Кто составляет договор долевого участия в строительстве. ДДУ: на что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке

После того, как выбор застройщика сделан, выбрана конкретная квартира с определенной планировкой за указанную цену, наступает черед оформления договора долевого участия в строительстве в соответствии с ФЗ №214 от 13.12.2004 г.

Как оформляется покупка новостройки?

От обыкновенной покупки квартиры, полностью готовой и уже эксплуатирующейся, приобретение новостройки имеет существенные отличия. Покупатель не заключает договор купли-продажи, так как объекта купли-продажи как такового еще не существует. До тех пор, пока многоквартирный дом не сдан в эксплуатацию, застройщик вправе только заключать с потенциальными покупателями договора долевого участия в строительстве.

Фактически покупатель превращается в инвестора строительства (дольщика). Он вкладывает свои деньги, наряду с другими дольщиками, чтобы дом был достроен в проектные сроки. Но возможен и второй вариант, когда квартира была куплена на стадии котлована, а потом еще раз до сдачи дома в эксплуатацию по более выгодной цене продана новому покупателю - тут подписывают не договор долевого участия (он уже подписан с первым покупателем), а договор уступки права требования по договору долевого участия . Оба варианта соответствуют ФЗ №214.

Состав мероприятий по оформлению сделки с новостройкой включает в себя:

Настоящим собственником дольщик становится после окончательной регистрации права собственности на квартиру в ЕГРП , а до этого момента он является обладателем документа, дающим право требовать выполнения условий ДДУ. Только после регистрации права собственности в ЕГРП, владелец сможет оформить постоянную регистрацию в своей квартире, продать ее, сдать в аренду, заняться при желании перепланировкой и т.д.

К оформлению ДДУ относятся только два первых пункта - подготовка документов и непосредственно подписание договора. Рассмотрим, как правильно провести оба этапа, чтобы в итоге получить такой ДДУ, в котором каждый пункт устраивает дольщика на 100%.

Подготовка документов покупателем

Какой именно состав документов потребуется для оформления ДДУ напрямую зависит от того, на кого оформляется договор, и кто будет оплачивать его стоимость.

Самый простой случай, когда квартиру покупает одинокий покупатель , без семьи и детей. Договор может быть заключен на покупку новостройки по предоплате или в рассрочку. Для подписания договора потребуется только паспорт покупателя. Для семейного дольщика потребуется представить согласие супруга на сделку. Этот документ оформляется письменно и заверяется нотариально в присутствии того, кто дает согласие. Можно обойтись без согласия супруга на сделку только в том случае, если в условиях брачного контракта прописано право покупать недвижимость на свое имя. В таком случае потребуется только паспорт и брачный договор.

Покупателей может быть двое , когда новостройку приобретает супружеская пара. Для такой сделки потребуются паспорта обоих супругов и свидетельство о браке. Второй супруг может лично не присутствовать при подписании договора, тогда пакет документов расширяется на нотариально заверенную доверенность. И все же юристы настоятельно рекомендуют не множить документы, а присутствовать обоим супругам на сделке, чтобы в будущем это обстоятельство не стало причиной споров и разногласий.

Самый большой пакет документов потребуется при заключении ДДУ с привлечением заемных средств - в ипотеку . Каждый банк требует от клиентов свой список документов. В крупных строительных компаниях сделками с дольщиками занимаются специалисты - ипотечные брокеры. Они помогут собрать необходимый пакет документов для определенного банка. Кроме того, брокер сделает все от него зависящее, чтобы банк одобрил заявку на ипотечную ссуду.

Вне зависимости от того, в какой именно банк обратится дольщик для получения ипотечного займа, ему потребуются следующие документы:

1. Заявление по форме банка на получение ипотечной ссуды.
2. Копия паспорта.
3. Копии свидетельства о браке и/или расторжении его (если есть).
4. Копии свидетельство о рождении детей, или их паспорта.
5. Копия трудовой книжки.
6. Копия справки формы 2-НДФЛ.

Если заемщик не имеет официального места работа, либо его официальной зарплаты не хватает для оформления ипотечного займа, об этом следует сразу же сообщить банку. В ряде случаев банки предлагают заполнить собственную форму, куда заемщик вносит сведения о своих реальных доходах.

Заполняя заявление и прикладывая справку 2-НДФЛ, заемщик вправе рассчитывать на выгодные условия кредитования. Более того, банк может предложить, исходя из трудового стажа, профессии и других данных конкретного заемщика, участие в той или иной целевой программе. Сейчас действует госпрограмма субсидирования низких ипотечных ставок, также есть целевые программы для военнослужащих, работников медучреждений, учителей и т.д.

Кредит, полученный через предоставление справки по форме банка, также будет выдан клиенту на индивидуальных условиях, но процентная ставка будет не такой выгодной.

Подписание ДДУ

В процессе подписания ДДУ от дольщика требуется предельное внимание , так как этот документ таит в себе довольно много «подводных камней». Ни в коем случае нельзя сразу бросаться подписывать договор. Его следует тщательно изучить, а еще лучше показать юристу. С этого стоит начать.

Этап 1. Показать договор юристу

До того, как дело дойдет до подписания ДДУ на руки дольщику выдается проект будущего дома и его квартиры. Получив на руки экземпляр ДДУ, следует сверить его с проектом и по возможности найти отличия. Их быть не должно, но так бывает не часто. Показывая ДДУ юристу, дольщик делает верный шаг, так как специалист сразу выявит все рискованные пункты. Поскольку речь идет, как правило, о нескольких миллионах, очень важно дотошно проверить каждую запятую в документе. Экономить на юристе в данном случае - слишком дорогое удовольствие.

В ДДУ от надежного застройщика обязательно будет указано:

• Цена квартиры. Четко, в конкретной сумме, без всяких «если».
• Дата сдачи дома в эксплуатацию.
• Адрес будущего дома.
• Кадастровый номер участка, где ведется строительство.
• Этаж и номер квартиры.
• Планировка квартиры, ее площадь, высота потолков.
• Гарантия: 5 лет на квартиру, 3 года на инженерные коммуникации.
• Страхование ответственности строительной компании.
• Реквизиты сторон.

Юрист обратит внимание дольщика на все нюансы договора и сведет к минимуму риск финансовых потерь. Многие строительные компании злоупотребляют доверием дольщиков, включая в ДДУ заведомо убыточные для клиентов пункты. Уловить такую «пакость» сможет только опытный глаз юриста, который различает истинный смысл пунктов договора за нарочито бюрократическим языком.

Следующие три этапа касаются именно тех «острых» пунктов, которые юристу и самому дольщику следует изучить внимательнее всего, чтобы избежать грубых ошибок. Пренебрежение этими пунктами в итоге может обернуться большими убытками для покупателя.

Этап 2: проверить срок передачи ключей

Бывает так, что в проектных документах строительная компания указывает очень скорый срок сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию. Но это реклама, он не имеет силы юридического документа. В ДДУ вписан истинный срок передачи ключей дольщику, и вот он может очень сильно отличаться от рекламы.

На деле получить квартиру дольщик сможет только после того, как произойдут два события:

1. Он полностью погасит долг перед строительной компанией.
2. Строительная компания получит от муниципалитета разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Срок передачи ключей начинается спустя 30 дней после того, как наступят оба события.

Этап 3: проверить пункт о компенсации площади

Случается, что в процессе строительства по той или иной причине площадь квартиры меняется от проектной величины. В этом случае возникает противоречие. По договору квартира имеет одну площадь, а по итогам обмеров, выполненных приемной комиссией, площадь получается иной - больше или меньше проектной.

Застройщику может быть крайне невыгодно доплачивать дольщикам за разницу в площади, поэтому он может «опустить» такой пункт. Но тогда по Закону о защите прав потребителей и дольщик не обязан доплачивать строительной компании за «лишние» квадратные метры. В результате компании стараются так хитро сформулировать этот пункт, чтобы покупатель обязан был оплатить лишнюю площадь, а застройщик не обязан выплачивать компенсацию за недостающую площадь.

Стоит иметь в виду, что на выплату компенсации закон отводит достаточно короткий срок. С момента установления обстоятельства, из-за которого возникло основание для выплаты компенсации, на ее совершение отводится всего 10 дней. Это означает, что после того, как комиссия проведет замеры и выяснит несоответствие площади квартиры проекту, у застройщика имеется только 10 дней на то, чтобы вернуть деньги дольщику, но и у дольщика при превышении площади заявленной по проекту, тоже есть только 10 дней на оплату компенсации строительной компании.

В какие суммы выливается компенсация , подсчитать довольно просто, ведь цена квадратного метра известна еще на стадии размещения рекламы будущего строительства в СМИ. Допустим, стоимость 1 кв.м. равна 20 тыс. руб., а несоответствие выявлено в 2 кв.м. Это значит, что за 10 дней после замеров должно быть выплачено 40 тыс. руб. Нарушение сроков выплат влечет наступление предусмотренных законом последствий.

Этап 4: проверить, кто подписывает договор со стороны застройщика.

Согласно закону, лишь генеральный директор от имени строительной компании имеет право без доверенности ставить свою подпись на ДДУ. На практике так бывает крайне редко, что не удивительно. Квартир строительная компания может продавать многие тысячи, генеральный директор просто не в силах подписать каждый такой договор. Обычно подпись ставит коммерческий директор, глава отдела продаж, везде по-своему.

Задача дольщика и его юриста - просмотреть ДДУ и выяснить, кто именно поставит на нем свою подпись. Если подпись ставит не генеральный директор (а именно так и будет), тогда необходимо потребовать показать оригинал доверенности на право подписи и его нотариально заверенную копию. В крайнем случае, копию доверенности может заверить своей подписью и печатью генеральный директор. Только так в случае судебного разбирательства дольщик сможет доказать, что на его экземпляре договора стоит подпись действительно уполномоченного лица строительной компании.

Суть всех проверок сводится к тому, чтобы составить так называемый дефектный список . В него дольщик совместно с юристом вносит все спорные пункты договора. При этом важно понимать, что не устраивает покупателя и почему. Все эти пункты следует обсудить с менеджером строительной компании, чтобы в договор были внесены соответствующие правки. На согласование спорных пунктов может уйти какое-то время, но оно того стоит. Спешка в данном случае целиком не в интересах дольщика.

Отказ застройщика править договор для дольщика означает только одно: с этой компанией не стоит иметь дело. Само собой, требования должны быть разумными и соответствовать нормам законодательства. Не стоит идти на поводу у уговоров продавца и соглашаться на невыгодные для себя условия. Если дольщик не уверен в своей психической устойчивости и опасается поддаться на настойчивые увещевания, на этот случай на встречу в офис строительной компании стоит захватить своего юриста, который на понятном оппоненту языке разъяснит: на каком основании возникли разногласия и как именно они должны быть устранены.

Чтобы без лишних проблем получить квартиру по ДДУ нужно знать, на что обратить внимание договор долевого участия в строительстве – не простой документ, а обстоятельства, из него вытекающие, действуют продолжительное время. Процедура заключения и содержание договора регламентированы законодательством, но опыт и знание существенных моментов позволит минимизировать затраты времени, денег и нервов как в ходе строительства, так и в процессе расчётов с финансовой организацией для скорейшего оформления собственности на квартиру.

На что обратить внимание в договоре долевого участия в строительстве – это способ получить квартиру через некоторое время при относительно менее обременительных затратах. В идеальном варианте, на рынке жилья можно просто купить квартиру – это максимально быстро, вполне безопасно, но требуется хорошее финансовое положение покупателя, особенно когда покупается новостройка.

Когда нет проблем с финансированием покупки квартиры, нет интереса к ДДУ. В подавляющем большинстве случаев все не идеально: нет не только возможности купить квартиру, но и нет денег на неё.

По сути, ДДУ – это законный способ «привязать» потенциального покупателя к обязательству платить финансовой организации в течение длительного времени, а строительную организацию обязать участвовать в компенсационном фонде.

Государство определило нормы права (ФЗ № 214) для застройщика и дольщика, предусмотрительно обеспечив права сторон договора и собственные интересы. Обязательное участие финансовой организации имеет значение. ДДУ – это не приобретение жилья, а описание юридических аспектов на строящееся жилье, которое должно быть построено к определённому сроку.

Времена, когда строительство жилья выполнялось по различным вариантам применения гражданского законодательства закончились.

Чаще всего использовались следующие виды:

• строительный подряд;
• совместная деятельность;
• купля-продажа;
• возмездное оказание услуг.

Государство использовало накопленный опыт: появились новые законодательные акты, жизнь застройщика и дольщика оказалась в жёстких рамках, но варианты для юридических манёвров у сторон остались. Каждому приходится применять знания прежде, чем принимать решения.

Застройщик предлагает дольщику типовой договор стандартной формы в собственной интерпретации, переуступка прав не предусматривается. Возможно, что текст договора уже многократно подписан другими дольщиками, юридически корректен и все существенные позиции в нем зафиксированы правильно.

Единственное, что, несомненно, важно и не обсуждается – договор ДДУ должен быть зарегистрирован в Росреестре. Этот момент дольщик обязан проверить! Всё остальное как по линии застройщика, так и по части дольщика требует пристального внимания.

Долевое строительство для застройщика, это вовсе не деньги всех дольщиков – это гораздо большее: нужно получить множество разрешений, утвердить техническую документацию, иметь капитал и положительное «резюме» в компенсационном фонде.

Долевое строительство для дольщика – это поиск кредитора и минимизация затрат на его «содержание» в течение многих лет и только после расчётов с финансовой организацией начнётся процесс оформления жилья в собственность.

Защита законных интересов дольщика находится в его руках. Строительная организация преследует свои цели, финансовая организация – свои, а государство подключается к процессу лишь в критических случаях.

Законодатель предусмотрел только два обязательных момента:

1. Компенсационный фонд – это для застройщика.
2. Обязательная регистрация ДДУ – это для дольщика.

По сути, эти обстоятельства касаются обеих сторон и участвующего в деле кредитора (финансовая организация, банк), но приоритеты именно такие.

Дольщик должен понимать: вкладывая свои деньги (кредитные от финансового учреждения) по ДДУ, он не получает квартиру, а лишь право на её получение в будущем. Квартиры как таковой нет, а право собственности на построенное жильё дольщик получит только тогда, когда рассчитается по кредиту.

В данном контексте пункты договора ДДУ имеют существенное значение, важно всё прописать правильно, отчётливо представляя всё, что может произойти в ходе строительства и по факту сдачи дома в эксплуатацию.

Пункты договора важны. Застройщик будет стремиться оставить договор в первозданном виде (собственном варианте) и не будет стремиться к внесению в него корректив, целесообразных, по мнению дольщика. Аргументов застройщик имеет достаточное количество до тех пор, пока ДДУ не получит регистрацию в Росреестре.

В ходе строительства ситуация меняется:

• застройщик занят строительством;
• от дольщика требуются периодические платежи;
• отказ от ДДУ возможен с обеих сторон, но затруднителен и чреват последствиями;
• нарушение сроков платежей от дольщика застройщику, от застройщика компенсационному фонду – недопустимо;
• информация о ходе строительства недоступна дольщику (по логике застройщика);
• в ходе строительства могут быть нарушены требования ДДУ, но об этом может стать известно только при осмотре построенного жилья перед подписанием акта приёмки-передачи.

Из сказанного вытекает, на что обратить внимание при подписании договора долевого участия. Время сдачи жилья оговаривается точной датой, а не примерной. Желаемая квартира должна быть изготовлена в том виде и из того материала (стены, окна, двери, пол и пр.), которые согласованы сторонами.

Другие важные детали:

1. Размер периодических платежей дольщика.
2. Размеры периметра и площади квартиры.
3. Варианты отделки, разводка проводки, сантехника, инженерные конструкции.
4. Прочие важные элементы жилого помещения.

Стоимость строительства меняться не может. Размер периодических выплат должен быть фиксированным.

Соглашаться на варианты доплат, которые не предусмотрены договором, но предлагаются в дополнительных соглашениях или просто по тем или иным причинам вне договора ДДУ – категорически не следует.

Важная поправка: дольщик участвует в долевом строительстве по договору с застройщиком: ДДУ. Иные договора к строительству не имеют никакого отношения. Договор только один, Федеральный законодатель обеспечивает защиту именно ДДУ. Заключать иные договора с застройщиком дольщик может как участник (сторона договора) только на свой страх и риск, но они никогда не будут иметь отношения к строительству квартиры.

Прежде всего, предмет договора и срок исполнения. Ни первое, ни второе не должно допускать разночтений. Под сроком строительства квартиры понимается точная дата, а не период времени. Целью ДДУ является квартира, а не процесс её строительства. Именно в этом контексте предмет договора прописывается в контексте срока исполнения.

Собственно строящееся жилье должно быть описано подробно:

• земельный участок (кадастровый номер);
• строительный адрес дома;
• этаж и номер квартиры (необязательно точный);
• квартира должна быть описана детально, показана на плане этажа, с указанием технических характеристик, плана, площади, балкона/лоджии и пр.

Времена, когда застройщики попросту собирали деньги, а потом получали разрешения, покупали земельные участки, согласовывали проектную документацию, закончились очень давно. Законодатель определил порядок застройки, условия для строительных организаций, создал компенсационный фонд и стал на защиту интересов дольщиков.

Предмет договора предполагает обязательство построить квартиру, исправить дефекты, нести гарантии, а, следовательно, обязательно должен быть пункт о финансовой ответственности застройщика.

Законодатель предусмотрел ответственность застройщика за задержку сдачи жилого дома, за допущенные нарушения в строительстве, за задержки платежей в компенсационный фонд и т. д. Ничто не мешает дольщику установить гарантии для себя на случай нарушения обязательств застройщиком.

Пункт о периодических платежах дольщика следует обезопасить от возможности роста размера платежа и цены квартиры в целом. Важно предусмотреть варианты, когда площадь квартиры или её план изменятся в лучшую или худшую сторону. Вариант, когда по результатам осмотра жилого помещения будет определено, что предмет договора имеет меньшую/большую площадь, но стороны друг другу ничего не должны – недопустим.

Если дольщик исправно платил застройщику и принял на себя ответственность на несколько лет за ипотеку или кредит, то любое нарушение застройщика для дольщика имеет денежное выражение, а просрочка или нарушение обязательств должны быть возмещены отдельно.

Важно, на что стоит обратить внимание при заключении договора долевого участия: уточнить приоритет дольщика в выборе суда. В пунктах ДДУ про обстоятельства непреодолимой силы, про разногласия сторон, про нарушения обязательств сторон, в которых упоминается судебное решение важно не допустить разбирательства спора по юридическому адресу застройщика. Лучше всего, когда выбор суда оставлен на откуп дольщика или на момент возникновения спора.

Строительство жилого дома – достаточно длительный процесс. Часто дом сдаётся частично, функционально законченными блоками. Фактически кто-то уже получает квартиру и живёт, а остальные блоки квартир строятся.

Вполне возможно, что у застройщика появится заинтересованность изменить проектно-сметную документацию. Не исключено, что причиной такой заинтересованности будет попытка извлечь дополнительную прибыль, например, появился новый дольщик, который платит много, но хочет больше и требуется подвинуть остальных.

Может быть, причиной изменения плана дома, этажа или квартиры будет реальная объективная необходимость:

• влияние природной среды;
• изменение санитарных норм;
• требования техники безопасности;
• авария или иное непредвиденное объективное обстоятельство.

С точки зрения закона это не допустимо, покупатель покупает «законченное изделие», а не конструктор в динамике.

Следует максимально обезопасить себя от возможности получить что-то за пределами предмета договора.

ДДУ, на что обратить внимание: ДДУ регистрируется в Росреестре и с этого момента возникает право на получение конкретной квартиры с конкретными данными и техническими характеристиками. По законодательству, построенная квартира, автоматом получает гарантийный срок, а в случае задержки сдачи квартиры от дольщика к застройщику могут быть серьёзные финансовые претензии.

Срок договора на долевое строительство – это точная дата завершения строительства. На практике – это квартал, но должно быть число, месяц и год. В любом случае застройщик несёт ответственность за срыв срока строительства.

На срок передачи жилья дольщику будут влиять внешние события, и о них нужно знать заранее. Возведение коробки, здание и завершение всех отделочных работ внутри каждой квартиры – это один срок. Сдача объекта в эксплуатацию – это совсем другой срок. Передача ключей дольщику для осмотра квартиры и составления описи дефектов или подписания акта приёмки-передачи – это вообще длительный период.

Дольщик может не знать о реальном наличии множества объективных причин невозможности получить ключи от собственной квартиры в дату, определённую в ДДУ, но опытный застройщик не только знает, но и умело использует эти знания в личных целях.

Строительство тесно связано с государственными учреждениями, а это реальная бюрократия, фактические затраты времени и финансовых средств. Даже если не брать временные задержки по материалам и технологическим процессам, то строительство никогда не бывает точным как часы.

Заключая договор о долевом участии в строительстве квартиры, дольщик должен:

• настаивать на соблюдении сроков;
• отдавать себе отчёт в том, что на претензии к застройщику он может рассчитывать только при наличии реальной вины последнего, которую ещё нужно будет доказать.

Поэтому нужно учитывать перечисленные пункты, заключая договор со строительной компанией.

Когда результат претензии дольщика выражается в круглой сумме, а исправить дефекты строительства не представляется возможным, то судебное решение существенно увеличит срок передачи квартиры дольщику и значительно усложнит его.

Передача объекта дольщику при обычном положении вещей начинается с осмотра и заканчивается подписанием акта приёмки-передачи.

Выдавать кому-либо доверенность на этом этапе исполнения ДДУ категорически не целесообразно. И дольщик, и застройщик обязаны присутствовать лично, но никто не мешает им приглашать с собой на осмотр и подписание специалистов.

После завершения всех формальностей, когда акт приёмки-передачи подписан, «счастливый» владелец квартиры получает ключи и право жить, до права собственности на жилье остаётся ровно столько времени, сколько времени гражданин будет погашать ипотеку или снимать иное финансовое бремя за полученный кредит, заёмные или иные обузы, возникшие по ходу исполнения ДДУ.

Начиная строительство, выбирая застройщика, финансовую организацию, оформляя заём или ипотеку, гражданин начинает длительный путь к получению в собственность квартиры.

На этом пути всего два этапа:

• договор на долевое строительство;
• договор ипотеки или иного варианта займа денежных средств.

Эти два этапа совмещены во времени и постоянно будут пересекаться, а после подписания акта приёмки-передачи квартиры, от первого этапа останется только гарантия на построенное жилье

Перед завершением второго этапа финансовое учреждение предпримет максимально пристально достаточное количество мер, чтобы как можно больше забрать денег с бывшего дольщика перед тем, как он станет собственником квартиры и с него снимется финансовое бремя.

Договор на финансирование не будет слишком сложным. Единственный критерий минимизировать обузу: процент за пользование деньгами и срок пользования. Выбор финансового учреждения важен, но далеко не всегда это удаётся сделать. На выбор может оказать влияние застройщик, район проживания или иной фактор.

Да и потом, у всех банкиров и финансистов есть одна общая профессиональная черта: они ласковы вначале, внимательны в процессе, крайне придирчивы и раздражительны в конце при подсчёте своей прибыли.

Первый этап представляет собой юридический механизм повышенной сложности и трудоёмкости в реализации. Лучше потратить больше времени на заключение договора долевого строительства и провести с официальным представителем застройщика больше времени, пройдясь по каждому пункту договора, чем тратить время, деньги и нервы в конце строительства.

Естественно, дольщик должен «знать своего застройщика в лицо и часто появляться в его офисе» – незыблемое правило гражданина, которому не безразличны его права и его собственность.

«Дольщик обязан исполнять свои обязательства точно в срок и в полном объёме» – незыблемое правило дольщика, который будет иметь объективные основания для отстаивания своих интересов в любой ситуации в любое время и выиграет любое дело у любого самого искушённого в долевом строительстве застройщика.

Гражданин и дольщик до момента пока на нём висит бремя ипотеки или займа должен следить за динамикой изменения условий кредитования, государственной политикой в финансовой сфере.

Необязательно глубоко разбираться в финансовых вопросах, но важно понимать на момент прекращения ипотеки или займа, любой финансист предпримет все доступные ему инструменты, чтобы навязать заёмщику десерт.

До недавнего времени не было регламента, регулирующего долевое участие, чем пользовались недобросовестные застройщики. С появлением ФЗ «О долевом участии» ситуация изменилась — дольщики получили некие гарантии, позволяющие вернуть средства в случае расторжения договора.

Договор долевого участия (ДДУ) заключается между двумя сторонами: дольщиком и застройщиком. Документ преследует единственную цель — инвестирование возведения многоэтажного дома.

Заключение ДДУ: обязанности застройщика

• получить документы, разрешающие строительство;
• зарегистрировать право собственности на участок земли или оформить договор аренды;
• опубликовать документы, подтверждающие право на выполнение строительных работ, на сайте компании. Они должны предоставляться потенциальному дольщику по его требованию.

Дольщик при заключении договора должен предоставить только паспорт. В 2014 году ДДУ считается самым надежным способом приобретения жилья в строящемся доме.

Преимущества ДДУ для инвесторов

1. Строгая регламентация текста договора. В нем указываются обязанности каждой из сторон. Детально описываются сведения об объекте: его метраж, номер квартиры, ее планировка. После подписания документа дольщик становится автоматически залогодержателем, а застройщик — залогодателем. В качестве имущества к залогу выступает земля. На нее обращено взыскание при невыполнении обязательств застройщиком.
2. Обязательная регистрация. ДДУ проходит регистрацию в органах кадастра и картографии. Это исключает возможности «двойной продажи» одного и того же объекта. ДДУ на один объект не будет зарегистрирован второго раз.
3. Финансовая ответственность. Нарушение сроков сдачи объекта чревато для застройщика денежной компенсацией дольщикам. Им достаточно обратиться в суд.
4. Гарантия качества. 214-ФЗ накладывает на объект пятилетнюю гарантию, которая покрывается застройщиком.

Риски для инвесторов

Замораживание строительства

В соответствии с 214-ФЗ инвестор является кредитором третьей очереди. При банкротстве строительной компании возврат его средств осуществляется только после удовлетворения требований банковских организаций, сотрудников фирмы и т.д. По статистике больше всего недостроев приходится на Ленинградскую, Московскую, Воронежскую области и Краснодарский край.

Обременение жилья

Для строительства застройщик может привлекать заемный капитал. Причем банки выдают траншами. В качестве залога используется строящееся жилье. При неисполнении обязательств перед кредитными учреждениями квартиры, проданные по ДДУ, получают .

Двойная продажа

Возможна до регистрации ДДУ в уполномоченных органах. В соответствии с законом действительным признается документ, зарегистрированный первым. Другим инвесторам будет отказано в регистрации. Чаще всего к такой мошеннической схеме прибегают посредники. Они покупают жилье на стартовых этапах строительства по себестоимости и реализуют его через определенный период по рыночной цене нескольким покупателям. Первый, кто зарегистрировал договор, становится обладателем жилья. Остальным посредник возвращает стоимость объекта, указанную в договоре, то есть в несколько раз меньшую сумму, чем они заплатили.

Изменение проектной документации

Строительная компания может внести корректировки, не в лучшую сторону для инвестора. Они могут затрагивать планировку и общую площадь квартиры. После сдачи объекта дольщик может получить жилье, не соответствующее его заявленным требованиям. Судебный процесс может растянуться на несколько лет.

Повышение цены

Законодательство не признает строительство жилого дома в качестве инвестиционного проекта. В стоимость квартиры закладывается НДС в размере 18%. Порядок осуществления доплаты при увеличении площади жилого помещения определяется застройщиком. В некоторых случаях это приводит к серьезному повышению цены.

Перенесение сроков сдачи объекта

Строительная компания может отодвигать их на произвольный срок. Чтобы не выплачивать компенсацию дольщикам, она должна указать уважительную причину.

Когда дольщик имеет право расторгнуть договор?

Дольщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке, если:

• сроки передачи объекта нарушены более чем на два месяца;
• есть нарекания к качеству строительных работ;
• застройщик не может предоставить поручительство.

Если в роли дольщика выступает физическое лицо, то при расторжении ДДУ по его инициативе строительная компания возвращает ему все вложенные средства и оплачивает неустойку, равную 1/150 ставки рефинансирования. Это некая плата за пользование средствами инвестора.

Единственная причина, по которой застройщик может аннулировать договор, — нарушение оплаты по документу инвестором.

Случаи, когда ДДУ не имеет законной силы

Глава 9 ГК РФ содержит основания, по которым ДДУ не имеет законной силы. Это:

• Противоречие договора нормам законодательства. Возможно, если сделка заключена с компанией, не имеющей разрешительной документации на строительные работы.
• Подписание документа стороной, не наделенной соответствующими полномочиями.
• Привлечение к участию в сделке недееспособных или ограниченно дееспособных лиц.

Обязательные пункты ДДУ

Договор может быть составлен в произвольном порядке. Однако 214-ФЗ выделяет некоторые пункты, которые должны присутствовать в тексте документа в обязательном порядке.

1. Четкое описание инвестиционного объекта. В качестве него может выступать жилое и нежилое помещение. Оно должно быть описано максимально подробно, согласно проектной документации. В тексте указывается общая площадь, планировка, этаж, номер квартиры, расположение.
2. Точные сроки завершения строительства. В ДДУ должна быть указана конкретная дата, после которой инвесторы могут обратиться в суд.
3. Цена. Указывается полная стоимость недвижимости, схема и срок ее погашения.
4. Гарантия. Указывается, что застройщик несет гарантийные обязательства при эксплуатации жилого дома. Минимальный срок - пять лет. Меньшие сроки недопустимы.
5. Ответственность. Описываются действия, которые наступят при несоблюдении каждой стороной условий сделки: возможность расторжения, финансовая компенсация и т.д.

Перед подписанием документа инвестору не мешает изучить финансовую документацию застройщика. Особое внимание следует обратить на годовые отчеты за три и более года, бухгалтерский баланс, распределение прибыли и убытков.

Важно! Нельзя заключать ДДУ, если у застройщика нет разрешительных документов на строительство. В большинстве случаев инвесторы теряют свой капитал из-за нелегального строительства.

Право на земельный участок можно проверить по кадастровому номеру в Госреестре. Это позволит исключить двойные сделки.

Искусство маскировки

Недобросовестные застройщики до сих пор практикуют «серые схемы», позволяющие выдать за ДДУ другие механизмы.

1. Среди них самый распространенная мошенническая уловка — предварительный договор ДДУ. На него не распространяются гарантии 214-ФЗ. Предполагается, что это посредническое звено на пути к официальному ДДУ. Застройщик обязывается после возведения объекта заключить с инвестором официальный договор. На деле предварительный документ не наделяет дольщика правом собственности на жилье. Он не проходит регистрацию в уполномоченных органах, поэтому является красным светом для прямых продаж. Нередко по предварительному ДДУ объект продается несколько раз.
2. Заем средств под вексель. Схема предполагает оформление предварительного договора и соглашение о приобретении векселя. Стоимость ценной бумаги сопоставима с ценой, указанной в ДДУ. По сути, инвестор оплачивает покупку квартиры заранее. На самом деле, нет никакой связи между двумя этими документами. По окончании строительных работ застройщик может вернуть инвестору деньги, а не жилье. Причем, условием заключения официального ДДУ может быть цена, намного превышающая стоимость векселя. В результате выйдет, что дольщик одолжил деньги строительной компании на несколько лет без процентов.

Меры предосторожности

Первым делом нужно изучить нормы 214-ФЗ. Они позволят ответить на часто встречающиеся вопросы, связанные с долевым инвестированием.

Надежный застройщик — это лучший способ обезопасить себя от рисков инвестирования. При его выборе изучите внимательно финансовую отчетность и учредительные документы. 214-ФЗ наделяет дольщиков правом требования любой информации о деятельности строительного подрядчика. Можно ознакомиться с отзывами о компании, но доверять им 100% не стоит — негативная информация может быть оставлена конкурентами. Большую информативность, чем отзывы, представляет аудиторское заключение за последний год, отчет о прибылях и убытках, чистые активы застройщика.

Не стоит заключать другие схемы, кроме ДДУ. Они направлены на обхождении ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Поэтому она них не распространяются никакие гарантии.

Рисков, связанных с ДДУ, множество. К сожалению, в 214-ФЗ до сих пор есть лазейки, которыми пользуются недобросовестные застройщики. Гарантия получения объекта в соответствии со всеми требованиями, указанными в законе, не всегда является стопроцентной. Эксперты рынка недвижимости предлагают потенциальным клиентам выучить нехитрое правило: «Передача денег только после зарегистрированного ДДУ». Только в этом случае можно сохранить свой капитал, время и нервы.

1. По договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом . Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения);

(см. текст в предыдущей редакции)

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:

а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;

б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона;

(см. текст в предыдущей редакции)

4.1. Условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

6. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.

7. В случае смерти гражданина - участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.

8. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

9. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

КонсультантПлюс: примечание.

До установления требований к жилым помещениям, которые соответствуют условиям их отнесения к стандартному жилью, под стандартным жильем понимается жилье, соответствующее условиям отнесения его к жилью экономического класса (ст. 15 ФЗ от 31.12.2017 N 506-ФЗ).

10. В случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договоры участия в долевом строительстве жилых помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к стандартному жилью, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, должны содержать сведения, установленные указанным Федеральным законом .

(см. текст в предыдущей редакции)

10.1. В случае, если застройщиком является юридическое лицо, заключившее в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, в договоре участия в долевом строительстве, заключенном этим застройщиком в отношении жилого помещения, соответствующего условиям отнесения к стандартному жилью, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (далее также - стандартное жилье), участником долевого строительства, который является гражданином, имеющим в соответствии с законодательством Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации право на приобретение стандартного жилья, по цене и в сроки, которые определены договором об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договором о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, наряду с предусмотренными частью 4 настоящей статьи условиями указываются:

(см. текст в предыдущей редакции)

1) сведения о том, что жилое помещение, являющееся объектом долевого строительства, является стандартным жильем и создается застройщиком, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья;