Контакты
Главная / Бизнес в интернете

Самая полная классификация объектов коммерческой недвижимости. Коммерческая недвижимость - это что такое

Помещения, которые не предназначены для жилья, и эксплуатируются для получения выгоды (прибыли), называются коммерческими. Спрос на объекты подобного назначения стремительно растет, в особенности в мегаполисах. Это и лежит в основе динамичного развития рынка коммерческой недвижимости. Подробно о подобных объектах предлагаем узнать далее.

Понятие и объекты коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость (КН) – это недвижимость, которая используется юридическими и физическими лицами для извлечения прибыли, например, в торговой или производственной деятельности. К таковым объектам можно отнести:

  • торговые центры и магазины;
  • гаражи, автомойки и автосалоны;
  • рестораны и кафе;
  • гостиницы и хостелы;
  • бизнес центры и офисы и проч.

К КН можно отнеси жилые помещения, которые постоянно используются собственником для сдачи в аренду, например, посуточно, и получения прибыли.

Отличия коммерческой недвижимости от жилой

Если тип торговых центров и гостиниц легко определить, то с некоторыми объектами определиться сложно. Например, это многоквартирные дома. Чтобы это сделать, стоит выделить отличия коммерческой от жилой недвижимости:

  • Тип эксплуатации . Многоквартирные дома являются апартаментами, поэтому их относят к коммерческой недвижимости, но вместе с тем каждая отдельная квартира относится к жилому фонду. Дом считается коммерческой до момента, когда передается в эксплуатацию после строительства. Так, когда все квартиры реализуются, объект считается уже некоммерческой недвижимостью.
  • Купля-продажа . Коммерческая недвижимость редко покупается, то есть она часто арендуется. Например, квартиры или загородные дома покупатели часто желают получить в полную собственность, то есть приобрести, а вот офисы или магазины часто берутся в аренду. Это обусловлено тем, что коммерческая недвижимость имеет большую стоимость, ведь в дальнейшем она будет приносить прибыль. К тому же многие предприниматели не желают обременять себя лишними обязательствами, поскольку арендуя помещения, они могут в любой момент закрыть свой бизнес или перенести в другой более рентабельный район.
  • Постоянная прибыль . Коммерческий объект должен постоянно приносить прибыль. Так, если один раз на несколько месяцев сдать свою квартиру в аренду, она не будет считаться коммерческой, а вот если заниматься такой деятельностью постоянно, она будет считаться нежилой и получит статус апартаментов.
  • Окупаемость . Недвижимость жилого фонда не окупается, а вот при покупке или аренде кафе или автосалона через определенный промежуток времени (как правило, 5-7 лет) можно покрыть свои расходы, а затем получить доход.

Так, в отличие от объектов жилого фонда, КН должна окупиться и приносить доход.

5 групп коммерческой недвижимости

Согласно тому, как используется КН, она может относиться к одному из пяти условных групп, с которыми можно ознакомиться в следующей таблице:

Тип КН Применение КН
Свободного назначения К таковой КН относят те объекты, которые используются в сфере обслуживания, причем нет строгих ограничений. Например, это могут быть спортивные комплексы, бары, кафе, рестораны, гостиничные объекты разных видов.
Торговый Из названия данной группы ясно, что к ней относят те объекты, на которых осуществляется торговая деятельность. Таковыми являются магазины, торговые центры, аптеки, автосалоны и проч.
Офисный Очевидно, что это недвижимость, которая сдается в аренду в качестве офисного помещения. Она может принадлежать как одному, так и нескольким лицам.
Индустриальный К этому типу относят объекты, на которых ведется производственная деятельность. Например, это могут быть заводы, предприятия или склады.
Социальный Такой считается недвижимость, на которой осуществляется социальная деятельность. К примеру, это вокзалы, аэропорты, центры медпомощи.


Стоимость

Квадратный метр КН выше квадратного метра объектов жилого фонда, даже если они расположены в одном районе. Как было указано, это связано с будущим доходом. При этом стоимость определяется исходя из различных параметров:

  • площади;
  • места расположения;
  • состояния помещения;
  • окружающей инфраструктуры.

Это основные параметры, но при этом возможны и другие, например, вход в помещение. Так, если офисный центр расположен в центральном районе, но вход в здание находится не на оживленной улице, а во дворе, его стоимость будет ниже аналогичного центра, вход которого расположен на центральной улице или проезжей части.

При определении стоимости, по которой помещение будет продаваться или отдаваться в аренду, важную роль также играет потенциальный доход. К примеру, если рассматриваются складские помещения, цена будет определяться не только исходя из площади и места расположения, но и удобства подъездных путей, ведущих к складу, близости магистралей (автомобильных, железнодорожных).

Каждому типу коммерческого объекта, помимо классических параметров, свойственны индивидуальные критерии, которые будут влиять на стоимость.

Налогообложение

Налогооблагаемая база определяется в зависимости от рыночной стоимости КН, причем налоги могут быть как федеральными, так и местными, а ставки – фиксированными или переменными, то есть меняться из года в год исходя из состояния местного бюджета. При этом во внимание стоит принять следующие особенности:

  • Когда владелец КН имеет статус юридического лица, ставка на имущество определяется согласно соответствующему закону представительного органа субъекта РФ, где и находится сама недвижимость. В любом случае, она не может быть больше 2,2%. Это лимит актуален для всех субъектов РФ.

Когда ИП уплачивают налог на прибыль физических лиц, они могут уменьшить доходную сумму, с которой уплачивается налог, на сумму, которая была израсходована в связи с коммерческой деятельностью. Расходы могут также касаться и использования объекта коммерческой недвижимости. Чтобы это стало возможным, необходимо документально обосновать все расходы.

  • Когда покупатель КН является физическим лицом, он оплачивает наименьший налог из полученных доходов – НДФЛ по ставке в 13%.
  • Если право владения КН переходит от продавца к покупателю, данная операция попадает под понятие реализации (согласно ст. 39 Налогового Кодекса РФ), поэтому будет облагаться НДС. Часто встречаются ситуации, когда имущество вносится в создаваемое ООО, а в дальнейшем выводится из него. В этом случае НДС не уплачивается.
  • Если КН используется гражданами других стран, причем в деятельности, не связанной с РФ, налоговая ставка на их прибыль составляет 20%.


При оплате налога на КН возможны льготы, которые могут предоставляться по двум критериям:

  • категории налогоплательщика, например, если он социально незащищенный;
  • характеру имущества, например, государственному или муниципальному.

В любом случае стоит учесть, что к КН не применяется закон об имущественном налоговом вычете, ведь он распространяется только на объекты жилого фонда.

Экспертиза коммерческой недвижимости

Такая процедура проводится в разных случаях, включая:

  • оформление договора купли-продажи коммерческой недвижимости;
  • осуществление приватизации;
  • разрешение спорных моментов;
  • передача имущества в виде залога при оформлении кредита;
  • сдача имущества в аренду или доверительное управление;
  • оптимизация налогообложения;
  • перераспределение долей между собственниками и проч.

Если собственником имущества является физическое лицо, экспертиза потребуется при оформлении ипотечного кредита, составлении брачного договора, исполнении решения суда, разрешения наследственных споров и проч.

Чтобы провести экспертизу, предварительно потребуется собрать пакет документов, в который будут входить следующие бумаги:

  • Паспорт . Как правило, заказчик экспертизы и владелец объекта – разные лица, поэтому нужны паспортные данные обоих.
  • Правоустанавливающие документы , то есть те, которые подтверждают право собственности и отражают возможные обременения, например, договор аренды или залога.
  • Техническая документация . Таковой является кадастровый план участка, справка из БТИ, план с точными территориальными границами недвижимости, описание осуществляемых перепланировок и проч.

Сама процедура проводится поэтапно. Изначально ставится техническая задача и определяется необходимая степень детализации, а далее согласуется и оформляется договор между двумя сторонами – исполнителем и заказчиком экспертизы. Далее необходимо передать пакет документов, чтобы оценщики изучили объект и подготовили отчет. Заключительные действия – составление договора об обосновании оценки КН и сдача работы заказчику с оформлением акта сдачи-приема.

Видео: Рынок коммерческой недвижимости

Почему, несмотря на кризис, рынок КН начинает оживлять? Что учесть при покупке такой недвижимости? На эти вопросы ответят эксперты по КН в видео, которое вы найдете ниже:

Итак, коммерческая недвижимость – это объекты, которые приносят доход и не входят в жилой фонд. Как правило, они не приобретаются, а сдаются в аренду, ведь это позволяет бизнесменам не привязываться к определенному району, а при необходимости переехать в более рентабельное место.

Что такое коммерческая недвижимость и почему на неё большой спрос? Как купить коммерческую недвижимость и какой налог следует платить при этом? Где взять ипотеку на коммерческую недвижимость?

Здравствуйте, уважаемые читатели популярного бизнес-журнала «ХитёрБобёр»! С вами – Денис Кудерин.

Тема нашей сегодняшней публикации – покупка коммерческой недвижимости. Статья будет полезна всем, кто хочет приобрести нежилой объект для использования в предпринимательской деятельности, а так же тем, кого интересуют актуальные экономические и финансовые вопросы.

На эти и другие вопросы я постараюсь ответить максимально подробно и обстоятельно.

1. Что такое коммерческая недвижимость?

Есть два варианта использования недвижимости. Первый – это жить в ней, второй – делать с её помощью деньги. О жилых помещениях мы подробно рассказывали в предыдущих выпусках нашего журнала. Сегодня поговорим о нежилой недвижимости, используемой в коммерческих целях.

– это сооружения, здания, помещения и земельные участки, которые используются в предпринимательской деятельности.

Такие объекты оборудуются под офисы, торговые залы, точки общественного питания, гостиницы, промышленные центры. Владельцы получают доход, используя недвижимость самостоятельно или сдавая её в аренду. В коммерческие объекты можно также инвестировать средства с целью их улучшения и последующей перепродажи.

К коммерческой недвижимости относятся и ларьки с хот-догами на остановке, и промышленные комплексы, занимающие несколько гектаров. Владеют такими объектами физические лица, малые предприятия и крупные международные корпорации.

Деятельность официальной компании невозможна без использования коммерческого офиса. Даже если фирма работает исключительно через интернет, у неё должен быть по закону юридический адрес.

Любой объект коммерческого характера – чья-то собственность.

Потому нежилое здание или помещение можно:

  • купить;
  • продать;
  • сдать в аренду;
  • передать по наследству;
  • подарить;
  • использовать в качестве залога при получении кредита;
  • внести в уставный фонд юридического лица.

Шаг 2. Осматриваем помещение

Осмотр объекта необходим для выявления его достоинств и недостатков. Обратите внимание на соседние здания, наличие удобных подъездных путей, близость транспортных развязок.

Важно также оценить возраст постройки и её качество – состояние инженерных и сантехнических коммуникаций, водопровода, теплоснабжения. Выясните также, подходит ли здание для вашего бизнеса.

Шаг 3. Проводим анализ документов

Важнейшая стадия сделки. Нужно проверить договор купли продажи недвижимости, иные правоустанавливающие документы, кадастровый план, справки из БТИ о составе здания и его конструктивных характеристиках.

Проследите за тем, чтобы у помещения не было иных совладельцев, кроме продавца. Важно также, чтобы за помещением не числилось никаких долгов по коммунальным и прочим платежам.

Шаг 4. Приглашаем экспертов в области купли-продажи коммерческой недвижимости

Оценку и экспертизу здания должны проводить профессионалы. В итоговом документе, который составляют эксперты, детально обоснована оценка объекта и даны рекомендации относительно его использования.

Шаг 5. Заключаем договор купли-продажи

Договор заключается с владельцем здания лично. Документ составляется специалистами. В нём указываются условия передачи объекта недвижимости новому владельцу, чётко прописаны финансовые аспекты сделки.

Обязательно должны присутствовать пункты об ответственности сторон: какие санкции предусмотрены для продавца и покупателя в случае нарушения условий договора.

Шаг 6. Производим оплату

Оплата производится согласно условиям договора купли-продажи. Сотрудники банка проводят операцию в точном соответствии с этим документом. Стороны договариваются заранее, каким способом будут переданы деньги – наличными, безналом, в рассрочку или полной суммой сразу.

Шаг 7.

После подписания документа купли-продажи участниками сделки договор обязательно передаётся в Росреестр, где регистрируется согласно действующему законодательству. Сотрудники этой структуры выдают покупателю свидетельство права собственности и официально подтверждают покупку.

Операции с коммерческой недвижимостью не менее, а может даже и более опасны, чем сделки с жилыми помещениями. На всех этапах сделки целесообразно консультироваться с профессиональными юристами относительно моментов, вызывающих у вас сомнения или затруднения. Сделать это можно, обратившись на сайт компании «Правовед».

На этом ресурсе работают квалифицированные юристы и адвокаты по всем отраслям права. Задать свой вопрос можно прямо на главной странице либо выбрать соответствующий вашей сфере раздел. Первый ответ вы получите уже через 15-20 минут. Если проблема не требует глубокого изучения, помощь будет бесплатной.

Совет 3. Участвуйте в акционных предложениях от застройщика

Наверняка вы видели на строящихся объектах огромные билборды с привлекательными предложениями от застройщика. Эту же информацию девелоперские компании регулярно публикуют на своих официальных сайтах.

Обычно такие акции проводятся на определённых этапах возведения зданий. Если вы успеете воспользоваться такими предложениями, можно сэкономить от 15 до 25%.

Совет 4. Приобретайте объект в начальной стадии недвижимости

На нулевой стадии любые объекты недвижимости стоят на 30-40% процентов дешевле. Конечно, в этом случае покупатель рискует столкнуться с «долгостроем», банкротством застройщика и прочими форс-мажорными обстоятельствами.

Тем тщательнее нужно подходить к выбору строительной компании. Соберите всю доступную информацию о застройщике. Если фирма работает на рынке больше 10-15 лет и построила десятки объектов по всему городу, риск для покупателя – минимальный.

6. Если не хватает собственного капитала – где взять ипотеку на коммерческую недвижимость для физических лиц

Предлагаем обзор банков, предлагающих ипотеку на коммерческую недвижимость частным лицам, в том числе индивидуальным предпринимателям.

Самый популярный в России банк, работающий с физическими лицами и корпоративными клиентами. Полный стаж работы компании – 175 лет. Профессионализм, наличие огромного количества филиалов во всех городах и регионах, быстрое и качественное обслуживание.

Для пользователей, желающих приобрести коммерческий объект в кредит, доступна услуга покупки нежилого помещения, находящегося в собственности у банка.

По мнению абсолютного большинства экспертов, наиболее эффективный способ заставить деньги работать - это инвестирование. Вкладывая свои средства в приобретение того или иного имущества, можно не только защитить капитал от инфляции, но и обеспечить себе стабильный доход. Надежным, удобным и понятным инструментом инвестирования является недвижимость - это по-настоящему капитальные вложения, которые практически не обесцениваются, а при правильном выборе объекта еще и приумножаются.

Для начала необходимо определиться, в какое недвижимое имущество предполагается инвестировать, ведь в зависимости от типа объекта эффективность вложений будет индивидуальной. Здесь нужно учитывать общие закономерности, текущую ситуацию на строительном рынке и в экономике в целом, советы опытных инвесторов. Наиболее распространенные варианты - вложение в жилую либо коммерческую недвижимость. Такие объекты имеют различные возможности использования и получения прибыли, разные режимы эксплуатации, сопутствующие траты и т. д. Разберемся, какой же вид недвижимого имущества сегодня более привлекателен с точки зрения инвестора.

Преимущества и недостатки инвестирования в недвижимость

Вложение имеющегося капитала в недвижимое имущество имеет свои индивидуальные плюсы и минусы, которые необходимо учитывать.

К основным преимуществам можно отнести следующие моменты:

  • недвижимость отличается относительно высокой ликвидностью;
  • доходность от использования такого объекта, например от сдачи в аренду, стабильна в долгосрочной перспективе;
  • множество вариантов объектов, в которые можно вкладывать свои сбережения.

Наиболее значимыми недостатками выступают:

  • высокая зависимость спроса на недвижимость от общего экономического положения региона и страны в целом;
  • большой объем первоначальных инвестиций;
  • чем меньше город, тем ниже в нем спрос на жилье и коммерческую недвижимость;
  • владелец несет существенные сопутствующие расходы - содержание объекта, коммунальные платежи, ремонт, уплата налога;
  • зависимость цены недвижимого объекта от форс-мажорных обстоятельств: от изменения окружающей инфраструктуры, экологического состояния и т. д.

Коммерческая или жилая - в какую недвижимость вкладываться?

Каждый из указанных видов отличается индивидуальной спецификой. Она зависит не только от разного предназначения, но и от места расположения объекта, опыта инвестора и других факторов.

Инвестиции в жилье

Привлекательный вариант для новичков инвестиционного рынка, оперирующих собственным капиталом. При выборе подходящей квартиры не требуется глубокой аналитики - к жилым помещениям предъявляется меньше внешних требований, чем к тем же коммерческим помещениям. Риск потерять вложения здесь минимальный.

Получить прибыль на приобретении жилой недвижимости можно 2 способами:

  • перепродажа по более значительной цене - для этого можно вложиться в будущую квартиру еще на стадии котлована;
  • сдача жилья в аренду.

При выборе квартиры как объекта для инвестирования следует обращать внимание на следующие нюансы:

  • месторасположение - чем благополучнее и престижнее район, тем выше будет в дальнейшем цена продажи и арендная ставка;
  • планировка - расположение комнат, совмещенный или разделенный санузел, наличие лоджии или балкона;
  • состояние - качество отделки;
  • окружающая инфраструктура - чем более она развита, тем выше будет стоимость квартиры и плата за аренду.

Также учитывайте этаж, на котором располагается квартира, вид, открывающийся из окна, контингент соседей и жителей района в целом.

В целом такой вариант инвестиций достаточно безопасный, с определенной доходностью и широким выбором вариантов. Однако исследования ЦИАН показывают, что в последние 4 года россияне стали инвестировать в жилой сегмент в 3 раза реже.

Вложение в коммерческую недвижимость

Популярность данного вида инвестирования в последние годы растет. Здесь требуются определенные знания и навыки, умение в долгосрочной перспективе спрогнозировать спрос на тот или иной объект. К коммерческой недвижимости относятся торговые площади, офисные помещения, индустриальные объекты - именно таков рейтинг нежилых объектов по привлекательности инвестирования, спросу и доходности.

У вложения в коммерческие объекты имеется немало весомых плюсов.

  • Длительный срок договора - как правило, при аренде торгового или офисного помещения договор заключается на относительно долгий срок. Это позволяет значительно реже заниматься привлечением арендаторов. Кроме того, при выгодных условиях снимающая сторона будет делать все, чтобы удержать за собой снимаемые площади.
  • Отделка силами арендаторов - оформление помещения зачастую является элементом фирменного стиля компании, поэтому ремонтные работы и благоустройство выполняются каждым снимающим объект лицом в индивидуальном порядке.
  • Возможность в короткой перспективе поднимать стоимость аренды - на начальном этапе недвижимость можно сдать по бросовой цене молодой компании, только встающей на ноги. По прошествии времени, когда арендатор начнет получать достаточную прибыль, можно договариваться о повышении арендной ставки.

Выводы

Инвестиции в жилую недвижимость более безопасны и подходят даже новичкам, однако получение дохода с такого объекта может быть проблематичным из-за действия множества факторов.

Коммерческая недвижимость более доходна при сдаче в аренду, спрос на такие объекты в России стабильно высокий. К тому же можно выбрать различные типы недвижимости. Однако здесь потребуется провести достаточно подробный анализ рынка, спрогнозировать спрос, конкуренцию и другие факторы.

Вся недвижимость разделяется на жилую и коммерческую. Если название жилых помещений говорит само за себя, то определение и характеристики коммерческой недвижимости стоит рассмотреть подробнее. В статье расскажем что такое коммерческая недвижимость , на какие категории она разделяется, рассмотрим недвижимость как источник дохода и дадим полезные рекомендации при покупке таких объектов.

Коммерческая недвижимость — что это значит

Объекты коммерческой недвижимости - это помещения, здания, сооружения и участки, которые предназначены для извлечения прибыли путем сдачи в аренду или ведения предпринимательской деятельности непосредственно собственником. Владельцем коммерческого объекта может быть как юридическое, так и физическое лицо. Доходность коммерческой недвижимости - это главный критерий ее оценки.

Главные особенности коммерческих объектов

Интересно! Для сравнения приведем жилые объекты, которые не приносят прибыль, не окупаются и проходят амортизацию в процессе эксплуатации - при стабильной ситуации на рынке могут потерять в цене.

Что относится к коммерческой недвижимости

Большинство людей относят к коммерческим объектам только торговые помещения - магазины, ларьки. Однако, эта группа включает большое количество разных объектов, которые отличаются по характеристикам и сфере использования.

Виды коммерческой недвижимости

Классификация коммерческой недвижимости проходит по целевому назначению. В соответствии с этой характеристикой все объекты разделяют на группы:

🏬 Торговые. К торговым относят коммерческие площади, которые используют для реализации товаров, например, магазины, бутики, ТЦ, аптеки, автосалоны.

🏢 Офисные. Помещения, в которых работают сотрудники и руководство компаний. Офисы могут использоваться и для приема клиентов, проведения конференций.

🏥 Индустриальные. Используются для размещения производственного оборудования, хранения сырья, полуфабрикатов, готовой продукции. К ним относят цеха, склады и сопутствующие им помещения.

🏫 Социальные. Например, медицинские, научные, спортивные, детские центры, площадки для занятий разными видами спорта, другие объекты.

Что такое помещение свободного назначения

«Свободное назначение» в качестве характеристики помещения - не стандартизированный, а разговорный термин. Им обозначают недвижимость, которая может быть использована для различных целей. Например, небольшое модульное сооружение, которые часто устанавливают в оживленных местах, подходит для обустройства магазина, офиса, салона или маникюрного кабинета, кафе или закусочной.

Как квартира переходят из категории коммерческих объектов в жилые

По своей сути, строительство многоэтажного дома - инвестиционный проект в сфере недвижимости. Для разработки проекта, закупки материалов и возведения здания привлекают средства инвесторов, которые вкладывают деньги чтобы получить прибыль, или с коммерческой целью. Но, после продажи всех квартир объект перестает быть коммерческим, каждая квартира становится частной жилой недвижимостью, а подъезды, подвалы и чердаки - местами общего пользования жильцов дома.

Как можно использовать коммерческую недвижимость

Коммерческие помещения используют для получения прибыли. С этой целью недвижимость можно:

🔸 Организовать под собственное предприятие. Под предприятием подразумевается не только производство продукции, но и любой другой бизнес. Такой вариант подходит собственникам, у которых есть продуманный бизнес-план и желание вести активную предпринимательскую деятельность. Свое помещение помогает сберечь средства на организации и направить их на развитие дела.

🔸 Сдать. Если вам принадлежит помещение коммерческого назначения, его можно сдать другим предпринимателям и получать пассивный доход. После уплаты налогов от сдачи недвижимости в аренду вы получите чистую прибыль без дополнительных капитальных и трудовых вложений. Амортизацию или износ помещения можно компенсировать за счет арендатора, прописав это условие в договоре.

🔸 Перепродать. Купив объект в плохом состоянии, например, без ремонта, его можно усовершенствовать и перепродать по более выгодной цене.

Интересно! В некоторых случаях самостоятельно управлять объектами коммерческого типа нерационально, например, если у собственника нет необходимых навыков, информации или времени. Чтобы увеличить прибыльность своих инвестиций, можно оформить договор с компанией, которая оказывает услуги брокериджа коммерческой недвижимости. В ходе сделки собственник передает имущество в управление третьим лицам, которые сделают все возможное для увеличения прибыльности объекта.

Интересные факты о коммерческих объектах в России

🔰 В конце 2017 года общая стоимость коммерческих объектов на территории РФ составила 130 миллиардов долларов. Эта цифра сопоставима с оценкой капитализации Сбербанка и Газпрома.

🔰 Самой дорогой бизнес-недвижимостью в России остаются торговые площадки. Например, в Санкт-Петербурге средняя цена торговых помещений в 2017 году составила 167,2 тыс. рублей за 1 м². В столичных торговых центрах эта цена еще выше - около 408 тыс. рублей.

🔰 Офисная недвижимость оценивается дешевле. В том же 2017 году средняя цена офиса в Санкт-Петербурге составила 150 тыс. рублей за 1 м². В том же году московские офисы стоили больше 330 тыс. рублей за 1 м², что на 16% больше их стоимости в 2016 году.

🔰 Самый большой спрос среди арендаторов и покупателей отмечается на помещения небольшой площади - 10-20 м², расположенные в центре города. Их используют под офисы юристы, туристические фирмы и другие организации.

Как устанавливается и от чего зависит цена коммерческих объектов

Стоимость торговых, офисных и других помещений для коммерции зависит от ряда факторов:

🔹 площади, планировки, расположения на этаже;

🔹 качества ремонта, наличия собственных коммуникаций;

🔹 района и окружающей инфраструктуры;

🔹 наличия отдельного входа и собственной территории.

Для многих сферах коммерческой деятельности важен поток потенциальных клиентов, которые каждый день проходят мимо офиса компании. Такое правило действует для торговых точек, салонов красоты, заведений общественного питания. Поэтому, их владельцы выбирают помещения на центральных, оживленных улицах города, или ориентируются на другие места скопления людей, например, обустраивают бизнес на первых этажах крупных жилых комплексов.

Рассмотрим на примерах, как будет отличаться цена коммерческих объектов с разными характеристиками:

📌 помещение с выходом на оживленную улицу цениться выше, чем с выходом во двор;

📌 продавец или собственник при аренде предварительно оценивает прибыльность бизнеса потенциального покупателя или арендатора, чем выше перспективы предпринимателя - тем выше цена недвижимости;

📌 при выборе помещений под склады или обустройство производственных линий будет учитываться, насколько удобны подъездные пути, наличие поблизости транспортных магистралей, возможность поэтапного расширения производства и доукомплектации.

Важно! Во многих случаях, стоимость 1 м 2 коммерческой недвижимости будет выше, чем жилой. Это связано с возможностью получения дохода, который, со временем, покрывает расходы на покупку объекта.

Особенности налогообложения

Порядок и размер начисления налогов может отличаться, но чаще они зависят от стоимости объекта. До недавнего времени для расчетов использовали данные об инвентаризационной цене объекта из системы БТИ. При этом во многих регионах рыночная стоимость может в разы отличаться от инвентаризационной. Различия в цифрах и недополучение налогов от коммерческой недвижимости послужило причиной перевода системы налогообложения на кадастровую, которая основана на реальной стоимости. С 2015 года рынок коммерческой недвижимости постепенно переводят на кадастровую систему налогообложения.

Ставка может быть фиксированной или плавающей - меняться не чаще 1 раза в год по решению органов местного или федерального управления. Максимальный размер ставки достигает 2,2%.

Кого затрагивают изменения в налогообложении

Ежегодно растет перечень объектов, владельцы которых обязаны платить налоги по новой схеме. Например, в столице за последние 2 года этот список увеличился на 4% и составил 25 тысяч объектов. Почти 90% торгово-офисных объектов Москвы подпадают под действия нововведений. Выросла и налоговая ставка: с 1,3% в 2016 году до 1,5% в 2018 году. Вместе с этим, новый кадастровый налог затрагивает все больше объектов коммерческой недвижимости небольшой площади. В 2015 году изменения в системе налогообложения затрагивали только собственников помещений площадью от 5000 м², сейчас порог снизился до 1000 м². Все эти факторы привели к значительному увеличению взноса от данной отрасли в бюджет столицы - до 30 млрд. рублей.

Интересно! Изменениями в налоговом законодательстве недовольны многие бизнесмены. Теперь им придется каждый год платить в бюджет, в среднем, 650 рублей за квадратный метр недвижимости. Теоретически, оспорить сумму кадастровой оценки можно в Кадастровой палате или заказав независимую экспертизу.

Особенности

📍 Если собственником коммерческой площади выступает юридическое лицо, ставка определяется согласно соответствующему закону представительного органа субъекта РФ по месту расположения объекта.

📍 Если коммерческая недвижимость используется гражданами других стран и их деятельность не связана с РФ, налоговая ставка на их прибыль составляет 20%.

Можно ли получить льготы

Да, право на налоговые льготы имеют научные центры, религиозные организации, управляющие компании и предприниматели, которые работают по упрощенной системе налогообложения.

Что такое экспертиза коммерческой недвижимости и как она проводится

Экспертизу проводят:

✔ при оформлении сделки купли-продажи;

✔ для решения споров;

✔ при оптимизации налогообложения;

✔ для перераспределения долей между собственниками;

✔ если недвижимость передается в залог по кредиту, в аренду, в доверительное управление.

Чтобы заказать экспертизу, обратитесь в одну из лицензированных оценочных компаний и предоставьте документы:

📔 паспорт собственника;

📔 технические документы на недвижимость: справку из БТИ, кадастровый план;

📔 правоустанавливающие документы, которые подтверждают право собственности и отображают возможные обременения.

Порядок проведения экспертизы:

  1. Обращение заказчика и постановка задач.
  2. Изучение документов и самого объекта оценщиками.
  3. Подготовка и оформление отчета.
  4. Сдача отчета и подписание акта приема-сдачи.

Советы, как выгодно вложить в коммерческую недвижимость

Начинающие инвесторы боятся делать рискованные ставки на акции, ценные бумаги, стоимость которых нестабильна. Покупка коммерческой недвижимости дает возможность получать прибыль без риска - чтобы не случилось в финансовой сфере, недвижимость остается собственностью владельца. При этом важно грамотно оценить все преимущества и перспективы, чтобы сделать правильный выбор с учетом текущей ситуации, а также коммерческой привлекательности объекта.

Интересно! В 2017 году наибольшим спросом на рынке коммерческих объектов пользовались торговые помещения. В их покупку было вложено порядка 712 миллионов долларов или 41% всего объема вложений. Наиболее интересным сегментом эксперты считают стрит-ритейл - помещения на первых или цокольных этажах зданий на оживленной улице. В столице доходность таких объектов составляет 11-12% годовых без учета налогов.

Самым оптимальным способом поиска недвижимости коммерческого типа выступает сотрудничество с агентством по недвижимости. Риэлторы оперируют всей актуальной информацией и предложениями в этом сегменте рынка, поэтому помогут выбрать самое выгодное предложение.

Недвижимость, имеющая коммерческое назначение, или ее доля — это здания, помещения, объекты, которые используются с целью извлечения постоянного дохода , для жилых целей они не применяются. Спрос на подобные здания и помещения постоянно растет, особенно в крупных городах.

  • Здания – это отдельно стоящие архитектурно-строительные сооружения, которые могут использоваться под торговые центры, гостиницы, для размещения офисов и т.д.
  • Помещения – это части здания, которые чаще всего располагаются на первых этажах в жилых домах.
  • Объекты – это все коммерческие объекты, которые подразделяются на два вида: непосредственно приносящие доход и на создающие условия для его получения (в основном – промышленные).

Можно выделить особенности коммерческой недвижимости:

  • Любую ее разновидность можно сдать (или взять) в аренду, продать или купить, использовать в качестве залога в банке для получения кредита, передать право пользования.
  • Любой ее вид должен приносить постоянный доход владельцу.

Фото







Плюсы и минусы

Очень многие считают вложения в данную недвижимость самым универсальным способом инвестирования . Рассмотрим все аргументы подробнее, можно выделить следующие преимущества (плюсы) подобных вложений:

  1. Например, при одинаковой стоимости квартиры и офиса, конечно же, офисное помещение принесет больше дохода, так как его аренда будет стоить дороже чем аренда квартиры.
  2. Инвестиции в данную недвижимость гораздо эффективнее банковских вкладов или ценных бумаг.

Из недостатков:

  • Для покупки объекта потребуется значительная сумма денег.
  • Существует риск повреждения.
  • Подверженность кризисам.

Безусловно, инвестировать в коммерческую недвижимость стоит, только нужно учитывать некоторые обстоятельства и нюансы , от которых во многом будет зависеть дальнейшее успешное развитие бизнеса. В первую очередь, нужно тщательно выбрать месторасположение объекта:

  • Для офиса идеальным местом будет расположение недалеко от метро, с большой проходимостью.
  • Для продовольственного магазина подойдет многолюдное проходное место с удобным входом (лучше на первом этаже).
  • Для склада самое главное – достаточная территория для погрузки-разгрузки и транспортная доступность.

Более детально ознакомиться с инвестированием в коммерческую недвижимость можно .

Кто может быть собственником таких помещений?


Собственником таких помещений могут быть:

  1. Юридическое лицо.
  2. Физическое лицо.

Физическое лицо не имеет никаких ограничений по владению недвижимости любого вида , но если в дальнейшем использовать ее для извлечения прибыли, то необходимо оформить ИП (ст. 23 ГК РФ).

Виды и допустимо ли располагаться таким объектам в жилом доме

Можно выделить наиболее крупные виды данной недвижимости:

  • Офисная – это недвижимость, которая сдается в аренду как офисное помещение.
  • Торговая – помещения, где осуществляется торговая деятельность (магазины, автосалоны, торговые центры и т.д.).
  • Складская – эти помещения предназначены для хранения любых видов товаров.
  • Производственного назначения – здесь ведется различная производственная деятельность (заводы, малые предприятия).
  • Свободного назначения – возможно использовать для различных видов деятельности.

В жилом доме могут располагаться помещения, относящиеся к коммерческой недвижимости, например: офисы, магазины, кафе и другое.

Какие бывают сделки с данными объектами?

Каждый предприниматель заинтересован в успешном развитии своего бизнеса и выбирает наиболее подходящий для себя вид сделки с данной недвижимостью:


Дополнительно узнать о сделках с коммерческой недвижимостью можно в .

Покупка от застройщика

Покупка такой недвижимости значительно упрощает весь процесс купли-продажи, так как происходит «из первых рук». Наиболее рентабельно приобретать помещения на начальной стадии строительства .

Внимание! Очень удобно покупать нежилое помещение в своем доме (где купили квартиру) – можно сдавать его в аренду или организовать свой бизнес.

Преимущества недвижимости от застройщика:

  • Возможность самостоятельно определить желаемую внутреннюю планировку помещения.
  • Отсутствие проблемы с капитальным ремонтом дома.
  • Стоимость ниже, чем на вторичном рынке, выгодные условия покупки.

Недостатки:

  • Отсутствие трафика покупателей.
  • Сложно найти арендатора на помещение в новостройке.

Более детально узнать о приобретении коммерческой недвижимости в новостройках можно .

Что означают следующие процедуры?

Заем под залог

Данная процедура означает оформление займа, где гарантом выплат будет коммерческая недвижимость. Часто предприниматели оформляют его с целью увеличить оборотные средства.

Кредит на покупку

При одобрении кредита (целевой ссуды) появляется возможность приобрести выбранную недвижимость в собственность и далее уже вносить в банк ежемесячные платежи.

Подробнее узнать о кредите на коммерческую недвижимость можно в .

Лизинг

При таком способе покупатель станет собственником только после внесения полной суммы (которая разбивается на ежемесячные платежи), а до этого у него будет статус арендатора. То есть, по сути, это аренда с правом выкупа, в этом основное отличие лизинга от кредита.

Все о приобретении коммерческой недвижимости в лизинг можно еще узнать .

В чем отличия от жилых помещений и возможен ли перевод одного в другое?


Различия между ними можно выделить следующие:

  1. Прибыль – объект коммерческой недвижимости должен приносить постоянную прибыль.
  2. Купля-продажа – жилую недвижимость каждый старается приобрести в собственность, а коммерческую чаще всего берут в аренду, покупают гораздо реже.
  3. Окупаемость – обычно через некоторый промежуток времени после аренды (или покупки) коммерческого объекта расходы покрываются и далее владелец бизнеса начинает получать доход.

Перевод одного вида недвижимости в другой возможен только при соблюдении условий, которые прописаны в ст. 22 Жилищного Кодекса РФ .

Более детально о том, как перевести жилую недвижимость в коммерческую и наоборот, можно прочитать .

Налогообложение

Страхование

Данную недвижимость страхуют, в основном, от классических рисков:

  • Пожара.
  • Кражи.
  • Взрыва.
  • Затопления.
  • Стихийных бедствий.

Застраховать можно как отдельные помещения, так и целое здание , внешнюю и внутреннюю отделку, оборудование и т.д. Также возможна еще страховка на случай перерыва на длительный срок в работе и страхование эксплуатации офисного или торгового помещения.

Об особенностях страхования коммерческой недвижимости дополнительно можно узнать .

Управление


Целый комплекс различных мероприятий, которые необходимы для рационального использования объекта с целью добиться для собственника максимальной прибыли – это и есть управление коммерческой недвижимостью. Занимаются этим специализированные компании, деятельность которых очень востребована, ведь это профессиональный маркетинг, менеджмент и продвижение на рынке.

Можно подвести итог, что к коммерческой недвижимости относятся объекты, которые не входят в жилой фонд и приносят постоянный доход . Чаще всего они сдаются в аренду, а не покупаются, потому что это дает бизнесменам возможность легко поменять место, выбрать более удобный и подходящий район.

Если же помещение будет в собственности, то тем самым получается привязка к определенному району. Так что покупать в собственность такой объект лучше всего тогда, когда уже есть наработки, район изучен и бизнес раскручен.