Контакты
Главная / Как создать свой бизнес?

Вычет в 1 миллион рублей. Собственники интересуются — как получить налоговый вычет при продаже квартиры? Фиксированный налоговый вычет

Получить налоговый вычет при продаже квартиры могут граждане, обязанные уплатить налог с полученного дохода в форме НДФЛ. Оформление налогового вычета позволяет существенно уменьшить налогооблагаемую базу, а в ряде случаев полностью освободиться от уплаты налога. В этом обзоре рассмотрим, на какую сумму вычета могут претендовать продавцы недвижимости, и какие особенности предусматривает закон для подтверждения права на вычет.

Что это такое

Правила получения имущественных вычетов регламентированы нормами НК РФ - вычетом может воспользоваться любой продавец недвижимости, не освобожденный от налогообложения. Условия освобождения от уплаты налога, и, соответственно, от необходимости обращаться за предоставлением вычета, существенно изменились с начала 2016 года:

  1. для объектов, приобретенных до 1 января 2016 г., владение недвижимостью в течение трех и более лет является основанием для полного освобождения от уплаты НДФЛ (в это случае не требуется даже представлять декларационный бланк 3-НДФЛ);
  2. три года владения недвижимостью, приобретенной с указанной выше даты, дают право не платить НДФЛ при продаже в следующих случаях - если жилье было получено по наследству, дарению, договору ренты, либо по приватизационной сделке;
  3. пять лет владения объектом, приобретенным после января 2016 года, при любых обстоятельствах позволяют избежать уплаты налога.

Таким образом, если недвижимость находилась в собственности менее трех или пяти лет, в зависимости от перечисленных условий, закон обязывает рассчитать и уплатить НДФЛ по ставке 13%. Именно в таких ситуациях обращение за имущественным вычетом позволяет существенно снизить размер налога или полностью освободиться от его уплаты.

При стандартных условиях доход, полученный от продажи недвижимых объектов, облагается по ставке 13%. Под доходом понимается разница между покупкой и продажей квартиры, либо цена проданного объекта, ранее приобретенного по безвозмездным сделкам.

Если цена продажи не превышает стоимость приобретения квартиры, налог не уплачивается. Однако должностные лица ФНС вправе проверить обоснованность цены, указанной в договоре, для выявления возможных случаев занижения стоимости.

Для определения реальности цены, указанной сторонами в договоре, используется показатель кадастровой стоимости недвижимости. Если доход от продажи не превышает 70% от указанного стоимостного показателя, налоговые органы будут использовать не договорную цену, а формулу:

Д = КС х 0.7, где:

  • Д - налогооблагаемый доход продавца;
  • КС - показатель кадастровой стоимости квартиры, утвержденный на 1 января года, в котором совершалась сделка;
  • 0.7 - значение 70% от кадастровой стоимости.

Воспользоваться вычетом при продаже квартиры можно в следующем году после даты совершения сделки. Для этого нужно задекларировать полученный доход в бланке 3-НДФЛ и самостоятельно рассчитать сумму налога с учетом вычета.

​Если продавец владел недвижимостью дольше указанных выше сроков, ему не нужно уплачивать налог и представлять декларацию. Для проверки соблюдения указанных сроков используется дата регистрации сделок приобретения и продажи - такие сведения содержатся в правоустанавливающих документах и госреестре ЕГРН.

Если продавцу необходимо декларировать доход и уплачивать налог, нужно учитывать следующие особенности предоставления имущественного вычета:

  1. вычет предоставляется в заявительном порядке, для этого нужно указать на такое право в декларационном бланке 3-НДФЛ;
  2. для получения вычета нужно обратиться в инспекцию ФНС по месту жительства;
  3. суть вычета заключается в уменьшении налогооблагаемого дохода на сумму, определенную нормами НК РФ.

В 2018 году для продавцов недвижимости предусмотрено максимальное ограничение по сумме имущественного вычета - не более 1 000 000 рублей. Помимо случаев продажи квартир, аналогичный предел вычета применяется при сделках с комнатами, домами, земельными участками и т.д. Для ряда иных объектов (гаражи, нежилые помещения, автотранспорт и т.д.) максимально возможная сумма вычета составит 250 000 рублей.

Порядок применения вычета в указанной сумме выглядит следующим образом. От суммы полученного дохода вычитается миллион рублей, а с полученного остатка рассчитывается налог по ставке 13%. Если стоимость проданной квартиры не превышает миллион рублей - подавать декларацию и уплачивать налог не нужно.

Приведем пример расчета суммы налога с учетом имущественного вычета. Если доход от продажи составил 1 700 000 рублей, после использования вычета в максимально возможном размере, налог будет рассчитан следующим образом:

(1 700 000 - 1 000 000) х 13% = 91 000 рублей.

Для расчета сумы налога продавец указывает все сведения в декларационном бланке 3-НДФЛ и представляет его в инспекцию ФНС не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным периодом. Нарушение сроков представления декларации повлечет взыскание штрафных санкций.

Нужно учитывать, что указанная сумма вычета распространяется на все виды сделок по продаже недвижимости, совершенных в течение одного года. Например, при продаже двух квартир можно использовать только один вычет в размере 1 000 000 рублей. Если он в полном объеме использован при декларировании дохода по первой сделке, расчет суммы налога по второй проданной квартире будет осуществляться по общим правилам.

Если жилое помещение находилось в долевой собственности граждан, каждый из дольщиков может воспользоваться имущественным вычетом в максимальном размере, если продал свою долю по самостоятельному договору. Предоставление вычета будет осуществляться отдельно для каждого продавца доли, т.е. будет подано две или более декларации 3-НДФЛ.

Вместо оформления имущественного вычета граждане могут уменьшить сумму средств, полученных от продажи недвижимости, на документально подтвержденные расходы на приобретение объекта. Целесообразность выбора определяет сам продавец, необходимо заранее рассчитать наиболее оптимальный вариант.

Например, если квартира была приобретена за 2 млн. руб., а продана за 4 млн. руб., после оформления имущественного вычета придется заплатить налог в сумме 390 000 рублей:

(4 000 000 - 1 000 000) х 13% = 390 тыс. рублей.

Если продавец решил уменьшить сумму полученного дохода на затраты по приобретению квартиры, сумма налога будет рассчитана следующим образом:

(4 000 000 - 2 000 000) х 13% = 260 тыс. рублей.

Очевидно, что в этом случае применение налогового вычета нецелесообразно, так как при подтверждении затрат на приобретение квартиры можно сэкономить на налоге более 100 тыс. рублей.

Как получить вычет

Чтобы воспользоваться правом на имущественный вычет при продаже квартиры, необходимо соблюдать следующий алгоритм действий:

  1. по окончании календарного года, в котором состоялась сделка, нужно заполнить декларационный бланк по форме 3-НДФЛ;
  2. необходимо подготовить документы, подтверждающие совершение сделки - договор купли-продажи, передаточный акт, выписку из госреестра ЕГРН;
  3. собираются документы, подтверждающие получение дохода от продажи квартиры - расписка, платежное поручение, выписка с банковского счета и т.д.;
  4. если для уменьшения налога используется подтверждение затрат на приобретение квартиры, нудно подготовить следующие документы - договор купли-продажи, расписка или платежное поручение о передаче средств, выписка из ЕГРН или свидетельство о праве;
  5. все перечисленные документы представляются в инспекцию ФНС в срок до 30 апреля;
  6. не позднее 25 июля уплачивается сумма налога, рассчитанного с учетом имущественного вычета.

Сумма фактически полученных средств от покупателя должна соответствовать цене квартиры, указанной в договоре.

Ключевое значение для получения вычета имеет правильность заполнения декларации 3-НДФЛ. Если возникают сложности при расчете суммы вычета или налога, целесообразно заранее проконсультироваться у профессионального юриста или обратиться за помощью к сотрудникам ИФНС. В итоговом комплекте документов, направляемом в ИФНС, должны быть следующие бланки и формы:

  • декларационный бланк 3-НДФЛ;
  • договор купли-продажи, передаточный акт;
  • документы, подтверждающие получение денежных средств по сделке - расписки, выписки по счетам, платежные поручения и т.д.;
  • общегражданский паспорт налогоплательщика.

В отличие от имущественного вычета при покупке квартиры, декларирование дохода от продажи недвижимости не связано с возвратом НДФЛ из бюджета. По этой причине не нужно прикладывать реквизиты счета для возврата средств из бюджета. Подать документы можно при личном обращении в ИФНС, через представителя или по почте с описью вложения.

Также можно заполнить декларационную форму на сайте ФНС, для этого предусмотрены специальные онлайн-ресурсы.

После получения документов, должностные лица ФНС вправе провести камеральную проверку. Проблемы могут возникнуть только при явном несоответствии цены квартиры ее кадастровой стоимости. В этом случае у продавца могут быть запрошены дополнительные документы, обосновывающие расчет цены за недвижимость.

Если у сотрудников ИФНС не возникает вопросов относительно представленных документов и рассчитанной суммы вычета, в адрес налогоплательщика направляется соответствующее уведомление. После этого остается внести в бюджет сумму налога, рассчитанную в декларационном бланке 3-НДФЛ с учетом предоставленного вычета.

При продаже жилой недвижимости собственник должен заплатить подоходный налог от полученного дохода. Но чтобы уменьшить налоговую нагрузку на граждан при продаже жилья законодательство предусматривает имущественные вычеты. О порядке применения этого вычета рассказывается в данной статье.

Доход, не подлежащий налогообложению

Доход от продажи квартиры (дома) не подлежит налогообложению, если квартира находилась в собственности гражданина не менее трёх лет.

Важно! Для квартиры, приобретённой с 01.01.2016, минимальный срок владения увеличен до пяти лет.

Но минимальный трёхлетний срок владения квартиры, при котором не уплачивается налог, сохраняется, в случае:

  • если право собственности на квартиру возникло в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника;
  • если право собственности на квартиру возникло в порядке приватизации;
  • если право собственности получено в результате передачи квартиры по договору ренты (пожизненное содержание с иждивением).

Важно знать, с какого момента отсчитывать данный срок минимального владения. По общему правилу собственность возникает с момента регистрации в Росреестре. Поэтому трёхлетний срок минимального владения нужно отсчитывать с даты указанной в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на квартиру.

Но, есть случаи, когда дата возникновения право собственности возникает раньше, чем указано в свидетельстве (в силу закона).

  1. Квартира считается принадлежащей наследнику со дня открытия наследства (смерти наследодателя);
  2. Квартира, купленная в кооперативе, принадлежит владельцу со дня уплаты последнего пая;
  3. Квартира, приватизированная до вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» т.е. до 23.01.1998 принадлежит собственнику с момента приватизации (дата, указанная в договоре о приватизации).

Имущественный налоговый вычет при продаже квартиры

Налоговый вычет после продажи квартиры может быть двух видов и налогоплательщик по своему усмотрению может выбрать наиболее выгодный для себя вариант.

Фиксированный налоговый вычет

Первый способ налогового вычета – это имущественный вычет в виде фиксированной суммы в 1 миллион рублей.


При этом способе вычета можно уменьшить налоговую базу на 1 млн рублей.

Рассмотрим на примере, данный способ. Допустим, официальная цена продажи квартиры 2 млн рублей, от этой суммы вычитаем 1 млн рублей и умножаем на 13% подоходного налога.

2 млн – 1 млн = 1 млн *13%= сумма налога 130 тыс. рублей.

Налоговый вычет на сумму произведённых расходов

Второй вариант – это вычет на сумму фактически произведённых и подтверждённых расходов, которые понёс налогоплательщик при покупке данного жилья.

Например, квартира была приобретена в 2014 г. за 2,6 млн рублей, а продана в 2015 г. за 3 млн рублей.

Налогоплательщик может воспользоваться данным вычетом и получается 3 млн р. – 2,6 млн рублей =400 тыс. *13*= сумма налога 52 тыс. рублей.

Важно! Поскольку стоимость продажи квартиры в этом случае незначительно превышает расходы на приобретение данной квартиры, то такой вариант вычета выгоднее для налогоплательщика, чем вычет фиксированной суммы.

Если же будет выбран вычет фиксированной суммы в 1 млн рублей, то налог будет больше (3 млн р. – 1 млн р. = 2 млн р. *13% = сумма налога 260 тыс. рублей).

Поэтому прежде чем выбрать способ налогового вычета, рекомендуем обратиться за консультацией к специалисту по налоговому праву.

Важно! Для того чтобы можно было воспользоваться налоговым вычетом в сумме произведённых расходов нужно собрать и представить в налоговую инспекцию документы подтверждающие расходы. Это такие документы, как договор купли-продажи квартиры, акт приёмки-передачи, платёжные документы.

Стоит добавить, что к понесённым расходам, кроме непосредственной стоимости квартиры, могут быть отнесены услуги риэлтера, проценты по ипотечному кредиту.

Оформление вычета в налоговой инспекции

Для получения имущественного налогового вычета при продаже квартиры нужно подать в налоговую инспекцию декларацию не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи жилья. Налоговая декларация по форме 3-НДФЛ вместе с документами о продажи подаётся обязательно независимо от цены продаваемой квартиры, даже когда налоговый вычет превышает стоимость по договору.

Важно! Не нужно подавать налоговую декларацию только в случае владения квартирой более трёх лет.

Налоговый вычет при продаже квартиры индивидуальным предпринимателем

Закон предусматривает, что индивидуальный предприниматель не сможет воспользоваться имущественным вычетом при продаже квартиры, которая использовалась для предпринимательской деятельности.

Важно! Если гражданин предприниматель продаёт личную квартиру, в которой он жил со своей семьёй и использовал по назначению, то он имеет право на вычет (т.к. это некоммерческое жильё).

Право на имущественный вычет неоднократно

На использование имущественного налогового вычета при продаже квартиры законом не предусмотрено ограничений, т.е. пользоваться вычетом можно неоднократно. Но, фиксированный имущественный вычет в пределах одного налогового периода (календарный год) ограничен суммой в 1 млн рублей. Поэтому, если владелец в одном календарном году продаёт несколько квартир, то фиксированный налоговый вычет будет не больше 1 миллиона рублей.

Итак, налоговое законодательство предусматривает, что при продаже жилой недвижимости граждане должны уплатить подоходный налог. Но, вместе с тем закон даёт возможность минимизировать данный налог, используя имущественные налоговые вычеты. Особенности получения вычетов при продаже квартиры раскрыты в данной статье.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует - напишите в форме ниже.

Практически любые денежные поступления россиян облагаются налогом на доходы. По факту отчуждения недвижимости обязательно исчисляется НДФЛ, который затем вносится в бюджет. В определенных условиях налог можно не платить вообще или значительно его уменьшить, изучив нюансы, регулирующие налоговый вычет при продаже квартиры.

Налоговая льгота при распоряжении квартирой и другой недвижимостью (дом) – что это такое? Сегодня под этим понимается:

  1. Сумма полученного дохода уменьшается на сумму льготы – это наиболее правильное понимание с точки зрения НК (Налогового кодекса РФ).
  2. Процедура получения налоговой льготы, включая вопросы давности владения и уменьшения НДФЛ – самая распространенная точка зрения.

В быту понятие «налоговый вычет» включает определенную процедуру, конечная цель которой – заплатить в бюджет меньше налога, или не заплатить вообще. Процедура, с учетом действующего законодательства, отвечает на вопросы:

  1. Сколько лет владения жильем подряд нужно, чтобы совсем не платить?
  2. Если срок давности не подходит, то как законно и эффективно снизить налог, если уже продал квартиру?

Перед подготовкой жилплощади к продаже нужно посмотреть, какое время она находилась во владении продавца. Затем, если по сроку давности освободиться от платежа не получится, нужно снизить НДФЛ с помощью непосредственно налогового вычета.

Кому предоставляется налоговая льгота

Налоговая преференция принадлежит продавцу при условии:

  • он является резидентом России;
  • недвижимость территориально расположена в стране.

Человек считается в глазах закона резидентом, если находится в границах страны не меньше 183 дней в течение календарного года. Поэтому, если гражданин России провел больше времени в году вне РФ, он не имеет права на налоговые преференции.

ИП также вправе воспользоваться налоговым вычетом при условии, что жилье не использовалось в их торговой или производственной деятельности.

Сколько нужно времени, чтобы не платить налог

Повсеместно известное правило «прошло 3 года – можно не платить» претерпело некоторые новшества не в пользу граждан. Срок владения увеличили в начале 2016 года, добавив перечень условий. Теперь для начала нужно внимательно посмотреть выписку из реестра недвижимости, а именно – дату государственной регистрации права собственности продавца. Далее возможны два варианта.

  1. Если искомая дата ранее 1.01.2016 (то есть до 31.12.2015 включительно), то действует привычный трехлетний срок – налог при продаже квартиры платить не нужно, когда она находилась в собственности три года подряд и больше.

Пример. Быкова Л.Н. купила жилье 14 сентября 2015 года, дата государственной регистрации – 21 сентября 2015 года. Продать квартиру без налога гражданка сможет, начиная с 22 сентября 2018 года.

  1. Если дата регистрации – 1.01.2016 или позднее, то действуют новые правила. Имеет значение, на каком основании продавец приобрел недвижимость.

Трехлетний период нужно отсчитывать, когда она:

  • приватизирована;
  • унаследована;
  • подарена близким родственником;
  • получена по сделке ренты.

Срок хозяйствования для наследственного имущества считается со дня, когда умер предыдущий собственник. В остальных случаях – с даты внесения записи в ЕГРН о праве собственности продавца.

Пример. Родственница Иванова А.Б. умерла 26 января 2017 г. По завещанию квартира полностью передавалась в собственность Иванову. Зарегистрировать переход прав в ЕГРН после наследственных процедур удалось только 1 июля 2017 года, однако период владения начался 26 января 2017 года, а продать квартиру без уплаты налога Иванов сможет, начиная с 27 января 2020 года.

В остальном действует удлиненный пятилетний период. Например, когда жилплощадь:

  • куплена;
  • подарена от иных родственников, а также друзей, знакомых;
  • обменена;

от даты регистрации собственности нужно отсчитывать шестьдесят месяцев непрерывного хозяйствования, после чего можно продавать ее без налога. Так, если жилплощадь куплена в 2016 году, то продавать ее без НДФЛ можно будет только в 2021 году.

Важно. Давность владения освобождает и от налога, и от 3-НДФЛ. Декларацию после такой сделки заполнять не нужно.

Если сделка проходит до истечения минимального предельного срока владения, налогоплательщик вправе применить налоговую льготу.

Величина вычета

Кодексом предоставлены два варианта имущественного вычета при продаже квартиры в 2019:

  • фиксированный в один миллион рублей вычет (1000000 рублей);
  • расходный – в сумме потраченных на покупку и ремонт квартиры денег.

Какой лучше применить – зависит от желания продавца. Например, если доход от сделки не превышает миллион рублей, или если документов о расходах не сохранилось – лучше остановиться на фиксированной сумме. Ее не нужно дополнительно подтверждать бумагами или заявлениями.

Если же сделка дороже одного миллиона, нужно посмотреть, какие документы о расходах на приобретение и ремонт сохранились. Имеют значение только фактически произведенные расходы, а не любые расходы вообще. Если, например, был заключен договор на ремонт на сумму 450 000 рублей, а по факту ремонт обошелся в 320 000 рублей, то в качестве льготы принимаются именно 320 000 рублей.

Подтвердить фактические расходы помогут:

  • ДКП между продавцом и предыдущим собственником;
  • ДДУ с застройщиком;
  • соглашения о ремонтно-отделочных работах и разработке проектно-сметной документации;
  • любые документы об оплате вышеназванных договоров: квитанции, чеки, приходные ордера, банковские выписки;
  • чеки о покупке стройматериалов.

Например, если жилплощадь была куплена продавцом за 1 700 000 рублей, в ходе ремонта в нее вложено 320 000 рублей (покупка материалов, работы по отделке), а продана она за 2 400 000 рублей, то можно заявить сумму покупки и ремонта, то есть 1 700 000 + 320 000 = 2 020 000 рублей.

Выбор отражается в налоговой декларации 3-НДФЛ. Если выбран фиксированный вычет, подтверждать его ничем не нужно – он предоставляется в силу закона. В случае применения расходного варианта к декларации прилагаются подтверждающие документы.

Расчет подоходного налога при получении льготы

Рассчитывая подоходный налог, нужно ответить последовательно на три вопроса:

  1. Как долго продавец непрерывно владел жильем?
  2. Какой доход получен по сделке?
  3. Какой налоговый вычет выгоднее?

Полученную после ответов на эти вопросы сумму нужно умножить на 13% (или на 0,13 – это арифметически верно). В итоге получится сумма налога к уплате.

Вопрос 1. Как долго продавец непрерывно владел жильем?

При ответе на этот вопрос нужно посчитать минимальный предельный срок владения по правилам, изложенным выше. Если предельный срок соблюден, то есть продавец по бумагам был хозяином в течение более, чем 3 (5) лет, то налог при продаже уплачивать не нужно, вне зависимости от суммы.

Налоговую декларацию 3-НДФЛ подавать не требуется.

Если продавец является хозяином меньше установленного срока: меньше трех (вычеты на квартиры менее 3 лет и менее 5 лет); снизить сумму налога помогут налоговые льготы.

Вопрос 2. Какой доход получен по сделке?

Доходом традиционно считается сумма, указанная в договоре, вне зависимости от кадастровой стоимости. Именно к ней нужно применять налоговые вычеты и ставку НДФЛ. Такой подход допустим, только если жилье зарегистрировано на продавца до 31.12.2015 включительно.

Если недвижимость зарегистрирована после 1.01.2016, необходимо сверить сумму продажи с кадастровой стоимостью жилья, умноженную на 0,7 (понижающий коэффициент). Какая из этих цифр будет больше – ту и необходимо учитывать при расчете НДФЛ.

Алгоритм проверки несложный:

  1. Первый шаг – заказать Росреестре справку о кадастровой стоимости на 1 января того года, в котором произошла продажа.
  2. В готовой справке найти строку «Кадастровая стоимость».
  3. Указанную цифру умножить на 70%.
  4. Полученный результат сравнить с ценой договора.

Доходом с продажи будет признана наибольшая из этих сумм.

После определения дохода с учетом вышеизложенных правил, можно переходить к вычитанию из него налоговой льготы.

Вопрос 3. Какой налоговый вычет выгоднее?

Выбрать можно один из двух предоставленных законом: фиксированный или расходный. Суть следующая – из суммы дохода нужно просто вычесть сумму вычета. В результате получится сумма налогооблагаемого дохода, которую нужно умножить на 13%.

Цену продажи нужно брать с учетом правил определения суммы дохода, изложенных выше (кадастровая стоимость, умноженная на 0,7, или цена договора).

Лучше определиться с вариантом льготы прежде, чем жилье продавать. Расчет для квартиры через калькулятор НДФЛ поможет определиться, какая из льгот выгоднее в конкретном случае.

Формула расчета налога

Универсальная формула расчета следующая:

(Д – НВ) * 13% = размер налога, где

Д – доход (из договора или от кадастровой стоимости);

НВ – налоговый вычет (фиксированный или расходный).

Расчет налога на примере

Исходные данные: жилплощадь куплена в феврале 2016 г. по цене 1 250 000 рублей. В период владения в ней проведен капитальный ремонт за 285 000 рублей. Документы на ремонт есть. Налогоплательщик решил оформить вычет на жилье после продажи его в июне 2018 г. за 1 600 000 рублей. Кадастровая цена недвижимости на 1.01.2018 года составила 1 640 000 рублей.

  1. Как долго продавец владел жильем? С даты регистрации до сделки продажи прошло 29 месяцев (с февраля 2016 по июнь 2018) – это менее пяти лет (или 60 месяцев), требующихся по закону. Продавец не имеет возможности избежать налога по этому основанию.
  1. Сколько денег получено? После расчета кадастровой цены продавец получил: 1 640 тыс. * 0,7 = 1 148 тыс. рублей. Результат меньше установленной договором цены, поэтому в качестве дохода от сделки будет принято 1 600 000 рублей (как в договоре).
  1. Какой налоговый вычет выгоднее? У продавца на руках имеются доказательства расходов на общую сумму 1 535 тыс. рублей (1 250 тыс. – на покупку и 285 тыс. – на ремонт). Вычет в таком размере явно выгоднее фиксированной суммы в 1 миллион рублей, поэтому продавец заявит расходную модель.

(1 600 000 – 1 535 000) * 13% = 8 450 рублей.

Итого: сумма НДФЛ, подлежащая уплате в бюджет, составит 8 450 рублей.

Важно. Когда вычет превышает сумму дохода или равен ей, при расчете получается отрицательная сумма налога. В этом случае уплачивать в бюджет ничего не нужно, но декларацию все равно подать обязательно.

Особенности при долевой собственности

Если продается квартира, находящаяся в долевой собственности, налог с ее продажи делится на всех. Соответственно, и налоговый вычет тоже делится – в соответствии с долями. При этом части продаваемого имущества определены в официальных документах – свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН.

Это значит, что собственники, владеющие по 1/3, вправе получить льготу в размере по 1/3 от его общей суммы каждому. Если один собственник владеет 3/4, а второй – 1/4, то и вычет распределится между ними в этих же пропорциях.

Что касается общей совместной собственности (супруги), то налоговые вычеты при продаже доли в квартире делятся на мужа и жену поровну.

Особенности продажи наследственного жилья

Наследственное имущество дает своему владельцу льготный период владения, который необходим для того, чтобы не платить налог вообще. Срок владения составит 3 года в любом случае, независимо от того, до 2016 года была оформлена квартира или после.

Нюанс состоит и в порядке определения начальной точки срока. В случае с наследством она сдвигается – начало отсчитывается с даты смерти наследодателя, а не со дня госрегистрации в ЕГРН.

Не имеет значения, когда недвижимость была оформлена на нового владельца – через полгода, год или больше. День смерти предыдущего владельца и определяет искомый срок. Также не имеет значения, по закону или по завещанию получено жилье, от родственника или нет.

Пример. Знакомая Карбышевой А.Н. умерла в 11 марта 2015 года. По оставленному завещанию трехкомнатная квартира переходила Карбышевой А.Н., а родственники покойной не получали никаких прав на жилье. После долгих судебных разбирательств 17 сентября 2017 года квартира все-таки была зарегистрирована на Карбышеву А.Н. В данном случае, несмотря на все трудности, срок владения будет исчисляться с 11 марта 2015 года, а недвижимость можно будет продавать без налога, начиная с 12 марта 2018 года.

Особенности льгот для пенсионеров

Какие-либо льготы для пенсионеров, связанные с уплатой налогов при продаже квартиры, действующим законодательством не предусмотрены. Доход пенсионера с продажи жилья облагается НДФЛ по такой же схеме, как и доходы остальных категорий населения.

Особенности при продаже квартиры родственнику

При продаже квартиры родственнику у продавца не возникает каких-либо льгот или дополнительных обязательств перед бюджетом. Расчет НДФЛ в таком случае осуществляется на общих условиях.

Необходимо помнить, что сделки между родственниками довольно часто носят мнимый характер и могут быть оспорены заинтересованными лицами (особенно при банкротстве) через суд. Кроме того, ни в коем случае нельзя использовать куплю-продажу в кругу семьи квартиры в целях обналичивания средств по материнскому капиталу. Это уголовно наказуемое деяние.

Важно. Вычета на покупку (купля между родственниками) в данном случае покупатель не получает.

Порядок получения

Основной вопрос при получении – можно ли получить вычет, если квартира продана? Не нужно путать вычет покупателя и вычет продавца. Покупатель возвращает уплаченный в бюджет НДФЛ, а продавец уменьшает сумму налога перед уплатой.

Это означает, что налоговая ничего не возвращает – это налогоплательщик в итоге заплатит меньше со своей стороны.

Для оформления льготы необходимо:

  1. Дождаться окончания года, в котором была продана квартира.
  2. Самостоятельно или с помощью специалиста заполнить декларацию (З-НДФЛ), приложить к ней подтверждающие бумаги.
  3. До 30 апреля подать пакет в ведомство.
  4. До 15 июля уплатить рассчитанный в декларации налог.

Бумаги нужно представлять в ИФНС (не УФНС) по адресу проживания продавца. После расчетов с бюджетом можно запросить сверку и убедиться, что никаких долгов по налогам не появилось.

Список необходимых документов

Для оформления понадобится:

  1. Самое важное – заполненная декларация 3-НДФЛ.
  2. Доказательства совершения и исполнения сделки (ДКП, передаточный акт, платежные документы).
  3. Если применяется расходный вариант – доказательства несения расходов (соглашения по покупке квартиры, по ремонту, отделке, изготовлению проекта, чеки и квитанции по покупке стройматериалов).

Важные изменения 2019 года

Налоговый вычет с продажи квартиры в 2019 году изменений не претерпел. Однако необходимо принять во внимание новшества 2016 года, а именно:

  • изменился минимальный предельный срок владения, по истечении которого налог платить не нужно – с 3 до 5 лет;
  • добавили основания приобретения, от которых зависит срок владения;
  • изменился порядок расчета дохода с продажи – теперь цену договора нужно сравнивать с кадастровой стоимостью, умноженной на 0,7.

Все перечисленные особенности можно подробнее посмотреть выше.

Заключение

Налоговый вычет позволяет существенно сэкономить на налоге при продаже квартиры в 2019 году недвижимости, а в некоторых случаях и вовсе освобождает от него. На первый взгляд правила применения вычетом сложны, однако разобраться в них не составляет труда.

При оформлении льготы необходимо уяснить, как долго квартира находилась в собственности, какой доход получен от ее продажи и какой налоговый вычет эффективнее в конкретной ситуации. В остальном арифметические расчеты и оформление документов не занимает много времени – поэтому ответ на вопрос, как получить налоговый вычет с продажи квартиры, сводится к анализу индивидуальной ситуации и поиску наиболее выгодных вариантов налогообложения.

Также не стоит забывать про , который вам положен, если квартира приобреталась в ипотеку.

Подробнее про вы можете узнать на бесплатной консультации с юристом. Запись на нашем сайте через консультанта.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны за лайк и репост.

Продажа квартиры может влететь владельцу в копеечку из-за уплаты налогов.Однако законодательные органы закрепили правило, согласно которому можно получить налоговый вычет при продаже квартиры в собственности менее 3 лет.

Он поможет сэкономить на уплате налогов путем возврата подоходного налога. С 2016 года срок, после которого можно продавать квартиру без уплаты налога с прибыли, увеличен до пяти лет.

Часто менять квартиры не слишком выгодно, исходя из нормативных актов Российской Федерации. Если, не прожив и пяти лет, придется продавать жилье, при этом оно у владеющего не единственное (этот момент является важным в данном случае), закон обязывает уплатить 13% со стоимости при продаже недвижимости.

А если прожить в квартире пять лет и только потом продать, то налог с продажи платить не придется. Это закреплено различными правовыми нормативными актами.

Когда достаточно владеть квартирой в течение 36 месяцев, чтобы не платить дивиденды государству при совершении сделки купли-продажи?

Собственник может прожить в квартире тридцать шесть месяцев и продать ее, при этом он освобождается от уплаты дивидендов, если:

  1. Квартира досталась по наследству, была подарена.
  2. Муниципальное жилье стало являться приватизированным.
  3. Жилье перешло во владение по договору ренты.
  4. Квартира была приобретена до 2016 года и владелец имеет ее в собственности более 36 месяцев.

Во всех остальных случаях, продавая квартиру, которая была в собственности меньше пяти лет, придется заплатить налог на прибыль.

Это важно! Отсчет периода времени владения недвижимостью ведется от даты оформления свидетельства о праве собственности.

Таким образом, если владелец имущества, являющегося недвижимым, хочет избежать лишних трат при продаже жилья, он должен прожить в нем до момента продажи не менее 60 месяцев.

Способы неуплаты налога при продаже квартиры

Есть два способа не платить налог, продав недвижимость:

  1. Нужно прожить в квартире не менее 5 лет.
  2. Жилье должно стоить не дороже 1 миллиона рублей.
Это нужно знать! Сумма в 1 млн. рублей закреплена законом в качестве имущественного вычета при продаже недвижимости: квартиры, комнаты или жилого дома, дачи и др.

Закон освобождает от уплаты налога с продажи жилья стоимостью до 1 миллиона рублей. Прожить в таком жилье можно любое количество времени. Дивиденды платить в этом случае не нужно по законным основаниям.

Единственное, что придется сделать собственнику, продающему квартиру стоимостью в 1 млн. рублей, в которой он прожил меньше трех или пяти лет, это подать в фискальный орган, то есть в налоговую инспекцию, налоговую декларацию.

Сумма налога будет в таком случае нулевой, как и налогооблагаемая база, в связи с использованием имущественного вычета при продаже. То есть налоги платить не придется.

Обратите внимание! Подача декларации при продаже квартиры, даже если налог нулевой, обязательна.

За нарушение правила предусмотрен штраф 1000 рублей. Штраф будет больше, если налоговый платеж не нулевой.

Это нужно знать! Если собственник продает свое единственное жилье, неважно, сколько лет оно находилось в собственности, вырученная от его продажи сумма налогом не облагается.

Подать в ИФНС (по простому в налоговую инспекцию) декларацию при продаже квартиры нужно в течение того года, когда была совершена сделка.

Это интересно! Налоговый кодекс статьей 220 закрепляет за владеющим право получения налогового вычета и обязанность продающего по уплате налога на прибыль при продаже квартиры.

Расчет суммы вычета при продаже собственности

Если владелец жилья, прожив в нем менее трех лет, продает его за 5 миллионов рублей, какой налоговый вычет он может получить?

Можно воспользоваться данным законодательными бумагами правом и снизить налогооблагаемую базу. В приведенном примере собственник должен заплатить налог в размере 520 тысяч рублей. Вот как рассчитывалась сумма налога:

(5 000 000 — 1 000 000) х 13% = 520 000 российских денежных знаков

1 миллион — это и есть налоговый вычет при продаже квартиры в собственности менее 36 периодов по 30 (31) дней. Налог в приведенном примере в итоге уплачивается не с пяти, а с четырех млн. рос. дензнаков.

Также можно документально подтвердить, за какую сумму была ранее куплена квартира, и вычесть эту сумму из полученного от продажи дохода. Например, если она была куплена за три млн. дензнаков, а продана за пять млн. рублей, налогом облагается величина:

5 000 000 — 3 000 000 = 2 000 000 дензнаков. Именно с этой суммы придется уплатить налог в размере тринадцати процентов. То есть в бюджет уйдет 260 000 рублей как дивиденды. Соответственно, налоговое бремя уменьшится в два раза.

Это нужно знать! Если документов о стоимости покупки квартиры у текущего продавца не сохранилось, то прибылью, которая облагается налогами, признается вся стоимость, за которую была продано жилье.

Закон не запрещает получать налоговые льготы при продаже жилья столько раз, сколько раз собственник будет совершать сделки купли-продажи. То есть не установлено ограничений касательно количества использования дивидендов при продаже. Но использовать несколько вычетов в одном календарном году не получится, так как это запрещено нормативами.

Это интересно! Жители РФ уплачивают налог с полученного дохода в размере 13%. Иностранные граждане - 30% (почти одна треть) от суммы дохода.

Владелец недвижимости после 2016 года, продав ее, освобождается от уплаты налога на прибыль, если:

  1. Квартира стоила менее 1 миллиона рублей.
  2. Срок владения недвижимостью - более 60 месяцев.

Если продавец недвижимости укажет в документах цену проданного жилого помещения меньше кадастровой, чтобы уменьшить сумму налога, по закону налогооблагаемая база будет увеличена. Корректирующий коэффициент - 0,7. Обусловлено это нововведениями, которые стали законодействующими в 2016 г.

Внимание! Квартира, приобретенная до 1 января 2016 года, может быть продана без уплаты налогов через 36 месяцев с момента покупки. А недвижимое имущество, приобретенное после приведенной даты, подлежит безналоговой продаже только через пять лет, то есть не раньше первого января (к примеру) 2021 года.

Из данного видеоролика можно узнать о новых изменениях и порядке оформления документов в налоговой:

Распределение вычета между владельцами

При продаже недвижимости, находящейся в собственности у нескольких лиц, которые являются гражданами РФ и резидентами страны, имущественный вычет - 1 миллион российских денежных знаков - делится между ними пропорционально размеру части принадлежащего каждому имущества. Если свою часть недвижимости продает один из владельцев, он получает всю льготу целиком.

Исходя из вышенаписанного, можно сделать следующие выводы. Если собственник продает свою квартиру, по закону он должен заплатить налог со стоимости. В данном случае, продавая, он получает прибыль, а прибыль подлежит налогообложению.

Однако законодатель закрепил правило, согласно которому берется налоговый вычет при продаже квартиры в собственности менее трех лет. Через 2 года после 2014 года (тогда изменился порядок предоставления возмещения при покупке имущества, которое присуждено к недвижимому) срок, после которого можно продавать квартиру без уплаты налога с прибыли, увеличен до пяти лет.

По общему правилу, если имущество находилось в собственности гражданина более трех лет (для имущества, приобретенного с 1 января 2016 года, этот срок увеличен до пяти лет), то доход от его продажи налогообложению не подлежит (). В обратном случае уплаты налогов не избежать. Но сумму налога можно уменьшить, использовав право на имущественный налоговый вычет. В НК РФ предусмотрено два варианта их использования – заявить к вычету расходы, произведенные при покупке имущества, либо применить вычет в фиксированном размере (). Разберем оба варианта и посмотрим, в каких случаях выгоднее применять тот или иной вычет.

Срок владения имуществом

В конце прошлого года Президентом РФ Владимиром Путиным был подписан закон, устанавливающий новые правила налогообложения доходов от продажи физическими лицами имущества в части сроков владения им (Федеральный закон от 29 ноября 2014 г. № 382-ФЗ " ", далее – Закон № 382-ФЗ). Нововведения начнут действовать только в отношении имущества, приобретенного после 1 января 2016 года. ().

По общему правилу НДФЛ не будет облагаться доход от продажи имущества, находившегося на момент продажи в собственности гражданина более пяти лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ, ). Однако на территории конкретного региона этот срок может быть снижен вплоть до нуля, если субъект РФ примет соответствующий закон.

Из этого правила предусмотрены исключения – минимальный трехлетний срок владения имуществом, как и сегодня, будет применяться при выполнении хотя бы одного из следующих условий:

  • если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика;
  • если право собственности получено в результате приватизации;
  • если право собственности получено плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением (п. 4 ст. 217.1 НК РФ, ).

    НАША СПРАВКА

    Близкими родственниками считаются родственники по прямой восходящей и нисходящей линии – супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры ().

Теперь разберемся, как же считать срок владения имуществом. По общему правилу право собственности на имущество возникает с даты государственной регистрации и внесения соответствующей записи в ЕГРП (). Как разъяснил порталу ГАРАНТ.РУ советник государственной гражданской службы Российской Федерации 1 класса департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России Николай Стельмах , именно эта дата является основанием (датой отсчета) для расчета срока нахождения в собственности имущества (например, квартиры) при предоставлении вычета. А значит, если, например, квартира была куплена 15 мая 2011 года, то трехлетний срок владения ею следует считать истекшим 15 мая 2014 года.

Но есть ряд случаев, когда дата госрегистрации права собственности значения не имеет. Так, например, при получении наследства право собственности возникает с даты открытия наследства (то есть со дня смерти наследодателя), вне зависимости от даты его фактического принятия или регистрации права собственности (). А получая квартиру в кооперативе, собственник вступает в свои права с даты внесения последнего пая (). Бывает также ситуация, когда квартира была приватизирована до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ " " (он начал действовать 29 января 1998 года), а свидетельство о праве собственности на нее получено позже этого дня. В этом случае дата получения свидетельства о госрегистрации имущества значения не имеет – квартира считается принадлежащей гражданину с момента приватизации ().

Приведем несколько примеров расчета НДФЛ при продаже имущества, при этом будем исходить из действующего сегодня минимального срока владения имуществом в три года. Итак, если имущество находится в собственности налогоплательщика менее трех лет, то с доходов от его продажи нужно заплатить налог. При этом сумму налога можно уменьшить путем использования налогового вычета.

  • имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме (1 млн руб. при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в них и 250 тыс. руб. при продаже иного имущества – автомобилей, нежилых помещений, гаражей и т. д.);
  • вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества.

Налогоплательщик может использовать любой из этих вычетов, но прежде нужно просчитать, какой вычет выгоднее в той или иной ситуации.

ПРИМЕР

ПРИМЕР 1

А. И. Солнцев приобрел квартиру за 7 млн руб. в 2013 году, а в 2014 году продал ее за 8,2 млн руб. С полученных доходов (1,2 млн руб.) он должен заплатить налог по ставке 13%, но может уменьшить его на сумму налоговых вычетов. Посмотрим, какой вычет будет выгоднее использовать налогоплательщику.

Данный вычет предоставляется в размере 1 млн руб. с доходов, полученных от продажи квартиры. Значит, сумму налога следует рассчитывать следующим образом:

(8 200 000 руб. – 1 000 000 руб.) х 0,13 = 936 000 руб.

Ситуация 2. Налоговый вычет в размере расходов, понесенных на покупку квартиры.

Собственник, выбравший этот вид налогового вычета, может уменьшить полученные от продажи квартиры доходы на сумму расходов, произведенных при ее покупке. Рассчитаем сумму НДФЛ, подлежащую уплате:

(8 200 000 руб. – 7 000 000 руб.) х 0,13 = 156 000 руб.

Таким образом, если стоимость продаваемого имущества незначительно превышает расходы, произведенные при его приобретении, то наиболее выгодно будет применить вычет в размере понесенных расходов.

ПРИМЕР 2

А.В. Тучкин приобрел гараж за 100 тыс. руб. в 2012 году, а продал в 2014 году за 260 тыс. руб.

Ситуация 1. Фиксированный налоговый вычет.

При продаже гаража, который находился в собственности менее трех лет, собственник может воспользоваться вычетом в размере 250 тыс. руб. Таким образом, сумма налога, подлежащая уплате, составит:

(260 000 руб. – 250 000 руб.) х 0,13 = 1300 руб.

Ситуация 2. Налоговый вычет в размере расходов, понесенных при покупке гаража.

Поскольку расходы на приобретение составили 100 тыс. руб., то применив этот вычет, собственник будет обязан заплатить налог в следующем размере:

(260 000 руб. – 100 000 руб.) х 0,13 = 20 800 руб.

В этом случае собственнику выгоднее воспользоваться налоговым вычетом в фиксированном размере.

Фиксированный налоговый вычет применяется в отношении собственника, а не объекта недвижимости, а значит, если собственник в течение года продал несколько видов имущества, то предельный размер вычета применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому по отдельности ().

Аналогичные правила применяются и в отношении имущества, находившегося в долевой собственности, но проданного как единый объект (то есть все доли проданы их собственниками по одному договору купли-продажи). Тогда сумма вычета распределяется пропорционально долям в праве собственности на недвижимость ().

Что касается вычета в сумме произведенных расходов, то для того, чтобы им воспользоваться, нужно собрать все документы, подтверждающие расходы на покупку квартиры, например договор купли-продажи и акт приемки-передачи собственности (). При этом НК РФ не дает каких-либо разъяснений по поводу того, какого рода расходы можно заявить для вычета. Единственное требование – они должны быть документально подтверждены и направлены на приобретение квартиры.

Как пояснил Минфин России, к таким расходам могут относиться непосредственно расходы на приобретение квартиры, услуги риэлтора и проценты по ипотечному кредиту. А расходы на оплату тарифа за ведение ссудного счета по кредитному договору, страхования квартиры, а также траты на покупку и установку металлической двери в налоговый вычет не включаются (). Для подтверждения расходов предоставляются следующие документы: приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и другие.

Если квартира была приобретена по договору мены, то вычет предоставляется в размере рыночной стоимости квартиры, установленной на дату подписания договора. Для того чтобы узнать эту стоимость, можно воспользоваться услугами независимого оценщика. Его отчет об оценке будет являться документом, подтверждающим произведенные собственником расходы ().

Нередко бывает, что квартира была приобретена за счет средств материнского капитала. Как пояснили чиновники, сумма такой единовременной помощи может включаться в налоговый вычет и уменьшать сумму полученных при продаже квартиры доходов. То же касается сумм единовременных субсидий на приобретение жилья – например, в рамках программы по обеспечению жильем военнослужащих, сотрудников полиции и т. п. ().

Как заплатить налог

Документы, подтверждающие факт продажи имущества, например договор купли-продажи и акт приемки-передачи, а также документы, дающие право на применение того или иного вычета (договор на приобретение квартиры, договор на оказание услуг риэлтора и прочее), нужно приложить к заполненной налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и предоставить в налоговую инспекцию по месту жительства. Сделать это нужно не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи имущества (). Если декларация будет подана позже этого срока, налоговая инспекция начислит штраф в размере 5% от неуплаченного налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не более 30% от суммы налога и не менее 1 тыс. руб. ().

Обращаем внимание, что налоговую декларацию заполнять и подавать не нужно только в случае владения имуществом более трех лет (). Если срок владения имуществом составляет менее трех лет, заполнить и подать в налоговый орган декларацию все равно придется – даже если доход от продажи не превышает суммы налогового вычета.