Контакты
Главная / Документы

Теория всего. Ввод объекта в эксплуатацию: разрешение для нежилых строений

В теории данная процедура является обязательной в установленных законодательством случаях, но на практике не всегда здания, сооружения и оборудование начинают использоваться после оформления разрешительных документов. Как это влияет на бухгалтерский учет? Какие риски возникают при налогообложении в случае амортизации объектов, используемых в ситуации отсутствия разрешения на ввод в эксплуатацию?

Что такое разрешение на эксплуатацию?

Как правило, разрешение на эксплуатацию выдается в отношении объектов, которые при неправильном возведении (изготовлении) могут представлять опасность для пользователей объектов, обслуживающего персонала и окружающей среды. Среди этих потенциально опасных объектов выделяются объекты капитального строительства (здания и сооружения промышленного (и не только) назначения), а также размещаемое в них различное высокотехнологичное оборудование, требующее монтажа и наладки.

За пояснениями по поводу объектов капстроительства следует обратиться к нормам Градостроительного кодекса. В частности, в ст. 55 ГрК РФ сказано, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, удостоверяющий:

— выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме согласно разрешению на строительство;

— соответствие построенного, реконструированного объекта градостроительному плану земельного участка или — в случае строительства, реконструкции линейного объекта — проекту планировки территории, проекту ее межевания и проектной документации.

Разрешение на ввод объекта капстроительства в эксплуатацию является итоговым документом, который выдается на основании перечня других документов. Он подтверждает выполнение строительства (реконструкции) согласно установленным законодательством требованиям. Все необходимые бумаги перечислять не будем, выделим два документа:

— заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов (нужно в ситуации, когда предусмотрено осуществление государственного строительного надзора);

— заключение федерального государственного экологического надзора.

Перечисленные документы на объект можно получить лишь в том случае, если он готов к функционированию в запланированных целях, поэтому разрешение на ввод в эксплуатацию можно рассматривать как одно из подтверждений такой готовности. И хотя рассматриваемое разрешение удостоверяет соответствие объекта строительства требованиям технических регламентов, энергетической эффективности, техническим условиям эксплуатации сетей инженерно-технического обеспечения, даже при наличии разрешительного документа складываются ситуации, когда для обеспечения возможности использования объекта в целях, предусмотренных руководством, необходимо провести дополнительные работы, не влияющие на факт получения разрешения на эксплуатацию.

Например, разрешение на эксплуатацию сооружения и размещение в нем технологического оборудования получено, в то время как само оборудование только поступило на предприятие и начались работы по его монтажу. Без оборудования использование сооружения не предполагается, поэтому нет оснований утверждать, что объект готов к эксплуатации даже при наличии соответствующего разрешения.

Данный документ не всегда является итоговым, позволяющим перейти от этапа возведения объекта к этапу его полной готовности к эксплуатации в запланированных руководством целях. Он нужен скорее для контроля, а не для того, чтобы выразить мнение о полной готовности объекта к практическому использованию. Но чаще встречается обратная ситуация, когда есть производственная необходимость ввода в эксплуатацию объекта до того, как будут завершены все существенные затраты, предусмотренные проектом строительства (незавершенных объектов). Примером указанной ситуации может быть ввод в эксплуатацию скважины с момента получения первой тонны природных ресурсов, при том что работы по обустройству прилегающей территории в силу технологических причин были перенесены на ближайший климатический сезон.

И еще: при принятии решения о возможности эксплуатации объекта следует в том числе учитывать факт возможной задержки выдачи данного документа по административным, а не экономически обоснованным причинам. То есть виновниками могут оказаться как нерасторопные чиновники, так и подрядчик, который допустил несоответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, что может послужить причиной для отказа в выдаче разрешения на эксплуатацию объекта (п. 6 ст. 55 ГрК РФ). Это стоит взять на заметку не только для бухгалтерского учета, но и для налогообложения, в котором налоговики нередко трактуют экономическую обоснованность расходов как соблюдение требований различных сфер законодательства, о чем поговорим позже.

А сейчас обратим внимание на разрешение на ввод оборудования в эксплуатацию. Если оборудование является одной из систем обеспечения эксплуатации здания и сооружения, то отдельное разрешение на готовность функционирования оборудования может не выдаваться. Если же оборудование выполняет самостоятельные функции в здании и сооружении и представляет определенную опасность для персонала — на него может выдаваться отдельное разрешение на эксплуатацию. Тогда ввод в эксплуатацию — это документально оформленное событие, фиксирующее готовность оборудования к применению по назначению. Об этом сказано в ТР ТС 012/2011 «Технический регламент Таможенного союза. О безопасности оборудования для работы во взрывоопасных средах». Как правило, ввод в эксплуатацию оборудования производится специалистами поставщика, а стоимость работ по монтажу и наладке включается в стоимость контракта. Оборудование до ввода в эксплуатацию не может использоваться по предназначению, что отчасти упрощает его бухучет в составе амортизируемого имущества.

Отражается ли ввод в эксплуатацию в бухучете?

Для ответа на указанный вопрос сначала обозначим, что в себя включает данная процедура. Это приемка здания (сооружения) или иного объекта приемочными комиссиями, оформление самого акта приемки и выдача разрешения на эксплуатацию здания (сооружения) или иного объекта. Ни одна из названных процедур сама по себе не отражается в бухгалтерском учете, так как не приводит к изменению финансовых показателей (активов и обязательств, доходов и расходов). Хотя нет. Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию может быть платной для заявителей процедурой, в связи с чем у них возникают расходы. Они либо признаются текущими, либо капитализируются в стоимости вводимого в эксплуатацию объекта. Выбор варианта непрост.

Обратимся к ПБУ 6/01 «Учет основных средств». В нем не упоминается термин «ввод в эксплуатацию», за исключением указания на то, что в бухгалтерской отчетности подлежит раскрытию информация об объектах недвижимости, принятых в эксплуатацию и фактически используемых, находящихся в процессе государственной регистрации. В п. 4 поименованного документа перечислены условия, которые должны выполняться для принятия актива к бухучету в качестве ОС. Одним из условий является предназначение объекта для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией в аренду. Еще одно условие — способность объекта приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем. Первое условие вполне может быть выполнено и до ввода объекта в эксплуатацию, тогда как о втором можно говорить при условии его готовности к использованию по предназначению. В одних случаях последнее может быть приравнено к вводу в эксплуатацию (например, в отношении оборудования), в то время как в других ситуациях объект может не только быть готов, но и использоваться по предназначению до официального ввода в эксплуатацию (в части зданий, сооружений, объектов по освоению природных ресурсов).

Таким образом, с точки зрения норм ПБУ 6/01 принятие ОС к бухгалтерскому учету и его ввод в эксплуатацию не одно и то же. Интересно, а что думают на этот счет международные методологи? Обратимся к МСФО (IAS) 16 «Основные средства». В данном документе не сказано, когда конкретно актив принимается к учету в составе ОС, однако разделены первоначальные затраты, включаемые в стоимость амортизируемого имущества, и последующие, не включаемые в оценку ОС и признаваемые текущими затратами. Расходы, понесенные в течение периода, когда объект, способный функционировать в соответствии с намерениями руководства, еще не введен в эксплуатацию или работает не с полной нагрузкой, не включаются в балансовую стоимость объекта основных средств. Формирование же первоначальной стоимости ОС прекращается, когда объект доставлен в нужное место и приведен в состояние, обеспечивающее его функционирование согласно намерениям руководства предприятия.

Какой же вывод следует из сказанного? Очень простой. Объект признается ОС со сформированной первоначальной стоимостью до ввода в эксплуатацию при условии, что он способен фактически функционировать в соответствии с намерениями руководства. В некоторых случаях объект способен функционировать до завершения всех работ, однако не отвечает требованиям полного соответствия намерениям руководства. При таких обстоятельствах нужно оценить возможность начала эксплуатации объекта, необходимость и существенность дальнейших затрат, связанных с «доводкой» объекта.

Если объект становится доступен для использования, его местоположение и состояние позволяют осуществлять его эксплуатацию согласно намерениям руководства, то по названному объекту уже можно начислять амортизацию (п. 55 МСФО (IAS) 16). То есть начисление амортизации тоже напрямую не зависит от момента ввода в эксплуатацию ОС. Здесь уместно напомнить, что в п. 21 ПБУ 6/01 по-другому сформулирована дата начала начисления амортизации по объекту ОС — с 1-го числа месяца, следующего за месяцем принятия обозначенного объекта к бухгалтерскому учету. Но, как указано выше, и в российском законодательстве этот момент жестко не связан с датой ввода объекта в эксплуатацию.

Что делать при отсутствии разрешения на ввод в эксплуатацию?

Исходя из изложенных выше норм сформулируем выводы. Если есть уверенность, что объект капитального строительства полностью готов к эксплуатации в запланированных целях и никакие работы по достройке осуществляться не будут, а отсутствие разрешения на ввод означает задержку регламентированных процедур выдачи разрешения государственными службами, то нужно перевести объект в состав ОС независимо от наличия разрешения на ввод и факта начала эксплуатации объекта. Если есть основание полагать, что объект (в частности, технологическое оборудование) не готов к эксплуатации в текущем состоянии, то он продолжает учитываться в составе вложений во внеоборотные активы до момента начала фактической эксплуатации в соответствии с предназначением и намерениями руководства.

Заметим: эксперты БМЦ высказывают немного иную точку зрения, рекомендуя учитывать эксплуатируемые незавершенные объекты в составе вложений во внеоборотные активы. Амортизация по используемым объектам, учитываемым в составе вложений во внеоборотные активы, начинает начисляться с месяца, следующего за месяцем фактического начала промышленного использования объекта независимо от наличия разрешений или документов на ввод в эксплуатацию. Согласитесь, этот совет — из разряда совместить несовместимое: вложения во внеоборотные активы тем и отличаются от ОС, что не амортизируются, они, наоборот, являются накопительными для связанных с ними затрат, которые в последующем формируют стоимость амортизируемого имущества.

Как бы там ни было, озвученная позиция имеет право на существование, но автор придерживается иного подхода — когда амортизации подлежит только ОС. Если бухгалтер считает, что здание (сооружение) без разрешения на ввод в эксплуатацию не готово к использованию по предназначению (например, когда фактическое использование без данного документа запрещено и карается штрафом), то такой объект отражается в составе вложений во внеоборотные активы. И пока объект ОС не будет включен в производственный процесс (в частности, в производство продукции), амортизационные отчисления не должны участвовать в формировании себестоимости продукции.

К сказанному остается добавить: начало использования объекта в случае отсутствия разрешения на ввод в эксплуатацию производится на основе решения руководства организации. Бухгалтер здесь не более чем исполнитель. Причем названное решение должно быть обоснованным. Например, есть возможность проведения работ по пробной либо опытно-промышленной эксплуатации до формализованного ввода объекта в состав ОС после получения соответствующего разрешения, или же период, необходимый на получение разрешения на ввод объекта основных средств, достаточно продолжительный и может затянуться, что грозит предприятию упущенной выгодой в связи с задержкой в использовании объекта в производстве продукции. Это подталкивает хозяйствующего субъекта к использованию объекта до начала его официального ввода в эксплуатацию.

Между началом фактического использования и готовностью к нему проходит небольшой промежуток времени, поэтому автор считает, что не будет большой ошибкой в данной ситуации отразить объект в составе ОС на дату начала его использования. А амортизация начинает начисляться с месяца, следующего за месяцем фактического начала промышленного использования объекта независимо от наличия разрешений или документов на ввод в эксплуатацию. Как вам такое мнение? Если читатель с ним согласен, то выбор следует обозначить в учетной политике.

Что нужно знать о налогообложении?

Налог на имущество

Здания и сооружения, относящиеся к недвижимости, являются объектом имущественного налогообложения (ст. 374 НК РФ). Однако не все торопятся вводить объекты в состав ОС, даже если они фактически эксплуатируются. Как указано в Постановлении ФАС ЗСО от 23.04.2014 по делу N А81-2224/2013, объекты, отраженные в составе вложений во внеоборотные активы, эксплуатировались предприятием, в результате чего оно получало доход. Отсутствие правоустанавливающих документов на созданные объекты недвижимости не освобождает их от налогообложения. Но судебная практика не однородна, есть и другие судебные решения — например, Постановление ФАС МО от 18.07.2013 по делу N А40-54007/12-91-301, в котором судьи обратились к Положению по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций. В нем сказано, что в состав ОС включаются законченные строительством здания и сооружения, приемка в эксплуатацию которых оформлена в установленном порядке. Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию нужно представить акт приемки объекта капитального строительства. В отсутствие упомянутого акта и разрешения на ввод объекта нового строительства в эксплуатацию данный объект в учете учитывается как капитальное вложение и не включается в облагаемую базу по налогу на имущество.

А бывает так: ввод в эксплуатацию затягивается в связи с выполнением отделочных работ для доведения объекта до состояния, пригодного к использованию. В подобной ситуации преждевременно принимать недвижимость в составе ОС и в качестве объекта имущественного налогообложения. Например, в Постановлении ФАС ДВО от 16.01.2014 N Ф03-6223/2013 перед налоговиками удалось отстоять имущественный комплекс — целый газобетонный завод. Как указали судьи, при строительстве объектов недвижимости не могут быть признаны в качестве ОС объекты, в отношении которых необходимо осуществление дополнительных вложений для приведения их в состояние, пригодное для использования. Между тем формирование первоначальной стоимости спорного объекта продолжалось после постройки зданий (сооружений), о чем свидетельствует факт приобретения, доставки и монтажа оборудования по производству автоклавного газобетона. Таким образом, только после окончания производства всех работ объект как ОС облагается налогом на имущество.

Налог на добавленную стоимость

В части данного налога предприятие может столкнуться с претензиями по налоговому вычету, если он заявлен с опозданием, а точнее, за пределами трехлетнего срока, предусмотренного п. 2 ст. 173 НК РФ. То есть работы произведены, НДС предъявлен поставщиком, но налогоплательщик для применения вычета ждет того момента, когда будет получено разрешение на ввод объекта, на котором осуществлялись работы, в эксплуатацию. Конечно, три года — это много для получения названного разрешения, но подобная ситуация все же может сложиться по причине забывчивости заявителя. Пример — Постановление АС ЗСО от 18.08.2014 по делу N А75-4980/2013. В оправдание осуществления позднего вычета налогоплательщик указывал на то, что моментом окончания строительства соответствующего объекта следует считать момент выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Между тем действующее законодательство не содержит такого условия для применения вычета по НДС по объектам капитального строительства, как наличие у организации разрешения на ввод данных объектов в эксплуатацию. Момент возникновения права на применение налогового вычета по объекту капитального строительства связан с моментом принятия его к учету и периодом фактического введения объекта в эксплуатацию (готовностью к использованию) в запланированных целях.

Налог на прибыль

Начисление амортизации по объектам амортизируемого имущества начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором обозначенный объект был введен в эксплуатацию (п. 4 ст. 259 НК РФ). Судьи считают, что в поименованной норме речь идет о фактической эксплуатации, которая дает право амортизировать ОС (Постановление ФАС ВВО от 13.01.2014 по делу N А11-7262/2012). Ведь разрешение на ввод объекта в эксплуатацию само по себе не может рассматриваться в качестве безусловного доказательства, свидетельствующего о доведении строящегося объекта до состояния готовности и о возможности его эксплуатации. Указанный документ удостоверяет иные характеристики объекта: его соответствие градостроительному плану и проектной документации и выполнение строительства согласно разрешению на строительство (Постановление ФАС СЗО от 03.06.2014 по делу N А05-4503/2013).

Разрешение на ввод в эксплуатацию не является определяющим документом ни для бухгалтерского учета, ни для налогообложения. По сути, это контрольно-ревизионный, а не первичный документ, подтверждающий осуществление хозяйственной операции. Разрешение может подтвердить только расходы, связанные с его получением и относимые в состав текущих затрат, если стоимость объекта как ОС уже сформирована.

Для получения разрешения на эксплуатацию возведённой постройки необходимо организовать проведение работ, связанных с исследованием объекта. Результат мероприятия идентифицирует соответствие постройки законодательным требованиям.

Без разрешительной документации объект капитального строительства запрещено эксплуатировать

Чтобы понять, что такое ввод в эксплуатацию, следует ознакомиться с основами правовых норм, выполнение которых по всем правилам гарантирует, что строительный объект не несёт опасности, связанной с недоработками или ошибками работников. Результат обследования построенного объекта должен быть отражён в разрешительном документе. Он свидетельствует о компетентном выполнении работ в запланированном объёме.

Правовые нормы

Порядок ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию регулируется законодательными нормами, требующими неукоснительного выполнения всех предусмотренных мероприятий.

Другие нормативные акты составлены с учётом требований этого документа. Они его дополняют отдельными положениями, но не отклоняются от норм этого закона. В нормативно-правовых актах отражены все вопросы, касающиеся получения разрешительной документации, без которой невозможно официально сдать здание или сооружение в эксплуатацию. В них можно ознакомиться с перечнем документов, инструкцией по их заполнению и с утверждёнными формами разрешений.

Схема осуществления государственного строительного надзора

Достаточно информации можно почерпнуть из действующих СНиП, в которых регламентируется ввод в эксплуатацию объектов различной категории, к каждому из которых предъявляются отдельные требования.При проведении операции следует учитывать региональные нормативные акты.

Порядок рассмотрения и принятие решения на ввод объектов капитального строительства в эксплуатацию

Для получения разрешения, без которого запрещено эксплуатировать постройку, необходимо действовать в соответствии с определённым алгоритмом. Необходимо пошагово выполнить следующие действия:

  1. Оформить заявление.
  2. Подготовить пакет документации, являющийся приложением к заявлению.
  3. Написать сопроводительное письмо с приложением схемы объекта, в которой должен быть отображён план коммуникаций инженерно-технических сетей, обустроенных на рассматриваемом земельном участке.
  4. Подать заявление в специализированную организацию.

Решение о внесении постройки в реестровую базу данных, касающуюся кадастрового учёта, или в отказе в проведении мероприятия, принимается представителями уполномоченных органов после рассмотрения заявления с комплектом документации.

Документы для ввода в эксплуатацию объекта

Основные документы, регламентирующие архитектурно-строительную деятельность

Для получения разрешения к заявлению следует подготовить комплект бумаг, обосновывающих соответствие постройки определённым нормам, соблюдение которых гарантирует безопасную эксплуатацию. К этим бумагам относится:

  1. Документ, обосновывающий право собственности на земельный участок, где были произведены постройки. Это может быть договор аренды, свидетельство о праве собственности или кадастровый план.
  2. План земельного участка.
  3. Проект планировки с учётом разделения территории.
  4. Разрешение, полученное организатором стройки перед её началом.
  5. Акт приёмки объекта по форме КС – 11 предоставляется в случае договорного строительства.
  6. Акт о соответствии, подтверждающий соответствие постройки регламентированным требованиям. Он должен быть подписан застройщиком, который непосредственно организовал и реализовал строительные работы.
  7. Справка о соответствии постройки проектной документации. В ней должно быть отражена информация об энергетической эффективности, а также о наличии приборов учёта. Бумага подписывается застройщиком или техническим заказчиком.
  8. Документы о соответствии техническим условиям, составленные представителями организации, которые отвечают за функциональность инженерно – технических сетей. К ним относятся такие предприятия, как энергетические компании и городской водоканал.
  9. Схематический план расположения инженерно-технических сооружений на территории постройки, подписанный застройщиком или техническим заказчиком. В случае если постройка относится к категории индивидуальной, в которой работы были выполнены без привлечения наёмных работников, данная бумага не требуется.
  10. Заключение подразделений государственного строительного надзора о соответствии проектной документации и техническим нормам.
  11. Нотариально заверенная копия договора обязательного страхования. Она необходима для страховки заказчика от финансовых потерь на случай аварий и нанесения вреда здоровью работникам в процессе выполнения строительных работ, поскольку они относятся к категории опасных.
  12. План объекта, оформленный в техническом виде.

Читайте также: Что такое фондовооруженность: как рассчитать

Когда могут отказать в выдаче разрешения

Если при подаче документации на рассмотрение отсутствует хотя бы один документ, или бумаги оформлены без учёта требований к форме бланка или к нотариальному заверению, то заявление не будет рассматриваться и заявителю будет отказано в выдаче разрешения.

Предвестники проблем могут возникнуть ещё на стадии определения соответствия постройки нормативам. Для этого необходимо организовать контроль со стороны государственных органов на всех этапах строительства, начиная с получения разрешения на начало работ.

Если застройщик своевременно не извещал о планируемых и проведённых работах представителей уполномоченных органов, в результате чего их производство не контролировалось, а этапы работ не фиксировались актами, то получить положительное заключение будет сложно. В такой ситуации придётся воспользоваться услугами лицензированных независимых экспертов.

Как проводится итоговая проверка

Экспертное заключение о соответствии выдаётся после проведения итоговой проверки оборудования. Для получения документа, необходимо его испытать в процессе пробных пусков. При этом проверяются элементы постройки конструктивного назначения, а также узлы оборудования, размещённого на объекте.

Приборы учёта

В комплексном испытании оборудования необходимо учесть состояние вентиляции, трубопроводов и систем пожарной безопасности. Процедура проводится на протяжении 72 часов, в режиме активной эксплуатации внутренних и внешних инженерно-технических систем. Испытание считается успешным, если все оборудование работает без сбоев.

В случае выявления дефектов, представители контролирующих органов выдают предписания об их устранении. После того как были учтены все замечания и проведены рекомендуемые мероприятия, испытания необходимо повторить.

Положительное заключение о соответствии нормативным требованиям по результатам итогового контроля выдаётся после проверки актов, которые были оформлены в период ведения строительства органами госконтроля. Также необходимо предоставление справок от поставщиков коммунальных услуг, в которых должна быть отражена информация о принятии постройки на обслуживание.

Большинство инвестиционных проектов предполагает проведение строительно-монтажных работ, логичным завершением которых является ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства. Соответственно, с целью надлежащего контроля, на государственном уровне закреплены определенные нормы, регламентирующие ввод в эксплуатацию основных средств и объектов строительства. Чтобы лучше разобраться, что такое ввод здания в эксплуатацию, далее детальнее остановимся на тонкостях и нюансах, сопровождающих этот процесс.

Современная нормативная база, регламентирующая вопрос

Основные понятия и нормы про разрешение на ввод объекта в эксплуатацию прописаны в статье 55 Градостроительного кодекса РФ. На данный момент используется его новая редакция от 7 марта 2017 года, принципиально поменявшая порядок ввода в эксплуатацию сооружения, поскольку ранее готовность сооружения подтверждалась актом Государственной комиссии. Также при принятии окончательного решения применяются нормы Постановления Правительства РФ № 441 и Положения о Государственном строительном надзоре в России.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию – это официальный документ, который подтверждает полное завершение реконструкции или строительства капитальных объектов в соответствии с заранее утвержденной проектной документацией и согласием на строительство. Также удостоверяется соответствие данного объекта нормативным требованиям к выполнению такого рода работ на момент выдачи разрешения, проекту планировки (межевания) территории или права на использование земельного участка.

Чтобы оформить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, в зависимости от вида сооруженного объекта застройщику нужно обратиться в орган, выдавший ему согласие на проведение строительства. К их числу могут относиться:

  • исполнительный орган власти федерального уровня;
  • орган местного самоуправления;
  • исполнительный орган субъекта Российской Федерации;
  • организацию по государственному управлению использования атомной энергии или разработки ядерных энергетических установок и ядерного оружия;
  • Государственную корпорацию "Роскосмос".

Для того чтобы уполномоченный орган мог принять обоснованное решение про ввод в эксплуатацию зданий и сооружений, застройщику необходимо подать целый ряд документов:

  • заявление (должно регистрироваться не более чем за 15 минут);

При необходимости получения более полной информации, Правительством могут устанавливаться дополнительные документы, кроме тех, которые перечислены в Градостроительном кодексе.

После подачи заявителем всех необходимых бумаг, уполномоченная инстанция обязана на протяжении 10 дней провести такие действия:

  • проверить правильность оформления и соответствие действительности указанных в документах сведений;
  • с выездом на место осмотреть возведенное сооружение и удостовериться в его соответствии проектной документации и требованиям дейсвующего законодательства;
  • выдать разрешение на ввод в эксплуатацию сооружения или принять обоснованное решение об отказе.

Следует заметить, что выездной осмотр не проводится в том случае, если при реконструкции или строительстве был предварительно заключен договор о проведении государственного строительного надзора.

В каких случаях в разрешении может быть отказано

Подача требуемого перечня документации не является сама по себе гарантией того, что решение органов власти будет положительным. В выдаче разрешения на ведение недвижимости в эксплуатацию может быть отказано, однако отказ обязательно должен быть аргументирован и оформлен официально. Причинами негативного вывода могут быть такие обстоятельства:

  • неполный комплект документов, поданный застройщиком;
  • выявленное несоответствие при возведении здания утвержденным строительным требованиям и нормам;
  • расхождения с требованиями, закрепленными в разрешении на проведение строительных работ;
  • разногласия между проектной документацией и реально возведенной конструкцией или зданием (эта норма не касается индивидуальных жилых домов);
  • нецелевое использование участка земли, который выделен под реализацию конкретного проекта.

Кроме указанных обстоятельств, причиной отказа может послужить невыполнение застройщиком норм, предусмотренных статьей 51 (часть 18) Кодекса относительно безвозмездной передачи в 10-дневный период после выдачи разрешения на строительные работы соответствующим органам власти сведений о площади, планируемом количестве этажей и высоте здания, инженерно-технических сетях. Также для размещения в градостроительной информационной системе требуется по одному экземпляру копий выводов геодезических и инженерных изысканий, отдельных разделов используемой проектной документации (о мероприятиях по пожарной безопасности или охране окружающей природной среды) и схемы размещения постройки на конкретном земельном участке.

Предоставление недостающих бумаг является основанием вернуться к рассмотрению вопроса. Кроме того, застройщик или инвестор имеет право в судебном порядке оспаривать отказ уполномоченных органов выдать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Что собой представляет разрешение на ввод

Согласие органа власти на ввод в эксплуатацию объектов дает возможность поставить здания на государственный учет как объекты завершенного строительства или внести нужные изменения в реестр реконструированных сооружений. Сами по себе разрешительные бумаги относительно сооружения не затрагивают вопроса о праве сего собственности и носят чисто технический характер.

Вплоть до 2015 года форма, регламентирующая разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, была зафиксирована в Постановлении Правительства Российской Федерации № 698 от 24 ноября 2005 года. После его отмены строители ориентируются на образец, утвержденный приложением № 2 к приказу Минстроя № 117/пр от 19 февраля 2015 года .

Утвержденная форма выдается конкретному застройщику с указанием полного названия строительной организации или ФИО частного лица и адреса. Фиксируется наименование этапа или всего объекта капитального строительства, адрес, где он расположен и кадастровый номер, присвоенный земельному участку.

Регистрационный номер разрешения на документе про ввод в эксплуатацию объекта недвижимости многокомпонентный и включает в себя:

  • двузначный номер конкретного субъекта РФ, где будут проводиться работы. Если проект реализуется более чем на одной территории, то ставится 00;
  • трехзначный номер муниципального образования, на территории которого запланировано внедрение проекта. Если в пределах административных границ 2 и более образований, то ставится 000;
  • номер порядковый разрешения;
  • полный год, в котором выдано разрешение.

Если приводить примеры, то проект, реализуемый на территории 4 смежных районов, скажем Новгородской и Псковской областей, может иметь номер 00-000-164-2017.

Далее идет таблица, содержащая информацию о сооружении. Она для всех видов объектов включает общие показатели: строительный объем и его подземная часть, площадь (общая, а также жилых и пристроенных помещений), количество сооружений, зданий. Далее форма предполагает информацию в зависимости от назначения сооружения.

У непроизводственных сооружений , относящихся к образованию, здравоохранению, спорту, культуре, отдыху указываются такие параметры:

  • вместимость;
  • количество мест, помещений и этажей;
  • наличие эскалаторов, лифтов и подъемников для людей с инвалидностью;
  • материалы, из которых изготовлены фундамент, стены, перекрытия и кровля.

У жилых домов фиксируются такие показатели:

  • площадь общая помещений жилых (без учета террас, веранд, лоджий и балконов) и нежилых (в т.ч. общего имущества жильцов);
  • количество надземных и подземных этажей;
  • количество секций и квартир (отдельно по числу комнат);
  • площадь жилых помещений всего дома с учетом лоджий, террас, балконов и веранд;
  • инженерно-технические приспособления (лифты, подъемники и эскалаторы);
  • перечень примененных материалов.

Для производственных объектов (заводы, фабрики) застройщик обязан указать следующие сведения:

  • тип, мощность и производительность сооружения;
  • наличие инженерно-технических сетей и систем (лифты, эскалаторы, подъемники);
  • материалы, использованные при возведении.

Для линейных объектов (трубопроводы, линий электропередач, дорог, мостов) перечень требований несколько отличается от списка, необходимого на ввод здания:

  • класс или категория;
  • протяженность;
  • мощность (грузооборот, пропускная способность, интенсивность движения);
  • уровень напряжения ЛЭП и ее тип (КВЛ, ВЛ, КЛ);
  • количество и диаметр трубопроводов, материалы, из которых они изготовлены;
  • список конструкций, которые могут повлиять на безопасность.

В своем пятом разделе форма обязательно содержит информацию об энергетической эффективности и оснащенности приспособлениями учета расходуемых энергоресурсов:

  • класс энергоэффективности;
  • материалы, применяемые для утепления наружных конструкций в этом доме;
  • расход удельный тепловой энергии из расчета на 1 кв.м. площади;
  • уровень заполнения световых проемов.

Заполненная форма выдается на руки заявителю, а также в трехдневный срок отправляется в орган госстройнадзора. Разрешение на ввод в эксплуатацию любого здания недействительно, если к нему не приложен технический план сооружения.

Что касается индивидуальных жилых домов, то вплоть до 1 марта 2018 года объект такого типа может быть введен в эксплуатацию без разрешения. В таком случае этот документ нет необходимости предоставлять при инвентаризации или получении техпаспорта на дом.

Отдельные нюансы процедуры получения разрешения

При оформлении всей необходимой документации заявителю не следует забывать о таких требованиях законодательства к государственным органам относительно оказания административных услуг гражданами и юридическим лицам по введению сооружений в эксплуатацию:

Нередко заказчик или инвестор на этапе сдачи здания и ввода его в эксплуатацию предпочитает нанять управляющую компанию. Она способна выступить в качестве эксперта, тонко разбирающегося в вопросах технического обслуживания. Ее специалисты тесно сотрудничают с экспертами технадзора, они освидетельствуют степень завершенности инженерных систем и оборудования и готовности их к использованию в дальнейшем.

Если заблаговременно привлечь управляющую компанию, то ее профильные специалисты (проектировщик, архитектор, дизайнер, строитель), выполняя свои обязанности, независимо друг от друга, проведут проверку оборудования, испытают инженерные системы, а также выявят мелкие недочеты. Это будет способствовать положительному решению экспертной комиссии.

Несмотря на то, что сам документ выдается бесплатно, инвестору следует составить отдельную смету расходов на ввод сооружения, особенно важно это для промышленных объектов. Деньги необходимы на такие расходы:

  • выполнение подрядной организацией пусконаладочных работ и содержание соответствующих рабочих и инженерных кадров;
  • транспортировку персонала;
  • материальные и энергетические ресурсы для опробования и проверки установленного оборудования;
  • техническую поддержку со стороны проектных, а также научно-исследовательских учреждений и организаций для консультирования и проведения экспертиз при пусконаладочных работах;
  • непредвиденные расходы.

Знание таких деталей избавит инвестора от необходимости срочного поиска дополнительных средств, организаций для поддержки и поможет спокойно провести всю процедуру в определенный законодательством срок.

Некоторые тонкости налогообложения

Относительно налогообложения после ввода здания в эксплуатацию мнение инвесторов и налоговых органов несколько отличаются. Обычно считается, что после выдачи разрешения все работы закончены, и сооружение полностью готово к использованию. Инвестор включает здание в состав основных средств, предварительно или после оформляет право собственности. Но многие застройщики сомневаются в том, что они обязаны включать здание в состав основных средств сразу после выдачи разрешения.

Налоговые органы считают, что обязаны, а иначе начинают подозревать инвестора в попытке выиграть время при уплате налога на имущество. Однако застройщик сам определяет, готово ли здание к полноценному использованию на том этапе, когда получен документ о вводе. Готовность проекта к работе должно определить руководство предприятия.

Настаивая на максимально раннем начале выплат, фискальные органы получают выигрыш в скорости получения отчислений, но могут проиграть в размере общей суммы, поскольку при неполной готовности оплачивается неполная сумма налога.

У организации в создавшейся ситуации есть такие варианты действий:

  • завершить все работы, в том числе отделочные, принять решение о полной готовности и только после этого подавать документы на ввод;
  • признать здание пригодным к использованию в процессе получения разрешения, а отделочные работы завершать уже по объекту, входящему в состав основных средств предприятия.

Однако здесь следует обратить особое внимание на одну деталь. Если здание будет признано в качестве основного средства на момент выдачи разрешения, то его итоговая стоимость будет считаться полностью сформированной на эту же дату.

Формальные процедуры по вводу в эксплуатацию характерны как для производственных, так и для гражданских объектов: приемка объекта у подрядчика, получение разрешения на ввод в эксплуатацию, регистрация объекта и т.д. Эксплуатация является наиболее продолжительной фазой жизненного цикла строительного объекта.

Разрешение на ввод в эксплуатацию

Ранее при вводе в эксплуатацию требовалось дополнительно решение государственной приемочной комиссии. После принятия ГрК РФ застройщику необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. К заявлению о выдаче такого разрешения необходимо подготовить следующие документы:

  • правоустанавливающие документы на земельный участок;
  • градостроительный план земельного участка или ПМТ;
  • разрешение на строительство;
  • акт приемки объекта капитального строительства;
  • документ, подтверждающий соответствие объекта требованиям технических регламентов (подписывает генподрядчик);
  • акт о соответствии параметров объекта проектной документации (подписывают генподрядчик, технический заказчик, инженер заказчика);
  • документы, подтверждающие соответствие объекта техническим условиям (подписывают представители организаций, эксплуатирующих сети);
  • схему планировочной организации земельного участка с расположением объектов и инженерных сетей в границах земельного участка (подписывают генподрядчик и технический заказчик);
  • акт итоговой проверки государственного строительного надзора и заключение органа государственного пожарного надзора.

Для опасных объектов добавляется договор обязательного страхования гражданской ответственности, для объектов культурного наследия - акт приемки выполненных работ по сохранению объекта.

В качестве акта приемки объекта капитального строительства могут быть использованы формы ОС-la «Акт о приеме-передаче здания (сооружения)» или ОС-3 «Акт о приеме-сдаче отремонтированных, реконструированных, модернизированных объектов основных средств», утвержденные постановлением Госкомстата 21 января 2003 г. № 7. В г. Москве форма «Акта приемки объекта капитального строительства государственного заказа города Москвы» утверждена распоряжением Правительства Москвы от 9 марта 2007 г. № 396-РП.

При сдаче жилого дома составляют акт приемки-передачи, для чего создается комиссия. В акте могут быть указаны состояние частей здания, коммуникаций и инженерных систем, их дефекты. Аналогичная процедура проводится при передаче здания на баланс другой организации, при этом указывается эксплуатирующая организация.

Для исключения проблем при вводе в эксплуатацию жилых объектов целесообразно придерживаться исчерпывающего перечня процедур, связанных с получением различных разрешений и согласований . Практически во всех случаях понадобятся следующие документы:

  • технический план здания, сооружения;
  • заключение о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов;
  • разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
  • кадастровый план объекта недвижимости: здания, помещения;
  • свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества.

При наличии соответствующих инженерных систем могут потребоваться следующие документы:

  • акты допуска приборов учета электрической энергии, узла учета воды и сточных вод к эксплуатации, акт о приемке газового оборудования и средств автоматики для проведения пусконаладочных работ, акт обследования соответствия показателей энергоэффективности газоиспользующего оборудования паспортным или проектным показателям;
  • акт о промывке и дезинфекции внутриилощадочных и внутридомовых сетей и оборудования объекта, необходимых для подключения к централизованной системе холодного водоснабжения;
  • акты о выполнении технических условий для присоединения к электрическим сетям, осмотра (обследования) электроустановки и уведомление о проведении осмотра;
  • акты о готовности внутриилощадочных и внутридомовых сетей и оборудования к подаче тепловой энергии и теплоносителя, к подключению к централизованным системам горячего и холодного водоснабжения, бытовой (общесилавной) и ливневой системам водоотведения, о готовности сетей газопотребления и газоиспользующего оборудования к технологическому присоединению;
  • разрешение органа энергонадзора на допуск в эксплуатацию энергопринимающих устройств, разрешение на осуществление подключения к системе теплоснабжения, разрешение на пуск газа;
  • акты разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности сторон в отношении электрических и тепловых сетей, сетей газораспределения, централизованных систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения;
  • акт технологического присоединения к электрическим сетям и сетям газораспределения, акты о подключении к централизованным системам теплоснабжения, холодного и горячего водоснабжения, централизованной бытовой (общесплавной) и ливневой системам водоотведения;
  • договоры энергоснабжения и теплоснабжения холодного и горячего водоснабжения, договор об оказании услуг по передаче электрической энергии, договор водоотведения в централизованную бытовую и ливневую системы водоотведения, договор поставки газа и договор о техническом обслуживании и ремонте внутридомового и внутриквартирного газового оборудования.

Региональный орган государственный власти или орган местного самоуправления может установить необходимость проведения контрольно-геодезической съемки и передачи исполнительной документации.

Заявление о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию подается в тот же орган, который выдавал разрешение на строительство. Последний обязан в течение 10 дней провести осмотр объекта капитального строительства в случае, если государственный строительный надзор при строительстве, реконструкции или капитальном ремонте не проводился. Затем проводится проверка наличия и правильности оформления указанных выше документов. При положительных результатах проверки заявителю должно быть выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, при отрицательных - отказано с указанием причин отказа. Отказ может быть обжалован в суде.

Разрешение выдается по установленной форме (см. ниже). В разрешении указываются основные показатели возведенного объекта, основные примененные материалы, стоимость строительства - по проекту и фактические. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта, а в случае реконструкции - для изменения данных такого учета.

Форма разрешения на ввод в эксплуатацию

  • (наименование застройщика
  • (фамилия, имя, отчество - для граждан, его почтовый индекс и адрес)

РАЗРЕШЕНИЕ

на ввод объекта в эксплуатацию №_

  • (наименование уполномоченного федерального органа исполнительной власти,

или органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, или органа местного самоуправления, осуществляющих выдачу разрешения на строительство)

руководствуясь статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешает ввод в эксплуатацию построенного, реконструированного объекта капитального строительства (ненужное зачеркнуть)

(наименование объекта капитального строительства

в соответствии с проектной документацией)

расположенного по адресу

(полный адрес объекта капитального строительства с указанием субъекта Российской Федерации, административного района и т.д. или строительный адрес) 2. Сведения об объекте капитального строительства

I. Общие показатели вводимого в эксплуатацию объекта

Строительный объем - всего куб. м

в том числе надземной части куб. м

Общая площадь кв. м

Площадь встроенно-пристроенных поме- кв. м

Количество зданий Шт.

II. Нежилые объекты

Объекты непроизводственного назначения (школы, больницы, детские сады,

объекты культуры, спорта и т.д.)

Количество мест Количество посещений Вместимость

(иные показатели) (иные показатели)

Объекты производственного назначения

Мощность

Производительность

Протяженность

III. Объекты жилищного строительства

штук секций шт./кв. м

шт./кв. м шт./кв. м шт./кв. м шт./кв. м шт./кв. м кв. м

IV. Стоимость строительства Стоимость строительства объекта - всего тыс. руб. в том числе строительно-монтажных работ тыс. руб.

(должность уполномоченного сотрудника (подпись) (расшифровка

органа, осуществляющего выдачу разре- подписи)

тения на ввод объекта в эксплуатацию)

Для ввода в эксплуатацию лифтов монтажная организация составляет декларацию соответствия с участием аккредитованной испытательной лаборатории. Декларация, протоколы проверки и испытаний, протоколы электроизмерительных работ прикладывают к паспорту лифта.

Владелец лифта (собственник здания или управляющая компания) проверяет комплектность документации и выполнение требований технического регламента 1 , а также заключает договор страхования гражданской ответственности и договор на техническое обслуживание лифта.

Для ввода лифта в эксплуатацию владелец организует комиссию в составе представителей владельца, монтажной и обслуживающей организаций. На основании положительного решения комиссии составляется акт приемки лифта в эксплуатацию , владелец принимает решение о вводе лифта в эксплуатацию и вносит решение в паспорт лифта.

Никто не может гарантировать, что после сдачи объекта никаких дефектов не обнаружится. Однако генеральный подрядчик несет обязательства по исправлению за свой счет дефектов, возникших вследствие недостатков строительства, монтажа и пусконаладочных работ и обнаруженных в течение гарантийного периода (ст. 755 ГК РФ). При этом учитываются также гарантийные обязательства поставщиков оборудования, закрепленные в договорах поставки. Заводы-изготовители должны устранять за свой счет недостатки, возникшие вследствие некачественного изготовления оборудования и обнаруженные в рамках гарантийного срока, установленного в договорах поставки оборудования.

Продолжительность гарантийного срока устанавливается в договоре строительного подряда и, как правило, составляет 1-2 года, а при строительстве по закону о долевом участии - 5 лет. В договоре целесообразно оговорить дату начала гарантийного периода: подписание акта передачи объекта подрядчиком, окончания комплексного опробования, завершения гарантийных испытаний и т.п.

Если гарантийный период закончился, но в течение 5 лет со дня сдачи работ было обнаружено ненадлежащее качество строительства, то обязанности подрядчика по устранению дефектов сохраняются и по истечении гарантийного срока (ст. 724, 756 ГК РФ). При этом подрядчик обязан доказывать, что дефект произошел не по его вине («презумпция виновности» подрядчика).

Нередко заказчик устанавливает в договоре положение о гарантийном залоге (отложенном платеже), который может составлять до 5-10% договорной цены за подрядные работы. Этот залог возвращается подрядчику по истечении гарантийного срока, если за это время дефектов не будет выявлено. Если дефекты будут обнаружены, а подрядчик не примет меры по их устранению, заказчик в соответствии с таким положением оплачивает работы по устранению дефектов третьему лицу, уменьшая, таким образом, сумму, возвращаемую подрядчику.

По окончании гарантийного периода подписывается акт об окончательной приемке объекта. К этому моменту должны быть сверены и завершены все взаимные расчеты.





Законченные строительством входящие в состав строящегося объекта отдельно стоящие здания и сооружения, встроенные и пристроенные помещения производственного и вспомогательного назначения, сооружения (помещения) гражданской обороны, при необходимости ввода их в действие в процессе строительства, принимаются заказчиком (застройщиком) с привлечением организаций, эксплуатирующих инженерно-технические сети и органов государственного надзора и контроля. Акты промежуточной приемки в эксплуатацию предъявляются заказчиком (застройщиком) при получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в целом.






Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для включения объекта в статистическую отчетность.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

Государственная регистрация прав собственности осуществляется на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.



Разрешение на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства (любые здания, дома). Оформление необходимых документов

Порядок, по которому осуществляется ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, отражен в законодательных актах, Градостроительном кодексе РФ. Это многоэтапный, достаточно сложный процесс, требующий тщательной подготовки, правильного документального оформления.

Ознакомиться со всеми нюансами процедуры застройщику следует еще до начала строительных работ, чтобы впоследствии не возникало проблем, недоразумений.

Порядок ввода объекта строительства в эксплуатацию

По завершении строительных работ выполняется процедура, которая называется ввод объекта в эксплуатацию. В нее включено несколько этапов:

    Прием объекта заказчиком,

    Проверка здания,

    Получение ЗОС,

    Получение разрешения на эксплуатацию здания,

    Техническая инвентаризация,

    Регистрация прав собственности.

На первом этапе выстроенный объект у застройщика принимает заказчик. Эта процедура оформляется актом, составленным по установленной форме КС-11. Документ подписывается обеими сторонами.

Обязательным этапом является капитальная проверка качества работы всех систем коммуникаций. Перед этой процедурой застройщик выполняет пробные запуски, чтобы убедиться в их работоспособности. Для итоговой проверки предусмотрены определенные сроки работы систем и оборудования под нагрузкой, указанные в технической документации. Электрические, тепловые коммуникации должны функционировать в течение суток, комплексное опробование выполняется трое суток.

Важным документом является заключение, свидетельствующее о соответствии выстроенного объекта всем техническим нормам, регламентам, проектным документам. Без ЗОС получить разрешение на ввод в эксплуатацию невозможно. В большинстве случаев данный документ выдает орган исполнительной власти, который уполномочен проводить эти процедуры. Но если объект является уникальным, сложным, опасным, заключение должно выдаваться федеральными органами.

Основным документом, позволяющим провести регистрацию объекта, оформить права собственности на дом, является разрешение на эксплуатацию, здания. Оно выдается уполномоченными органами на основании заявления, приложенных к нему документов.

Согласно законодательству, каждый объект недвижимости должен быть зарегистрирован в государственном кадастровом реестре. После данной процедуры выдается кадастровый паспорт.

Последним этапом является получение документа о праве собственности.

Документы, которые требуются для разрешения на ввод в эксплуатацию

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается уполномоченными органами на основании поданного заявления. К нему необходимо подготовить дополнительные документы:

    План участка, на котором расположено здание,

    Схема местонахождения объекта, коммуникаций,

    Разрешение на проведение строительных работ,

    Акт приемки дома,

    Заключение о соответствии здания строительным нормам и проекту,

    Заключение органов пожарного надзора.

Форма, по которой составляется градостроительный план земельных участков, отражена в постановлении Правительства. Этот документ, а также схема расположения здания, инженерно-технических сетей изготавливаются специалистами соответствующих квалификаций. Они должны быть подписаны заказчиком или застройщиком.

Разрешение на проведение строительных работ является обязательным документом для каждого застройщика, выдается уполномоченными органами на основании градостроительного плана, представленного проекта.

После того как будет получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию, его собственник передает органу, выдавшему документ, акт приемки дома, ЗОС и заключение пожарного надзора.

Следует учесть, что согласно законодательству, до 01.03.18 г. индивидуальным застройщикам не нужен такой документ, ввод в эксплуатацию частного дома не требует получения разрешения. Не понадобится оно и для технической инвентаризации объекта.

Порядок получения разрешения на эксплуатацию дома

Получение документа, разрешающего ввод в эксплуатацию объектов строительства, потребует выполнения нескольких процедур:

    Оформление заявления.

    Подготовка пакета документов.

    Обращение в администрацию.

    Осмотр объекта.

    Получение разрешения.

Заявление на выдачу разрешения должно быть составлено строго по форме, предусмотренной законодательными актами. Следует внимательно отнестись к сбору всех необходимых документов. Ошибки, неточности, отсутствие какого-либо из них станет причиной отказа органов в выдаче разрешения.

В большинстве случаев для получения данного документа необходимо обращаться в соответствующий орган муниципального образования по месту нахождения объекта. Но можно получить его и в МФЦ, если у местной администрации имеется соглашение с данной организацией.

В каждом муниципальном образовании могут быть дополнительные требования. К примеру, во многих администрациях акт ввода в эксплуатацию составляется после осмотра выстроенного объекта. Собственник обязан в таком случае предоставить возможность уполномоченному лицу, комиссии осмотреть здание, убедиться в соответствии дома документам, поданным на получение разрешения.

Если проверка документов, осмотр здания не вызвали никаких нареканий и претензий, уполномоченный орган оформляет разрешение на ввод здания в эксплуатацию. В случае отрицательного ответа предоставляется письменное объяснение причин. Если собственник дома не согласен с данным решением, он может обратиться в суд, обжаловать отказ.

ООО «БТИ» предлагает вам услуги по подготовке пакета документов, получению разрешения на эксплуатацию. Грамотные, опытные специалисты нашей компании оперативно, квалифицированно составят необходимые бумаги, проведут процедуру получения документа. Это позволит вам сэкономить время, сберечь нервы, исключить проволочки и отказ.

Порядок приемки и ввода в эксплуатацию законченных строительством объектов

1. Приемка законченных строительством объектов

В случае осуществления строительства, реконструкции или капитального ремонта по договору с заказчиком (застройщиком), завершенный строительством объект предъявляется подрядчиком к приемке заказчику (застройщику) в составе и объеме выполненных работ, предусмотренных утвержденным в установленном порядке проектом и договором подряда.
Заказчик (застройщик) устанавливает дату проведения и порядок организации приемки объекта, перечень участников приемки и оценки соответствия объекта установленным требованиям.
Дата приемки завершенного строительством объекта сообщается органу, уполномоченному на выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Оценка соответствия законченного строительством объекта проекту, требованиям нормативных документов (технических регламентов) и технических условий решением заказчика (застройщика) может осуществляться посредством приемочной комиссии или без нее.
К участию в оценке соответствия законченного строительством объекта могут привлекаться представители проектной организации (если на объекте осуществляется авторский надзор), Территориальных исполнительных органов государственной власти, на территории которых находится объект, уполномоченного органа исполнительной власти, в предмете ведения которого находятся объекты культурного наследия (по объектам культурного наследия, на которых осуществлен капитальный ремонт или работы по приспособлению объекта для современного использования), органов государственного надзора и эксплуатирующей организации.
Приемка законченного строительством объекта оформляется заказчиком (застройщиком) актом, рекомендуемая форма которого приведена в приложении Б, с приложением к акту необходимой правовой, проектной и исполнительной документации, актов приемки инженерных систем и других документов, подтверждающих соответствие законченного строительством объекта проектной документации и требованиям нормативных документов (технических регламентов). Основной перечень документов приведен в приложении А.
В случае непреднамеренной утраты участниками строительства исполнительной документации на возведенные несущие и ограждающие конструкции зданий и сооружений (при условии, что разрешение на строительство/реконструкцию последних получено в установленном порядке), допускается (по решению органа, уполномоченного на выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) проведение технического обследования таких конструкций лицензированной организацией — с целью определения их надежности и устойчивости, а также соответствия проекту. При наличии положительного заключения по результатам такого обследования, восстановление утраченной документации не требуется.
Такой же порядок возможен для эксплуатируемых объектов, не принятых своевременно по каким-либо причинам в установленном порядке.
Законченные строительством входящие в состав строящегося объекта отдельно стоящие здания и сооружения, встроенные и пристроенные помещения производственного и вспомогательного назначения, сооружения (помещения) гражданской обороны, при необходимости ввода их в действие в процессе строительства, принимаются заказчиком (застройщиком) с привлечением организаций, эксплуатирующих инженерно-технические сети и органов государственного надзора и контроля.

Документы для ввода в эксплуатацию

Акты промежуточной приемки в эксплуатацию предъявляются заказчиком (застройщиком) при получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в целом.

2. Порядок выдачи разрешений на ввод объектов в эксплуатацию (в соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации)

Для ввода объекта в эксплуатацию заказчик (застройщик) представляет в орган, выдавший разрешение на строительство, заявление о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. К заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию прилагаются документы, подтверждающие соответствие построенного (реконструированного) объекта, проектной документации и требованиям действующих нормативных документов (технических регламентов). Основной перечень документов приведен в приложении А. В случае осуществления строительства, реконструкции или капитального ремонта по договору прилагается акт приемки объекта капитального строительства (рекомендуемая форма акта приведена в приложении Б).
Орган, выдавший разрешение на строительство, в течение десяти рабочих дней со дня поступления заявления заказчика (застройщика) о выдаче разрешения производит проверку наличия и правильности оформления документов, осмотр объекта капитального строительства, при необходимости комиссионно, и принимает решение о выдаче заявителю разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или об отказе в выдаче разрешения с указанием причин принятого решения.
Для осмотра объекта капитального строительства, орган, уполномоченный на выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, имеет право привлекать представителей Территориальных исполнительных органов государственной власти, проектной организации, надзорных органов, организаций, эксплуатирующих инженерно-технические сети и других заинтересованных организаций.
Основанием для принятия решения об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является:
— отсутствие документов, указанных в приложении А;
— несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство;
— несоответствие параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.
В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны содержаться сведения об объекте капитального строительства, необходимые для постановки построенного объекта капитального строительства на государственный учет или внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для включения объекта в статистическую отчетность. Государственная регистрация прав собственности осуществляется на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Участие Государственных органов в выдаче разрешений на ввод объектов в эксплуатацию осуществляется на безвозмездной основе.
С введением в действие формы разрешения на ввод объектов в эксплуатацию Правительством Российской Федерации к заявлению на ввод объекта в эксплуатацию прилагаются заключения органа государственного строительного надзора и органа государственного пожарного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора, государственного пожарного надзора) о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям нормативных документов (технических регламентов) и проектной документации, а также градостроительный план земельного участка (по форме, установленной Правительством Российской Федерации).
До утверждения формы разрешения на ввод объектов в эксплуатацию Правительством Российской Федерации, приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов осуществляется в соответствии с территориальными строительными нормами.
Формы актов приемки в соответствии с ТСН 12-316-2002 г. Санкт-Петербург:
Приложение В. АКТ ПРИЕМКИ ЗАКОНЧЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВОМ ОБЪЕКТА ГОСУДАРСТВЕННОЙ ПРИЕМОЧНОЙ КОМИССИЕЙ
Приложение Г. АКТ ПРИЕМКИ ЗАКОНЧЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВОМ ОБЪЕКТА ПРИЕМОЧНОЙ КОМИССИЕЙ

Акт ввода в эксплуатацию объекта

Акт ввода в эксплуатацию объекта, оборудования, здания или любого другого ОС является важнейшим документом, подтверждающим принятие организацией приобретенного, построенного или реконструированного основного средства. Оформлению данного документа предшествует довольно большая работа, в которой задействованы многочисленные службы и специалисты, как со стороны организации, принимающей ОС в эксплуатацию, так и со стороны подрядчика или продавца.

Введение в эксплуатацию

Прежде всего, что такое эксплуатация оборудования или объекта? Формально это его использование по назначению, а также поддержание в работоспособном состоянии.

Порядок ввода объекта в эксплуатацию

Таким образом, при помощи составления акта и принимающая, и передающая объект сторона удостоверяют, что ОС исправно и соответствует всем требованиям. Заметим, что введение в эксплуатацию оборудования или здания необходимо не только сразу после его покупки, но также после ремонта, модернизации или реконструкции.

Акт ввода в эксплуатацию объекта: образец

Сегодня нет формы акта ввода в эксплуатацию ОС, которая была бы обязательна к применению. Тем не менее, для простоты учета абсолютное большинство организаций используют бланки, которые ранее были утверждены Госкомстатом РФ. Оформление акта ввода в эксплуатацию можно осуществлять по следующим унифицированным формам:

  • № ОС-1 — Акт приёма-передачи объекта основных средств
  • № ОС-1а — Акт приёма-передачи здания (сооружения)
  • № ОС-1б — Акт приёма-передачи группы объектов ОС

Акт ввода в эксплуатацию ОС по форме № ОС-1 выглядит так:

Это довольно объемный документ, составляемый на трёх листах. Данный бланк можно скачать на нашем сайте.

Оформление акта ввода в эксплуатацию

Чтобы оформить введение в эксплуатацию оборудования или составить акт ввода в эксплуатацию здания потребуется провести сложную подготовительную работу:

  1. Получить письменное уведомление от подрядчика (продавца) с приложенным к нему актом выполненных работ. Сюда же входит вся техническая документация на объект ОС.
  2. Проверить объект до его приёмки в эксплуатацию. Выполнение этой работы доверяется специально созданной рабочей комиссии, в которую входят представители всех сторон. На этом этапе проверяется документация, оценивается состояние объекта. При необходимости составляется заключение о неготовности ОС к приемке.
  3. Составить и подать в архитектурный отдел заявление о разрешении вводе ОС (здания) в эксплуатацию.
  4. Провести комплексное обследование объекта приемочной комиссией, которая и составляет акт приемки, и издать приказ о вводе в эксплуатацию оборудования (объекта).

Порядок ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию

Выдача заключения о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации

Заключение о соответствии (ЗОС) – это «заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, является одним из обязательных документов для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Решение о выдаче Заключения о соответствии принимается, если при строительстве, реконструкции объекта капитального строительства не были допущены нарушения соответствия выполняемых работ требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации, что зафиксировано в Акте итоговой проверки, либо такие нарушения были устранены до даты выдачи Заключения о соответствии. (Постановление Правительства Москвы от 17 сентября 2013 года № 611-ПП "Об утверждении Административного регламента исполнения Комитетом государственного строительного надзора города Москвы государственной функции по осуществлению регионального государственного строительного надзора").

Регламент оформления Заключения о соответствии (ЗОС):

  1. Заявление подается в электронном виде через раздел «Услуги и сервисы» на mos.ru .

    2. Срок оформления заключения – 5 дней .

  2. Заключение (ЗОС) или мотивированный отказ в оформлении Заключения направляется в электронном виде в личный кабинет заявителя или может быть выдан в службе «одного окна»при наличии доверенности от застройщика на право получения запрашиваемого документа и документа удостоверяющего личность .
  3. Стоимость сервиса — бесплатно

Пошаговая инструкция для получения ЗОС и разрешения на ввод в эксплуатацию

Листовка по оформлению заключения о соответствии (ЗОС)

Регламенты сетевых организаций по выдаче документа, подтверждающего соответствие построенного объекта техническим условиям