Как продать дом купленный за мат капитал. Другие обязательные условия совершения сделки

Одним из наиболее востребованных направлений для распоряжения средствами МСК является приобретение объектов жилой недвижимости. В их состав входят квартиры и частные дома, отвечающие основным условиям для проживания граждан.

Рассмотрим, как осуществляется приобретение дома за семейный капитал, и какие дома подходят для покупки за материнский капитал в 2019 году.

Цели использования МК

Нормами Федерального закона № 218-ФЗ установлены возможные цели, на которые разрешается направляться бюджетные средства МСК.

В этот перечень входят следующие направления:

• приобретение жилой недвижимости, в том числе с использованием кредитных вариантов;
• работы по ремонту и реконструкции жилья;
• финансирование накопительной части пенсии женщины;
• оплата образовательного процесса для несовершеннолетних граждан;
• покупка специальных средств реабилитации детей с ограниченными возможностями.

Для каждого их указанных направлений характерны свои особенности, которые должны соблюдать обладатели сертификата. Важное значение приобретает продолжительность времени, которое прошло с момента появления права на средства МСК.

Правила приобретения дома за счет МК

Общие правила использования средств МСК, в том числе условия для приобретения дома на материнский капитал, регламентированы в Законе № 256-ФЗ:

• жилое помещение не должно ухудшать условия проживания семьи;
• объект должен приобретаться в собственность всех членов семьи, и, прежде всего, несовершеннолетних детей;
• с момента появления права на участие в программе МСК прошло не менее трех лет.

Внимание! Из последнего правила законодательство допускает исключение - средствами семейного капитала можно распорядиться до истечения трехлетнего срока, если приобретение объекта жилой недвижимости осуществлялось с использованием кредитных средств.

Ранее возможность приобрести дом по сертификату до исполнения ребенку, после рождения которого появилось право на МСК, 3 лет без ипотеки в законе отсутствовала.

Сейчас только покупка дома под материнский капитал без использования заемных средств будет доступна только по достижении трехлетнего возраста вторым ребенком. В случае наличия займа в этих целях деньги можно использовать сразу же. Даже если покупка жилья была осуществлена до фактического/юридического возникновения прав на сертификат МСК.

Скачать для просмотра и печати:

Порядок покупки дома на материнский капитал

Чтобы направить материнский капитал на оплату за приобретенный дом, гражданам необходимо выполнить ряд юридически значимых действий. Их порядок зависит от того, исполнилось ли ребенку 3 года или нет.

Вам нужна по этому вопросу? и наши юристы свяжутся с вами в ближайшее время.

Покупка дома после исполнения ребенку 3-х лет

Если семья не решилась использовать заемные деньги на приобретение объекта, ей придется ждать, пока пройдет три года с момента рождения второго ребенка. В этом случае сделка будет оформляться по общим правилам гражданского законодательства.

Условия договора

В договоре будут предусмотрены следующие условия:

• цена дома и надела земли под ним должны быть разделены, так как программа МСК не предусматривает возможность приобретения земли;
• порядок перевода денег продавцу может предусматривать полное погашение стоимости объекта за счет МСК либо частичную уплату;
• так как платеж из Пенсионного фонда будет отсрочен по времени, в договоре указывается максимальный срок исполнения обязательства (не более двух месяцев);
• до полного расчета по сделке в отношении объекта устанавливается залог.

Чтобы направить мат капитал на покупку дома, необходимо получить в органах Росреестра выписку ЕГРН и зарегистрированный экземпляр договора.

Важно! Если в процессе сделки родители приняли решение оформить собственность на детей не сразу, им придется оформить обязательств с нотариальным удостоверением. Без этого бланка ПФР вынесет отказ в распоряжении МСК.

Рассмотрение документов в ПФР осуществляется в срок, не превышающий двух месяцев с момента обращения. Если принимается положительное решение, деньги будут направлены на счет продавца.

Порядок действий

Таким образом, чтобы купить дом под материнский капитал, необходимо соблюдать следующую пошаговую инструкцию:

• найти владельца, готового оформить продажу с отсрочкой платежа;
• оформить договор (рекомендуется воспользоваться услуги опытного юриста, так как такие сделки требуют тщательной подготовки);
• обратиться в органы Росреестра для регистрации перехода права собственности;
• получить выписку ЕГРН и зарегистрированный договор;
• обратиться в территориальное учреждение ПФР и подать заявление о направлении средств семейного капитала продавцу.

Соблюдение этой инструкции позволит быстро и гарантированно приобрести дом по программе МСК.

Оформление покупки до исполнения 3-х лет ребенку

Купить дом за материнский капитал можно сразу после появления на свет новорожденного, если для совершения сделки использовались деньги по кредиту.

При этом учитываются следующие особенности:

• допускается не только купить дом с использованием материнского капитала по договору ипотеки, взятому после рождения ребенка, но и перевести деньги на исполнение кредитного обязательства, взятого задолго до его появления на свет;
• условия покупки дома на материнский капитал допускают перевод средств МК в качестве первоначального платежа по кредиту;
• допускается перевод денег не только на исполнение основного кредитного обязательства, но и на оплату процентов.

Важно! В настоящее время разрешается использовать заемные средства не только банковских учреждений, но и микрофинансовых организаций. Для пенсионных органов юридическое значение имеет только факт направления займа на приобретение объекта жилой недвижимости.

Порядок действий

Использование средств по сертификату МСК будет состоять из следующих этапов:

• поиск объекта, отвечающего требованиям законодательства и согласование условий сделки;
• составление проекта договора, по которому будет проходить использование средств МСК;
• заключение договора с кредитным учреждением, по которому предусмотрена полная или частичная оплата по договору купли-продажи;
• обращение в органы Росреестра, регистрация собственности, а также договоров купли-продажи и ипотеки;
• получение выписки ЕГРН с подтвержденным правом.

Важно! Если сертификат используется на погашение действующего кредита, в учреждение ПФР обязательно представляется не только договор приобретения жилья, но и платежный документ, подтверждающий внесение оплаты по договору.

Оплата стоимости дома

Для Пенсионного фонда юридическим основанием будет являться оплата банком в адрес продавца либо выделение суммы займа гражданам для передачи ее в качестве оплаты по договору. В любом случае Пенсионному фонду будет необходимо получить доказательства оплаты, кроме случаев, когда средства МСК используются в качестве первоначального взноса.

Внимание! Деньги по семейному сертификату перечисляются только в безналичной форме, именно такой порядок необходимо указать в договоре.

Требования к объекту недвижимости

Базовые требования к дому по материнскому капиталу зафиксированы в Законе № 256-ФЗ, Жилищном кодексе и Постановлении Правительства № 47.

Дом в деревне, на приобретение которого направляется материнский капитал, должен соответствовать следующим условиям:

• быть пригодным для проживания граждан, т.е. должен иметь основные и вспомогательные помещения, характерные для жилья;
• отвечать санитарно-техническим правилам, зафиксированным в нормативных актах.

Соответствие указанным требованиям будет проверяться сотрудниками ПФР после подачи заявления на выделение средств МСК. Для этого могут привлекаться органы опеки и попечительства, в чьи полномочия входит надзор за соблюдением жилищных прав несовершеннолетних граждан. По результатам такого обследования может составляться акт о нецелесообразности выделения средств маткапитала, так как жилищные права семьи не улучшаются.

Внимание! При установлении технического состояния дома будет являться правомерным отказ в выделение средств МСК на аварийное жилье.

При этом если у дома имеется существенный процент износа, этот факт не будет являться самостоятельной причиной для вынесения отказа. Такие случаи характерны для покупки дома из бруса, дата постройки которого обуславливает почти максимальный износ.

Материнский капитал поспособствовал решению проблемы с доступным жильем многим российским семьям. Нередко возникают случаи, когда в силу каких-либо обстоятельств возникает необходимость продать жилье (для замены на более просторное и комфортное) или сменить регион проживания.

Во время совершения сделки по продаже жилья, купленного на материнский сертификат, часто возникает проблема, связанная с тем, что по закону доли в приобретенном жилье должны быть оформлены на несовершеннолетних детей , - а из этого выходит, что самостоятельно распоряжаться своей частью недвижимости они в ходе сделки не смогут.

В таком случае вы должны будете явиться в отдел опеки и попечительства по месту жительства, который и будет следить в процессе сделки за соблюдение жилищных прав несовершеннолетних детей.

Ограничения при отчуждении купленной недвижимости

Для того, чтобы получить их разрешение, необходимо явиться в территориальный попечительский совет с оригиналами и копиями следующих документов:

• Заявление , заполненное обоими родителями, с просьбой совершить сделку по продаже принадлежащей им на праве долевой собственности недвижимости.
  • В случае если родители отсутствуют по какой-либо причине (например, умерли или лишены родительских прав), необходимо также предоставить документ, подтверждающий данный факт (свидетельство о смерти или судебное решение).
  • Также в заявление заполняется максимально подробная информация о приобретаемом жилье.
  • В тех случаях, когда ребенку уже исполнилось четырнадцать лет , от него потребуется дополнительное заявление , что он дает согласие на совершение сделки.
• Паспорта родителей и ребенка (если ребенку еще нет четырнадцати лет - его свидетельство о рождении ).
• Свидетельство о регистрации права собственности как документ, подтверждающий права продавца на реализуемую им жил. площадь.
• Технический план БТИ на жилое помещение, кадастровый паспорт на дом или квартиру.
• Выписка о проживающих:
  • из домовой книги если происходит покупка частного дома;
  • из поквартирной карточки - если необходимо продать квартиру.
• Справка о погашении и полном отсутствии задолженности за коммунальные услуги .

После сбора всех необходимых документов и предоставления их в отдел попечительства, остается только ждать в течение месяца - именно столько необходимо для предоставления распорядительных документов.

Стоит добавить, что существуют несколько факторов которые поспособствуют ускорению рассмотрения вашего заявления:

• окончание срока действия документов;
• если подходит к концу срок внесения предоплаты (аванс или задаток).

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал

С начала действия федеральной программы маткапитала в соответствии с законом от 29.12.2006 № 256-ФЗ уже более 3 млн семей использовали свое право на материнский капитал . Однако со временем в любой семье может возникнуть вопрос о продаже жилья - например, с целью переезда в другой регион, приобретение более просторной квартиры или дома.

Тогда возможно несколько вариантов развития ситуации:

• Если все дети на момент продажи уже достигли совершеннолетия , то вопрос решается очень быстро без необходимости привлечение органов опеки (согласно п. 1 ст. 21 ГК РФ дети после 18 лет становятся полностью дееспособными).
• При наличии среди участников обще долевой собственности детей, не достигших 18 лет , сделка с недвижимостью возможна только после разрешения органа опеки и попечительства.

Итак, перед оформлением сделки, связанной с продажей квартиры, купленной на материнский капитал, необходимо явиться в орган опеки по месту проживания в связи с тем, что дети в силу возраста не могут распоряжаться имуществом - ведь в продаваемой квартире должна быть законная доля ребенка.

Как продать квартиру и какие нужны документы

После получения в органах опеки разрешения на проведение сделки , можно перейти к ее непосредственному оформлению. Для этого сторонам необходимо явиться в Росреестр, предоставив следующий пакет документов:

• разрешение органов опеки на продажу жилья;
• договор о купли-продажи;
• оригинал и копии паспортов покупателя и продавца;
• подтверждение права собственности на данную недвижимость (свидетельство из Росреестра);
• при необходимости также могут потребоваться:

• технический паспорт БТИ, кадастровый паспорт;
• выписка лицевого счета за коммунальные услуги;
• выписка по задолженности или ее отсутствию за коммунальные платежи.

Возможность продажи квартиры в ипотеке

В случае необходимости продажи квартиры, за материнский капитал, до полного погашения обязательств, необходимо получить разрешение банка , предоставившего ипотечный кредит или займ. Без получения этого разрешения сделка может быть оспорена залогодержателем.

Поскольку в реализуемой квартире должна иметься доля, принадлежащая несовершеннолетнему, в этом случае также будет необходимо обратиться в попечительский совет по месту жительства, чтобы подтвердить факт предоставления ребенку равнозначной доли в другом жилом помещении.

После этого наступает этап поиска покупателя, готового отдать деньги за квартиру с обременением . При этом необходимо иметь в виду, что стоимость недвижимости с обременением ниже рыночной цены в среднем на 5-10 %.

После соблюдения всех формальностей по согласованию с банком можно решать вопрос о схеме продажи:

• покупатель зачисляет банку необходимую сумму средств в счет полного погашения обязательств продавца по ранее взятому ипотечному кредиту;
• путем перезаключения кредитного договора права и обязанности продавца по ипотеке просто переносятся на покупателя (продавец освобождается от кредитных обязательств, фактически не получая денег за квартиру);
• сам продавец погашает ипотеку, после чего с жилья снимается обременение и затем она переоформляется на покупателя.

Можно ли продать дом, купленный на материнский капитал

В случае необходимости продать за материнский капитал, также необходимо учитывать интересы несовершеннолетних детей, поскольку закон не допускает ухудшения их жилищных условий.

При этом в случае с домом, как и ранее, в первую очередь детям будет необходимо предоставить долю в новом жилье, равную доле в продаваемом домовладении. При этом:

• площадь нового жилья обязана соответствовать площади продаваемого дома;
• запрещается как-либо ухудшать жилищные условия несовершеннолетних оно должно соответствовать санитарным и техническим нормам;
• доля каждого должна быть равнозначной.

Если дом продается для того, чтобы купить другой , будет необходимо предоставить максимально подробную информацию о новом приобретаемом домовладении, в котором также будет необходимо выделить доли детям. При этом соответствующая доля должна быть оформлена также и на земельный участок, на котором расположен дом.

Если приобретаемое жилье соответствует всем требованиям и предоставленные документы в норме, то по истечении срока рассмотрения вашего заявления органы опеки подготовят необходимое разрешение.

Как продать дом и необходимые документы

После получения разрешения из органов опеки и попечительства можно направлять документы на регистрацию сделки в Росреестр (необходимы оригиналы и копии):

• разрешение на сделку из попечительского совета;
• паспорта родителей;
• договор купли-продажи дома;
• документы подтверждающих права собственности на жилье, на землю;
• межевой план;
• оригиналы и копии свидетельства о рождении детей (если детям уже есть 14 лет - их паспорта);
• расписки каждого из совершеннолетних собственников о согласии на продажу жилья;
• технический паспорт из БТИ, кадастровый паспорт на жилой дом;
• выписка из ЕГРП об отсутствии обременения жилого помещения.

Зачастую сделки по покупке недорогих домов под материнский капитал с целью их дальнейшей продажи используются обналичивания сертификата . Участие в подобных схемах грозит уголовной ответственностью как продавцу жилья, так и его покупателям.

Риски для покупателей жилья, приобретенного под материнский капитал

Недвижимость, приобретенная с привлечением материнского капитала, скрывает в себе угрозу для последующих собственников связи с тем, что жилье по закону необходимо делить на доли, в том числе наделяя правом собственности своих детей.

Если до момента продажи купленного жилья ( или дома) продавец еще не выделил долю в собственности несовершеннолетним детям в продаваемом или вновь приобретаемом жилье, то такая сделка, совершенная в обход органов опеки и попечительства, может быть легко аннулирована в суде!

Если вы приобретаете жилье на вторичном рынке у семьи, имеющей двух и более детей, в обязательном порядке необходимо уточнить , использовался ли или нет:

• если использовался , то возможно, что продавец в обход закона (зачастую из-за собственной неосведомленности) пытается заключить с вами сделку по продаже недвижимость в обход требованию закона;
• если же недвижимость приобреталась без использования материнского сертификата , то тогда никаких дополнительных препятствий для проведения сделки быть не должно.

Заключение

Вопрос об отчуждении жилой площади, приобретенной с , достаточно легко решается при правильном подходе к проблеме и подготовке всех необходимых документов:

• для получения разрешения в органах опеки и попечительства над несовершеннолетними гражданами;
• для регистрации перехода права собственности на продаваемое жилье в Росреестре.

Основная проблема в таких сделках, по сути, состоит в необходимости предоставления собственником жилья гарантий того что имущественные права ребенка в результате сделки не будут ограничены или ущемлены.

Как показывает статистика, 90% семей, которые получают сертификат на получение семейного капитала, направляют все его средства на . Конечно, это верное решение, так как семья с детьми должна проживать в хорошем доме или уютной квартире.

Однако, в жизни могут возникнуть такие ситуации, в рамках которых появляется необходимость в продаже купленной, за средства капитала, недвижимости. Этот процесс включает в себя большое количество особенностей, которые необходимо изучить до того момента, как будет продана жилая площадь.

Согласно законодательным нормам Российской Федерации, жилое недвижимое имущество, которое было приобретено, в том числе и за счет средств материнского капитала, в процессе оформления должно быть поделено между всеми членами семьи, в том числе и детьми. В случае, если рождается следующий ребенок, у него также есть права на долю в общем недвижимом имуществе. Поэтому Соглашение имеет такой фактор, как уменьшение доли жилой недвижимости каждого члена семьи, при появлении нового члена семьи.

Гражданский супруг, даже в том случае если он приходится биологическим отцом кого-то из детей, не имеет права претендовать на долю дома или квартиры, которые были приобретены с помощью . Поэтому, дети, в первую очередь, включаются в состав собственников недвижимости.

Если родители проигнорировали данный факт и разделили приобретенную недвижимость между собой и иными лицами, это строго карается законом. В первую очередь, данный факт для самих же родителей сыграет злую шутку, так как при продаже недвижимости, купленной за счет средств материнского капитала, все документы проверяются тщательным образом. Пока дети не будут включены в состав собственников, продать такой недвижимый объект не представляется возможным, так как сделка на государственном уровне не будет зарегистрирована.

В случае, если по каким-то причинам, вы решили продать дом или другой объект недвижимости, приобретенный за счет средств материнского капитала, вы не имеете права ухудшить условия проживания своих детей. Кроме этого необходимо соблюдать и такие правила:

Поэтому перед тем, как продать объект жилой недвижимости, который был приобретен за счет средств семейного капитала, необходимо предоставить полную информацию о новом недвижимом объекте, в котором и будет проживать ваша семья с детьми. В том случае, если новое жилое помещение не будет удовлетворять всем вышеперечисленным требованиям, то органами опеки будет дан отказ в разрешении продаже недвижимого объекта.

Стоит отметить, что ряд сложностей может возникнуть, если речь идет о долевом участии в строительстве недвижимого жилого объекта. В этом случае, оформить права собственности можно только после того, как строительство дома будет завершено и объект будет сдан в эксплуатацию. Сложная ситуация складывается и с , так как практически никакой банк не захочет иметь дело с собственниками жилья, которые еще не достигли 18–летнего возраста для того, чтобы взять в качестве залога такой объект недвижимости.

Необходимые документы

Согласно нормам законодательства, родители не имеют права проводить никакие манипуляции с недвижимым объектом, который был приобретен за счет средств материнского капитала и наличием собственников несовершеннолетнего возраста, без получения на то официального разрешения органов опеки.

Разрешение может быть дано только в том случае, если органы опеки получат полную информацию о новом объекте недвижимости и будут уверены в том, что дети будут проживать в соответствующих условиях и их доля в доме или квартире останется прежней.

Так как органы опеки будут, в первую очередь, требовать документального подтверждения факта покупки нового жилья соответствующего всем параметрам, типа, то заранее нужно будет не только найти подходящий вариант недвижимого имущества, но и оформить предварительный договор купли–продажи и нотариально его заверить.

Кроме этого договора, в органы опеки необходимо :

При продаже недвижимости запрещено ухудшение условий проживания детей

• заявления, которые в письменном виде составляются обоими родителями, в случае их отсутствия заявление пишет законный представитель детей, а также прилагает документы причины отсутствия родителей (свидетельство о смерти, решение о лишении родительских прав и т.д.)
• если родители находятся в законном браке, то документ, который подтверждает этот факт
• если ребенок достиг 14–летнего возраста и не желает продавать долю дома или оформлять сделку купли–продажи, то он должен составить письменное заявление
• документы, которые удостоверяют личность родителей
• свидетельства о рождении детей
• каждый собственник жилья, который достиг 18 – летнего возраста, должен письменно написать расписку о том, что он согласен на продажу данной жилой недвижимости
• документы, которые являются подтверждением права собственности на продаваемый объект недвижимости
• документ из БТИ, в котором указана площадь, план и стоимость объекта недвижимости
• выписки о состоянии лицевого счета объекта жилой недвижимости
• справки, в которых указан факт отсутствия задолженности по коммунальным платежам

Все вышеперечисленные документы касались объекта недвижимости, который вы собираетесь продавать. Помимо этого, в органы опеки должны быть поданы и документы, по недвижимости, которую вы собираетесь приобрести:

• документ, который является гарантией того, что продавец обязуется продать данную недвижимость конкретной семье
• копия документа, который удостоверяет личность владельца продаваемой квартиры
• документы права собственности на квартиру
• справки из БТИ о плане жилья и его стоимости
• выписки из лицевого счета
• справки о том, что отсутствуют долги по коммунальным платежам

Органы опеки рассматривают заявление в течение 30 календарных дней с момента подачи документов.

Не стоит забывать и о том, что если вы продаете дом или квартиру, которая находилась в собственности менее 3 лет, с продажи вы должны будете заплатить . Из общего дохода, который вы получили от продажи жилого объекта недвижимости, вы вычитаете 1 000 000 рублей, а из оставшейся суммы уплачиваете подоходный налог в размере 13 %. Налог не уплачивается в случае, если общая стоимость продаваемого недвижимого объекта составляет менее 1 000 000 рублей. Поэтому, если вы решите продавать дом, купленный за счет материнского капитала, чтобы сэкономить на налогах, лучше подождать 3 года.

Специалист на видео расскажет, возможно ли продать квартиру, купленную за средства материнского капитала:

Напишите свой вопрос в форму ниже Внимание, только СЕГОДНЯ!

Можно ли продать дом, купленный на материнский капитал? - вопрос не праздный. Ведь всё, что касается прав несовершеннолетних детей, находится под пристальным вниманием государства.

В соответствии со ст.7, 10 Закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ (далее - Закон) и п.п. 8–13 Правил № 862, материнский капитал можно, в числе прочего, использовать для улучшения жилищных условий семьи:

• купив жильё;
• построив его;
• взяв ипотеку;
• вступив в жилищный кооператив.

Жилище, полученное с привлечением средств маткапитала, в обязательном порядке должно находиться в общей собственности:

• лица, владеющего сертификатом;
• мужа (жены);
• всех детей.

Размер долей определяется по соглашению. Когда собственниками становятся исключительно дети получателя сертификата, законность приобретения подвергается сомнению (Письмо нотариальной палаты (ФНП) № 216/06-11 от 07.02.2013).

Можно ли продать приобретённые указанными способами квадратные метры? – Закон не запрещает делать этого. Но необходимо соблюдение ряда обязательных условий, направленных на защиту интересов маленьких граждан. Одним из таких условий является разрешение органов опеки. Без разрешния Органов опеки и попечительства (ООП) зарегистрировать сделку в Росреестре невозможно.

Срок, когда разрешение является действительным, законом не обозначен. Его проставляет в документе сотрудник ООП. Как правило, он равен трём месяцам.

Правовое регулирование

ООП сопровождают все операции, касающиеся объектов недвижимого имущества, когда в них участвуют дети до 18 лет, являющиеся собственниками.

В своей работе они руководствуются:

1. ГК РФ:

• ст. 28, очерчивающей дееспособность малолетних детей,
• ст. 37, посвящённой распоряжению имуществом находящихся под опекой,
• ст. 292, рассказывающей о правах членов семьи собственников жилья;

1. СК РФ: ст. 60, регулирующей права детей на имущественные ценности;
2. Законом об опеке № 48-ФЗ от 24.04.2008: ст. 21, предписывающей обязательность получения разрешений на сделки, сопряжённые с правами детей на имущество.

Как продать правильно?

Условия продажи различаются в зависимости о того, достигли дети 18 лет или нет. В первом случае разрешение на реализацию недвижимости дают все собственники в виде письменного документа. Во втором нужно идти в отдел опеки и брать разрешение.

Выдача разрешения возможна, если:

• каждый маленький ребёнок, имеющий долю, получит в новом жилище равноценную долю;
• площадь другого жилья будет не меньше, чем площадь продаваемого, или же доля ребёнка в приобретаемом доме превысит принадлежавшую ему ранее.

Получить разрешение ООП можно только тогда, когда нет ущемления детских прав: жилищные условия могут быть улучшены или сохранены на прежнем уровне.

Последовательность шагов для получения разрешения ООП

1. Подобрать жильё, соответствующее нормам закона, охраняющим права детей.
2. Внимательно ознакомиться со списком документов и начать их сбор (о том, что должно входить в пакет, рассказано ниже).
3. Подать заявление в ООП на выдачу разрешения.
4. Получить разрешение опеки.
5. Оформить предварительные договоры по реализации и покупке недвижимости.
6. Представить их в опеку не позже одного месяца со дня получения её согласия.

Для того, чтобы подтвердить выполнение необходимых условий, нужно оформить предварительные договор купли-продажи домов, указав в них, в том числе, характеристики, касающиеся детских долей и площади недвижимости.

Они представляются в ООП в продолжение одного месяца после получения разрешения. При пропуске срока придётся обращаться за санкцией опеки повторно (Письмо Минобразования № 09-М от 02.02.1995). В предварительных договорах должна быть указана одна и та же дата заключения окончательных договоров, так как дети не могут оставаться без жилья в промежутке между продажей старого дома и покупкой нового жилья.

Дом, приобретённый на средства маткапитала, можно продать в любое время, но с учётом получения разрешения и представления предварительных договоров - в течение месяца.

Необходимые документы

К заявлению, направляемому в ООП, о получении разрешения на продажу дома рассматриваемым способом, нужно приложить такую документацию, как:

1. Свидетельство о заключении брака.
2. Подтверждение стоимости объектов недвижимости (продаваемого и приобретаемого) - справку БТИ.
3. Предварительные договоры покупки и продажи жилья.
4. Паспорта родителей и детей, достигших 14 лет.
5. Свидетельства о рождении детей до 14 лет.
6. Документы, подтверждающие отсутствие задолженности по услугам ЖКХ в доме, предназначенном к продаже.
7. Документы, подтверждающие право на недвижимость:
   • выписку из ЕГРП;
   • договор купли-продажи;
   • свидетельства о праве собственности.
8. Согласие детей после 14 лет на реализацию долей, находящихся в их собственности.

Обычно специалисты ООП требуют, как подлинники, так и копии документов.

После изучения документации сотрудниками отдела опеки проводится собеседование с участием родителей и детей старше14 лет. Нередко представители местной администрации выезжают для осмотра будущей покупки, чтобы проконтролировать соблюдение жилищных прав детей.

Дополнительные документы

Помимо указанной выше документации может понадобится и дополнительная.

1. Обязательство о выделении долей. Одним из таких случаев является покупка дома с обременением. Обременение - это ограничение, которое налагается на имущество, например, при ипотеке, когда дети не являются собственниками при её оформлении. При покупке такого дома родители должны представить в ООП обязательство о том, что детям будут выделены доли в нём в срок, не превышающий 6 месяцев с момента, когда обременения будут сняты. Оно в обязательном порядке заверяется нотариально.
2. Согласие банка. Если дом покупался с привлечением средств по ипотечному кредиту, который на момент реализации недвижимости не погасился, необходимо согласие банка на переход обязанности по его закрытию на нового собственника.

Исключения

1. Покупка дома меньшей площади. Это возможна только в ситуации, когда деньги, которые могут быть получены от реализации предыдущего жилья, планируется направить на восстановление здоровья ребёнка.
2. Покупка без предоставления долей детям. Разрешается при условии, что им будет выплачена компенсация. Её величина должна быть сопоставима со стоимостью доли, подлежащей отчуждению. Расчёт делается на дату осуществления сделки.При этом нужно выполнить следующие условия:
   • Деньги переводятся на счёт в банке на имя ребёнка - лицевой или депозитный.
   • Они находятся там до его восемнадцатилетия.
   • Мать или отец могут тратить их только в исключительных случаях с разрешения опеки.
3. Есть возможность не покупать новую недвижимость , продав старую, если родители могут наделить детей равноценными долями взамен отчуждаемых в другом доме. Он не обязательно должен находиться в собственности отца с матерью. Это могут быть прочие близкие родственники. Здесь также имеются условия:
   • Одинаковым должно быть количество предоставляемых квадратных метров, а не долей.
   • Если выделяется доля меньшая, то это должно быть уравновешено большей стоимостью одного квадратного метра.

Важные нюансы

• Продажа дома, приобретённого на материнский капитал (МК), может быть осуществлена и в том случае, когда детям ещё не выделены доли в нём.
• Дети, которые могут родиться в последующем, приобретают права на долю в жилище, приобретённом на средства МК. В связи с этим в соглашении, где определяются доли, всегда предусматривается оговорка о том, что доли каждого участника могут быть уменьшены в пользу вновь появившегося на свет ребёнка.
• При продаже нужно уплатить подоходный налог, если дом был куплен меньше, чем 3 года назад - до 01.01.2017 или меньше, чем 5 лет назад - при приобретении после этой даты . Когда приобретение и реализация дома, купленного на материнский капитал, происходят в продолжение одного календарного года, а члены семейства ещё не реализовали право на налоговый вычет при покупке жилья, они не платят НДФЛ.
• Если родители официально не оформили брачные отношения, то отец не может предъявлять претензий на долю в доме, купленном с использованием МК. При его продаже в новом жилище доля также не выделяется.

Выводы

1. Продать дом, приобретённый с использованием средств материнского капитала, возможно! Для этого нужно получить разрешение органов опеки (если есть несовершенные дети).
2. Разрешение выдаётся с учётом соблюдения жилищных прав ребёнка в продолжение двух недель с момента написания заявления. Органы опеки уделяют внимание не только количеству квадратных метров, но и степени благоустройства жилья и его техническому состоянию.
3. Основными свидетельствами соблюдения детских прав являются:
   • соответствие новых условий проживания прежним или их улучшение;
   • получение не достигшими 18 лет детьми имущественных прав или выплата им компенсации с выделением доли, соответствующей отчуждаемой;
   • представление в ООП всей необходимой документации и получения разрешения на продажу.
4. При соблюдении указанных условий сотрудники опеки не вправе дать отказ на продажу дома. Возникновение сложностей возможно, когда родители хотят приобрести строящийся дом, поучаствовать в долевом строительстве. При таких вариантах право собственности оформляется только после ввода жилья в эксплуатацию. Другим препятствием является покупка дома в ипотеку - банк неохотно заключает подобные сделки.