

Следует отметить, что кредитное учреждение не может осуществлять никаких активных операций, кроме как предоставление кредитов своим вкладчикам. Тем самым снижается рискованность ипотечных кредитов, ибо они выдаются заемщикам, которые формально подтвердили свою кредитоспособность, а также способность в течение длительного срока ежемесячно осуществлять фиксированные платежи, приблизительно равные ежемесячным платежам по ипотечному кредиту.

Порядок движения финансовых потоков при одноуровневой модели ипотечного кредитования представлен на рис. 1.1.

Рис. 1.1 Порядок движения финансовых потоков при одноуровневой схеме ипотечного кредитования

5. Отчуждение заложенной недвижимости, в случае невозврата ипотечного кредита кредитному учреждению занимает довольно значительные сроки -- 2-4 года.

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров:

Между заемщиком и кредитором -- договор о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор и договор об ипотеке;

Между заемщиком страховой организацией -- договор страхования заложенного жилья;

Между заемщиком и продавцом (строителем) жилья -- договор купли продажи жилья.

Двухуровневая модель ипотечного кредитования получила не меньшее распространение в мировой практике.

1. В этой модели кроме заемщика и кредитора участвуют посредник (ипотечное агентство) и/или участник финансового рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания).

2. Кредитор для быстрого возврата затраченных средств на выдачу ипотечного кредита может продавать ипотечные кредиты ипотечному агентству или ипотечной финансово-инвестиционной компании, которые таким образом рефинансируют кредит. Таким образом, кредитное учреждение имеет две основные возможности, а именно -- получить доход на переуступке закладных и комиссионные за их обслуживание.

3. Собственный и заемный капитал (ипотечный кредит) заемщика.

4. Процентная ставка по использованию ипотечного кредита варьируется от 7 до 20%. Сумма кредита может составлять 75-90% от стоимости закладываемого жилья. От стоимости приобретения или строительства жилья сумма кредита может составлять от 80 до 90%. Срок кредитования обычно составляет от 15 до 30 лет.

5. Реализация договорных отношений при двухуровневой модели ипотечного кредитования представлена на рис. 1.2.

Рис. 1.2 Договорные отношения при двухуровневой схеме ипотечного кредитования

На первом этапе реализации договорных отношений между участниками двухуровневой модели ипотечного кредитования заключаются кредитный договор и договор об ипотеке основных участников -- заемщика и кредитора.

После получения кредита заемщик заключает договор купли-продажи жилья с продавцом или его строителем, после чего число участников данной модели увеличивается с целью сведения риска основных участников к минимуму.

Со страховой организацией заключаются договора страхования предпринимательского риска и заложенного жилья.

На вторичном ипотечном рынке между кредитором и ипотечным агентством заключается соответствующее соглашение об уступке прав требования по ипотечным кредитам, а также договор доверительного управления приобретенными правами требования.

6. Данная классическая модель не нашла широкого применения в России из-за недостаточной разработанности механизма рефинансирования и, в связи с этим сложностей полноценного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов, на которых основана двухуровневая модель ипотечного кредитования.

Помимо классического ипотечного кредита в г.Уфе распространен специфический вид кредитования -- строительный кредит. Наряду с обязательными участниками заемщиком и кредитором в данной модели присутствует строительная организация, осуществляющая строительство жилья, на которое заемщиком получен ипотечный кредит. При этом кредитором, выдающим строительные и ипотечные кредиты, может быть одно кредитное учреждение, или два различных специализированных кредитных учреждения. Раздельное кредитование полностью отделяет риски, связанные со строительством и ипотечным кредитованием, как правовыми залоговыми отношениями. Срок кредитования строительного кредита составляет от 6 до 18 месяцев.

Кредитное учреждение, специализирующееся на кредитовании строительства жилья, кредитует строительные организации только тогда, когда последние получают гарантированное обязательство о предоставлении последующего ипотечного кредита в ипотечном банке заемщику под залог уже построенной части жилья. Главным в реализации такой модели в России должна быть правовая и финансовая связанность ипотечного и строительного кредитов, для чего еще не создана вся необходимая база. В настоящее время применение данной модели в классическом виде затруднительно, ибо необходимо разработать правовое совмещение схем кредитования строительства с самим процессом строительства.

Также, следует отметить, что кредитные учреждения могут выдавать строительные кредиты только тем организациям, которые уже зарекомендовали себя на инвестиционно - строительном рынке. Это обстоятельство значительно снижает круг строительных организаций заемщиков.

Отдельно следует отметить ипотечное кредитование в г.Уфе ИЖС с использованием зачета имеющегося жилья. Этому виду ипотечного кредитования присущи многие из недостатков, приведенных выше. Однако, для привлечения квалифицированных в сельскую местность такая модель ипотечного кредитования может стать одной из наиболее реальных моделей. Именно посредством такой модели обученные специалисты, проживающие в городе, могут переселиться в сельскую местность и иметь достойное жилье, в том числе и для проведения профессиональной практики.

В настоящее время в г.Уфе гражданам предлагаются краткосрочные и среднесрочные способы приобретения жилья, например, такие как продажа жилья в рассрочку.

1.Взаимоотношения "кредитор-заемщик" при данной модели заменяются отношениями "продавец-покупатель", в качестве первого из которых выступает строительная организация.

2.Покупатель имеет возможность приобрести жилье по минимальной цене, установленной строителем, без наценок посредников.

Таким способом строительные организации решают проблемы обеспечения ликвидности построенного жилья, и соответственно, занимают определенное место на строительном рынке.

3.Собственный (первоначальный взнос) и заемный капитал покупателя, собственный и заемный капитал строительной организации.

4.Сумма, на которую предоставляется рассрочка, составляет в среднем 30-50% стоимости жилья. Срок рассрочки -- 1-2 года. В некоторых случаях возможен зачет имеющегося жилья.

5.Для покупателя продажа в рассрочку привлекательна тем, что в сделке не участвуют третьи лица.

Строительная организация сохраняет право собственности на продаваемое жилье до окончательного расчета с ней покупателя.

6.Такого рода краткосрочное кредитование доступно ограниченному кругу лиц со средним достатком, поэтому в сельской местности широкое применение такой модели затруднительно.

Недостаточно распространенной, но заслуживающей внимания моделью является управление развитием жилищного строительства с применением лизинговых отношений.

1. Лизинговая организация и лизингополучатель (гражданин -- пользователь, а в дальнейшем собственник жилья).

2. По окончанию оговоренного срока выплат лизинговых платежей лизингополучатель имеет возможность либо приобрести жилье, либо возобновить лизинговые платежи с тенденцией к их уменьшению.

3. Собственный капитал лизингополучателя.

4. Лизингополучатель обязуется систематически перечислять лизинговые платежи в течение всего срока в соответствии с договором. При лизинге жилья период, когда нельзя расторгнуть договор, обычно составляет от 15 до 20 лет, но, как правило, лизинговые договора для лизингополучателя предусматривают возможность осуществить досрочную покупку.

5. Лизинговая операция начинается с подписания договора между лизинговой организацией и лизингополучателем.

Следует заметить, что модель лизинга жилья мало известна в России, в частности в г.Уфе, недостаточно освещена в печати и рынок таких услуг недостаточно развит в России, в связи с чем граждане предпочитают участвовать в более известных моделях кредитования жилищного строительства.

1.3 Нормативно-правовая основа жилищного строительства

Народная мудрость говорит о том, что каждый мужчина должен посадить дерево, вырастить сына и построить дом. В современном обществе любая деятельность регламентируется законодательством - и посадкой деревьев нельзя заниматься, как и где захочется, и за воспитанием детей присматривает государство. Тем более строительство дома - процесс, требующий соблюдения значительного количества законов и нормативных актов, в том числе, Градостроительного кодекса РФ.

Индивидуальное жилищное строительство - один из видов разрешенного использования земель категории "земли населенных пунктов". Данный вид разрешенного использования предполагает возведение на земельном участке жилых зданий, хозяйственных и иных надворных построек.

Понятие "индивидуальное жилищное строительство" резко ограничивает круг субъектов рассматриваемых правоотношений. Так, со стороны заказчиков строительства здесь могут выступать только физические лица. Это дает дополнительные возможности для широкого применения законодательства о защите прав потребителей. Важна и цель правоотношений - приобретение жилья для личных, семейных нужд.

Перечисленные признаки характеризуют индивидуальное жилищное строительство как разновидность жилищного строительства и позволяют отличать рассматриваемый вид. Говоря о понятии "индивидуальное жилищное строительство", стоит отметить, что это одна из составляющих понятия "жилищное строительство".

Объекты индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (п.2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ). Градостроительный кодекс Российской Федерации " от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 06.12.2011)

8 февраля 2011 года вступило в силу постановление Правительства Российской Федерации от 17 декабря 2010 г. № 1050 "О федеральной целевой программе на 2011-2015 годы". Наряду с уже отработанными ранее подпрограммами (в период с 2006 по 2010 годы) в состав новой целевой программы "Жилище" на 2011-2015 годы включены дополнительные направления жилищного обеспечения отдельных категорий граждан, а также программы по стимулированию строительного комплекса.

Реализация Программы "Жилище" предусматривает участие федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.

На федеральном уровне осуществляется:

Формирование нормативно-правовой и методологической базы проведения государственной жилищной политики и преобразований в жилищной сфере;

Обеспечение жильем за счет средств федерального бюджета отдельных категорий граждан, определенных законодательством;

Разработка эффективных механизмов использования средств федерального бюджета для достижения основной цели и задач Программы;

Содействие реализации демонстрационных проектов по выполнению мероприятий Программы;

Организация и проведение информационной работы среди населения;

Обеспечение мониторинга преобразований в жилищной сфере с целью анализа ситуации, обобщения положительного опыта;

Координация деятельности государственных заказчиков и исполнителей мероприятий Программы.

На уровне органов власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления осуществляется:

Развитие жилищного законодательства и нормативной базы, связанное с реализацией федерального законодательства на соответствующей территории;

Проведение предусмотренных Программой преобразований в жилищной сфере и намеченных мероприятий с учетом местных особенностей и передового опыта;

Обеспечение жильем за счет средств соответствующих бюджетов граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в установленном порядке.

Характерной чертой рыночных отношений в сфере недвижимости являются наличие специальной нормативно-правовой базы, регламентирующей отношения, связанные с недвижимым имуществом, и, что особенно важно, более значительная, чем в других секторах рыночной экономики, роль региональных и муниципальных нормативных актов.

Законодательство в сфере недвижимости представляет собой совокупность законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых государством устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие правовые нормы. В Конституции РФ решаются вопросы компетенции РФ и ее субъектов по жилищному и гражданскому законодательству. Так, по Конституции РФ жилищное законодательство является предметом совместного ведения РФ и субъектов РФ.

Исходя из этого, жилищные отношения могут регулироваться как актами РФ, так и актами субъектов РФ. Конкретное разграничение полномочий между РФ и ее субъектами в жилищной сфере можно определить путем анализа законодательства, договоров России с субъектами Федерации, конкретных правоотношений.

Причем законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ не могут противоречить федеральным законам. В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в РФ, действует Федеральный закон (ч. 5 ст. 76 Конституции РФ).

Жилищный кодекс (ЖК), другие федеральные законы регламентируют жилищные отношения, которые согласно ст. 72 Конституции РФ являются предметом совместного ведения РФ и субъектов РФ. Поэтому ЖК и федеральные законы выступают одновременно в качестве правовой базы, на основе которой принимаются законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ. Исходя из конституционных положений, законодательство в РФ в сфере недвижимости развивается как сложная система, в которой в качестве системообразующих законов выступают Конституция РФ, федеральные законы (например, «Об основах федеральной жилищной политики», «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), Жилищный кодекс РФ и другие акты.

На рис.1.3 приведены основные законодательные акты в сфере недвижимости, которые имеют отношение как в недвижимости в целом, так и к строительной отрасли, создающей недвижимость.

Рис.1.3 Основные законодательные акты в сфере недвижимости

В то же время это законодательство невозможно рассматривать как систему только одних законов, в состав указанного законодательства должны включаться и другие нормативные правовые акты, что вытекает из ст. 76 Конституции РФ, согласно которой по предметам совместного ведения издаются не только федеральные законы, но и «принимаемые законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации».

Таким образом, в состав жилищного законодательства, кроме законов и других нормативных актов, входят также законы и другие нормативно - правовые акты, определяющие компетенцию органов исполнительной власти -- правительства РФ, министерств и других федеральных органов управления, предприятий, учреждений, организаций в области управления государственным и муниципальным жилищным и другими фондами, организации эксплуатации и ремонта жилищного фонда и другие.

2. АНАЛИЗ СОВРЕМЕННОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА НА ПРИМЕРЕ Г. УФЫ

2.1 Анализ жилищного строительства в г.Уфа

жилищный строительство финансирование

Анализ состояния жилищного строительства показывает, что за последнее десятилетие объемы затрат в жилищную сферу и ввод в действие общей площади жилых домов постоянно снижаются, обеспеченность населения жильем стала значительно ниже нормативной. Необходима государственная программа, которая позволила бы содействовать развитию строительного сектора на всех уровнях государственной власти. В частности, в республике Башкортостан органы государственной власти, прежде всего, акцентируют внимание на обеспечении необходимого объема предложения жилой недвижимости.

Поэтому, для жителей всех регионов разработаны различные социальные программы обеспечения жильем. Разработаны Федеральная программа «Обеспечение жильем молодых семей» и Республиканская целевая программа «Стимулирование развития жилищного строительства в Республике Башкортостан в 2011-2015 годах». Основная цель указанной Республиканской целевой программы - стимулирование развития жилищного строительства в республике, повышение уровня доступности жилья для более широких слоев населения. Общий объем средств, привлекаемых для реализации программы, составляет 457 444,30 млн руб., в том числе: средства бюджета Российской Федерации - 3 974,20 млн руб., средства бюджета Республики Башкортостан - 36 572,60 млн руб., средства местных бюджетов - 2 162,10 млн руб.; внебюджетные источники - 414 735,40 млн руб., в том числе: средства Агентства по ипотечному жилищному кредитованию - 13 135,50 млн руб., средства Фонда содействия реформированию ЖКХ - 2 198,70 млн руб., средства населения и кредитные ресурсы - 69 193,04 млн руб.

Планируемый ввод жилья в Республике Башкортостан: 2011 г. - 2 100 тыс. м2, 2012 г. - 2 310 тыс. м2, 2013 г. - 2 650 тыс. м2, 2014 г. - 2 950 тыс. м2, 2015 г. - 3 700 тыс. м2 с перспективой увеличения годового объема ввода жилья к 2020 г. до 5 200 тыс. м2.

Общий объем жилищного фонда в Республике Башкортостан по состоянию на 1 января 2010 г. составляет 85 783,8 тыс. м2, в том числе: 50 269,0 тыс. м2 - в городах и поселках городского типа; 35 514,8 тыс. м2 - в сельской местности.

В 2008 г. в Республике Башкортостан было построено 27,9 тыс. квартир общей площадью 2 млн 351 тыс. м2. Это наибольший объем за последние 19 лет. В 2009 г. показатель ввода жилья был на уровне 2008 г. По данному показателю Республика Башкортостан находится на пятом месте в Российской Федерации и на первом месте в Приволжском федеральном округе.

Рассмотрим закономерности формирования рыночной стоимости жилья. Стоимость жилья в основном зависит от соотношения спроса и предложения на данном рынке. Лица, имеющие доходы выше среднего, для улучшения жилищных условий в состоянии профинансировать покупку квартиры за счет собственных средств. Но люди с низким уровнем доходов также нуждаются в улучшении жилищных условий, причем зачастую эта проблема стоит очень остро. Соответственно, для людей с низким уровнем доходов в перспективе должен быть сформирован сегмент социального жилья, регулируемый государством.

В развитых зарубежных странах наиболее перспективным направлением решения жилищной проблемы является кредитование граждан. В первую очередь - это ипотечное кредитование, которое подразумевает выдачу кредита на длительный срок под залог недвижимости. В Российской Федерации рост ипотечного кредитования сдерживается такими факторами, как высокие процентные ставки и низкий уровень заработной платы. Проблема усугубляется тем, что на данном этапе развития рост заработной платы сопровождается ростом себестоимости строительства, соответственно растут и цены на жилье.

Средние цены на первичном и вторичном рынке жилья рассчитываются на основе зарегистрированных цен на вновь построенные квартиры и на квартиры, находящиеся в собственности, квартиры приватизированного жилого фонда, если они являются объектами совершения рыночных сделок. При регистрации цен на квартиры учитываются их количественные и качественные характеристики, а также район их расположения в городе. В качестве весов выступают данные о вводе в действие квартир за предыдущий год и численности городского постоянного населения на начало отчетного года.

Статистика средних цен по Республике Башкортостан на рынке жилья за 1 м2 от обшей площади демонстрирует рост цен на рынке жилья (см. табл.2.1). На наш взгляд, на рост цен на жилье, прежде всего, повлиял рост цен на земельные участки. Цены на землю составляют 30-40 % стоимости жилья.

Средняя цена квартиры на вторичном рынке выше средней цены квартиры на первичном рынке: 39 063,87 руб. за 1 м2 и 36 810,5 руб. за 1 м2соответственно. Это объясняется тем, что в первичное жилье необходимо инвестировать значительные средства, прежде чем оно станет пригодным для проживания. При этом далеко не на все объекты первичного рынка жилья распространяются ипотечные схемы, поскольку риски при покупке недостроенного объекта возрастают. На вторичном рынке жилья риск потери денег значительно ниже, и ипотечные схемы распространяются на квартиры на вторичном рынке жилья практически без ограничений. В итоге это также влияет на то, что вторичное жилье стоит дороже первичного. В связи с этим жилье на вторичном рынке является для значительной части населения недоступным.

Таблица 2.1

Средние цены на рынке жилья в Республике Башкортостан за 1 м2 общей площади, руб., (IV квартал)

Для решения проблемы снижения цен на жилье необходима не только финансовая государственная поддержка, но и снижение стоимости земельного участка под жилье. Например, для г.Уфы характерны очень высокие цены на земельный участок под строительство жилого дома, но достаточно очевидно, что участки под строительство жилого дома должны быть доступными.

Кроме того, для получения земельного участка под строительство необходимо пройти тендер, предварительно выполнить значительный комплекс работ. Это длительный процесс, он требует существенных расходов со стороны местных бюджетов. Нам представляется, что для скорейшего и эффективного решения проблемы жилья как важнейшей социальной программы земельные участки под строительство жилых домов должны предоставляться бесплатно (подчеркнем, что это должно касаться только земель, предназначенных под жилищное строительство).

Предоставление бесплатного земельного участка снизит стоимость строительства, а следовательно, и цену жилья. Это в свою очередь ускорит процесс реализации жилья, а значит - снизит потери от «замораживания» капитальных вложений.

Типы застройки и параметры городской среды в районах перспективного строительства жилья в г. Уфе будут меняться в зависимости от потребностей разных социальных групп населения. В то же время нельзя однозначно определить, что наиболее состоятельные граждане выберут для проживания центральные районы Уфы, а менее состоятельные - периферию.

2.2 Фонд развития жилищного строительства - источник улучшения городских жилищных условий

Фонды развития жилищного строительства создают необходимые условия для обеспечения граждан жильем с использованием механизмов долгосрочного кредитования, развивают конкуренцию между строительными подрядными организациями, использование наиболее эффективных проектов жилищного строительства, учитывающих национальные традиции и природно-климатические условия.

Основой функционирования фонда развития считаются поиск и разработка финансово-кредитных механизмов для осуществления жилищного строительства, а условием функционирования - привлечение внебюджетных источников финансирования.

Правовое регулирование деятельности фонда должно осуществляться в соответствии с Конституцией РФ, Гражданским кодексом РФ, федеральным законом РФ «О некоммерческих организациях», уставом региона, уставами муниципальных образований региона, уставом фонда и другими нормативными и правовыми актами РФ и региона.

Подобные фонды созданы во многих регионах России, однако основоположником следует считать Белгородскую область. В 1993 г. администрация Белгородской области разработала модель кредитования жилищного строительства для жителей сельской местности. Наряду с заемщиком в качестве основного участника данной модели выступает Фонд развития жилищного строительства и социальных инвестиций, по организационно-правовой форме являющийся государственным унитарным предприятием.

При такой модели заемщики имеют возможность погашать ипотечный кредит и проценты по нему не только деньгами, но и сельскохозяйственной продукцией с последующей ее реализацией через торговую сеть фонда. Пропорции оплаты определяют сами заемщики.

Таким образом, граждане, успешно занимающиеся сельскохозяйственным трудом, но не имеющие денежных средств для приобретения жилых объектов недвижимости, получают шанс улучшить жилищные условия.

Заемщики рассчитываются с фондом через три года после подачи заявления на кредит. Для заемщиков - специалистов в области общественно значимых профессий, многодетных семей, а также для самостоятельно осуществляющих строительство предусматриваются льготы до 50% кредитного долга.

Платежеспособность заемщика оценивается по «сельскохозяйственному потенциалу» сельских жителей, т.е. по результативности их подсобного хозяйства. Например, за ипотечный кредит на 3-этажный жилой дом с набором всех коммунально-бытовых услуг площадью 150-200 м2 заемщик должен поставить региону в целом 10-15 т говядины, или 40-50 т картофеля, или иную продукцию по будущей цене независимо от того, какой она будет.

Наряду с кредитом возможна поэтапная выдача сельским жителям строительных материалов для строительства жилья (их стоимость погашается в течение 5 лет).

Позитивные изменения в экономике и укрепление финансового положения предприятий и организаций положительно отразились на рынке жилищного строительства.

В 2011 году общая площадь жилья, введенного на территории республики предприятиями и организациями всех форм собственности, а также за счет собственных средств населения составила 2,1 млн. кв. м, или 105,1% к уровню 2010 года. В расчете на 1000 жителей республики введено 518 кв. м общей площади жилых домов (рис. 2.1.)

По объему вводимого жилья в 2011 году среди регионов Приволжского федерального округа республика находится на 2 месте (после Республики Татарстан), по вводу жилых домов на 1000 человек населения - на 3 месте, после Чувашской Республики и Республики Татарстан.

Рис. 2.1 Динамика ввода в действие жилых домов

В рамках республиканской целевой программы "Стимулирование развития жилищного строительства в Республике Башкортостан в 2011-2015 годах", утвержденной постановлением Правительства Республики Башкортостан от 16 декабря 2011 года № 476, в 2012 году планируется ввод жилья в объеме 2310 тыс. кв. м.

Основной объем жилья, введенного в республике, приходится на индивидуальное жилищное строительство. Индивидуальными застройщиками за свой счет и с помощью кредитов построено 13,9 тыс. собственных жилых домов общей площадью 1546,3 тыс. кв. м, что составляет 106,4% к уровню прошлого года. По объему жилья, вводимого индивидуальными застройщиками, среди регионов Российской Федерации республика занимает 3-е место после Московской области и Краснодарского края.

Предприятиями и организациями республики сдано в эксплуатацию 563,0 тыс. кв. м жилья, или 101,8% к уровню 2010 года, из которых более 90% приходится на многоэтажные многоквартирные жилые дома.

Объем выданных физическим лицам ипотечных жилищных кредитов по состоянию на 1 декабря 2011 года составил 13,2 млрд. рублей, что в 2,4 раза превышает объем 2010 года. При этом средневзвешенная процентная ставка по рублевым ипотечным жилищным кредитам с 1 декабря 2010 года снизилась на 1,5 процентного пункта и на 1 декабря 2011 года составила 12,0%. Республика Башкортостан по объему предоставленных ипотечных жилищных кредитов занимает 3-е место в Приволжском федеральном округе.

В 2011 году осуществлялась реализация мероприятий ипотечного жилищного кредитования, направленных на приобретение жилья экономического класса гражданами, нуждающимися в улучшении жилищных условий. Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 18 апреля 2011 года № 111 "О субсидировании из бюджета Республики Башкортостан части затрат на уплату процентов по кредитам, полученным в 2011 году гражданами в кредитных организациях на приобретение у застройщиков жилья экономического класса" утвержден порядок по субсидированию трех процентов ставки по ипотечному кредитованию.

Общий объем средств, направленных на переселение 2367 граждан из аварийного жилья, составляет 1164,0 млн. рублей.

В рамках реализации постановления Правительства Республики Башкортостан от 20 июля 2007 года № 200 "Об обеспечении жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" (с последующими изменениями) на улучшение жилищных условий воспитанников детских домов и школ-интернатов из федерального бюджета и бюджета Республики Башкортостан выделено 369,85 млн. рублей. В 2011 году данным видом государственной поддержки воспользовались 430 человек.

В рамках реализации республиканской целевой программы "Социальное развитие села в Республике Башкортостан до 2013 года", утвержденной постановлением Правительства Республики Башкортостан от 11 июня 2003 года № 141 (с последующими изменениями), в 2011 году 660 семей получили субсидии на улучшение жилищных условий, что на 189 семей больше, чем в 2010 году. На эти цели из федерального бюджета выделено 295,6 млн. рублей, из бюджета Республики Башкортостан - 438,1 млн. рублей.

Несмотря на высокие темпы жилищного строительства, в последние годы низкой остается обеспеченность жильем в среднем на одного жителя республики. По предварительным данным за 2011 год данный показатель составил 22,0 кв. м.

Таким образом, региональный фонд развития жилищного строительства, используя накопленный опыт, функционирует на основе действующего законодательства и является единым региональным центром по разрешению проблем в области жилищного строительства для различных категорий граждан. Как правило, схемы финансирования жилищного строительства с участием фонда предполагают использование льготных механизмов, что позволяет решить сопутствующие проблемы экономического и социального развития.

Фонд развития жилищного строительства - это структура, предназначенная для граждан, желающих улучшить свои жилищные условия, но не имеющих для этого средств.

3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ГОРОДСКОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

3.1 Перспективы развития жилищного строительства в г. Уфа

Одним из главных элементов нормальной жизнедеятельности населения при любой социально-экономической системе является жилище и его коммунально-бытовое обустройство.

По разработанному ООН стандарту минимальных жилищных условий на каждого должно приходиться не менее 30 кв.м. общей площади, а число комнат должно быть на одну больше, чем жильцов в ней.

Уровень удовлетворения нужд в жилье имеет качественно разные ступени, и на какой из них находится в данное время страна, определяет конкретное содержание жилищной проблемы, указывая очередной ориентир, к которому следует идти на бесконечном пути ее решения.

Ситуация в России соответствует значительному абсолютному дефициту жилья. Сейчас на 1000 россиян приходится 351 квартира, тогда как необходимо, по меньшей мере, 385.

По опросу жителей города Уфы о предпочтении выбора домов были получены следующие данные. Лишь 12% назвали в качестве желаемых высотные дома. При этом 56% респондентов называют невысокие дома.

Рис.3.1 Структура предпочтений потребителей по этажности дома

Таким образом, граждане города Уфы предпочитают жить в не высоких домах. Высотное жилье гораздо дороже в эксплуатации. В высотном доме необходимо существенно повышать мощность насосов, обеспечивающих отопление и водоснабжение. К тому же для высотного дома необходимо огромное количество парковочных мест. Строительство высотного объекта помимо прочего требует тщательной маркетинговой проработки. Все эти аспекты серьезно усложняют процесс строительства и ведут к увеличению стоимости эксплуатации. Следовательно, в перспективе необходимо строить малоэтажные дома. При этом в новом строительстве необходимо учитывать места для детских площадок, скамеек, посадку зеленых насаждений и места для укрытия от солнцепека.

В настоящее время в городах большое количество жилых зданий требуют дополнительных вложений на ремонт и реконструкцию. Это обусловлено тем, что при строительстве домов используется дешевые строительные материалы, у которых небольшой срок годности.

К примеру, в общежитии УГАЭС летом прошлого года проводился капитальный ремонт в душевых комнатах. Спустя уже два месяца отошла строительная плитка, потолок дал трещины, трубы начали протекать, с верхних этажей стекает вода. Всё это говорит о том, что при строительных работах были использованы дешевый труд и сырье.

Фундамент - самый основной элемент будущего дома, он должен быть качественным. А также гарантия качества - это квалифицированные строители с многолетним опытом работы, обеспечивающие высокое качество и надежность. Не надо экономить и нанимать дешевых и неопытных строителей, сэкономив на строительстве можно потерять больше, если дом перекосится или начнут появляться трещины.

Таким образом, я предлагаю при строительстве жилых помещений использовать дорогое, качественное сырье. А также нужно ответственно относиться к выбору рабочих, будет лучше и надежнее, если строительная работа будет контролироваться. Присутствие контролера вынудит строителей делать более качественно свою работу.

В современном жилищном строительстве меня заинтересовала идея круглых домов. Кто сказал, что дома должны быть квадратными или прямоугольными? Круглые жилища, например, гораздо экономней и эргономичней. Конструкция такого здания имеет большую устойчивость к ветровым, снеговым и сейсмическим нагрузкам, чем у обычных домов. За счет наименьшей площади внешней поверхности круглого строения удается экономить материалы, а значит, и средства на его постройку.

На рисунке 3.2 изображен круглый дом, расположенный в г.Москва. Таких домов в столице два.

Рис. 3.2 Круглый дом в г. Москва

Я считаю, что в перспективе необходимо строить круглые дома. Простота и комфорт, компактность и уют, рациональное использование пространства и практичность - отличительные черты уникального проекта круглого дома. Нетрадиционные формы зданий позволяют с пользой задействовать каждый квадратный метр жилья.

Я предлагаю внутри круглого дома построить большую детскую площадку. Во-первых, дети будут защищены от солнцепека, во-вторых, родителям не придется беспокоиться, что его ребенок выбежит на дорогу, так как выход на внешнюю сторону дома будет осуществляться через подъезды. А за домом можно построить парковку. К тому же дети не будут дышать выхлопными газами. А также в проекте этого дома нужно учесть места для посадки зеленых насаждений и места, предназначенные для сушки белья. Во многих городах запрещается сушить белье на балконах, выходящих на проспект и главные улицы.

Круглый дом - хорошая идея для строительства современного жилья. Ведь в Уфе уже есть один круглый дом, но не совсем то, что я предлагаю. Он находится в микрорайоне Черниковки. Его считают местной достопримечательностью, о нем рассказывают приезжим. По отзывам тех, кто был внутри, планировка квартир там далеко не совершенна (рис.3.3).

Рис.3.3 Круглый дом в г. Уфа

Если в Уфе построить дом в форме кольца, и добавить туда то, что было предложено выше, думаю, дом произведет только хорошие впечатления у людей. И возможно в будущем престижным будет строительство именно круглых домов.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

За последние годы строительная отрасль стала одной из важнейших движущих сил экономического подъема российской экономики, объемы и темпы роста которой существенным образом стимулировали развитие других отраслей экономики. В данной сфере материального производства сосредоточен значительный объем средств, от скорости оборота которого зависит эффективность всей экономики. Качественные характеристики создаваемых объектов и их соответствие мировым стандартам являются предпосылкой дальнейшего прогрессивного развития и достигнутого уровня благосостояния населения. В условиях кризисного периода значение этих показателей существенно возрастает.

Таким образом, потребность в жилище как объективно необходимом условии для поддержания жизнедеятельности каждого человека называется жилищной потребностью. Степень ее удовлетворения характеризует жилищный вопрос, сущность которого заключается в недостатке благоустроенных жилищ для значительной части населения - малоимущих или недостаточно обеспеченных граждан, для которых полноценные жилища недоступны ввиду их дороговизны.

В нашей стране жилищный вопрос всегда отличался особенной остротой. С переходом к рыночным отношениям его можно считать разрешенным для наиболее состоятельных слоев общества, но никак не для основной части населения. Постоянно возрастают и требования людей к жилищу: сейчас большинство из них рассчитывают на приобретение отдельной благоустроенной квартиры или собственного дома, не удовлетворяясь, как это было еще несколько десятилетий назад, бесплатным получением от государства комнаты в многонаселенной (коммунальной) квартире или даже места в общежитии.

Следует искать ключ к решению национальной жилищной проблемы. Именно технологические нововведения могут обеспечить и снижение стоимости строительства жилья, и дальнейшей его эксплуатации, сократить сроки строительства, повысить качество и комфортность проживания.

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. №190-ФЗ (ред. от 06.12.2011)

2. А.Н. Асаул Экономика недвижимости. 2-е изд. - Спб.: Питер,2012. -624с.: ил. - (Серия «Учебник для вузов»)

3. А.Н. Асаул, С.Н. Иванов, М.К. Старовойтов «Экономика недвижимости» Учебник для вузов. - 3-е изд., исправл. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. -304 с.

4. А.Н. Асаул, Ю.Н. Казаков, Н.И. Пасяда, И.В. Денисова. Теория и практика малоэтажного жилищного строительства в России. Под ред. д.э.н., проф. А.Н. Асаула. -- СПб.: «Гуманистика», 2005. -- 563с.

5. Государственное предпринимательство в строительстве (государственный строительный заказ) / А.Н. Асаул, В.А. Кощеев; под ред. засл. Строилеля РФ, д-ра экон. наук, профессора А.Н. Асаула. - СПб.:АНО ИПЭВ. 2009. 300с

6. Гринев В.П. Правовое регулирование градостроительной деятельности. - М.: Гросс Медиа, 2014.

7. Зотов В.Б.Система муниципального управления. СПб.:Лидер, 2005

8. Москвин-Тарханов М.И. Правовое регулирование градостроительной деятельности // Недвижимость и инвестиции 2004. - №2

9. Морозова Т.Г., Иванова Н.В., Комов В.Э., Сорокина Т.Ф., Тупчиенко В.А. Городское хозяйство: Учеб. Пособие. - М.: Вузовский учебник: ИНФРА-М,2010. - 361с.

Подобные документы

Собственные и привлеченные источники финансирования жилищного строительства. Анализ динамики и структуры собственных и привлеченных средств финансирования жилищного строительства в Санкт-Петербурге в 2000-2010 гг. путем обработки статистических данных.

курсовая работа , добавлен 24.08.2011


Жилищное строительство как приоритетная область народного хозяйства, причины его сокращения в России за последнее десятилетие и основные тенденции. Изменения в структуре источников финансирования жилищного строительства, значение ипотечного кредитования.

реферат , добавлен 26.08.2009


Сущность инвестиций, структура инвестиционного процесса. Обеспечение человека доступным и комфортным жильем как один из важнейших приоритетов социально-экономической стратегии Республики Беларусь. Источники и формы финансирования жилищного строительства.

курсовая работа , добавлен 17.12.2013


Жизненный цикл объекта недвижимости, подходы к оценке его стоимости. Формирование себестоимости строительных работ. Методы проведения анализа рынка жилищного строительства. Предложения по снижению себестоимости продукции ОАО "Группа Компаний ПИК".

дипломная работа , добавлен 04.03.2015


Понятие жилищного фонда как совокупности всех жилых помещений, находящихся на территории Республики Беларусь. Классификация собственности жилого фонда в зависимости от ее формы. Удовлетворенность жилищными условиями. Состояние жилищного строительства.

презентация , добавлен 21.02.2014


Законодательное обеспечение индивидуального жилищного строительства. Анализ рынка загородной недвижимости Москвы и основные тенденции его развития. Подходы и методы, применяемые к оценке загородной недвижимости. Основные проблемы оценки и пути их решения.

дипломная работа , добавлен 13.03.2014


Организация и механизм функционирования жилищного рынка. Инструменты статистического наблюдения за рынком недвижимости. Управление спросом на региональном рынке жилья. Его проблемы и перспективы. Анализ источников финансирования жилищного строительства.

курсовая работа , добавлен 11.03.2014


Способы осуществления строительства в зависимости от порядка финансирования затрат и взаимоотношений сторон в процессе строительства. Особенности подрядного способа строительства как формы организации. Система стратегического планирования на предприятии.

контрольная работа , добавлен 22.03.2015


Тенденции развития жилой недвижимости в России и развитых странах. Рынок жилой недвижимости города Красноярска, его инвестиционная привлекательность. Развитие инфраструктуры в отдельных регионах Красноярска как фактор инвестиционной привлекательности.

курсовая работа , добавлен 16.09.2017


Понятие жилищного фонда как совокупности всех находящихся на территории страны жилых помещений. Классификация жилищного фонда в зависимости от форм собственности. Обеспеченность населения жильем по Минску. Государственная поддержка в сфере строительства.

Косарева Н.Б.
к.э.н., президент Фонда «Институт экономики города»
проф. НИУ ВШЭ
Полиди Т.Д.
исполнительный директор Фонда «Институт экономики города»
Пузанов А.С.
к.г.н., генеральный директор Фонда «Институт экономики города»
проф. НИУ ВШЭ

Статья подготовлена по результатам научно-исследовательской работы «Исследование структурных проблем экономического развития», выполненной в рамках Программы фундаментальных исследований НИУ ВШЭ в 2012 г.
Авторы выражают благодарность С. Сиваеву и А. Туманову за предоставленные материалы и расчеты, которые были использованы при подготовке статьи.

За последние 20 лет в России были созданы основные институты, обеспечивающие функционирование рынка недвижимости и, в частности, жилищного строительства в условиях рыночной экономики. Такие изменения в основном сказались на развитии сферы оборота недвижимости, однако не оказали значимого влияния на сектор жилищного строительства, который имеет существенные недостатки и неэффективно регулируется. Сложившиеся основные параметры рынка жилищного строительства не отвечают потребностям современной экономики и российского общества в целом, не позволяют повысить доступность жилья для населения.

Основные тенденции на рынке жилищного строительства в России

Переход к рыночной экономике характеризовался существенным сокращением государственных инвестиций в жилищное строительство, при этом рост частных инвестиций был достаточно медленным. В результате объемы жилищного строительства к 2000 г. снизились более чем в два раза по сравнению с максимальным показателем 1987 г. (соответственно 30,3 и 72,8 млн кв. м общей площади жилья) (см. рис. 1). С началом устойчивого экономического роста в 2000-е годы стали расти и объемы жилищного строительства, достигнув уровня середины 1980-х годов (в 2011 г. было введено 62,3 млн кв. м).

В сегменте частных инвестиций наиболее стабильно развивалось индивидуальное жилищное строительство, объемы которого ежегодно увеличивались и в 2011 г. составили около 27 млн кв. м. Доля индивидуального жилищного строительства в 1990—2011 гг. возросла более чем в четыре раза и превысила 40% ввода общей площади жилья.

Жилищное строительство слабо реагирует на увеличение доходов населения. За 12 лет (1999—2011 гг.) объем ввода жилья в расчете на 1 млн руб. реальных доходов населения сократился с 2,87 до 1,77 кв. м (см. рис. 2).

Важным фактором стимулирования спроса на жилье стало развитие ипотечного жилищного кредитования, в том числе поддержанного государственным институтом развития — ОАО «АИЖК». Если в 2005 г. только 3,6% всех сделок на рынке жилья совершалось с использованием ипотечных кредитов, то в 2011 г. — уже 18%.

В таких условиях рост платежеспособного спроса вследствие увеличения реальных доходов населения и улучшения условий ипотечного кредитования привел к резкому росту цен на рынке жилья, что отрицательно сказалось на динамике его доступности. Вплоть до кризиса 2008 г. реальные цены на жилье в России постоянно увеличивались (см. рис. 3). В 2004—2008 гг. (период наиболее быстрого роста цен) цены на жилье в среднем на первичном и вторичном рынках выросли в реальном выражении на 91%, а реальные доходы населения — только на 48%.

Таким образом, низкая чувствительность жилищного строительства к росту спроса на жилье выступает одним из наиболее серьезных ограничений доступности жилья для населения.

Анализ ценовой эластичности предложения новостроек (можно посмотреть https://novostroyki.flatfy.ru/), проведенный для 61 региона России, показал, что все статистически значимые оценки лежат в интервале от 0 до 3, что можно расценивать как низкую эластичность предложения. В аналогичном анализе по 45 метрополитенским ареалам США 1 интервал значимых оценок составил от 0 до 30, при этом для 31 города значение показателя превысило 3 (Green et al., 2005. P. 336). Отметим, что средний показатель эластичности в инвестиционно привлекательных российских регионах с активно развивающимися рынками жилья ниже, чем в регионах с медленно развивающимися экономикой и рынками жилья.

Отрицательное влияние на жилищное строительство оказал финансово-экономический кризис 2008—2009 гг. (Kosareva, Tumanov, 2012). Объем жилищного строительства в 2010 г. упал на 9% по сравнению с 2008 г. (рис. 1), что существенно выше темпов падения ВВП за аналогичный период (3,8%) 2 , однако несколько ниже темпов падения инвестиций в основной капитал (10,7%). Ввод жилья профессиональными застройщиками снизился в 2009 г. на 16,2% (с 37 млн до 31 млн кв. м) по сравнению с 2008 г., что превысило темп падения инвестиций в основной капитал за указанный период (15,7%). При этом объем ввода жилья гражданами — индивидуальными застройщиками в 2009 г. даже увеличился на 7,4% по сравнению с 2008 г. Только в 2010 г., впервые с 1991 г., объем индивидуального жилищного строительства снизился до 25,3 млн кв. м с 28,5 млн в 2009 г.

В 2008—2011 гг. реальные цены на жилье снижались на фоне продолжающегося роста реальных доходов населения (рис. 3), что формально улучшило показатели доступности жилья даже в 2009 г., несмотря на резкое снижение объема ипотечного кредитования в этот период (количество выданных ипотечных кредитов составило лишь 23% от уровня 2008 г.). Следует учитывать, что в кризисный период спрос населения на приобретение жилья был отложен, в том числе в связи с ожиданиями дальнейшего снижения цен на жилье и общей неопределенностью ситуации.

Коэффициент доступности жилья — отношение средней цены на квартиру площадью 54 кв. м к среднему годовому доходу семьи из 3 человек — в 2012 г. составил 4,1 против 5,3 в 2008 г., то есть ситуация в этой области улучшилась. Значение показателя «доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств», учитывающего изменение доходов населения, цен на жилье и условий ипотечного кредитования, существенно улучшилось и составило в 2011 г. 27,5% по сравнению с 17,8% в 2008 г. Таким образом, наряду с отрицательным кризис оказал и положительное воздействие с точки зрения повышения доступности жилья для населения.

Институциональная организация локальных рынков жилищного строительства в России и за рубежом

В зарубежной литературе рынок жилищного строительства характеризуется как достаточно конкурентный, открытый для входа новых участников. Например, в Австралии жилищным строительством занято 40 тыс. фирм-застройщиков (Housing Industry Association, 2002). Около 60% фирм-застройщиков в США, занятых строительством индивидуальных семейных домов, ежегодно вводят менее 250 жилых единиц 3 .

В зарубежных исследованиях, как правило, низкая эластичность предложения жилья на рынке жилищного строительства обосновывается жесткими требованиями градостроительного регулирования, в том числе зонирования, которые сдерживают строительство, ограничивая виды использования земельных участков в различных территориальных зонах. По некоторым оценкам, требования градостроительного регулирования определяют до 75% прироста цен на рынке жилищного строительства США 4 .

Вместе с тем тесная взаимосвязь рынка жилищного строительства с рынками земельных участков и коммунальных услуг, для которых характерно существенное вмешательство государства, ограничивает предложение жилья. Это стимулирует устойчивый рост цен на него, создавая условия для несовершенной конкуренции на рынке жилищного строительства (Barker, 2004).

Таким образом, при анализе институциональной организации локальных рынков жилищного строительства в России необходимо учитывать, что физическая ограниченность земельных участков для жилищного строительства и мощностей коммунальной инфраструктуры, жесткое градостроительное регулирование, наличие иных форм регулирования, в том числе связанных с монопольным характером деятельности многих коммунальных предприятий, могут обусловливать дефицит подготовленных земельных участков на локальных рынках жилищного строительства, что может привести к их монополизации. В такой ситуации регулирование со стороны органов власти должно быть направлено на сохранение и укрепление конкуренции на этих рынках, недопущение неконкурентного поведения и образования монополий. При этом, как подчеркивает Е.Г. Ясин, если муниципалитеты и государственные органы прямо исполняют роли агентов рынка или являются бенефициарами компаний, играющих эти роли, — строительных и девелоперских компаний, банков, и одновременно выступают регуляторами рынка, то возникают предпосылки для конфликта интересов (Ясин, 2006. С. 9).

В современных российских условиях можно выделить ряд специфических факторов, увеличивающих риск монополизации рынков жилищного строительства.

Во-первых, значительная часть земельных участков, которые могут быть вовлечены в жилищное строительство, находятся в публичной собственности 5 , таким образом, продавец на данном субрынке является монополистом 6 , хотя в 2005 г. было введено законодательное требование о предоставлении земельных участков, находящихся в публичной собственности, для жилищного строительства на открытых аукционах.

Во-вторых, органы местного самоуправления не имеют достаточной экономической мотивации для развития жилищного строительства на своей территории. В странах с развитыми рынками жилья такая мотивация определяется значимостью местного налога на недвижимость в качестве источника доходов местных бюджетов.

В Великобритании и Канаде доля этого налога в доходах местных бюджетов превышает 90%, в США — 70, а в среднем по федеративным государствам, входящим в ОЭСР, — 50% 7 . В России земельный налог и налог на имущество физических лиц по итогам 2011 г. составили в совокупности только 14% налоговых доходов (5,4% всех доходов) городских округов, на территории которых сосредоточены основные объемы жилищного строительства, а также 40% налоговых доходов (11,4% всех доходов) городских и сельских поселений. Ситуация усугубляется дефицитностью большинства местных бюджетов, из которых должны финансироваться расходы на формирование и подготовку земельных участков для жилищного строительства.

В-третьих, организации коммунального комплекса, от поведения которых в значительной степени зависит стоимость обеспечения нового жилищного строительства коммунальной инфраструктурой, зачастую имеют организационно-правовую форму унитарных предприятий и непосредственно связаны с органами власти либо контролируются ими косвенно. В таких условиях организация коммунального комплекса, с одной стороны, может использовать свое положение для продвижения собственных интересов, а с другой — подвергаться административному принуждению.

В-четвертых, в существующем государственном регулировании в сфере развития коммунальной инфраструктуры имеются противоречия, которые обусловливают преобладание неформальных взаимоотношений между организациями коммунального комплекса и застройщиками, реализующими инвестиционно-строительные проекты в жилищном секторе.

В федеральном законодательстве не определена концепция финансирования развития коммунальной инфраструктуры — за счет текущих или новых потребителей. Законодательное регулирование выделяет следующие источники финансирования развития систем коммунальной инфраструктуры: инвестиционные программы территориальных сетевых организаций и организаций коммунального комплекса; публичные договоры на присоединение к электросетям и на подключение к сетям коммунальной инфраструктуры. Оба эти источника существенно ограничены. С одной стороны, плата за подключение (присоединение) не содержит инвестиционных затрат на развитие (кроме так называемой «последней мили»). С другой стороны, источник финансирования таких затрат в рамках инвестиционных программ лимитирован, поскольку в настоящее время устанавливаются предельные индексы роста тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса, что ограничивает возможности финансировать коммунальную инфраструктуру для жилищного строительства за счет тарифов для потребителей. При этом органы местного самоуправления лишены полномочий устанавливать тарифы практически на все коммунальные услуги.

Как следствие, на практике финансирование коммунальной инфраструктуры происходит в основном за счет непрозрачной и нерегулируемой платы за подключение (присоединение) на основании договора с организацией коммунального комплекса (будучи локальным монополистом, она диктует свои условия такого договора) и (или) иных расходов застройщика на финансирование любых мероприятий инвестиционной программы, предполагающих развитие коммунальной инфраструктуры. Они могут быть, например, связаны с выполнением технических условий присоединения.

Результатом сложившегося регулирования стало финансирование коммунальной инфраструктуры за счет новых потребителей, но в условиях неопределенности и непрозрачности процесса установления его объема. Кроме того, получая разрешение на строительство, застройщик не может точно прогнозировать стоимость и сроки подключения к коммунальной инфраструктуре.

Заинтересованность застройщиков в возможности влиять на цены жилья, а значит — в ограничении конкуренции на рынке жилищного строительства, связана с желанием компенсировать высокие риски реализации инвестиционно-строительных проектов в сложившихся условиях. Противоречивые интересы основных участников рынка, каждый из которых имеет весомую рыночную власть, но ни один не в состоянии доминировать, определяют высокие риски того, что решения по поводу реализации проектов жилищного строительства не будут приняты либо сроки их принятия существенно увеличатся. Это создает стимулы для кооперации участников и создания барьеров для входа новых конкурентов в целях распределения выгод от нее среди ограниченного круга лиц.

Структура жилищного строительства

Большая часть жилищного строительства в России представлена квартирами в многоквартирных домах. В 2010 г. ввод общей площади жилья в таких домах составил 29,2 млн кв. м, или 50,4% общего ввода жилья. При этом на долю квартир пришлось более 70% общего ввода новых жилых помещений, что выше, чем в большинстве европейских стран, где она составляет от 40 до 60% 8 .

Отличительная особенность России — доминирование строительства многоквартирных домов высокой этажности. Доля ввода общей площади жилья в многоквартирных домах, имеющих 12 и более этажей, составляет 23% общего ввода жилья, или 43% ввода жилья профессиональными застройщиками. В то же время многоквартирные дома от 4 до 8 этажей, обеспечивающие оптимальный уровень соразмерности, пропорций и взаимосвязи с пространством города, составляют только 8,8% общего объема ввода жилья, или 15,6% объема ввода жилья профессиональными застройщиками 9 .

Такая ситуация во многом определяется инертностью промышленной базы индустриального домостроения, созданной в советский период и ориентированной на строительство многоэтажных многоквартирных домов, низкой эффективностью градостроительного регулирования и желанием застройщиков максимизировать прибыль от одного объекта строительства. В условиях дефицита предложения жилья данный сектор индустриального домостроения, производящий жилищный продукт низкого качества, пока не ощущает ограничений со стороны потребительского спроса.

В результате оставшаяся от советского периода монотонная, однообразная среда районов массовой жилой застройки продолжает сохраняться в условиях рынка и возрастающего спроса населения на жилье (Kosareva, Puzanov, 2012). Таким образом, несмотря на опасность подобной тенденции, отмеченной современными урбанистами (Бофилл, Солощанский, 2011), именно устаревшие технологии индустриального домостроения продолжают определять облик российских городов, формировать качественные характеристики городской среды, не удовлетворяющие современным потребностям общества.

Другой отличительной особенностью структуры ввода жилья является высокая доля индивидуального жилищного строительства. В 2010 г. население построило 188,6 тыс. индивидуальных жилых домов, причем этот ввод практически поровну распределен между городской и сельской местностями. Доля построенных в 2010 г. индивидуальных жилых домов составила 26% общего количества построенных жилых помещений, но доля общей площади таких домов была равна 43,7% (средняя площадь построенного жилого дома в 2,1 раза больше средней площади квартиры). Указанная доля достаточно стабильна на протяжении последних 10 лет.

Подчеркнем, что индивидуальное жилищное строительство доминирует в сегменте ввода одно- и двухэтажных домов, где практически не представлены профессиональные застройщики (см. табл.). Доля таких домов, построенных профессиональными участниками рынка, составила в 2010 г. 4% общего объема их ввода (7,6 тыс. домов, или 1,6 млн кв. м).

Таблица

Ввод жилья в одно- и двухэтажных домах, 2010 г.

Источник : составлено по данным формы С-1 федерального государственного статистического наблюдения за 2010 г.

В целом объем ввода жилых (не многоквартирных) домов профессиональными участниками рынка (с учетом жилых домов, имеющих более двух этажей) по состоянию на 2010 г. можно оценить на уровне 3,5 млн кв. м, в том числе 0,7 млн кв. м — в коттеджных поселках (около 6% общего ввода жилья).

Отметим, что индивидуальное жилищное строительство не является специфической особенностью России и других постсоветских стран. В частности, в Бельгии 53% всех разрешений на строительство относится к индивидуальному жилищному строительству, в Швеции — 30, в Нидерландах — 10% 10 . Косвенная оценка аналогичного показателя для России составляет около 94% 11 . Следует также учитывать, что, в отличие от России, в странах Западной Европы, где достигнут высокий уровень жилищной обеспеченности, институт индивидуального жилищного строительства в основном используется для строительства жилых домов по индивидуальным проектам для удовлетворения специфических жилищных потребностей обеспеченных групп населения. В России, за исключением индивидуального жилищного строительства в ближайшем пригороде крупнейших и крупных городов, такое строительство в основном удовлетворяет потребность в жилье не самых обеспеченных групп населения.

Следовательно, в жилищном строительстве в России до сих пор не применяется принцип сравнительных преимуществ в производстве товаров и услуг, который состоит в разделении труда и максимальном сужении сектора «натурального хозяйства». Возможно, подобное положение объясняется тем, что, с одной стороны, профессиональные застройщики в условиях несовершенной конкуренции получают значительно большую прибыль при строительстве многоквартирных домов, чем односемейных или блокированных жилых домов, а с другой — население таким образом удовлетворяет свою потребность в жилье, избегая недоступных рыночных цен.

В результате сложившегося дисбаланса на рынке жилья его предложение застройщиками в первую очередь ориентируется на наиболее прибыльные сегменты спроса: элитное жилье и жилье бизнес-класса, что определяет «вымывание» жилья эконом-класса в структуре ввода жилья. Государство вынуждено принимать специальные меры по стимулированию строительства жилья эконом-класса, в том числе через созданный в 2008 г. государственный институт развития — Фонд «РЖС».

Для России характерно практически полное отсутствие жилья, которое строится с целью последующего предоставления внаем (аренду). Потенциальная прибыльность таких проектов существенно ниже, чем ориентированных на продажу построенного жилья в указанных прибыльных сегментах спроса.

Таким образом, структура ввода жилья не обеспечивает должного разнообразия, чтобы удовлетворить все жилищные потребности граждан, в том числе с учетом уровня их доходов.

Финансирование жилищного строительства

Основным источником финансирования жилищного строительства в России служат средства граждан, которые или самостоятельно занимаются строительством индивидуальных жилых домов, или участвуют в финансировании строительства многоквартирных домов, как правило, путем прямого инвестирования через различные формы договоров с застройщиками. К сожалению, доступной информации об источниках финансирования жилищного строительства в России нет, но, по нашим оценкам, в 2011 г. с использованием собственных и заемных средств население построило 65% общей площади жилья, или 54% жилых единиц (см. рис. 4).

Застройщики многоквартирных домов привлекают средства граждан в различных формах, перекладывая на них основные риски. Принятый в 2004 г. федеральный закон12 обеспечил относительную защиту граждан, но, к сожалению, пока не работает в полную силу. По расчетам, в 2011 г. 38% процентов построенных профессиональными застройщиками жилых помещений было профинансировано в соответствии с указанным законом по договорам участия в долевом строительстве (рис. 4). К сожалению, точно оценить объем привлеченных застройщиками средств граждан по иным схемам невозможно, но, по экспертным оценкам, он составляет существенную долю в финансировании строительства многоквартирных домов.

Развитие банковского кредитования застройщиков на цели жилищного строительства сдерживается, во-первых, отсутствием у них надежного обеспечения. Земельные участки предоставляют застройщикам в основном в аренду, а значит, их нельзя использовать как ликвидный залог. Во-вторых, строительство остается непрозрачным сектором для банковского кредитования. В-третьих, доступность бесплатного ресурса — средств «дольщиков» — не стимулирует застройщиков искать иные источники финансирования.

Уровень концентрации

В России на пять крупнейших застройщиков в 2011 г. пришлось 7,4% объема ввода общей площади жилья, или около 13% ввода жилья профессиональными застройщиками. Десять крупнейших застройщиков контролировали соответственно около 11 и 19% рынка жилищного строительства 13 .

Это не отличается кардинально от ситуации, например, в США, где доля 10 крупнейших застройщиков на рынке строительства индивидуальных (семейных) домов — преобладающего сегмента на рынке жилищного строительства — достигла к 2004 г. 20% (Deloitte, 2004). При этом такая высокая доля крупнейших застройщиков сочетается в США, как было показано выше, с преобладанием на рынке небольших компаний-застройщиков.

Ситуация существенно меняется при переходе к анализу локальных рынков жилищного строительства в России. В частности, на долю пяти крупнейших застройщиков в Москве в 2008 г. приходилось 62,7% всего ввода жилья (2,06 млн из 3,28 млн кв. м), в Санкт-Петербурге — З6% 14 . Безусловно, высокий уровень концентрации не служит доказательством недобросовестной конкуренции на данных рынках, однако может указывать на высокую вероятность их монополизации. Истинный уровень концентрации и монополизации можно определить только с учетом анализа аффилированности участников рынка, однако необходимая информация для такого анализа пока не доступна.

Жесткость градостроительного регулирования

Несмотря на большое количество административных процедур на этапе землеустроительной и градостроительной подготовки земельного участка для жилищного строительства (Бандорин и др., 2012), требования градостроительного зонирования в российских городах не всегда можно назвать жесткими. Проведенный анализ показал, что в 6 из 81 столичного города до сих пор не приняты правила землепользования и застройки (ПЗЗ), что позволяет в индивидуальном порядке решать вопросы о размещении тех или иных объектов (см. рис. 5).

Анализ динамики внесения изменений в ПЗЗ столичных городов, проведенный в 2012 г., показал, что документ не претерпевал изменений, только если он принят в среднем один год назад. В 21 городе, где ПЗЗ действуют в среднем три года, в них уже были внесены изменения (от 1 до 3). В 27 городах, где ПЗЗ действуют от 3 до 5 лет, количество изменений возрастает до 4-8. В городах, где ПЗЗ приняты в среднем более 7 лет назад (14 городов), количество внесенных в них изменений превышает 9, достигая 32 в Пскове и Нижнем Новгороде.

Таким образом, в зависимости от количества вносимых в ПЗЗ изменений существуют города как с относительно жестким, так и с относительно гибким градостроительным зонированием.

Доступ к земельным участкам

Основной источник доступа к земельным участкам для жилищного строительства — открытые земельные аукционы. Доля земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщикам на таких аукционах, превысила в 2007 г. 50% всех предоставленных участков, а в 2011 г. — уже 90% 15 .

По нашим оценкам, с учетом лага два года между получением прав на земельный участок и вводом многоквартирного дома в эксплуатацию площадь предоставленных в 2007-2009 гг. земельных участков потенциально позволяла профессиональным застройщикам вводить в 2009 — 2011 гг. соответственно примерно 180 млн, 200 и 180 млн кв. м общей площади жилья (см. рис. 6). Однако фактически ежегодно вводилось лишь 16-20% потенциального объема ввода жилья. При сохранении текущих объемов строительства освоение уже предоставленных земельных участков может занять около 17 лет.

Сложившуюся ситуацию можно объяснить как высокими административными барьерами, сложностями с подключением к сетям инженерно-технического обеспечения, так и незаинтересованностью застройщиков в увеличении объемов ввода жилья. Последний фактор, возможно, определяется их стратегией строить меньше и продавать дороже, обеспечивая прибыль за счет ее нормы, а не массы. Указанные причины взаимосвязаны и свидетельствуют о несовершенной конкуренции на локальных рынках жилищного строительства.

Хотя предоставление земельных участков для жилищного строительства на открытых аукционах предполагает открытый и равный доступ всех застройщиков к земельным участкам, на практике эти условия далеко не всегда соблюдаются. Проведенный анализ извещений о проведении аукционов и протоколов их результатов выявил многочисленные примеры нарушений законодательства, в том числе ограничение на состав участников (аукцион проводится только для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей); отсутствие информации о технических условиях и стоимости подключения к сетям инженерно-технического обеспечения; возложение на победителя аукциона обязанности оплачивать расходы по его организации, а также дополнительных обременении.

По данным официального сайта Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов 16 , 3511 аукционов по продаже или предоставлению права на заключение договора аренды земельных участков для жилищного строительства или комплексного освоения в целях жилищного строительства признаны состоявшимися, при этом 5266 аукционов признаны не состоявшимися в связи с наличием единственного участника. В этом случае последний имеет право заключить договор аренды земельного участка по начальной цене, что создает условия для злоупотреблений со стороны организаторов и участников аукционов, позволяя им договариваться о сделке и избегать реальной аукционной процедуры.

Кроме того, по итогам таких аукционов цена земельного участка или арендная плата оказывается ниже потенциальной рыночной цены. Как показал анализ условий и результатов 66 аукционов в 23 муниципальных образованиях, в 37 случаях, или в 56% рассмотренных аукционов, публичная оценка земельного участка оказалась ниже его рыночной стоимости. Дисконт, с которым продаются права на земельные участки из состава земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, составил в среднем 56,1% от рыночной оценки. Таким образом, это может отражать теневые взаимоотношения организатора аукциона и застройщика, а также создавать предпосылки для вменения в последующем застройщику в обязанность строительство объектов социальной и коммунальной инфраструктуры и др.

В то же время отсутствие участников на аукционах может свидетельствовать о низкой привлекательности земельных участков, которые на них выставляют. Причины, по которым в большинстве аукционов участвует только один застройщик, необходимо изучать дополнительно.

Обеспечение жилищного строительства инженерно-технической инфраструктурой

Несмотря на особенности обеспечения жилищного строительства различными видами инженерно-технической инфраструктуры, существуют общие проблемы, обусловливающие очевидные недостатки данного субрынка.

Как указывалось выше, сложившаяся система регулирования деятельности организаций коммунального комплекса и естественных монополий, направленная на создание равных и прозрачных условий для застройщиков, на практике работает далеко не всегда. С учетом состояния местных бюджетов, ограничений на рост тарифов на коммунальные услуги населению, высокого износа инженерно-технической инфраструктуры большая часть инвестиций, которыми располагают территориальные сетевые компании и организации коммунального комплекса, направляется на восстановление существующих объектов. Инвестиционные возможности таких организаций по строительству новых объектов, как правило, не достаточны для финансирования расходов, необходимых для технологического присоединения/под-ключения объектов жилищного строительства. Кроме того, программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры, которые должны учитывать планируемые объемы жилищного и иного строительства, на местах нередко вообще отсутствуют.

В таких условиях преобладающим способом обеспечить жилищное строительство инженерно-технической инфраструктурой стала реализация индивидуальных проектов по присоединению/подключению к сетям 17 . Установление платы за технологическое присоединение/ подключение в индивидуальном порядке влечет за собой значительные финансовые и временные затраты для застройщиков.

В частности, для присоединения к электрическим и тепловым сетям застройщику в среднем требуется пройти 13 процедур, затратив на это 227 дней и 4 млн руб. по электросетям и 187 дней и 6,7 млн руб. — по теплосетям 18 . Наибольшее число процедур связано с подключением многоквартирного дома к газораспределительным сетям (в среднем 15 процедур), и они самые продолжительные (в среднем 253 дня). Самые затратные — процедуры, связанные с подключением многоквартирного дома к сетям водоснабжения и водоотведения, — требуют в среднем 9,7 млн руб.

Административные барьеры в жилищном строительстве

В 2011 г. Национальное объединение строителей и Институт экономики города провели мониторинг и оценку уровня административных барьеров в жилищном строительстве (Бандорин и др., 2012) 19 . Опрос экспертов, преимущественно застройщиков, в 43 городах России о практике прохождения административных процедур показал, что при строительстве многоквартирного дома застройщикам в среднем необходимо пройти 100 административных процедур 20 , потратив на это порядка трех лет и 25 млн руб., включая затраты на подключение к коммунальным сетям (в среднем 21 млн руб.) 21 . При этом такие расходы составляют в среднем 10% стоимости строительного проекта, а в некоторых городах достигают 30%.

Всего в обследованных городах было выявлено 129 дополнительных административных процедур, не регламентированных федеральным законодательством 22 . Можно выделить три типа таких процедур (см. рис. 7) 23 . Преобладающее их число (90 процедур, или 77% общего числа дополнительных процедур) обусловлено нарушениями федерального законодательства; 17 процедур, или 15% всех дополнительных процедур, не противоречат федеральному законодательству и установлены на местном или региональном уровнях в рамках имеющихся собственных полномочий. Наличие еще 9 процедур (8% всех дополнительных процедур) обусловлено отсутствием в федеральном законодательстве необходимых регламентирующих норм. На рисунке 7 видно, что наибольшее количество дополнительных процедур применяется на этапах проектирования и ввода объекта в эксплуатацию.

Общая оценка ситуации на рынке жилищного строительства и перспективы развития

Проведенный анализ особенностей жилищного строительства в России позволяет сформулировать следующие выводы:

• рынок жилищного строительства отличается высокой степенью зависимости от административных органов, низким уровнем развития конкуренции, высокими административными барьерами, значительными рисками и низкой прозрачностью для инвестирования и кредитования, ориентирован на устаревшие технологии и проектные решения;
• система градорегулирования и землепользования, которая лежит в основе развития жилищного строительства, остается источником административной ренты и не обеспечивает формирования ни комфортной среды для проживания и жизнедеятельности, ни прозрачной правовой системы для инвесторов;
• предложение жилья низкоэластично по цене, что выражается в недостаточном объеме жилищного строительства относительно спроса на жилье и в росте реальных цен на него до кризиса 2008-2009 гг.;
• действующая система мотивации основных участников рынка создает предпосылки для сговора и аффилированности;
• текущее состояние рынка жилищного строительства определяется балансом между законными и незаконными барьерами, препятствующими увеличению объемов жилищного строительства, и заинтересованностью застройщиков в стратегии получения дохода в виде нормы, а не массы прибыли.

С точки зрения мер государственного регулирования для преодоления изъянов данного сегмента рынка необходимо:

• повысить уровень прозрачности на рынке жилищного строительства, включая меры по совершенствованию системы градорегулирования, тарифного регулирования и планирования развития систем коммунальной инфраструктуры;
• создать условия и сформировать стимулы для развития механизмов кредитования жилищного строительства, строительства инженерно-технической и социальной инфраструктуры, обеспечивающих доступность и привлекательность кредитных ресурсов;
• сформировать адекватные меры антимонопольного регулирования с учетом специфики рынка жилищного строительства;
• усилить заинтересованность органов местного самоуправления в развитии жилищного строительства путем повышения роли соответствующих налоговых поступлений в доходах местных бюджетов, в частности в рамках введения единого местного налога на недвижимость;
• стимулировать формирование прозрачных «публично предъявленных» государственно-частных партнерств по строительству жилья эконом-класса, обеспечивающих четкое распределение обязанностей публичных и частных партнеров, в том числе по строительству инженерно-технической и социальной инфраструктуры в соответствии с потребностями жилищного строительства;
• стимулировать развитие новых сегментов рынка: жилищностроительной кооперации и строительства арендного жилья, включая развитие некоммерческого арендного жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода;
• модернизировать системы сбора, хранения и анализа информации по ключевым характеристикам развития земельного и жилищного рынков регионов (цены на рынке жилья, себестоимость жилищного строительства, стоимость земли для различных видов использования, основные характеристики крупнейших застройщиков, наличие свободных мощностей коммунальной инфраструктуры и свободных строительных мощностей и т. д.).

1 Узловые районы, состоящие из больших и средних городов и тяготеющих к ним окружающих территорий.

2 В 2009 г. ВВП России снизился на 7,8%, но уже в 2010 г. вырос на 4,3%.

3 Рассчитано по: Deloitte, 2004.

4 Оценка Fisher Center for Real Estate and Urban Economics (цит. no: Deloitte, 2004).

5 В собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

6 Особым участником рынка земельных участков для жилищного строительства выступает Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд «РЖС»), действующий с 2008 г. По данным Фонда «РЖС», на конец 2012 г. общая площадь проектируемого и строящегося жилья на земельных участках Фонда составила 12,3 млн кв. м.

7 OECD Revenue Statistics 2010 — Environmental Related Taxation. OECD Publishing, 2010. Tables 145, 147. Данные за 2008 г.

8 Рассчитано по данным формы С-1 федерального государственного статистического наблюдения за 2010 г., а также: Housing Statistics in the European Union. OTB Institute for Built Environment, Delft University of Technology, September 2010.

9 Рассчитано по данным формы С-1 федерального государственного статистического наблюдения за 2010 г.

10 Housing Statistics in the European Union. The Hague: Ministry for Interior and Kingdom Relations, 2010. Данные за 2009 г.

11 Рассчитано как доля жилых зданий, построенных населением, в общем количестве построенных жилых зданий по данным формы С-1 за 2010 г.

12 Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

13 Рассчитано по: 60 крупнейших застройщиков жилья России. Рейтинг компании Медиа-Юг, 2012.

14 Данные отчетности по форме 2-ПС «Индикаторы оценки социально-экономической эффективности федеральной целевой программы „Жилище" на 2002—2010 годы».

15 Расчеты Института экономики города по данным Федеральной антимонопольной службы.

16 www.torgi.gov.ru. По данным о лотах, торги по которым не завершены либо завершены менее б месяцев назад (дата обращения к информационному ресурсу 20 сентября 2012 г.).

17 В частности, постановлением Правительства РФ от 27 декабря 2004 г. № 861 такой порядок установлен в случае, если у сетевой организации отсутствует техническая возможность технологического присоединения энергопринимающих устройств, указанных в заявке застройщика.

18 При расчете использованы следующие параметры: электрические сети — 250 кВт, тепловые сети — 2 Гкал/ч, сети водоснабжения и водоотведения — по 150 куб. м/сутки.

19 Полную версию отчета см. на сайте Национального объединения строителей, www. nostroy.ru.

20 По методике исследования прохождение административной процедуры заключается в получении одного документа (договора, акта, разрешения, свидетельства, квитанции, выписки из государственного реестра, заключения, справки, письма и т. д.) в одном государственном (муниципальном) органе или уполномоченной организации.

21 В исследовании предполагается строительство типового многоквартирного дома, который подключается к электрическим, тепловым, газораспределительным сетям и сетям водоснабжения и водоотведения с заданными условными параметрами, которые использовались при расчете стоимости подключения. Указанные расходы не включают расходы на приобретение прав на земельный участок.

22 В случае получения прав на земельный участок на аукционе федеральное законодательство определяет необходимость прохождения 35 процедур в процессе строительства многоквартирного дома.

23 Расчеты проведены для случая получения прав на земельный участок на аукционе.

Список литературы

Бандорин Л., Косарева Н., Полиди Т., Фадеев В., Холопик К. (2012) . Мониторинг административных барьеров в жилищном строительстве в России. М.: Национальное объединение строителей (НОСТРОЙ).

Бофилл P., Солощанский О. (2011) . Архитектурное проектирование и строительство социального жилья. М.: UP-Print.

Ясин E. (2006) . Политическая экономия реформы ЖКХ. М.: Фонд «Либеральная миссия».

Barker К. (2004) . Review of Housing Supply. Delivering Stability: Securing Our Future Housing Needs. Final Report — Recommendations. L.: HMSO.

Green R., Malpezzi S., Mayo S. (2005) . Metropolitan-Specific Estimates of the Price Elasticity of Supply of Housing, and Their Sources // AEA Papers and Proceedings. Vol. 95, No 2.

Kosareva N., Tumanov A. (2012) . The Housing Market in Russia: Lessons of the Mortgage Crisis // Global Housing Markets: Crises, Policies, and Institutions / A. Bardhan, R. Edelstein, C. Kroll (eds.). Ch. 9. Hoboken, NJ: Wiley.

Kosareva N., Puzanov A. (2012) . Urban Development and Town Planning Policy in Modern Russia // ISOCARP Review. Fast Forward: City Planning in a Hyper Dynamic Age / Shi Nan, Ch. Gossop (eds.).

Housing Industry Association (2002) . On the Competition Policy Provisions of the Trade Practices Act, 1975.

Deloitte (2004) . Staying Competitive in Today"s Homebuilding Industry. U.S. Home-builder Survey / Deloitte, McGraw-Hill Construction.

Приложение…………………………………………..……………………………..27

Введение

Жилищное строительство является одним из наиболее динамично развивающихся сегментов рынка недвижимости и несет особую социальную нагрузку. Обеспеченность жильем и его доступность для населения напрямую влияют на уровень жизни, сказываются на рождаемости и темпах прироста населения, отражаются на его экономической культуре, поскольку приобретение жилья требует значительных затрат денежных средств, и моменту покупки обычно предшествует длительный период накопления. Массовый рынок жилья необходим как для решения социальных проблем, так и для развития экономики в целом.

Приобретение собственного жилья -первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.

Исходя из этого, реализация конституционных прав граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда страны являлись государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, кооперативное и индивидуальное строительство играло вспомогательную роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира.

Для того чтобы увеличить объемы жилищного строительства, необходимо работать над снижением себестоимости объектов и уменьшением сроков строительных работ.

Тенденции жилищного строительства в нашей стране зависят как от государства и девелоперов, так и от производителей строительных материалов. Достижение требуемого объема жилищного строи-
тельства возможно только при реализации интересов всех игроков рынка. При этом большую роль играет создание новых стройматериалов и внедрение инновационных технологий, которые способствуют уменьшению себестоимости строительства, а, значит, увеличению числа строительных площадок.

В данной работе мне бы хотелось рассмотреть жилищное строительство в России с позиции проблем и перспектив его развития, сделав упор на социальную составляющую, то есть доступность жилья для населения. Поскольку основной проблемой строительства в России, на мой взгляд, является неспособность обеспечить жильем основную часть населения. Я постараюсь выявить некоторые причины такого положения вещей и рассмотреть возможности развития рынка.

Глава 1. Теоретические аспекты жилищного строительства.

1.1 Понятие и правовые основы жилищного строительства.

Жилищная сфера представляет собой сложную систему создания, функционирования и замены жилищного фонда и включает в себя часть сферы производства (строительство, ремонт, реконструкция и модернизация, снос объектов жилищного фонда).

Жилищное строительство – сложная взаимосвязанная структура, включающая в себя комплекс механизмов перераспределения объектов жилищного фонда и создаваемых ими жилищных услуг, основанных на сочетании интересов всех его участников и конкуренции эффективного землепользования. Жилищные услуги относятся к сфере текущего функционирования жилищного фонда и определяются набором, который может производить каждая жилая единица жилого фонда. Эксплуатация жилищного фонда является не только источником удовлетворения потребности человека в жилье, но и источником дохода для его владельцев. В конечном итоге для населения и экономических субъектов, действующих на рынке жилья, жилищный фонд представляет ценность не просто как таковой, а как объект, производящий доход.

Состояния рынка жилья зависит от состояния таких переменных как спрос и предложение.

Рынок жилищной недвижимости локализован, так как его объекты недвижимы и связаны с землей. Все участки земли в пределах населенных пунктов дифференцированы.

Жилище – долговечный товар, следовательно, он нуждается в длительном содержании и уходе. Характер и качество этого содержания влияют на степень износа объектов жилищного фонда. Владелец жилья может контролировать длительность и степень износа жилья, тратя деньги на его содержание и восстановление, техническое обслуживание. Все эти особенности оказывают непосредственное влияние на процессы, протекающие в жилищной сфере, определяя характер спроса на жилье.

Спрос на объекты жилищного строительства представляет собой количество жилья, которое хотят приобрести потребители, т.е. зависит от их количества и индивидуальных особенностей спроса, определяемых финансовыми возможностями, стоимостью жилища, стоимостью других товаров и услуг, доходностью, индивидуальными предпочтениями. Спрос на жилье обратно пропорционален ценам и прямо пропорционален уровню доходов и в краткосрочной перспективе достаточно эластичен по отношению к ценам.

Предложение жилья ограничивает функцию спроса. Оно представляет собой количество жилья, которое потребитель может приобрести на рынке при сложившемся уровне цен. Факторами, влияющими на предложение жилья, являются уровень валовых инвестиций в строительство, обслуживание жилищного фонда и скорость его амортизации (выбытия). Валовые инвестиции подразделяются на новое строительство, реконструкцию и ремонт существующего жилищного фонда. Чистые инвестиции представляют собой разницу между валовыми инвестициями в жилье и уровнем его потерь (амортизация, выбытие). На рынок жилья ежегодно поступает лишь небольшой объем нового жилья, а основу жилищного фонда составляет старое жилье, в котором проживает большинство населения, поэтому изменение цен на объекты жилищного фонда только в долгосрочной перспективе изменяют предложение жилья.

Увеличение затрат на техническое обслуживание, реконструкцию и модернизацию жилья приводит к повышению его стоимости. Рост цен на рынке жилья делает выгодными затраты на его содержание и новое строительство. При низких ценах жилье часто становится невыгодно содержать жилище, степень и скорость его износа увеличиваются. Чистые инвестиции отсутствуют, если уровень сложившихся цен на жилье равен стоимости затрат на строительство.

Механизм функционирования жилищного строительства определяется зависимостью таких его основных параметров, как стоимость жилищных услуг (выражаемая через квартирную плату, плату за наем), цена, объемы строительства жилья и наличный жилищный фонд, сложившихся под воздействием факторов спроса и предложения.

Формирование предложения жилья связано, прежде всего, с объемами и качеством имеющегося жилья (наличный жилищный фонд и его состояние) и рынком капитала (уровень капитализации недвижимость), на котором определяются цены на жилье и объемы его производства. В то же время, предложение жилья диктуется потребностями населения в жилье и уровнем получаемых доходов от использования недвижимости её владельцами. Потребность населения в жилье определяется, в первую очередь, демографическими, общеэкономическими условиями, а также уровнем накопления его доходов. Строительство, подчиняясь внутренним связям системы, само является элементом жилищной сферы.

Внешним фактором, влияющим на поведение системы, может быть уровень доходности вложений. При увеличении доходности вложений в другие сферы экономики, доходы от жилищного фонда становятся для инвесторов менее привлекательными и наоборот. А поведение инвесторов влияют изменения государственной налоговой политике в отношении недвижимости, риски от вложений в жилье. Расширению спроса на жилье как объект собственности способствует снижение процентной ставки по долгосрочным кредитам, и наоборот увеличение этой ставки приводит к сужению спроса на объекты жилищного фонда и падению объемов строительства. Увеличение спроса на жилье как предмет ведет к повышению цен на жилье, росту объемов строительства и жилищного фонда.

Еще одним внешним фактором, оказывающим влияние на состояние жилищной сферы, является изменение условий жилищного строительства. Ограничение доступности и высокие ставки по долгосрочным кредитам на строительство приводят к повышению затрат на строительство и снижению его объемов при падении нормы прибыли. Увеличивает затраты на строительство и сокращает прибыльность проектов ужесточение местных правил зонирования строительства. На объемы строительства влияют так же факторы землепользования, ограничения и повышения цен на земельные участки под строительство жилых объектов. Сокращение объемов строительства, в конечном итоге. Приводит к уменьшению предложения жилья, что выражается в увеличении цен на него.

Таким образом, различные внешние факторы могут вызывать изменения как отдельных, так и нескольких переменных системы элементов жилищной сферы одновременно. Следует отметить, что макроэкономические изменения вызывают смещение сразу ряда параметров.

1.2 Развитие жилищной сферы Российской Федерации.

Социально-экономические преобразования, происходящие в Российской Федерации, кардинальным образом изменили подходы к решению жилищной проблемы, экономические и организационные основы жилищного и коммунального обслуживания. Многолетние усилия по формированию правовых и экономических условий перехода к рыночным методам регулирования, а также политическая воля руководства страны дали определенные результаты.

Обеспечение гарантированного Конституцией Российской Федерации права на жилье требует целенаправленного опережающего устойчивого развития жилищной сферы. Большое значение для развития строительного и жилищно-коммунального комплекса имело принятие и совершенствование законодательной и нормативной правовой базы, а также начало реализации Национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России». Развитие рыночной среды в жилищной и коммунальной сферах объективно подтверждается приходом в этот сектор экономики крупного частного бизнеса, существенных внебюджетных инвестиций.

В настоящее время все более наглядно проявляется ряд проблем, связанных с особенностями периода реформирования в этом социально значимом секторе. Проблемы в развитии жилищной сферы усиливают инфраструктурные ограничения, создают угрозу замедления социального развития и формирования единого экономического пространства. Их скорейшее разрешение становится особенно важным в условиях перехода национальной экономики в фазу устойчивого роста.

На фоне роста спроса на жилье и еще более значительного его увеличения в прогнозной перспективе в жилищной сфере в целом и отдельных ее подотраслях сохраняется ряд нерешенных внутренних проблем.

Намеченный интенсивный рост жилищного строительства предъявляет повышенные требования к промышленности строительных материалов, предприятия которой практически полностью находятся в частной собственности и не во всех случаях материально и физически готовы в короткие сроки обеспечить столь бурное увеличение производства строительных материаловВ целом, существующие производственные мощности отрасли еще позволят ей развиваться в ближайшие 2-3 года, но исходя из текущего состояния производств и прогноза объемов потребления отдельных видов строительных материалов на период до 2010 года, специалистами делается вывод о том, что без государственной поддержки строительную отрасль ждет дефицит практически по всем основным видам строительных материалов.

Строительство в Российской Федерации интенсивно развивается, но предложение все еще многократно отстает от спроса. Это ведет к существенному завышению цен, «вымыванию» дешевого жилья, доступного для малообеспеченных семей. Повышение доступности жилья для среднего класса сопровождается его снижением для существенно большей доли населения с низкими доходами. Снятие с началом рыночных реформ правовых ограничений, появление легальных альтернативных путей решения жилищной проблемы привело к сокращению количества семей - очередников на улучшение жилищных условий с 9,96 млн. семей в 1990 году до 3,37 млн. семей в 2005 году. Основная причина – недоверие граждан к возможностям государства быстро решить их жилищную проблему. Возможность бесплатной приватизации жилищного фонда привела к росту доли частного (индивидуального) жилищного фонда с 30% (в основном в сельской местности) до 77,9%. В 2005 году частный жилищный фонд составлял более 2 млрд. 275 млн. кв. метров общей площади жилья.

Жилищно-коммунальное хозяйство, на протяжении последних 15 лет находящееся в стадии реформирования, во многих регионах остается наиболее отсталым сектором экономики. На жилищно-коммунальный комплекс приходится четверть всех основных фондов Российской Федерации, поэтому велика его инерционность. Требуется активизация системных преобразований для обеспечения комфортных условий проживания граждан и снятия социальных, демографических и экономических проблем в субъектах Российской Федерации.

Таким образом, за прошедший период произошли существенные преобразования в рамках реформы строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства: тарифы приблизились к реальной стоимости услуг, сформирована основа договорных отношений, акционируются предприятия ЖКХ. Идет поиск рационального сочетания рыночных и административных методов, компромисса между социальной справедливостью и экономической целесообразностью.

Положения Долгосрочной стратегии жилищного строительства Российской Федерации являются базой для единого понимания роли жилищного строительства и перспектив его развития органами государственной власти, органами исполнительной и законодательной власти различных уровней, хозяйствующими субъектами различных форм собственности и организационно правовых форм, собственниками и нанимателями жилья.

Глава 2 Современное состояние жилищной проблемы России.

2.1.Жилищное строительство как государственный приоритет.

Российская система жилищного финансирования в дореформенный период соответствовала проводимой жилищной политике и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий.

За период с 2000-2007 годов в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения. Влияние рыночных методов жилищного строительства на формирование рынка жилья показано в табл.1 (Приложение 1).

Как видно из приведенных в табл.4 данных, начальная ступень рыночных отношении -не обеспечила улучшение дел в жилищной сфере, а, наоборот, во многом усилила кризисные явления. Так, объем ввода нового жилья уменьшился в 2007г. по сравнению с 2000г. почти вдвое, что незамедлительно привело к заметному ухудшению дел в строительном секторе, убыточности многих строительных предприятий. При средней обеспеченности жильем 18,8м 2 / чел. (значение данного показателя близко к странам со средними доходами населения) в ряде регионов этот показатель составляет от 8,7 до 15,9м 2 / чел. Такое положение дел оставалось практически неизменным и в 2007г.

Однако в 2006г. в ряде регионов произошел коренной перелом в существующей ранее тенденции постоянного снижения объемов вводимого новым строительством жилья. Кроме того, впервые за годы реформ в строительной отрасли приостановлено снижение инвестиций в основной капитал и подрядные работы.

Ввод жилья превысил уровень 2007г. в 43 субъектах Федерации. Наибольшие объемы жилищного строительства наблюдались в Самарской (478 тыс.м 2), Белгородской (785 тыс.м 2) областях, Санкт-Петербурге (1,1 млн.м 2), Башкортостане (1,5 млн.м 2) и конечно в Москве (3,4 млн.м 2) и Московской области (2,7 млн.м 2). Однако наряду с этим во многих регионах ввод жилья не только не растет, но и сокращается. Это касается, например, республик Карачаево-Черкесской (62%) и Марий Эл (63%), Удмуртской (88%), Читинской (62%) областей. Подобное положение характерно и для Новосибирской области, где показатель ввода жилья в 1999г. составил 54% от аналогичного в 1998г.

Недостаточное финансирование из федерального бюджета привело к тому, что из предусмотренных к вводу в эксплуатацию производственных и социальных объектов строительство на каждом четвертом не осуществлялось, а техническая готовность большинства из этих строек не превышает 50%.

В текущем году планируется привлечь инвестиций в строительные отрасли в размере 685-700 млрд руб. При этом государственные средства предусмотрены в размере 13,3 млрд руб. Предполагается, что жилищное строительство в целом по стране в текущем году возрастет как минимум на 1 млн м 2

Однако несмотря на наметившуюся в минувшем году в ряде регионов тенденцию роста объемов жилищного строительства, структура и качество жилья в общей массе продолжают оставаться низкими. Так, в большинстве случаев вновь вводимое жилье сооружается на основе технических и архитектурно-планировочных решений, сложившихся в 70-80-е годы и во многом морально устаревших К тому же в строительстве и при эксплуатации жилья используют устаревшие технологии, материалы, а они энерго- и материалоемки. Особенно это касается жилья, предназначенного для предоставления малообеспеченным и социально незащищенным слоям населения на бесплатной основе или посредством частичной оплаты.

Опасной становится тенденция роста стоимости строительства, делающая вновь возводимое жилье все менее доступным для населения и вызывающая сокращение спроса, а следовательно, и объема производства В конечном итоге это создает кризис системного характера, при котором происходит неуклонное сжатие спроса на жилье и падение производства, заметно усилившееся в условиях ухудшения макроэкономической ситуации и очередного резкого падения жизненного уровня населения после известных решений в августе 1998г.

Сложившаяся проблемная ситуация в экономике серьезно ухудшает положение и населения, и предпринимателей, и финансистов, и государства.

Задача полного обеспечения населения жильем была актуальна во все времена. Общая динамика решения жилищной проблемы обуславливается единством проявления обще) осударственного, коллективного и личного интереса в данной сфере. Государством предпринималось уже достаточно большое количество попыток по решению данной проблемы.

В настоящее время существует низкая эффективность деятельности структур по управлению жилищным фондом, однако домовладельцы, т.е. собственники квартир, не стремятся сформировать в домах, где проживают сами, товарищества собственников жилья, чтобы посредством своего заинтересованного влияния улучшить состояние домов и снизить затраты на их эксплуатацию, одновременно с этим уменьшив и свои расходы на оплату жилищно-коммунальных услуг.

В связи с тем, что собственник несет бремя содержания имущества, он отвечает за риски, связанные с ухудшением его пользования (содержания), случайной гибелью или случайным повреждением, поскольку нет лиц, на которых может быть возложена ответственность за реализацию (наступление) подобных рисков, носящих случайный характер (ст.211 ГК РФ).

Риск - это степень или величина ожидаемой опасности. Неопределенность его реализации (наступления) придает названной обязанности собственника особую значимость. Однако внедряемая в настоящее время в Москве система льготного страхования жилищ, имеющая ярко выраженный социальный характер (собственник квартиры вносит, по существу, весьма скромную плату за предоставляемую страховую защиту), продвигается с большим трудом.

Наряду с развитием рынка жилья коренные изменения произошли в структуре источников финансирования жилищного строительства. Основными источниками финансирования жилищного строительства стали внебюджетные средства в сочетании с различными формами государственной поддержки граждан и юридических лиц, принимающих участие в финансировании строительства жилья. Доля бюджетных средств во вводе жилья, достигавшая до начала экономической реформы 80%, сократилась примерно до 26%, в том числе доля средств федерального бюджета - до 15%. Данные по годам об изменении структуры ввода общей площади жилых домов по источникам финансирования приведены в табл.2(Приложение 2).

Изменение соотношения источников финансирования не только не уменьшило остроту жилищной проблемы, но и привело к дальнейшему ее возрастанию. В частности, еще более очевидной стала проблема недооценки значимости социальной направленности жилищной реформы. Для ее решения понадобилась разработка дополнительных мер государственной поддержки определенных социальных групп населения, прежде всего малоимущих граждан, молодых и многодетных семей, а также военнослужащих, граждан, уволенных с военной службы в запас или отставку, лиц, проработавших длительное время в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях, вынужденных переселенцев, граждан, пострадавших в результате аварий и стихийных бедствий. На решение этих задач и был направлен ряд разработанных и утвержденных федеральных целевых программ.

Результаты выполнения основных федеральных программ свидетельствуют о том, что реализация государственной жилищной политики на среднесрочную и долгосрочную перспективу должна строиться не только исходя из одних намерений, пусть даже самых благих, по решению затянувшихся проблем с обеспечением жильем граждан РФ, но и с учетом имеющихся реальных возможностей, прежде всего системы финансирования.

Объективная необходимость увеличения объемов жилищного строительства и качества возводимого жилья обусловлена также и реально сложившейся ситуацией, касающейся общего состояния жилого фонда России.

Развитие

жилищного строительства принято руководством страны в качестве приоритетного направления экономической политики до 2010 г. Однако проект обеспечения доступным жильем всех слоев граждан России пока не переходит в практическую плоскость.

В 2005 г. введено в действие 43,6 млн. кв. м. жилья (табл. 3), что на 6,3% больше, чем в 2004 г., построено 515 тыс. квартир средней общей площадью 84,5 кв. м. Темпы прироста объемов ввода жилых объектов замедлились по сравнению с предыдущим годом вдвое и составили 6,3% по сравнению с 12,6% (рис. 3) Это стало результатом влияния совокупности факторов, главным образом, ограничивающих объем предложения новых жилых объектов.

2.2Перспективы развития жилищного строительства в России

Сегодня в нашей стране изношенность жилого фонда составляет приблизительно 70%. Поэтому на ближайшие пять-семь лет перспективы строительного бизнеса в России видятся самые радужные. Но все больше участников строительного бизнеса предсказывают скорое заполнение рынка жилой недвижимости. Они делают выводы: спрос на квартиры упадет, либо же квадратные метры жилья резко подешевеют.

К примеру, в крупных региональных городах России строительный бизнес уже начинает отказываться от вложений в жилищное строительство, предпочитая возводить коммерческие площади. Причиной служат слишком активные темпы жилищного строительства. Если в городе-миллионнике строительный бизнес достигнет планки по введению в эксплуатацию 1 млн. кв. м. жилья в год, то уже через несколько лет, несмотря на большой фонд ветхого жилья в городе, рынок жилой недвижимости здесь будет заполнен. У большей части жителей России нет возможности самостоятельно приобрести жилье – причиной этому служит постоянный динамичный рост цен на недвижимость (при отсутствии таких же темпов роста доходов населения).

Несмотря также на ряд проблем, тормозящих возведение жилых домов, строительный бизнес продолжает развиваться. Одним из главных препятствий строительного бизнеса является земельный вопрос: с ростом темпов жилищного строительства все меньше остается участков, на которых возможна постройка. Как правило, центры крупных городов уже застроены, участки распроданы. Участникам строительного бизнеса остается довольствоваться кусками земли на окраине, без соответствующей инженерной инфраструктуры. Подведение коммуникаций, в свою очередь, влияет на стоимость квадратного метра возводимого жилья

Закон также в последнее время ограничивает возможности участников строительного бизнеса. В результате принятия многочисленных актов, касающихся строительного бизнеса, значительно увеличились сроки получение документации на возведение объектов. Увеличилось количество органов, контролирующих строительный бизнес. Поэтому теперь уже ни для кого не секрет, что инвесторы начинают возведение объектов, не имея полного пакета документов – дополнительные разрешения они получают, когда стройка уже началась. Ведь на сбор всех разрешений порой может уйти до двух лет, что составляет срок, больший, чем надо для строительства дома.

Возросшие цены на строительные материалы также должны были притормозить темпы роста жилищного строительства. Но этого не произошло, строительный бизнес перенес дороговизну материалов на стоимости жилья, не более.

Тем не менее, несмотря на все трудности, темпы жилищного строительства в России с каждым годом только увеличиваются. Участники строительного бизнеса разводят руками, не зная отнести это явление к плюсу или к минусу.

Ключевым элементом государственной жилищной политики в России является программа “Доступное жильё”, одной из составляющих которой стало ипотечное кредитование населения. В первой четверти 2007 года было выдано кредитов на сумму 82,3 миллиарда рублей, что на 4% больше, чем в первом полугодии 2006 года. При этом всего лишь около 6-7% россиян, желающих приобрести жильё, пользуются подобной услугой, тогда как в странах Европы - порядка 60%, в США – 90%.

Причина состоит в том, что ипотека в России появилась относительно недавно, ее механизм не отлажен полностью, тогда как в развитых странах отработанные десятилетиями схемы делают покупку жилья в кредит действительно выгодной. Российские банки только сравнительно недавно снизили, а некоторые и вовсе отказались от первоначальных взносов по ипотечным кредитам, что является обычной практикой для европейских и американских банков.

Рост объёмов ипотечного кредитования свидетельствует не только об увеличении спроса на кредиты, но в значительной мере отражает рост цен на рынке жилой недвижимости. По мнению банкиров, ипотека в нашей стране получила бы более широкое распространение, если бы не текущий уровень цен, который в большей степени обусловлен дисбалансом спроса и предложения. «… До сих пор мы не дошли даже до уровня 1987 года. Спрос огромный, жилья как не хватало, так и не хватает», - отмечает Александр Шерстюков, управляющий директор блока «Розничный бизнес» Банка Москвы.

Существует несколько факторов, оказывающих влияние на снижение темпов строительства жилой недвижимости. Один из них - законодательные ограничения, например, Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве», вступивший в силу в 2006 году. Он ввёл новые правила игры: срок получения пакета исходно-разрешительной документации увеличился до одного - двух лет. В результате в начале года предложение жилья на первичном рынке снизилось до 50%, по сравнению с соответствующим периодом 2005 года. В данный момент ситуация несколько стабилизировалась: крупные компании адаптировались к требованиям действующего законодательства, тогда как недобросовестные застройщики, а также компании с непродуманной финансовой политикой покинули рынок.

Другой причиной, по мнению аналитиков, является отсутствие государственного стимулирования увеличения объёмов строительства. Как показывает практика, девелоперам выгоднее строить меньше жилых помещений и продавать их дороже, нежели сдавать в эксплуатацию больше квадратных метров, способствуя тем самым снижению рыночных цен.

Свою лепту вносит и нехватка участков, пригодных для возведения жилых домов. По оценкам экспертов, в нашей стране не более одного процента всех земель предназначены для жилищного строительства, остальные считаются непригодными для этой цели по тем или иным причинам. Проблема может быть решена только на государственном уровне: необходимо основательно пересмотреть законодательную базу и отменить целый ряд ограничений, а также упростить механизм перевода земельных участков в необходимую категорию.

И, наконец, проблема инфраструктуры, а вернее – её отсутствие. В последнее время застройщикам всё чаще предлагают участки “в чистом поле”, где нет ни коммуникаций, ни энергетических сетей, ни автомобильных дорог. Девелоперам не выгодно финансировать создание инфраструктурных объектов.

Несмотря на проблемы, препятствующие развитию национального проекта “Доступное жильё”, существуют и некоторые позитивные моменты. В частности, в последнее время власть пытается найти точки соприкосновения с девелоперами и застройщиками. Живой пример – взаимодействие государственных органов с общественной организацией малого и среднего предпринимательства «Опора России», в рамках которого бизнесмены стремятся добиться понимания и поддержки чиновников для решения важнейших проблем строительной отрасли – совершенствования законодательной базы, упрощения механизма изменения категории земель, а также стимулирования роста объёмов строительства.

Кроме того, как уже упоминалось, тенденция развития ипотечного кредитования, на которое делают ставки и власти, и бизнес, и рядовые граждане, в целом является позитивной. В частности, ипотека больше не является привилегией, которую могут получить жители столицы: выдачу кредитов осуществляет всё больше региональных банков. При этом спрос на них в регионах является достаточно высоким. Так в Сибирском Федеральном округе за первый квартал текущего года было выдано около 15 млрд. рублей, приблизительно такую же сумму предоставили своим клиентам банки Приволжского округа.

«Проблему с жильем в нашей стране решит только кардинальное изменение условий строительства. Эта проблема зависит от двух факторов - от доступности жилья и от его наличия», - подводит итоги Александр Шерстюков. По его словам, ипотека не решит проблему наличия жилья, но сможет приблизить срок его приобретения.

«Объемы строительства жилья в России в 2010 году должны превысить показатели лучших советских лет», - такой прогноз динамики рынка дал Министр регионального развития РФ Владимир Яковлев. В советские времена пик строительства пришёлся на середину восьмидесятых, когда ежегодно сдавалось в эксплуатацию порядка 76 млн. кв.м. жилых помещений. В 2010 году, в рамках проекта “Доступное жильё” власти планируют возведение 80 млн. кв.м. жилья. Это, безусловно, в определённой мере уравновесит спрос и предложение на рынке и приведёт к некоторому снижению цен. Однако не стоит забывать, что для стабильного развития рынка необходимо вводить в эксплуатацию как минимум 1 кв.м. жилой площади в год на человека, а значит, необходимо строить 145 млн. кв.м. в год – показатель, труднодостижимый в ближайшем будущем.

Говоря о перспективах жилищного строительства, нельзя не коснуться фактора, который оказывает непосредственное воздействие на первичный рынок жилья – текущее состояние и тенденции развития рынка строительных материалов. Эксперты в один голос утверждают: строить в России дорого.

Одной из основных причин сложившейся ситуации являются низкие темпы развития отечественного рынка, обусловленные небольшим числом производителей, не слишком высоким качеством стройматериалов, а также слабой конкуренцией. Однако, ввиду роста сектора жилищного строительства, аналитики прогнозируют стремительное развитие рынка стройматериалов в следующие 2-3 года. Это, прежде всего, касается производства “базовых” материалов, таких как цемент, бетон, кирпич и сухие строительные смеси.

Для того чтобы увеличить объёмы жилищного строительства, необходимо работать над снижением себестоимости объектов и уменьшением сроков строительных работ. В 60-70-е годы прошлого века данная проблема решилась довольно своеобразно: приоритет был отдан монтажу недорогих панельных конструкций. Инженеры экономили на площади жилых помещений, высоте потолков, толщине стен и качестве строительных материалов. При этом не брались в расчёт огромные теплопотери, высокие транспортные издержки, не говоря уже о качестве домов.

Ситуация изменилась за последние несколько лет, когда при расчёте себестоимости стали учитывать многие и другие факторы, помимо цен на строительные материалы. Компании, оперирующие на отечественном рынке стройматериалов, предлагают технологические решения, которые позволят улучшить качество строений и минимизировать бюджет проектов.

Резюмируя вышесказанное, необходимо отметить, что тенденции жилищного строительства в нашей стране зависят как от государства и девелоперов, так и от производителей строительных материалов. Достижение требуемого объёма жилищного строительства возможно только при реализации интересов всех игроков рынка. При этом большую роль играет создание новых стройматериалов и внедрение инновационных технологий, которые способствуют уменьшению себестоимости строительства, а, значит, увеличению числа строительных площадок.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проанализировав становление и развитие жилищного строительства в России, можно сделать следующие выводы.

1. Обеспечение населения жильем является важнейшей социально-политической и экономической проблемой. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

К настоящему времени в жилом фонде России сохраняется значительная часть домов с неблагоустроенными квартирами, из которых около 1,3% размещены в ветхих и аварийных домах, а также индивидуальные частные дома. При этом основная часть вновь вводимого жилья сооружается на основе технических и архитектурно-планировочных решений, сложившихся в 70-80-е годы и во многом морально устаревших. К тому же в строительстве и при эксплуатации жилья используют устаревшие технологии, материалы, которые энерго-и материалоемки.

В связи с этим опасной становится тенденция роста стоимости строительства, делающая вновь возводимое жилье все менее доступным для населения и вызывающая сокращение спроса, а следовательно, и объема производства. В конечном итоге это создает кризис системного характера, заметно усилившийся в условиях ухудшения макроэкономической ситуации и очередного резкого падения жизненного уровня населения после известных решений в августе 2007г.

Сложившаяся проблемная ситуация в экономике серьезно ухудшает положение и населения, и предпринимателей, и финансистов, и государства, интересы которых сейчас более, чем когда-либо ранее, сходятся в том, что в основе решения жилищной проблемы лежит создание и развитие национальной системы ипотечного кредитования.

2. Внедрение в деловой оборот выдачи кредитов на покупку жилья гражданам, имеющим надежное обеспечение их возврата в виде реальной собственности (приобретенного объекта недвижимости), могло бы дать:

Постоянный и существенный приток денежных средств на рынок жилья;

Оживить строительство и сопряженные с ним секторы промышленности;

Повысить доходы населения и бюджеты всех уровней.

3. Становление ипотеки и системы ипотечного кредитования в России осложнено такими факторами, как:

Недостаток ресурсов коммерческих банков для долгосрочного инвестирования;

Отсутствие государственной поддержки и льготного налогообложения для инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредиты;

Недостаточная разработка законодательной базы ипотечного кредитования;

Отсутствие вторичного рынка закладных.

4. Масштаб проблем развития жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования, а также их сложность и комплексность требуют при их решении использовать программный подход, предпринимать максимально быстрые действия и всемерно использовать мировой опыт, опираясь на международное сотрудничество.

Успех конкретной программы будет зависеть от привлечения в эту сферу всех возможных источников ипотечного кредитования жилья - кредитных ресурсов ипотечных и универсальных банков, индивидуальных, корпоративных и институциональных инвесторов.

По данным Министерства регионального развития, около 30% населения планирует улучшить жилищные условия за свой счет, Актуальные проблемы развития жилищного строительства в России т. е. является потенциальными покупателями квартир. До 2010 г. это может принести доход в сумме от 3 до 6 трлн. руб. Учитывая колоссальный потенциал развития жилищного строительства, государство, дав начало соответствующему национальному проекту, преследует не только социальные, но и экономические интересы. С развитием строительства мощный импульс получит вся российская промышленность.

С жильем намного проще, чем с другими отраслями: потенциал рыночного роста здесь весьма значителен, при этом в отличие от других отраслей не возникает проблемы конкурирующего импорта. В принципе, экономика и сама может обеспечить спрос на жилье, но только не там, где речь идет о массовом жилищном строительстве. Государство должно беспокоить именно доступное, социально- ориентированное строительство – без организующей роли власти в этом случае не обойтись. Но, безусловно, полного возвращения государства в отрасль произойти не должно – меры управляющего воздействия должны нести по большей части контрольный и экономико-политический, а не хозяйственный характер.

Какие проблемы в настоящее время испытывает строительный комплекс и что может предпринять государство для их разрешения? Основной недостаток государственной политики состоит в том, что подавляющее большинство включенных в ФЦП «Жилище» проектов направлено на стимулирование спроса на жилье: развитие ипотеки, помощь молодым семьям, военнослужащим и т. д. По некоторым оценкам, на эти цели только в 2006 г. намечалось направить около 50 млрд. руб. федеральных средств.

Причем это без учета инвестиций в ипотечное кредитование крупных коммерческих банков. Проблема платежеспособного спроса, безусловно, существует и во многих странах мира она разрешается посредством развития механизмов ипотечного кредитования. Однако одна лишь ипотека ситуации не разрешит: жилья в стране строится действительно очень мало, именно поэтому политика государства должна включать меры, направленные на

увеличение объема предложения массового жилья.

Что следует предпринять сегодня, чтобы исправить возникшую ситуацию,

фактически сорвавшую сроки реализации национального проекта? Прежде всего, усилить контроль за исполнением регламентов существующей законодательной базы в строительстве. По заявлениям чиновников, на сегодняшний день имеет место незаконное предоставление площадок под строительство в обход обязательных с осени 2005 г. земельных аукционов (с момента принятия соответствующего закона из предназначенных под застройку 1 тыс. участков на торги попало не более 100). Кроме того, необходимо ослабить власть монополий, сформировавшихся на локальных рынках, что способствует необоснованному росту цен и искусственному занижению объемов вводимого жилья.

В строительном комплексе наряду с частными существуют и более

фундаментальные проблемы. Так, главной из них является деградация основных фондов в промышленности строительных материалов, особенно в регионах. Государству необходимо признать тот факт, что массовое жилищное строительство не может являться самостоятельным доходным бизнесом, даже при наличии платежеспособного спроса и развитой ипотечной системы, поскольку эта деятельность априори сопряжена с высокими финансовыми рисками. Эффективное развитие строительной индустрии возможно только на основе совместного участия частного и

государственного капиталов. Бизнес-структуры примут участие в реализации

поставленных государством задач только в том случае, если государство компенсирует возникающие при этом системные риски. Существует механизм частно-государственного партнерства, при котором государственные средства попадают в частные структуры через систему субсидируемых целевых кредитов. Задействовав этот механизм, можно стимулировать развитие материально-технической базы строительного комплекса.

Список литературы

1. Березин, М. А.Мальгин. Потенциал вторичного жилищного рынка вроссийских городах. //Вопросы экономики - 2003 -№10 с.68-79.2. М.Березин, А.Мальгин. Потенциал вторичного жилищного рынка вроссийских городах. //Вопросы экономики - 2003 -№25 с.25-36.3. Высоковский А. Тенденции функционирования рынка жилья и земли вроссийских городах. //Вопросы экономики -2001-№10-с.101-111.4. Гузанова. А.Потребности и спрос на жильё в крупных российскихгородах. I/ Вопросы экономики. -2002 -№10-с.34-48.5 А.Гузанова, Потребность и спрос на жильё в крупных российскихгородах.// Вопросы экономики, 2005,№ 10,с.46.6 Неверов В.Решение жилищной проблемы должно стать национальнойзадачей номер один. //Экономика и жизнь. -2005 -№33 -с.2.7 Сабуров. Е. Жилищное строительство как государственный приоритет.// Вопросы экономики. -2006 -№7 -с.31-35.

8. Ступин И.В. Как приручить стройкомплекс // Эксперт. 2006. №11.

9 Ясин Е. Жилищная проблема - узловой пункт экономических реформ.// Вопросы экономики. -2004 -№7 -с.4-7.

10Российский статистический ежегодник. 2005 М.: Роскомстат, 2006.

11Оценка недвижимости: учебник / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2007. – 560 с.

12Оценка недвижимости: учеб. пособие для студентов вузов, обучающихся по специальностям экономики и управления / Л. Н. Тепман; под ред. В. А. Швандара. -2-е изд., перераб. и доп. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2007. – 463 с.

13Приоритетные национальные проекты www.rost.ru

14Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию www.ahml.ru

15Индикаторы рынка недвижимости www.irn.ru

Приложение 1

Таблица 1

Динамика изменения показателей состояния жилищного строительства в России.

Приложение 2

Таблица 2

Изменение структуры ввода общей площади жилых домов по источникам финансирования, %

Приложение 3

Таблица 3

Динамика показателей жилищного строительства в России в 2000-2005 гг.

Показатель	2000	. 2001	2002	2003	2004	2005
Объем ввода жилья, млн. кв.	30,3	31,7	33,8	36,4	41,0	43,6
Темп роста ввода	-	105	107	108	113	106
построенных квартир, тыс.	373	382	396	427	744	515
Средняя общая построенных квартир, кв. м.	81,1	83,1	85,3	85,4	86,0	84,5
Доля квартир, % Однокомнатных	20	20	21	23	25	28
Двухкомнатных	29	30	30	31	31	32
Трехкомнатных	34	33	32	31	29	27
Четырехкомнатных и больше	17	17	17	15	15	13

Размер: px

Начинать показ со страницы:

Транскрипт

1 УДК АНАЛИЗ СОВРЕМЕННОГО СОСТОЯНИЯ И ПЕРСПЕКТИВ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Мухаев А.И., Попова И.В., Дедичкина Ю.В. ФГБОУ ВПО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства», Пенза, Россия (440028, г. Пенза, ул. Г.Титова, 28), Многочисленные исследования зарубежных и отечественных авторов подтверждают актуальность и историческую неисчерпаемость жилищной проблемы. Жилищное строительство сегодня представляет собой один из самых динамично развивающихся сегментов рынка недвижимости. Для каждого человека первоочередной потребностью является наличие собственного жилья, которое отвечало бы всем современным требованиям качество, комфортабельность, ценовая доступность и экологичность. В данной работе проведен анализ современного состояния жилищного строительства в РФ, а также рассмотрены перспективы его развития. В статье представлены доли введенных объемов жилищного строительства по регионам РФ, соотношение малоэтажного и многоэтажного жилищного строительства в динамике за годы. Кроме того, сделаны выводы о преимуществах и недостатках выбора определенного строительного материала для жилищного строительства. Ключевые слова: жилищное строительство, квадратные метры, общий объем вводимого жилья. ANALYSIS OF MODERN CONDITION AND PROSPECTS OF DEVELOPMENT OF HOUSING CONSTRUCTION IN THE RUSSIAN FEDERATION Mukhaev A.I., Popovа I.V., Dedichkina Y.V. Penza State University of Architecture and Construction, Penza, Russia (440028, Penza, G.Titova str., 28), Numerous studies of foreign and domestic authors confirm the relevance and historical vastness of the housing problem. Homebuilding today represents one of the fastest growing segments of the real estate market. For each person the primary need is to have their own homes, which would meet all modern requirements quality, comfort, affordability and sustainability. This paper analyzes the current state of housing in Russia, as well as the prospects for its development. The article presents the share of residential construction imposed by region, the ratio of low-rise and high-rise housing in dynamics for In addition, conclusions about the advantages and disadvantages of selecting a particular building material for housing. Keywords: housing construction, square footage, the total input of housing. На сегодняшний день жилищное строительство является наиболее социально значимым сегментом рынка недвижимости. Актуальной остается проблема доступности жилья для всех слоев населения. Именно доступность и обеспеченность граждан жильем имеют непосредственное влияние на демографическую ситуацию, экономическую обстановку и на уровень жизни в стране. Для решения социальных проблем, а также для развития экономики в целом необходимо увеличивать объемы жилищного строительства. Большую роль в этом играет создание и внедрение новых строительных материалов, которые способствовали бы снижению себестоимости объектов строительства и, соответственно, увеличению количества строительных площадок. Для решения задач повышения доступности жилья и увеличения объемов жилищного строительства Министерством регионального развития России совместно с Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Рострой) была

2 разработана федеральная целевая программа «Жилище» на годы. Основными ее направлениями являются: стимулирование развития жилищного строительства; поддержка платежеспособного спроса на жилье, в том числе с помощью ипотечного жилищного кредитования; выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством; повышение качества коммунальной инфраструктуры; проведение научно-исследовательских работ. Основными подпрограммами ФЦП «Жилище» на годы являются: 1. «Обеспечение жильем молодых семей». 2. «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры». 3. «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством». 4. «Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации». Основными задачами данной программы являются: - создание условий для развития массового строительства жилья экономкласса; - повышение уровня обеспеченности населения жильем путем увеличения объемов жилищного строительства и развития финансово-кредитных институтов рынка жилья; - обеспечение повышения доступности жилья в соответствии с платежеспособным спросом граждан и стандартами обеспечения их жилыми помещениями (33 кв. метра общей площади жилого помещения - для одиноких граждан, 42 кв. метра на семью из 2-х человек, по 18 кв. метров на каждого члена семьи при семье из 3-х человек и более). Согласно программе, к 2015 г. планируется достигнуть ввода жилья 90 млн кв. м (т.е. 0,64 кв. м на человека). Однако успешной реализации национального проекта препятствуют административные барьеры, монополизация жилищного рынка в ряде регионов, а также недостаточное развитие строительной индустрии и смежных производств. Можно сказать, что эти факторы играют ключевую роль в ограничении объемов жилищного строительства и стимулировании роста цен на жилье. Кроме того, следует принимать меры для повышения качества застройки, обеспечить обустройство новых районов дорожно-транспортной и социальной инфраструктурой. Для решения такого объема разных задач применение только административных рычагов недостаточно: необходимо развивать законодательство, задействовать налоговые и финансово-кредитные рычаги. Перед регионами и муниципалитетами стоят собственные задачи. В частности, им нужно привести свою правовую базу в соответствие с новыми требованиями земельного,

3 жилищного и градостроительного законодательства, значительно увеличить количество аукционов по выделению земель под застройку, ускорить разработку планов развития поселений. Проведенный анализ официальных статистических данных по РФ в части обзора аналитических данных по жилищному строительству позволил автору выявить современные тенденции развития жилищного строительства на общефедеральном уровне. Анализ тенденций развития жилищного строительства показывает, что основная часть жилищного фонда была возведена в х годах прошлого века. Задача тотального обеспечения жильем решалась на основе массового строительства однотипных многоквартирных домов. Однако со временем данная концепция показала свои отрицательные стороны: высокий уровень износа жилья, инженерно-коммунальных сетей, мощностей предприятий ЖКХ, низкое качество жилья, неудовлетворением современным требованиям строительства. Переход к рыночным принципам хозяйствования сопровождался разрушением сложившихся экономических связей, высокой инфляцией, сокращением ВВП, снижением доходов населения и, как следствие, резким сокращением жилищного строительства. В 1992 году объемы ввода жилья по сравнению с 1990-м сократились более чем на треть. До конца 90-х основным препятствием оставался дефицит финансовых ресурсов как у государства, так и у большинства населения. Только с улучшением макроэкономической конъюнктуры в 2000-х годах спрос на жилье начал расти в реальном выражении. За восемь лет объемы жилищного строительства возросли с 31,7 в 2001 году до 66 млн м 2 в 2008-м, то есть на 108,2 %, или на 9,3 % к 2007 г. . Однако строительная отрасль все равно заметно отстает от уровня дореформенного периода (рис. 1). В 2012 году введено в эксплуатацию 826,8 тыс. квартир общей площадью 65,2 млн кв. метров, что составило 104,7 % к соответствующему периоду предыдущего года (в 2011 году было введено 62,3 млн кв. метров жилья, 106,6 % к 2010 году). Отрицательное воздействие на состояние жилищного строительства оказал финансово-экономический кризис гг. Этим влиянием объясняется падение объемов жилищного строительства в гг.

4 Рисунок 1. Ввод жилья в РФ в гг. В 2009 г. было введено на 6,7 % меньше жилья, чем в 2008 г., а в 2010 г. падение составило 9 % по сравнению с 2008 г. Рост жилищного строительства в 2009 г. наблюдался лишь в Дальневосточном федеральном округе. Объемы введенного жилья на 5,1 % превысили показатели 2008 г. Но в связи с малой долью Дальневосточного округа в общем объеме построенного жилья, он не оказал существенного влияния на показатель по стране в целом. Согласно данным Федеральной службы статистики, в 2013 г. в нашей стране было введено на 5,6 % квадратных метров жилья больше чем в 2012 г. (рис. 2). млн квадратных метров,22 16,4 6,8 6,7 7,6 5,1 5,1 3,6 3,9 3,7 4,2 2,9 3,4 5,23 3,07 3,85 4,22 4,14 4,43 5,23 4,71 2,76 2,7 3,06 Рисунок 2. Общая площадь введенного в эксплуатацию жилья в РФ в гг.

5 Среди субъектов Российской Федерации наибольшие объемы жилищного строительства осуществлялись в Московской области, где введено 13,24 % от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом, Краснодарском крае 5,93 %, Санкт-Петербурге 4,35 %, республике Татарстан (3,85 %) и Башкортостан (3,39 %), Тюменской и Ростовской областях 3,45 и 3,02 % и др. В целом 13 регионов РФ дают больше 50 % удельного веса от общего объема введенного жилья (31787,9 тыс. кв. м или 51,05 %). На рис. 3 показаны доли введенных объемов жилищного строительства по субъектам РФ. Рисунок 3. Доля субъектов Российской Федерации в объеме ввода общей площади жилых домов в 2011 г. (в %) Положительные тенденции развития процесса жилищного строительства связаны с увеличением доли вводимого жилья экономкласса и, в первую очередь, малоэтажного (рис. 4). В большинстве регионов РФ сложилась градостроительная система с высокой плотностью многоэтажной застройки, которая определяет высокую доходность и окупаемость земельных участков. Неизменно высокий спрос приводит к уплотнению застройки центра города, что провоцирует дополнительную нагрузку на инженерные сети. А высокая стоимость земельных участков в центральной части города способствует удорожанию стоимости многоэтажного жилья и соответственно становится причиной его низкой ликвидности. В современных условиях наиболее повышенным и устойчивым спросом пользуется малоэтажное жилищное строительство.

6 120,00% 100,00% 80,00% 60,00% 52,40% 56,30% 57% 46,40% 45% 40,00% 20,00% 47,60% 43,70% 43% 53,60% 55% 0,00% малоэтажное строительство многоэтажное строительство Рисунок 4. Соотношение малоэтажного и многоэтажного жилья По прогнозам Правительства РФ такой спрос должен привести к увеличению доли малоэтажного строительства в общем объеме вводимого жилья до 60 % в 2015 г. и до 70 % в 2020 г. А общий объем вводимого жилья к 2020 г. должен увеличиться до 142 млн м 2. В странах, близких к России по климатическим условиям, доля малоэтажного жилья в общем объеме вводимого уже сегодня составляет от 79 % до 92 %: Канада 79 %, страны Евросоюза 80 %, США 92 %. Результаты этих исследований указывают на необходимость изучения опыта зарубежных стран в сфере малоэтажного строительства, проведение анализа целесообразности применения каких-либо инновационных технологий. При данных этапах роста, несомненно, важным является то, из какого строительного материала возводится жилье. Сегодня рынок строительных материалов поражает многообразием своего выбора, что порой приводит потребителя в затруднение. Широкое распространение в малоэтажном жилищном строительстве получило возведение комбинированных домов, то есть с использованием нескольких видов строительных материалов. Например, каркасно-щитовые. Стены таких домов снаружи облицованы кирпичом. В настоящее время одним из самых востребованных и недорогих, а что самое главное экологически чистых строительных материалов являются блоки из вспененного бетона, который изготавливается путем смешивания цементного раствора, песка и воды с добавлением пенообразователя. Данный материал обладает высокими тепло- и звукоизоляционными свойствами. Пенобетон создает в доме комфортный для проживания

7 микроклимат. Также он имеет высокую пожароустойчивость и устойчивость к попеременному замораживанию и оттаиванию. Что касается многоэтажного жилья, то первые многоэтажки возводились из кирпича, который и сейчас является востребованным строительным материалом. Кирпич экологичен, он хорошо сохраняет тепло и является «дышащим» материалом. К недостаткам относится высокая стоимость и длительность возведения новостроек. Более дешево стоит строительство панельных домов, скорость возведения которых ниже кирпичных. Но панельные многоэтажки зачастую не отвечают требованиям качества и долговечности. Наиболее развивающимся и оптимальным видом строительства на сегодня является монолитное строительство, при котором конструкции опираются на бетонные колонны, что позволяет делать перепланировку. Срок эксплуатации таких построек намного выше, чем у кирпичных и панельных. А главным достоинством монолитного строительства является возможность возведения высотных зданий, для которых кирпич достаточно тяжелый, а панельные конструкции не отвечают требованиям прочности. Таким образом, жилищное строительство, несмотря на оказанное на него отрицательное воздействие финансово-экономического кризиса, продолжает развиваться достаточно хорошими темпами. В будущем планируется увеличение годового объема ввода жилья до 1 м 2 на человека. Решение проблемы обеспечения населения жильем во многом зависит от платежеспособности потребителей, которая в свою очередь определяется динамикой соотношения уровня доходов и цен на жилье. На рынок жилья оказывает влияние множество факторов факторы государственного регулирования рынка недвижимости, общеэкономическая ситуация, микроэкономическая ситуация, социальное положение в регионе, экологическое положение в регионе. Основные составляющие рыночной цены жилья это затраты на строительно-монтажные работы (СМР), подключение к инженерным сетям, получение разрешительной документации, аренду или покупку земельного участка, прибыль застройщиков. В связи с этим основные способы активизации жилищного строительства в России будут основаны на разработке эффективных механизмов их решения снижении стоимости жилья в процессе строительства и активизации рынка жилищной незавершенки. Список литературы 1. Анисимов А.Г. Анализ современных тенденций развития территориальных рынков доступного жилья в РФ// Современные проблемы науки и образования; URL: (дата обращения:).

8 2. Баронин С.А. Методология формирования и развития территориальных рынков доступного жилья: дис. д-ра экон. наук. М., Круглик С.И. Комплексный подход к разработке государственной политики в жилищной сфере // Экономика и управление С Попова И.В. Управление инвестиционными жилищными программами при формировании рынка доступного жилья: дис. канд. экон. наук. Пенза, Федеральная служба государственной статистики. Электронный доступ: Дата обращения: Рецензенты: Баронин С.А., д.э.н., профессор, кафедра «Экспертиза и управление недвижимостью» ФГБОУ ВПО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства», г. Пенза. Хрусталев Б.Б., д.э.н., профессор, заведующий кафедрой «Экономика, организация и управление производством» ФГБОУ ВПО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства», г. Пенза.

УДК 339.13.024 ИССЛЕДОВАНИЕ ОСОБЕННОСТЕЙ И ОСНОВНЫХ НАПРАВЛЕНИЙ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН Попова И.В., Баронин С.А., Бижанов С.А. ФГБОУ ВПО «Пензенский государственный университет

XI Международная конференция «Российские регионы в фокусе перемен» УДК:333.32 328 Марусова Екатерина Ивановна, старший преподаватель кафедры экономики и менеджмента, ФГБОУ ВО «Брянский государственный

ISSN 2079-8490 Электронное научное издание «Ученые заметки ТОГУ» 2017, Том 8, 4, С. 10 15 Свидетельство Эл ФС 77-39676 от 05.05.2010 http://pnu.edu.ru/ru/ejournal/about/ [email protected] УДК 332.1 2017

ISSN 2079-8490 Электронное научное издание «Ученые заметки ТОГУ» 2016, Том 7, 1, С. 68 73 Свидетельство Эл ФС 77-39676 от 05.05.2010 http://pnu.edu.ru/ru/ejournal/about/ [email protected] УДК 728.1 (571.62)

УДК 339.13.024 АНАЛИЗ РЕАЛИЗАЦИИ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ПРОЕКТОВ МАЛОЭТАЖНОЙ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ В ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ Ростов Р.В., Попова И.В., Селиванова Л.Е. ФГБОУ ВПО «Пензенский государственный университет

УДК 332 Р.Н. Мухатинова, магистрант ФГБОУ ВО «Уральский государственный экономический университет», Россия, г. Екатеринбург ПЕРСПЕКТИВЫ МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РОССИИ Аннотация. В статье рассмотрено

УДК 338.46 Воронина Е.В., магистрант Береза Н.В., к.э.н., доцент Институт сферы обслуживания и предпринимательства (филиал) ДГТУ Россия, г. Шахты ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

АНАЛИЗ И ОЦЕНКА РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В АКТЮБИНСКОМ РЕГИОНЕ НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ Кулумбетова Д.Б. Давлеткалиева К.Б. Казахско-Русский международный университет, г. Актобе Аннотация. В статье дается

УТВЕРЖДЕНА постановлением Правительства Ставропольского края ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПРОГРАММА Ставропольского края «Развитие градостроительства, строительства и архитектуры» ПАСПОРТ государственной программы

УДК 332.83 Мурадян Т.К. 1, Козлова Ю.В. 2 1 Студент, 2 Старший преподаватель Кузбасский государственный технический университет имени Т.Ф.Горбачева СОСТОЯНИЕ СФЕРЫ СТРОИТЕЛЬСТВА В КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ Аннотация:

ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ УДК 332.85 д.э.н., проф. Калугин В.А., аспирант Королькова Д.И. г. Белгород, Россия Белгородский государственный национальный исследовательский

УДК 005:728.012.26(1-21) АНАЛИЗ РАЗВИТИЯ МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РАЙОНАХ ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ Черницова Т.В. 1, Учинина Т.В. 1 1 Пензенский государственный университет архитектуры и строительства, Пенза,

Реализация прав молодых семей на доступное жилье в Российской Федерации. Володина В.А., Коробко К.И. Сыктывкарский государственный университет Сыктывкар, Россия Exercise of the rights of young families

УДК 728 (470.333) Кузовлева Ирина Анатольевна, доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой экономики и менеджмента, директор инженерно-экономического института, инженерно-экономический институт,

УДК 332.72 ОСОБЕННОСТИ И ТЕНДЕНЦИИ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ Букин С.Н., к.э.н, доцент кафедры «Землеустройство и геодезия» ФГБОУ ВО «Пензенский государственный университет архитектуры

166 А.Н. Зайцева, Е.А. Сумик А.Н. Зайцева, Е.А. Сумик [email protected] УДК 332.85 (571.12) Рынок жилья Тюменской области: формирование и развитие (1991-2011 гг.) АННОТАЦИЯ. В статье исследуется формирование

Развитие рынка арендного жилья в Москве путем создания доходных домов ОСНОВАНИЯ 1.Указ Президента РФ от 07.05.2012 г. 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем

Магай А.А. Директор по научной деятельности ОАО «ЦНИИЭП жилых и общественных зданий» засл. архитектор. канд. арх., профессор Возродить типовое и экспериментальное проектирование и строительство Жилищное

Приложение к постановлению администрации Заводоуковского городского округа от года МУНИЦИПАЛЬНАЯ ПРОГРАММА «Реализация приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России»

УДК 332.852.1 ИЗУЧЕНИЕ ТЕНДЕНЦИИ ИЗМЕНЕНИЯ СТОИМОСТИ ОДНОГО КВАДРАТНОГО МЕТРА КВАРТИРЫ НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ Дробинина И.А. Пермский национальный исследовательский политехнический университет E-mail:

Поляков Александр Владимирович студент РАНХиГС Уральский институт управления филиал Россия, г. Екатеринбург СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ПОЛИТИКИ СУБЪЕКТОВ РФ (НА ПРИМЕРЕ СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ) В

Три покоя, а жить негде рынок доступного жилья в Республике Татарстан В настоящее время в России средняя обеспеченность населения жильем в расчете на одного человека составляет 19,7 квадратных метра общей

УДК 339.13.017 Сушонкова Е. Ю., Магистрант кафедры «Экономика и организации производства» Факультет «Инженерный бизнес и менеджмент» Московский Государственный Технический Университет имени Н. Э. Баумана

УДК: 339.13.017 МОНИТОРИНГ СОСТОЯНИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ Чикишева Наталья Михайловна д.э.н., профессор, зав. кафедрой менеджмента Тюменского государственного архитектурно-строительного университета,

ДАННЫЕ СОЦИОЛОГИЧЕСКИХ ИССЛЕДОВАНИЙ 1 2 ДАННЫЕ СОЦИОЛОГИЧЕСКИХ ИССЛЕДОВАНИЙ 1 3 СТРАТЕГИЧЕСКИЕ ЗАДАЧИ ФОНДА РЖС Ключевой приоритет создание условий для строительства жилья эконом класса, прежде всего малоэтажного

Предложение 19 МАРТА 09 г. По оперативным данным департамента экономического развития Краснодарского края за период январь-декабрь 08 г. ввод жилья в г. Анапа составил 183,1 тыс. кв. м (по отношению к

УДК 332.1:338.1 Зацаринина Ю.В., Блеч А.В., Овчинникова И.П. Оренбургский государственный университет, Оренбург E-mail: [email protected] ; [email protected] ; [email protected] Развитие жилищной

Изменения структуры предложения жилой недвижимости: жилье эконом-класса и малоэтажное жилье Моисеенко Ирина Валерьевна ст. преподаватель кафедры маркетинга, коммерции и логистики [email protected] Носкова

УДК 332.74/.85 ОСОБЕННОСТИ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЕГИО- НАЛЬНОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ Вологирова Марианна Арсеновна, студент Нальчик, Кабардино-Балкарская сельскохозяйственная академия им. Кокова В.М. (КБГСХА)

ЖИЛИЩНАЯ ПОЛИТИКА В РОССИИ: ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ И ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЫ Гермес К.Г. Уральский Федеральный университет имени первого Президента Российской Федерации Б.Н. Ельцина, Институт государственного

ISSN 2079-8490 Электронное научное издание «Ученые заметки ТОГУ» 2015, Том 6, 1, С. 355 359 Свидетельство Эл ФС 77-39676 от 05.05.2010 http://pnu.edu.ru/ru/ejournal/about/ [email protected] УДК 332.85

Стерник Г.М., профессор кафедры «Управление проектами и программами» РЭУ им. Плеханова Свиридов А. В., аспирант кафедры ОБОСНОВАНИЕ ЦЕЛЕВЫХ ОБЪЕМОВ ВВОДА ЖИЛЬЯ (НА ПРИМЕРЕ МОСКВЫ) (доклад на конференции

УДК 332.85 ТЕНДЕНЦИИ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ И ЕГО ДОСТУПНОСТЬ В РЕГИОНАХ ПРИВОЛЖСКОГО ФЕДЕРАЛЬНОГО ОКРУГА Хрусталёв Б.Б. 1, Горбунов В.Н. 1, Мурсалимова Н.Н. 1, Финаева А.А. 1 1 ФГБОУ ВПО «Пензенский государственный

Строительный факультет 147 Цели/задачи собственника объекта 4. Минимизация эксплуатационных расходов 5. Максимизация доходов от использования объекта 6. Девелопмент на перспективу Внешнее управление Окончание

ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПРОГРАММА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» Содержание: Указ Президента Российской Федерации Цели Программы

Серия «Экономические и технические науки». 5/2014 УДК 339.13 В. А. Моисеев, К. Ю. Прокофьев ОБЗОР ЖИЛИЩНОГО РЫНКА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Проведён обзор и анализ жилищного рынка Российской Федерации. Ключевые

Предложение ФЕВРАЛЬ 09 г. По оперативным данным департамента экономического развития Краснодарского края за период январь-декабрь 08 г. ввод жилья в г. Геленджик составил 129,3 тыс. кв. м (по отношению

XI Международная конференция «Российские регионы в фокусе перемен» УДК 347.27 (470.345) Кузовлева Ирина Анатольевна, доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой экономики и менеджмента, директор

ПОДПРОГРАММА «ПОДГОТОВКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ОСВОЕНИЯ В ЦЕЛЯХ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА» ПАСПОРТ подпрограммы «Подготовка земельных участков для освоения в целях жилищного строительства» (далее именуется

ПРАВИТЕЛЬСТВО ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ П О С Т А Н О В Л Е Н И Е 30.08.2013 г. Оренбург 737-пп Об утверждении государственной программы «Стимулирование развития жилищного строительства в в 2014 2020 годах»

СИСТЕМА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ СТЕРЖЕНЬ ЭФФЕКТИВНО ФУНКЦИОНИРУЮЩЕГО РЫНКА ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ ВЛАДИМИР ПОНОМАРЕВ - Статс-секретарь секретарь - заместитель председателя Госстроя России, доктор физико-математических

ПРАВИТЕЛЬСТВО ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ СПРАВОЧНЫЙ МАТЕРИАЛ по реализации государственной программы «Жилье для российской семьи» на территории застройки жилого комплекса «Чистые Пруды» в Пензенской области в

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ СОДЕРЖАНИЕ Основные выводы Классификация видов недвижимости Макроэкономика Экономика Ростовской области Анализ рынка недвижимости г. Ростов-на-Дону Жилая недвижимость г. Ростов-на-Дону

ЭКОНОМИКА Пророкова Елена Анатольевна канд. экон. наук, доцент Раскалиева Индира Тлеккаловна студентка Балаковский филиал ФГБОУ ВПО «Российская академия народного хозяйства и государственной службы при

УДК 332.055 Васильева Е.И., кандидат социологических наук, доцент кафедры регионального и муниципального управления РАНХиГС, Уральский институт управления - филиал Россия, г. Екатеринбург Сверчков М.Н.,

МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И МОДЕРНИЗАЦИИ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО КОМПЛЕКСА РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ ПРИКАЗ «М» о/ 2014 г. - г.улан-удэ Об утверждении Сетевого графика реализации мероприятий приоритетного национального

Г. Б. Пивоварова РАЗВИТИЕ ПЕРВИЧНОГО РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Г. РОСТОВА-НА-ДОНУ: ЭМПИРИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ Аннотация В статье рассматривается период развития первичного рынка жилой недвижимости Ростова-на-Дону

УДК 365.282 Шоболов Д.Е., студент, группа СТР2-46 Научный руководитель: Попова И.В., доцент, к.э.н. ФГБОУ ВО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства», г.пенза, Россия ИССЛЕДОВАНИЕ

ISSN 2079-8490 Электронное научное издание «Ученые заметки ТОГУ» 2014, Том 5, 4, С. 623 627 Свидетельство Эл ФС 77-39676 от 05.05.2010 http://pnu.edu.ru/ru/ejournal/about/ [email protected] УДК 336.714:338:69

АДМИНИСТРАЦИЯ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ ГОРОД СУЗДАЛЬ Об утверждении муниципальной программы "Обеспечение доступным и комфортным жильем населения муниципального образования город Суздаль на 2016-2020

Гареев Ильнур Фаилович канд. экон. наук, старший преподаватель кафедры экономики и предпринимательства в строительстве, Казанский государственный архитектурно-строительный университет [email protected] татарстан:

ПРАВИТЕЛЬСТВО НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 25 января 2012 г. N 27 ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ОБЛАСТНОЙ ЦЕЛЕВОЙ ПРОГРАММЫ "ОБЕСПЕЧЕНИЕ МАЛОЭТАЖНЫМ ЖИЛЬЕМ РАБОТНИКОВ УЧРЕЖДЕНИЙ СФЕРЫ ЗДРАВООХРАНЕНИЯ, ОБРАЗОВАНИЯ,

Гареев И.Ф. канд. экон. наук, ст. преподаватель кафедры экономики и предпринимательства в строительстве, Казанский государственный архитектурно-строительный университет [email protected] татарстан: жилищная

Паспорт районной целевой «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях развития жилищного строительства в Сосновском районе на 2012-2014 годы» Наименование Основание для разработки

УДК 332.822 ОСОБЕННОСТИ РЕАЛИЗАЦИИ ФЕДЕРАЛЬНЫХ И РЕГИОНАЛЬНЫХ ПРОГРАММ, НАПРАВЛЕННЫХ НА УЛУЧШЕНИЕ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ (НА ПРИМЕРЕ ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ) 1 Сетяев В.Н., 1 Учинина Т.В., 1 Селезнева А.К. 1 Пензенский

УДК 332.8 СРАВНИТЕЛЬНАЯ ОЦЕНКА ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ В КРАСНОДАРСКОМ КРАЕ И РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ Пилиев Г. А., Шин Е. А. Доской государственный технический университет, Ростов-на-Дону, Российская Федерация [email protected]

1 ПРОЕКТ УТВЕРЖДЕНА Постановлением Правительства Хабаровского края от 20 г. КРАЕВАЯ ЦЕЛЕВАЯ ПРОГРАММА «ЖИЛИЩЕ» НА 2011-2015 ГОДЫ ПАСПОРТ краевой целевой программы «Жилище» на 2011-2015 годы Наименование

Пивоварова Галина Борисовна канд. экон. наук, доцент ФГБОУ ВО «Ростовский государственный экономический университет (РИНХ)» г. Ростов-на-Дону, Ростовская область РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ РОСТОВА-НА-ДОНУ

БЕЛОРУССКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ИНСТИТУТ УПРАВЛЕНИЯ И СОЦИАЛЬНЫХ ТЕХНОЛОГИЙ КАФЕДРА УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ ДОПУЩЕН К ЗАЩИТЕ Заведующий кафедрой Т.В. Борздова 2014 г. ДИПЛОМНАЯ

УДК 338.45:69 Пожилова И.В., старший преподаватель кафедры «Менеджмент» Волгоградский государственный университет Россия, г. Волгоград РЕГИОНАЛЬНЫЕ АСПЕКТЫ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОГО РЫНКА В статье рассматриваются

Экономика, предпринимательство и право. 9 (9) / 2011 Гареев Ильнур Фаилович старший преподаватель, кафедра Экономики и предпринимательства в строительстве, Казанский государственный архитектурно-строительный

БИЗНЕС-ПЛАН АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ 2014 МОСКВА 2014 ОПИСАНИЕ Разработка бизнес-плана агентства недвижимости проведена на основе одного из реально осуществленных проектов аналитической группы Intesco Research

Приложение к постановлению Правительства Орловской области от 2010 г. Долгосрочная областная целевая программа стимулирования развития жилищного строительства на территории Орловской области «Жилище» до

1752 Проект Государственная программа Ханты-Мансийского автономного округа Югры «Обеспечение доступным и комфортным жильем жителей Ханты- Мансийского автономного округа Югры в 2016-2020 годах» (далее государственная

Администрация Николаевского муниципального района Хабаровского края 27.09.2011 ПОСТАНОВЛЕНИЕ г. Николаевск-на-Амуре 541-па Об утверждении долгосрочной целевой программы Николаевского муниципального района

Государственная программа Кировской области «Обеспечение доступным и комфортным жильём и коммунальными услугами жителей Кировской области» 2013-2020 годы итоги за 2017 год ЦЕЛИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ПРОГРАММЫ

УДК 69.003 Загайнова Э. Ю., студентка магистратуры Пермский национальный исследовательский политехнический ИЗУЧЕНИЕ ИЗМЕНЕНИЙ В СФЕРЕ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РОССИИ В 2016 ГОДУ университет Россия, г.