Подписание дду что нужно знать. Новостройка

Предположим, этап мучительного выбора уже пройден: потенциальный покупатель, прошерстив интернет, выбрал строительную компанию с хорошей репутацией, убедился в наличии у застройщика договора купли-продажи или аренды на участок земли, действующего разрешения на строительство и изучил проектную декларацию на будущий объект. Наступил самый ответственный момент - подписание договора долевого участия (ДДУ) в соответствии с ФЗ-214.

Во первых строках

Прежде всего, с первой страницы ДДУ должно быть ясно, с кем именно он заключается. В самом начале необходимо определить, кто выступает под именем «застройщик»: в тексте указывается полное наименование строительной компании, а нередко и более подробные сведения: дата и место ее регистрации, свидетельство о регистрации и о внесении в ЕГР юридических лиц. Понятно, что договор заключается от лица именно той компании, которая значится в проектной декларации, разрешении на строительство и правоустанавливающем документе на земельный участок в качестве застройщика.
Как купить квартиру в новостройке Покупая квартиру в новостройке, большинство граждан учитывают ее стоимость, площадь, местоположение дома. И далеко не все обращают внимание на суть >>
Стоит обратить внимание на то, что по уставу от лица организации, как правило, может выступать только генеральный директор, и желательно, чтобы ДДУ был подписан именно им. Если договор завизирован иным менеджером, значит, он действует по доверенности. Юристы предупреждают, что этот вариант может в случае дальнейших судебных разбирательств вызвать осложнения.

Если продажу будущей квартиры осуществляет посредник, к договору следует приложить документ, из которого понятно, что застройщик делегировал данной компании права на реализацию объекта.

В тексте предельно четко указывается предмет договора - передача конкретного объекта недвижимости в установленный срок. Любые другие договоренности - об участии в инвестиционной деятельности, о совместном финансировании строительства, об уступке права требования помещений после ввода объекта в эксплуатацию, - не имеют к ФЗ-214 никакого отношения, даже если в «шапке» документа написаны слова «договор участия в долевом строительстве».

Чтобы быть легитимным, ДДУ должен также содержать все характеристики объекта долевого строительства - строительный адрес дома, кадастровый номер участка, на котором он будет расположен, предварительный номер квартиры, этаж. А с этого года обязательным стал пункт, описывающий финансовые гарантии, с помощью которых застройщик обеспечивает выполнение своих обязательств.

Наконец, в договоре должен быть четко указан гарантийный срок, в течение которого застройщик несет ответственность за переданный дольщику объект. За саму квартиру он отвечает в течение пяти лет, за технологическое и инженерное оборудование - в течение трех лет. Любые попытки сократить период действия гарантийных обязательств незаконны, напоминают юристы.

Без любого из перечисленных пунктов договор считается незаключенным. Равно как в случае отсутствия его регистрации в Росреестре.

«Портрет» квартиры

Безусловно, в договоре указывается площадь квартиры, а также площадь балконов, лоджий, террас, посчитанная с учетом уменьшающего коэффициента. Как правило, строительные компании включают в ДДУ пункт о том, что если по результатам окончательного обмера органами технической инвентаризации размер объекта окажется иным, то либо дольщик доплатит за дополнительные метры, либо застройщик вернет часть денег за уменьшение площади. Порой стараются прописать условие, согласно которому никто никому ничего не доплачивает вне зависимости от того, совпала ли конечная площадь квартиры с первоначальной.

Юристы настаивают, что, хотя ФЗ-214 не запрещает вносить пункт о пересмотре цены, и тот и другой варианты нарушают права дольщика. В соответствии с законом о защите прав потребителя, напоминают в юридической компании «Центр Правовой Защиты», если покупателю передается квартира меньшей площади, то застройщик должен вернуть часть стоимости квартиры, если площадь больше, то ни о какой доплате речи идти не может. В судебной практике по этому вопросу нет единообразия.

Неотъемлемой частью ДДУ является подробное описание объекта недвижимости на момент передачи владельцу с полным перечнем всех атрибутов - вставленных оконных блоков, входной двери, стяжки полов и т. д. Если квартира строится с чистовой отделкой, то перечислено в документе должно быть всё, вплоть до класса обоев на стенах. Закон о долевом строительстве не предписывает этого впрямую. Но важно помнить, что устные заверения менеджера застройщика о том, что в квартире будет паркет, несмотря на то что в договоре указан линолеум, впоследствии к делу не пришьешь.

Иногда продавцы пытаются включить в договор и пункт о праве изменить проектную документацию строящегося дома, а также произвести изменения в объекте, в том числе его этажность, планировку квартиры, без согласования с дольщиком. С точки зрения юристов, это недопустимо: согласно положениям ФЗ-214, а также закону о защите прав потребителей, покупатель должен быть информирован о приобретаемых им товарах (работах, услугах).

О сроках и форс-мажорах

Особое внимание следует обратить внимание на прописанные в договоре сроки. В первую очередь - на срок самого ДДУ: он должен действовать до полного исполнения сторонами своих обязательств.

Второй важный срок - это дата передачи объекта недвижимости дольщику по акту. Застройщики часто указывают в договоре квартал, в котором предполагает вручить новоселам ключ от квартиры. По закону это допустимо, но не слишком благоприятно для дольщика. В соответствии с ФЗ-214, если строительная компания не выполнила обязательства, то через два месяца после указанного в договоре срока дольщик может во внесудебном порядке расторгнуть договор, письменно уведомив об этом застройщика. То есть придется ждать последнего дня квартала и еще два месяца «сверху» - прежде чем предъявлять претензии.

Впрочем, зачастую застройщик пытается «подстелить соломки». Он включает в договор условие о том, что несет ответственность за срыв сроков только при наличии своей вины (это прямое нарушение ФЗ-214). Другой вариант превентивных мер - необоснованное расширение перечня обстоятельств непреодолимой силы. К форс-мажору традиционно относятся обстоятельства непреодолимой силы - войны, стихийные бедствия, атаки террористов. Однако в ДДУ в этот перечень порой включают нормативные акты правительства, бездействие контрагентов или низкие зимние температуры.

Нередко строительные организации пытаются минимизировать свою ответственность не только за нарушение сроков строительства, но и за его качество. Например, включают пункт, утверждающий, что разрешение на ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства является подтверждением его соответствия проектной документации, строительным нормам и правилам, а также договору. То есть разрешение представляется неким знаком качества, исключающим саму возможность дальнейших претензий со стороны дольщика. Но в квартире могут быть существенные недоделки, которые ФЗ-214 предписывает в разумный срок устранить либо выплатить за них денежную компенсацию.

Деньги счет любят

Особое внимание следует обратить на все пункты, связанные с денежной стороной сделки. В договоре должна быть четко прописана цена объекта. В идеале в рублевом выражении. Но нередко стоимость квадратного метра указывается в условных единицах, причем иногда - без фиксации в тексте документа курса у.е. Это однозначно ухудшает условия договора для участника долевого строительства, утверждают в юридической компании «Бачурин и партнеры».

Долевка – лидер надежности Многие знают, что покупка квартиры по 214-ФЗ о долевом строительстве – самый надежный вариант приобретения жилья >> В документе должно быть оговорено, в какие сроки и за счет каких источников (собственных средств или банковского займа) осуществляется оплата покупки дольщиком. Следует обратить внимание на то, с какого момента обязательства покупателя квартиры перед застройщиком считаются исполненными. Строительные компании предпочитают думать, что это происходит после зачисления средств дольщика на их счет. В итоге несколько дней, пока осуществляется проводка денег через банк, покупатель жилья очень сильно рискует. Специалисты юридических компаний настаивают, что добросовестный покупатель не несет ответственности за действия банковских организаций, обслуживающих строительную компанию, а значит - обязательства выполнены в момент внесения денег в банк.

Немаловажно также четко прописать, кто именно, застройщик или участник долевого строительства, занимается процессом регистрации прав собственности достроенного объекта недвижимости и, соответственно, несет все сопутствующие расходы. А также с какого момента дольщик оплачивает коммунальные платежи. Нередко строительные организации стараются внести в договор пункт, по которому все расходы на «коммуналку» перекладываются на будущих владельцев квартир сразу после ввода дома в эксплуатацию. По закону это должно произойти только после передачи объекта недвижимости по акту, а между этими двумя событиями может пройти полгода и более.

Наконец, следует обратить внимание на порядок расторжения договора, а особенно - на размер неустойки, которую придется выплатить участнику долевого строительства в том случае, если отношения разорваны по его инициативе. Он варьируется от 1% до 15% от стоимости объекта. Но так как в ФЗ-214 строгие рамки «наказания» для дольщика не предусмотрены, то придется просто помнить о возможных финансовых потерях. Естественно, если договор расторгнут из-за того, что застройщик просрочил выполнение своих обязательств или построил некачественное жилье, ни о каких штрафных санкциях для дольщика и речи быть не может.

В заключение следует отметить, что не всегда дольщику следует упорно настаивать, чтобы подробно и детально были расписаны абсолютно все пункты договора. Дело в том, что «по умолчанию» в случае судебных разбирательств будет действовать закон о защите прав потребителя, который стоит на страже интересов физических лиц.

Защита дольщика

Подводные камни договора участия в долевом строительстве

Заключение ДДУ

Срок передачи объекта дольщику

Проверка ДДУ

Адвокат Гордон А.Э.

Адвокатская палата Московской области

ДДУ на что обратит внимание

Выгода от участия населения в строительстве очевидна: застройщик для строительства многоквартирного дома привлекает денежные средства населения, а не банковские кредиты. Расчеты квартирами за строительные работы и материалы с подрядчиками и поставщиками (бартер), отсутствие бюджетного финансирования, все это значительно снижало стоимость жилья. Цена квартиры в новостройках значительно ниже цены вторичного жилья и более доступна для покупателя.

Вместе с тем, в конце 90-х появились многочисленные схемы обмана участников строительства или перекладывания на дольщиков рисков нерадивых строителей. Мошенники привлекали средства населения якобы на строительство и выводили их через фиктивные договоры с подставными фирмами в иностранные оффшоры. Затем, застройщик объявлялся банкротом.

Если заключаете ДДУ на что обратить внимание?

Прежде всего, не расслабляться, если вам предлагают купить новостройку по ДДУ. И прочитав статьи на нашем сайте вы увидите, что для повышенного внимания есть основания.

Нужен юрист для сопровождения покупки по ДДУ?
Есть вопросы по проведению сделки, по этапам сделки по ДДУ?
Звоните, пишите:

До сих пор сохраняется практика начала строительства многоквартирных домов без исходно разрешительной документации и сбор денег под «воздух». Многие годы сопровождая сделки с новостройками мы изучили множество договоров. Цель договора с покупателями квартир, часто была не ясна и интересы участника строительства были слабо защищены.

Вакханалия конца 90-х начала 2000-х была загнана в рамки цивилизации законом 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 22.12.2004г., который, в значительной степени, защитил интересы дольщиков и установил для застройщиков четкие правила привлечения денежных средств и их расходования, подготовки документов, строительства и передачи квартир дольщикам.

С 2010 года в Московском регионе строительство многоэтажных жилых домов в подавляющем числе случаев ведется по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ). Но и в 2016 году при покупке новостроек мы неоднократно встречали и «кривые» договоры ДДУ (которые по сути — вовсе не ДДУ), и встречали продавцов квартир — вовсе не застройщиков, и учредителей застройщиков из оффшоров, и т.д.и т.п. Все перечислять нет никакого смысла.

Главное, что вы должны вынести из ознакомительных статей в интернете — сам по себе договор ДДУ не является гарантией для дольщика. За договором могут скрываться такие подводные камни, о которых вы даже не подозреваете. Кроме того новостройку могут продавать по ДДУ, а могут по уступке по ДДУ (подробнее об уступке по ДДУ ). Еще встречаются предварительные договоры.

При заключении ДДУ всегда есть на что обратить внимание. Можно сказать: при заключении ДДУ глаза и уши на ширину плеч. В статьях не возможно изложить все возможные ситуации, а покупатель не знает, с чем он столкнется. Читая статьи покупатель не получит системных юридических знаний. По этому, окунувшись в тему, обратитесь к адвокату по ДДУ, или адвокату по недвижимости, на очную консультацию. Лучшим решением будет привлечь адвоката по недвижимости для юридического сопровождения покупки новостройки по ДДУ. Почему именно адвокат? Потому, что это единственная гарантия высшего юридического образования и опыта. Для работы юристом никакие дипломы не нужны.

Основная работа при сопровождении покупки новостройки по дду проходит до заключения договора, и требует значительного времени. По этому, мы всегда рекомендуем не тратить время и получить хотя бы устную консультацию адвоката по ДДУ.

Суть ДДУ

Цель принятия закона 214-ФЗ защита дольщика — участника долевого строительства. Дольщик получает защиту во взаимоотношениях с застройщиком в случае заключения договора, установленного 214 законом, это договор участия в долевом строительстве (ДДУ). Суть ДДУ, как и любого договора, это права и обязанности сторон договора, но не в коем случае не название. Начните изучать предложенный застройщиком ДДУ с основной части — предмета договора. Эта часть должна буквально соответствовать формулировке закона:

Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строитель.

Отличительная особенность ДДУ — это договор между застройщиком и участником долевого строительства. Эти термины договора установлены законом. Из формулировки предмета договора с очевидностью видны цели участия в договоре обеих сторон.

Цель участия дольщика в долевом строительстве – получение от застройщика оконченного строительством и введенный в эксплуатацию объект (квартира, машиноместо и т.д.).

Целям участия дольщика соответствуют основные обязанности застройщика: 1) построить, 2) ввести в эксплуатацию и затем 3) передать объект долевого строительства участнику долевого строительства (дольщику).

Соответственно, основные обязанности дольщика (их две): 1) Оплатить обусловленную договором цену; 2) Принять объект долевого строительства.

Отсутствие указанных обязанностей сторон в договоре об участии в долевом строительстве или иное изложение предмета договора делают спорным отнесение такого договора к договорам долевого участия, что ограничивает возможность защиты интересов дольщика при помощи закона 214-ФЗ. Рекомендуем обращать внимание на формулировки предмета договора и приводить их в соответствие с законом 214-ФЗ.

Заключение ДДУ

Заключение ДДУ необходимо совершать в соответствии с положениями закона 214-ФЗ. Защита дольщика обеспечивается рядом условий договора , отсутствие которых является серьезным нарушением, и основанием для признания договора незаключенным. Этими условиями являются:

• Цена договора – денежная сумма, подлежащая уплате участником договора. Закон однозначно устанавливает за что дольщик платит деньги: 1) в качестве возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и 2) на оплату услуг застройщика. Приведенные формулировки ограничивают усмотрение застройщика по распоряжению полученными от дольщика денежными средствами.

Цена договора должна быть указана в тексте договора однозначно в виде твердой суммы или способа расчета. В любом случае, условие о цене в договоре должно позволять дольщику однозначно определить цену, подлежащую уплате. Как правило, цена в ДДУ указывается за 1 квадратный метр площади объекта строительства, например, многоквартирного дома. При этом, в договоре ДДУ должна быть прямо указана и конкретно описана часть объекта, подлежащая передаче дольщику. В многоквартирных домах это квартиры, нежилые помещения. Описание должно включать конкретные параметры доли: квартира, секция (подъезд), этаж, номер на площадке, количество комнат, общую площадь.

В совокупности цена 1 квадратного метра и параметры доли дольщика позволяют установить цену договора ДДУ.

• Срок передачи объекта строительства заказчиком дольщику. Это срок, в течении которого заказчик обязан передать оконченный строительством и введенный в эксплуатацию объект долевого строительства дольщику.

Срок передачи объекта долевого строительства должен быть указан в договоре ДДУ точно – датой, или в виде временного промежутка – например 4-ый квартал 2017 года.

• Неустойка: Интересы дольщика по своевременному получению от застройщика построенного объекта обеспечиваются законной неустойкой (установлена статьей 6 закона 214-ФЗ). За каждый день просрочки заказчиком в передаче объекта дольщику, последний вправе требовать уплаты неустойки (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора.

ВАЖНО: Если дольщик – гражданин, то неустойка взыскивается в двойном размере.

• Качество объекта долевого строительства : Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства, соответствующий условиям договора, строительным нормам, проектной документации, а так же иным обязательным требованиям.

В случае выявления дольщиком отступления от условий договора по качеству, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

* безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

* соразмерного уменьшения цены договора;

* возмещения своих расходов на устранение недостатков

Если дольщик при передаче ему оконченного строительством объекта обнаружил существенные отклонения в качестве объекта долевого строительства (недоделки, дефекты, не соответствие комплектации – вместо пластиковых окон – деревянные, вместо двойных стеклопакетов – одинарные, отсутствие согласованной в договоре электропроводки и т.д.) от условий договора, или несвоевременное устранение застройщиком выявленных недостатков, участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.

ВАЖНО: Проценты в случае одностороннего расторжения дольщиком договора ДДУ начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.

• Гарантийный срок: На объект долевого строительства устанавливается гарантийный срок не менее 5-ти лет, с даты передачи объекта дольщику.

Требования дольщика к застройщику по качеству объекта строительства могут быть предъявлены в пределах гарантийного срока.

Дополнительные гарантии защиты дольщика: возможность одностороннего внесудебного расторжения договора ДДУ по инициативе дольщика, в случаях:

1) просрочки застройщиком передачи объекта долевого строительства на срок более 2-х месяцев, против срока, установленного договором;

2) нарушение застройщиком условий о качестве объекта строительства, которое делает его не пригодным для использования;

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

4) прекращения действия поручительства по обязательствам застройщика до истечения срока строительства объекта.

Вместе с тем, в определенных ситуациях дольщик может расторгнуть договор ДДУ только в судебном порядке:

• при прекращении или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома, в состав которых входит объект долевого строительства.

По данному основанию требование о расторжении договора ДДУ будет обоснованным при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих, что в предусмотренный договором ДДУ срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

• в случаях существенного изменения проектной документации строящегося многоквартирного дома, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
• при изменении назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Интересы дольщика в исполнении застройщиком обязательства своевременно построить, ввести в эксплуатацию и передать объект строительства, как более слабой стороны договора, по закону 214-ФЗ обеспечивается предусмотренными Гражданским кодексом РФ способами:

1) Залогом, 2) Поручительством банка, 3) Страхованием гражданской ответственности.

В силу закона с момента заключения договора ДДУ считается находящимся в залоге у дольщика земельный участок, на котором должно осуществляться строительство многоквартирного жилого дома, а так же сам не оконченный строительством многоквартирный жилой дом.

В виду обязательности государственной регистрации договора ДДУ в Едином государственном реестре прав, при совершении госрегистрации договора одновременно происходит госрегистрация залога земельного участка на месте строительства.

В случае остановки строительства и/или гос регистрации права собственности застройщика на неоконченный строительством объект, такой неоконченный строительством объект поступает в залог дольщиков.

Введенный в эксплуатацию оконченный строительством объект считается находящимся в залоге у дольщиков до момента его передачи застройщиком дольщику по передаточному акту.

Залогом обеспечивается исполнение застройщиком обязательства: 1) по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, 2) по уплате участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства.

ПОРУЧИТЕЛЬСТВО БАНКА и СТРАХОВАНИЕ

По выбору застройщика , наряду с залогом, обеспечивает обязательства застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома на основании одного разрешения на строительство поручительство банка или страхование гражданской ответственности.

Проверка ДДУ

Понятие проверка ДДУ имеет два значения: 1) основное — проверочные мероприятия перед заключением договора ДДУ, 2) проверка самого ДДУ.

ЧТО МЫ ПРОВЕРЯЕМ ПЕРЕД ЗАКЛЮЧЕНИЕМ ДОГОВОРА ДДУ

Перечисленные выше гарантии дольщика по договору ДДУ возможно реализовать, если договор участия в строительстве по форме и содержанию соответствует требованиям закона 214-ФЗ, то есть действительно является договором ДДУ. Изучение текста договора ДДУ и сопоставление его с законом 214-ФЗ — осознанная необходимость.

Вместе с тем, сам застройщик и само строительство должны соответствовать требованиям закона 214-ФЗ. Следует ясно представлять, что основная обязанность дольщика по договору ДДУ– уплатить цену договора (стоимость квартиры), и при недостаточной внимательности эти деньги могут быть потеряны. Дольщику могут предоставить договор, он его подписывает, платит деньги, и …., все. Строительства нет.

Сам по себе договор ДДУ, даже при наличии установленных законом гарантиях, не освобождает дольщика от необходимости быть осмотрительным, и совершить необходимые действия при заключении договора. Дольщик должен знать: в случае нарушений со стороны застройщика расторжение договора и возврат денежных средств занимает значительное время и средства и требует усилий.

Цена квартиры, возможные потери времени и трудозатраты на возврат денежных средств дольщиком делает целесообразным проведение предварительной проверки в рамках подготовки к сделке по заключению договора ДДУ.

Проверочные мероприятия до заключения договора ДДУ.

Мы проверяем:

• Проект договора ДДУ на соответствие его требованиям закона 214-ФЗ.
• Застройщика, как юридическое лицо и как строительную организацию на существование, соответствие заявленных самим застройщиком данных учетным регистрационным данным, годовая отчетность, репутация и т.д. Проверяем сведения об учредителях и руководителе застройщика.
• Устанавливаем способы обеспечения обязательств по договору ДДУ.
• Устанавливаем характеристики банка-поручителя или страховой.
• Устанавливаем информацию о земельном участке, на котором предполагается строительство объекта по договору ДДУ, и его соответствие требованиям закона 214-ФЗ.
• Устанавливаем сведения о наличии проектной декларации на объект строительства.
• Проверяем соответствие сведений проектной декларации и разрешения на строительство.
• Проверяем сведения о зарегистрированных договорах ДДУ на участие в долевом строительстве по объекту ДДУ и сопоставляем с разрешением на строительство и проектной декларацией.
• Устанавливаем наличие судебных разбирательств с участием застройщика и подрядчиков. Их характер и значение для ведения строительства и заключения договора ДДУ.
• Устанавливаем наличие юридических схем организации строительства и привлечения денег дольщиков.
• Оцениваем перспективы своевременного окончания строительства и передачи объекта строительства дольщику.

Подводные камни при заключении ДДУ

ПРОВЕРКА РЕАЛЬНОГО ОБЪЕКТА В НОВОЙ МОСКВЕ СЕНТЯБРЬ 2016

На что обратить внимание

Юридическое сопровождение сделки купли продажи квартиры в новостройке по договору ДДУ клиенты НЕ требовалась, поскольку Новая Москва, жилой комплекс бизнес класса. Документы прозрачные, высокая степень готовности объекта — комплекс сдается через полгода. Реализация квартир идет давно (более полутора лет), отсутствуют публикации о скандалах по данному объекту, был перенос сдачи, но на один раз.

Нас попросили поприсутствовать на сделке и посмотреть документы на строительство на очевидные огрехи и договор долевого строительства.

Все началось с «пустяка»: нам не смогли предоставить доверенность представителя на подписание ДДУ и договор, нат основании которого он действовал. Их вообще не оказалось, не подлинников не копий. Но вопрос был в другом, почему-то не застройщик продавал квартиры, а индивидуальный предприниматель по агентскому договору.

Вразумительных объяснений от менеджеров мы не получили, и покупатель поручил нам юридическое сопровождение сделки купли-продажи квартиры.

Мы начали стандартную проверку перед подписанием ДДУ, по вышеописанной схеме.

Предоставленный полный пакет документов подтверждал правомерность строительства. В наличии было разрешение на строительство, проектная декларация и другие документы.

Дата выдачи разрешения на строительство подтверждала своевременность его получения и законность начала привлечения средств дольщиков.

Земельные участки находились с 2009 года в собственности застройщика, что так же внушало оптимизм. Так же, как характеристики земельного участка: категория земель и разрешенное использование.

К этому времени концепция сделки со стороны застройщика (продавца) изменилась: Вместо заключения ДДУ предложили купить по договору уступки прав по ДДУ от одного из дольщиков.

Появилось новое юр лицо – дольщик, которое продавало свои права по ранее заключенному договору ДДУ. В общем рабочий вариант, но проверок добавляется. Покупатель дал отмашку, двигаемся дальше по проверке.

Договор ДДУ вызвал вопросы: на первый взгляд договор соответствует закону, но, в договоре 15 квартир. Права по одной из них дольщик уступает нашему покупателю.

В этом нарушения закона нет, но появляются основания для «накладок» при оформлении, т.к. госрегистрацию будет проходить один договор уступки на одну квартиру.

• Проверяем дольщика – российская организация, но один учредитель со 100% долей – офшор – Британские Виргинский острова. То же нестрашно.
• Проверяем имеющийся договор ДДУ — А вот и новость: в реестре прав (ЕГРП) отсутствуют сведения об этом договоре. Вместе с тем на самом договоре номер госрегистрации есть. Скорее всего ошибка со сведениями в реесте, забыли внести в базу, бывает, не страшно, но обязательно нужно перепроверить. Так при оформлении уступки может задвоиться продажа одной квартиры.
• Устанавливаем количество заключенных договоров ДДУ в целом по объекту – Новость: всего около 180 штук, а со слов клиента и менеджера застройщика продали более 1 000 квартир в розницу, то есть, столько же должно быть договоров ДДУ. Учитывая, что в «нашем договоре ДДУ» 15 квартир, количество проданных в розницу мало, для 1,5 лет реализации и близкого окончания строительства.
• Проверяем наличие судебных споров – Новость: наш дольщик-продавец активно судится. В 2015-2016 годах дольщик участвовал в 20 судебных процессах. Везде дольщик – ответчик, к нему предъявлялись денежные требования на сумму от 1 до 70 млн. руб. за неоплату поставленных стройматериалов или выполненные строительные работы.

Еще новость: По одному из судебных решений взыскание обратили на залог. И вот новость! Залогом является наш договор ДДУ! Приехали!

Взыскание судом обращено в конце августа 2016г, то есть несколько недель тому назад.

Взыскание производится по судебному решению через реализацию с торгов.

Вопрос в том, что заложенным оказался все права дольщика по договору ДДУ, по всем 15 квартирам. Взыскание обратили только на часть, именно на выбранную покупателем квартиру.

Кроме того, при обсуждении с клиентом ситуации, выяснилось, что он рассчитывал въехать в квартиру в конце первого квартала следующего 2017 года. Однако, по нашему мнению, объект окончат строительством никак не раньше второго квартала, а введут в эксплуатацию не раньше третьего квартала 2017.

Это подтверждали сведения проектной декларации и продление разрешения на строительство до 2-го квартала 2019.

О чем мы и уведомили клиента.

После долгих размышлений, клиент принял решение купить квартиру именно у этого застройщика. Мы рекомендовали рассматривать другой договор ДДУ, который не являлся предметом залога и не участвовал в судебных спорах.

Разобранная конкретная ситуация показала: при заключении ДДУ обращать внимание следует на все:

1. на документы по строительству (земля, разрешение на строительство, проектная документация и т.д.)
2. на документы застройщика
3. на документы продавца (если квартиру покупаете по уступке прав) прежде всего сопоставлять исходный ДДУ, его исполнение дольщиком, и договор уступки
4. на текст условий самого Договора участия в долевом строительстве

Основные преимущества договора долевого строительства, заключенного по правилам закона 214-ФЗ:

• Привлечение дольщиков к участию в строительстве по договору ДДУ осуществляется застройщиком после получения и регистрации права собственности на землю или ее аренду.
• Застройщик обязан за 14 дней опубликовать в СМИ, интернете информацию о проекте будущей постройки (проектная декларация).
• Договор долевого строительства (ДДУ) подлежит обязательной государственной регистрации. Сведения о договоре ДДУ вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Госрегистрация дает гарантию на отсутствие двойной продажи жилья.
• При просрочке или затягивании застройщиком срока передачи объекта дольщику застройщик выплачивает штрафы, неустойки, прописанные договором.
• При обнаружении дефектов строительства во время приемки квартиры в новостройке, застройщик обязан, по требованию дольщика:

— устранить недочеты безвозмездно своими силами

— уменьшить стоимость квартиры, на сумму необходимую для устранения недостатков.

Вместе с тем, соответствие договора ДДУ требованиям закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве жилья и другой недвижимости», не является панацеей и не исключает возможности других проблем.

Как показано выше, это риски залогов прав по договору ДДУ, банкротство застройщика и иные.

Нужен юрист для сопровождения сделки?
Есть вопросы по проведению сделки, по этапам сделки с недвижимостью?
Звоните, пишите:

По состоянию на сентябрь 2016

25.03.16 81 873 0

Как подготовиться и на что смотреть

Ника Троицкая

маркетолог в недвижимости

Консультант - Андрей Таргашов

Вот вы выбрали дом и квартиру, договорились о цене и способе оплаты. Время заключать сделку. По документам покупка квартиры в новостройке происходит в шесть незабываемых этапов:

1. Подготовить свои документы.
2. Подписать договор долевого участия с застройщиком.
3. Зарегистрировать договор в Росреестре.
4. Оплатить стоимость квартиры.
   (Здесь надо подождать, пока застройщик сдаст дом.)
5. Подписать акты приема-передачи квартиры, получить ключи.
6. Зарегистрировать право собственности.

Полноправным собственником квартиры вы станете после того, как зарегистрируете право собственности. С этого момента вы сможете зарегистрироваться по новому месту жительства, перепродать квартиру, заселить жильцов или сделать перепланировку.

В сегодняшней статье мы расскажем, как происходят первые два этапа покупки: какие документы понадобятся и как не облажаться с договором. Регистрация договора, и - темы объемные, поэтому о них напишем отдельно.

1. Готовим документы для покупки

Пакет документов зависит от того, на чье имя вы покупаете квартиру и как будете ее оплачивать.

Квартира на себя

Самый простой случай - вы не женаты или не замужем, оформляете договор только на себя, покупаете квартиру по предоплате или в рассрочку. В этом случае готовьте только паспорт.

Если вы женаты или замужем, но квартиру оформляете только на себя, кроме паспорта понадобится согласие вашего супруга на покупку квартиры. Такой документ оформят в присутствии вашего супруга в любой нотариальной конторе, с собой ему понадобится паспорт и свидетельство о браке. Вам быть у нотариуса не нужно: кто дает согласие, тот и приходит лично.

Если у вас есть брачный договор, в котором указано, что вы вправе покупать недвижимость без отдельного согласия, берите его с собой на сделку.

На двоих с супругом

Если вы покупаете квартиру на двоих с супругом, для сделки понадобятся ваши паспорта и свидетельство о браке. Если ваш супруг не сможет присутствовать лично на подписании договора, то понадобится нотариально заверенная доверенность - чтобы вы подписали договор за супруга.

В ипотеку

Если вы покупаете квартиру в ипотеку, придется готовить больше документов, причем у каждого банка свой список. У некоторых застройщиков работают ипотечные брокеры - люди, которые знают всё об ипотеке и помогают подготовить заявку и документы, чтобы вы получили ипотечное решение. Ипотечный брокер расскажет вам, на каких условиях банки дают ипотеку, какие приносить документы, сам оформит заявку и отправит ее в те банки, которые выдают ипотеку на квартиры вашего застройщика.

Если у застройщика ипотечного брокера нет, вам придется самостоятельно обращаться в банки, собирать документы и заполнять заявки. Готовьте такой пакет документов для каждого банка:

Если у вас есть другие источники дохода, а официальной зарплаты не хватит для ипотеки, сообщите об этом банку - вам помогут заполнить анкету, в которой укажете реальные доходы. Ее называют справкой по форме банка.

Перед сделкой соберите пакет документов и созвонитесь с застройщиком: сверьте с ним, всё ли вы взяли.

2. Подписываем ДДУ с застройщиком

В статье «Как выбрать застройщика» мы рассказывали, как получить проект договора долевого участия . Теперь составьте с менеджером застройщика настоящий договор.

Проверить ДДУ у стороннего юриста

Даже если проект и реальный ДДУ не различаются, обратитесь к стороннему юристу, покажите ему окончательный договор. Юрист проверит опасные моменты. Вы рискуете несколькими миллионами, поэтому не постесняйтесь перепроверить каждую запятую и наймите независимого юриста.

Что должно быть в ДДУ с приличным застройщиком:

1. Стоимость квартиры.
2. Дата сдачи новостройки.
3. Строительный адрес дома.
4. Кадастровый номер участка, на котором построят дом.
5. Этаж и предварительный номер квартиры.
6. Высота потолков, планировка и площадь квартиры.
7. Пятилетняя гарантия на квартиру, трехлетняя - на инженерное оборудование: трубопроводы, системы отопления и вентиляции.
8. Страхование ответственности застройщика.
9. Ваши паспортные данные.
10. Реквизиты застройщика.

В договоре юристы всегда стараются предусмотреть ошибки и минимизировать потери от них. Часто застройщики включают заведомо невыгодные для покупателя пункты. Их невыгодность прячут за казенным юридическим языком, через который трудно продираться обычному человеку.

Все договоры с застройщиками одинаково непонятны обычному человеку. Поэтому просто выдохните, запаситесь терпением, призовите на помощь юриста и расшифруйте договор. Статью о плохих формулировках, которые могут вам навредить, напишем отдельно. Но есть три момента, на которые особенно внимательно надо смотреть: срок выдачи ключей, порядок компенсации площади и представитель застройщика, который подписывает ДДУ .

Смотрим в договоре срок передачи ключей

Некоторые застройщики в проектной декларации указывают восхитительно быструю сдачу дома. В рекламе ссылаются на эту дату. Но когда дело доходит уже до ДДУ , выясняется, что, хоть сдача городу и в ближайшее время, ключи выдадут только через полтора года.

Застройщик обязуется получить разрешение на ввод Жилого дома в эксплуатацию в I (Первом) квартале 2017 г.

Передача Квартиры Участнику долевого строительства осуществляется по акту приема-передачи при совокупном наступлении двух условий: получения разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию и полной уплаты Участником долевого строительства цены договора. Срок начала передачи начинается через 30 дней после наступления условий передачи.

Что это значит. Застройщик сдаст городу дома и получит разрешение на ввод дома до 1 апреля 2017.

Если у вас предоплата или ипотека или к этому моменту вы погасили рассрочку, то через 30 дней с даты разрешения застройщик начнет выдавать ключи. Раньше - только после разрешения на ввод и только если договоритесь с застройщиком.

Смотрим в договоре пункт о компенсации площади

Бывает, что строители невольно увеличивают или уменьшают площадь квартиры. Это реже бывает в типовых панельках, чаще происходит в монолитных и кирпичных домах - их строят каждый раз как с нуля. Чуть в стороне поставили стену - на всю квартиру начинается отклонение по площади.

Застройщику невыгодно доплачивать вам компенсацию, если площадь окажется меньше, чем по договору. Если же площадь окажется больше, чем по договору, а отдельно этот пункт застройщик в договоре не учел, то по закону о защите прав потребителей вы не обязаны доплачивать застройщику за лишние метры. Опять это невыгодно застройщику.

Застройщики не любят просто так упускать деньги, поэтому их юристы перестраховываются в обоих случаях и пишут сложные конструкции в договоре, чтобы получить ваши деньги или не заплатить компенсацию. Мы взяли ДДУ двух крупных застройщиков и перевели на простой язык пункты о площади:

Площадь Помещения, указанная в п. 1.1 договора, может быть изменена (уточнена) согласно данных технической инвентаризации. Указанное уточнение площади Квартиры не является для сторон договора недостатком качества Квартиры. В этом случае стороны взаимных претензий не имеют, цена договора перерасчету не подлежит. Окончательная (фактическая) площадь указывается сторонами в акте приема-передачи.

В случае увеличения общей площади Квартиры более чем на 1 кв. м по результатам обмера бюро технической инвентаризации (БТИ ) или кадастрового инженера, имеющего действующий квалификационный аттестат, по сравнению с той, что указана в п. 1.1 настоящего Договора, Участник обязуется доплатить Застройщику цену Договора, исходя из расчетной цены 1 (одного) кв. м, указанной в п. 3.1. настоящего Договора, в течение 10 (десяти) рабочих дней после направления письменного требования Застройщика к Участнику.

Что это значит. Если на приемке или при обмерах БТИ выяснится, что площадь квартиры меньше, чем указано в договоре, компенсацию вы не получите.

Смотрим в договоре, кто подписывает ДДУ со стороны застройщика

По закону только генеральный директор может без доверенности подписывать ДДУ с дольщиками. Но на практике не бывает застройщиков, у которых генеральный директор подписывает ДДУ . Обычно за него по доверенности подписывают договоры коммерческий директор, руководитель службы продаж или директор по продажам - у каждого застройщика по-своему.

Фрагмент из проекта

Ваша задача - посмотреть в ДДУ , кто подписывает договор. Если это не гендиректор, попросите менеджера, чтобы вам показали оригинал доверенности и сделали заверенную копию.

Копия доверенности - это перестраховка и доказательство того, что ваш договор, как говорят юристы, действителен. Если вдруг что-то пойдет не так, то вы докажете, что подписывали договор с представителем застройщика, у которого было право подписывать такие документы.

В идеале копию заверяют нотариально, но сойдет и заверенная печатью и подписью гендиректора

Если какие-то пункты вас не устраивают, обсудите их с застройщиком, внесите изменения в договор - это законно и нормально. Помните, что не только вы хотите купить квартиру, но и застройщик - продать ее. Раз у вас общая цель, важно договориться об условиях.

Сверьте ДДУ с проектом и покажите независимому юристу. Если какие-то пункты вас не устраивают, предложите застройщику изменить договор - это законно и нормально.

Как проверить застройщика

Правильно выбрать застройщика – 90% успеха. Это очень важно – не поленитесь потратить немного времени и проверить репутацию выбранного вами застройщика. Тем более что это очень просто. Существует два основных сервиса, которые мы могли бы порекомендовать Вам в помощь для проверки сведений о Вашем будущем продавце квартиры – это «Мой арбитр » и « ». Сервис «Мой арбитр» объединяет Федеральные арбитражные суды Российской Федерации. Он может помочь узнать, исполняет ли застройщик свои обязательства по договорам и в каком объеме. Вам будут доступны все судебные дела, в которых застройщик участвует в качестве любой стороны по делу: истца, третьей стороны, и самое интересное — ответчика. Там же будут указаны спорные суммы и все обстоятельства дела. Регистрируетесь в системе « Мой арбитр » , заходите в картотеку дел и вводите наименование застройщика. Сервис «База данных исполнительных производств » даст возможность понять, выплачиваются ли фактически застройщиком образовавшиеся задолженности. Помимо этого осуществлять привлечение денежных средств по ДДУ вправе только застройщик, включенный в Единый реестр застройщиков . Там Вы также сможете найти интересную информацию.

Ключевые положения ДДУ, на которые стоит обратить внимание

На стадии изучения проекта ДДУ, представленного застройщиком, рекомендуем обратить внимание на следующие моменты:

1. РАЗРЕШИТЕЛЬНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ. В ДДУ должны быть прописаны документы-основания, позволяющие застройщику вести строительные работы на данном участке. Особое внимание стоит уделить разрешению на строительство и плану создаваемого объекта. Вниматель изучите имеющиеся документы на сайте застройщика. Вы можете также попросить направить их Вам на почту. Отказ — повод задуматься.
2. ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА. ПЛОЩАДЬ. ДДУ должен содержать подробные и развернутые характеристики приобретаемого Вами объекта недвижимости: временный адрес, корпус, этаж, номер на плане, и, самое главное, площадь. Внимательно изучите проектную декларацию. К договору в обязательном порядке прикладывается описание объекта долевого строительства, который должен быть удостоверен и застройщиком, и вами. Стоимость приобретаемого объекта складывается исходя из количества покупаемых квадратных метров. При вводе дома в эксплуатацию, площадь уточняется согласно данным технической инвентаризации. Это и обозначит окончательную площадь объекта, покупаемого по ДДУ. Если на момент заключения ДДУ, площадь приобретаемой Вами недвижимости была меньше, скорее всего застройщик предложит Вам доплатить за лишние метры — это нормальная практика. Если наоборот площадь уменьшилась, а по факту Вы заплатили за объект большей площадью, застройщик обязан вернуть разницу в цене.
3. СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА. Независимо от того, оплачиваете ли Вы стоимость ДДУ одной суммой или фиксированными платежами, условия расчетов должны быть четкими, понятными и прозрачными. Фактически уплачиваемые Вами суммы должны совпадать с суммами, указанными в ДДУ. Это важное условие, если Вы приобретаете недвижимость через посредника. Если так называемая сумма, предназначаемая посреднику, не будет указана в ДДУ, в случае расторжения сделки по любым обстоятельствам, она просто окажется у него в кармане.
4. СРОК СДАЧИ ОБЪЕКТА. Один из ключевых моментов – срок сдачи объекта (разрешение на ввод дома в эксплуатацию) и условия передачи купленной Вами недвижимости. Эти сроки должны быть выражены конкретной календарной датой. В случае просрочки по сдаче дома, срок влияет на сумму компенсации, которую застройщик будет обязан Вам возместить. Он отсчитывается от установленной в ДДУ даты. Кроме сроков, на сумму возможной компенсации будет влиять также стоимость приобретаемой Вами недвижимости, указанная в ДДУ, о чем было сказано в п. 3 выше. Сроком приема-передачи недвижимости после ввода дома в эксплуатацию, принято считать один месяц. За этот срок Вы должны принять у застройщика Вашу недвижимость по акту приема-передачи и оформить необходимые документы. С момента подписания акта приема-передачи, обязательства застройщика перед Вами считаются исполненными. Может возникнуть ситуация, когда на момент передачи Вам будет необходимо оплатить возникшие коммунальные платежи. Это тоже должно быть прописано в ДДУ. НИ В КОЕМ СЛУЧАЕ НЕ ПОДПИСЫВАЙТЕ НИКАКИХ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ СОГЛАШЕНИЙ С ЗАСТРОЙЩИКОМ, т.к. зачастую Застройщики, если понимают, что не успевают сдать объект вовремя пытаются пойти на хитрость и просят Вас подписать дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи объекта. Если не обратить на это внимание и подписать подобное дополнительное соглашение, то требовать неустойки по суду за просрочку уже не получится.
5. СРОК ГАРАНТИИ ПО КАЧЕСТВУ. Отдельным пунктом в ДДУ должен быть прописан срок гарантии по качеству объекта. Он не может оставлять менее пяти лет с момента подписания акта-приема передачи объекта.
6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗАСТРОЙЩИКА. Необходимо, чтобы четко была прописана ответственность застройщика за нарушения условий ДДУ. Сроки, суммы и периоды – все должно быть «налицо».
7. ПУБЛИЧНАЯ КАДАСТРОВАЯ КАРТА. Также, следует знать, что застройщик, который владеет земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, а также которому предоставлен земельный участок в аренду на срок менее одного года, не имеет права привлекать денежные средства по договорам долевого участия в строительстве. Проверить основания владения застройщиком земельным участком можно с помощью Публичной кадастровой карты . Достаточно просто ввести в строку поиска кадастровый номер земельного участка, на котором возводится будущее строение и посмотреть результаты.
8. ОПЛАТА ТОЛЬКО ДЕНЬГАМИ. Для строительства застройщик может привлекать только денежные средства.
9. ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ. ДДУ считается заключенным с момента государственной регистрации. Раньше были распространены случаи «двойной» продажи квартир – когда одну и ту же квартиру продавали несколько раз, пока ДДУ не был зарегистрирован в Росреестре. Сейчас, благодаря тотальной компьютеризации, подобные случаи практически исключены. Если вы все-таки хотите подстраховаться, можете заказать в Росреестре выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) , в которой будет указано, кто является владельцем объекта недвижимости по ДДУ. Не соглашайтесь на заключение никаких соглашений и/или договоров, которые по словам застройщика не требуется по закону регистрировать – регистрируется ДДУ, все остальное – это бумага, влекущая дополнительные риски – от таких вариантов стоит отказаться.
10. ПОЛНОМОЧИЯ. Перед подписанием ДДУ п опросите представителя предъявить оригинал доверенности (убедитесь в том, что она не просрочена) и оригинал паспорта. Подпись и печать в ДДУ должны быть поставлены в Вашем присутствии, а не «уже стоять» на договоре, который достали при Вас «из-под стола». Данные положения не явялются критичными, однако, помогут Вам лишний раз убедиться в порядочности застройщика.

Как Вы выдите, процесс приобретения квартиры по ДДУ достаточно прост, если иметь представление о вопросах, с которыми можно столкнуться в процессе и быть готовыми к ним.