Земля под многоквартирным домом: оформляем в собственность. Оформлять ли землю под многоквартирным домом
В случае многоквартирного дома земля под ним может быть и индивидуальной, и коллективной собственностью. Если коллектив дома оформил участок в общую собственность, то каждому владельцу жилья выделяется его доля в общем хозяйстве, и она закрепляется за ним со всеми правами и обязанностями собственника. Продавать землю под многоквартирным домом запрещено.
Законодательством, в частности ЖК в последней редакции, установлено, что земельный участок под многоквартирным домом является общей собственностью коллектива дома, возникающей из сложения индивидуальных долей собственников жилья. Казалось бы, все просто, но на деле возникают сложности, а так же и вопросы. И первый из них:
Чья это собственность?
ЖК трактует данный вопрос просто: купил жилье, получай землю в собственность. Но имущественные отношения, связанные с землей, регулируются не только ЖК, и даже не столько им, а в значительной степени Земельным Кодексом
. При установлении прав на землю существует определенный порядок, в результате выполнения которого гражданин или организация может стать собственником участка. При оформлении прав собственности на землю, участок должен быть сформирован и ему присвоен кадастровый номер.
До того как новый собственники участка род домом вступит в права, участок принадлежит муниципалитету, так как для изменения владельца нужно внести поправки в кадастр.
Для того этого придется вновь сформировать участок , то есть определить его границы, как общие, так и каждой доли, размеры всего участка и отдельно взятой доли, месторасположение, статус, назначение, установить владельца каждой доли и участка, оформить правоустанавливающие документы, сделать необходимые записи в кадастре и присвоить земле новые кадастровые номера. После того, как новый владелец получит правоустанавливающие документы на землю, включая кадастровый номер, он становится собственником участка. Как оформить прилегающий земельный участок в собственность — читайте .
Кто должен оформлять?
Оформление в собственность участка под домом может быть проведено, как индивидуально каждым из владельцев жилья, так и коллективно, с выделением в собственность долей участка. Индивидуально доля земли под многоквартирным домом практически не приватизируется, поскольку в этом случае приходится формировать весь земельный участок и только потом выделять из него соответствующую долю.
Порядок приватизации общего участка земли следующий:
- проводится собрание всех собственников жилья, включая и нежилые помещения, например, магазин, расположенный в доме;
- выбирается лицо, которому собрание поручает провести приватизацию земли;
- уполномоченный обращается в местные органы, муниципалитет, землеустроительные организации, с просьбой в письменном виде о формировании участка и постановке его на кадастровый учет;
- проводится формирование;
- участок ставится на учет, ему присваивается кадастровый номер;
- уполномоченному собранием лицу выдаются на руки соответствующие документы.
Причин для оформления в собственность земли под домом несколько. Во-первых, жилье считается сложным составным объектом недвижимости. То есть оно состоит из двух частей: само жилье и земля под ним
. Это касается и многоквартирного жилого дома. Если земля под квартирой не будет принадлежать собственнику жилья, то права его на остальную собственность могут быть подвергнуты сомнению.
Во-вторых , если земля под домом находится ы собственности жильцов, то никто посторонний, включая органы управления, без ведома, без согласия и вопреки воле владельцев данной недвижимости, с участком никаких действий предпринять не сможет.
Как оформить землю в собственность под многоквартирным домом?
Выше мы уже говорили, что приватизировать земельный участок под домом можно и в коллективном и в индивидуальном порядке. При этом надо знать, что земля под домом может быть признана общей собственностью даже, если один из собственников приватизирует участок под своим жильем. Порядок оформления в собственность в том и в другом случае отличается только в деталях.
Если оформляется весь участок , то от лица коллективного собственника действует его представитель, избранный на общем собрании собственников, которые зарегистрировали его права доверенностью, чаще всего нотариально заверенной. Но возможна и доверенность, заверенная органом местного управления. В частном порядке собственник лично обращается с заявлением в местные органы и организации землеустройства.
Закон предусматривает, что от лица собственника в данном случае может действовать его представитель на основании нотариально заверенной доверенности.
В органы управления вместе с заявлением предоставляются и заверенные копии правоустанавливающих документов на жилье. Затем в обоих случаях подписывается договор на формирование объекта недвижимости.
Затем проводится определение общедомовой собственности , доли заявителя в общем хозяйстве, размеры, границы, стоимость на данный момент времени, кому принадлежит участок и т. д
Регистрация прав
По окончанию формирования земельный участок ставится на учет. То есть регистрируются имущественные права собственника участка. Ему присваивается кадастровый номер и на руки выдаются правоустанавливающие документы.
Заключение
При приватизации жилья надо помнить, что подобная недвижимость является сложным объектом, состоящим из самого жилья и участком земли под ним. Поэтому при оформлении его в собственность руководствоваться нужно не только нормами ЖК, но и Земельного Кодекса.
Можно, конечно, землю и не приватизировать, но в будущем возможны неприятности, как с органами управления, так и с налоговой службой. В данном случае закон может посчитать, что налоги выплачиваются не в полном объеме со всеми вытекающими отсюда последствиями. Как оформить земельный участок на себя — читайте .
Юридические вопросы использования земли под многоквартирными домами являются достаточно сложными. Безусловно, это связано с тем фактом, что данная территория может быть только коллективной собственностью всех владельцев объекта. Больше всего проблем возникает с землей, прилегающей которой также могут владеть только все собственники строения.
I. Земля под новостройкой
В настоящее время приобретение жилья в многоквартирном доме автоматически делает покупателя совладельцем земельного участка, на котором расположено жилье, и ряда прилегающих территорий - разумеется, если застройщик не допустил нарушений законодательства в ходе возведения объекта. Земля, расположенная под многоквартирным домом, принадлежит всем собственникам жилья данного объекта на правах общедолевого имущества .
II. Земля под «старыми» многоквартирными домами
1. Право на землевладение
В «старых» многоквартирных домах, введенных в эксплуатацию до 1 марта 2005 года (дата введения нового Жилищного кодекса), земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, безвозмездно переходит в общую долевую собственность, если:
▪ до даты вступления в силу нового ЖК РФ в отношении земельного участка были проведены все необходимые землеустроительные работы;
▪ на этот земельный участок у собственников квартир или собственников нежилых помещений есть землеустроительное дело и органом местного самоуправления утвержден проект границ данного участка;
▪ в отношении земельного участка проведен государственный кадастровый учет, то есть у собственников квартир (нежилых помещений) имеется на руках кадастровый план земельного участка с указанием его кадастрового номера, выданный специально для целей государственной регистрации.
2. Как приватизировать землю под многоквартирным домом
В остальных «старых» многоквартирных домах собственники жилья также могут безвозмездно приватизировать расположенную под строением землю и часть прилегающей территории. Этот процесс сопряжен со следующими этапами:
▪ проведением общего собрания собственников жилых и нежилых помещений, на котором избирается уполномоченное лицо (жилец, управдом, председатель домового комитета, ТСЖ);
▪ обращением уполномоченного лица в землеустроительную организацию за проведением землеустроительных работ;
▪ обращением уполномоченного лица в органы местного самоуправления с соответствующим заявлением;
▪ местные власти рассматривают заявление, формируют земельный участок и ставят на государственный кадастровый учет.
Государственный кадастровый учет земельных участков представляет собой описание и индивидуализацию в Едином государственном реестре, в результате чего он получает индивидуальные характеристики, позволяющие отличить себя от других земельных участков и выполнить качественную и экономическую оценку.
III. Приватизация придомовой территории
Данный процесс крайне сложен и не отрегулирован законодательно. Так, в частности, в Земельном кодексе и во всем российском законодательстве понятие «придомовая территория» отсутствует, хотя оно встречается в подзаконных актах.
Одновременно Жилищный кодекс РФ косвенно подразумевает наличие в коллективной собственности и придомовой территории, отмечая, что собственникам жилья принадлежит не только участок, на котором непосредственно расположено строение, но и элементы озеленения и благоустройства. При этом границы данной территории должны определяться земельным и градостроительным законодательством .
Де-юре размеры придомовой территории определяются в соответствии с нормами земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Следовательно, эта миссия в большинстве случаев оказывается возложенной на муниципальные власти, которые должны определять границы земельного участка в соответствии с местным градостроительным регламентом . Кроме того, при определении площади придомовой территории власти должны руководствоваться его естественными границами, а также границами соседних земельных участков.
Де-факто в Ростове нередко получается, что после приватизации земли под многоквартирным домом, часть двора остается в муниципальной собственности. Нередки случаи, когда на городской территории расположена относящаяся к многоквартирному дому детская площадка, в старых МКД без удобств зачастую на муниципальной земле стоят являющиеся общедолевым имуществом.
IV. Особенности пользования землей под многоквартирным домом и придомовой территорией
1. Коллективная собственность
После приватизации земля под многоквартирным домом и придомовая территория становятся общей собственностью всех владельцев МКД, пользоваться которой можно только коллективно. В связи с этим хотелось бы отметить ряд нюансов, с которыми могут столкнуться землевладельцы на различных жизненных этапах:
▪ согласно пункту 1 ст. 37 Жилищного кодекса, доля в праве общей собственности на землю пропорциональная общей площади помещения;
▪ ни один из собственников жилья многоквартирного дома не может продать свою долю земли, относимой Жилищным кодексом РФ к общедолевому имуществу, другому собственнику, и уж тем более - стороннему лицу;
▪ при этом допускается продажа некоторых участков придомовой территории, не относимых законодательством к общедолевому имуществу. Иными словами, если впоследствии, например, собственник жилого или нежилого помещения первого этажа захочет изменить планировку своей квартиры и возвести пристройку, тем самым заняв часть придомовой земли, он может получить на это право, согласовав свои действия с каждым из домовладельцев. Для этого можно заключить с соседями договор аренды либо просто выкупить у них эту площадь;
▪ собственник первого этажа многоквартирного дома при согласии других собственников (см. пункт выше) может разместить на приватизированной придомовой территории небольшой приусадебный участок, арендовав территорию у соседей - как часто бывает в южнороссийских городах и поселках. Но он не сможет продать свою квартиру вместе с используемым приусадебным участком и уж тем более - продать участок отдельно от квартиры;
▪ придомовая территория по решению общего собрания собственников жилья может быть передана в пользование или аренду в том числе и сторонним лицам (например, под размещение коммерческого магазина). При этом деньги с арендных платежей должны получать все собственники данного МКД - пропорционально своей доле.
2. Ограничение прохода посторонних
Подобно владельцам индивидуального домовладения, имеющим право оградить свой объект забором, участок, на котором расположен МКД, также может быть ограничен правом пользования других лиц - если это не ущемляет права последних. Соответственно, двор многоквартирного объекта также можно оградить забором через него невозможно пройти к другим строениям, улицам, паркам или скверам.
Одновременно собственники дома имеют право не разрешить прокладывать через свой земельный участок коммуникации .
Вопрос, кто же должен нести расходы по содержанию, уборке и благоустройству придомовой территории, на наш взгляд, полностью так и не решен. Как мы уже отмечали, Жилищный кодекс РФ относит к общедолевой собственности «элементы озеленения и благоустройства», расходы по содержанию оных должны входить в тариф на
Но на чьи плечи ложится содержание остальных площадей придомовой территории, официально принадлежащей собственникам жилья, пока не ясно.
V. Налог на землю под многоквартирным домом
Вместе с тем собственники помещений в многоквартирном доме должны платить земельный налог с даты проведения государственного кадастрового учета земельного участка, занимаемого многоквартирным домом. Доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме для каждого налогоплательщика будет равняться частному от деления площади помещения, находящегося в собственности налогоплательщика, и общей площади всех помещений, принадлежащих собственникам .
В соответствии с Налоговым кодексом РФ (ст. 388), налогоплательщиками признаются организации и физ. лица, обладающие:
- земельными участками на праве собственности;
- правом постоянного (бессрочного) пользования;
- правом пожизненного наследуемого владения.
Налоговая база земельного участка (там же, ст. 360) определяется как его кадастровая стоимость, которая в свою очередь оценивается государством на основании анализа рыночной стоимости различных участков (в Ростове - определяется органами Роснедвижимости).
Годовая сумма земельного налога рассчитывается
по следующей формуле:ЗН = Кст x Сн x Квл х Дзу
ЗН - земельный налог;
Кст - кадастровая стоимость земельного участка;
Сн - ставка налога, установленная местными властями. Для жилых домов она не может превышать 0,3%;
Квл - коэффициент владения квартирой. Например, если собственники купили жилье полгода (6 месяцев) назад, Квл = 6/12, для старожилов Квл = 12/12.
С введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации возникло немало вопросов, связанных с правом собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
Формирование земельных участков под многоквартирными жилыми домами является одним из сложных и проблематичных вопросов действующего земельного, жилищного, градостроительного и иного законодательства, что обусловлено наличием коллизий, пробелов, отсутствием унифицированного понятийного аппарата в данных отраслях права, а также рядом других причин. В связи с этим решение вопроса формирования земельных участков под многоквартирными домами либо откладывается на неопределенный срок, либо решается способами, которые противоречат действующему законодательству.
Одним из типичных примером нарушения норм действующего земельного законодательства и законодательства в области градостроительной деятельности является вариант, когда сформированные и предоставленные в собственность земельные участки под многоквартирными домами не только выходят за границы красных линий, но также захватывают часть существующей проезжей части вместе с тротуарами. Данная ситуация влечет за собой ряд проблем правового, имущественного и иного характера. Имущественные проблемы при таком подходе к формированию земельных участков возникнут у собственников помещений в многоквартирном доме, т. к. после кадастрового учета земельного участка они автоматически становятся плательщиками земельного налога. Платить налог они будут за землю, которая является территорией общего пользования, находящейся за пределами красных линий, и которая не используется и не будет использоваться в дальнейшем для обслуживания жилого дома. Наряду с имущественными проблемами собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме у органов местного самоуправления возникнет ряд других проблем в случае намерения использовать этот земельный участок в интересах муниципалитета.
Другим вариантом формирования земельных участков под многоквартирными домами, противоречащим действующему законодательству, является вариант формирования земельных участков по контуру объекта капитального строительства, так называемое межевание под «отмостку»- полутораметровому отступу от стенок дома. При таком раскладе вся остальная территория дворов - лестницы, межквартальные проезды, детская площадка, парковочные места - передаётся на баланс муниципалитета.
Указанный вариант противоречит ч. 4 ст. 43 ГрК РФ, в которой установлено, что размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий. Если обратиться к Жилищному кодексу, в состав общедомового имущества входит земельный участок с элементами озеленения, благоустройства. В данном случае также нарушаются права собственников жилых и нежилых помещений на благоприятные условия проживания (отсутствие игровых площадок для детей, элементов благоустройства, загрузочных площадок, подъездов, возможности обслуживать инженерно-технические сети, используемые для нормального функционирования жилого дома и многие другие негативные факторы).
При формировании земельного участка под «отмостку» встречаются уникальные случаи, когда сформированный и предоставленный в собственность земельный участок под многоквартирным домом, территориально расположен внутри другого земельного участка, находящегося в собственности физического или юридического лица, не имеющего никакого отношения к собственникам помещений многоквартирного дома. Можно только предположить какие проблемы возникнут у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а также у собственника земельного участка, прилегающего к дому при эксплуатации и обслуживании находящихся в их собственности земельных участков.
Изучая законодательную базу по вопросу ГКУ земельных участков под МКД, сталкиваешься с множеством вопросов и противоречиями.
Согласно ст.36 ЗК РФ земельный участок, на котором находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцам.
Обращаясь к ст. 36 ЖК РФ видим, что не просто земельный участок принадлежит на праве обще-долевой собственности собственникам помещений МКД, а земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Это означает, что теперь собственниками земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, являются владельцы приватизированных квартир. Если в доме все квартиры приватизированы, то вся земля является коллективной частной собственностью её жильцов. При этом каждый житель владеет долей, определяемой 37-й ст. ЖК РФ. Если в доме есть неприватизированные квартиры, то муниципалитет, т.е. орган местного самоуправления (далее - ОМС), также является одним из собственников ЗУ МКД. Но он является собственником наравне со всеми остальными. А значит, не может принимать решения без согласия остальных собственников. Это закреплено в Конституции РФ, статье 8, пункте 2- «В Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные виды собственности».
Перейдем теперь к вопросу о том, кто может обратиться с заявлением о проведении ГКУ. Согласно ст. 16 Вводного закона любое уполномоченное лицо на основании решения общего собрания может обратиться с заявлением о постановке на ГКУ. Но данная статья нарушает конституционные принципы справедливости и равенства, вводит необоснованные различия в условиях реализации собственниками помещений в многоквартирных домах своих прав. Поэтому, в соответствии с Постановлением Конституционного суда РФ от 28.05.2010 г. № 12-П любой собственник помещений в многоквартирном доме, в том числе, не уполномоченный на то общим собранием собственников помещений в этом доме, вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Право собственности на земельный участок многоквартирного дома закреплено несколькими Федеральными законами, выше изложены безоговорочные права собственников жилых и нежилых помещений в МКД о праве постановки на учет.
Но основываясь на все те же законы органы местного самоуправления также вправе подать документы на кадастровый учет без каких-либо согласований с собственниками МКД.
Во-первых, ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ указывает, что земельный участок под МКД в отношении, которого проведен учет, переходит в общую долевую собственность. Т.е. только после проведения ГКУ земельного участка он принадлежит собственникам помещений, а до момента разграничения собственности на землю, она относится к федеральной или муниципальной собственности. При этом органом, уполномоченным на распоряжение такими землями, является ОМС. Т.е. до постановки на учет, включая момент подачи заявления, физические лица не являются собственниками участка.
Во-вторых, обратимся к п.4 ст.16 Вводного закона к ФК РФ, в котором говорится что, формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. В настоящее время в законодательстве Российской Федерации отсутствует четкое определение термина "формирование земельного участка". Исходя из требований, предусмотренных положениями ГрК и ЗК РФ формирование земельного участка под многоквартирным домом включает:
- 1) подготовку и утверждение проекта планировки территории и проекта межевания территории;
- 2) выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ), кадастровых работ и осуществление государственного кадастрового учета земельного участка. Получается формирование земельного участка это и есть осуществление ГКУ.
Если собственники помещений в доме желают оформить себе в собственность землю, а земельный участок не сформирован, они проводят собрание, выделяют уполномоченного лица, подают заявление, и участок переходит в обще-долевую собственность. А, что если жильцы не хотят оформлять землю в собственность (чтобы не платить земельный налог), т. е ничего не буду предпринимать. И земля останется у города.
Но, согласно Вводному закону к ЖК РФ - С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Нигде не прописано, что формирование земельного участка может происходить исключительно по волеизъявлению самих собственников помещений в доме. Они «вправе» обратиться -- то есть им это разрешается. Но это не значит, что только им. И нигде не написано, что в собственность собственников помещений переходит только тот участок, который сформирован по заявлению уполномоченного собственника. В ст.20 Федерального закона № 221 - ФЗ установлены заявители, но там не исключены и любые иные лица.
Т.е. на практике получается, что город может по своему желанию, самостоятельно сформировать участок под многоквартирным домом. После чего этот участок, согласно п. 5 Вводного закона к ЖК РФ, изложенному выше, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений. При этом собственников помещений спрашивать ни о чем не надо. Город может навязать собственникам их участок, даже если они не хотят этого. Отказаться они не могут? такого механизма законом не предусмотрено.
По вопросу формирования земельных участков под многоквартирными домами издано огромное количество федеральных, региональных и ведомственных нормативно-правовых актов. Однако, в действующем законодательстве есть пробелы и недосказанности, что рождает многочисленные споры.
Как видно из всего вышеизложенного процесс оформления земельных участков в обще-долевую собственность собственников в многоквартирном доме представляется довольно сложным, учитывая значительную трату времени на подготовку необходимого пакета документов, финансовые затраты и необходимость овладения минимумом необходимых для данного процесса юридических знаний.
Статьей 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно ему все, прочно связанные с земельными участками, объекты следуют судьбе земельных участков. Следовательно, земельный участок под многоквартирным домом, следует судьбе права собственности на квартиру в данном доме и момент незаконной его передачи третьим лицам фактически лишает права собственности граждан на их жилье.
В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством .
Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет земельного участка также в случае, если:
- 1) размер такого земельного участка не соответствует установленным в соответствии с земельным законодательством требованиям к предельным (максимальным или минимальным) размерам земельных участков;
- 2) такой земельный участок образуется в результате преобразования земельного участка и размер последнего в связи с этим преобразованием не будет соответствовать установленным в соответствии с земельным законодательством требованиям к предельным минимальным размерам земельных участков;
Принадлежащий собственнику жилья земельный участок может быть изъят для муниципальных или государственных нужд. Такое решение принимается городскими или федеральными властями. Последние должны официально уведомить домовладельца за год до предстоящей процедуры.
Согласно п. 4 ст. 63 Земельного кодекса РФ Собственнику земельного участка при изъятии его для государственных или муниципальных нужд наряду с гарантиями, предусмотренными пунктами 1 и 2 настоящей статьи, должна быть возмещена рыночная стоимость земельного участка, если ему не предоставлен бесплатно в собственность равноценный земельный участок .
Одним из сложных и проблематичных вопросов действующего земельного, жилищного, градостроительного и иного законодательства является процесс формирования земельных участков под многоквартирными жилыми домами, что обусловлено наличием коллизий, пробелов, отсутствием унифицированного понятийного аппарата в данных отраслях права, а также рядом других причин.
Земельный участок под многоквартирным домом в соответствии со ст. 16 Земельного кодекса РФ считается государственным имуществом до тех пор, пока он не оформлен в установленном порядке в общую долевую собственность (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). После такого оформления большая часть как прав, так и обязанностей переходит от федеральных органов к собственникам помещений в доме.
Отметим прежде те плюсы, которые сулит оформление земельного участка в обще долевую собственность. Это:
- - гарантия защиты интересов жителей МКД в случае строительства какого-либо нового объекта на оформленной придомовой территории, а также право на собственную застройку в установленном порядке. Без согласия собственника не смогут произвести каких-то обременительных действий, например, не проложат дорогу вдоль дома к новому месту строительства (например, при уплотнительной застройке), не устроят автостоянку, мойку и пр.;
- - распоряжение земельным участком в пользу большинства собственников помещений МКД (организация парковки для своих жителей, детской площадки, охраны (ограждения) территории и т. п.) в установленном порядке;
- - часть земельного участка можно сдать в аренду, а полученные деньги использовать для ремонтно-восстановительных работ дома или на иные цели;
- - собственник получит дополнительные гарантии того, что никто без его согласия не отберет бесплатно собственность, не снесет здания и строения, расположенные на участке;
- - собственник в большей степени защищен от произвола властей: дом не может быть снесен в одночасье, и все сособственники имеют право на защиту собственности, а при сносе - на существенные компенсации;
- - собственники могут разместить сооружения, которые будут приносить какую-то прибыль и т.д.
Также у собственников жилья возникает ряд обязанностей:
С момента постановки участка на кадастровый учет у жителей МКД возникает обязательство по оплате земельного налога (п. 1 ст. 388 Налогового кодекса РФ).
После приватизации придомового участка собственники помещений МКД также несут расходы по его содержанию и уборке.
Возникают сложности при оформлении, а именно должны быть поданы заявления, проведены определенные законом процедуры, оформлены необходимые документы.
Устранение противоречий в законодательной базе
Вовлечение собственников в процесс оформления земельного участка в собственность
В целом, оформление земли в собственность всегда целесообразно и важно. Оформлять земельный участок под многоквартирным домом следует в соответствии законодательства РФ, чтобы защитить придомовую территорию от точечной застройки, при этом будет учтен интерес города - за пользование землей будет взиматься плата.
Приватизация земли под многоквартирными домами осуществляется в нашей стране с 01.03.2005 г., когда вступил в силу новый Жилищный кодекс. Сегодня далеко не во всех городах завершен процесс приватизации. Жильцы не понимают, зачем им заниматься этим достаточно сложным юридическим процессом, если выгоды от него не очевидны.
Что дает приватизация земли под многоквартирным домом?
Закон разрешает собственникам квартир проводить приватизацию земли под многоквартирными домами. Становясь полноправными землевладельцами, жильцы могут более не беспокоиться о том, что эта территория когда-либо потребуется городским властям, например, для строительства торгового центра или прокладки новой дороги. Только путем выкупа земли она может поступить обратно в распоряжение муниципалитета. Однако, нельзя забывать и о том, что собственники обязаны будут ежегодно платить налог на землю, поэтому их расходы на «коммуналку» увеличатся.
С момента получения документов, подтверждающих право собственности на землю, жильцы многоквартирного дома вправе благоустраивать придомовую территорию по своему желанию. Например, можно построить зону отдыха, детскую площадку, установить спортивные снаряды и т.д. Более того, собственники вправе получать прибыль от использования приватизированного участка.
Точные сведения о размерах и границах участка под домом содержатся в кадастровом паспорте. Если такового паспорта нет, то смотрят технический план. Наименьшей считается площадь, ограниченная внешними стенами здания. На практике земля вокруг дома, закрепленная за ним, может быть достаточно большой по площади. Это позволяет благоустраивать территорию, создавая для жильцов благоприятную обстановку.
Часто задают вопрос: можно ли оградить придомовую территорию. Этот вопрос решается отдельно с властями города. В общем случае установить ограду можно, но только в том случае, если она не препятствует жителям города пользоваться общими территориями (парками, скверами, дорогами и т.д.). Например, когда проход через двор многоквартирного дома - это единственный путь к скверу для жителей других домов, то администрация не даст разрешение на установку ограды, разве только частичной.
Допускаются следующие варианты применения приватизированной земли под домом:
- Строительство спортивных и детских площадок, зон отдыха;
- Строительство гаражей для инвалидов и ветеранов;
- Озеленение;
- Создание парковки;
- Сдача имеющейся автостоянки в аренду.
Наши юристы знают ответ на ваш вопрос
или по телефону:
Порядок приватизации
Во всех случаях, когда речь идет о приватизации земли, выполняется стандартная процедура, оговоренная в Жилищном кодексе. Ее основными этапами являются:
- Созывается общее собрание жильцов многоквартирного дома для принятия коллективного решения о приватизации. На собрании также избирается представитель для выполнения последующих этапов.
- В местный орган самоуправления подается заявление, на основании которого будет выполнена передача земли в собственность. К заявлению прилагаются план дома, решение собрания жильцов, справка о выполненном межевании, техпаспорт многоквартирного дома и некоторые другие. Полный перечень уточняется в муниципалитете.
- После получения заявления, муниципалитет выполняет формирование участка в соответствии с градостроительными нормами, уточняет его границы. Выбранный на общем собрании представитель получает акт на право собственности.
- Участок регистрируется в Росреестре, в подтверждение выдается выписка.
- Регистрируется право собственности на участок, каждый из жильцов становится равноправным собственником. Размер долей, согласно п. 1 ст. 37 ЖК РФ, пропорционален площади квартир.
Последствиями завершения процесса приватизации являются не только права, но и обязанности жильцов дома. Им придется не только оплачивать налог на землю, но и нести расходы на ремонт дома и содержание придомовой территории, следить за порядком и чистотой. Если вовремя этого не делать, то есть риск получить соответствующий штраф.
Вот почему на общих собраниях нередко находятся и те, кто категорически против приватизации земли. Однако, закон позволяет проводить приватизацию единолично без оглядки на остальных жильцов. По ее итогам владелец квартиры получает в собственность долю от участка под домом. Это и позволяет провести приватизацию без тех жильцов, которые не хотят этого делать.
Несмотря на то, что все жильцы стали собственниками земли, никто из них не сможет продать свою долю. Помимо земли, общей собственностью являются чердак, крыша, подвал, подъезды, которые могут быть использованы как-либо только на основании решения общего собрания жильцов.
Налог на землю
Налог за приватизированный земельный участок собственники оплачивают 1 раз в год
. Расчет суммы налога выполняется на основании ст. 388 НК РФ и других нормативных актов. Основа для расчета - кадастровая стоимость земли, установленная по результатам последней оценки. Стоимость земли сегодня определяется по рыночным расценкам.
В одно и то же время жильцы дома будут получать налоговые уведомления, которые можно оплачивать во всех банках. Если же приватизация была выполнена не жильцами, а юридическим лицом, то именно оно и будет оплачивать налог. Для льготных категорий граждан (пенсионеров) расчет ведется по сниженной кадастровой стоимости, поэтому для них сумма налога будет снижена.
Какую землю можно приватизировать?
Следует учитывать то обстоятельство, что не каждый участок земли под многоквартирным домом может быть приватизирован. Так, например, если территория примыкает к госучреждению, то землю может находиться в государственной собственности и не подлежать приватизации.
В остальных случаях, приватизация имеет смысл, так как защищает интересы собственников. После внесения данных в Росреестр, им не придется больше опасаться сноса дома из-за изменившихся градостроительных планов.
Приватизировать можно только 1 раз
Согласно закону о приватизации, граждане только 1 раз в жизни могут воспользоваться правом на бесплатную приватизацию. Если кто-либо из жильцов ранее уже принимал участие в приватизации, то повторно сделать это бесплатно он уже не сможет.
Бесплатно приватизируются земли:
- Застроенные до 01.01.2001 г.
- Садоводческие товарищества.
- Под многоквартирными домами, построенными до 01.01.2001 г.
- Придомовые территории.
- Унаследованные.
Если дом был построен после 01.01.2001 г., то за приватизацию необходимо будет заплатить налог, сумма которого зависит от результатов оценки участка и построек на нем.
Приватизировать или нет?
У приватизации земли под многоквартирным домом есть преимущества и недостатки. Стоит ли всем жильцам участвовать в приватизации, решает общее собрание. Однако, каждый из участников вправе подать документы от себя лично для приватизации причитающейся доли. Даже если это сделает только 1 жилец дома, при намерении муниципалитета снести дом, только этому жильцу будет выплачена компенсация за его долю во владении участком под зданием. Остальные жильцы получат компенсацию только за свои квартиры.