Главная / Как создать свой бизнес?

Как понять общая совместная собственность. Нормативные акты, которыми регулируются вопросы в долевом праве собственности на квартиру

Понятие общей собственности возникает тогда, когда одним объектом владеет несколько лиц (как физических, так и юридических).

Основания возникновения и виды

Возникает такой вид собственности ввиду различных оснований: официальная регистрация брака; , где проживает несколько человек; создание фермерского хозяйства, где есть несколько владельцев и т.д. — иными словами, когда два человека или несколько получают во владение собственность, которую невозможно разделить на несколько частей либо в силу закона, либо без изменения его назначения.

Можно выделить два вида права общей собственности, которые отличаются по сути владения и регулируются разными нормами:

долевая собственность – вид собственности, для которого характерно выделение определенной доли во владении имуществом как движимым, так и недвижимым;
совместная собственность – когда доли владения имуществом заранее не определены.

Доля в собственности квартиры — что это?

Когда квартира поступает в собственность нескольким лицам и доли владения заранее оговорены, речь идет о долевой собственности квартиры. В такой ситуации распоряжаться жильем можно только при условии согласия всех собственников, не зависимо от размера доли.

Следует понимать, что если все владельцы проживают на территории квартиры, то реально поделить площадь в соответствии с долями каждого по документам не представляется возможным. В таком случае совладельцы стараются договориться и поделить жилплощадь, учитывая жизненные обстоятельства и необходимости каждого. Если же этот вопрос не получается решить мирным путем, собственники обращаются в суд, где будет определен порядок пользования жилплощадью. При необходимости поменять порядок из-за каких-либо новых обстоятельств (например, рождение ребенка) суд может пересмотреть решение, которое было вынесено ранее.

Нормативные акты, которыми регулируются вопросы в долевом праве собственности на квартиру

Для того чтобы определить порядок пользования и как совладельцы могут распоряжаться своими долями следует обратиться к Гражданскому кодексу РФ (часть первая) от 30.11.1994 N-51 ФЗ. Глава 16 полностью посвящена регулированию прав общей собственности.

Если же нас интересует конкретно право долевой собственности в квартире, стоит обратить внимание на следующие статьи:

ст. 245. В статье говорится о том, что если в общей собственности доли заранее не определены, то тогда доли будут считаться равными. Также при вложении средств в улучшение состояния имущества – размер доли может увеличиваться пропорционально вложениям.
ст. 246. Распоряжаться долевой собственностью можно только по согласованию совладельцев, при этом любой из собственников имеет право , и т.д. свою долю.
ст. 247. Дольщики имеют право пользоваться имуществом по соглашению всех содольщиков. Каждый из владельцев имеет право получить в пользование свою долю, если по факту это не возможно, он вправе рассчитывать на компенсацию.
ст. 248. Все что владельцы могут получить в результате эксплуатации долевой собственности (доходы, плоды и др.) делится между собственниками соответственно с их долями, если нет других договоренностей.
ст. 249. Растраты на содержание общей долевой собственности – все это также делится между совладельцами в соответствии с размерами долей.
ст. 250. Эта статья описывает право совладельцев на преимущество в покупке доли в общей долевой собственности, при условии, если продажа идет не через публичные торги.
ст. 251. При продаже, доля переходит во владение с даты заключения договора, если в договоре не указано других условий.
ст. 252. Раздел имущества может пройти по соглашению всех содольщиков. Любой из совладельцев имеет право на выдел своей доли либо по соглашению всех собственников, либо по решению суда. Если же выдел или раздел имущества не возможен или запрещен законом, то дольщик имеет право на компенсацию, после получения которой, он лишается права собственности.
ст. 255. Кредитор имеет право заявить в суд, если один из владельцев в общей собственности не может погасить задолженность имуществом, которое у него есть, на взыскание доли должника, при этом доля может быть продана как остальным владельцам собственности, так и с публичных торгов, а денежные средства, вырученные в процессе, пойдут на уплату долгов.

За последнее время изменения коснулись только 1-го пункта статьи 250 ГК РФ (изменения вступили в силу 01.03.2015), в которой говориться о преимущественном праве покупки совладельцами доли в общей собственности. Были добавлены моменты, при которых данное преимущество упраздняется при продаже собственности с , точнее доли .

Основные проблемы: как делить, продать или сдать долю в квартире

Итак, проблемы, с которыми сталкиваются люди, владеющие долевой собственностью можно разделить на несколько видов: хочу иметь свою комнату, хочу продать или сдать свою долю. Разберем все по порядку.

Хочу иметь свою комнату

Если вы не просто владеете долей в квартире, а вам приходится и жить в ней вместе с другими содольщиками, возникает вопрос: как поделить площадь, чтобы у всех был свой угол. Данный вопрос регулируется законодательством и описывается в ст. 245 ГК РФ – о порядке пользования жилым помещением. Первый вариант определения порядка – это мирный, ведь лучше договориться со своими соседями полюбовно и решить, кто и где будет жить.

Полезно! Даже если вы обо всем договорились с другими жильцами, лучше всего оформить порядок пользования у нотариуса, чтобы потом не пришлось доказывать, кто и что говорил.

Другой вариант, когда мирным путем решить вопрос с проживанием не получается, — обратиться в суд. Суд примет во внимание все обстоятельства и поделит комнаты между собственниками, так как посчитает правильным, не всегда учитывая размеры долей собственников. Если у одного владельца есть семья, а второй одинок, то большая комната по размеру достанется, первому.

Хочу продать свою долю?

Когда совместное проживание не устраивает одного или нескольких владельцев собственности, и они хотели бы получить свою долю в денежном эквиваленте, встает вопрос о продаже доли в общей квартире. В такой ситуации возможно несколько выходов:

Если о продаже доли заявляет только один из собственников, то остальные жильцы имеют преимущество перед другими желающими в покупке и в этом случае необходимо получить их согласие. Это право регулируется статьей 250 ГК РФ.
Если несколько совладельцев хотели бы продать жилье целиком, а один, имеющий незначительную долю, которую невозможно выделить реально, не согласен, то можно обратиться в суд (на основании пункта 4 статьи 252 ГК РФ), где будет получено разрешение на продажу квартиры без согласия «протестующего», с условием выплаты ему компенсации в размере его доли от общей стоимости квартиры.
Если же расстаться готовы все совладельцы, то они могут просто продать квартиру и получить каждый свою долю.

Важно знать, что продажа доли в квартире выходит намного ниже стоимости той же доли, если квартира продается целиком. Разница в цене может достигать 15-25%.

Как сдать свою часть?

Здесь все очень просто – сдать или прописать кого-либо на своей части жилплощади возможно только с согласия всех собственников, регулируется этот вопрос на основании статьи 246 ГК РФ. Если же возникает необходимость прописать несовершеннолетнего ребенка, то это можно сделать без разрешения других собственников, т.к детей прописывают по месту прописки одного из родителей, (ст. 70 ЖК РФ, нормы Семейного кодекса)

Право общей совместной собственности супругов

Для того чтобы возникло право совместной собственности между мужчиной и женщиной должен быть официально зарегистрирован брак. Имущество, нажитое в браке, поступает в совместную собственность супругов, где каждый имеет равную долю. Другой порядок может быть установлен при условии, если был подписан брачный договор, в котором с согласия мужа и жены обозначаются права собственности относительно имущества каждого из них. Вопросы, возникающие в ходе пользования и распоряжения совместным имуществом, регулируются статьей 256 ГК РФ и статьями 33-39 СК РФ.

Под право совместного пользования попадает имущество, которое было нажито супругами в течение брака, но важно знать, что это право не распространяется на:

нажитое до брака;
полученное в результате ;
личные вещи.

Все это является раздельной собственностью супругов.

К сведению: индивидуальное имущество одного из супругов может быть признано совместным, при условии, что в него были вложения во время брака, которые сильно увеличили стоимость объекта (ремонт, перестройка).

Хотя при совершении сделок с совместной собственностью письменного или нотариально заверенного разрешения обоих супругов не требуется (исходя из того, что оба супруга согласны на сделку и другое не доказано), но распоряжаться недвижимостью или объектами, требующими регистрации и/или нотариального удостоверения, супруги без нотариально заверенного согласия другого супруга не могут согласно ст. 35 СК РФ.

Раздел имущества может быть осуществлен как во время брака, так и при его расторжении. Регулируется этот процесс статьями 38 и 39 СК РФ. В лучшем случае раздел происходит мирным путем, когда владельцы договариваются, кому что достанется. Если же достичь соглашения самостоятельно не получается, единственный выход – обратиться в суд. В судебном порядке будет установлен раздел имущества в равных долях, так чтобы оба супруга получили равные по стоимости доли имущества. В случае, когда доли равными не выходят, супругу с меньшей долей назначается денежная или иная компенсация.

Очень важным моментом является не только приобретение собственности в период брака, но и на какие средства она была приобретена, т.к. это очень сильно может повлиять на решение суда о разделе.

Пример №1

Супруга подала в суд на мужа для раздела квартиры, которая была приобретена во время брака.

Суд установил, что эта квартира была куплена на средства, в результате продажи добрачного имущества мужа, которые не являются общей собственностью. Ввиду этого факта суд принял решение, что квартира разделу не подлежит, т.к. не является совместно нажитым имуществом.

Пример №2

Супруга обратилась в судебные органы для раздела имущества, в том числе и квартиры, после расторжения брака.

Судом было указано, что данная квартира не была приобретена супругами за общие средства, а была подарена мужу как военнослужащему, соответственно данная недвижимость не является общей и совместной собственностью и разделу не подлежит.

Как осуществляется раздел недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности?

На видео — порядок, процедура и особенности раздела имущества, которое принадлежит не одному собственнику.

Российское законодательство РФ регламентирует несколько возможных форм собственности: единоличную, совместную и долевую собственность.

Термины совместной и долевой собственности изначально предполагают, что у соответствующих имущественных объектов, на которые и распространяются права собственников, одновременно есть два или несколько правообладателей.

Правовой режим каждой из вышеназванных видов общей собственности имеет определенные нюансы и отличия, которые стоит учитывать правообладателям имущества.

Первоначальное отличие долевой и совместной собственности состоит в том, что в первом варианте за каждым правообладателем имущества закрепляется какая-то конкретная доля, выражаемая в процентном отношении, а во втором – чёткий объём имущественных ценностей, принадлежащий каждому правообладателю, не устанавливается.

Из этого отличия следуют и другие правовые нюансы владения и распоряжения разными видами общей собственности.

Согласно законодательству, общая собственность на любые имущественные ценности считается долевой, за исключением лишь тех ситуаций, когда законодателем предусматривается возможность образования совместной собственности. Соответственно, совместная собственность может образовываться исключительно в случаях, прямо предусматриваемых гражданским законодательством.

Совместная собственность

Терминология «совместная собственность» подразумевает такую её форму, при которой правообладатели объекта собственности, обладают аналогичными правами. Как правило, в гражданских правоотношениях совместная собственность образуется у супругов в отношении имущественных ценностей, нажитых ими в период брака.

Законодатель устанавливает, что любая приобретаемая супругами во время брачных правоотношений собственность, за исключением нескольких ситуаций, предусмотренных семейным правом, автоматически становится совместной. При этом совсем не важно, на чьи конкретно финансы приобретались имущественные ценности, и на кого они регистрировались.

В качестве исключений можно назвать ситуацию, когда супруги имеют брачный контракт, по-другому определяющий правовой статус супружеского имущества в сравнении с общими законодательными правилами. Кроме того, не являются совместной супружеской собственностью ценности, унаследованные или полученные в дар одним супругом.

К тому же у супругов всегда сохраняется возможность по взаимному согласию сделать вновь приобретаемое имущество долевой собственность. Для этого им требуется опять же заключить контракт, на базе которого будет производиться выдел долей в соответствующем объекте собственности.

Сразу надо отметить, что правовой статус совместной супружеской собственности относится исключительно к имущественным ценностям, приобретаемым гражданами, находящимися в зарегистрированных брачных правоотношениях, в соответствии с нормативами действующего российского законодательства. Так называемые гражданские супруги, вместе живущие без регистрации брачных правоотношений, не могут иметь совместную собственность. В рассматриваемой ситуации возможна либо единоличная, либо долевая собственность.

Правовые нюансы совместной собственности

Еще рассмотрим несколько нюансов правового режима, отличающих совместную форму собственности от долевой:

Поскольку собственники (супруги) сообща владеют и пользуются совместным супружеским имуществом, каждый из них обладает тождественными правами и обязанностями в отношении общих имущественных ценностей. К тому же, если речь идет о такой дорогостоящей совместной собственности, как недвижимость, каждый супруг вправе распоряжаться ей исключительно при наличии нотариально удостоверенного согласия от второго супруга.
В ситуации с совместной собственностью у правообладателей могут возникать определённые сложности при отчуждении общих недвижимых объектов. Так, если остальные правообладатели недвижимости не захотят её продавать, заинтересованному лицу возможно, придётся проходить процедуру выдела доли из общих имущественных ценностей.
Если объект недвижимости относится к совместной собственности лиц, они несут равноценную ответственность по выполнению налоговых обязательств. Соответственно, это автоматически подразумевает, что имущественный налоговый платеж на недвижимые объекты исчисляется и оплачивается правообладателями в равных долях.
Любой из правообладателей совместной жилой недвижимости вправе пользоваться имущественным налоговым вычетом при соблюдении условий, определенных законодателем. Если объект жилой недвижимости приобретался до начала 2014 года, вычет будет ограничен суммой в 2 миллиона рублей на всех правообладателей жилья. Если же жилая недвижимость приобреталась уже позже 01.01.2014 г., то каждый из совместных собственников вправе получать налоговый вычет из налогооблагаемой базы НДФЛ на сумму до 2-х миллионов рублей (а при ипотечном займе – до 3 миллионов рублей).

Долевая собственность

Имущественные ценности находятся в общем правообладании нескольких лиц с определением конкретной доли в правах для каждого долевого собственника.

Правообладатели, обладающие имущественными объектами на праве общей долевой собственности, вправе свободно распоряжаться собственной долей, не согласовывая возможность её отчуждения с владельцами других долей. В рассматриваемой ситуации существует лишь важный правовой нюанс: правообладатели остальных долей в общем имущественном объекте имеют, согласно закону, приоритетную возможность выкупа отчуждаемой доли.

Соответственно, если один супруг (либо другой долевой собственник) решит продавать в жилой недвижимости, то сначала он обязан предложить её выкупить второму супругу (либо иным долевым собственникам).

И только получив от всех иных долевых собственников надлежаще оформленный отказ выкупать долю либо не получив никакого ответа в течении срока, регламентированного законодателем, потенциальный продавец доли вправе выставить собственную часть имущества на продажу третьим лицам.

Может возникать у различных субъектов права в самых разных ситуациях. Так, имущественные ценности могут оформляться в долевую собственность и супругов, и других лиц, состоящих или не состоящих в родстве.

Если говорить у супругах, то они вправе по обоюдной договоренности оформлять общие имущественные ценности не в совместную собственность, как это происходит в большинстве ситуаций, а в долевую. Для этого им потребуется документальное оформление, подтверждающее долевой статус общей собственности.

Одним из наиболее востребованных вариантов такого документального оформления выступает брачный договор. Специалисты рекомендуют супругам, заключающим брачный контракт, тщательно продумывать все его пункты и условия, чтобы в дальнейшем не было юридических оснований для признания соглашения ничтожным.

Помимо добровольного соглашения супругов, на практике существует возможность переведения совместной собственности в долевую в процессе судопроизводства. Так, учитывая обстоятельства конкретного дела, судья может производить раздел супружеских ценностей и устанавливать размеры долей, причитающиеся разведённым супругам. Выполняя подобный долевое разделение, судья может принять во внимание то, кто из супругов понёс большие финансовые траты при приобретении имущественных объектов, которые являлись их совместной собственностью.

Если говорить о долевой собственности супружеской пары, чаще всего каждый из супругов обладает половиной (равноценной долей) общего имущества. Но супруги могут и прийти к обоюдному соглашению о других пропорциях распределения своих долей. В рассматриваемой ситуации одному может принадлежать доля в имущественных ценностях, к примеру, в размере 25-ти %, а второму – 75-ти %.

Стоит учесть, что начиная с момента перевода совместной супружеской собственности в долевую, супруги должны платить налоговые платежи, коммунальные и прочие выплаты за себя самостоятельно, в размерах, пропорциональных принадлежащим им долям.

Правовые нюансы долевой собственности

Из основных особенностей стоит отметить:

Юридические основания для возникновения долевого правообладания имуществом различны. Так, лицо может стать владельцем доли в объекте недвижимости в результате сделок, признания его прав по решению судебной инстанции, наследования по завещанию либо законному порядку, приватизации либо заключения брачного соглашения. Количество сособственников имущества, а значит, и число долей в конкретной ситуации может быть самым различным.
В отличие от совместного правообладания, при долевой собственности законодателем устанавливаются более конкретные границы владения и распоряжения долями в имуществе. При рассматриваемой форме собственности права лиц на имущественные ценности будут гораздо лучше защищены, если у какого-то третьего лица возникнут требования к одному из долевых собственников. К тому же при долевом правообладании в сравнении с совместным гораздо проще продавать часть имущества, которой владеет потенциальный продавец.
Каждый участник долевого правообладания оплачивает расходы на содержание и ремонт объекта, а также платит налоговые платежи на имущество и иные сборы пропорционально размерам своей доли в праве общей собственности.
В случае приобретения недвижимости со статусом долевой собственности налоговый вычет также распределяется между совладельцами пропорционально их долям. Ограничения по максимальным размерам вычета по НДФЛ аналогичны размерам при совместной собственности.

Подводи итоги: основные различия

Прежде чем, перейти к различиям и совместного правообладания, отметим их общие черты. В обоих случая речь идет о собственности, предполагающей права одновременно нескольких лиц на какой-то объект имущества, к примеру, на жилую недвижимость.

Основное отличие рассматриваемых форм собственности состоит в отсутствии у совместного правообладания чётко определённых процентных соотношений владения объектом собственности, которые присутствуют при долевом участии.

Именно из названного основополагающего правила и вытекают все остальные отличия:

при совместной собственности каждый из владельцев имущественной ценности обладает тождественными правами на соответствующий объект, а при долевой – размер долей, и, следовательно, объем прав может отличаться;
совместная собственность может возникать лишь в ситуациях, прямо определенных законодателем, а долевая – во всех остальных случаях общего правообладания;
долевая собственность доступна для всех граждан без учета степени их родства, а совместное правообладание, как правило, возникает между супругами при наличии официально оформленных брачных правоотношений;
совладельцы имущественных ценностей, находящихся в совместной собственности, несут финансовые траты на их содержание и выплату налоговых платежей в солидарном порядке, а собственники, владеющие своей личной долей, оплачивают требуемые расходы пропорционально размерам принадлежащих им имущественных долей;
в супружеских правоотношениях совместное правообладание устанавливается по умолчанию, по факту приобретения супругами общего имущества, а долевая собственность между супругами возникает из договорных отношений либо судебного решения;
правообладатель объекта, относящегося к совместной собственности, может его продавать лишь с согласия второго совладельца, а собственник конкретной доли в общем имущественном объекте вправе свободно отчуждать собственную часть, соблюдая правило приоритетного выкупа доли другими долевыми участниками.

Согласно законодательству, существует 3 формы собственности на недвижимость. Когда жильем владеет исключительно один собственник, речь идет об индивидуальной форме собственности. Однако сегодня преобладают другие формы.

Например, особенностью долевой собственности является тот факт, что для каждого совладельца выделена определенная четко ограниченная доля имущества. Если сравнивать ее с совместной формой, стоит отметить, что имущество не разграничено по частям.

Что такое совместная собственность?

Совместная собственность подразумевает под собой одновременное владение недвижимостью несколькими лицами. При этом недвижимость, находящаяся в собственности, не разделена на конкретные доли. Например, когда квартирой владеет муж и жена, она одновременно принадлежит обоим супругам на сто процентов.

Данная форма собственности основывается на разделении порядка использования совместного имущества. Для супругов совместной автоматически становится та собственность, которая приобретена после вступления в брак.

Долевой она может стать только тогда, когда супруги хотят произвести выдел, то есть придать имуществу конкретный статус. Можно выделить несколько особенностей:

Также стоит отметить, что совместная собственность может быть исключительно у официальных супругов. Если люди проживают вместе без отношений либо в гражданском браке у них по умолчанию не может быть общего имущества.
Совместное владение квартирой, обязывает жену и мужа совместно выплачивать налоги на недвижимость, предусмотренные законом. Они вместе оплачивают ее содержание, например, несут обязанность по зачислению оплаты за коммунальные платежи.

Что такое долевая собственность?

Долевая собственность подразумевает под собой владение имуществом одновременно несколькими лицами. При этом важно понимать, что собственность делится на определенные доли. Например, муж может иметь 50%, как и его супруга. Однако соотношение также может быть и другим, например, 75% и 25%, 60% и 40% и так далее.

Важно понимать, что долевой собственностью может обладать не только супружеская пара. Лица-участники могут быть родственниками, однако это условие не обязательно. Например, долевое строительство и ипотека. В договор участия в долевом строительстве вступают совершенно незнакомые сдруг другом люди.

Чтобы имущество супругов поделить на конкретные доли, они должны подписать специальный договор, удачным вариантом которого можно назвать брачный контракт. Главное, чтобы подписанный договор по всем меркам был легитимным, в противном случае он может неиметь законной силы.

Случается так, что совместная собственность может стать долевой только в судебном порядке. Органам судебной власти часто приходится определять размер долей, которыми будут обладать супруги, если они не могут без посторонней помощи решить этот вопрос.

Чтобы определить факт обладания конкретной долей, учитывается отдельная величина вклада жены либо мужа в приобретение имущества.

Среди основных особенностей данной формы собственности можно выделить такие нюансы:

Совладельцы имеют полное право без согласования друг с другом продавать собственную долю имущества.
Если муж решает продать собственную часть квартиры, его супруга автоматически получает первоочередное право на ее приобретение, то есть купить ранее других лиц.
Сумма налогов, взымаемых за владение недвижимостью, зависит от принадлежащей конкретному лицу доли. В соответствии долевому распределению совладельцы также несут расходы по содержанию жилья или другого имущества.

При долевой собственности расходы по кредиту не делятся, вне зависимости от того, какой платеж будет использоваться – .

В чем заключается разница?

Главным отличием долевой собственности отсовместной становится тот факт, что во втором случае право обладания нельзя выразить в процентном соотношении. Данное различие можно назвать ключевым.

Для первого же варианта характерно разделение права пользования имуществом. Каждый совладелец знает имущественную долю, которая ему принадлежит.

Если говорить об общих чертах, стоит отметить, что обе формы собственности подразумевают под собой одновременное обладание имуществом сразу несколькими людьми. Однако отличий у долевой и совместной формы можно выделить значительно больше:

Совместная собственность может быть исключительно у супругов, которые официально зарегистрировали свой брак. Стать участником договора долевого участника может любой желающий человек, вне зависимости от родственных связей.
При совместной форме собственности совладельцы вместе оплачивают все налоги и имущественные расходы, однако при долевой – материальная ответственность делится в соответствии с разделением на доли во владение.
В случае с совместной собственностью супругам не нужно подписывать дополнительно какие-либо бумаги. Все приобретенное после фактического заключения брака автоматически относится к данному правилу. Имущество становится долевой собственность только после подписания договора, в котором указывается соотношение долей.
При совместном владении супруги могут только обоюдно принять решение о продаже имущественного объекта, в то время как долевое владение позволяет собственнику самостоятельно распоряжаться отведенной ему частью.

Таким образом, разница совместной и долевой собственности ощутима, понятия должны рассматриваться, как два отдельные термины, несвязанные друг с другом. Что лучше можно решить исключительно для конкретной ситуации.

Совместная собственность при разводе может быть поделена. За основу для определения доли каждого из супругов берется их отдельный вклад в покупку недвижимости (даже если использовался ), машины и прочего имущества. В чем сложность?

В этом плане обладание совместной собственностью оказывается менее привлекательной, чем в случае с долевой собственностью, когда все регулируется специальным договором. Лучше всего, если дело о разделе имущества не дойдет до суда, если совладельцы без посторонней помощи придут к общему согласию.

Особое внимание стоит уделить тем случаем, когда имущество делят супружеские пары, в которых растет несовершеннолетний ребенок. Органы опеки тщательно следят за подобными процессами, ведь ребенок ни на день не должен оставаться без жилплощади. Именно поэтому любая договоренность между бывшим мужем и женой должна фиксироваться письменно.

Если один из супругов решает самостоятельно распоряжаться недвижимостью, несмотря на существующую договоренность, это считается грубым нарушением условий сделки, следовательно, она может быть аннулирована через суд.

По законодательству жилье, являющееся совместной собственностью, после развода должно быть поделено на протяжении последующих трех лет. Если время истекло, обращаться в соответствующие органы нет смысла. Исключением может стать исключительно противозаконность, которая была выявлена в ходе судебного расследования.

Только при условии выявленного несоответствия действующей законодательной базе, срок может быть восстановлен.

2.1. ПОНЯТИЕ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ

Общая долевая собственность - это имущество, находящееся в общей собственности с определением доли каждого из участников и право сособственника на получение определенной доли доходов от пользования имуществом, а также его обязанность нести определенную долю расходов на содержание общего имущества.

Доля выражается в виде дроби или процентов. Согласно п. 1 ст. 245 ГК доли участников предполагаются равными, если иное не вытекает из закона, договора или существа сложившихся между ними отношений.

Размер доли может изменяться по различным причинам: изменение состава участников, внесение в имущество улучшений и т. д.

Согласно п. 3 ст. 245 ГК при внесении в имущество улучшений с соблюдением установленного порядка участник имеет права на увеличение своей доли соразмерно повышению стоимости общего имущества, если улучшение неотделимо или приобретает право собственности на отделимое улучшение без увеличения своей доли.

Согласно ст. 247 ГК Осуществление права общей долевой собственности происходит по взаимному согласию всех собственников. Если отсутствует согласие по вопросам владения или пользования общим имуществом, каждый участник вправе разрешить спор в суде. Если отсутствует согласие по вопросам распоряжения общим имуществом, спор не может быть урегулирован судом.

Сособственник имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества соразмерно своей доле, а при невозможности этого - требовать от других участников соответствующей компенсации. Право сособственника на выделенную ему во владение и пользование долю является вещным и при надлежащем оформлении пользуется защитой от посягательств собственников других долей.

Каждый из сособственников вправе самостоятельно распоряжаться лишь своей долей в праве общей собственности.

В ГК РФ закреплено два вида общей собственности: долевая и совместная (п. 2 ст. 244). Общая собственность называется долевой тогда, когда каждому из ее участников принадлежит определенная доля. В общей совместной собственности доли ее участников заранее не определены, они фиксируются лишь при разделе совместной собственности или при выделе из нее. Вследствие этого совместная собственность нередко обозначается как бездолевая собственность.

Каждому участнику общей долевой собственности, а в конечном счете и общей совместной собственности - при ее разделе или при выделе из нее - принадлежит право на долю. Каждому сособственнику принадлежит доля в праве собственности на все общее имущество. Право каждого сособственника не ограничивается какой-то конкретной частью общей вещи, а распространяется на всю вещь. Объектом этого права как права собственности является вещь. Специфика же общей собственности заключается в том, что нескольким лицам принадлежит право собственности на один и тот же материальный предмет.

Долевая собственность может возникнуть в силу любых допускаемых законом или договором оснований. Исчерпывающего перечня оснований ее возникновения закон не предусматривает. По соглашению участников общей совместной собственности, а если оно не достигнуто, то по решению суда, на их общее имущество может быть установлена долевая собственность: допускается перевод имущества с режима общей совместной на режим общей долевой собственности.

Не ограничивается законом и состав участников общей долевой собственности, которые могут представлять различные формы и виды собственности. Допускается общая долевая собственность не только граждан, но также граждан и юридических лиц, граждан и государства, юридических лиц и государства, других субъектов гражданского права в любом их сочетании.

Образование общей совместной собственности возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом. Перейти с режима общей долевой на режим общей совместной собственности можно опять-таки лишь тогда, когда это допускает закон. Отношения общей совместной собственности в гораздо большей степени носят лично-доверительный характер, нежели отношения общей долевой собственности, а потому круг участников общей совместной собственности неизбежно должен быть ограничен.

В общей собственности важно количественное измерение доли. Это необходимо для распределения между сособственниками приносимых общим имуществом доходов и падающих на него расходов, для определения того, на что может претендовать сособственник при разделе общей собственности или при выделе из нее. К тому же размер доли на протяжении существования общей собственности меняется. Он может увеличиться или уменьшиться вследствие изменения состава участников общей собственности, внесения в общее имущество улучшений и целого ряда других обстоятельств, которые необходимо учитывать.

Доли участников общей собственности считаются равными, если иное не вытекает из закона, договора или существа сложившихся между ними отношений. По соглашению всех сособственников порядок определения и изменения их долей может быть установлен в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. Если сособственник внес в общее имущество улучшения, то судьба улучшений и их влияние на размер доли сособственника в имуществе зависят от того, был ли, во-первых, соблюден при внесении улучшений установленный порядок и, во-вторых, неотделимы или отделимы улучшения. Если улучшения неотделимые и при их внесении был соблюден установленный порядок, то сособственник, внесший улучшения, может требовать увеличения размера своей доли соразмерно тому, насколько возросла стоимость общего имущества. Если порядок внесения неотделимых улучшений соблюден не был, то сособственник не вправе требовать увеличения размера своей доли. Что же касается отделимых улучшений, то они, если иное не предусмотрено соглашением сособственников, поступают в собственность того, кто их произвел. Таким образом, внесение таких улучшений, поскольку они отделимы, само по себе не дает права требовать увеличения доли.

Содержание права общей долевой собственности составляют принадлежащие сособственникам правомочия по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом. Каждый сособственник при осуществлении права общей собственности независимо от размера своей доли имеет один голос. Осуществление права общей собственности должно происходить по взаимному согласию всех сособственников. Если же согласие не достигнуто, то определение последствий возникших разногласий зависит от того, касаются ли они осуществления правомочий по владению и пользованию общим имуществом или правомочия распоряжения. Если сособственники не договорились относительно владения и пользования общим имуществом, то каждый из них, хотя бы оставшийся в единственном числе, может обратиться в суд. Основания и способы раздела и выдела различны. Раздел и выдел могут иметь место, как по взаимному согласию сособственников, так и по судебному решению. Выдел доли из общей собственности происходит по требованию не только выделяющегося сособственника, но и кредиторов для обращения взыскания на имущество должника. Раздел и выдел, если это допускается законом и возможно без несоразмерного ущерба имуществу, происходят путем выдела доли в натуре. Если выдел доли в натуре невозможен, выделяющийся сособственник получает денежную или иную компенсацию. Расчеты между сособственниками имеют место и тогда, когда имущество в натуре не может быть выделено в точном соответствии с размером принадлежащей каждому из них доли. Раздел общей собственности и выдел из нее должны происходить соразмерно принадлежащим сособственникам долям.

В соответствии с принципом взаимного согласия, которое необходимо при осуществлении права распоряжения общей собственностью, выплата ее участнику остальными сособственниками какой-либо компенсации вместо выдела доли в натуре допускается лишь с его согласия. Вместе с тем в отступление от этого правила предусмотрено, что, когда доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя и сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии его согласия обязать остальных участников общей собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации со собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п. 4 и 5 ст. 252 ГК).

2.2. РАСПОРЯЖЕНИЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ

Для того, чтобы ответить на вопрос, в каком порядке происходит распоряжение общей долевой собственностью, в первую очередь, следует ознакомиться с понятием долевой собственности. Итак, если имущество находится в собственности двух или нескольких лиц, оно принадлежит им на праве общей собственности (статья 244 ГК РФ), при этом, доля каждого собственника может быть определена (долевая собственность) либо не определена (совместная собственность).

Распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности осуществляется по соглашению всех ее участников. То есть, распорядится своей долей в имуществе собственник может, учитывая следующее правило: при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (статья 250 ГК РФ). Таким образом, продавец доли обязан в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. И только когда остальные участники долевой собственности откажутся от покупки доли в праве собственности (на недвижимое имущество в течение месяца, а на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения), продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В то же время, участник общей долевой собственности (имущество разделено на доли) может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников. В случае обращения взыскания на долю в общем имуществе, сохраняются интересы остальных собственников, Так, согласно статье 255 ГК РФ, за остальными собственниками сохраняется право преимущественной покупки продаваемой доли. И только в случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника, кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

В соответствии со ст. 245 ГК РФ, если доли участников общей долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. Участники общей долевой собственности могут по соглашению установить, как будут изменяться размер их доли в случае вкладов каждого из них в образование и приращение общего имущества.

Участник общей долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников общей долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.

Распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Каждый участник общей долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Однако участник общей долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю, либо распорядиться ею иным образом. В случае, если участник долевой собственности продает свою долю постороннему лицу, он обязан соблюдать преимущественное право покупки других участников, известив их о предстоящей продаже (ст. 250 ГК РФ).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Большинству граждан нашей страны посчастливилось быть обладателем определенной собственности: машины, квартиры, дома, дачи, мебели, предметов обихода и многого другого. Когда речь заходит о праве на собственность, обычно имеется в виду возможность владельца совершать со своими вещами любые действия. Он может их продать, подарить, обменять, изменить или испортить. Зачастую это решение принимается хозяином предмета самостоятельно (если не применяются какие-либо ограничения, оговоренные в законодательстве).

Однако это правило не может быть универсальным, так как для него существуют исключения. Если имущество принадлежит не одному, а нескольким людям (общая долевая и общая совместная собственность), то при выполнении операций с его участием нужно согласие всех заинтересованных сторон.

Понятие об общей собственности

Общей собственностью становится имущество, принадлежащее двум людям или большему числу лиц. Зачастую это касается предметов и объектов, перешедших к собственникам в качестве наследства по закону.

Наследодатели, составившие завещание, обычно четко указывают наследников конкретных вещей и объектов. Однако если такого документа нет, имущество переходит наследникам в соответствии с порядком, указанным в законодательстве. Существует строгая иерархия, называющаяся очередью. Как правило, в каждой из таких очередей несколько равноправных новых владельцев. Все они становятся участниками общей собственности, а их права, возможности и обязанности регулирует Гражданский кодекс (ГК).

Виды общей собственности и их особенности

В соответствии с ГК, существует общая долевая и общая совместная собственность. Их общей чертой становится разделение права собственности между несколькими людьми, но участники долевого вида имущественных отношений могут определить размер своей доли, а при общей совместной собственности это невозможно.

Вместе с тем закон признает их имущество в общей долевой собственности, если при заключении брака был подписан специальный договор. Брачным контрактом может быть определена стоимость доли каждого из супругов. Они даже могут вовсе отказаться от общего ведения счетов, выбрав раздельный режим.

Таким же образом люди, участвующие в крестьянском (фермерском) хозяйстве, договариваются между собой о том, доли какого размера будут принадлежать каждому из них. Другими словами, в таких случаях речь идет о замене отношений совместной собственности долевым участием. Такие манипуляции могут быть выполнены исключительно при единогласном решении участвующих сторон. Обратная метаморфоза невозможна.

Конечно, не всегда участники таких имущественных отношений состоят в родстве между собой. В результате продажи владельцами могут стать совершенно чужие люди, но в любом случае каждому из них стоит позаботиться о выстраивании нормальных отношений с остальными участниками. Это диктуют как правила хорошего тона, так и элементарный здравый смысл: рано или поздно возникнет необходимость в их содействии.

Права собственника общей долевой собственности: немного важной теории

Чтобы глубже понять правовые нормы, которые регулируют имущественные отношения участников общей собственности, стоит обратиться к источнику современного права - древнеримской юриспруденции. В трудах римлян указано, что каждый собственник может распоряжаться долевым правом владения всей вещью. Это значит, что ему принадлежит не конкретная доля имущества, а доля права на этот объект или предмет. Таким образом, долевая общая собственность - это владение правом на распоряжение имуществом, а не самой вещью.

Практическое применение описанного выше правила заключается в следующем: владелец одной четвертой доли в правах общей долевой собственности на объект недвижимости (например, квартиру), площадь которой составляет 80 кв. м, не может считать себя обладателем 20 кв. м данного жилья. В его распоряжении находится одна из долей в праве на всю квартиру, однако не право на четверть площади.

Существуют условия, при соблюдении которых участник общей долевой собственности может стать единоличным обладателем имущества, также ему может быть доступна процедура закрепления за собой права на пользование своей частью.

Отдельные аспекты владения и пользования объектом общей собственности

ГК РФ предоставляет всем собственникам следующие возможности:

Владение конкретным предметом (реальное обладание).
Использование своей вещи, предмета или объекта (извлечение выгоды путем его прямого применения, получение плодов, продукции и доходов).
Распоряжение указанным предметом (сдача в аренду, продажа, обмен, отдача в качестве залога).

Доля в праве общей долевой собственности накладывает на владельца обязательство согласования запланированных им действий со всеми остальными правообладателями. Следует учитывать тот факт, что если участник не сможет найти общий язык хотя бы с одним из остальных владельцев доли (даже самой маленькой), все предпринятые им действия с объектом будут расценены как неправомерные.

Пример для иллюстрации

Рассмотрим ситуацию, при которой общая долевая собственность на земельный участок с несколькими деревьями принадлежит четверым людям. Один из них заинтересован в том, чтобы самому использовать объект. Другие не желают делить его или на нем работать, их предложением становится передача земли в аренду. Увы, при такой форме собственности голосование не может быть решением вопроса, так как все без исключения участники должны быть согласны с итоговым результатом.

Каким способом можно прийти к общему знаменателю?

Если компромисса достичь не удается, участник общей долевой собственности вправе обратиться в суд. Согласно закону, истец может просить (или даже требовать), чтобы ему предоставили возможность владеть и пользоваться частью общего участка (или любого другого объекта), который соразмерен его доле.

Если это невозможно, то другие участники, владеющие и пользующиеся имуществом, могут компенсировать истцу стоимость его доли.

Нет такого закона, по которому суд мог бы заставить одного из участников продать общий объект или согласиться на его сдачу в аренду. Гражданское право предусматривает заключение подобных договоров только на добровольном основании. В крайнем случае, человек может продать одну из тех частей, на которые разделена долевая общая собственность. Это может быть выполнено в обход получения согласия других участников, однако обязательно должно быть соблюдено право преимущественной покупки.

Правовой аспект: просроченные кредитные обязательства

Доля в общей долевой собственности является частью имущества человека. Это дает право кредиторам претендовать на возмещение задолженности за счет ее стоимости. Закон разрешает применять эти меры при взыскании долгов с участников и долевой, и совместной собственности.

Осуществляя принудительное определение и оценку доли (если речь идет о совместной собственности), а также ее продажу, кредиторы обязаны учесть правовые интересы других сторон. Как и в случае с добровольной продажей, участники имеют преимущественное право первыми предложить свою цену. Если эта процедура не будет соблюдена, и долю купит посторонний человек, после судебного разбирательства сделка может быть оспорена.

Ввиду этого кредитор может потребовать от должника продажи его доли одному из участников. В данных обстоятельствах продажа имущества, находящегося в общей долевой собственности, должна быть выполнена без занижения его стоимости (что могло бы быть выгодным для должника и покупателя). Это условие направлено на защиту интересов кредитора.

В том случае, когда никто из участников не выказал желания купить еще одну долю, долг должен быть погашен путем ее продажи с публичных торгов. Такая мера призвана защитить должника от намеренного занижения цены, так как в процессе торгов он имеет шанс получить максимальную сумму.

Интересно то, что у кредитора нет права на покупку доли должника, так как он может нарушить права других участников. Когда же они отказываются от своих преимуществ, в силу вступает требование закона об организации торгов. Описанная процедура актуальна только в том случае, когда у должника есть долевая общая собственность. Это никак не может быть применено к тем, кто владеет долей в совместном имуществе. В таком случае кредитор может настаивать только на выделении части задолжавшего, чтобы взыскать с него долг другими методами.

Что следует знать о содержании, ремонте и модернизации объектов, находящихся в общей собственности?

Будучи владельцем любого имущества, человек, естественно, проявляет беспокойство о его состоянии и сохранности. Он не только пользуется правами и преимуществами, но еще и несет определенную ответственность. Например, на его плечах лежит забота о содержании предметов и объектов, а также риски, связанные с их повреждением и гибелью.

К основным издержкам можно отнести:

Необходимость капитального и текущего ремонта.
Страховые платежи.
Расходы на регистрацию.
Оплату охраны и коммунальных платежей.
Выплату налогов.

Указанные нюансы актуальны и для людей, владеющих совместным или долевым имуществом. Общая долевая собственность - это специфический вид активов, поэтому суммы расходов делят между собственниками пропорционально величине их доли. Нести финансовые обязательства должны все участники, независимо от того, пользуются они объектом или нет.

В тех случаях, когда кто-то из участников не хочет платить условленную часть расходов на содержание объекта, другие могут прибегнуть к принудительному взысканию денежной суммы.

Однако стоит внести оговорку о том, что участники могут прибегнуть к судебному иску только в том случае, когда дом в общей долевой собственности (или другой объект) может серьезно пострадать из-за неуплаты части коммунальных платежей, обязательных ремонтных или восстановительных работ. Обивка комнат дорогими панелями не будет признана необходимыми работами, следовательно, нет смысла ожидать компенсации ее стоимости.

При желании облагородить или украсить имущество оптимальным станет получение письменного согласия на такие мероприятия. Документ станет подтверждением единогласного решения и позволит тому, кто осуществил эти действия, увеличить свою долю соразмерно вложениям.

Зачем нужна общая долевая собственность и что с нею делать?

Как и любое другое имущество, долевая общая собственность - это объект наследования, дарения, сделок купли/продажи или сдачи в аренду. Только сам участник вправе решать, как ему поступить со своей долей.

Однако правила есть правила, и их необходимо соблюдать. Поэтому при желании продать долю постороннему человеку (не являющемуся участником общей собственности) продавец обязан написать и разослать информационные письма другим владельцам. В них следует указать объем и стоимость продаваемой доли, а также другие условия. Письмо может быть вручено лично, под роспись или отправлено по почте.

В том случае, когда никто из совладельцев не заинтересован в покупке, участок в общей долевой собственности (другой предмет или объект) может быть продан любому покупателю.

Следует знать, что участники долевой собственности могут размышлять о том, будут они покупать долю или нет, на протяжении следующих периодов времени:

При продаже недвижимого имущества - один месяц.
Когда речь идет о движимом предмете - десять дней.

Оспорить законность проведения сделки владельцы могут в течение трех месяцев после ее совершения. Если у них есть какие-либо сомнения, они не должны пропускать этот срок, так как после суд не станет рассматривать их дело. Владельцам следует знать, что им не удастся добиться признания сделки недействительной, возможен только перевод права собственности на одного из участников.

Особенность процедуры дарения, завещания или отдачи в качестве залога заключается в том, что уведомлять других участников не требуется. В любом случае эта сделка будет признана законной и действительной.

Общая долевая собственность на земельный участок: как правильно распорядиться имуществом?

Все описанные законы и правила действительны также в том случае, когда объектом долевой общественной собственности является земля. Правда, операции с такой недвижимостью связаны с целым набором специфических особенностей.

В первую очередь следует заметить, что число владельцев у некоторых участков может достигать нескольких сотен. Это связано с тем, что многие сельскохозяйственные земли были целенаправленно выделены, чтобы стать долевой собственностью работников совхозов и колхозов (уже после ликвидации организаций).

Сегодня существует устойчивый интерес к таким участкам. Некоторые из них используются для выращивания продукции, на других строят жилые дома. На продажу и покупку земли запретов нет, правда, есть некоторые ограничения насчет перепродажи паев третьим лицам (чтобы избежать бесхозяйственного использования ресурсов).

Владельцы, планируя продажу, обмен или передачу в аренду, обращаются к остальным участникам, чтобы те разрешили выделить их земельные доли в общей долевой собственности. Цель этого действия указывать не обязательно, так как фактически это касается только владельца пая. Чаще всего ею становится:

Сделка между гражданами или с участием организации (передача в дар, обмен, продажа, покупка, сдача в аренду).
Возникновение наследственных прав на определенную долю участка (в соответствии с завещанием или законом).
Решение суда о правомерности имущественных претензий на долю.
Процесс приватизации земли.

Для выделения доли необходимо решение собрания дольщиков. Они определяют то место, где будет выделена земля, и обозначают его на плане участка. Затем приходит черед межевания - процедуры, проводимой кадастровым инженером на местности. Выделенная доля отгораживается, и ей присваивается новый кадастровый номер.

Дольщик обязан проинформировать общественность о своем намерении выделить пай и организовать собрание владельцев. Он может использовать любой удобный ему местный канал СМИ (газеты, радио, телевидение).

Собравшиеся пайщики утверждают проект межевого плана, составляют протокол и подписывают акт о согласовании границ нового участка. Дальнейшие документы владелец выделенного пая получает в Росреестре.

Как распределить доход от общей долевой собственности

В результате самостоятельного использования общего объекта всеми владельцами, его продажи или сдачи в аренду они получают определенный доход. Так как собственность общая, то и деньги не могут принадлежать кому-то одному.

Фактически вопрос о том, какая часть дохода причитается каждому владельцу доли, не регулируется законодательством. Они решают этот вопрос между собой в процессе переговоров и обсуждения. Государство определяет только порядок документального оформления решения участников общей собственности о распределении их дохода.

Зачастую полученные средства делят между владельцами имущества пропорционально величине их долей. При этом следует учитывать усилия, которые были приложены каждым из них для получения дохода. Нередко владелец небольшой доли, выполнивший крупный объем работ (например, необходимых для обработки общего земельного участка, его продажи или сдачи в наем), может рассчитывать на солидную часть прибыли.

Особое внимание владельцам стоит обратить на то, как будет документирована проданная общая долевая собственность. Договор купли-продажи не может просто содержать указание о перечислении денег одному из владельцев. Ведь это не позволяет выполнить правильный и достоверный расчет налоговых отчислений.

Собственники обязаны составить между собой соглашение или дополнительное соглашение, идущее с договором купли-продажи. Указав в этом документе все данные о распределении полученных ими денежных средств, они поступят согласно законодательству.

Многие участники общей долевой собственности, сталкиваясь с необходимостью проведения каких-либо операций со своей частью имущества, испытывают трудности с соблюдением всех законодательных норм и правил. Это неудивительно, ведь в быту люди не так часто сталкиваются с имущественным законодательством и не могут быстро сориентироваться в многочисленных нюансах своего дела.

Ситуацию порой осложняют натянутые отношения между собственниками или их нежелание идти на компромисс. Чтобы все предпринятые действия были законными, правильными и не могли быть оспорены, лучше обратиться к юристу. Квалифицированная помощь существенно облегчает и ускоряет многие процедуры, особенно если дело доходит до суда, когда требуется разрешение имущественных споров.

Чем отличается долевая собственность от совместной?

Общая долевая собственность — распоряжение, пользование, владение

В случае с долевой собственностью распоряжение, пользование и владение недвижимостью возможно только с согласия всех ее владельцев, причем независимо от размера доли каждого из них.

В отсутствие такого согласия в квартире невозможно сделать перепланировку, ее нельзя продать и т. д. Конечно, законом не запрещается продажа своих квадратных метров, но при этом остальные участники долевой собственности будут иметь преимущественное право их приобретения, в противном случае сделка может быть признана недействительной. Вы обязаны в письменном виде известить соседей о продаже своей доли и указать цену. Это правило применяется к так называемым возмездным сделкам (купле — продаже), подарить свою долю собственник может и без согласия остальных (безвозмездная сделка).

В жизни бывают случаи, когда продажа квартиры одному совладельцу жизненно необходима, а другой принципиально не дает своего согласия. Это может быть банальное упрямство, эгоизм или даже месть. Решать проблему придется в суде. Можно принудительно выкупить долю у одного из совладельцев, либо добиться выделения доли в натуре. Но здесь будут иметь значение размер выкупаемой доли, ее значимость для собственника, техническая возможность выдела в натуре.

Часто граждане путают понятия долей в общем имуществе со сложившимся порядком пользования таким имуществом.

Например, трем собственникам принадлежит трехкомнатная квартира, по 1/3 на человека. Каждый из них занимает по одной комнате, ошибочно полагая, что эти комнаты как раз и есть их доли в общей долевой собственности. На самом деле это не так. Каждый из трех собственников при желании может владеть и пользоваться любой из комнат на тех же правах, что и другие собственники. Хочется добавить, что при долевой собственности право на часть имущества практически всегда закреплено на бумаге, чего нельзя сказать о совместной собственности. Кроме того, с июня 2016 года продажа долей требует нотариального удостоверения.

Совместная собственность — в чем разница?

При совместной собственности имущество может быть оформлено на одного из совладельцев, но, по закону, остальные собственники имеют такое же право на владение и распоряжение имуществом, как и титульный собственник. Семейным кодексом установлена совместная собственность для супругов на недвижимость, приобретенную совместно в браке.

Светлана Коротина, адвокат НО НКА «Чайка и коллеги»

Часто приходится слышать, как супруги при разделе совместно нажитого имущества говорят друг другу: «Это мое, потому что оформлено на меня (квартиры, машины и др.)». На самом деле при совместной собственности, не зависимо от того, на кого зарегистрировано имущество, все оно считается принадлежащим всем собственникам в равной степени. При желании из совместной собственности можно произвести выдел доли и это приведет к возникновению долевой собственности. Также супруги могут создавать долевую собственность, например, купив квартиру в равных долях, или заключив брачный договор.

В судебной практике нередки проблемы раздела долевой и совместной собственности. Если при разделе имущества супругов присутствуют, как правило, два собственника и договориться сторонам легче, то в случае, когда собственников много, решить проблему не всегда возможно даже в судебном порядке. Юристы советуют, прежде чем приобретать долю в праве на квартиру, дом или другой объект недвижимости, все тщательно обдумать и проконсультироваться со специалистами.

Материал подготовлен при содействии, НО НКА «Чайка и коллеги»

Подпишитесь на новости недвижимости

Общая долевая собственность супругов предусмотрена законодательным нормами РФ наравне с совместной. Именно на праве общей долевой собственности часто оформляется покупка недвижимости и другого ценного имущества. В чем разница между этими режимами и почему иногда долевая собственность предпочтительнее, расскажем в нашей статье.

Право общей долевой собственности и совместной собственности (признаки по ГК РФ)

Общая долевая и общая совместная собственность имеют одинаковую природу: обе они предполагают многочисленность собственников одного и того же объекта имущества. При этом каждая из них имеет также и свои отличительные особенности.

Трактовка права общей долевой собственности ГК РФ предполагает изначальное определение долей владения имуществом, которые могут как равными, так и неравными. Распоряжение имуществом осуществляется супругами в пределах принадлежащих им долей.

Важно! Между общей долевой собственностью и долевой собственностью разницы нет. Согласно гражданскому законодательству, эти понятия идентичны.

Совместная же собственность супругов не предполагает выделения долей, и распоряжение имуществом осуществляется супругами совместно, основываясь на принципе добросовестности.

По желанию супругов или заинтересованной третьей стороны имущество, находящееся в их совместной собственности, может быть разделено. Доли, полученные в результате такого разделения, образуют общую долевую собственность .

В каком случае возникает общая долевая собственность супругов?

Общая долевая собственность супругов образуется тогда, когда для их имущества применяется не законный (установленный нормами семейного законодательства РФ), а договорной режим. По воле супругов это происходит:

при заключении брачного договора (тогда этот режим будет действовать для всего совместного имущества супругов, которое они определят в условиях договора);
при заключении отдельных договоров по приобретению (созданию) имущества.

В последнем случае для одной части имущества супругов может действовать законный режим, а для другой части — договорной.

Важно! Помимо добровольного установления общей долевой собственности существует еще и принудительное, которое происходит в судебном порядке.

Общая долевая собственность на квартиру, дом, земельный участок и ее отличия от совместной собственности

Между совместной собственностью и долевой собственностью разница в большей степени проявляется именно в отношении недвижимого имущества. Это связано с тем, что владение объектами недвижимого имущества наряду с правами устанавливает также и обязанности по содержанию имущества.

Вторым фактором, который играет роль в том, что супруги стремятся к более четкому разграничению долей владения недвижимым имуществом, является его стоимость. Цена недвижимости, как правило, высока и потому существенно затрагивает интересы сторон.

Учитывая это, гражданское законодательство России устанавливает для недвижимости особый порядок распоряжения, отступая от принципа добросовестности, который является постулатом совместной собственности и отличает ее от долевой. Речь идет о требовании нотариально заверенного согласия второго супруга на сделку с имуществом, которое составляет общую совместную собственность. Однако отступление от принципа презумпции добросовестности не отменяет других признаков совместной собственности (и ее отличия от общей долевой собственности ), в том числе равноправия супругов в распоряжении имуществом.

Определение долей в праве общей долевой собственности

Прекращение режима совместной собственности и переход к общей долевой собственности могут наступить вследствие того, что:

супруги установили долевое владение с определением долей, принадлежащих обеим сторонам, в момент приобретения права общей собственности на имущество;
супруги определили доли владения имуществом на основании взаимного согласия путем подписания соглашения о разделе имущества либо (в случае отсутствия согласия сторон) путем обращения в суд;
третья сторона, заинтересованная в определении доли одного из супругов, обратилась в суд (например, при обращении взыскания на совместное имущество) с обращением о разграничении долей в общей долевой собственности .

По взаимному согласию супругов доли могут быть определены как пропорционально их вкладу в создание (приобретение) имущества, так и непропорционально. Суд при определении долей исходит в большинстве случаев именно из пропорций вклада каждого супруга.

Последствия выделения доли из общей долевой собственности

Выделение доли каждого из супругов приводит к тому, что они получают право самостоятельно распоряжаться своей долей имущества и приобретают на нее право общей долевой собственности . При этом необходимо помнить, что у второго супруга появляется право первоочередного приобретения не принадлежащей ему доли, если второй супруг решает ее продать.

Помимо этого выделение доли приведет к разграничению обязанностей по содержанию имущества. В частности, это касается уплаты налогов с общей долевой собственности , страхования имущества, а также коммунальных, эксплуатационных и прочих расходов.

Следует особо отметить, что если условия владения общим имуществом устанавливаются брачным договором, то при признании его недействительным или расторжении (как по решению суда, так и по обоюдному согласию супругов) стороны возвращаются к законному режиму.

Если же долевая собственность была установлена индивидуальным договором (например, приобретения квартиры), то решением сторон или судебных органов может быть только изменен размер долей, совместное же владение уже не может быть установлено. Единственной возможностью для сторон вернуться к совместному режиму владения является оспаривание сделки целиком и признание ее недействительной — однако для этого у сторон должны быть очень веские обстоятельства.

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Чем отличается совместная собственность от долевой, какие плюсы у каждой формы владения и как рассчитать налоговый вычет в обоих случаях, рассказывает юрист ORDO Group Игорь Тареев.

5 фактов о совместной собственности

Собственники сообща владеют и пользуются общим имуществом, без определения долей каждого из них. Классическим примером является собственность супругов в отношении имущества, нажитого ими во время брака: муж может распоряжаться квартирой только при согласии жены и наоборот. При этом каждый из собственников имеет права и обязанности в отношении всей квартиры или дома.
В случае совместной собственности могут возникнуть сложности при продаже недвижимости: если остальные владельцы не хотят продавать это имущество, вам придется пройти процедуру выделения доли из общего имущества.
Если жилье находится в совместной собственности нескольких лиц, они несут равную ответственность по исполнению налоговых обязательств. Таким образом, налог на недвижимость исчисляется и уплачивается такими лицами в равных долях.
Каждый из собственников объекта недвижимости вправе использовать имущественный налоговый вычет ― он распределяется между совладельцами квартиры или дома по договоренности между ними. Доли вычета нужно указать в заявлении о распределении долей, которое подается в налоговую инспекцию. Его должны подписать все собственники жилья.
Если недвижимость приобретена до 1 января 2014 года, то вычет на объект недвижимости ограничен 2 млн рублей на всех собственников. Если недвижимость куплена после 1 января 2014 года, то каждый из собственников имеет право получить налоговый вычет на сумму до 2 млн рублей.

5 фактов о долевой собственности

Имущество находится в общей собственности нескольких лиц с определением доли в праве собственности для каждого из них. Вы можете стать владельцем доли квартиры или дома в результате сделки, признания права по решению суда, наследования по закону или завещанию, приватизации. Количество собственников недвижимости, а значит, и долей может быть самым разным.
В отличие от совместной собственности, здесь установлены более конкретные рамки владения и распоряжения долей имущества. Ваша собственность будет гораздо лучше защищена, если у третьего лица возникло требование к другому собственнику. Вам будет проще продать долю, которой вы владеете. Однако имейте в виду, что вы должны сообщить другим владельцам долей в квартире или доме о намерении продать свою долю, и им дается преимущественное право покупки.
Каждый участник долевой собственности платит налог на недвижимость и другие сборы пропорционально размеру своей доли в праве собственности.
При покупке недвижимости налоговый вычет распределяется между совладельцами также пропорционально долям.
Ограничения по размеру вычета такие же, как при совместной собственности. Если недвижимость приобретена до 1 января 2014 года, то суммарный вычет на объект недвижимости ограничен 2 млн рублей. Если недвижимость куплена после 1 января 2014 года, то каждый из собственников долей имеет право получить налоговый вычет на сумму до 2 млн рублей.

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Категории статей

Будьте в курсе новостей недвижимости

Раз в неделю мы будем присылать вам письмо с самыми интересными статьями.

Новые материалы

Новые объявления по продаже недвижимости - Москва

Земли схн на продажу - Москва 356 500 РУБ.

Земли схн на продажу - Москва 361 122 РУБ.

Земли схн на продажу - Москва 481 840 РУБ.

Земли схн на продажу - Москва 469 680 РУБ.

Земли схн на продажу - Москва 419 350 РУБ.

Земли схн на продажу - Москва 497 500 РУБ.

Квартира на продажу - Москва 20 700 000 РУБ.

Квартира на продажу - Москва 6 975 318 РУБ.

Коттедж на продажу - Москва 6 515 000 РУБ.

Квартира на продажу - Москва 32 389 453 РУБ.

Закон о праве на квартиру в общей долевой собственности

Один из самых сложных понятий гражданского права - общая долевая собственность, которая предусматривает общее владение несколькими лицами общим неделимым имуществом в равных или неравных частях.

Обычно под таким имуществом подразумевается недвижимость - дом, городская жилплощадь или земельный участок. В виду того, что недвижимое имущество является ценным материальным капиталом, вопросы о владении им несколькими собственниками часто вызывают непримиримые споры и вынуждают собственников обращаться в российский суд, где будет рассмотрено право общей долевой собственности членов семьи.

Отличие общедолевой и совместной жилплощадь

Чем отличается совместная собственность от долевой? Вторая четко разделяет части общего имущества между супругами, выделяя каждому его часть. При этом между супругами устанавливаются договорные отношения и четко обозначаются права и обязанности собственников, согласно которым оба несут свою часть обязательств по содержанию и обслуживанию имущества (например, расходы на ремонт, оплату коммунальных платежей и т.п.)

Что такое совместное владение? В отличие от другой, общая собственность - это имущество, принадлежащее обоим супругам без четкого определения части для каждого. Т.е. права и мужа, и жены на принадлежащую им обоим недвижимость равны и все обязательства сторон по содержанию, расходам и другим издержкам распределяются между ними по устной договоренности, по т. н. принципу добросовестности. Хотя устную договоренность может предусматривать и долевая собственность (например, при мелких расходах на ремонт), последняя имеет более формальный характер.

Обычно общая собственность, приобретаемая в момент, когда супруги уже состоят в официальном браке, автоматически считается совокупным имуществом, и оба супруга получают равные права на владение. В этом случае продать часть дома или квартиры без письменного согласия супруга нельзя. Т. е. разница между совместной и долевой квартирой состоит в формальном определении частей между совладельцами.

Тонкости в законодательстве

Переход совместной недвижимости в долевую называется «выделение доли», что автоматически приводит к разграничению прав и обязанностей сторон по содержанию имущества между супругами. Чтобы реализовать право общей собственности на недвижимость, дом или участок, нужно:

инициировать процесс приватизации, при котором все граждане, официально зарегистрированные на данной жилплощади, получают свою часть;
оформить раздел квартиры в случае развода;
оформить право наследования между несколькими родственниками и узаконить определение долей в праве общей недвижимости;
заключить брачный договор между супругами в стандартном режиме, в котором будут оговариваться все моменты, относящиеся к пользованию нажитым имуществом;
во время приобретения дома заключить отдельный договор с указанием частей для каждого из супругов в обозначенном объекте недвижимости, установить порядок пользования земельным участком и другие важные для собственников моменты.

Последний случай является желательным для супругов, состоящих в т. н. гражданском браке. Если при покупке недвижимости, в которой предполагается совместное проживание, мужчина и женщина вносили равные или асимметричные части личных денежных средств, то желательно заключить договор, в котором будет указано пропорциональное владение недвижимостью каждым из супругов. В случае необходимости (при разрыве отношений, продаже квартиры) на основании контракта супруги будут находиться в праве общей долевой собственности и получат свою часть денег при реализации недвижимости.

Регулирование прав и обязанностей совладельцев

Право общей собственности регулирует Гражданский кодекс РФ, устанавливающий особый порядок распоряжения общедолевым имуществом. В момент перехода недвижимости от совместного статуса к долевому, расходы на ее содержание распределяются между супругами пропорционально. Например, если супруги владеют равными долями в квартире, то и совместная собственность, и счета на оплату коммунальных услуг, а также налоги в случае продажи недвижимости распределяются между ними в равных частях. Если же мужу принадлежит 70%, а жене общедолевая собственность принадлежит в размере 30%, то каждый из них вносит свою часть платежей в этой пропорции.

На практике нередко возникают споры и конфликты между супругами, состоящими в разводе, или родственниками - совладельцами имущества, на тему совместного пользования недвижимостью. Эти вопросы регулирует ГК РФ, при наличии разногласий между сторонами одна из них имеет право подать иск в суд и инициировать определение порядка пользования квартирой, закрепить порядок пользования земельным участком или квартирой в договоре. В ходе разрешения конфликта федерация в лице судебного органа может закрепить на использование за каждым совладельцем изолированную или проходную комнату. Если одна из комнат превышает по размеру другую, то совладельца, которому досталась большее помещение, могут обязать платить и большую сумму при оплате коммунальных платежей или нести больше расходов по содержанию дома в долевой собственности.

Реализация недвижимости

Продажа квартиры в долевой собственности, согласно ГК РФ, должна осуществляться в приоритете другому супругу, совладельцу квартиры или дома. Т. е. муж или жена, решив реализовать свое право на долю, в первую очередь, должны предложить выкупить ее своему супругу, который является владельцем другой части совместного имущества. Приоритет в пользу супруга определяется, исходя из того, что общая собственность - квартира или дом - неделимое имущество и в случае отсутствия согласия между сторонами будет очень сложно реализовать недвижимость, продав свою часть третьему лицу. Редкий покупатель захочет приобретать часть имущества, т. к. совместное пользование недвижимостью с малознакомыми людьми затруднительно. Для реализации своего права нужен разделенный санузел, большая кухня и т. п.

Но, тем не менее, любой из совладельцев имеет право на продажу долевой собственности в виде принадлежащей ему части. Если собственник твердо решил продать свое недвижимое имущество, то он должен известить об этом совладельца, предложив ему выкупить его часть с указанием желаемых условий сделки. Если вторая сторона отказывается от покупки или бездействует, то инициатор продажи должен официально известить другую сторону о своем намерении, отправив ему письменное сообщение с обязательным требованием уведомления о получении. Если в течение месяца с момента получения сообщения совладелец не предпримет каких-либо действий, то собственник имеет право продавать свою долю третьим лицам.

Общедолевой земельный участок и выделение доли

Общая долевая собственность на земельный участок представляет владельцам меньшей затруднений при реализации, но в реальности процедура выделения и продажи доли участка может отличаться. Если один из владельцев участка захочет вычленить собственную долю с целью реализации или для распоряжения ею по своему усмотрению (если его не устраивает порядок пользования земельным участком), то ему придется пройти ряд юридических и бюрократических процедур, в том числе:

перевод участка из совместного статуса в общедолевой;
выдел земельного участка из общей долевой собственности.

В первом случае можно заключить договор между собственниками на выделение доли участка, при котором образуется новый участок, чьи размеры устанавливаются в равной пропорции части бывшего совладельца. На основании этого на новый выделяющийся участок возникает законное право владения у бывшего совладельца, по инициативе которого состоялся выдел. При этом исходная общая собственность, земельный участок, сохраняется на прежних условиях совместного владения другими собственниками (детьми, братьями и сестрами) в измененных границах. Перераспределение долей после изменения размеров участка между оставшимися собственниками происходит в тех же пропорциях, в которых они владели участком до выдела. Установленный порядок пользования земельным участком также сохраняется.

Долевая собственность на землю при выделе одной из частей участка сопряжена и с бюрократическими издержками. Чтобы оформить выдел доли, необходимо провести межевание и другие процедуры, которые уполномочены проводить только сотрудники земельного отдела, кадастрового плана или БТИ. После завершения процедуры выдела новый участок придется вновь ставить на кадастровый учет, что несет в себе множество дополнительных издержек.

Особенности реализации помещений

В связи с тем, что реализация имущества заключает в себе множество нюансов юридического характера, то многих совладельцев интересует вопрос, как продать квартиру. Налоговый кодекс предполагает выплату 13% от выручки с продажи объекта. Чтобы избежать перерасходов, можно оформить договор типа «купля-продажа» с каждым из совладельцев, или заключить сделку с множественностью лиц со стороны продавца одновременно, после чего перевести квартиру или проданный дом в распоряжение нового покупателя.

Основные сложности возникают в таких случаях:

если между совладельцами не достигнута договоренность о продаже;
если собственность является предметом ипотечного кредита.

В этих случаях общая совместная жилплощадь может быть продана третьему лицу в обход преимущественного права покупки, но на деле этот шаг сопровождается большим риском, т. к. сделка может быть признана несостоявшейся.