Формула: площадь помещения и его габариты. Средняя общая и жилая площадь квартир, кв.м
Средняя общая и жилая площадь квартир, кв.м - раздел Образование, Основные понятия о рынке недвижимости. Термины и определения Тип Дома Однокомнатные...
В попытке упростить анализ на практике переходят от цены квартир к цене 1 кв. м общей площади квартиры. Это позволяет сравнивать уровень цен на квартиры различной категории, рассчитывать средний для нескольких категорий уровень и т.д. Такой подход действительно удобен и принят в международной практике. Однако, при его использовании необходимо учитывать, что конъюнктура рынка может меняться по-разному для квартир различных категорий по размеру. Поэтому общее правило состоит в том, что при пересчете цен на 1 кв. м все равно необходимо отслеживать их как совместно, так и по отдельным категориям.
Кроме того, выше было показано, что вводимое таким способом допущение о линейном характере зависимости стоимости квартиры от ее общей площади не всегда подтверждается данными рынка. Особенно это характерно для объектов большой площади, например, коттеджей. Поэтому для подобных объектов типизацию по размерам целесообразно производить разделением на интервалы площади, например: до 150 кв. м, 150-250, 250-400, свыше 400 кв. м.
Конец работы -
Эта тема принадлежит разделу:
Основные понятия о рынке недвижимости. Термины и определения
Анализсостояния корпоративной деятельности ассоциации подготовка кадров подготовка и лоббирование нормативных актов взаимодействие с банками.. анализобъема и структуры предложения спроса соотношения спрос предложение.. анализобъема и структуры сделок отношения сделки спрос сделки предложение сделки фонд..
Правовое регулирование
Многие люди рано или поздно сталкиваются с новостью, что, оказывается, площадь квартиры - это не однородное понятие, а весьма сложное и составное. Это для них оказывается сюрпризом, и нередко неприятным. А между тем знать, какие бывают площади, чем друг от друга отличаются и как этим нужно пользоваться - весьма полезная и даже необходимая информация. Например, чем отличается балкон от лоджии? Ванная и кухня к какой категории относятся? Все эти вещи следует знать.
Три площади квартиры
Самым распространенным случаем, когда знание того, как считается площадь квартиры, очень помогает, а незнание становится роковым - это покупка квартиры с долевым участием. Нередко застройщик пытается зачесть лоджию в общую площадь квартиры, увеличив, таким образом, ее стоимость. Чтобы быть готовым к такому повороту событий первым делом нужно уяснить, что квартира имеет три разные площади:
- жилая площадь квартиры;
- площадь квартиры;
- общая площадь квартиры.
Правила и нормативы определения общей площади помещений регулируются Жилищным Кодексом РФ, в частности ст.15, п. 5, а также Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 г. № 37).
Жилая площадь - это сумма площадей жилых комнат. Общая площадь квартиры - это сумма площадей всех комнат, составляющих данную квартиру, в том числе подсобных помещений, кроме лоджий, балконов, веранд и террас. К подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванных, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей. Ну и площадь квартиры - это сумма площадей всех помещений, составляющих квартиру, в том числе балконы, лоджии и террасы, площадь которых посчитана с определенным коэффициентом. Коэффициенты такие: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.
Теперь понимаете, чем балкон отличается от лоджии? Лоджия имеет боковые стены, потолок и как бы утоплена в здание, а балкон выступает за периметр дома. И расчет их площади происходит по-разному. Эти на первый взгляд лишние и непонятные различия имеют далеко идущие юридические последствия, так что не пренебрегайте ими.
Обманувшиеся дольщики
Исходя из этого, нужно быть очень внимательным при покупке квартир по договору долевого участия. Дело в том, что проектирование и строительство многоквартирных жилых зданий осуществляются на основании норм СНиП 31-01-2003, в котором расчет площадей предлагается производить согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда. По этой же инструкции производится обмер квартиры при постановке на кадастровый учет, то есть, площадь квартиры рассчитывается с применением понижающих коэффициентов. Но важно знать, что расчет стоимости квартиры регламентируется уже договором долевого участия, а в нем может быть записана какая угодно категория площади. Это может быть жилая площадь, тогда цена квартиры будет выше. Но компания может брать за основу общую площадь, тогда квадратный метр будет стоить меньше, в этом случае застройщик возьмет свое за счет большей квадратуры.
Чтобы не попасть впросак, то есть, чтобы не думать, что вы платите только за жилую площадь, а в итоге вам выставили счет за общую, следует внимательно изучить договор долевого участия. В частности, обратить внимание, какая площадь квартиры идет в зачет. После всего доказать свою правоту будет крайне сложно. Только если реальная площадь квартиры будет отличаться от указанной в документе, можно заставить застройщика вернуть деньги.
На что влияет метраж квартиры
Кубатуру помещения нужно знать также и для оплаты коммунальных платежей, поскольку она напрямую зависит от этого. Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации (от 23.05.2006 г. № 307) для начисления платы за отопление учитывается общая площадь жилого помещения за исключением неотапливаемых помещений. Так что балкон, лоджия, кладовые, в отличие от туалета, коридора, кухни, не входят в площадь, за отопление которых нужно платить. Но помните, что они входят в строку «квартплата».
Также следует помнить, что вы вносите плату за общедомовые нужды пропорционально метражу принадлежащей вам недвижимости. Кстати, владельцам квартир с нестандартной планировкой следует помнить, что в площадь квартиры не входят ниши, высота которых менее 1,8 м; площадь под лестничным проемом (для двухуровневых квартир), если высота от пола до нижней части лестницы не превышает 1,6 м (измеряется по перпендикуляру к полу); место под функциональной печью или камином; дверные проемы, арочные проемы, если их ширина меньше 2 м.
Что касается балкона, то есть еще несколько важных моментов, которые следует учитывать. Вы можете распоряжаться только внутренней площадью балкона, внешняя часть является собственностью всех жильцов дома. В этом есть свои плюсы. К примеру, жильцы дома могут сдать в аренду внешнюю часть площадей всех балконов под рекламный баннер и получать с этого неплохие деньги. Тот же принцип вступает в силу, если кто-то из соседей решил завести у себя на балконе вьющееся растение. Чтобы оно могло переползать на другие балконы, его владелец должен заручиться согласием других владельцев балконов.
При подсчетах следует пользоваться величинами, взятыми непосредственно при замерах; подсчеты производятся с точностью до одного десятичного знака.
При составлении формулы для подсчета площади непрямоугольной комнаты (помещения) план комнаты разбивается на простейшие геометрические фигуры (прямоугольники, трапеции, прямоугольные треугольники и т. п.).
Преобладающее большинство инвентаризируемых помещений имеет прямоугольное очертание. Площади таких помещений определяются умножением длины на ширину. Однако такой способ применим только в случаях, когда все углы прямые, а при инвентаризации могут встретиться помещения с более сложными очертаниями. В этих случаях, так же как при расчете земельных участков, площадь косоугольного помещения следует разбить на составные части более простого очертания и вычислить площадь каждой такой части.
Например, чтобы вычислить площадь косоугольной комнаты (рис. 43). разбивают фигуры этой площади на два треугольника 5^ и 5д по линии, указанной пунктиром. Допуская, что углы АОЕ тлАМЕ прямые, легко вычислить площадь этих треугольников, потом исключить из них площади прямоугольников 5д и 8^, т. е. прямоугольников ВО^С и N] : ^иМ. Искомая площадь будет равна:
Подставив в эту формулу размер каждого отрезка в натуре и произведя указанные действия, получим искомую площадь данного помещения.
Данные о площадях квартир (помещений), предварительно выписанные на план, суммируются по всему строению и записываются в соответствующий раздел инвентаризационной формы. Одновременно подсчитывается и записывается в тот же раздел количество квартир (помещений), количество жилых комнат.
При определении строительного объема строений необходимо руководствоваться следующим:
Объем строения для целей технической инвентаризации определяется с округлением до 1 м 3 ;
Объем строения с чердачным перекрытием определяется путем умножения его площади на высоту строения, причем высоту следует считать от уровня чистого пола первого этажа до верха засыпки чердачного перекрытия;
Объем строения без чердачного перекрытия определяется путем умножения площади вертикального поперечного сечения строения на его длину; площадь вертикального сечения строения определяется по обводу наружной поверхности стен, по верхнему сечению кровли и по уровню чистого пола первого этажа, а длина здания - путем замера расстояния между наружными поверхностями торцевых стен на уровне первого этажа выше цоколя;
Объем строения должен исчисляться отдельно по его частям, если эти части резко отличны друг от друга по очертанию, конфигурации или конструктивному решению.
В случае раздельного исчисления объема строения стена, разграничивающая две его части, относится к той из них, у которой конструкция или высота стен соответствует конструкции или высоте разграничивающей стены.
В общий объем строения должны включаться:
Объемы эркеров, тамбуров и других частей строения, увеличивающих их общий объем, и объем световых фонарей, выступающих за наружное очертание крыши;
Объемы мансард, светелок, мезонинов, определяемые умножением площади их горизонтального сечения по внешнему обводу стен на уровне пола на высоту от пола мансарды (мезонина) до верха засыпки чердачного перекрытия; при криволинейном очертании перекрытий мансарды (мезонина, светелок) следует принимать среднюю высоту;
Объемы подвала и цокольного этажа определяются путем умножения площади горизонтального сечения строения на уровне первого этажа выше цоколя на высоту, измеренную от уровня чистого пола подвала (цокольного этажа) до уровня чистого пола первого этажа;
Пристройки того же назначения и из того же материала, что и основное строение, включаются в объем основной части строений; не отвечающие этим требованиям пристройки обмеряются и учитываются самостоятельно и в объем строения не включаются; ниши и лоджии из объема не исключаются;
При определении строительного объема жилых домов и общежитий технические этажи (котельные, мастерские и др.) должны включаться в объем строения;
В объем строения не включаются: объемы портиков, крылец, открытых балконов, чердаков, используемых для технических целей;
Объем строения, состоящего из частей одного назначения, материала стен, конструкций различной высоты при одинаковой этажности или при различной этажности, но оцениваемых по ценнику по одной и той же оценочной норме, следует определять как сумму объемов составляющих частей;
5. Съемка зданий.
5.1. Основное строение с пристройками должно быть обмерено снаружи и внутри. Одновременно рекомендуется выполнять техническое описание конструктивных элементов с указанием признаков износа в соответствии с требованиями раздела 6 данных Рекомендаций.
5.2. При технической инвентаризации основного строения необходимо максимально использовать проектную документацию на его возведение. Перед началом работ по денным этой документации могут быть составлены заготовки под абриса и выписаны необходимые технические характеристики строения.
5.3. Обмер основного, строения следует производить рулеткой (тесьмянной или стальной) с точностью измерений до 0,01 м. Могут быть использованы другие измерительные инструменты или приборы. Относительная ошибка двух измерений линии (обмера и контрольного промера проверяющего), не должна превышать I / 200. При обмере строения тесьмянной рулеткой ее необходимо периодически не реже одного раза в десять дней проверять по стальной. Отклонения не должны превышать 5 см на 20.м. В случае расхождений, превышающих допустимое, рулетку следует либо заменить, либо в результаты измерений вводить поправки.
5.4. Наружный обмер основного строения с пристройками должен производиться на уровне окон первого этаже по всему периметру стен выше цоколя. Одновременно, при замере оконных и дверных проемов, делаются по ходу промежуточные отсчеты. При наружном обмере строения необходимо замерять его отдельные части, характеризуемые, назначением, различием материалов стен, высоты и т.д. В абрисе такие отсчеты записываются перпендикулярно к измеряемой линии. Не подлежат обмеру выступы до 0.I м.
5.5. Внутренний обмер строения должен производиться от отделанных. поверхностей по периметру стен или перегородок помещений на высоте 1.20 - I.30 м от пола. При невозможности измерений непосредственно по плоскости стен или перегородок допускается производить измерения параллельными промерами. В случае, если стены или перегородки помещений обшиты выступающей панелью, обмер следует выполнять дважды: по панелям и выше ее, по стенам. Первый необходим для определения площади помещения; второй - для определения толщины стен (перегородок),
В зданиях непрямоугольной формы, во всех угловых комнатах первого этажа, одновременно с указанными промерами измеряются диагонали. Измерение диагоналей выполняются также во всех помещениях непрямоугольной формы.
При съемке помещений производится замер оконных и дверных проемов, строительных контуров санитарно-технического оборудования (ванн, унитазов, отопительных колонок). Замер оконных и дверных проемов проводится нарастающим итогом до начала и конца проема. Измерение толщины стен или перегородки выполняется через дверной проем.
В лестничных клетках измеряются лестничные площадки, шахты лифтов, ширина маршей. B абрисе указывается стрелкой направление подъема маршей и число ступеней. Обмер печей и кухонных очагов производится по их горизонтальному сечению на уровне топливника. Круглые печи замеряются (привязываются) по параллельным касательным к окружности печи. В абрисе указывается ее диаметр.
Обмеру подлежат ниши, доходящие до пола и высотой не менее 1.80 м.
6.6. При обмере строения должны быть определены внутренняя высота помещений и наружная высота строения и его частей. Внутренняя высота измеряется от пола до потолка в одном из помещений каждого типового и цокольного этажа (подвала). В холодных пристройках внутренняя высота не измеряется. В подвалах и цокольных этажах также замеряется заглубление пола относительно поверхности земли или отмостки. При разной высоте помещений на этаже она должна быть измерена в каждом из этих помещений. Высота строения, пристроек,. мезонина, мансарды и светелки для расчета объемов и стоимости определяется от чистого пола до верха засыпки чердачного перекрытия по данным измерений:
Внутренних высот помещений по этажам и толщины междуэтажных и чердачного перекрытия. Толщину перекрытий можно определить по измерению высоты двух или нескольких этажей в лестничной клетке;
Внутренней высоты здания от пола первого этажа до потолка последнего в лестничной клетке.
Допускается применить для определения наружных высот строения другие приспособления, обеспечивающие требуемую точность.
5.7. Абрис на основное строение составляется схематично простым карандашом от руки. Для линий большой протяженности можно пользоваться линейкой. Все записи результатов измерений в абрисе должны быть разборчивы и располагаются таким образом; чтобы можно было прочитать по горизонтали слева направо, а по вертикали – снизу вверх. Абрис должен быть составлен так, чтобы другой работник мог по нему сообразить исполнительную документацию. Абрис должен быть подписан исполнителем и бригадиром. Абрис приобщается и третьей группе документов инвентарного дела.
5 8. По окончании работ по обмеру строения необходимо проверить соответствие наружного размера строения и суммы внутренних измерений помещений и стен в помещениях. Разница в размерах не должна превышать величины, рассчитанной по формуле:
где N - допустимое отклонение в см;
0,75 - коэффициент допустимой ошибки;
К - количество суммируемых внутренних замеров (в т.ч. и измерений толщины стен и перегородок).
Отклонение, не превышающее допустимое, распределяется между размерами помещений пропорционально их длине. Вносить. поправки в толщину стен и перегородок не допускается.
При расхождении, превышающем допустимое, измерения повторяются. Исправления размеров в абрисе производится зачеркиванием ошибочных размеров (одной линией) и проставлением над ними результатов нового измерения (стирать неправильные записи в абрисе запрещается).
5.9, Описание конструктивных элементов и инженерного оборудования. следует выполнять на отдельном бланке в виде кратких формулировок, в объеме, достаточном для вычерчивания плана. Основными характеристиками в описании являются;
Для фундаментов - материал и конструкция. В деревянных зданиях при столбчатом фундаменте - материал цоколя (забирки);
Для стен – материал и толщина. Толщина кирпичных стен указывается в сантиметрах. Для стен рубленных из бревен указывается средний диаметр бревен;
Для перегородок и перекрытий - материал и толщина;
Для крыш - материал стропил, обрешетки кровли. Для крыш в строениях государственного фонда дополнительно учитывается шаг стропил и уклон;
Для полов - материал, конструкция основания и покрытия. Для полов дощатых - окрашены, без окраски;
Для окон - количество переплетов в проеме (одинарные или двойные), для дверных заполнений - створчатые или глухие, простые, или филенчатые, а также, наличие окраски;
Для отопительных. печей и кухонных очагов - наличие и площадь облицовки изразцами, штукатурки, разновидность очага (газовый, электрический, на твердом топливе);
Для центрального отопления - источник поступления тепла от ТЭЦ Минэнерго, промышленной котельной, квартальной, групповой или местной котельной, АГВ, индивидуального котла заводского изготовления или котла вмонтированного в очаг;
Для внутренней отделки - вид отделки стен, потолков, перегородок;
Для наружной отделки - вид отделочных работ: штукатурка, облицовка, обшивка досками и др. Площадь отделанных поверхностей (указывается при наличии нескольких видов отделки);
Для элементов обустройства - наличие входных крылец, асфальтовых или щебеночных отмосток, наружных лестниц, балконов;
Для электроосвещения - проводка открытая или скрытая;
Для телевидения - наличие коллективных антенн;
Для газоснабжения - сетевой (природный) или балонный;
Для водопровода - от городской центральной сети или местного источника;
Для канализации - сброс (в городскую сеть или местный отстойник);
Для ванн - чугунные, стальные, пластиковые и т.д.;
Для горячего водоснабжения - централизованное или от местных водонагревателей.
5.IO. Поэтажный план необходимо вычерчивать в масштабе 1: 100 или 1: 200. Несоответствие чертежа масштабу, в котором он исполнен, не должно превышать 0,5 мм. Для вычерчивания поэтажного плана следует применять условные обозначения, принятые при техническом учете основных фондов жилищно-коммунального хозяйства.
При вычерчивании поэтажных планов многоэтажного строения, возведенного по типовому проекту из сборных конструкций заводского изготовления с однотипной планировкой этжей, допускается составлять планы технического, первого и типового этажа, а на остальные этажи - изготовлять копии с типового этажа.
На поэтажном плане необходимо указывать размеры помещений; Допускается для помещений прямоугольной формы проставлять два размера: длину и ширину, а в небольших по площади подсобных помещениях размеры не показывать. Размерына плане показываются, в метрах с округлением до второго десятичного знака.
На поэтажном плане подвала, цокольного и первого этажа, мезонина мансарды, светелки следует проставлять наружные размеры по периметру стен. Не показываются на поэтажном плане
размеры печей, выступов в стене, колонн, ниш, арочных проемов, внутренние размеры холодных пристроек, привязки окон и дверей, контрольные промеры.
При вычерчивании помещений с выступающими в стенах панелями необходимо показывать на плане линии панелей и стен. Перегородки, не доходящие до потолка, показываются пунктиром.
Внутренняя высота помещений, заглубление пола (в подвалах или цокольных этажах) показывается на плане в метрах с округлением до второго десятичного знака в тех помещениях где она была измерена.
Основное строение, его отдельные части и пристройки литеруются заглавными буквами русского алфавита. Литеровка должна совпадать с приведенной на плане земельного участка. Под литером строения (части строения) следует показывать его наружную высоту. На поэтажном плане следует показывать номера квартир и помещений. Номер квартиры проставляется на плане арабскими цифрами у главного входа, номера помещёний - в центре плана помещения. Лестничные клетки и коридоры общего пользования (в том числе и межквартирные коридоры) номеруются римскими цифрами.
Сведения о площади помещения приводятся под номером этого помещения через подчеркнутую линию, в знаменателе полученной дроби. Допускается в небольших по площади помещениях ограничиваться лишь их нумерацией. Поэтажный плен должен быть оформлен угловым штампом.
5.11. Подсчет площадей помещений производится на основе величин, взятых непосредственно при замерах.
Для помещений в строениях, возведенных по типовым проектам из сборных конструкций заводского изготовления с типовой планировкой на этажах, допускается производить подсчет площади поподвальному, первому и типовому этажу, Для последующих этажей площадь может быть принята по типовому, за исключением помещений, в которых имеются изменения планировки.
В площадь помещения необходимо включать:
Площадь арочного проема шириной не менее 2 м;
Площадь ниш, доходящих до пола и высотой не менее I,8 м;
Площадь пола под маршем внутриквартирных лестниц при высоте от пола до низа выступающих конструкций марша не менее 1,6 м.
Площадь, занятую выступающими элементами капитальных стен, печами, очагами капитального типа, а также находящуюся в пределах дверного проема, в площадь помещения не включается.
Подсчет площадей помещений необходимо производить в квадратных метрах с точностью до одного десятичного знака.
5.12. Сведения о площади и классификации помещений следует отражать в экспликации к поэтажному плану основного строения. Для жилых и нежилых домов, применяются отличные друг от друга экспликации. Если в строении имеются жилые и нежилые помещенная, то необходимо составлять две экспликации одновременно.
При указании в экспликации назначения помещений вводимых в эксплуатацию зданий, используются проектные данные. Классификация помещений должна проводиться в соответствии
Экспликация на нежилые дома и на встроенные нежилые помещения, в жилых домах составляется поэтажно. Экспликация. жилых помещений составляется поквартирно. Итоги площадей подсчитываются по квартирам, этажам и строению в целом. Площадь лестничных клеток и помещений, расположенных в подвалах, записывается в экспликации после итога общей площади.