Главная / Бизнес в интернете

Как происходит выписка из квартиры при продаже собственником? Как поступить, если купил квартиру с прописанным человеком? Как выписать бывшего собственника из купленной квартиры.

Покупка квартиры вместе с прописанными жильцами или собственником сопряжена с риском, что после продажи ни собственник, ни прописанные - не выпишутся самостоятельно. Однако бывают случаи, когда приходиться закрывать глаза на то, что в квартире прописан собственник или посторонние либо из-за того, что квартира на аукционе продавалась за небольшие деньги, либо просто удалось купить дёшево или по каким-то другим причинам. После после права собственности на квартиру возникает вопрос по выписки бывшего собственника из квартиры и его родственников или посторонних.

Как выписать из квартиры бывшего собственника.

Обозначим сразу на какие статьи необходимо ориентироваться для выписки бывшего собственника и членов его семьи:

ГК РФ Статья 304. Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения.
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
ГК РФ Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения.
2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
ГК РФ Статья 235. Основания прекращения права собственности.
1. Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся:
1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237);
2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238);
3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка ввиду его ненадлежащего использования (статья 239);
3.1) отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1);
3.2) отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2);
4) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (статьи 240 и 241);
5) реквизиция (статья 242);
6) конфискация (статья 243);
7) отчуждение имущества в случаях, предусмотренных статьей 239.2, пунктом 4 статьи 252, пунктом 2 статьи 272, статьями 282, 285, 293, пунктами 4 и 5 статьи 1252 настоящего Кодекса;
8) обращение по решению суда в доход Российской Федерации имущества, в отношении которого не представлены в соответствии с законодательством Российской Федерации о противодействии коррупции доказательства его приобретения на законные доходы;
9) обращение по решению суда в доход Российской Федерации денег, ценностей, иного имущества и доходов от них, в отношении которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о противодействии терроризму лицом не представлены сведения, подтверждающие законность их приобретения.
По решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц.
Обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация), производится на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном статьей 306 настоящего Кодекса.

Схема выписки бывшего собственника из купленной квартиры или из проданной квартиры при наличии его согласия на выписку или без согласия - стандартная, признаётся прекращения права собственности в силу договора. К сожалению, выписать бывшего собственника без суда невозможно, так как снятие гражданина с регистрационного учёта по месту жительства несет в себе прекращение права пользования квартирой, то есть, если говорить простым языком - бывший собственник имел ранее право проживать в квартире, а после выписки у него такого права больше нет. А это в свою очередь можно реализовать только через суд.

Что касается вопросов по снятию по суду родственников бывшего собственника, то они так же на основании решения суда снимаются с учёта из квартиры на основании прекращении права пользования в силу закона, как раз об этом говорит выше обозначенная ГК РФ Статья 292. Неважно от куда выписывать как бывшего собственника, так и членов его семьи, будь-то: жену бывшего собственника, мать, отца, брата и так далее, из квартиры или из частного дома, или другого жилья, схема одинаковая.

Отвечая на вопрос: можно ли выписать бывшего собственника жилья, ответ простой - да можно. И наши юристы помогут в этом вопросе. Звоните. консультируйтесь.

Закон никак не уточняет этот вопрос. Отчасти его освещает статья 292 Гражданского кодекса РФ, согласно которой смена собственника жилого помещения является достаточным основанием для того, чтобы все прежние обитатели оттуда убрались, как физически, так и юридически.

Подробнее, в том числе и что касается сроков, это может быть оговорено в договоре купли-продаже .

Должен быть пункт, предписывающий бывшему хозяину сняться с регистрационного учета в течение, например, двух недель после того, как документ подписан.

Также оговаривается срок, чтобы прежние владельцы собрали свой скарб и покинули проданные квадратные метры.

Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения

Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.
Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.
Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Выписка из квартиры при продаже квартиры собственником является бесплатной, госпошлина не требуется. Зато требуется :

заявление от бывших проживающих;
общегражданские паспорта;
адресный лист убытия;
выписка из домовой книги (по запросу).

Если же гражданин не хочет выписываться, то скорее всего, придется решать вопрос через суд . Особенно, если речь идет о несовершеннолетнем. Впрочем, суды чаще всего принимают решение в пользу новых хозяев, руководствуясь все той же статьей 292 ГК (смена собственника), о которую часто разбиваются все претензии даже органов опеки. Впрочем, чтобы не возникло таких казусов, лучше всего прежним хозяевам заранее снять с учета несовершеннолетних проживающих и прописать их по новому адресу .

Как выписать

А как быть, если прежний владелец не спешит освобождать проданные «квадраты»?

В этом случае, возможно следующее:

уведомление (если у вас есть способ связаться с недобросовестным продавцом) — не стоит и говорить, что оно должно быть письменным, содержать ссылку на договор о купле-продаже и быть отправлено заказным письмом с уведомлением. Помимо этого, в тексте должно содержаться предупреждение насчет того, что вообще-то вам нужно платить за квартиру в соответствии с числом прописанных и в случае судебных «разборок» эти платежи будут квалифицированы как неосновательное обогащение прежнего хозяина.
судебное разбирательство .

Подача документов в инстанции

Иск «Об утрате права пользования жилищем и снятии с учета» должен подаваться по месту жительства недобросовестного продавца.

К нему должны прилагаться следующие бумаги :

копия иска для ответчика;
договор, подтверждающий сделку;
справка № 8 из паспортного стола;
квитанция госпошлины;
документ о праве собственности на квартиру.

Обычно суд удовлетворяет требования заявителя. После этого истец обращается в управляющую компанию, где происходит перерасчет коммунальных платежей.

Выписка несовершеннолетних детей, осужденных

В случае с несовершеннолетними вопрос придется решать через суд . Потому что если опека решит, что права ренка были нарушены, то она может добиться аннулирования вашей сделки.

С осужденными все не так просто. Если в квартире прописан некто, отбывающий наказание в местах не столь отдаленных, то вы идете в паспортный стол и выписываете его. Но для этого запасаетесь следующими бумагами: заявлением, паспортом и копией приговора . Вот тут-то и есть самая загвоздка. Дело в том, что означенную копию выдают по числу участников процесса. А новый хозяин квартиры таковым не является. Куда же можно обратиться чтобполучить документ ?

у судьи или помощника судьи, который выносил приговор (обычно получается);
у самого приговоренного;
через суд, написав соответствующее заявление, в котором озвучиваете требование — в связи с необходимостью выписать из квартиры.

Что делать, если куплена квартира с прописанными

Конечно, лучше всего не покупать такую квартиру , а именно — обратиться в риэлторское агентство. В их обязанности входит обеспечить юридическую чистоту квартиры .

Но если уж так случилось, что вы купили жилье с «котом в мешке», то можно попробовать просто выписать человека через ЖЭК . Если он сам туда придет. Но скорее всего, придется судиться .Большинство исков разрешаются в пользу заявителя — ст. 292, п.2.

о даже через суд от некоторых «обременений» избавиться не получится . Например, человека, который в свое время отказался от приватизации в пользу другого члена семьи.

Нужно ли стараться сэкономить там, где не надо? Лучше потратить деньги на хорошую риэлторскую контору и спокойно жить в новой квартире, чем потом бегать по судам. А если уж вы полны решимости сделать все самостоятельно — перед продажей запросите справки из ЕГРП и ЕИРЦ , чтобы обойтись без неприятных сюрпризов.

Смотрите видео о процедуре выписки бывших собственников объекта недвижимости:

Покупка новой квартиры – это не только положительные эмоции. Часто данный акт сопровождается множеством сложностей, учитывать которые необходимо для полноценного оформления жилья и избежания проблем в дальнейшем. Одним из таких вопросов является снятие с регистрации бывших собственников и иных лиц, которые были прописаны на момент покупки помещения.

○ Недостатки покупки квартиры с прописанными в ней лицами.

Приобретать в собственность жилое помещение с прописанными в нем лицами – довольно опрометчивый поступок. Конечно, в жизни складываются разные ситуации, однако нужно всегда детально изучать ситуацию. Если имеются основания доверять бывшему собственнику, то можно на время оставить его прописанным, поскольку ему это может быть необходимо для избежания штрафа за проживания без регистрации, предусмотренным ст. 19.15.1 КоАП РФ.

Могут попадаться и не самые добросовестные лица, которые могут создать серьезные проблемы. Например, они могут отказываться выселяться или просто выписываться из квартиры. В таком случае придется прибегать к судебным разбирательствам. Кроме того, существуют граждане, выписать которых без их согласия не может даже суд.

○ Законодательство о выписке.

Регулируется вопрос о выписке бывших собственников гражданским законодательством. Основным положением является ч. 2 ст. 292 ГК РФ, которая устанавливает отчуждение квартиры как основание прекращения права на проживание в квартире.

Часть 2 статьи 292 ГК РФ:
«Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом».

С выпиской бывшего собственника проблемы возникают относительно редко. Согласно ч.1 ст. 235 ГК, право собственности, в которое включается, помимо владения и распоряжения, правомочие пользования, утрачивается после ее отчуждения. Поскольку сделку проводит собственник, возможностей увильнуть от выписки у него крайне мала. В случае же, если члены семьи бывшего собственника продолжают быть прописанными, применяется ст. 304 ГК РФ, которая гарантирует новому обладателю жилого помещения право на устранение разного рода нарушений, даже если они не касаются непосредственного владения собственностью.

Дополнительно, в ряде специальных случаев могут применяться положения ЖК РФ, Вводного закона к ЖК РФ, Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14. Чаще всего потребность в этом возникает при необходимости выписки граждан, которые имеют право пожизненного проживания. Если подать иск в суд все-таки можно, то используется подраздел II ГПК РФ и ст. 333.19 НК РФ в части определения размера госпошлины.

○ Добровольная выписка.

Идеальное решение проблем с регистрацией в квартире бывших собственников и членов семей – добровольная выписка. Граждане соглашаются на снятие с регистрационного учета и вместе с собственником идут в территориальный орган МВД (бывший УФМС). Самая простая ситуация – самостоятельная выписка продавцом квартиры членов семьи и его самого. Для этого он просто должен написать заявление установленной формы, приложить к нему копии паспорта и свидетельства о госрегистрации права на жилье (выписка из ЕГРН). Присутствовать должны и выписываемые лица, чтобы подтвердить свое согласие.

После продажи выписываться также никто не запрещает. Бывшие собственники проделывают аналогичную процедуру, за исключением ситуаций, когда сами это сделать по объективным причинам не могут. В таком случае они должны написать разрешение на выписку, нотариально заверить его и передать новому собственнику, который несет данный документ в орган МВД вместе с заявлением и копией паспорта. Ему также нужно взять либо выписку из ЕГРН, либо договор купли-продажи, на котором имеется печать Росреестра о госрегистрации права на помещение.

○ Выписка через суд.

К сожалению, ситуация может складываться совершенно противоположным образом. Но без согласия гражданина все же можно выписать. Во-первых, для этого необходимо проверить, не относится ли он к одной из категорий, которым предоставлено право пожизненного проживания. Если все в порядке, нужно собрать пакет документов, которые приносятся в суд. К ним следует отнести.

Исковое заявление . Заявление составляется в свободной письменной форме, однако его содержание должно строго соответствовать требованиям ч. ч. 2, 4 ст. 131 ГПК РФ. Граждане, которые знакомы с юридическим языком, могут составить его сами, однако при неумении грамотно составлять документы подобного типа следует обратиться к юрисконсультам или просто знакомым юристам.
Копия документа, удостоверяющего личность . Паспорт при походе в суд должен быть всегда, поскольку без него в здание просто не пускают. Однако к исковому заявлению также необходимо приложить копии страниц с информацией о личности и о месте жительства.
Копия документа, удостоверяющего право собственности на жилое помещение . Согласно ч. ч. 1, 2 ст. 28 ФЗ 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», таковыми являются выписка из ЕГРН (бывшего ЕГРП) либо регистрационная надпись Росреестра на правоустанавливающем договоре.
Копия квитанции об оплате госпошлины . Согласно п. 3 ч. 1 ст. 333.19 НК РФ, размер пошлины в данном случае составляет 300 рублей.
Выписка из домовой книги . Она удостоверяет наличие проживающих в квартире граждан.

Спор разрешается в районных судах. Подавать иск можно только после перехода права собственности и подтверждения его государственной регистрацией в ЕГРН. Рассмотрение дела осуществляется в течение 2 месяцев со дня подачи заявления (ч. 1 ст. 154 ГПК РФ), на протяжении которых бывший собственник или члены его семьи имеют право проживать спорном помещении. Только после получения копии судебного решения можно идти в территориальный орган МВД и подавать заявление о выписке соответствующего гражданина.

○ Когда нельзя выписать прописанных лиц.

Самой серьезной проблемой при приобретении квартиры с прописанными в ней лицам может стать наличие граждан, выписать которых новый собственник не имеет право. К данной категории относятся:

Бывшие члены семьи, проживающие в приватизированной квартире, если они отказались от приватизации, но изначально имели на это право (ст. 19 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Статья 19 Вводного закона к ЖФ РФ:
«Действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором».

Лица, имеющие право пожизненного проживания в результате завещательного отказа. Даже если собственник квартиры другой, воля наследодателя может даровать ему возможность быть прописанным в помещении до конца жизни. Только воля отказополучателя является основанием для выписки из жилого помещения (ч. 4 ст. 1137 ГК РФ).
Лицо, имеющее часть пая в жилищном кооперативе. Если владелец большей часть пая на квартиру продал ее иному лицо, последнее не вправе выселить другого пайщика, за исключением полного выкупа паевого взноса.
Несовершеннолетние граждане, проживающие в детских домах, но имеющие прописку в квартире, которую были вынуждены покинуть.

Перечисленные категории лиц могут быть выписаны исключительно в добровольном порядке, поскольку фактически жилье закреплено за ними на пожизненной основе. Более того, даже суд не может лишить их прописки.

Денис! Это пример!

Именем Российской Федерации

Усть-Илимский городской суд Иркутской области в составе

председательствующего судьи Салыкиной Е.Ю.,

при секретаре судебного заседания Кудряшовой Т.В.,

с участием сторон,

в отсутствие прокурора,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №» 2-1166/2013 Мишиной Л.С. к Отрошку И.И. о прекращении права пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета,

УСТАНОВИЛ:

Истец Мишина Л.С. в обоснование иска указала, что является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. В указанной квартире зарегистрирован и проживает с ее согласия с ДД.ММ.ГГГГ Отрошок
И.И… Отрошок И.И. родственником, членом ее семьи не является. Она
неоднократно предлагала истцу выселиться, однако ответчик не
предпринимал никаких попыток для решения данного вопроса. В настоящее
время у нее возникла необходимость в продаже спорного жилого помещения. С
учетом уточнения предмета иска от ДД.ММ.ГГГГ просит суд прекратить право пользования Отрошок И.И. в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, выселить и снять с регистрационного учета в указанной квартире.

В судебном заседании Мишина Л.С. исковые требования поддержала по доводам иска.

Ответчик Отрошок И.И.
исковые требования признал. Последствия признания иска ответчику
разъяснены, им понятны. Письменное заявление о признании иска приобщено к
материалам дела.

Суд, выслушав
объяснения сторон, заключение прокурора об удовлетворении иска,
исследовав письменные доказательства, приходит к следующим выводам.

В силу ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации
ответчик вправе признать исковые требования. Суд не принимает признание
иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и
законные интересы других лиц

Согласно договору на передачу квартир в собственность от ДД.ММ.ГГГГ Мишина Л.С. является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Из справки Администрации Невонского муниципального образования № № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в вышеуказанной квартире зарегистрирован Отрошок И.И. с ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно предупреждению от ДД.ММ.ГГГГ Мишина Л.С. установила Отрошку И.И. срок до ДД.ММ.ГГГГ для освобождения спорной квартиры.

В силу части 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса РФ
собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения
своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в
отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие
закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом
интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в
собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником,
права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать
имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им
иным образом.

В соответствии с частью 1 статьи 30 Жилищного кодекса РФ
собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и
распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в
соответствии с его назначением и пределами его использования, которые
установлены настоящим Кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 31 Жилищного кодекса РФ
к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие
совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его
супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие
родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные
граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они
вселены собственником в качестве членов своей семьи.

В соответствии с частью 1 статьи 35 Жилищного кодекса РФ
в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по
основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными
законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин
обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить
пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный
собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает
указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию
собственника на основании решения суда.

Согласно статье 304 Гражданского процессуального кодекса РФ
собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя
бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Учитывая
вышеизложенное, суд приходит к выводу, что ответчик собственником
спорного жилого помещения не является, равно как и не является членом
семьи собственника жилого помещения, проживает в спорной квартире без
законных на то основании, чем нарушает охраняемые законом интересы и
права истца, которая лишена возможности в полном объеме осуществлять
принадлежащее ей право собственности. Таким образом, исковые требования о
прекращении права пользования и выселении подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 7 Закона
Российской Федерации от 25.06.1993 года N 5242-1 «О праве граждан
Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и
жительства в пределах Российской Федерации» снятие гражданина Российской
Федерации с регистрационного учета по месту жительства производится
органом регистрационного учета в случае выселения из занимаемого жилого
помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением -
на основании вступившего в законную силу решения суда.

Исходя из положений Постановления
Правительства Российской Федерации от 17 июля 1995 года N 713 «Об
утверждении правил регистрации и снятии граждан Российской Федерации» с
регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в
пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных
за регистрацию", снятие с регистрационного учета производится на
основании вступившего в законную силу решения суда о выселении из
занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования
жилым помещением (п. 30 под. «е» Правил).

Требования о
прекращении права пользования жилым помещением, выселении подлежат
удовлетворению. Решение суда о выселении является основанием к снятию
ответчика с регистрационного учета.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ,

Исковые требования Мишиной Л.С. удовлетворить.

Прекратить право пользования жилым помещением Отрошка И.И. жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>.

Выселить Отрошка И.И. из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

Настоящее решение о
выселении Отрошка И.И. является основанием для снятия его с
регистрационного учета в жилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>.

Решение суда может
быть обжаловано в Иркутский областной суд в течение месяца со дня его
принятия в окончательной форме через Усть-Илимский городской суд.

Председательствующий судья Е.Ю. Салыкина

Решение вступило в законную силу

Во время покупки квартиры на вторичном рынке потенциальный покупатель вынужден уделять повышенное внимание проверке документов с целью определения степени юридической чистоты сделки. Поверхностное отношение к данному вопросу может привести к покупке квартиры с «сюрпризами», последствия чего могут быть достаточно непредсказуемыми. В данной статье эксперты портала сайт рассматривают риск приобретения квартиры, в которой на момент продажи зарегистрированы лица, сохраняющие за собой право проживания даже после продажи недвижимости.

Неожиданные соседи

Нельзя назвать редкостью ситуацию, когда, спустя некоторое время после покупки квартиры новый хозяин узнает о том, что на принадлежащей ему жилплощади остаются зарегистрированными люди, о которых он ранее никогда ничего не слышал. Разумеется, в об этих лицах не сказано ничего, продавец также не упоминал об их существовании. Естественно, первым делом возникает решение выписать этих людей, в установленном порядке снять с регистрации, поскольку, во-первых, количество зарегистрированных лиц непосредственно влияет на размер оплаты коммунальных услуг, а, во-вторых, при дальнейших операциях с недвижимостью опять-таки могут возникнуть проблемы.

Однако вскоре выясняется, что сделать это не так просто (или вообще невозможно), поскольку «соседи» имеют законное право не только на регистрацию, но и на проживание в этой квартире. Как правило, на совместное проживание в подобных случаях никто не претендует, но и выписываться никто не торопится. В ряде случаев с нового хозяина требуют «отступные» за то, что зарегистрированный ранее человек добровольно снимется с учета, а иногда сделка признается недействительной.

Почему возникают затруднения с выпиской?

Как получается, что после передачи права собственности на квартиру другие лица сохраняют за собой право пользования и проживания? Есть несколько категорий граждан, которые находятся под защитой закона с тем, чтобы никто и ни при каких обстоятельствах не смог лишить их единственного жилья. В данном же случае положения законодательства являются орудием мошенников, которые оперируют теми же законодательными актами в своих интересах.

Несовершеннолетние;
Наследники, которые приобрели право на проживание по завещанию;
Лица, подписавшие договор пожизненной ренты;
Супруги (при условии, что право на пользование жилплощадью отражено в брачном контракте);
Лица, находящиеся на момент продажи недвижимости в местах лишения свободы.

Можно ли проверить жилплощадь?

Нельзя сказать, чтобы факт наличия на жилплощади нельзя проверить. Однако провести такую проверку без текущего владельца недвижимости достаточно сложно, по крайней мере, используя официальные каналы – органы ФМС, ЖСК, паспортный стол. И это обстоятельство порождает возможности для различных спекуляций со стороны собственника жилья.

Необходимая для проверки информации должна содержаться в расширенной выписке из домовой книги, однако эту выписку может получить только собственник жилья. В паспортном столе и ФМС постороннему такую информацию не предоставят, поскольку она относится к категории персональных данных, которые охраняются соответствующими положениями законодательства.

Кроме того, информация, которая содержится в выписке, может устареть о той причине, что уже после ее получения в квартире был зарегистрирован еще кто-либо. Другими словами, если владелец квартиры сам предоставляет выписку, то ее актуальность может подвергаться сомнению. В то же время, выписку можно получить по доверенности, оформленной непосредственно для этого (для получения справки о лицах, зарегистрированных в квартире на данный момент). При получении справки не требуется личное присутствие владельца, однако о такой возможности известно не всем.

Как продают квартиру с сюрпризом

Ели владелец желает продать квартиру «с довеском» в виде зарегистрированных лиц (оставляя новому владельцу разбираться с ними самостоятельно), он может настаивать на минимальных сроках проведения сделки и при этом предлагать хорошую цену. Естественно, он будет слишком занят, чтобы посещать учреждения вместе с потенциальным покупателем (на оформление доверенности также катастрофически будет не хватать времени). В крайнем случае, может быть предоставлена краткая выписка (в этом варианте указаны не все данные), устаревшая выписка и горячие уверения о том, что все документы на самом деле в полном порядке.

Доверчивый покупатель, соблазненный привлекательной ценой, порой и сам не подозревает о возможных проблемах, а поэтому часто даже не пытается проверить. Для того чтобы обезопасить себя от неожиданных соседей, рекомендуется настоять на возможности все проверить, вне зависимости от степени занятости продавца квартиры. Тем более что на самом деле выписка доверенности занимает очень немного времени.

Договор купли-продажи

От последствий покупки не совсем чистой (с юридической точки зрения) квартиры, может подстраховать правильно составленный договор купли-продажи. Прежде всего, покупателю необходимо знать, что, согласно положениям законодательства (статья 558 ГК РФ), в договоре купли-продажи обязательно должен быть пункт с перечислением лиц, имеющих право на проживание или пользование жилплощадью на момент продажи квартиры.

Если этого пункта нет – договор автоматически считается недействительным, и признания сделки незаконной можно легко добиться в суде. После чего квартира будет возвращена прежнему владельцу, а покупатель по решению суда (и в определенном им порядке) получит обратно свои деньги.

Кроме этого пункта следует внести пункт о том, что все лица, зарегистрированные на жилплощади момент продажи квартиры, обязаны выписаться в течение определенного времени. Этот пункт позволяет возложить ответственность за сокрытие информации относительно прав третьих лиц на продавца, тем самым давая возможность не только расторгнуть сделку через суд, но и привлечь его к ответственности по целому ряду статей, основной из которых будет статья о мошенничестве.

С другой стороны, расторжение сделки может привести к последствиям, которые станут для покупателя неожиданными. Квартира является статичным объектом, поэтому после судебного решения вернуть ее прежнему владельцу не составляет труда, чего нельзя сказать о деньгах, которые к моменту судебного разбирательства могут оказаться потраченными. Возвращать деньги продавец не откажется, однако всей суммы может не оказаться в наличии. В этом случае суд может наложить обременение на квартиру и прежний владелец не сможет ее продать до момента выплаты денег покупателю. Зато он сможет проживать в данной квартире сколь угодно долго, регулярно выплачивая покупателю минимальную сумму, установленную судом.

Чтобы этого не произошло, необходимо в договоре прописать пункт о порядке возврата имущества и денежных средств на случай невыполнения одной из сторон обязательств, при расторжении сделки или признания ее недействительной в судебном порядке. Кроме того, нужно понимать, что добиться выписки всех лиц или возврата денег (даже в результате обращения в суд) будет крайне сложно, если по договору все обязательства сторон будут считаться выполненными.

То есть, в договоре должно быть указано, до какого момента он действует – до момента перерегистрации, до момента оплаты, пр. Согласно законодательству, договор купли-продажи прекращает действие, и все обязательства считаются выполненными только после подписания акта приемки-передачи недвижимого имущества (если иное не указано в договоре). Поэтому, даже после регистрации смены собственника договор продолжает действовать, если акт не подписан.

Снятие с регистрации через суд

Для того чтобы добиться снятия регистрации лиц (принадлежащих к категориям, перечисленным выше) в судебном порядке, необходимо собрать весьма убедительные аргументы. Ведь закон неоднозначно определяет, что за данными лицами сохраняется предоставленное ранее право пользования и проживания, за исключением единичных случаев.

Нужно доказать, что прописка носила фиктивный характер и на данной жилплощади в данный момент зарегистрированные лица не проживают это практически единственный способ, поскольку иных механизмов, не позволяющих снять регистрацию, не существует. На данном этапе необходимо обратиться к квалифицированному юристу, все попытки самостоятельного решения вопросы, скорее всего, окажутся тщетными. Однако в судебной практике имеется немало примеров, когда суд по данному вопросу принимал решение в пользу истца.

Документы для подачи искового заявления

Итак, собирая документы для передачи дела в суд, нужно, прежде всего, подготовить исковое заявление, которое так и называется: «Исковое заявление об утрате права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета». Кроме этого понадобится:

Договор купли-продажи, дополнительные соглашения по этому договору, приложения;
Документы, подтверждающие факт выполнения (или невыполнения) обязательств по данному договору. В частности, суд будет интересовать все, что связано с текущим иском;
Свидетельство о праве собственности;
Доказательства того факта, что зарегистрированные лица выселились давно и не проживают на данной жилплощади;
Уведомление (копию), которую надлежит отправить предыдущим владельцам жилья;
Квитанция об уплате пошлины.

Причина обращения, которая должна быть указана в исковом заявлении – необходимость судебного разбирательства как единственного способа получения основания для снятия с учета указанных лиц. Обоснованием этой причины является положение «Правил снятия граждан РФ с регистрационного учета», которое прямо указывает на то, что снять с учета гражданина, который имеет законное право быть зарегистрированным в квартире, можно только на основании решения органа судебной исполнительной власти.

После изучения судом представленных материалов назначается судебное заседание, на котором принимается решение в пользу истца или в пользу ответчика. Независимо от того, какое решение будет принято, стороны могут его обжаловать в течение установленного срока (решение вступит в силу через месяц после его принятия, ст. 209 ГПК РФ).

Снятие с учета

В том случае, если решение будет принято в пользу истца, то есть – суд вынесет постановление о снятии лиц, указанных в исковом заявлении, с учета, останется воплотить в жизнь это решение. Оптимальным решением для нового владельца квартиры будет личное обращение в паспортный стол с заявлением о снятии с регистрации.

Заключение

Сделка купли-продажи считается достаточно несложной, что позволяет успешно ее подготовить и провести даже неспециалисту. Однако при самостоятельной подготовке сделки может быть пропущен любой пункт, что потенциально является причиной возникновения различных проблем.

Единственным надежным способом, позволяющим не допустить описанных в данной статье обстоятельств, по мнению специалистов сайт является оформление сделки с участием сотрудника профессионального риэлтерского агентства или юридической компании. Список документов, которые собираются при подготовке сделки профессионалами, в любом случае включает документы, подтверждающие отсутствие регистрации третьих лиц.

Договор, заключаемый между клиентом и агентством, предполагает всестороннюю проверку юридической чистоты сделки, и сотрудники компаний, которые дорожат репутацией (можно обращаться в любую крупную фирму), не допускают подобных ошибок.