Главная / Коммерческий транспорт

Покупатель дома не отдает деньги. Покупатель не спешит отдавать деньги: как расторгнуть договор? Фадеев Руслан Сергеевич Юрист

тел 8-495-925-66-01 БЕСТ-Недвижимость

Государственные жилищные сертификаты

Государственный жилищный сертификат (ГЖС), называемый также военным сертификатом, - это именное свидетельство, удостоверяющее право гражданина на безвозмездную субсидию для приобретения жилого помещения за счет средств федерального бюджета. Порядок его предоставления определяется Федеральной целевой программой «Государственные жилищные сертификаты» и Постановлением Правительства РФ № 168 от 19 марта 2002 г.

Кому выдают сертификат?

Программа рассчитана на граждан, которые не имеют жилплощади на территории Российской Федерации и за ее пределами и нуждаются в улучшении жилищных условий. Участники программы - военные, прослужившие в общей сложности более 10 лет и подлежащие увольнению или уже уволенные в запас. Также на получение сертификата имеют право сотрудники органов внутренних дел РФ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы Министерства юстиции РФ с тем же стажем, подлежащие увольнению со службы. Основанием для увольнения перечисленных сотрудников должно являться достижение гражданами предельного возраста пребывания на военной службе, состояние здоровья или организационно-штатные мероприятия. Программа помогает также приобрести жилье в собственность тем, кто подлежит переселению из закрытых военных городков.

Как это работает?

Субсидию предоставляют владельцу сертификата в безналичном порядке, средства федерального бюджета зачисляют на его счет, открытый в банке, участвующем в реализации подпрограммы.

Владелец сертификата в течение двух месяцев со дня выдачи сдает его в кредитное учреждение по месту приобретения жилья или по месту своего пребывания, заключает договор и открывает счет. Банк при этом проверяет соответствие данных, указанных в сертификате, сведениям, которые содержатся в документе, удостоверяющем личность владельца, а также срок действия сертификата. В случае выявления ошибок сертификат возвращают владельцу. Представление его в банк по истечении двухмесячного срока после даты выдачи не допускается; владелец вправе обратиться в орган исполнительной власти, выдавший сертификат, с заявлением о замене.

В договоре банковского счета оговариваются основные условия обслуживания: порядок взаимоотношения кредитного учреждения и владельца сертификата, порядок перевода счета. В договоре зафиксировано право на перечисление поступивших на счет средств в счет оплаты покупки жилого помещения. Кроме того, при желании указывают доверенное лицо по распоряжению указанным счетом.

Договор банковского счета заключают на срок действия сертификата. Он может быть расторгнут по письменному заявлению распорядителя счета. В случае досрочного расторжения договора банк выдает такому распорядителю соответствующую справку. Сертификат, сданный его владельцем в банк, после заключения договора не возвращают.

Если договор счета заключен не по месту приобретения жилого помещения, указанного в сертификате, распорядитель должен представить в банк по месту приобретения жилья имеющийся договор. Сделать это нужно еще до приобретения помещения. Банк в установленном порядке осуществляет перевод счета или заключает новый договор. При этом срок действия последнего ограничивается сроком действия договора, заключенного ранее.

В договоре может быть предусмотрено, что по соглашению сторон открытие счета и операции по его переводу будут осуществляться за счет средств распорядителя счета.

Сколько дают?

Размер субсидии рассчитывают исходя из социальной нормы площади жилья: 18 кв. м на одного члена семьи из трех и более человек, 42 кв. м - на семью из двух человек и 33 кв. м - на одинокого человека. Для каждого региона устанавливают свой размер стоимости 1 кв. м, который ежеквартально определяет Государственный комитет Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (согласно сертификату в Москве и Московской области это 13,404 тыс. руб.). Очевидно, что цены стремительно обгоняют стоимость квартиры по сертификату.

Трудности программы

В программе по реализации сертификатов сказано, что распорядитель счета имеет право купить жилье на первичном или вторичном рынке на территории субъекта Российской Федерации, указанного в сертификате, в том числе индивидуальный жилой дом (часть дома), одну или несколько квартир (комнат), отвечающие установленным санитарным и техническим требованиям, благоустроенные применительно к условиям населенного пункта. Недвижимость может быть приобретена у любых физических и юридических лиц.

На самом деле покупка квартиры в строящемся доме на начальном этапе строительстве невозможна, поскольку банк перечисляет деньги только при наличии государственной регистрации права собственности на приобретаемую площадь, а срок действия жилищного сертификата (девять месяцев) гораздо меньше времени возведения многоквартирного дома и регистрации права собственности на квартиру в новостройке. Индивидуальный жилой дом купить можно, но землю, относящуюся к нему, придется оплачивать из собственного кармана.

Кроме того, обладателю сертификата достаточно непросто найти собственника, который готов продать свою недвижимость безналичным путем и получить деньги через полтора месяца после подписания договора купли-продажи (месяц осуществляют государственную регистрацию прав собственности и договора купли-продажи, 14 дней занимает перечисление денег на счет продавца). Но главная проблема - разница стоимости 1 кв. м на сертификате и на рынке жилья.

Как быть?

Где взять недостающую сумму? Как купить квартиру по сертификату, если средств будет заведомо меньше, нежели стоимость квартиры? «Здесь я вижу два пути решения, - рассказывает Эдуард Галкин, начальник отдела продаж отделения (на Ленинском проспекте) корпорации «БЕСТ-Недвижимость». - Первый - смириться с ситуацией и рассчитывать на то, что есть. Большинство людей так и поступают: используя свое право выбора места жительства, получают сертификат на Москву или Московскую область. Стоимость его на 20 % больше. Покупают дешевое жилье в Подмосковье и тут же его продают. На полученные средства в своем регионе приобретают подходящее жилье. Криминала здесь никакого нет. Но в этом и состоит несовершенство программы. Человек, отдавший не один год жизни своему Отечеству, вынужден как?то выходить из ситуации. Второй путь - взять кредит. Возможности для этого сегодня широки, но без профессионала-риелтора в данном вопросе не обойтись. Подобрать отвечающее требованиям банка жилье сумеет только специалист, который знает эти требования и рынок недвижимости».

Квалифицированный помощник

Бытует мнение, что работать с государственными сертификатами могут только организации, прошедшие аккредитацию в Министерстве обороны РФ. Но это не так.

«Покупка квартиры по сертификату - обыкновенная сделка для грамотного риелтора, - уверен Э.Галкин. - Он сможет подобрать подходящее вам жилье, проверить юридическую чистоту приобретаемой недвижимости. Риелтор отстоит ваши интересы в спорных ситуациях, поможет взять кредит на выгодных для вас (а не для банка) условиях. На рынке недвижимости риелтор - ваша защита и опора».

Список необходимых документов для лиц, еще не уволившихся из Вооруженных сил РФ:

выписка из личного дела о составе семьи и продолжительности военной службы;
справка о сдаче жилья по предыдущему месту службы;
паспорта на взрослых членов семьи;
выписка из домовой книги;
копия лицевого финансового счета;
справка о проверке жилищных условий;
обязательство о сдаче занимаемой жилой площади, заверенное надлежащим образом.

Для лиц, уволившихся из Вооруженных сил РФ:

паспорт (документ, его заменяющий);
заявление установленного образца на получение сертификата;
справка из военкомата об общей продолжительности военной службы;
выписка из решения органа по учету и распределению жилья о постановке на очередь на улучшение жилищных условий;
документы, подтверждающие состав семьи;
письменное согласие на исключение из очереди на улучшение жилищных условий в случае приобретения жилья посредством государственного жилищного сертификата.

Продолжаем серию статей о жилищных социальных программах 2019-го года. Мы рады приветствовать на страницах этого портала всех постоянных наших читателей и новых посетителей сайта. Преимущества и недостатки субсидий для покупателей мы уже оговаривали ранее. В этом материале обсудим, как продажа квартиры по жилищному сертификату влияет на сделку, есть ли риски продавца.

Если вы планируете продать недвижимость покупателю, который часть средств планирует погашать за счет жилищного сертификата, вам нелишним будет изучить возможные риски. В статье расскажем обо всех неудобствах такого вида расчета. И о том, подходит ли вам такой вариант, вы примете решение самостоятельно.

Правила распоряжения сертификатом на жилье определены Правительственным Постановлением № 156, что от 21.03.2006 года.

Как можно купить по сертификату жилье в 2019 году

Сразу стоит оговорить, что круг потенциальных владельцев сертификатов ограничен. Программа нацелена на помощь государственным служащим , МЧС, и социально незащищенным категориям населения (многодетные семейства, молодые семьи). Основание для предоставления льготы – фактор нуждаемости в улучшении жилищных условий.

Ограничения программы:

расчет только на отдельные категории граждан;
нет фиксированной суммы;
перечень целей ограничен законом;
действуют ограничения по срокам;
предоставляется только гражданину РФ;
получить помощь можно единожды;
жилье по сертификату оформляется в совместное владение всех членов семьи;
стоимость квартиры может быть больше лимита по сертификату;
потратить на жилье больше чем выделено не получится;
неистраченные средства подлежат возврату в бюджет;
наличными средства не выплачиваются;
для подачи сертификата в банк выделено всего два месяца.

Как реализуется сертификат

Итак, субсидия выделяется на покупку жилья (его строительство). Пошаговая инструкция или как расплатиться с продавцом в порядке приобретения жилья по ГЖС:

Заключение договора на обслуживание счета. Выбирать нужно учреждение, которое участвует в программе. Через два месяца действия сертификата открыть счет уже не получится, нужно успеть все за 60 дней.

На заметку! Банковское соглашение, при условии, что покупка квартиры оплачивается по жилищному сертификату, действует только 9 месяцев (период реализации сертификата).

Подбор объекта. Искать можно как самому, так и при участии риэлторов.
Согласование условий с продавцом. Подписание сделки.
Регистрация объекта в регистрационном органе.
Подача пакета документов в банковскую структуру на согласование.
Подача заявления на распоряжение средствами.
Отправка заявки казначейству на перевод средств.
Получение денег банком.
Зачисления на счета продавца.
Получение расписки.
Снятие ограничения с недвижимости.

Внимание! Перевод средств на счета банка, уполномоченного реализовывать сертификат, должен быть выполнен в 5 дневной срок. В свою очередь, после получения денег, зачисления на счета продавца недвижимости производят за сутки.

Требования к жилому объекту в 2019-м году

Ошибочно будет полагать, что потратить деньги можно будет на любой недвижимый объект. Существует ряд требований, несоблюдение которых повлечет за собой отказ. Требования к объекту:

Жилой фонд. Коммерческая недвижимость, дома для временного проживания не финансируются.
Собственность продавца. Продавать квартиру вправе только ее собственник, при согласовании с другими совладельцами (если совместная собственность).
Объект сдан в эксплуатацию.
Право собственность, с обременением, оформляется на покупателя сразу по реализуемому объекту.
Жилище отвечает санитарно-эпидемиологическим нормам.
Оформляется нотариальная сделка.
Правильно оформленный договор купли-продажи.

Продавцу недвижимости, при условии оплаты жилищным сертификатом, нужно быть готовым к тому, что придется выждать период проверки документов и перевода средств. Более выгодный по времени вариант – кредит, банк переводит продавцу всю сумму сразу. Покупатель далее самостоятельно решает вопросы с распоряжением средств.

Требования к договору 2019 года:

В соглашении должна быть предусмотрена дата перевода денег.
Указание реквизитов банковского счета, с которого будет производиться зачисление.
Детализация данных по сертификату: дата выдачи, срок действия, сумма, владелец.
Определение периода залога. Изначально должно быть конкретизировано, до какого момента объект будет находиться в ограниченном владении.
Определение перехода недвижимого объекта в собственность всех членов семьи.

Как без опасений продать квартиру, если тип расчета - жилищный сертификат

Как мы уже знаем, зачисление денег на счета продавца не может проходить без регистрации прав на недвижимое имущество покупателем. По сути, пока не оформите передачу прав новому владельцу нет шанса получить средства по сделке. Но как же быть, если, банк не утвердит оплату, возникнут другие неблагоприятные обстоятельства?

Риски купли продажи при оплате ГЖС:

Банк, казначейство затягивает сроки перевода.
Отменяется право владения сертификатом. Исключить лицо из числа участников программы можно на основании судебного решения.

По-большому счету все недвижимое имущество на период решения всех финансовых вопросов находится под ограничением, и в отношении сделок не предусмотрено существенного риска. Главное, чтоб все документы были действительными, чтоб в итоге можно было оспорить сделку.

Новый владелец не сможет отчуждать объект на период действия ограничения. Срок оплаты действительно могут затягиваться, к этому нужно быть готовым изначально. Самый неудачный вариант – отмена действия сертификата, тогда вместо денег продавец получит назад свою недвижимость.

Актуальные вопросы и ответы

Вопрос: Если средства не поступят на счет продавца, когда можно расторгнуть куплю-продажу?
Ответ: Таких случаев не происходит при привлечении грамотного социалиста к вопросу, соблюдении всех требований. Но закон закрепляет за участником сделки право расторжения договоренности в трехлетний срок.
Вопрос: В каком банке можно открыть счет, чтоб получить средства по ГЖС?
Ответ: Договор нужно заключать с тем банком, что реализовывает сертификат покупателя.
Вопрос: Сколько дней банк может зачислять деньги?
Ответ: С момента предоставления собственником сертификата распорядительного заявления и всех документов по сделке банк дает запрос казначейству на зачисление средств федерального бюджета. Как только деньги поступают, в течение суток банк переводит средства на счета продавца.

Субсидия предоставляется владельцу сертификата в безналичной форме путем зачисления средств федерального бюджета на его банковский счет.

Владелец сертификата в течение двух месяцев с даты выдачи сертификата сдает его в банк по месту приобретения жилья или по месту пребывания владельца сертификата для заключения договора и открытия банковского счета. Если этот двухмесячный срок был нарушен, сертификат банком не принимается.

Банковский счет может быть открыт на территории другого субъекта РФ, не указанного в сертификате. При открытии счета обязательно заполняется банковская карточка с образцом подписи распорядителя счета.

Распорядитель счета до приобретения квартиры должен представить в банк по месту приобретения жилья ранее заключенный договор об открытии банковского счета. В договоре банковского счета может быть предусмотрено, что по соглашению сторон открытие банковского счета и операции по переводу денежных средств осуществляются за счет средств распорядителя счета. Также в договоре может быть указано доверенное лицо владельца сертификата.

Порядок действий владельца государственного жилищного сертификата таков. В течение двух месяцев с момента выдачи сертификата он должен обратиться в банк для открытия на его имя банковского счета и заключения соответствующего договора. При этом нужно учесть, что предусмотренная сертификатом субсидия не будет автоматически и сразу перечислена на этот счет.

Основанием для перечисления станет только наличие следующих документов: договора купли-продажи объекта недвижимости и соответствующего свидетельства о государственной регистрации права собственности. При этом оригиналы договора и свидетельства хранятся в банке до перечисления средств участнику подпрограммы, указанному в договоре на жилое помещение, или до принятия решения об отказе от такого перечисления и затем возвращаются распорядителю счета.

Далее банк в течение трех рабочих дней с даты получения указанных документов осуществляет их проверку и принимает договор на жилое помещение для оплаты. Допускается принятие договора для оплаты в случае, если стоимость приобретаемого жилого помещения (жилых помещений) ниже размера субсидии, указанного в сертификате.

В случае, если стоимость приобретаемого жилого помещения превышает размер субсидии, указанный в сертификате, в договоре может быть определен порядок уплаты недостающей суммы.

Существенными условиями договора купли-продажи, оплата по которому будет производиться с использованием жилищных сертификатов, являются следующие. В договоре на жилое помещение должны быть указаны реквизиты сертификата (серия, номер, дата выдачи, орган, выдавший сертификат) и банковского счета, с которого будут осуществляться операции по оплате жилого помещения, приобретаемого на основании договора.

Решение банка об отказе в приеме договора на жилое помещение для оплаты выдается распорядителю счета в течение трех рабочих дней с даты получения документов в письменной форме с указанием причин отказа. При этом документы, принятые банком для проверки, возвращаются.

Если банк принимает решение о приеме договора на жилое помещение для оплаты, он в течение одного рабочего дня направляет государственному заказчику подпрограммы заявку на перечисление средств федерального бюджета в счет оплаты договора.

Государственный заказчик подпрограммы в течение пяти рабочих дней с даты получения заявки банка проверяет данные, указанные в заявке банка, на соответствие данным, содержащимся в едином реестре выданных сертификатов.

Основанием для отказа в перечислении субсидии служит несоответствие данных, указанных в заявке банка, данным, содержащимся в едином реестре выданных сертификатов. В данном случае перечисление средств субсидии не производится, о чем государственный заказчик подпрограммы в указанный срок уведомляет банк.

Если указанные сведения совпадают, государственный заказчик подпрограммы представляет в территориальный орган федерального казначейства платежные поручения, в которых должны быть указаны номер и дата заявки банка, и заявку банка.

Аналогичную проверку осуществляет территориальный орган федерального казначейства. При несоответствии данных, указанных в платежном поручении, данным, содержащимся в заявке банка, платежное поручение подлежит возврату государственному заказчику подпрограммы без исполнения, а при их соответствии территориальный орган федерального казначейства санкционирует кассовый расход средств федерального бюджета государственным заказчиком подпрограммы.

Перевод денежных средств по государственному жилищному сертификату производится ГлавФЭУ МО на банковский счет лишь после того, как владельцем сертификата куплено жилье, на него получено свидетельство о собственности, затем эти документы одобрены банком и направлены государственному заказчику. Государственный заказчик, в свою очередь, проверяет полученные сведения в течение пяти дней и лишь после этого направляет в территориальный орган федерального казначейства для оплаты.

Государственная регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности в органах государственной регистрации производится в соответствии с п. 3 ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не позднее, чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Таким образом, сама процедура оформления получения субсидии по государственному жилищному сертификату занимает немалый промежуток времени.

В соответствии с п. 53 Правил выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов у военнослужащего - участника подпрограммы есть право приобрести жилое помещение на первичном рынке жилья (в новостройках).

Существуют ограничения, касающиеся сроков предоставления в банк договора на жилое помещение и свидетельства о государственной регистрации права собственности на приобретаемое жилое помещение. Эти документы должны быть представлены в банк в пределах срока действия договора банковского счета.

В связи с этим покупка квартиры в строящемся доме на этапе начала строительства (когда ее стоимость существенно ниже, чем на этапе окончания строительства) невозможна, так как срок действия договора банковского счета и непосредственно самого жилищного сертификата - девять месяцев, что существенно меньше срока окончания строительства и дальнейшей регистрации права собственности на квартиру в органах государственной регистрации.

В соответствии с положениями подпрограммы военнослужащие не могут принять участие в долевом строительстве дома с оплатой денежными средствами, полученными по государственному жилищному сертификату.

Теоретически купить квартиру в новостройке возможно. Но даже приобретая квартиру в сдающемся или уже сданном доме на этапе окончания строительства и сдачи его в эксплуатацию, необходимо знать, что с момента приемки дома и до оформления в собственность квартир в этом доме проходит определенный срок. А банк перечисляет деньги только при наличии государственной регистрации права собственности на приобретаемое жилье.

Таким образом, необходимо учесть, что с помощью государственных жилищных сертификатов можно приобрести только то жилье, которое можно быстро оформить в собственность. Только при соблюдении этого условия можно рассчитывать на получение субсидии.

Купля-продажа квартиры по сертификату имеет ряд особенностей, обязательных для исполнения обоими контрагентами – и покупателем, и продавцом. Жилищный сертификат является одной из форм господдержки населения. Выдаётся сертификат строго определённым существующим законодательством категориям лиц, с единственной целью – для покупки уже готового жилища.

Любое нарушение, совершённое в процессе сделки купли-продажи может расцениваться как мошенничество. В итоге подобная сделка опротестовывается и признаётся недействительной. Чтобы избежать этого, владельцам жилищного сертификата следует внимательно ознакомиться с правилами купли квартиры по жилищному сертификату.

Жилищный сертификат представляет собой особого рода безвозмездную субсидию, предоставляемую государством конкретному человеку. При этом данная субсидия имеет целый ряд ограничений:

Выдаётся исключительно для строго определённой цели – приобретения уже готового и принятого в эксплуатацию жилья.
Является именным. То есть, сертификат выдаётся конкретному гражданину, и передать его другому лицу, хоть за определённую плату, хоть безвозмездно, уже невозможно.
Получить жилищный сертификат возможно только один раз. Повторная его выдача не предусмотрена действующим законодательством.

Правом получения жилищного сертификата обладает узкий круг лиц, подпадающий под действие соответствующей федеральной программы, начавшей действовать с 2002 г. К таким группам лиц относятся:

Военнослужащие (контрактникам, офицерам), а также служащие военизированных подразделений ряда прочих госструктур – МВД, ФСБ, МинЧС и инвентаризационно-оценочного управления. Сертификат выдаётся при выходе данными гражданами в отставку или по истечении определённого срока выслуги лет.
Лица, переселяющиеся с ЗАТО Байконур (бывший г. Ленинск, Казахстан) на территорию РФ. Действие данного положения распространяется исключительно на граждан РФ.
Переселенцы из регионов, находящихся на Крайнем севере, а также из районов, официально приравненных к таковым.
Вынужденные переселенцы из других регионов страны, а также из других государств. В последнем случае иностранцы, претендующие на выдачу им жилищного сертификата, должны предварительно получить российское гражданство.
Молодые учёные, подпадающие под соответствующую госпрограмму.
Граждане РФ, пострадавшие при Чернобыльской катастрофе. Сюда относятся как лица, принимавшие участие в ликвидации последствий аварии, так и граждане, проживавшие в зоне, затронутой радиоактивным выбросом.
Семьям, в которых один из супругов погиб при исполнении служебных обязанностей во время службы в российской армии.
Гражданам, потерявшим жилище в результате стихийных бедствий, техногенных катастроф и прочих подобных ситуаций.

При этом вышеперечисленные категории граждан, а также члены их семьи не должны иметь в собственности никакой жилплощади.

Жилищный сертификат нельзя обналичить – он предназначен исключительно для безналичного расчёта за приобретаемое жильё. Размер сертификата в денежном выражении зависит от двух факторов:

Среднестатистической цены на готовое жильё в данном регионе. Для некоторых городов в индивидуальном порядке устанавливаются повышающие коэффициенты.
Количество членов семьи у получателя сертификата. Согласно жилищным нормативам, на одного человека полагается минимум 32 м2, на двух – 42 м2, на семью из трёх и более членов – по 18 м2 на каждого человека.

После получения сертификата, его владелец должен предъявить данный документ в банк в срок не позднее 2-х месяцев. Банковские служащие проверяют документ на подлинность, на законность владения им и на соблюдение сроков подачи. После этого на имя подателя жилищного сертификата открывается банковский счёт. Но даже если по какой-то причине время подачи упущено, не стоит переживать. В этом случае сертификат не аннулируется, а его владелец не теряет право на льготное приобретение жилья. Чтобы продлить сроки действия жилищного сертификата достаточно подать заявление в учреждение, выдавшее его.

В ситуации, когда владелец сертификата желает приобрести жильё, превышающее по стоимости его денежный номинал, он вправе доплатить разницу из собственных средств. Также возможно использование для этих целей материнского капитала или банковского займа. При оформлении квартиру в ипотечный кредит, жилищный сертификат исполняет роль первоначального взноса за приобретаемое жильё. После передачи сертификата в банк и открытия именного счёта, документ владельцу более не возвращается.

При выборе квартиры, покупателю следует обратить внимание на следующие нюансы:

Использовать жилищный сертификат можно только для покупки уже готового жилья. Приобрести при его помощи квартиру в строящемся доме, например, вложив сертификат в долевое строительство, не получится.
Покупаемое по жилищному сертификату жильё должно находиться в полной собственности продавца, и не иметь никаких обременений.
Квартира должна полностью соответствовать требованиям жилищных и санитарных нормативов.

При приобретении квартиры по жилищному сертификату, как и при прочих сделках с недвижимостью, необходимо составить договор купли-продажи. В нём должна содержаться такая информация:

Порядок произведения оплаты за квартиру – единовременной выплатой всей суммы или отдельными платежами в течение определённого времени. В договоре следует указать точные даты произведения платежей, в соответствии с договорённостью с продавцом.
Также в пункте «оплата» составляемого договора необходимо отметить, что расчет производится безналичным способом, с перечислением денежных средств из госбюджета.
Номер счёта, открытого на имя владельца жилищного сертификата в банке. С него будет перечисляться оплата за приобретаемую квартиру продавцу.
Точные данные о жилищном сертификате – регистрационный номер; дату выдачи; наименование учреждения, выдавшего документ.
Когда оплата за покупку производится частями, следует указать, что до момента полной выплаты стоимости, квартира находится в залоге у продавца.

После составления и регистрации договора в нотариальной конторе, банк переводит деньги с расчетного счёта держателя сертификата на счёт продавца жилой недвижимости. До этого данный счёт блокируется в соответствии с требованиями законодательства, и перечисление денег с него возможно исключительно по целевому предназначению, то есть на покупку жилья. Сроки перечисления денег зависят от типа жилищного сертификата и особенностей работы банковской организации. Обычно сумма приходит на счёт продавца нескольких дней, максимум – 2-3 недель.

Переход права владения от продавца к покупателю происходит только после полной оплаты стоимости покупаемой квартиры или дома. До этих пор жильё находится в залоге у продавца, и если денежные средства не поступят в полном объёме в оговорённые сроки, он имеет право расторгнуть сделку. На практике такое возможно только в ситуации, когда владелец сертификата желает купить квартиру, превышающую по стоимости денежный номинал жилищного сертификата, доплатив из собственного кармана.

Бюджетные деньги, лежащие на целевом банковском счёте, перечисляются без особых проблем, при условии предоставления всех требуемых документов на квартиру. Если доплата производится в виде ипотечного займа, то перечисление банковских денег происходит также в срок. Задержки обычно возникают, когда покупатель при заключении договора не ещё имеет необходимой суммы для покрытия разницы в цене. Жилищный сертификат тогда выступает в качестве аванса, а вот с поиском остальной суммы могут возникнуть проблемы. В этом случае, если не удастся договориться с продавцом о продлении срока выплат, деньги, уже переведённые с банковского счёта возвращаются обратно, а неудавшийся покупатель освобождает жильё.

Покупка жилья – очень ответственный шаг, и подходить к нему следует внимательно. Будьте осторожны, если вам предлагает заключить сделку некий представитель собственника жилища, действующий по доверенности. В этой ситуации необходимо проверить действительность документа в нотариальной конторе, где он был зарегистрирован. Среди наиболее частых проблем, связанных с доверенностью, следует указать:

Окончившийся срок действия документа, что лишает доверенное лицо права оформлять какие-либо документы от имени собственника квартиры.
Использование мошенниками поддельной доверенности. После перечисления денег и заселения в квартиру может вдруг объявиться её законный владелец, который либо вовсе не знал о продажи своей квартиры (например, если она была им сдана в наём мошенникам-продавцам), либо является соучастником афёры.
Лицо-доверитель, выдавший документ, скончался. В данной ситуации собственниками квартиры становятся наследники, а доверенность автоматически аннулируется.

Не следует при покупке квартиры, превышающей по стоимости сумму сертификата, выплачивать разницу в цене в виде аванса. Особенно это актуально, если переплата составляет внушительную сумму. Часто бывает, что при срыве сделки у покупателя возникают проблемы с возвратом уже уплаченного аванса. В результате приходится «вытягивать» деньги при помощи длительных судебных заседаний, отнимающих массу времени и сил.

Другая потенциальная опасность содержится в попытках продавца обойти положения налогового законодательства. Согласно положениям НКРФ, каждый продавец обязан уплатить в бюджет налог на прибыль с заключённой возмездной сделки. Размер НДФЛ составляет на сегодня 13% от суммы прибыли. То есть, продав квартиру за 1 млн. руб., гражданин должен перечислить в госбюджет 130 т.р., что по душе далеко не всякому.

Как итог – попытки занизить на бумаге стоимость сделки, указав, допустим, вместо миллиона всего 500 тысячей. Но покупателю при этом следует учитывать, что пойдя навстречу продавцу, и занизив стоимость жилья в договоре, он этим самым подставляет себя под удар. В случае расторжения сделки он сможет вернуть не реально уплаченный миллион, а только указанную в договоре сумму.

Причин для расторжения сделки бывает множество. Например, собственник жилья был официально признан судом недееспособным. Следовательно, он не имеет права заключать какие-либо сделки и договора. Конечно, выказывать сомнение в способности человека отдавать отчёт своим поступкам как-то не совсем прилично. Но, затребовав при заключении договора о покупке квартиры, от продавца справку из психодиспансера вы оградите себя от возможных проблем.

Другой вариант – квартира досталась продавцу по наследству, но имеются некие другие наследники, оспаривающие завещание. В подобной ситуации договор купли-продажи, по их требованию, может признаваться недействительным. Для этого внимательно ознакомьтесь с правоустанавливающей документацией – на каких основаниях и в результате чего данная жилая недвижимость перешла в собственность продавца. Если квартира была получена по наследству или в дар, это повод насторожиться и обратиться к нотариусу, открывавшему наследственное дело. Вполне возможно наличие неких так называемых обязательных наследников, или иных лиц, предъявляющих свои претензии на покупаемое вами жильё.

В целом же покупка жилища по государственному сертификату практически аналогична обычному приобретению недвижимости. Если вы не уверены в глубине своих юридических познаний, лучше всего обратиться за помощью к профессионалу. Квалифицированный юрист, практикующий в области жилищного права, окажет вам весь спектр юридических услуг – начиная с правильного составления договора, и заканчивая отслеживанием чистоты сделки.

Как купить квартиру по жилищному сертификату

Post Views: 4 415