Аренда помещения у физического лица сотрудника. Ндфл при аренде помещения у физического лица
Организация планирует арендовать помещение у физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем. Помещение имеет статус нежилого фонда, будет использоваться в качестве магазина.
Имеет ли организация право заключить данный договор аренды? В каком порядке следует рассчитываться с физическим лицом по договору аренды? Возникают ли в данной ситуации у организации обязанности налогового агента по НДФЛ?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Организация имеет право арендовать помещение у физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем.
Определенную договором аренды сумму (за вычетом НДФЛ) организация перечисляет физическому лицу на его счет в банке или выдает наличными из кассы.
Предусмотренные законодательством налоги, а именно НДФЛ, арендодатель, как налоговый агент, удерживает у физического лица и перечисляет в бюджет.
Обоснование вывода:
На основании п. 1 ст. 213 и ст. 130 ГК РФ физическое лицо вправе иметь в собственности нежилое помещение.
Право сдачи имущества (в том числе нежилых помещений) в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ). При этом гражданин может осуществлять деятельность по сдаче имущества в аренду как физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем (ИП), так как законом требование регистрации физического лица в качестве ИП для осуществления такой деятельности не установлено.
Предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке (абзац третий п. 1 ст. 2 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве ИП.
Осуществление физическим лицом предпринимательской деятельности без государственной регистрации в зависимости от обстоятельств может явиться основанием для привлечения его к административной (часть 1 ст. 14.1 КоАП РФ) или уголовной (ст. 171 УК РФ) ответственности.
О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:
- изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
- хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;
- взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;
- устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.
При наличии этих признаков физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Однако самого по себе факта совершения физическим лицом сделок на возмездной основе для признания осуществляемой им деятельности предпринимательской недостаточно. Аналогичные выводы содержатся в разъяснениях Минфина России (письма Минфина России от 01.06.2010 N 03-04-05/3-302, от 17.11.2009 N 03-04-05-01/808, от 14.01.2005 N 03-05-01-05/3).
Поэтому при отсутствии вышеуказанных признаков физическое лицо вправе сдавать в аренду принадлежащее ему имущество без регистрации в качестве ИП.
Данные выводы учитывают позицию, выраженную Пленумом ВС РФ в постановлении от 18.11.2004 N 23 "О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем". В пункте 2 данного постановления ВС РФ указал, что в тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство (ст. 171 УК РФ).
Минфин России в письме от 28.04.2005 N 03-01-11/2-81 указал, что в случае сдачи физическим лицом в аренду принадлежащего ему помещения, приобретенного для личных нужд, государственная регистрация в качестве ИП не требуется.
В постановлении ВС РФ от 30.06.2006 N 53-АД06-2 также отмечается, что отдельные случаи продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг лицом, не зарегистрированным в качестве ИП, не образуют и состава административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ, если количество товара, его ассортимент, объемы выполненных работ, оказанных услуг и другие обстоятельства не свидетельствуют о том, что данная деятельность была направлена на систематическое получение прибыли.
Вместе с тем следует учитывать, что в соответствии с п. 4 ст. 23 ГК РФ гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, без соответствующей регистрации, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. Суд может применить к таким сделкам правила ГК РФ об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Как отмечается в письме УФНС России по г. Москве от 25.01.2008 N 18-12/3/005988, если операции по сдаче имущества в аренду (внаем) либо операции по купле-продаже имущества осуществляются при наличии признаков экономической и предпринимательской деятельности, физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица.
Таким образом, следует иметь в виду, что в зависимости от конкретных ситуаций (например при сдаче в аренду находящихся в собственности физического лица нежилых помещений, которые не могут быть использованы (не предназначены для использования) физическим лицом для личных нужд), суд может расценить действия физического лица как осуществленные с целью извлечения прибыли и признать такую деятельность предпринимательской.
Кроме того, на осуществление предпринимательской деятельности может указывать, например, заключение договора на срок более одного налогового периода (календарного года) или его пролонгация на следующий период, неоднократное получение дохода, неоднократное заключение договоров аренды с одним и тем же юридическим лицом и т.д. (письмо УФНС России по г. Москве от 15.04.2005 N 18-12/3/26639, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.04.2004 N А38-4668-5/85-2004).
В рассматриваемой ситуации у физического лица при сдаче в аренду нежилого помещения, не предназначенного для использования в личных целях, существуют налоговые риски признания данной деятельности как предпринимательской. Это, в частности, может произойти при налоговой проверке арендатора - ИП.
Для исключения неблагоприятных последствий, связанных с возможным признанием деятельности физического лица по сдаче имущества в аренду предпринимательской, собственник помещения может зарегистрироваться в качестве ИП и уплачивать налоги с доходов от сдачи имущества в аренду в соответствии с применяемой системой налогообложения.
Организация может производить оплату за арендованное помещение как за наличный расчет, так и в безналичном порядке, так как согласно п. 1.2 Положения Банка России от 19.06.2012 N 383-П плательщиками, получателями средств являются юридические лица, ИП, физические лица, занимающиеся в установленном законодательством Российской Федерации порядке частной практикой, физические лица (далее - клиенты), банки.
В соответствии с п. 1 ст. 207 НК РФ плательщиками НДФЛ признаются, в частности, физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ. Для них объектом налогообложения признается доход, полученный от источников в РФ и (или) от источников за пределами РФ (п. 1 ст. 209 НК РФ).
Сумма арендной платы, полученная физическим лицом от сдачи в аренду имущества, находящегося в РФ, относится к доходам, полученным от источников в РФ (пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ). Указанные доходы облагаются НДФЛ по ставке в размере 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ).
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ при получении доходов в денежной форме дата фактического получения дохода определяется как день выплаты дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо по его поручению на счета третьих лиц.
В соответствии с п. 1 ст. 226 НК РФ российские организации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы (за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со ст.ст. 214.1, 214.3, 214.4, 214.5, 227, 227.1 и 228 НК РФ), обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога, исчисленную в соответствии со ст. 224 НК РФ. При этом такие организации именуются налоговыми агентами.
Аналогичная позиция изложена в ряде разъяснений Минфина России и налоговых органов (смотрите, например, письма Минфина РФ от 06.12.2010 N 03-04-06/3-290, от 16.08.2010 N 03-04-05/3-462, от 20.07.2009 N 03-04-06-01/178 и УФНС России по г. Москве от 07.04.2008 N 28-10/033584@). Аналогичная позиция отражена в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 14.05.2010 N А66-9581/2009.
Таким образом, организации при уплате арендной платы физическому лицу следует удержать сумму НДФЛ и перечислить ее в бюджет (п. 4 ст. 226 НК РФ).
При этом для исполнения обязанностей налогового агента организации не требуется согласия физического лица - налогоплательщика.
За неисполнение или ненадлежащее исполнение возложенных на него обязанностей налоговый агент несет ответственность в соответствии с законодательством РФ (ст. 24 НК РФ). Так, согласно ст. 123 НК РФ неправомерное неудержание и (или) неперечисление (неполное удержание и (или) перечисление) в установленный НК РФ срок сумм налога, подлежащего удержанию и перечислению налоговым агентом, влечет взыскание штрафа в размере 20% от суммы, подлежащей удержанию и (или) перечислению.
В связи с тем, что организация выступает налоговым агентом, на нее возлагается обязанность представить сведения по форме 2-НДФЛ "Справка о доходах физического лица за 20__ год", утвержденной приказом ФНС России от 17.11.2010 N ММВ-7-3/611@. Сведения представляются в налоговый орган по месту учета организации (налогового агента) не позднее 1-го апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 2 ст. 230 НК РФ).
В то же время существует и другая точка зрения.
В письме УФНС России по г. Москве от 18.03.2011 N 20-14/4/025670@ налоговые органы разъясняют, что налогоплательщики, получившие доход по договору найма (аренды), должны самостоятельно исчислять суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет, в порядке, установленном ст. 225 НК РФ. Аналогичная позиция отражена в постановлениях ФАС Поволжского округа от 18.05.2009 N А12-16391/2008, ФАС Западно-Сибирского округа от 10.09.2009 N Ф04-5077/2009(13200-А03-46).
Некоторые арбитражные суды отмечают, что если договор аренды, заключенный организацией с физическими лицами, не являющимися ее работником, не предусматривает обязанности организации удерживать и уплачивать в бюджет НДФЛ с сумм арендной платы, то делать это она не обязана (смотрите, например, постановление ФАС Московского округа от 04.09.2009 N КА-А40/8534-09).
В постановлении ФАС Московского округа от 30.11.2010 N КА-А40/14545-10 по делу N А40-10432/10-140-112 судьи, руководствуясь положениями ст. 45, пп. 4 п. 1 ст. 228 НК РФ, указали, что НДФЛ должен был быть уплачен самими физическими лицами - арендодателями, поскольку в договорах аренды было указано, что уплата НДФЛ производится физическим лицом - арендодателем самостоятельно.
Несмотря на наличие таких решений в пользу организаций-арендаторов, по нашему мнению, если между физическим лицом и организацией будет заключен договор аренды нежилого помещения, то организация как налоговый агент должна исчислить, удержать и уплачивать НДФЛ с сумм арендной платы. Иную позицию по данному вопросу придется отстаивать в суде.
Во избежание возможных недоразумений рекомендуем прописать в договоре аренды порядок уплаты НДФЛ в случае аренды имущества у физического лица.
Порядок уплаты страховых взносов в Пенсионный фонд Российской Федерации (ПФР), Фонд социального страхования Российской Федерации (ФСС), Федеральный фонд обязательного медицинского страхования (ФФОМС) определен Федеральным законом от 24.07.2009 N 212-ФЗ (далее - Закон N 212-ФЗ).
Объектом обложения страховыми взносами для организаций, ИП, производящих выплаты физическим лицам, признаются, в частности, выплаты и иные вознаграждения, начисляемые в пользу физических лиц в рамках трудовых отношений и гражданско-правовых договоров, предметом которых является выполнение работ, оказание услуг (часть 1 ст. 7 Закона N 212-ФЗ).
В соответствии с частью 3 ст. 7 Закона N 212-ФЗ не относятся к объектам обложения страховыми взносами выплаты и иные вознаграждения, производимые в рамках гражданско-правовых договоров, предметом которых является переход права собственности или иных вещных прав на имущество (имущественные права), и договоров, связанных с передачей в пользование имущества (имущественных прав), за исключением договоров авторского заказа, договоров об отчуждении исключительного права на произведения науки, литературы, искусства, издательских лицензионных договоров, лицензионных договоров о предоставлении права использования произведения науки, литературы, искусства.
Договор аренды имущества непосредственно связан с передачей в пользование имущества (имущественных прав). Соответственно, арендная плата не облагается страховыми взносами в ПФР, ФСС, ФФОМС (смотрите также письмо Минздравсоцразвития России от 12.03.2010 N 550-19).
Страховые взносы на обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний подлежат уплате в соответствии с Федеральным законом от 24.07.1998 N 125-ФЗ (далее - Закон N 125-ФЗ).
Порядок исчисления и уплаты взносов на этот вид страхования регулируется постановлением Правительства РФ от 02.03.2000 N 184 "Об утверждении Правил начисления, учета и расходования средств на осуществление обязательного социального страхования от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний" (далее - Правила).
В соответствии с п. 1 ст. 20.1 Закона N 125-ФЗ, а также п. 3 Правил страховые взносы начисляются, в частности, на выплаты и иные вознаграждения, выплачиваемые страхователем в пользу застрахованного лица в рамках гражданско-правовых договоров, если в соответствии с такими договорами страхователь обязан уплачивать страховщику страховые взносы.
К сведению:
Затраты, связанные уплатой арендных платежей, включаются в состав расходов на основании:
- пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ - в составе расходов по налогу на прибыль как арендные платежи за арендуемое имущество (в том числе земельные участки) относящиеся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией товаров, работ или услуг;
- пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ - в составе расходов при УСН как арендные (в том числе лизинговые) платежи за арендуемое (в том числе принятое в лизинг) имущество.
С 01.01.2012 НК РФ дополнен разделом V.1. "Взаимозависимые лица. Общие положения о ценах и налогообложении. Налоговый контроль в связи с совершением сделок между взаимозависимыми лицами. Соглашение о ценообразовании".
Понятие взаимозависимых лиц для целей налогообложения раскрывает ст. 105.1 НК РФ.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Гусихин Дмитрий
Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Родюшкин Сергей
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
Организация, заключившая договор аренды помещения с физическим лицом, выполняет обязательства налогового агента – при перечислении арендных платежей удерживает НДФЛ и выплачивает налог в бюджет. В статье разберем, как документально оформляется аренда помещений у физического лица, а также выясним особенности налогообложения при выплате арендных платежей и компенсации эксплуатационных расходов
Договор аренды с физлицом: оформляем правильно
Сотрудничество организации с физлицом-арендодателем начинается с оформления договора аренды.
При составлении арендного соглашения сторонам необходимо соблюдать нормы, установленные ГК РФ. В частности, договор должен содержать следующие обязательные реквизиты:
- наименование документа, место, дата составления;
- наименование сторон в преамбуле (полное наименование организации, ФИО физлица);
- ФИО, должность подписанта со стороны арендатора (как правило, директор), основание для представления интересов организации при заключении договора (устав, доверенность);
- юридический адрес организации, адрес прописки физлица;
- банковские реквизиты сторон.
Читайте также статью ⇒
Текст соглашения следует оформить следующими разделами:
| № п/п | Наименование раздела | Описание |
| 1 | Предмет договора | Договор аренды должен содержать следующую информацию о предмете договора – помещении, которое передается в аренду:
|
| 2 | Порядок расчетов | Данный раздел договора содержит следующие условия:
|
| 3 | Права и обязанности сторон | При заключении договора аренды сторонам необходимо предусмотреть:
|
| 4 | Срок действия договора | Период действия арендного соглашения стороны устанавливают самостоятельно. Кроме того, условиями договора предусматривается порядок досрочного расторжения соглашения (в одностороннем порядке, путем предварительного уведомления одной из сторон, т.п.). |
Арендатор принимает право пользование помещением после подписанияакта приема-передачи ⇒ .
Процедура возврата помещения по окончанию срока действия аренды либо в связи с досрочным расторжением договора сопровождается подписанием акта возврата ⇒ .
Госрегистрация договора аренды с физлицом
Договор аренды, заключенный между организацией и физлицом, которое не является ИП, обязательному нотариальному заверению не подлежит. При этом на основании п. 2 с. 609 ГК РФ, арендное соглашение (в том числе, с арендодателем-физлицом) сроком действия более 1-го года должно пройти процедуру государственной регистрации.
Госрегистрацию договоров аренды осуществляют территориальные органы Росреестра. Согласно ГК РФ, арендное соглашение признается действительным и вступает в силу только при условии его государственной регистрации.
Аренда помещений у физического лица: налогообложение, страховые взносы
Арендуя помещение у гражданина, который не является самозанятым лицом, организация, выполняя обязанности налогового агента, обязана удерживать и выплачивать в бюджет НДФЛ, рассчитанный от суммы арендных платежей по действующей налоговой ставке. Данное требование установлено п. 2 ст. 226 НК РФ.
Арендатор – налоговый агент по НДФЛ
Организация-арендатор рассчитывает НДФЛ, удерживает сумму из дохода физлица-арендодателя и выплачивает налог в бюджет в каждом случае перечисления арендных платежей . Арендодатель же получает сумму арендной платы за минусом удержанного налога:
АрендПлатеж факт = АрендПлатеж договор – НДФЛ,
где АрендПлатеж факт
– сумма арендного платежа, фактически перечисляемого арендодателю;
АрендПлатеж договор
– размер арендного платежа согласно договору;
НДФЛ – сумма удержанного налога, рассчитанного по установленной ставке (в общем порядке – 13% от размера арендного платежа).
При аренде помещения у физлица, НДФЛ подлежит удержанию как в случае, когда сумма налога указана в договоре аренды, так и при условии, что данное положение договором не предусмотрено (см. письмо Минфина № 03-04-05/49369 от 27.08.2015 года).
Срок уплаты НДФЛ юрлицом-налоговым агентом – не позже дня, следующего за днем перечисления арендного платежа физлицу-арендодателю.
Рассмотрим пример . Между ООО «Призма» и гражданином Барсуковым заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому арендная плата составляет 7.303 руб./мес.
«Призма» уплачивает арендные платежи Барсукову ежемесячно до 20-го числа текущего месяца.
18.10.2018 года бухгалтер «Призмы» перечислил Барсукову арендную плату за октябрь 2018 года (за минусом НДФЛ):
7.303 руб. – (7.303 руб. * 13%) = 6.353,61 руб.
«Призма» обязана перечислить НДФЛ в бюджет не позже 19.10.2018 года.
Страховые взносы
Арендные платежи, уплачиваемые юрлицом-арендаторов в пользу физлица, не являются объектом налогообложения страховыми взносами. В соответствие с п.4 ст. 420 НК РФ, организация, арендующая помещение у физлица, взносы по обязательному пенсионному, медицинскому, социальному страхованию уплачивать не обязана.
НДФЛ и страховые взносы при выплате возмещения коммунальных услуг
Достаточно часто договора аренды содержат положения, согласно которым арендатор обязан компенсировать собственнику расходы, связанные с эксплуатацией помещения. Арендные соглашения, заключенные между организациями и физлицами, в данном случае не исключение.
В ответ на многочисленные запросы налогоплательщиков относительно взыскания НДФЛ при оплате возмещения по договорам аренды, Минфин выпустил письмо с разъяснениями. Согласно письму № 03-04-06/12985 от 17.04.2013 года, выплаты возмещения коммунальных, эксплуатационных услуг, услуг связи, т.п. в рамках договора аренды признаются компенсацией, в связи с чем налогообложению НДФЛ не подлежат.
Рассмотрим пример . Между ООО «Златоуст» и гражданином Федотовым заключен договор аренды помещения под склад, согласно которому:
- сумма ежемесячных арендных платежей составляет 6.120 руб.;
- арендатор компенсирует собственнику расходы на отопление и электроэнергию согласно квитанциям и платежным документам коммунальных служб.
Срок оплаты аренды и компенсации коммунальных расходов – до 10-го числа месяца, следующего за отчетными.
02.11.2018 года Федотов предоставил бухгалтеру «Златоуста» квитанции об оплате коммунальных услуг по арендуемому помещению в общей сумме 1.005 руб.
Бухгалтер рассчитал сумму аренды и компенсации:
- арендный платеж за октябрь 2018 года (за вычетом НДФЛ):
120 руб. – (6.120 руб. * 13%) = 5.324,40 руб.; - компенсация коммунальных услуг – 1.005 руб.;
- общая сумма к оплате:
324,40 руб. + 1.005 руб. = 6.329,40 руб.
Арендный платеж и компенсация коммунальных услуг перечислена Федотову 05.11.2018 года. В тот же день бухгалтер перечислил в бюджет НДФЛ в сумме 795,60 руб. (6.120 руб. * 13%).
Налогообложение выплат арендодателям-нерезидентам
При заключении договора с физлицом-нерезидентом РФ организация-арендатор соблюдает общий порядок налогообложения выплат в пользу арендодателя. При расчете НДФЛ, удерживаемого из суммы арендных платежей в пользу нерезидента, организация применяет налоговую ставку 30%.
При определении срока перечисления НДФЛ, удержанного из дохода нерезидента, организации следует руководствоваться п. 6 ст. 226 НК РФ (не позже дня, следующего за днем выплаты дохода).
Выплаты нерезиденту в виде компенсации эксплуатационных услуг за пользование помещением НДФЛ не облагаются.
На доход, выплачиваемый арендодателю-нерезиденту согласно договору аренды, страховые взносы не начисляются.
Все действия налогового агента по исчислению НДФЛ с дохода в виде арендной платы, удержанию налога при выплате дохода физ.лицу и перечислению его в бюджет строго регламентированы Налоговым кодексом. Рассмотрим особенности уплаты НДФЛ по договору аренды с физическим лицом и сроки перечисления НДФЛ по договорам аренды.
Обязанность по НДФЛ с выплат физ.лицу, не являющемуся ИП, по аренде помещений зависит от вида арендных выплат, то есть от того, как арендатор оплачивает составляющую часть — коммунальные услуги. Рассмотрим три варианта арендных расчетов.
Вариант 1. Арендная плата включает в себя только плату за предоставленную площадь
Арендная плата включает в себя только постоянную часть, которая установлена в виде платы за предоставленную площадь. Коммунальные услуги оплачиваются отдельно по счетам, предъявляемым арендодателем, и составляют, таким образом, переменную часть арендной платы.
Выплаты в виде такой арендной платы признаются доходом по п.п. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ, а компания, выплачивающая доход, признается налоговым агентом в силу п.1. п.2 ст.226, ст. 228 НК РФ в отношении этого физ.лица — арендодателя. Следовательно, с такого вида арендной платы НДФЛ необходимо удерживать.
Вариант 2. В арендную плату включена стоимость коммунальных услуг
В арендную плату стоимость коммунальных услуг уже включена в фиксированной сумме платежей за месяц. То есть арендодатель заранее, расчетным путем, на основе фактических данных за предыдущие периоды спрогнозировал размер будущих коммунальных услуг.
Получите 267 видеоуроков по 1С бесплатно:
В данном случае доход, включающей оплату коммунальных платежей, полученный физ.лицом, является объектом обложения — Письмо Минфина РФ от 15.03.2017 № 03-04-05/15280. Следовательно, с такого вида арендной платы НДФЛ необходимо удерживать.
Вариант 3. Возмещение коммунальных услуг
Арендодатель компенсирует арендатору коммунальные услуги на основании приложенных подтверждающих документов по факту своего использования.
Если организация возмещает физ.лицу стоимость коммунальных услуг: электроэнергия, газ, водоснабжение, теплоснабжение, в сумме своего фактического потребления, учитываемого по счетчикам, то возмещаемая сумма не является доходом физ.лица и следовательно с такой компенсации НДФЛ удерживать не нужно, в силу Письма Минфина от 17.04.2013 № 03-04-06/12985.
Необходимо только побеспокоиться о достойном пакете подтверждающих документов, что арендатор оплачивает именно свой расход. Рекомендованный список документов представлен в материале « ».
При расчете НДФЛ необходимо руководствоваться:
- нормами главы 23 «Налог на доходы физических лиц»;
- разъясняющими письмами контролирующих органов Минфин РФ, ФНС РФ;
- утвержденной Учетной политикой в целях налогообложения НДФЛ.
В налоговой политике в целях НДФЛ утверждается система налогового учета именно по данному налогу в виде перечня первичных учетных документов, форм регистров налогового учета и порядка отражения в них аналитических данных налогового учета по доходам, налоговой базе, суммах исчисленных, удержанных, перечисленных НДФЛ по каждому физическому лицу.
Для выплат по договорам аренды помещений, договорам ГПХ необходимо знать в какие сроки следует признавать доходы, удерживать и платить НДФЛ.
Ниже приводим требования законодательства по срокам операций, производимых налоговым агентом и по контролю по строкам формы 6-НДФЛ применительно к договору аренды с физ.лицом:
Кто платит НДФЛ по договору аренды с физическим лицом
Компании, выступающей налоговым агентом по выплатам арендной платы, нужно удержать НДФЛ с полученного дохода по договору аренды и уплатить его в бюджет. Перекладывать перечисление НДФЛ на арендодателя – физическое лицо нельзя.
Важно помнить, что НДФЛ в любом случае должен платить арендатор – организация, предварительно удержав рассчитанный налог непосредственно с суммы выплат физического лица.
Сумма налога определяется исходя из полученной физическим лицом суммы вознаграждения в виде арендной платы с применением ставки 13% согласно п. 1 ст. 224 НК РФ, с учетом заявленных налоговых вычетов согласно п.1 ст. 210 НК РФ.
Таблица разрешенных вычетов по договорам аренды приведена в материале « ».
Если организация арендует у физлица (не являющегося ИП) помещение, то она является в отношении этого физлица-арендодателя. То есть она должна исчислить НДФЛ с дохода в виде арендной платы, удержать налог при выплате дохода физлицу и перечислить его в бюджет (п. 2 ст. 226 , ст. 228 НК РФ). Перекладывать уплату НДФЛ на самого арендодателя - физлицо нельзя. И неважно, что при этом будет записано в договоре аренды с физическим лицом. НДФЛ в любом случае должен платить арендатор - организация (Письмо Минфина России от 27.08.2015 №03-04-05/49369).
НДФЛ при сдаче в аренду
Начисление НДФЛ с аренды производится при каждой выплате дохода физлицу по следующей формуле:
Ставка НДФЛ равна:
- если арендодатель - резидент РФ - 13%;
- если арендодатель - нерезидент РФ - 30%.
А физлицу арендная плата перечисляется уже за минусом удержанной суммы налога.
Уплата НДФЛ в бюджет
Удержанный организацией налог перечисляется в бюджет не позднее дня, следующего за днем выплаты физлицу арендной платы (п. 6 ст. 226 НК РФ).
КБК по НДФЛ при аренде — 182 1 01 02010 01 1000 110. То есть такой же, как при перечислении НДФЛ за сотрудников организации.
Отчетность при аренде у физлица
На арендодателя-физлицо нужно завести отдельный налоговый регистр по НДФЛ и по итогам года в общем порядке подать в ИФНС справку 2-НДФЛ. В ней нужно отразить доход в виде арендной платы, сумму исчисленного, удержанного и перечисленного в бюджет НДФЛ.
Код дохода в 2-НДФЛ при аренде у физлица - 1400.
Кроме того, информация по физлицу-арендодателю включается в ежеквартальный отчет 6-НДФЛ.
Страховые взносы при аренде помещения у физлица
Сумма выплачиваемой физлицу арендной платы страховыми взносами в ПФР, ФСС и ФФОМС не облагается (
Который возникает в подобной ситуации: если арендодатель - физическое лицо, должен ли он, аренды с компанией, получать статус индивидуального предпринимателя?
Как правило, в этом нет необходимости. Если гражданин является собственником имущества, он вправе распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе сдавать в аренду. Законодательство не ставит право гражданина распоряжаться своим имуществом в зависимость от наличия у него статуса предпринимателя (п. 1 ст. 209, ст. 608 ГК РФ).
Факт заключения возмездной сделки (договора аренды) сам по себе еще не свидетельствует о том, что гражданин ведет предпринимательскую деятельность. Подтверждают этот вывод и налоговики (см., например, письмо УФНС России по г. Москве от 30 марта 2007 г. № 28-10/28916). Определить, что гражданин занялся предпринимательством, можно, как считают налоговики, по нескольким признакам: имущество изначально приобреталось для извлечения дохода, у гражданина существуют устойчивые связи с контрагентами, все совершаемые сделки взаимосвязаны и по ним ведется учет хозяйственных операций. Только тогда арендодатель должен зарегистрироваться как предприниматель и платить налоги в этом качестве.
Если же, к примеру, помещение гражданин приобрел для личных нужд, но временно сдает его в аренду и получает от этого доход, регистрироваться в качестве не нужно. Это подтверждает и пункт 2 постановления Пленума Верховного суда РФ от 18 ноября 2004 г. № 23.
ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты с арендодателем» КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»
6500 руб. (50 000 руб. × 13%) - удержан НДФЛ с суммы арендной платы;
ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты с арендодателем» КРЕДИТ 50
43 500 руб. (50 000 - 6500) - выплачена сумма аренды за минусом удержанного налога.
Арендодатель является индивидуальным предпринимателем. По общему правилу, если арендодателем является индивидуальный предприниматель, организация не является налоговым агентом по НДФЛ (п. 2 ст. 226 НК РФ). В подобной ситуации с полученного вознаграждения арендодатель сам исчисляет и уплачивает НДФЛ в соответствии с нормами статьи 227 Налогового кодекса РФ.
Однако на практике налоговики разрешают так поступать только в том случае, если сдача имущества в аренду является одним из видов деятельности индивидуального предпринимателя. Поэтому, чтобы избежать споров при налоговой проверке, действовать нужно так.
У арендодателя нужно запросить копию свидетельства о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и копию выписки из Здесь также возможны две ситуации:
- в выписке из ЕГРИП сдача имущества в аренду как вид деятельности индивидуального предпринимателя не указана;
- в выписке из ЕГРИП сдача имущества в аренду указана как один видов деятельности индивидуального предпринимателя, например 70.20 «Сдача в наем собственного недвижимого имущества».
В первом случае отношения с арендодателем должны строиться в том же порядке, как описано выше для ситуации, когда арендодатель в качестве индивидуального предпринимателя не зарегистрирован (при выплате арендной платы нужно удерживать НДФЛ, а по окончании года подать сведения в налоговую инспекцию по форме 2-НДФЛ).
Во втором случае арендодатель уплачивает налог с полученных доходов самостоятельно. Компания, оплачивая аренду, налог удерживать не должна. Также не нужно подавать сведения в налоговую инспекцию.
Пример
ООО «Мобильная связь» арендовала у В. Г. Петрова помещение под торговый зал для продажи сотовых телефонов. В. Г. Петров предъявил бухгалтерии ООО «Мобильная связь» следующие документы:
Копию свидетельства о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя;
Копию выписки из ЕГРИП, где один видов деятельности индивидуального предпринимателя имеет код по ОКВЭД 70.20 «Сдача в наем собственного недвижимого имущества».
Согласно договору, ежемесячная сумма арендной платы составляет 50 000 руб. в месяц. Аренда выплачивается ежемесячно, стоимость коммунальных платежей арендодателю отдельно не компенсируется. Сумма арендной платы выплачивается Петрову из кассы ООО «Мобильная связь» на основании расходного кассового ордера. Рассмотрим учет расходов при аренде недвижимости у физических лиц. Так, ежемесячно бухгалтерия ООО «Мобильная связь» будет делать в учете такие проводки:
ДЕБЕТ 44 КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты с арендодателем»
50 000 руб. - начислена арендная плата согласно договору аренды;
ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ «Расчеты с арендодателем» КРЕДИТ 50
50 000 руб. - выплачена сумма аренды из кассы торговой организации на основании расходного кассового ордера.
Аренда у физического лица жилого помещения
Зачастую компании размещают офисы, склады и прочие подразделения в арендованных жилых помещениях (квартирах). По мнению Минфина России (см., например, письмо Минфина России от 5 мая 2004 г. № 04-02-05/2/18), компания может включить в расходы, уменьшающие налогооблагаемый доход, арендную плату лишь по тем жилым помещениям, которые используются для проживания граждан.
Свою позицию чиновники объясняют следующим образом. Арендные платежи включаются в прочие доходы, уменьшающие налогооблагаемый доход. Однако, прежде чем воспользоваться данной нормой и исключить арендный платеж из налогооблагаемой прибыли, нужно удостовериться в том, что данные затраты отвечают критериям, приведенным в статье 252 Налогового кодекса РФ. А именно, как и любой другой вид расходов, арендная плата должна быть экономически оправданна и документально подтверждена. Причем подтверждающие документы (договор, акты, счета) не должны противоречить законодательству Российской Федерации.
Между тем, согласно пункту 2 статьи 288 Гражданского кодекса РФ, жилые помещения можно сдавать только для проживания граждан. Размещать же в жилых домах производственные или административные подразделения организаций можно, только если помещение переведено из жилого фонда в нежилой. А организация в жилых домах промышленных производств вообще запрещена (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Таким образом, договор аренды жилого помещения, предусматривающий его эксплуатацию в каких-либо иных, кроме проживания граждан, целях, противоречит Гражданскому кодексу РФ. А следовательно, арендные платежи по такому договору нельзя списать на расходы, уменьшающие налогооблагаемую прибыль.
Пример
АО «Московская типография» арендовало у И. С. Кондратьева двухкомнатную квартиру, расположенную на первом этаже многоэтажного жилого дома. Арендная плата, согласно заключенному договору, составляет 10 000 руб. в месяц. В договоре аренды указано, что ОАО «Московская типография» разместит в арендованной квартире склад товаров.
Поскольку в данной ситуации договор аренды противоречит статье 288 Гражданского кодекса РФ, АО «Московская типография» не сможет списать арендную плату на расходы, уменьшающие налогооблагаемую прибыль компании.
Между тем Гражданский кодекс РФ отнюдь не обязывает компанию указывать в договоре, как именно будет использоваться арендованное имущество. Значит, для того чтобы привести договор в соответствие с законодательством, достаточно исключить из него любые упоминания о том, что в арендованном помещении будет открыт офис компании или устроен склад. Тогда арендные платежи будут отвечать всем условиям для признания расходов, перечисленным в статье 252 Налогового кодекса РФ. Тем же, что на деле арендатор использует помещение не для проживания граждан, он правила учета расходов при расчете налогооблагаемой прибыли не нарушает. Ведь Налоговый кодекс РФ не требует, чтобы действия направленные на получение дохода, соответствовали нормам гражданского или, скажем, жилищного законодательства.
Выходит, что чиновники не смогут привлечь к налоговой компанию, которая расположила офис или склад в жилом помещении, не указав на это в договоре аренды. При этом арендатору все же имеет смысл устно согласовать свои действия с собственником квартиры. Дело в том, что последний вправе расторгнуть договор, узнав, что арендатор использует квартиру не по ее прямому назначению (п. 3 ст. 615 ГК РФ).
Не исключено, что в подобной ситуации налоговики все же попытаются уличить компанию в нарушении налогового законодательства. И дело может дойти до суда. Но обычно в подобных спорах победа остается за налогоплательщиками. Примером тому служит постановление ФАС Северо-Западного округа от 16 июля 2001 г. № А56-4699/01. В нем судьи указали, что налоговое законодательство не требует, чтобы компания осуществляла свою предпринимательскую деятельность исключительно в нежилых помещениях.
Пример
АО «Московская типография» арендовало у М. Н. четырехкомнатную квартиру за 120 000 руб. в месяц. В договоре аренды не указано, каким образом АО «Московская типография» собирается использовать жилое помещение. Однако по устной договоренности с Подольской фирма разместила в квартире свой офис.
Бухгалтерия АО «Московская типография» сделала в учете такие проводки:
ДЕБЕТ 26 КРЕДИТ 76
120 000 руб. - начислена арендная плата;
ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по налогу на доходы физических лиц»
15 600 руб. (120 000 руб. × 13%) - удержан НДФЛ из суммы арендной платы;
ДЕБЕТ 50 КРЕДИТ 51
104 400 руб. (120 000 - 15 600) - получены в деньги для оплаты аренды;
ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 50
104 400 руб. - выдана Подольской арендная плата через кассу компании;
ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по налогу на доходы физических лиц» КРЕДИТ 51
15 600 руб. - уплачен в бюджет НДФЛ, удержанный из арендной платы.
Квартира арендована для управленческих нужд компании, а расходы по арендной плате подтверждены договором, составленным в соответствии с российским законодательством. Поэтому бухгалтерия АО «Московская типография» включила арендный платеж 120 000 руб. в состав прочих расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль компании.
Александр Елин,
Компании "АКАДЕМИЯ АУДИТА