Что делать дом не строится. Как оформить недостроенный загородный дом? Как распознать дефекты квартиры

Как показывает практика, от долгостроя, как "от сумы и от тюрьмы" никто не застрахован... Что делать, если вы вложились в проект, который стал безнадежным?

В Москве по итогам 2012 года было зарегистрировано 11 долгостроев, в Подмосковье - 121. Как показывает практика, от долгостроя, как "от сумы и от тюрьмы" в нашей стране никто не застрахован. Что делать, если вы вложились в проект, который из перспективного стал безнадежным?

Долгостроем принято считать объект, строительство которого заморожено более чем на 1,5 года. В соответствии c 214-ФЗ застройщик может перенести срок сдачи дома только на два месяца. Если спустя два месяца после обозначенного в договоре долевого участия срока дом не сдан в эксплуатацию, дольщик имеет полное право в одностороннем порядке расторгнуть договор. Однако на практике так никто не поступает: дольщики предпочитают ждать до последнего, а не искать другую новостройку и снова томиться в ожидании получения ключей.

"Даже если сроки завершения строительства перенесены на полгода-год, то это еще не повод волноваться, обычно перенос сдачи объекта на такой срок происходит из-за незначительных перебоев с финансированием или неэффективной работой девелопера, - говорит генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая. - Но если спустя 1,5 года после прописанного в договоре срока ваша новостройка все еще не введена в эксплуатацию, о чем каждый покупатель получает уведомление от застройщика, вот тогда ситуацию можно считать критической - вы купили долгострой. Порядок действий в этом случае будет зависеть от того, по какому договору вы оплатили квартиру".

Договор долевого участия

Если вы купили квартиру на основании договора долевого участия (ДДУ), то можно сказать, что вам относительно повезло.

Расторжение сделки по 214-ФЗ предусматривает отказ от договора с полным возвратом денежных средств.

В отличие от покупателей квартир по другим схемам, дольщики гораздо лучше защищены от различных проблем, возникающих у застройщика, в том числе и от несоблюдения сроков строительства дома. В соответствии с п.1 ст. 6 федерального закона о долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру не позднее срока, предусмотренного договором. Если в зафиксированный в договоре срок квартиру вы не получили, то в соответствии с п.2 ст. 6 того же закона имеете полное право требовать от застройщика уплату пени в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ за каждый день просрочки. Ставка рефинансирования на сегодняшний день составляет 8,25%. Поэтому за не сданную вовремя квартиру стоимостью 10 млн. рублей ежедневно вам начисляется 5500 рублей. Более того, дольщик может и не дожидаться окончания строительства дома, а в одностороннем порядке в соответствии с п. 1 ст. 9 закона №214-ФЗ расторгнуть договор с застройщиком, если срок сдачи дома перенесен более чем на 2 месяца. Таким образом, у покупателя квартиры по ДДУ есть два варианта: расторгнуть в одностороннем порядке договор и забрать деньги или дождаться окончания строительства и потребовать пени за просрочку.

Говоря о договоре долевого участия хотелось бы подчеркнуть, что объекты, возводимые по закону №214-ФЗ практически никогда не переходят в разряд долгостроев. Закон очень жестко регулирует обязанности и ответственность застройщика, поэтому если компания реализует квартиры по ДДУ, значит, она полностью уверена в своих силах. Кроме того, такие застройщики, как правило, всегда подстраховываются и указывают в договоре срок окончания строительства «с запасом» на полгода-год, чтобы точно успеть сдать объект вовремя. Поэтому почти всегда дольщики получают квартиры без срывов сроков, прописанных в договоре.

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП)

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, предварительный договор является не более чем соглашением о намерениях.

Деньги, выплаченные по нему, не являются оплатой товара, а берутся лишь в счет обеспечения будущих обязательств. Расторгнуть такой договор сложно, но можно.

Любой ПДКП имеет срок действия, в течение которого застройщик или правообладатель квартир (которым может быть любой подрядчик или просто инвестор) должен заключить с вами основной договор. Если покупатель уже внес деньги, основной договор не подписал, при этом срок ПДКП истек, то он может отказаться от сделки. Поскольку стороны не заключили в положенный срок основной договор, все обязательства покупателя и застройщика по предварительному договору прекращаются (п. 6, ст. 429 ГК РФ). Раз все обязательства сторон прекращены, то и деньги должны быть покупателю возвращены. Но если застройщик сопротивляется и не желает возвращаться денежные средства, то есть все основания требовать их возврата через суд.

Жилищный и жилищно-строительный кооператив

Если оплата квартиры была проведена на основе вступления в жилищный или жилищно-строительный кооператив, то вернуть свои деньги или добиться возобновления строительства дома будет очень тяжело.

Жилищный кооператив - крайне ненадежная схема для пайщика. Взаимные обязанности сторон должны быть прописаны в Уставе. Проблема в том, что в соответствии с п. 113 ЖК РФ, в Уставе непременно должна быть указана ответственность пайщиков за несвоевременное внесение взносов, а вот обязанность кооператива перед его членами можно и не прописывать. Поэтому, если в соответствии с п. 2 ст. 113 ЖК РФ в Устав кооператива была внесена его ответственность перед пайщиками, то есть возможность вернуть деньги через суд. При этом никаких процентов за пользование вашими денежными средствами, как в случае с договором долевого участия, несостоявшийся новосел не получит. Если же такого пункта в уставе нет, то даже в судебном порядке вернуть внесенный пай будет практически невозможно.

Банкротство

Если речь идет не просто о срыве сроков, а о банкротстве застройщика, то 100%-ной гарантии возврата денежных средств или жилья не существует, даже если вы покупали квартиру по 214-ФЗ.

Тем не менее, приобретатели жилья по ДДУ более защищены законом в случае банкротства и только у них есть шанс вернуть хотя бы часть желаемого. Тогда как по ПДКП шансы вообще отсутствуют. Примеров противостояния должника и дольщиков на рынке пока немного. Но те, что есть, показывают, что только благодаря 214-ФЗ у участников строительства есть надежда на получение квартир, хоть и не так быстро, как они изначально планировали решить свой жилищный вопрос.

Если вы попали в такую незавидную ситуацию, желательно заручиться поддержкой профильного адвоката, специализирующегося на делах о несостоятельности. Самостоятельно выйти без потерь не получится. Однако в интересах каждого покупателя иметь представление о самых основных шагах, которые можно предпринять при банкротстве застройщика.

В первую очередь, нужно знать, что с 15 августа 2011 года в соответствии с поправками к федеральному закону "О несостоятельности (банкротстве)" к застройщику можно предъявить не только денежные требования, но и требования передачи жилых помещений, если объект достроен, но еще не введен в эксплуатацию. Сделать это можно, обратившись в арбитражный суд. Адвокат внесет вас в реестр кредиторов с требованием передать жилое помещение или вернуть деньги. Заявить оба требования закон не позволяет.

Если покупатель заявляет денежные требования, то должен знать, что они будут удовлетворены только в третью очередь. В первую очередь выплачиваются деньги гражданам, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью (если такие есть). Во вторую очередь выплачивается зарплата и выходные пособия сотрудникам застройщика, работавшим по трудовому договору, а также авторам результатов интеллектуальной деятельности. При этом, как правило, вернуть всю сумму денег, находясь в третьей очереди, практически невозможно. Поэтому правильнее все-таки - требовать передачи жилого помещения, если сам дом построен.

Однако, если дом не построен, то застройщик может погасить требование путем передачи незавершенного объекта. Но в данном случае нужно понимать, что достраивать дом придется за свой счет. В этом случае дольщики имеют право создать жилищно-строительный кооператив, снова скинуться «на круг» и найти подрядчика, а это дополнительные затраты. Таким образом, от потерь в любом случае не уйти.

"Заморозка строительства дома или банкротство застройщика - самое неприятное, что может случиться с покупателем жилья, - объясняет Мария Литинецкая. - Несмотря на все усилия властей, полностью искоренить проблему долгостроев ни в Москве, ни в Московской области до сих пор не удалось. Стройки замирают по самым разным причинам - от явного мошенничества до банкротства застройщика. В правовом поле на сегодняшний день нет четких механизмов, которые бы позволяли несостоявшимся пайщикам и дольщикам отстаивать свои права - в каждом конкретном случае процедура банкротства идет по-разному. Новый срок сдачи в случае его переноса также определяется в каждом проекте индивидуально. Поправки в закон о банкротстве, которые позволяют кредиторам требовать передачи жилых помещений, противоречивы, разъяснений официальных лиц или Пленумов ВАС РФ по их применению за полтора года не было. Поэтому самое важное для покупателя жилья - это выбрать надежного застройщика и покупать квартиру у квалифицированных риэлторов. А если беда все же случилась - обращаться к опытным юристам, которые помогут если и не выйти из сложившейся ситуации без ущерба, то хотя бы свести потери к минимуму".

Дом построен, и застройщик приглашает на приемку квартиры. Казалось бы, что может омрачить этот момент? Оказывается, некоторые застройщики стали отказывать в осмотре квартиры дольщикам, если те привели с собой на осмотр технических специалистов-ремонтников для помощи в обнаружении недочетов. Новострой-М узнал, законно ли это и как грамотно действовать в такой ситуации.

Итак, недавно на рынке первичной недвижимости появилось новшество: некоторые застройщики перестали пускать с дольщиками на осмотр квартир профессиональных строителей-отделочников (технических специалистов), которые способны сразу заметить недочеты квартиры и помочь покупателю грамотно перечислить их.

Некоторые застройщики считают, что на осмотре квартиры могут присутствовать только стороны по договору участия в долевом строительстве или соглашения об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве, а также их близкие родственники. Тут есть уточнение: необходимо взять документ, подтверждающий родство. Также на осмотре может присутствовать представитель по нотариальной доверенности.

Запомните последнюю фразу - это важно, а почему, мы подробно объясняем ниже в комментарии юриста.

Словом, застройщики мотивируют свой отказ очень просто: договор долевого участия заключался с дольщиком - вот он пусть и осматривает, а посторонних на стройку не пускать. Раньше такие ситуации на рынке не случались, первые случаи были зафиксированы в конце 2017 года.

Форумы сразу же закипели возмущением. Как так можно? Почему не пускают? Значит, что-то скрывают, значит, качество строительства очень плохое - раз не хотят, чтобы профессионал помог дольщику осмотреть квартиру. Принести документ, подтверждающий родство? А кровь сдавать не нужно? И так далее и тому подобное.

Новострой-М решил обратиться к юристу и выяснить, не нарушаются ли в данном случае права покупателей квартир в новостройках и как грамотно действовать в такой ситуации. Денис Артемов, старший юрист юридической фирмы Via lege, так прокомментировал эту проблему:

214-ФЗ не предусматривает детальные правила приемки квартиры, этим и пользуются некоторые застройщики, препятствуя осмотру квартиры дольщика в сопровождении профессионала-строителя. Сам акт приемки действительно должны подписывать застройщик и дольщик (или представитель дольщика по доверенности), а кто вправе просто присутствовать при осмотре квартиры - нигде не говорится. Это правовой пробел.

Однако я считаю, что с застройщиком можно поспорить и пройти на приемку квартиры с техническим специалистом (знакомым, который разбирается в строительстве). Для начала можно сказать, что знакомый никаких документов по приемке не подписывает. Если такой ответ не убедит застройщика, и он все-таки откажется пускать на осмотр квартиры дольщика и профессионального строителя, тогда я бы попробовал заменить нотариальную доверенность простым письменным уполномочием на присутствие при приемке квартиры, оно пишется от руки и денег не требует (п. 3 ст. 185 Гражданского кодекса).

Доверенность можно написать прямо в квартире в присутствии представителя застройщика. По закону оно равнозначно нотариальной доверенности. Если застройщик и в этом откажет, я бы написал застройщику письменную претензию о препятствовании в приемке квартиры, потребовав допуска технического специалиста и потребовав застройщика (его представителя) сослаться на норму права, препятствующую присутствию технического специалиста при приемке. Всегда лучше не искать норму права самому, а озадачить этим застройщика - пусть он объясняет, ссылаясь на закон, что же нарушает дольщик.

Претензию передать официально или в канцелярию застройщика, или по почте. Есть большая вероятность, что сразу после этого технического специалиста пустят. Дополнительно можно озвучить менеджеру застройщика, что вы обратитесь с жалобой в Москомстройинвест, Роспотребнадзор и Прокуратуру. Это легко сделать по электронной почте, пары абзацев с простым описанием ситуации вполне хватит.

В этих жалобах я бы сослался на то, что я потребитель (п. 9 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве...») и имею право на полную информацию о квартире (ст. 8 Закона о защите прав потребителей). ВАЖНО: ждать ответа придется долго, за это время застройщик может составить односторонний акт приема-передачи квартиры.

Поэтому самый простой способ сперва дать застройщику нотариальную доверенность на технического специалиста и направить сначала в квартиру его, сославшись на занятость. То есть действовать строго в рамках регламента застройщика.

Разумеется, акт приемки специалист подписывать не будет, но после визита детально расскажет вам о квартире и об увиденных недочетах. А потом вы уже сами приедете на повторный осмотр квартиры, по итогам которого подпишете или не подпишете акт (но уже мотивированно, с техническими выкладками на строительные недостатки).

Минус такого решения только один: придется оплатить нотариусу доверенность. Зато вы сэкономите свое время и при этом все равно примите квартиру с техническим специалистом.

Приостановление строительства многоквартирных домов в столице и в целом по России уже не вызывает удивления. Новости о «заморозке» строительства того или иного жилого комплекса появляются в СМИ с завидной регулярностью. Граждан, вложившихся в долевое строительство интересует вопрос: можно ли воздействовать на застройщика с целью достраивания дома или возврата денежных средств? О методах решения проблемы рассказал наш постоянный эксперт, генеральный директор юридической компании «Деловой дом», к.ю.н., Алексей Кузнецов.

Достроить жилье

Говоря о застройщиках, в отношении которых введена процедура банкротства, следует понимать, что мы имеем дело с финансовой несостоятельностью девелопера. Если у человека нет денег, его же не заставить приобрести себе, к примеру, автомобиль? Так и с застройщиком. Способов воздействия на него фактически нет, так как заставить его достать деньги для достраивания объекта или расчетов с дольщиками невозможно.

Другое дело, если финансовая несостоятельность имитирована застройщиком и окончание строительства затягивается искусственно. Такие случаи, к сожалению, встречаются. Недобросовестное поведение таких застройщиков позволяет им спокойно пользоваться деньгами одних дольщиков для строительства другого объекта, а первоначальный объект замораживается. В подобных случаях бороться с обстоятельствами можно и нужно, поскольку ситуация приостановки строительства не обусловлена объективными причинами.

В первую очередь дольщикам необходимо привлечь как можно больше внимания общественности к своей проблеме, иными словами, создать шум вокруг застройщика. Этого можно добиться с помощью проведения митингов, собраний. Эффективным методом станет и привлечение СМИ, публикация негативных отзывов в социальных сетях. О застройщике заговорят как о неблагонадежном, соответственно, его репутация будет испорчена, что сильно затруднит его дальнейшую деятельность. Поэтому шансы на скорое разрешение проблемы значительно увеличиваются. Надо отметить, что такой способ борьбы показывает наилучшие результаты при его использовании против крупного застройщика, привлекающего денежные средства граждан недобросовестно.

Кроме «народных» способов борьбы, существуют и административные рычаги воздействия. Это обращение в органы исполнительной власти субъекта в сфере строительства с заявлениями о проверке целесообразности расходования застройщиком денежных средств дольщиков. Положительный эффект может оказать обращение в прокуратуру, правоохранительные органы и т. д.

Сочетание названных методов борьбы, как показывает практика, дает наилучший эффект.

Вернуть деньги

Что касается возврата денежных средств, то такой способ разрешения ситуации возможен и используется дольщиками. Реализуется он посредством расторжения договора участия в долевом строительстве. Прекращение или приостановление строительства при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект не будет передан дольщику, является безусловным основанием для расторжения договора в судебном порядке. При этом досудебный порядок урегулирования данного вопроса допускается опустить. Если дольщик решит пойти по пути мирного урегулирования конфликта и вначале обратится к застройщику с претензией и требованием возврата уплаченных по договору денежных средств, то следует знать, что законом для ответа со стороны застройщика отведен 10-дневный срок. Полученный отказ или отсутствие ответа расценивается как повод для обращения в суд.

Стоит предостеречь граждан от необдуманного расторжения договоров. Использовать данный способ защиты рекомендуется только в случае, если имеется 100-процентная уверенность, что деньги действительно будут возвращены. В противном случае иные долговые обязательства застройщика отодвинут требования дольщика на второй план, и он рискует остаться и без квартиры, и без денег на долгий срок.

МОЙ ЗАСТРОЙЩИК ПЕРЕСТАЛ СТРОИТЬ ДОМ. ЧТО МНЕ ДЕЛАТЬ?

В подобной ситуации есть два основных варианта действия. Во-первых, требовать в судебном порядке расторжения договора, если имеются обстоятельства, свидетельствующие о том, что дом не будет сдан в срок. Во-вторых, можно дождаться наступления срока исполнения по договору и в случае пропуска срока сдачи объект, требовать в судебном порядке компенсации убытков и неустойки. В случае расторжения договора в судебном порядке, дольщик вправе требовать не только процентов за пользование чужими денежными средствами, но и договорной неустойки, а также компенсации убытков. В данной ситуации под убытками следует понимать расходы, которые дольщик понес в рамках ипотечного договора.

В случае если Вы решили ждать до конца срока сдачи объекта, указанного в договоре, возникают следующие возможности. При просрочке исполнения по договору, заключенного в рамках Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» №214-ФЗ, дольщик вправе требовать неустойки, а также компенсации убытков, причиненных задержкой, а также вправе обратиться в суд с требованием о передаче квартиры в собственность, если объект достроен и введен в эксплуатацию.

Критическая ситуация
Критическая ситуация это когда застройщик перестал строить объект, у него фактически нет денежных средств для продолжения строительства, и квартира не построена вообще, либо находится в частично построенном доме. В такой ситуации речь может идти только о двух возможных способах защиты: обращение в суд с требованием о признании права собственности на недостроенный объект, если квартира находится на достроенном этаже, либо, если квартира запланирована на еще недостроенном этаже, речь может идти только о банкротстве.

Банкротство
Банкротство застройщиков имеет ряд особенностей. Создаются два реестра требований кредиторов. Один общий реестр, а второй исключительно реестр требований лиц, участвовавших в строительстве жилья в рамках 214-ФЗ. Если квартира фактически построена и было получено решение суда с признанием права собственности на этот объект, дольщик вправе будет заявить только денежные требования в рамках процедуры банкротства. В такой ситуации, дольщику не нужно будет участвовать в последующем решении вопроса о достраивании дома. Если квартира фактически не построена, то дольщику необходимо обратится в арбитражный суд, в котором будет вестись дело о банкротстве и заявить свои требования. После рассмотрения обоснованности требований принимается решение о включении в реестр требований по передаче квартир дольщикам. Все лица, чьи квартиры не были достроены, формируют жилищно-строительный кооператив, который будет принимать решение о достраивании дома. При этом очевидно, что денежные средства на достройку дома будут собираться участниками ЖСК. Опять же, если вы получили решение суда о признании права собственности на готовый объект, тогда не обязательно участвовать в ЖСК, если только какие-либо элементы общего имущества были не достроены в доме на соответствующем этаже.

Таким образом, в случае, если у застройщика фактически отсутствуют денежные средства для продолжения строительства и данный застройщик не имеет каких-либо активов, которыми можно компенсировать расходы дольщиков, которым придется достраивать жилье, то дольщики смогут достроить дом только своими силами.

Поскольку каждая ситуация индивидуальна, необходимо вовремя обратиться к высококвалифицированному специалисту. Только своевременное обращение поможет защитить Ваши права и получить максимальный результат.

Юрист Станислав Викторович Бородаев

Вы оказались в непростой ситуации, когда застройщик перестал выполнять долевого участия? Не знаете, как поступить и есть ли шанс на успешное разрешение вопроса? Стериум расскажет, что следует делать в столь непростой ситуации.

Строительство дома - прекращено или приостановлено?

Для начала, важно понять, о каком, именно, случае идет речь. Приостановлено ли строительство полностью и дом не планируют сдавать в эксплуатацию, либо сроки отодвигаются на определенный (неопределенный) срок. Для прояснения положения дел рекомендуем направить в адрес строительной организации письменный запрос. Его наличие будет полезно и в будущем (если дело дойдет до суда).

Согласно действующему законодательству, компания-застройщик должна в письменном порядке уведомить участников долевого строительства о том, что срок завершения работ будет отличаться от изначально согласованного и прописанного в договоре. Дольщики же могут согласиться или не согласиться с подобными изменениями, соответственно, имеют право расторгнуть договор.

Договор - ждать или расторгать?

В случае расторжения договорных соглашений, ввиду невыполнения застройщиком своих обязательств, дольщик может рассчитывать на возврат , а также неустойки (сумма, в каждом случае, определяется индивидуально). Срок для осуществления выплат, как правило, составляет не более трех рабочих недель.

Если застройщик не осуществляет выплат, у дольщика есть один выход - обращение в суд. После принятия судом решения, можно будет самостоятельно, или с помощью службы судебных приставов, требовать возврата денег.

Прежде чем идти в суд, подготовьте следующие документы:

• договор долевого участия
• квитанции об оплате стоимости услуг компании-застройщика
• уведомление о срыве сроков ввода объекта в эксплуатацию, либо прекращении строительства (при наличии такового)
• письменные запросы в адрес строительной компании
• заявление о расторжении договора долевого участия
• копия уведомления об отправке заявления застройщику (следует оформить заказное ценное отправление с уведомлением о доставке)

Постарайтесь собрать максимально о ситуации, которая повлекла за собой ненадлежащее исполнение за застройщиком своих обязательств. После того, как Вы будете знать, в чем суть проблемы, можно будет делать определенные выводы, взвешенно анализируя возможные последствия и риски.

Особенно полезным станет понимание следующих аспектов:

1. Наличие у компании-застройщика активных финансовых ресурсов, за счет которых можно будет возвращать собственные вложения
2. Основания для судебных разбирательств (внимательно изучаем содержание ДДУ, условия и возможные пункты о форс-мажорах на стороне Исполнителя)
3. Какова вероятность признания застройщика банкротом

В том случае, когда Вы понимаете - у строительной организации лишь временные трудности, быть может, более разумным станет политика ожидания. Кроме того, полезно будет найти «друзей по несчастью», - таких же дольщиков, как и Вы, и совместными усилиями попробовать провести переговоры с застройщиком.

Обратите внимание, - заключение дополнительных соглашений вовсе не дает Вам гарантию успешного исхода дела. Ведь соглашения, как и договор, могут быть не исполнены.

Наименее предпочитаемым результатом становится признание застройщика банкротом. В таком случае, лучшее, на что могут рассчитывать дольщики - создание общего ЖСК. И завершение работ по строительству совместными усилиями.

Надеемся, информация, собранная выше, окажется полезной. А перспектива недостроенной квартиры обойдет Вас стороной.