Главная / Бизнес в интернете

Лэнд девелоперы. Ленд-девелопмент-метод эффективного управления земельными ресурсами

Ленд девелопмент – это процесс, направленный на освоение земельного участка с целью увеличения его стоимости, максимизации прибыли или решения задач социального или иного характера. Как известно в России, принимая во внимание ее огромные территории, множество земельных участков находится в чьей-то собственности, но при этом ни как не используется и не застраивается. Задача ленд девелопмента – выявить оптимальный вариант использования земельного участка и далее реализовать проект. Приведем примеры проектов ленд девелопмента в России, которые показывают основные варианты использования земельных участков.

Строительство коттеджного поселка. Чаще всего девелопер приобретает земельный участок большой площади, который в последствие разбивается на небольшие участки, прокладываются коммуникации: электричество, газ, вода, а далее уже небольшие участки продаются клиентам без подряда под коттеджную застройку. В данном варианте экономическая выгода достигается за счет приобретения участка большой площади по относительно невысокой цене и продаже небольших участков с коммуникациями по высоким ценам. Возможен вариант реализации проекта с обязательным подрядом, в этом случае коттеджный поселок застраивается девелопером по заранее отобранным проектам под конкретных клиентов.
Строительство индустриальных парков. По аналогии с коттеджным поселком покупается большой земельный участок, прокладываются все необходимые коммуникации, производится разбивка на участки меньшей площади, которые в дальнейшем продаются юр. лицам под застройку объектами промышленного назначения – складами, цехами и пр. Бывают ситуации, когда покупатель сам ведет строительные работы и когда девелопер индустриального парка застраивает участок по проекту заказчика (покупателя участка). На каких-то земельных участках девелопер проекта строит собственные объекты, которые в последующем сдает в аренду. Экономическая выгода, как и в предыдущем примере, достигается за счет разбивки крупного участка на небольшие, а также за счет выполнения работ строительного подряда.
Базы отдыха, парки развлечений, горнолыжные комплексы, пляжи и пр. Земельные участки, местоположение которых способствует развитию рекреационного направления, используются для оборудования платных пляжей с инфраструктурой, открытия развлекательных парков под открытым небом с различными аттракционами, оборудования спортивных площадок. В основе данного варианта ленд девелопмента лежит создание инфраструктуры, установки различного оборудования на земельных участках, которая в процессе эксплуатации будет генерировать доходы.

Также существует множество других примеров успешного ленд девелопмента, позволяющего извлекать доходы от освоения земельного участка и увеличивать его стоимость.

Важно отметить, что при реализации коммерческих проектов, в большинстве случаев ленд девелопмент сводится или извлечению текущих доходов, или к получению прибыли от продажи активов выросших в цене.

При этом успешная реализация проекта ленд девелопмента зависит от следующих факторов:

Правильного определения наилучшего варианта использования земельного участка
Грамотно разработанной концепции проекта и разумной финансовой модели
Эффективной реализации проекта

Наша компания оказывает полный спектр услуг на всех этапах ленд девелопмента, в том числе

ЛЕНД-ДЕВЕЛОПМЕНТ – МЕТОД ЭФФЕКТИВНОГО УПРАВЛЕНИЯ
ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ

Левов Николай Александрович, аспирант, *****@***ru,
Институт региональных экономических исследований,
г. Москва

В статье рассмотрены вопросы использования концепции ленд-девелопмента для повышения экономической эффективности инвестиционных проектов в области градостроительной деятельности . Представлен комплекс мер по улучшению потребительских свойств земельных участков , способствующих повышению их рыночной стоимости . Проанализированы этапы проведения работ по девелопменту земельных участков, установлена их взаимосвязь. Отражены принципы оценки эффективности ленд-девелопмента, базирующиеся на надежности вложений, доходности вложений, росте вложений, ликвидности вложений.

Ключевые слова: девелопмент, ленд-девелопмент, земельный участок.

The article considers issues of using information and communicative technologies in order to increase the quality of state services provided in electronic form by executive authorities, their territorial bodies and organisations subordinate to federal executive authorities. The author analyses target indicators/indices of state services provided in electronically, gives a list of them and considers basic directions for quality increase of state services.

Keywords : electronic government services, target indicators/indices of government services, united infrastructure of information systems, information-communication technologies, multifunctional centres

Осуществленные реформы экономического устройства страны предопределили создание условий для проявления частных экономических интересов в развитии рынка недвижимости, в том числе земельного рынка. Отличительной чертой современного подхода к землепользованию является его привязка к конкретным инвестиционным проектам, осуществляемым при строительстве новых и реконструкции существующих объектов недвижимости . Реализация инвестиционного проекта требует выполнения целого комплекса мероприятий, включающих :

Приобретение, аренду, подготовку земельного участка под строительство;

Проведение инженерных изысканий;

Выполнение строительных и монтажных работ ;

Приобретение технологического оборудования;

Проведение пуско-наладочных работ;

Подготовку работников и эксплуатацию созданного объекта.

Эффективность реализации инвестиционного проекта определяется его средой и качеством инвестиционной идеи, характеризующей условия функционирования финансовых механизмов, используемых при его реализации и получении прибыли. Нарушение этих условий приводит к неопределенным ситуациям, которые связаны с изменением условий налогообложения, кредитования, изменением уровня инфляции, валютных курсов , уровня цен на изготавливаемую продукцию, поставляемое оборудование, изменением законодательства в области таможенных тарифов, социально-правовых отношений .

Анализ текущей ситуации в секторе недвижимости и строительства говорит о том, что острая фаза экономического кризиса закончилась. Однако сейчас рынок находится в глубокой депрессии, о чем свидетельствуют слабые финансовые и операционные показатели данного сегмента ранка недвижимости. Девелоперы серьезно урезали свои инвестиционные портфели и не начинают новых проектов. Одновременно с замораживанием объектов строительства компании пытались продать часть своих активов, чтобы сократить операционные расходы и улучшить финансовое положение. Многие из них борются за выживание и одновременно с этим несут немалые судебные издержки. Некоторые из них находятся в опасной близости от банкротства или потери своих активов и независимости.

Можно с уверенностью говорить, что массовые случаи замораживания инвестиционных проектов, которые имели место в конце 2008 – начале 2009 года, в настоящее время прекратились. Очевидно, что дело здесь вовсе не в нормализации ситуации на рынке недвижимости, а в том, что компании уже заморозили все «бумажные проекты» и подавляющее большинство текущих проектов, оставив только те, которые находятся на поздних стадиях готовности (80% и выше). В среднем компании отказались от реализации 70–90% из числа своих инвестиционных проектов. Приоритет при этом отдается объектам жилой, а не коммерческой недвижимости , которые теоретически могут приносить доход еще на этапе строительства (соинвесторы, дольщики).

Многие эксперты связывают надежды на восстановление сектора рынка недвижимости с повышением интереса арендаторов и потенциальных покупателей к объектам коммерческой и жилой недвижимости, однако первые признаки оживления еще не стоит принимать за новую тенденцию на рынке. Подводя некий итог, можно с определенной долей уверенности говорить о том, что первые признаки восстановления рынка уже налицо. Совершенно другой вопрос, насколько быстро начнется устойчивый рост и когда рынок недвижимости сможет достичь своих докризисных показателей.

Все проекты в области недвижимости реализуются на территории того или иного земельного участка. Однако концепции развития земельных участков могут быть выделены в отдельный сегмент рынка.

Совершенствование методов управления земельными ресурсами , представляющих собой комплекс мер по улучшению потребительских свойств земельных участков и, как следствие, увеличение его рыночной стоимости, позволит избежать многих проблем, связанных с ликвидностью инвестиционных проектов по их застройке. Сегодня, когда все более и более актуальной становится продажа и покупка земельных участков всех размеров и назначений, а «удачных» для инвестиции земельных участков остается все меньше и меньше, на повестку дня выходят услуги лэнд-девелопментовских компаний.

Ленд-девелопмент – услуга на отечественном рынке достаточно новая, и компаний, предлагающих ее качественное выполнение, пока еще немного.

Решение об осуществлении инвестиционного проекта по повышению ликвидности и инвестиционной привлекательности земельных участков с последующей подготовкой земельных участков к реализации в целом принимается в условиях неопределенности, когда невозможно предугадать и оценить в полной мере вероятность потенциальных результатов . Поэтому создание концепции ленд-девелопмента – это первое материальное воплощение идеи инвестора. Она позволяет комплексно взглянуть на проект еще раз и внимательно взвесить все «за» и «против».

Концепция девелопмента земельных участков требует наличия в команде инвестиционного проекта профессиональных юристов, поскольку многие вопросы, связанные с земельным законодательством, по-прежнему допускают двоякое толкование. При наличии ограничений в отношении участка задача специалиста – предложить наиболее простой и финансово оправданный способ их преодоления.

Возможный вариант девелопмента земельного участка выбирается на основании понимания всех сегментов рынка недвижимости, как жилой, так и коммерческой. Поскольку существующие ограничения могут значительно сузить выбор наиболее эффективных вариантов концепции, необходимо с самого начала определить следующие параметры:

Наличие правовых ограничений на использование земельного участка;

Технические требования;

Площадь застройки;

Застраиваемая территория.

Концепция ленд-девелопмента необходима для рассмотрения различных вариантов развития земельных участков и выбора наиболее оптимального из них. Концепция должна отвечать на следующие вопросы :

Каким образом можно улучшить или модернизировать земельный участок;

Какого будет его функционально назначение;

Какими должны быть потребительские свойства земельного участка;

Какую прибыль способен принести земельный участок инвестору.

Подготовка и разработка концепции ленд-девелопмента строится на тщательном исследовании рынка и прогнозе тенденций его развития. Помимо этого концепция включает в себя:

Анализ ресурсного качества земельного участка: местоположения и прилегающей территории, пешеходной и транспортной доступности;

Перспектив развития района;

Определение целевых групп потребителей;

Выбор оптимального варианта развития земельного участка;

Формирование профиля и состава арендаторов;

Разработка ландшафтной концепции;

Разработка инфраструктуры земельного участка;

Анализ инвестиционной окупаемости проекта;

Формат и позиционирование объекта на рынке;

Разработку управленческой стратегии развития;

Разработка политики продаж.

Ленд-девелопмент подразумевает под собой процесс разукрупнение земли на отдельные земельные участки. Он состоит из совокупности юридических и технических операций, направленных на подготовку земли для последующих этапов девелопмента, в конечном результате направленных на завершение конкретных инвестиционных проектов.

Другими словами, понятие «ленд-девелопмент» можно определить как услугу по ликвидации потенциальных рисков инвестиционных проектов с земельными участками.

Девелопмент земли, следуя классическим канонам, можно подразделить на три этапа:

1) действия с неподготовленными земельными участками;

2) сооружение и подведение основных элементов инфраструктуры (дорог, магистральных инженерных сетей);

3) разделение земли на участки, готовые для последующей застройки.

Участниками этих этапов, которые на практике, чаще всего, могут совпадать или пересекаться между собой являются:

Первоначальный покупатель неподготовленной земли, целью которого является получение спекулятивной прибыли;

Перекупщик, который держит землю в собственности в ожидании роста цен для дальнейшей продажи;

Первоначальный девелопер, который анализирует рынок и решает все проблемы правового характера, то есть осуществляет первый этап приведенной выше схемы;

Девелопер – осуществляет второй этап схемы, прокладывает инженерные коммуникации, завершает процесс разукрупнения;

Несмотря на кажущуюся независимость каждого этапа, все они тесно переплетены между собой, и становится очевидным, что конкретные особенности реализации на каждом предыдущем этапе накладывают ограничения на свободу действий на последующих, будь то юридические или технические, за исключением, пожалуй, самого первого этапа чистой купли-продажи земли.

С другой же стороны, успешность каждого предыдущего этапа зависит от потенциальной успешности последующего этапа, потому что потенциальные выгоды и прибыль осуществления конечного проекта обусловливают спрос и стоимость продуктов промежуточных этапов. Это и есть связующие звенья всех этапов, имеющие своим вектором общую эффективность. И каждый этап, включая спекулятивный, выполняет тут свою незаменимую роль.

Также в контексте взаимосвязи этапов можно отметить, что ленд-девелопмент во всем мире является высокодоходным бизнесом, но при этом и с высоким риском. И чем «ближе к земле» и дальше от конечного потребителя этап, тем выше как его потенциальная доходность, так и финансовый риск. Поэтому наиболее привлекательными участками, как ни странно, могут оказаться проблемные участки с максимальными гипотетическими рисками и, следовательно, минимальной ценой.

Стоимость комплекса услуг по лэнд-девелопменту обычно составляет несколько сотен тысяч рублей, подобные затраты по отношению к общей себестоимости крупного проекта незначительны, а польза от них несомненна. Ведь в случае выбора неверной концепции использования земельного участка могут затянуться сроки реализации проекта и, как следствие, снизится прибыльность инвестиций. С другой стороны, при инвестиционной покупке не очень больших земельных участков, стоимость которых вполне сопоставима со стоимостью комплекса услуг по лэнд-девелопменту, инвестор может воспользоваться только отдельными услугами (консультацией по участку без детальной разработки концепции его использования).

В любом случае, цель всех видов девелопмента – получение прибыли от недвижимости, стратегии же достижения этой цели могут быть разные. Кто-то ориентируются на максимальную стоимость объекта недвижимости, другие – на максимальный доход от него.

Основными принципами эффективного ленд-девелопмента являются надежность вложений, доходность вложений, рост вложений, ликвидность вложений. В зависимости от того, какие принципы для девелопера являются первоочередными, ленд-девелопмент может быть доходноориентированным или стоимостноориентированным. Для стоимостноориентируемого девелопера главным является ликвидность проекта, т. е. он создается с целью последующей продажи. Для доходноориентируемого девелопера на первом месте по важности стоит доходность. Создание эффективного объекта недвижимости долгий и трудоемкий процесс. На всех его этапах взаимодействует большое количество участников и от того, насколько правильно девелопер построит этот процесс, во многом зависит эффективность будущего объекта недвижимости.

Российский опыт девелопмента земельных участков показывает, что выработаны определенные алгоритмы анализа доходности девелопмента земельных участков. К примеру, методология компании «Терра» базируется на понятии «эффективная доходность». Ее основное отличие от общей доходности состоит в том, что при расчете проекта учитывается текущая стоимость земли, т. е. из общей доходности проекта вычитается дельта, образовавшаяся в результате роста рыночной стоимости земли за период строительства. Это принципиально для оценки эффективности проекта, так как бурный рост цен на землю докризисных лет выявил все ошибки и просчеты девелоперов. Анализ показывает, что практически все проекты с низкой или отрицательной эффективной доходностью содержали существенные ошибки при выработке общей концепции, проектировании и строительстве.

Литература

1. Инвестиции: учебник / Финансовая академия при Правительстве РФ / под ред. проф. . М.: Кнорус, 2009. С. 56.

2. , Кузнецов -девелопмент в системе развития единого объекта недвижимости // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2010. №5. С. 44.

3. , Веретенникова и финансирование инвестиций. М.: Финансы и статистика, 2009. С. 102.

В условиях перехода к рыночной экономике повышенный интерес приобретает научно-практическая концепция девелопмента. Термин образован путем заимствования английского слова development, в переводе означающий «развитие, расширение, развертывание, рост; эволюция». В мировой экономической практике его используют для обозначения деятельности, направленной на повышение стоимости объекта путем его качественных изменений . В российской практике все больше актуализируется терминология ленд-девелопмента, приобретая достаточно широкий спектр оттенков – от перевода земель из категории сельхозназначения до комплексного развития территорий.

Рост объема инвестиций в сфере отечественной недвижимости привел к увеличению спроса и росту цен на земельные участки (особенно под коммерческое строительство), как следствие, к активному развитию ленд-девелопмента, главной задачей которого является подготовка территорий к началу строительного процесса. Классический ленд-девелопмент – это формирование среды обитания, повышение ликвидности участков и их инвестиционной привлекательности.

Иностранные и российские девелоперы и инвесторы не хотят тратить время на решение проблем перевода земель из одной категории в другую, на согласование интересов частных собственников в процессе выкупа у них земельных участков или выяснять потенциальную возможность подключения к инженерным сетям.

В российских условиях сам термин «ленд-девелопмент» включает достаточно широкий спектр деятельности – от перевода земель из категории сельхозназначения до комплексного развития территорий, а результат ленд-девелопмента – это прежде всего инвестиционный продукт, т. е. участок земли, подготовленный к началу строительного процесса. Однако, существует мнение, что Функция лэнд- девелопера заключается именно в управлении проектом. «Управление» проектом включает в себя не только выбор местоположения земельного участка, разработку концепции проекта, выбор формата застройки, расчет экономической эффективности, но и разработку рекламной стратегии, PR-программ, налаживание схемы продаж, их юридическое сопровождение — и все это до полного окончания реализации объектов. Но не все согласны с такой широкой трактовкой лэнд-девелопмента и предлагают следующее определение- «классическим лэнд-девелопментом следует считать деятельность, направленную на повышение ликвидности и инвестиционной привлекательности земельных участков».

Для достижения результата необходимо решить три группы проблем:

— разработка концепции (выбор наиболее эффективного варианта использования земельного участка);

— правовое обеспечение земельного участка, включая изменение категории этих земель;

— инженерно-техническая (подключение к инженерным коммуникациям, строительство дорог и сетей, а также обустройство).

Профессиональные ленд-девелоперы специализируются на полном спектре услуг, выбирая консалтинг, маркетинг, юридические услуги, управление проектом либо проектирование в качестве основного вида деятельности и привлекая подрядные организации к выполнению остальных услуг, и редко занимаются строительством на всем участке земли. Они осуществляют инженерную подготовку земли, проект планировки, а потом лотами продают небольшие земельные участки другим девелоперам.

наличие правовых ограничений на использование земельного участка;
технические требования;
площадь застройки;
застраиваемая территория.

каким образом можно улучшить или модернизировать земельный участок;
какого будет его функционально назначение;
какими должны быть потребительские свойства земельного участка;
какую прибыль способен принести земельный участок инвестору.

анализ ресурсного качества земельного участка: местоположения и прилегающей территории, пешеходной и транспортной доступности;
перспектив развития района;
определение целевых групп потребителей;
выбор оптимального варианта развития земельного участка;
формирование профиля и состава арендаторов;
разработка ландшафтной концепции;
разработка инфраструктуры земельного участка;
анализ инвестиционной окупаемости проекта;
формат и позиционирование объекта на рынке;
разработку управленческой стратегии развития;
разработка политики продаж.

В будущем влияние ленд-девелопмента на развитие и укрепление рынка земли в России должно увеличиваться вследствие выгодности данного бизнеса. Существует весьма большой и все более увеличивающийся спрос на земельные участки по всей России. Таким образом, концепция ленд-девелопмента приобрела широкое распространение на рынке недвижимости. Под ее влиянием рынок земли

приобретает стремительные темпы к расширению, происходит освоение и

разукрупнение значительной территории Российской Федерации. Однако

реализация данной деятельности имеет широкий спектр проблем, связанных в

первую очередь с отсутствием четко разработанного механизма по управлению

данной деятельностью на муниципальном и государственном уровне,

разрешение которых позволит добиться достижения самодостаточности

объектов инвестирования и развития рынка земли в России.

Список литературы:

Инвестиции: учебник / Финансовая академия при Правительстве РФ / под ред. проф. Н.И. Лахметкиной. М.: Кнорус, 2009. С. 56.
Рогатнев Ю.М., Кузнецов И.В. Ленд-девелопмент в системе развития единого объекта недвижимости / Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2010. №5. С. 44.
А.Н.Асаул, С.Н.Иванов, М. К. Старовойтов/ Экономика недвижимости / Учебник для вузов. — 3-е изд., исправл. — СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. -304 с.

> > Земельные участки

Земельные участки

Девелопмент земельного участка , также известный как land development , является особым видом хозяйственной деятельности, направленным на развитие новых территорий для увеличения рыночной стоимости земли и последующей продажи индивидуальным застройщикам. Средне- и долгосрочные вложения в землю являются крайне привлекательными для крупных инвесторов, ведь они обеспечивают хорошую норму прибыли при минимальных рисках. Достижение экономической прибыли в подобных проектах девелопмента является практически гарантированным, а задача девелопера заключается лишь в ее максимизации и достижении требуемых инвестором показателей.

Ленд-девелопмент имеет множество возможных форм, но наиболее распространенными и востребованными рынком вариантами являются следующие:

развитие индивидуального жилищного строительства: осуществляется покупка подходящего участка большой площади (часто это земли сельхозназначения) с его последующим межеванием, подведением коммуникаций и продажей отдельных участков с подрядом на строительство жилого дома или без такового;
развитие индустриальных или бизнес-парков: приобретение земель промышленного назначения, подведение коммуникаций и строительство инфраструктуры общего пользования, выделение участков под застройку объектами промышленной недвижимости и их продажа инвесторам;
развитие рекреационных зон: приобретение земельного участка в местности с благоприятными природно-климатическими условиями, строительство базовой инфраструктуры, продажа участков под строительство отелей, парков развлечений, объектов для занятий спортом и активного отдыха.

Понятно, что каждая из перечисленных форм девелопмента требует масштабных инвестиций, но на практике окупаемость проектов по строительству коттеджных поселков может достигаться в достаточно короткие сроки. Говоря простым языком, девелопмент земли направлен на повышение инвестиционной привлекательности земельного участка для частных, «розничных» инвесторов. Десятки мелких участков с развитой инфраструктурой и всеми коммуникациями могут быть быстро раскуплены по намного более высоким ценам за сотку, нежели тем, по которым земля приобретается оптом на аукционах.

Профессиональный девелопмент земельного участка включает в себя следующие услуги:

анализ рынка и подбор подходящего участка для инвестирования средств;
разработка финансовой модели и технико-экономическое планирование проекта;
подготовка генерального плана застройки территории, проектной и рабочей документации по базовой инфраструктуре;
организация и контроль работ по подведению коммуникаций, взаимодействие с поставщиками ресурсов;
межевание участков, перевод земель, юридическое сопровождение;
продвижение на рынок предложения для потенциальных покупателей, реализация готовых участков под застройку;
управление проектом на эксплуатационной стадии.

Ленд-девелопмент может быть напрямую не связан с созданием новых объектов жилой или коммерческой недвижимости, но его конечным результатом всегда является освоение новых территорий. Содействие девелоперской компании на всех этапах жизненного цикла проекта позволяет инвестору избежать возможных потерь, связанных с приобретением неликвидных активов, неправильной оценкой рыночной стоимости земли, ошибочным определением варианта использования участка, неэффективном работной подрядчиков.

Компания «ТехноСтройПроект» специализируется на оказании услуг в различных видах девелопмента недвижимости. Ознакомиться с более подробной информацией и примерами успешно реализованных проектов, оставить заявку на услугу или задать вопросы нашим специалистов можно по телефону или непосредственно в офисе «ТСП».

Что такое ленд-девелопмент, какие этапы он в себя включает и какой конечный результат этого процесса - об этом и многом другом рассуждают эксперты Skladman USG.

Основной задачей ленд-девелопмента является подготовка земельного участка к началу строительного процесса. В реалиях рынка это означает для собственников повышение ликвидности и инвестиционной привлекательности территорий, для покупателей - удобный и быстрый запуск проекта. Для девелоперов нежелательно связываться с юридическим процессом перевода земли в нужную категорию. Также важным моментом является проработанная возможность подключения к сетям и вообще выяснение обеспеченности инженерной инфраструктурой на данный момент и в перспективе.

«Ленд-девелопмент является мощным фактором, который повышает капитализацию участка, а также снижает риски последующей реализации девелоперского проекта. Представим земельные участки c коммерческой недвижимостью - сложно продать какое-либо нежилое помещение, пока объект ещё не построен. Так же и с участком: без проведенной предварительно подготовки сложно продать неподготовленные земельные участки - предложения висят годами, периодически меняя цену в зависимости от курса валют. Надо пересмотреть концепцию продажи участков и строить базу не просто земельных массивов, а базу участков с предварительной подготовкой к продаже. Остается только сделать выбор: стать частью многочисленных однотипных предложений или говорящего самого за себя девелоперского проекта», - говорит Ярослав Дарусенков, руководитель отдела консалтинга, Skladman USG.

В идеале, конечным результатом ленд-девелопмента является полностью готовый к строительству с физической и юридической точки зрения участок. По сути, ленд-девелопментом участка может являться все, что повышает его ликвидность и улучшает инвестиционные характеристики.

С учетом особенностей московского рынка ленд-девелопментом будет являться любое «улучшение» или подготовка, которые позволяют приблизить срок запуска проекта. Это может быть, к примеру, перевод земли из одной категории в другую.

После подготовки территории по каждому из вышеприведенных направлений возможно разделить участок на лоты для продажи согласно разработанной концепции его развития.

Консалтинговая часть работы предполагает разработку оптимальной концепции с точки зрения развития жилой и/или коммерческой недвижимости c учетом следующих факторов:

юридическо-правовые ограничения на использование участка;
ресурсный потенциал участка (площадь, конфигурация, рельеф и поверхность); возможная площадь застройки; ситуация на рынке недвижимости - выбор наиболее перспективных направлений развития (анализ наилучшего использования участка);
положительная финансово-экономическая отдача проекта согласно разработанной концепции.

По сути, консультационная работа дает возможность определить потенциальный круг интересантов на участок (как девелоперов, так и конечных пользователей). При этом разработанная концепция дает возможность проанализировать размер прибыли потенциального инвестора.

Другим важным свойством ленд-девелопмента является снижение рисков инвестиционного проекта.

Важно понимать, что на предварительном этапе не получится полностью учесть все риски в последующей работе по реализации проекта. В то же время задача ленд-девелопмента - представить и проанализировать картину в целом.

По сути, ленд-девелопментом участка может являться все, что повышает его ликвидность и улучшает инвестиционные характеристики.

Николай Паличев, генеральный директор, партнер Up Group USG: «Ленд-девелопмент является фактором, повышающим капитализацию участка, а также его стоимость. Плюс к этому он снижает риски последующей потенциальной реализации девелоперского проекта».

Чтобы достичь данных результатов, необходимо «проработать» участок с трех разных сторон:

провести анализ его наиболее эффективного использования и разработать концепцию развития (ТЭПы проекта, ценообразование, стратегия реализации и т. д.);
подготовить документы на земельный участок, при необходимости - для изменения его категории и ВРИ;
проработать вопрос с инженерной инфраструктурой (как правило, получение ТУ), а также обеспечить подъездные пути к участку.

Для реализации данных задач собственнику рекомендуется собрать команду специалистов в таких областях, как: консалтинг, юридические услуги, маркетинг, проектирование, инженерная подготовка.

Ориентировочный список специалистов, которых понадобится привлечь, выглядит следующим образом: инженеры, геодезисты, экономисты, аналитики, маркетологи, геологи, экологи, кадастровые инженеры, юристы, застройщики, проектировщики, строители, финансисты, кредиторы, оценщики и т.д.

В условиях кризиса, сниженного уровня платежеспособного спроса и отсутствия спекулятивного характера сделок на рынке земли ленд-девелопмент становится обязательной составляющей при продаже участка под строительство . С учетом сложившейся ситуации на рынке он также зачастую становится единственной возможностью продать участок.

Среди новых тенденций на рынке недвижимости можно выделить новые требования в рамках согласования девелоперских проектов в администрации Московской области. Теперь очень часто девелопер должен обосновать полезность своего проекта для района расположения (повышение уровня инфраструктуры, создание рабочих мест, будущие налоговые отчисления).

Как показал анализ предложений участков, в большинстве случаев на участках, предлагаемых на продажу, не было проведено строительство инженерной инфраструктуры. Чаще всего существуют только обязательства собственника перед покупателем участка относительно строительства сетей в будущем и предоставления подключения к ним.

Статья подготовлена специалистами компании Skladman USG