Выдача аннулированной закладной. Аннулирование ипотеки

Закладная на квартиру – документ, удостоверяющий правомочия залогодержателя по обязательствам, которые обеспечиваются залогом на квартиру, взятую в ипотеку. Закладная является ценной бумагой, которая выдается конкретному лицу (т.е. именная) и дает ее владельцу следующие права:

• Получить исполнение обязательств, которые обеспечиваются залогом недвижимости.
• Залога на вещи, которые обременены ипотекой.

Порядок оформления закладной по ипотеке регулируется гражданским законодательством РФ, а также законом № 102-ФЗ, принятым в 1998 году. Летом 2014 года в данный нормативно-правовой акт были внесены существенные изменения.

1. Дата и место подписания.
2. Информация о залогодателе (паспортные данные и место проживания).
3. Информация о должнике (паспортные данные).
4. Информация о первоначальном залогодержателе.
5. Обязательства, которые были обеспечены залогом недвижимости (основания, место заключения договора, сумма, проценты, сроки).
6. Предмет ипотеки.
7. Место и время удостоверения договора нотариусом (адрес, подробное описание, кадастровый номер, денежная оценка и др.).
8. Информация о правах залогодателя.
9. Сведения о месте и дате регистрации права залогодателя в Росреестре.
10. График погашения платежей по ипотеке.
11. Порядок взыскания долгов.
12. Условия досрочного погашения ипотеки.
13. Дата и место регистрации ипотечного договора.
14. Дата выдачи закладной.

В некоторых случаях в закладную могут быть включены и иные условия. Только юрист, имеющий многолетний опыт работы в данной сфере может составить закладную с учетом всех правил, предусмотренных законодательством.

Соглашение об изменении содержания закладной

В случае если требуется изменить какие-либо условия в содержании закладной, то между сторонами, ее подписавшими, заключается соглашение о внесении таких изменений. Такое соглашение выступает, как приложение к закладной и является ее неотъемлемой частью.

Соглашение об изменении содержания закладной может применяться в различных случаях. Например, когда заемщику необходимо реструктурировать долг (увеличить срок кредита, уменьшить ежемесячные платежи и др.). Данный документ, так же как и закладная подлежит регистрации в Росреестре.

Исходя из конкретной ситуации, в данном соглашении могут присутствовать различные условия, о включении которых договорились сами стороны.

Но закон предусматривает ряд условий, которые должны входить в любое соглашение:

• Реквизиты договаривающихся сторон.
• Информация о самой закладной и об основном соглашении (а также сведения о регистрации указанных договоров).
• Предмет соглашения (подробно указать на то, какие изменения вносятся в закладную путем подписания данного соглашения).
• Дата и место заключения соглашения.
• Подписи сторон.

Самое главное правило при подписании такого соглашения – достичь договоренности между сторонами в рамках закона и как можно подробнее все это зафиксировать на бумаге.

Не знаете, как составить закладную на квартиру по ипотеке? Возникли трудности с пониманием содержания? Юристы нашего портала всегда на связи.

Новые не вступившие в силу редакции статьи отсутствуют.

Соглашение об изменении условий документарной закладной, указанное в пункте 8 статьи 13, пункте 3 статьи 36 настоящего Федерального закона, соглашение о переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству (далее - соглашение об изменении содержания документарной закладной) должны предусматривать внесение изменений в содержание документарной закладной путем прикрепления к ней оригинала соглашения об изменении содержания документарной закладной и указания должностным лицом органа регистрации прав в тексте документарной закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью документарной закладной в соответствии с правилами части второй статьи 15 настоящего Федерального закона, или аннулирование документарной закладной и одновременно с этим выдачу новой документарной закладной, составленной с учётом соответствующих изменений. Соглашение об изменении содержания документарной закладной является основанием для внесения изменений в регистрационную запись об ипотеке и является неотъемлемой частью документарной закладной.

В случае аннулирования документарной закладной и одновременно с этим выдачи новой документарной закладной вместе с заявлением о внесении изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости залогодатель и залогодержатель передают в орган регистрации прав подлежащую аннулированию документарную закладную и новую документарную закладную, которая вручается залогодержателю вместо аннулированной документарной закладной.

Аннулированная документарная закладная хранится в архиве органа регистрации прав до момента погашения регистрационной записи об ипотеке.

Изменения в регистрационную запись об ипотеке вносятся органом регистрации прав не позднее одного рабочего дня, следующего за днём поступления в орган регистрации прав заявления о внесении изменений в документарную закладную, соглашения об изменении содержания документарной закладной с предъявлением оригинала такой закладной, либо в течение одного дня с момента получения таких документов органом регистрации прав от многофункционального центра. Одновременно государственный регистратор вносит в документарную закладную запись о заключении соглашения об изменении содержания документарной закладной, удостоверяя её своей подписью и скрепляя печатью органа регистрации прав.

Документарная закладная может быть обездвижена путем передачи её по договору в депозитарий для её хранения и учёта прав на неё. В этом случае владельцем документарной закладной на ней делается отметка, содержащая наименование и место нахождения такого депозитария. При обездвижении документарной закладной депозитарий, который осуществляет хранение данной документарной закладной, обязан уведомить об этом орган регистрации прав и обязанное по данной документарной закладной лицо.

В случае обездвижения документарной закладной права её владельца подтверждаются записью по счету депо в системе депозитарного учёта (далее - запись по счету депо), передача прав на закладную, совершение иных сделок с закладной могут осуществляться только путем внесения соответствующих записей по счету депо.

Право требовать от обязанного лица исполнения по обездвиженной документарной закладной признаётся за лицом, указанным в учётных записях депозитария в качестве владельца этой документарной закладной или иного лица, осуществляющего права по этой документарной закладной.

В случае аннулирования обездвиженной документарной закладной при внесении в неё изменений новая документарная закладная должна содержать отметку, содержащую наименование и место нахождения депозитария, который осуществлял хранение аннулированной документарной закладной и учёт прав на неё.

В случае обездвижения документарной закладной она может быть выдана депозитарием её владельцу только для передачи её в другой депозитарий либо внесения изменений в такую закладную, а также суду, арбитражному суду, правоохранительным органам по их запросу. В этом случае переход прав на документарную закладную не осуществляется, а записи по счету депо об обременениях, ограничениях, специальная залоговая передаточная надпись, которые действуют в отношении такой закладной, не совершаются.

При передаче обездвиженной документарной закладной в другой депозитарий новый депозитарий обязан уведомить об этом орган регистрации прав и обязанное по такой закладной лицо.

При передаче обездвиженной документарной закладной в другой депозитарий на такой закладной депозитарием, осуществляющим её хранение и учёт прав на неё, проставляются отметки об обременениях, ограничениях, о специальных залоговых передаточных надписях, которые действуют в отношении такой закладной на момент её передачи владельцу, а владелец такой закладной делает на ней отметку о новом депозитарии с указанием его наименования и места нахождения. Депозитарий, в который такая документарная закладная передается на хранение и для учёта прав на неё, вносит записи по счету депо об обременениях, ограничениях, специальную залоговую передаточную надпись, указанные на ней предыдущим депозитарием.

В случае обездвижения документарной закладной депозитарий вправе привлекать к исполнению своих обязанностей по хранению закладных и (или) учету прав на них другой депозитарий, если это предусмотрено депозитарным договором с депозитарием, которому такая закладная передается на хранение. В этом случае дополнительные отметки на закладной не делаются. Депозитарий отвечает за действия определённого им другого депозитария как за свои собственные.

О наличии действующей закладной свидетельствует ее нахождение у залогодержателя либо отсутствие на ней каких-либо отметок об исполнении обеспеченного требования. Соответственно нахождение закладной у обязанных лиц или у регистрирующего органа по общему правилу свидетельствует об исполнении обеспеченного обязательства.

В случае если закладная прекращается по исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в соответствии с планом погашения долга, залогодатель обязан передать закладную залогодержателю с пометкой об исполнении. В каждом случае частичного, а не полного исполнения обеспеченного обязательства залогодержатель обязан удостоверить платеж приложением к закладной предоставленных финансовых документов.

Прекращение закладной путем осуществления по ней прав по общему правилу совершается по предъявлении ценной бумаги владельцем обязанному лицу. Закладная не предъявляется в том случае, если она передана в депозит нотариуса, заложена с передачей залогодержателю или на закладной сделана отметка о ее депозитарном учете. Только последнее исключение предполагает осведомленность о нем обязанного лица и предоставляет должнику право потребовать от владельца закладной выписку по счету депо.

Законодательство о нотариате содержит положения, регулирующие осуществление прав по закладной, связанных с обращением взыскания на имущество. При наличии неисполненного соглашения между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке нотариус полномочен совершать исполнительную надпись на закладной при наличии следующих документов:

Нотариально удостоверенное согласие на внесудебное обращение взыскания на заложенное имущество;

Договор, обязательства по которому обеспечены залогом;

Договор о залоге;

Расчет задолженности должника;

Отчет об оценке заложенного имущества или заявление залогодержателя об установлении в качестве начальной продажной цены оценки предмета залога, определенной в договоре о залоге;

Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждающая, что ипотека не прекращена;

Закладная (если она выдавалась по условиям договоров).

Обязанное по закладной лицо не вправе приводить против требований законного владельца ценной бумаги никаких возражений, не основанных на закладной. В то же время законодательство в ряде случаев предусматривает отказ в осуществлении прав по закладной, а именно если:

Судом принят к рассмотрению иск о признании недействительной передачи прав на закладную либо о применении последствий ничтожной сделки;

Предъявленная закладная недействительна в связи с ее утратой законным владельцем и выдачей законному владельцу дубликата либо в связи с нарушением порядка выдачи закладной или ее дубликата, за которое обязанные по ним лица не отвечают;

Должник признается частично исполнившим обязательство.

Одним из специфических случаев прекращения закладной является ее аннулирование по требованию залогодержателя. Данное требование допускается в том случае, если договор об ипотеке или договор об обеспеченном ипотекой обязательстве не соответствуют содержанию закладной. В отличие от предыдущих случаев прекращения данный случай предполагает последующую выдачу новой закладной.

С 1 июля 2018 года изменился порядок регистрационных действий на основании соглашения об изменении содержания закладной, а также порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, сообщает Управление Росреестра по Новосибирской области.

Теперь соглашение об изменении содержания документарной закладной (закладной в виде документа на бумажном носителе) не регистрируется как сделка, а является основанием для внесения соответствующих изменений в регистрационную запись об ипотеке.

С этой целью залогодателю и залогодержателю следует обратиться в орган регистрации прав с заявлением о внесении изменений в закладную, приложив к нему два подлинных экземпляра соглашения об изменении содержания закладной и оригинал закладной.

За указанное регистрационное действие подлежит уплате государственная пошлина в размере 350 рублей, распределенная пропорционально числу обратившихся с заявлением лиц. Например, если с заявлением обратились банк и гражданин, каждый из них уплачивает государственную пошлину по 175 рублей.

Срок осуществления государственной регистрации составляет один рабочий день, следующий за днем поступления в орган регистрации прав заявления о внесении изменений в документарную закладную, либо один день с момента получения таких документов органом регистрации прав от многофункционального центра.

Изменения коснулись и порядка погашения регистрационной записи об ипотеке.

Так, если права залогодержателя удостоверены закладной, то запись об ипотеке может быть погашена на основании:
1) совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;
2) заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;
3) заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме.

Отметка об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме на документарной закладной должна включать слова об исполнении обязательства и дате его исполнения. Кроме того, такая отметка удостоверяется подписью владельца закладной, а если им является юридическое лицо, имеющее печать, то подпись на отметке заверяется печатью организации.

В том случае если закладная не выдавалась, регистрационная запись об ипотеке может быть погашена на основании:
1) совместного заявления залогодателя и залогодержателя;
2) заявления залогодержателя.

В случае если жилое помещение приобретено или построено полностью или частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления уполномоченного органа исполнительной власти (Минобороны РФ).

Кроме того, регистрационная запись об ипотеке может быть погашена по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки.

По общему правилу запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в Управление Росреестра соответствующих заявлений.

Государственная пошлина за указанное действие не уплачивается.

Статья 13.1. Изменение условий документарной закладной, обездвижение документарной закладной

1. Соглашение об изменении условий документарной закладной, указанное в пункте 8 статьи 13 , пункте 3 статьи 36 настоящего Федерального закона, соглашение о переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству (далее - соглашение об изменении содержания документарной закладной) должны предусматривать внесение изменений в содержание документарной закладной путем прикрепления к ней оригинала соглашения об изменении содержания документарной закладной и указания должностным лицом органа регистрации прав в тексте документарной закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью документарной закладной в соответствии с правилами части второй статьи 15 настоящего Федерального закона, или аннулирование документарной закладной и одновременно с этим выдачу новой документарной закладной, составленной с учетом соответствующих изменений. Соглашение об изменении содержания документарной закладной является основанием для внесения изменений в регистрационную запись об ипотеке и является неотъемлемой частью документарной закладной.

В случае аннулирования документарной закладной и одновременно с этим выдачи новой документарной закладной вместе с заявлением о внесении изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости залогодатель и залогодержатель передают в орган регистрации прав подлежащую аннулированию документарную закладную и новую документарную закладную, которая вручается залогодержателю вместо аннулированной документарной закладной.

Аннулированная документарная закладная хранится в архиве органа регистрации прав до момента погашения регистрационной записи об ипотеке.

Изменения в регистрационную запись об ипотеке вносятся органом регистрации прав не позднее одного рабочего дня, следующего за днем поступления в орган регистрации прав заявления о внесении изменений в документарную закладную, соглашения об изменении содержания документарной закладной с предъявлением оригинала такой закладной, либо в течение одного дня с момента получения таких документов органом регистрации прав от многофункционального центра. Одновременно государственный регистратор вносит в документарную закладную запись о заключении соглашения об изменении содержания документарной закладной, удостоверяя ее своей подписью и скрепляя печатью органа регистрации прав.

2. Документарная закладная может быть обездвижена путем передачи ее по договору в депозитарий для ее хранения и учета прав на нее. В этом случае владельцем документарной закладной на ней делается отметка, содержащая наименование и место нахождения такого депозитария. При обездвижении документарной закладной депозитарий, который осуществляет хранение данной документарной закладной, обязан уведомить об этом орган регистрации прав и обязанное по данной документарной закладной лицо.

3. В случае обездвижения документарной закладной права ее владельца подтверждаются записью по счету депо в системе депозитарного учета (далее - запись по счету депо), передача прав на закладную, совершение иных сделок с закладной могут осуществляться только путем внесения соответствующих записей по счету депо.

Право требовать от обязанного лица исполнения по обездвиженной документарной закладной признается за лицом, указанным в учетных записях депозитария в качестве владельца этой документарной закладной или иного лица, осуществляющего права по этой документарной закладной.

4. В случае аннулирования обездвиженной документарной закладной при внесении в нее изменений новая документарная закладная должна содержать отметку, содержащую наименование и место нахождения депозитария, который осуществлял хранение аннулированной документарной закладной и учет прав на нее.

5. В случае обездвижения документарной закладной она может быть выдана депозитарием ее владельцу только для передачи ее в другой депозитарий либо внесения изменений в такую закладную, а также суду, арбитражному суду, правоохранительным органам по их запросу. В этом случае переход прав на документарную закладную не осуществляется, а записи по счету депо об обременениях, ограничениях, специальная залоговая передаточная надпись, которые действуют в отношении такой закладной, не совершаются.

При передаче обездвиженной документарной закладной в другой депозитарий новый депозитарий обязан уведомить об этом орган регистрации прав и обязанное по такой закладной лицо.

6. При передаче обездвиженной документарной закладной в другой депозитарий на такой закладной депозитарием, осуществляющим ее хранение и учет прав на нее, проставляются отметки об обременениях, ограничениях, о специальных залоговых передаточных надписях, которые действуют в отношении такой закладной на момент ее передачи владельцу, а владелец такой закладной делает на ней отметку о новом депозитарии с указанием его наименования и места нахождения. Депозитарий, в который такая документарная закладная передается на хранение и для учета прав на нее, вносит записи по счету депо об обременениях, ограничениях, специальную залоговую передаточную надпись, указанные на ней предыдущим депозитарием.

7. В случае обездвижения документарной закладной депозитарий вправе привлекать к исполнению своих обязанностей по хранению закладных и (или) учету прав на них другой депозитарий, если это предусмотрено депозитарным договором с депозитарием, которому такая закладная передается на хранение. В этом случае дополнительные отметки на закладной не делаются. Депозитарий отвечает за действия определенного им другого депозитария как за свои собственные.