Контакты
Главная / Франшиза услуг

Капитальное строение закон. Как отличить капитальное строение от некапитального

В Градостроительном Кодексе и сфере прикладного строительства существуют понятия капитальных и некапитальных, или временных построек. Что является объектом капитального строительства и его отличия от временных сооружений рассмотрим в нашей статье.

Основные понятия

Капитальное строительство - это процесс возведения объектов, который включает фундаментные работы, монтаж опорной конструкции, ограждений, подвод коммуникаций. Ключевая характеристика капитального строительства - проведение земляных работ по обустройству заглубленного фундамента, который связывает участок земли и капитальное строение, расположенное на нем.

Здание и земля под ним становятся единым объектом собственности, поэтому продать дом без участка нельзя.

🏠 возведение новых объектов - согласно разработанной проектной документации от фундамента до заключительных работ, новый объект будет зарегистрирован только после сдачи в эксплуатацию, строительство предполагает выделение нового участка под застройку;

🔧 реконструкция - устранение физического износа зданий или отдельных его элементов, процесс может включать частичную или полную перепланировку, переустройство, модернизацию инженерных и других систем;

🚪 строительство пристроек - расширение площади основного объекта за счет пристроек на прилегающей территории, новые помещения ставят на баланс после ввода в эксплуатацию согласно проектной декларации.

В процессе капитального строительства объект становится капитальным сооружением.

Объект капитального строительства — что это такое ?

Определение термина прописано в Градостроительном кодексе РФ. Объектом капстроительства называют любое незаконченное сооружение, для возведения которого проводятся фундаментные работы. Например, от закладки фундамента до ввода в эксплуатацию новый жилой дом - это объект капитального строительства . После сдачи в эксплуатацию и регистрации объект становится капитальным строением.

В свою очередь капитальное строение - это готовое жилое или нежилое здание, или сооружение, неотделимо связанное с участком, на котором оно расположено. Такое строение невозможно демонтировать и перенести на другой участок, сохранив при этом его основные характеристики.

Для сравнения некапитальное сооружение можно разобрать, перевезти, собрать на другом месте и использовать по назначению. К таким объектам относятся киоски , навесы , времянки, сооружения контейнерного типа и другие легкие временные постройки.

Как определяется площадь капитального объекта

В законодательстве не существует отдельной формулировки понятия “площадь капитального объекта”, однако ее можно вывести из определения площади здания. Из этого следует, что общая площадь объекта капитального строительства - это сумма площадей всех помещений, которые расположены в пределах объекта. При расчетах учитывается этажность постройки, а также площадь чердачных, подвальных и подсобных помещений.

Отличия капитального и некапитального строения

При вводе в эксплуатацию капитальное строение в обязательном порядке проходит государственную регистрацию, в документах на объект указывают его основные характеристики, адрес, площадь, назначение соответствие нормам СНиП, пожарной безопасности и другим требованиям. К дополнительным критериям оценки капитального сооружения относят:

🔸 тип конструкции и технические решения;

🔸 использованные стройматериалы;

🔸 размер и расположение объекта;

🔸 уровень благоустройства.

Что относится к объектам капитального строительства

Существует сокращенная и расширенная классификация капитальных объектов. В соответствии с Постановлением Правительства №87 все они по своему функциональному назначению разделяются на:

🏢 производственные - постройки, в которых расположены производственные цеха, линии и сопутствующие им объекты, а также оборонные сооружения;

🏡 непроизводственные - частные и многоквартирные жилые дома, постройки коммунальной сферы и социально-культурного назначения;

🚉 линейные - к линейным объектам капитального строительства относятся водопроводная, канализационная, газопроводная и другие инженерные сети, линии электропередач, пути сообщения и прилегающие к ним объекты: тоннели, мосты.

При проектировании всех перечисленных объектов в обязательном порядке устанавливают точные координаты их месторасположения. Процедура строго регламентирована в соответствии с Федеральным Законом «О государственном кадастре недвижимости» и проводится соответствующими специалистами. Результаты измерений и вычислений заносят в межевое дело. Для возведения линейных объектов необходимо разрешение, которое выдают на основании Градостроительного и Земельного кодексов РФ, а также закона «Об автомобильных дорогах и дорожной деятельности».

Согласно положениям Кадастрового кодекса, к объектам капитального строительства относят жилые, нежилые здания и сооружения.

Здание

Наземный объект, который создан в результате строительства и служит для выполнения определенных функций. Целевое назначение здания может быть различным: в нем могут располагаться промышленные, культурные, социальные, организационные, управляющие департаменты, хранилища, торговые точки, развлекательные объекты или здание может относится к жилому фонду.

Каждое здание в обязательном порядке состоит из надземной и подземной части. Внутреннее пространство разделено на отдельные помещения согласно планировке и целевому назначению. Кроме помещений конструкция включает инженерные и технические сети.

Здания

Нежилые

Жилые:

🔸 Индивидуальные дома

🔸 Многоквартирные дома

🏦 Нежилые здания. Предназначены для создания необходимых условий для работы, обучения, отдыха людей, социально-культурного обслуживания граждан, работы производственных линий, управления предприятиями и другими организациями, хранения сырья и готовой продукции, содержания сельскохозяйственных и других животных. К нежилым также относят здания сферы здравоохранения: больницы, клиники, исследовательские лаборатории, изоляторы и другие.

🏠 Жилые здания. Предназначены для временного или постоянного проживания людей. Для этой цели строят многоквартирные, частные и муниципальные жилые дома, общежития разного типа, приюты, интернаты, дома престарелых. Площадь жилого дома разделена на отдельные комнаты или квартиры, а также нежилые помещения, предназначенные для бытовых нужд и размещения коммуникаций.

Индивидуальные, или частные дома - капитальные здания, которые предназначены для проживания одной семьи и расположены отдельно от других построек и сооружений. Частные дома могут иметь придомовую территорию разной площади, которая является собственностью жильцов вместе с домом. В отличие от застроенного участка непосредственно под зданием, часть или вся придомовая территория частного дома может быть продана или подарена.

Характеристики индивидуальных домов:

🔸 площадь - неограничена;

🔸 конструкция - деревянная, кирпичная, блочная, из других материалов;

🔸 этажность - от одного до трех;

🔸 коммуникации - центральные, индивидуальные, без коммуникаций.

🏢 Многоквартирные жилые здания. К многоквартирным относят дома, которые включают две и более квартиры, каждая из них имеет отдельный выход за пределы здания или в помещение общего пользования - коридор или подъезд.

Кроме жилых помещений в таком здании существуют и вспомогательные, которые предназначены для бытовых целей, размещения коммуникаций и передвижения по этажам. К вспомогательным помещениям относят подъезды, лестничные пролеты и площадки, общие балконы, лифты, чердаки и подвалы.

Собственники квартир несут общую ответственность за состояние и сохранность вспомогательных помещений жилого дома, которые находятся в общей собственности всех жильцов. Для их содержания собственники заключают договор с управляющей компанией, которая организовывает вывоз мусора, уборку и благоустройство подъездов и территории, проверяет и ремонтирует инженерные сети.

Среднее положение в классификации жилых домов занимают таунхаусы и дуплексы. Дуплекс - это дом на два собственника. Площадь дуплекса разделена на две квартиры, в каждой из которых есть отдельный вход. Таунхаус - это жилой комплекс, который разделен на множество отдельных одноэтажных или двухэтажных квартир с отдельным входом, подъездной дорожкой и небольшой прилегающей территорией. Таунхаусы и дуплексы очень похожи на полноценные коттеджи, однако с одной или двух сторон у жильцов есть соседи через стенку.

Сооружение

Сооружения - это объемные, плоские или линейные объекты, которые возникли в результате строительства и служат для определенных целей. К сооружениям можно отнести автомобильные и железнодорожные пути сообщения, линии электропередач, транспортные и коммунальные трубопроводы, системы связи и другие объекты.

К сооружению относят и все дополнительные постройки, площадки, дороги, заборы , оборудование и коммуникации, которые обеспечивают его функции. Например:

📍 все части плотины - одно сооружение, которое включает саму водную преграду, систему труб, фильтров, дренажей, отверстия и тоннели для спуска воды, заграждающие конструкции, дороги, мосты, площадки по телу плотины;

📍 автодорога - единое сооружение, в состав которого входят земляные укрепления, дренажная подушка, дорожное полотно, кюветы и расположенные на обочине дорожные знаки;

📍 стадион - комплекс объектов, который является одним сооружением по принципу общего назначения; стадион включает площадки для различных видов спорта и соревнований, трибуны, подходные пути, подсобные, сантехнические и другие помещения.

Баня — это капитальное строение или нет

Ответ зависит от особенностей строительства и размера объекта. Одноэтажные бани на легком мелкозаглубленном фундаменте или установленные на нескольких опорах относятся к временным постройкам. Часто такую конструкцию можно купить уже в собранном виде и установить на участке без проведения земляных работ. Баня площадью больше 20 м 2 с заглубленным фундаментом, со всеми необходимыми коммуникациями и дополнительными комнатами отдыха признается капитальным строением . По этому же критерию оценивают и пристроенную к жилому дому парную.

Гараж — это капитальное строение или нет

Гараж контейнерного типа относиться к временным сооружениям: его можно беспрепятственно перевезти с места на место и установить на утрамбованной площадке или щебеночной насыпи. Кирпичный гараж с подвалом и эстакадой - это капитальное строение, при его возведении проводились земляные работы.

Где можно вести капитальное строительство

Выбор участка под строительство того или иного объекта основан на классификации видов разрешенного использования земель. Согласно этой классификации, все участки нужно использовать согласно их целевому назначению. Например, отдельные территории отводят под сельское хозяйство, предпринимательство, производство, жилую застройку, строительство общественных и культурных объектов, транспорт. При этом на одном участке может быть разрешено несколько видов деятельности. Разрешено возводить капитальное строение на любом земельном участке согласно его назначению, за исключением земель природоохранного комплекса и заповедных участков, на которых любое капитальное строительство запрещено.

Можно ли проводить капитальное строительство на дачном участке

Согласно законодательству РФ дачный участок можно использовать для отдыха, вести на нем мелкое подсобное хозяйство, а также под застройку как с правом регистрации, так и без права регистрации. Из определения следует, что на даче можно построить индивидуальный капитальный дом. Сделать это можно после приватизации участка.

Разрешена малоэтажная застройка: высота дома не должна превышать 3 этажа, при проведении земляных фундаментных работ можно обустроить глубокий подвал или погреб. При проектировании следует помнить, что согласно требованиям СНиП общая площадь строений не должна превышать 30% от общей площади дачного участка. При расчете будет учитываться площадь дома, дорожек, подсобных строений и беседок. Поэтому на стандартном участке в 6 соток можно спроектировать коттедж до 120-130 м 2 . После окончания строительства дом должен пройти госрегистрацию, в процессе которой ему будет присвоен инвентарный и кадастровый номер.

Вопрос о проблемах незаконного строительства на своем участке встал перед Верховным судом, когда он пересматривал один гражданский спор районного прокурора из Томска и тех, кто построил у себя на участке "объект недвижимости". Речь шла о строительстве без разрешения "вспомогательных" объектов. Для одних это сарай, а для других - банный комплекс.

Прокурор попросил обязать двух граждан - собственников снести незаконно построенное ими сооружение. Аргументы прокурора были просты - никаких разрешений на строительство у ответчиков нет, и объект нарушил градостроительные нормы. Районный суд с этим согласился, распорядившись - все снести. А областной суд сказал - нет. В итоге дело дошло до Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда. Там перечитали решение районного суда в пользу прокурора. Тот сослался на Градостроительный кодекс (ст. 51). И подтвердил - постройка выросла без разрешений и на земле, которая считается охранной зоной инженерных коммуникаций. То есть под строением проходят трубы.

Областной суд, отказывая прокурору, заявил, что строение возведено для "хранения индивидуального транспортного средства", проще говоря - обыкновенный гараж. И никаких разрешений на его возведение не требуется. Ну а Верховный суд напомнил следующее - по 222-й статье Гражданского кодекса самовольной постройкой считается жилой дом или другое недвижимое имущество, "созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом". Или просто построенный, без документов. Человек, соорудивший самовольную постройку, никаких прав собственности на нее не приобретает. А еще самовольная постройка подлежит сносу либо самим строителем, либо за его счет.

Вопрос со строениями без документов сегодня у нас такой острый, что ему был посвящен специальный пленум, причем совместный - Высшего арбитражного и Верховного судов (N 10/22 от 29 апреля 2010 года).Там сказано следующее - рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли были при ее возведении существенные нарушения градостроительных норм, создает ли постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Для чего назначается экспертиза. А вот отсутствие разрешения на строительство, подчеркнул совместный пленум, "не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольно возведенную постройку".

Правда, пленум подчеркнул, что суду в таких случаях необходимо установить, а пытался ли человек свой объект узаконить. И главное - если пытался, а ему чиновники отказали, то суд обязательно должен посмотреть, законен ли был отказ чиновников.

В нашем деле областной суд, отказывая прокурору, сказал - спорный объект - сооружение, на возведение которого не требуется разрешения. Верховный суд в этой связи заявил следующее. Составной частью жилого дома, помимо основного жилого строения и жилых пристроек, являются также вспомогательные строения, предназначенные для обслуживания жилого здания. Вспомогательными считаются сараи, гаражи, бани, колодцы и прочее. Все они, выражаясь юридическим языком, следуют судьбе главной вещи. То есть дома. Об этом подробно сказано в 135-й статье Гражданского кодекса.

По Градостроительному кодексу разрешения на строительство не требуется, если возводится гараж на участке гражданина, и он не предназначен для предпринимательских целей. Не нужно разрешений и на так называемые вспомогательные сооружения. Верховный суд напоминает, что по закону, единственным критерием отнесения строений к вспомогательным, является наличие на участке основного здания. По отношению к которому новое сооружение выполняет вспомогательную, обслуживающую функцию.

По нашему спору районный суд установил, что спорный объект - это двухэтажное нежилое строение. А по документам, его целевое назначение многофункциональное деловое обслуживающее здание. И оно не соответствует определению объектов для хранения транспортных средств. Такое определение четко дано в строительных нормах и правилах (СНиП 21-02-99). Верховный суд подчеркнул, что его областные коллеги, отказывая прокурору, не приняли во внимание такой документ - Перечень градостроительных регламентов капитального строительства. Там все четко привязано к видам использования земельного участка. В перечне разрешенное использование участков с "многофункциональными обслуживающими зданиями" и "сооружения для хранения транспортных средств" разделено.

Любое возводимое строение принято подразделять на капитальное и некапитальное. Капитальное предполагает не только возведение сооружений, но и любые изыскательные, проектные или монтажные работы, а также модернизацию уже существующих объектов. Градостроительный кодекс трактует капитальное строительство, как возведение нежилых или жилых строений, различные незавершенные объекты, за исключением легких построек в виде киосков, ангаров, кладовых, павильонов и т. д.

Виды капитального строения

Объект капитального строения – это самостоятельное здание с необходимыми коммуникациями, оборудованием, эстакадами и т. д.

Виды строений:

  1. Постройки или комплексы построек на отдельных площадях. После окончания строительства такие постройки перейдут на самостоятельный баланс.
  2. Реконструируемые здания для усовершенствования, увеличения возможностей или мощностей.
  3. Реставрируемые здания с целью их косметического или капитального ремонта, внутренней перестройки, устранения физических дефектов, расширения.
  4. Производственные помещения, подлежащие техническому перевооружению, автоматизации или модернизации, для увеличения производственных площадей.

В обобщенном варианте все объекты капитального строительства подразделяются на:

  • Производственные . Это здания, возведенные для промышленных целей, объекты обороны или безопасности.
  • Непроизводственные . Это здания жилищно-бытового фонда, коммунального, культурно-социального.
  • Линейные . Это различные инженерно-коммуникационные сети, трубопроводы, линии связи и электропередач, дороги, мосты, туннели и т. д.

    • Признаки капитального строения

    Основным признаком является тесная связь объекта с земельным ресурсом, т. е. непременное наличие фундамента. Дополнительно необходим разрешительный пакет документов, отвечающий всем требованиям ГПЗУ (градостроительный план земельного участка). Именно представление документов позволяет застройщику приступить к строительству или необходимой реконструкции.

    Виды временного строения

    Объект временного строения – это сооружения из облегченных конструкций, без заглубленной фундаментной основы, с отсутствующими подземными объектами. Например:

    1. Сооружения для придорожного сервиса – автопарковки, терминалы для платежей, телефонизированные кабины и т. д.
    2. Развлекательные сооружения – аттракционы, детские/игровые площадки, шапито и т. д.
    3. Сооружения технического, производственного, коммунального назначения – пункты вторсырья, бытовки, склады, навесы на автостоянках, гаражи и т. д.
    4. Крытые подземные или воздушные переходы, пандусы и т. д.
    5. Мобильные сооружения сборно/разборного типа – кладовые, склады, ангары, вспомогательные помещения, павильоны и т. д.

    Признаки временного строения

    Отличительная особенность временного строения – недолговечность постройки. Обычно это вспомогательный объект, в дальнейшем подлежащий разборке или переносу на другую территорию. Временный объект может носить сезонный характер. Срок его эксплуатации не более 5 лет.

    На возведение временного строения не требуется сбор разрешительной или правоустанавливающей документации. Не требуется и градостроительная экспертиза. Необходимо лишь установить вид строения, определить площадку для установки сооружения и, по необходимости, возвести заграждение.

    Сравнительная характеристика капитального и некапитального строения

    • Заглубленный фундамент – обязательное условие.
    • Ограждающие и несущие конструкции.
    • Проведение коммуникаций инженерного свойства.
    • Привязка сооружения к земельному участку, территории.
    • Продолжительный срок службы.
    • Государственная регистрация документов с указанием характеристик объекта, местоположения, площади, назначения, соответствия нормам СНиП и ГОСТ.

    Некапитальное строительство:

    • Площадь не более 20 кв.м.
    • Легкие сборно/разборные конструкции.
    • Отсутствие заглубленного фундамента.
    • Отсутствие подземных дополнительных сооружений.
    • Нет необходимости создавать различную проектную, регистрационную и т. д. документацию.
    • Отсутствие конкретного местонахождения, возможность разобрать сооружение и перенести его на другую территорию для эксплуатации.

    Дополнительно для определения капитальности здания рассматривают следующие пункты:

    • Конструкция здания и применяемые стройматериалы.
    • Технические решения, применяемые при строительстве.
    • Размер и размещение объекта.
    • Уровень противопожарной безопасности.
    • Благоустройство.

    Все вышеизложенные характеристики и критерии необходимы для определения капитальности постройки, что в свою очередь определяет юридическую и экономическую сторону эксплуатации сооружения.

    Отнесение конкретного существующего или планируемого к возведению здания к капитальному (недвижимому) или некапитальному (движимому) строению имеет принципиальное значение для владельца земельного участка. Это необходимо для того, чтобы минимизировать возникновение спорных ситуаций при возведении и эксплуатации строительных объектов. Что такое капитальное строение?

    Что такое капитальное строение?

    Капитальное строение – это отдельно стоящее здание или комплекс зданий и сооружений, которые предназначены для длительной эксплуатации. Это всегда объект недвижимости, который располагается на капитальном фундаментном основании, имеет конкретно определенную площадь и размер, что зафиксировано документально. У него всегда есть владелец, а также пакет сметно-проектных документов.

    В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 года с изменениями, вступившими в силу в 28.06.2018 году, а также другим муниципальным и федеральным законам, данное построение должно соответствовать следующим требованиям:

    • Быть неразрывно связанным с поверхностью земли.
    • Перемещение постройки не возможно без ее разрушения или нанесения серьезного вреда.
    • Здание должно быть возведенным согласно Государственным строительным нормам и правилам.
    • Сооружение, в обязательном порядке должно быть занесённым в Росреестр и иметь конкретного собственника, что подтверждено документально.
    • Здание обязано быть оборудовано всеми коммуникационно-инженерными системами.

    Классификация капитальных построек

    Единицей недвижимости является здание, строение, сооружение, а также постройки незавершенного строительства и вспомогательного использования.

    • Здание – результат проведения инженерно-строительных работ. Оно представляет собой комплекс систем, оборудованных инженерными коммуникациями, а также вспомогательными сооружениями.
    • Объект незавершенного строительства – это здания, возведение которых, было приостановлено. В связи с этим, они временно не используются по своему назначению.
    • Сооружение – это инженерные системы, которые возводятся для проведения различных производственных процессов. К ним относятся – автотрассы и дороги, трубопроводы, электросети и другие.
    • Объект вспомогательного использования – это сооружения, никогда не использующиеся самостоятельно. Для таких построек не требуется разрешение на возведение, но только с тем условием, что они будут использоваться только как служебные помещения.

    Например, гараж, капитальное сооружение только тогда, когда он используется как вспомогательная постройка, это уточняется в Градостроительном кодексе, а именно в пункте 3, части 17, статья — 51.

    Строение – определение и признаки. С 2000 года это определение обобщает названия строительных построек– здание и сооружение. И согласно новому Градостроительному кодексу Российской Федерации, не используется для ведения учёта в государственном реестре объектов капитального строительства, Строение обобщает понятия – здание и сооружение. Хотя при составлении проектной документации для непроизводственных строений, этот термин употребляется часто.

    Важно. Такая классификация недвижимости довольно условная, ведь при определении является капитальным строение или нет, она учитывается только частично.

    Какая постройка является некапитальной?

    Некапитальная постройка – это временное сооружение, не имеющее прочной связи сзс поверхностью земли, вследствие чего он легко перемещается без разрушения.

    Внимание. Часто, для того чтобы определить является объект недвижимым или движимым требуется строительно-техническая экспертиза. Ведь разница между этими зданиями может быть совсем незначительной. Движимые постройки также могут размещаться на фундаментной основе и к ним могут быть подведены коммуникационные системы – водопровод, отопление, канализация, отопление.

    Но, согласно действующему законодательству на движимые постройки невозможно оформить право собственности, а также такие сооружения не облагаются налогом.

    Основные признаки того, что здание является некапитальным:

    • Постройка имеет сборно-разборную конструкцию. Это значит, что она просто возводится, легко демонтируется и перевозится в другое место.
    • Даже если у строения есть фундаментное основание, то необходимо обязательно учитывать глубину его заложения, а также возможность перенесения объекта на другое основание.
    • Если можно отключить все подведённые коммуникации без нанесения ущерба, как самому объекту, так и инженерным системам.

    Внимание. Главная черта, которой отличается капитальное строение от некапитального – это наличие в первого технического паспорта, оформленного БТИ. Ведь, согласно действующим законодательным актам на некапитальный объект его сделать невозможно.

    Виды строений, которые относятся к некапитальным

    • Временные здания контейнерного типа возводятся только на период проведения строительных работ. Они даже могут возводиться на капитальной фундаментной основе и с такими же стенами но, согласно утверждённым правилам для застройщиков, только на четко определенный срок. Временные строительные сооружения подлежат сносу сразу после окончания строительства или других ремонтных работ.
    • Нестационарные постройки возводятся из легких конструкций и не устанавливаются на фундаментное основание. Это, как правило, остановки общественного транспорта, гаражи, киоски, навесы, а также общественные туалеты переносного о типа.

    • Временные сооружения на лесных участках имеют право возводить физические или юридические лица, которые арендуют данные участки или пользуются ими для личных потребностей при следующих работах: заготовке декоративных и лечебных растений, ягод и плодов, охоты и другой деятельности.

    В каких случаях капитальная постройка признаётся сомостроем?

    Любой объект капитального строительства может быть признан самостроем, если по строительно-техническим характеристикам он является недвижимым имуществом, а по правовым нормам нет. У владельца должны быть на руках документы, подтверждающие его право собственности, а также пакет проектно-сметной и другой технической документации.

    Новострой признаётся самовольно возведённым когда:

    • Сооружение было возведёно на участке, имеющем другое целевое предназначение.
    • Постройка была выстроена без получения на это требуемых федеральными законами разрешений.
    • Здание было возведёно с нарушением норм градостроения, а также строительных норм, из-за чего может угрожать жизни и здоровью людей.
    • Была произведена несанкционированная реконструкция или перепланировка построения, без наличия на это соответствующих документов, в результате чего возник новый объект.

    Оценить капитальное построение может специальная служба, но признать здание, самовольно возведённым может признать только суд, основываясь на данных технической экспертизы.

    После чего строение:

    1. Если оно угрожает своим существованием соседним постройкам, то подлежит сносу. Это проводится лицом его построившим, или за его счёт.
    2. На недвижимость оформляется право собственности, в предусмотренном законом порядке.

    При отсутствии доступа к земельному участку, который является частной собственностью, снесение такой постройки невозможно. Но в таком случае у собственника появляются другие проблемы – отказ в подключении к центральным коммуникациям, невозможность продажи и переоформления недвижимости.

    Определяющей характеристикой для объекта недвижимого имущества – это долговечность и прочная связь с поверхностью земли. Для его возведения, реконструкции и перепланировки, в большинстве случаев, требуется разрешение на строительство. Оно даст возможность исключить риск признания капитального строения – самостроем.

    Автострада или дорожная развязка, высотный дом, в котором находится несколько сот комфортабельных квартир, огромный трубопровод, по которому идет газ в Европу, имеют одно общее свойство. Каждое из этих сооружений - это объект капитального строительства.

    Казуистический нонсенс

    В российском законодательстве нет четкого определения этого термина, хотя в официальной документации им свободно оперируют. Однозначно то, что объект капитального строительства подразумевает длящийся во времени процесс возведения здания, реконструкции или ремонтных работ. И этот объект является долговременным сооружением. Временные постройки, такие как киоски, навесы, малые архитектурные формы, целевые сооружения, бытовки, даже мостовые переходы и автомобильные дороги не относятся к капитальным строениям. В эту категорию также не входят здания, предназначенные для индивидуального проживания частных лиц и их семей. Понятие капитального сооружения неразрывно связано с определением капитального строительства.

    Что такое капитальное строительство

    Не всякое строительство можно назвать капитальным. Строительными работами могут быть названы мероприятия, не связанные с недвижимым имуществом, например, конструирование морского судна или летательного аппарата. Капитальным строительством именуется совокупность строительно-монтажных работ, целью которых является создание нового объекта или воплощение объемно-конструктивных решений по отношению к существующему зданию или сооружению. Как ни странно, этот термин имеет экономическое, а не техническое происхождение. Экономисты в это понятие вкладывают необходимость непременного освоения значительных материальных средств и инвестиций. Финансовые затраты должны выразится в определенном виде дорогостоящего продукта. Строительные работы по возведению капитальных объектов могут осуществляться тремя способами: подрядным (с привлечением сторонней организации), хозяйственным (силами самого застройщика) или смешанным (часть работ выполняется застройщиком, а специализированные работы - с привлечением подрядчиков).

    Возводимое здание - это уже недвижимость

    Как находящиеся в стадии возведения, так и незавершенные здания (законсервированные) представляют определенную материальную ценность. В соответствии с законодательством объект капитального строительства является недвижимым имуществом и, на основании положения статьи 130 Градостроительного кодекса РФ, требует обязательной регистрации в органах государственного надзора. Следующий состав объекта капитального строительства позволяет отнести его к недвижимости:

    • Размещение на земельном участке.
    • Невозможность перемещения без разрушения конструкции.
    • Значительная балансовая стоимость (является активом в финансовой сфере).
    • Социально-экономическое значение.

    Здание или сооружение, которое не было достроено, подлежит внесению в госреестр как объект незавершенного строительства. Консервация производится в случае приостановления работ более, чем на полгода.

    Классификация объектов

    Назначение объекта капитального строительства определяет совокупность требований, предъявляемых к его проектированию, возведению и эксплуатации. Систематизация недвижимости основывается на функциональности строений. Капитальные объекты по своему назначению подразделяются на следующие категории:

    • Производственные здания и сооружения, в том числе оборонной инфраструктуры.
    • Жилые дома, строения культурного и социального назначения, стадионы - все они объединяются под общим понятием непроизводственных объектов.
    • Трубопроводные системы, транспортные коммуникации (автомобильные и железные дороги, но не мосты), линии электропередач относятся к линейным объектам.


    Уникальные сооружения

    Одной из категорий долговременных сооружений являются уникальные объекты капитального строительства. В соответствии со статьей 48 п. 1 Градостроительного кодекса РФ этот тип объектов характеризуется хотя бы одним из нижеследующих параметров:

    • Подземная часть сооружения в полном объеме или частично находится ниже строительного нуля на 15 метров.
    • Конструкция предусматривает монтаж консоли протяженностью более 20 метров.
    • Высота сооружения превышает 100 метров.
    • Пролетная конструкция - более 100 метров.

    Создание подобных строений требует наличия специальных допусков у проектировщиков, подрядчиков и контролирующих органов. Уникальные объекты капитального строительства подразумевают реализацию нестандартных технических и технологических решений при их создании. Уникальными могут быть и отдельные конструкции по конфигурации и функциональности, при расчете которых применяются нетрадиционные приемы.

    Последовательность действий

    Сооружение капитального строения сопряжено с определенным алгоритмом согласования в разнообразных структурах государственной власти. В перечень официальных органов, одобряющих возведение объекта недвижимости, входят не только службы, непосредственно занимающиеся строительством или контролем за производством работ (Отдел капитального строительства, Управление архитектуры, проектные институты) - объект капитального строительства может быть возведен на определенной территории при условии согласования с природоохранными организациями, департаментом культуры и структурами МВД, ответственными за управление и организацию дорожного движения. Этапы создания нового объекта следующие:

    • Архитектурно–проектное задание разрабатывается на основе требований заказчика.
    • Составляется акт согласования границ участка.
    • Проводятся изыскательские работы.
    • Следующий шаг - создание проектно–сметной документации (ПСД).
    • Разрешение на строительство капитального объекта органами местного самоуправления.
    • Производство строительных работ.
    • Акт приемки в эксплуатацию завершенного строительством объекта.


    Одним из ключевых моментов разработки рабочей документации является государственная экспертиза объектов капитального строительства. Перечень сооружений, подлежащих этой процедуре, определяет Градостроительный кодекс. Предметом экспертного анализа документации является установление соответствия требованиям техрегламентов.

    Газ, водоснабжение и электроэнергия

    Подключение объектов капитального строительства к инженерным сетям осуществляется только в соответствии с определенным регламентом, прописанным в отраслевых нормативах и проектно-сметной документации. Кодифицированные акты в этой сфере постоянно обновляются. Последним документом является Постановление Правительства от 30.12.2013 г., в котором утверждаются правила подключения вновь построенных и реконструируемых объектов. Пропускная способность централизованных магистральных сетей должна обеспечить возможность присоединения нового сооружения и предусматривать возрастание нагрузок. Правила подключения объектов капитального строительства предусматривают согласование со всеми соответствующими службами и организациями, владеющими и эксплуатирующими инженерные сети. Эксплуатанты выдвигают застройщику определенные условия, выполнение которых делает возможным подключение технической системы возводимой конструкции к центральным сетям. Эта стадия строительства должна быть согласована еще на этапе проектирования.


    Организация строительства объектов капитального строительства

    Организация работ по возведению сооружения - это строго регламентированная последовательность мероприятий. Базовым документом является СНиП 12–01–2004 (“Свод правил организации строительства”). Два важнейших документа устанавливают порядок строительства объекта капитального строительства на конкретном участке: проект производства работ (ППР) и проект организации строительства (ПОС). Если осуществляется капитальный ремонт, нужен еще проект организации капитального ремонта (ПОКР). Эти сборники, содержащие информацию о рациональной организации производства, должны находиться непосредственно на месте ведения работ. В случае их отсутствия, работы производить запрещается. Кроме того, в обязательном порядке на стройплощадке должны быть следующие документы:

    • Копия разрешения на ведение строительных работ.
    • Полный комплект проектно-сметной документации. Если строительство ведется в соответствии с определенными стадиями, то должен присутствовать и комплект альбомов текущего этапа работ.
    • Экземпляр документа, определяющего красную линию.
    • Общий и специальные журналы установленного образца для учета и регистрации процесса работ.
    • Заключение строительной экспертизы.
    • Технологические карты производимых на площадке видов работ.


    Стадия проектирования

    Перечень исходных данных и документов, устанавливающих последовательность и характер производства работ, определяется специальным Положением, утвержденным постановлением правительства 16.02.2008 г. и Градостроительным кодексом. Проектная документация объектов капитального строительства включает текстовую и графическую составляющие на бумажном носителе. Для удобства вся информация переформатируется на электронный носитель. Текст содержит расчеты предстоящих расходов, а также описание использованных технических решений, ссылки на нормативные акты и пояснения. Графическая часть включает чертежи, схемы и планы. Содержание пакета проектной документации не является произвольным, но должно соответствовать видам работ и отраслевым техническим требованиям. Как правило, типовой состав бумаг включает следующие разделы:

    • Пояснительная записка - содержит исходные данные об участке строительства и технических характеристиках сооружения.
    • Исчисление расходной части – смета.
    • Генеральный план объекта и схемы планирования участка.
    • Архитектурно-строительная часть и объемно-планировочные решения.
    • Устройство внутренних и наружных инженерных сетей.
    • Информация об инженерно-технических устройствах.
    • Природоохранные и противопожарные мероприятия.
    • ППР и ПОС.
    • Благоустройство территории и рекультивация участка.
    • Для опасных производственных объектов необходима декларация промышленной безопасности.

    Рабочая документация может быть разбита на отдельные блоки в соответствии с последовательностью этапов возведения объекта. В этом случае каждый альбом содержит определенный законченный цикл мероприятий. Этот принцип создания проекта обговаривается заказчиком перед началом работ. При строительстве и капитальном ремонте индивидуального жилья - отдельно стоящих зданий до трех этажей включительно, рассчитанных на проживание одной семьи – разработка проектно-сметной документации не требуется.

    Реконструкция сооружений

    Реконструкция и ремонт - не тожественные понятия. Любые объемно-планировочные мероприятия, затрагивающие изменение положения несущих конструкций, параметров сооружений (высоты здания, его площади, конфигурации) классифицируются как реконструкция объектов капитального строительства. Этот вид работ подразумевает надстройку или демонтаж этажей, расширение здания, а также восстановление или замену силовых элементов несущего каркаса. Целью данного комплекса работ является сообщение объекту новых габаритных, статических и эстетических характеристик.

    Капитальный ремонт

    Капитальный ремонт объектов капитального строительства подразумевает комплекс мер, целью которых является восстановление или сохранение проектных характеристик здания или сооружения либо его отдельных фрагментов. Главное его отличие от планового ремонта заключается в периодичности (более одного года), объеме и характере работ. Капитальные ремонтные мероприятия могут затрагивать несущие конструкции, инженерные сети, оборудование, технические средства и другие элементы, отражающиеся на безопасности и надежности здания.

    Ремонт не подразумевает изменение габаритов или прочностных параметров здания или сооружения. В то же время результатом мероприятий такого рода может быть увеличение ресурса конструкции и оптимизация её эксплуатационных показателей. Капремонт и реконструкция объектов капитального строительства должны производиться в соответствии с регламентом Градостроительного Кодекса и отраслевых положений. Законодательная база для подобного рода мероприятий предусматривает предварительное согласование с заинтересованными организациями и проведение всего комплекса работ в соответствии с разработанной проектно-сметной документацией.

    Сдача объекта и ввод в эксплуатацию

    Одним из самых ответственных этапов строительства является сдача завершенного объекта и введение его в эксплуатацию. Этот цикл работ должен выполняться в соответствии с определенными условиями. Требования к объектам капитального строительства изложены в 55 ст. ГК и Положении о Государственном строительном надзоре. Последняя редакция документа утверждена Правительством в 2006 году. Заключение о соответствии требованиям возведенного объекта подготавливает уполномоченный орган, выдавший ранее разрешение на проведение строительных работ. Эта процедура включает визуальный осмотр сооружения и освидетельствование рабочей документации. Бумага, в случае если объект соответствует предъявляемым требованиям, выдается заказчику в течение десяти дней. Разрешение на начало эксплуатации объекта является основанием для постановки нового объекта на учет в регистрирующем органе или внесения изменений в единый реестр, если производилась реконструкция.