Главная / Ликвидация бизнеса

Как взять ипотеку в Сбербанке: пошаговая инструкция. Какие бывают "подводные камни" у ипотеки

К ипотеке нужно долго готовиться с блокнотом, ручкой и калькулятором в руках. Если вы задумались, как выгоднее продаться банку на ближайшие несколько лет, прочитайте, какие ошибки могут испортить вам всё рабство и как их не допустить.

Ошибка 1. Брать ипотеку с максимальным обязательным платежом

Логика железная: чем больше ежемесячный платёж, тем быстрее выплачивается ипотека, тем меньше получается переплата. Это же прямая экономия.

На практике выходит немного не так. Допустим, доход - 30 000 рублей, платёж по ипотеке - 17 000. Это даже больше половины, но заёмщик прочитал сто статей о том, как прожить на 5 000 рублей в месяц, так что он ещё и сэкономить сможет.

Не будем говорить о том, что постоянно жить в режиме катастрофической экономии вредно и можно сорваться - это уже зависит от силы воли. Но в таких случаях даже небольшие форс-мажоры доводят до просрочек.

Как надо сделать

Взять кредит хоть на 30 лет, но с такими условиями, которые вы сможете выполнять, не напрягаясь.

Даже если вы ждёте, что доход вырастет, берите ипотеку, которую потянете сейчас. Появятся деньги - закроете ипотеку досрочно или найдёте им другое применение.

Для этого нужно пересмотреть все возможные варианты и предложения банков: кто-то предлагает выгодные программы молодым заёмщикам, семьям, клиентам банка, кто-то снижает ставку при дополнительном страховании или при условии, что вы соберёте много документов, чтобы подтвердить надёжность.

Ошибка 2. Слишком долго снимать жильё и не брать ипотеку

Dawn Huczek / Flickr.com

Брать ипотеку страшно, особенно когда жильё снимаешь. При аренде не болит голова из-за налогов, ремонта и коммуналки, можно бросить всё и уехать в Гималаи, не опасаясь, что следом прилетят сотрудники банка. А на кредит деньги уходят, и кажется, что это никогда не закончится. Но чтобы убедиться, что пора влезать в ипотеку, достаточно взять калькулятор и посчитать.

Я брала в банке кредит 1 550 000 рублей на 10 лет. Ежемесячный платёж - 21 700 рублей. Если платить по графику, переплата составит 1 054 000 рублей. Но я стараюсь погасить задолженность с опережением, и если сохраню нужный темп, то переплачу не больше 600 000.

Если всё это время снимать такую же квартиру, я отдам минимум 1 800 000 рублей, и это если не повысится цена аренды.

Как надо сделать

Найти банк, сесть и посчитать, какую квартиру вы можете купить прямо сейчас. Если не хватает на жильё, в которое можно сразу переехать, взять ипотеку в строящемся доме. Так тоже можно, если поискать и проанализировать предложения банков.

У банка «ДельтаКредит» есть « » - это программа, когда первый год или два ежемесячные платежи сокращают наполовину, как раз чтобы хватило и на съём, и на ипотеку, пока строится дом.

А когда дом сдан и ничего арендовать уже не надо, эта часть бюджета начнёт уходить на погашение кредита. Но надо учитывать, что ни один банк не будет раздавать плюшки за красивые глаза. Обычно ставка у кредита с поблажками выше, чем у обычного.

Ошибка 3. Забыть о переездах

Этот пункт вообще многие выбрасывают из головы. Но представьте, что вы молоды, у вас интересная профессия. Вам предлагают переезд, но есть одно но: ипотека на 30 лет. Или ваша семья увеличивается, нужна квартира больше, но у вас уже есть действующая ипотека на двушку.

Как надо сделать

Почему бы не махнуть в другой город или на север за высокими зарплатами, чтобы там снимать жильё и отдавать прибавку на ипотечный платёж? Почему бы не попробовать продать квартиру из-под залога?

Ипотека не привязывает к месту. Ипотечную квартиру при желании можно и сдать, и продать, если договориться об этом с банком. Да, это всегда дополнительные сложности, но, если планы изменились, все трудности можно преодолеть.

И не бойтесь брать кредит на недвижимость там, где вы будете жить, выбирать квартиру с запасом метров. Кстати, мало кто об этом задумывается, но взять ипотеку можно не только на квартиру, но ещё и на дом.

Ошибка 4. Забыть про ремонт

Irene Mei / Flickr.com

Покупать квартиру, когда застройщик едва успел получить разрешение на строительство, выгодно. Цена квадратного метра на этапе котлована намного ниже, чем в готовом жилье. Особенно если квартиру сдадут в строительном варианте - это когда перед вами пустая коробка и простор для творчества. Только вот в это творчество нужно вложить большую сумму.

Даже если вы покупаете жильё на вторичном рынке, после переезда без ремонта не обходится: где-то надо розетку перенести, где-то обои отвратительные. Если об этом забыть, то новоселье может затянуться (или придётся брать ещё и кредит на ремонт).

Как надо сделать

Вариантов три:

Когда берёте ипотеку, платите меньший первоначальный взнос, зато сразу откладывайте «ремонтные» деньги. Лучше положить их под проценты.
Откладывайте на ремонт, когда выплачиваете ипотеку. Те же ипотечные каникулы, про которые мы говорили, могут помочь.
Ищите застройщика, который сразу сдаёт квартиру с ремонтом. В ней как минимум можно жить, то есть закончить с ипотекой, а уже потом что-то ремонтировать.

Ошибка 5. Не создавать резервный фонд

Обычно если внести первоначальный платёж побольше, то и условия ипотеки будут мягче. Логично, что хочется отдать всё, что нажито непосильным трудом, но в итоге приходится жить от зарплаты до зарплаты.

Как надо сделать

Отложить небольшую сумму, которая покроет обязательные платежи минимум на два месяца, а лучше всего - на полгода. Это страховка на случай, если вдруг вы потеряете работу или произойдёт что-то ещё.

Ошибка 6. Не читать договор

Barbara Krawcowicz / Flickr.com

Даже если вы уже всё обсудили с менеджером, даже если консультант ответил на сто ваших вопросов, читайте и уточняйте всё, что вам непонятно. Пусть вы спросите очевидную глупость, просто сделайте это.

Как надо сделать

Прочитайте договор и все документы, на которые он ссылается (например, общие условия кредитования в банке). Сделайте конспект основных положений: когда нужно платить, какие документы обновлять, в каких компаниях страховаться, куда звонить, если есть проблемы.

Ошибка 7. Забыть про налоговый вычет

Вы в курсе, что за ипотеку полагается налоговый вычет? И на покупку квартиры, и на проценты по ипотеке. Этот вычет может быть на круглую сумму - до 650 000 рублей.

Как надо сделать

Собрать справки о доходах и платежах, подать заявление в налоговую (если не знаете как, то к вашим услугам множество фирм, которые всё оформят за вас за 20 минут), получить деньги. Кстати, если вы женаты или замужем, вычет может получить и вторая половинка. Супругу полагается компенсация, даже если он не собственник жилья, а об этом многие забывают.

Ошибка 8. Думать, что оно как-нибудь само пройдёт

Допустим, случилась неприятность: вы просрочили платёж. Неважно, по какой причине: не сработало напоминание, настроения не было, деньги кончились. Нет смысла прятать голову в песок и продолжать платить ипотеку, будто ничего не случилось. Даже за один день просрочки банк может выписать штраф или начислить пени, а потом это выльется в круглые суммы.

Как надо сделать

Идеальный вариант - застраховаться, но это дорого (а если страховка хорошая, то очень дорого). Вне зависимости от того, есть у вас страховка или нет, в любой непонятной ситуации звоните в банк. Мелкие затруднения можно решить сразу же, в случае крупных проблем - договориться и даже пересмотреть условия ипотеки. Главное - не пропадать и ответственно относиться к обязательствам.

Если вы поняли, что морально готовы к ипотеке, узнайте, на какие условия можно рассчитывать. Используйте сервис онлайн-одобрения «ДельтаКредит»: он поможет получить предварительное одобрение кредита без визита в банк. Зарегистрируйтесь, подайте заявку, получите одобрение и загрузите необходимые документы - всё быстро и без сложностей.

Каждый человек сталкивается с квартирным вопросом и решает его в силу возможностей. Некоторые делают выбор в пользу жилищного займа. Подводные камни ипотеки наносят серьезный удар по бюджету заемщика, поэтому их стоит изучить до оформления займа.

Несмотря на то что процент по ипотечным займам в России значительно выше чем на Европейских рынках, спрос на них растет. Так как срок кредитования по жилищным займам в среднем составляет от 10 до 20 лет, переплата достигает 50% и более от стоимости взятого кредита.

Подводные камни и риски при оформлении ипотеки в 2017 году

Непредвиденные расходы и риски возникают уже на стадии оформления ипотечного займа. Оформлять ипотеку можно, используя один из следующих способов:

С внесением первоначального взноса.
При помощи залога.

В первом случае заемщику необходимо внести от 15% до 24% от стоимости приобретаемого жилья. И тут могут возникнуть дополнительные расходы. Договор купли-продажи квартиры содержит фиксированную сумму стоимости жилья. До заключения договора об ипотечном займе обязательно проводится независимая оценка приобретаемой недвижимости. Если сумма, которая указана в отчете оценщика, меньше, чем в договоре о покупке недвижимости, банк выдаст ипотеку, опираясь на документы об оценке. Оставшуюся разницу продавцу должен будет возместить покупатель.

Во втором случае, если у покупателя нет собственных средств на первоначальный взнос, он может взять дополнпительный заем. Как правило, возврат кредитных средств обеспечивается залогом имеющейся собственности. В этом случае в крупных банковских учреждениях часто не требуют справок о доходах. Гарантией выступает недвижимость заемщика или созаемщика. Подписывая документы о залоге, клиент идет на риск потери обоих жилых объектов. Так как под залогом находится приобретенное по ипотеке жилье и уже находящееся в собственности заемщика или созаемщика.

Если по каким-либо причинам заемщик не сможет выплачивать свои долговые обязательства, встанет вопрос о взыскании задолженности. Как правило, это применяется при просроченной задолженности в течение 7 месяцев. Суд будет иметь право наложить взыскание на все объекты недвижимости, на которые оформлен залог. В этом случае без жилья могут остаться как сам заемщик, так и поручитель, предоставивший залог. Это основные подводные камни ипотеки в Сбербанке и других кредитных учреждениях.

Что нужно знать об оплате ипотеки

Вносить платежи по кредиту необходимо своевременно. Допускается техническая просрочка не более пяти дней. Она не влияет на кредитную историю. Информация о ней передается в бюро кредитных историй, но не оценивается как повод для отказа в будущем при обращении за другим кредитом. Но важнее всего вносить платежи лично. Если клиент, взявший ипотечный кредит, доверяет оплату своих долговых обязательств постороннему человеку, у него возникает право на часть имущества. Если человек окажется недобросовестным, он может обратиться в суд с иском о выделении доли или компенсации.

Если деньги для оплаты по кредиту передавались без свидетелей, доказать, кто именно оплачивал заем, будет сложно. Этот вопрос часто поднимается между сожителями, которые не состояли в браке.

Кроме этого, на долю в ипотечном жилье может иметь право созаемщик. Например: в качестве созаемщика выступают оба супруга, если договор жилищного займа заключался в период брака. В отличие от поручителя, он имеет право на долю, если иное не прописано в брачном контракте.

Страховка для получения ипотечного кредита

Часто при оформлении ипотеки клиенту навязывают страховку. Обязательно страховать только предмет залога. Также обязательно ее необходимо продлевать. Все остальные страховые полисы, в том числе страхование жизни и здоровья заемщика и его родственников не могут быть обязательным условием при получении ипотеки. Если страхование жизни было оформлено, клиент вправе отказаться от него в течение 5 дней.

У клиента нет права на возврат полной суммы, если договор с организацией, которая оформила страховой полис, вступил в силу. В этом случае можно рассчитывать на часть уплаченной суммы.

Проблемная квартира в ипотеку: что нужно знать и подводные камни

Прежде чем покупать жильё, нужно проверить надежность продавца. Если недвижимость спорная, то от ее покупки следует воздержаться. Если, например, квартира перешла к продавцу по завещанию или договору дарственной, и есть другие претенденты, договор могут оспорить в суде. Это приведет к признанию недействительными всех сделок, совершенных продавцом.

На кредитный договор это обстоятельство не окажет влияния, и он не утратит силу. Таким образом, заемщик рискует остаться без недвижимости и с огромным долгом перед банком. Вернуть средства можно с человека, который продал проблемную квартиру. На это уйдет много времени, но часть суммы удастся получить обратно.

Что будет с ипотечным кредитом в случае дефолта

Ипотека выдается на длительный срок, за который может измениться экономическая ситуация. Если государство не сможет выплачивать долги, будет объявлен дефолт. При этом неизбежно упадет курс национальной валюты, и денежные средства обесценятся. Однако это вовсе не значит, что платить ипотечный заём будет легче.

В кредитном договоре любого банка указано право учреждения менять процентную ставку при непредвиденных обстоятельствах. Дефолт относится к таким поводам. Долг по ипотеке останется на прежнем уровне с учетом изменения курса валюты. В условиях общего экономического упадка будет тяжело выплачивать жилищный заем.

Прежде чем решиться на ипотеку, подводные камни и риски необходимо минимизировать. Далеко не все зависит от заемщика, но он должен адекватно рассчитать свои возможности. Иначе есть риск остаться без жилья, денег и с плохой кредитной историей. Особо ответственно к ипотеке стоит подходить семьям, имеющим детей.

Ошибка 1. Брать ипотеку с максимальным обязательным платежом

Как надо сделать

Взять кредит хоть на 30 лет, но с такими условиями, которые вы сможете выполнять, не напрягаясь.

Даже если вы ждёте, что доход вырастет, берите ипотеку, которую потянете сейчас. Появятся деньги - закроете ипотеку досрочно или найдёте им другое применение.

Ошибка 2. Слишком долго снимать жильё и не брать ипотеку

Dawn Huczek / Flickr.com

Как надо сделать

У банка «ДельтаКредит» есть « » - это программа, когда первый год или два ежемесячные платежи сокращают наполовину, как раз чтобы хватило и на съём, и на ипотеку, пока строится дом.

Ошибка 3. Забыть о переездах

Как надо сделать

Ошибка 4. Забыть про ремонт

Irene Mei / Flickr.com

Как надо сделать

Вариантов три:

Когда берёте ипотеку, платите меньший первоначальный взнос, зато сразу откладывайте «ремонтные» деньги. Лучше положить их под проценты.
Откладывайте на ремонт, когда выплачиваете ипотеку. Те же ипотечные каникулы, про которые мы говорили, могут помочь.
Ищите застройщика, который сразу сдаёт квартиру с ремонтом. В ней как минимум можно жить, то есть закончить с ипотекой, а уже потом что-то ремонтировать.

Ошибка 5. Не создавать резервный фонд

Как надо сделать

Ошибка 6. Не читать договор

Barbara Krawcowicz / Flickr.com

Как надо сделать

Ошибка 7. Забыть про налоговый вычет

Как надо сделать

Ошибка 8. Думать, что оно как-нибудь само пройдёт

Как надо сделать

Прочитав эту статью, вы узнаете все то, что скрывает от нас каждый сотрудник банка, когда мы обращаемся за ипотечным кредитом.

Именно подводные камни ипотеки погружают нас в еще большие долги и проблемы, выбраться из которых удается далеко не каждому.

ТОП 8 подводных камней ипотеки

Справки о доходах

Достаточно большой перечень кредитных организаций не требуют от заемщиков справок о доходах для оформления соглашения. Но, хитрость в том, что вы, все равно озвучиваете сумму дохода и место работы.

Сроки

Все мы заинтересованы в том, чтобы объем переплаты по ссуде был минимальным. Ради этого мы готовы платить несколько лет.

Но, финансовые учреждения рассчитывают сроки, исходя из нашей платежеспособности. Средства, которые у нас остаются в результате – прожиточный минимум.

Около 40% доходов остаются, а остальные 60% уходят на погашение долга. Чем дольше вы будете платить, тем больше будет становиться переплата.

Вы можете оформить соглашение даже на 15 лет, чтобы время от времени гасить ссуду крупными суммами.

Санкции

Это один из частых подводных камней при покупке квартиры в ипотеку. Так как санкции – обязательный пункт в любом соглашении, вам нужно повнимательнее относиться к размытым фразам, о штрафах, которые будут применены к вам, если вы допустите просрочку платежа. В вашем договоре должны быть такие пункты:

Перечень всех применяемых санкций;
пени за просрочку;
проценты штрафов;
возможности применения повышенной ставки.

Обратите внимание на то, что размер штрафа не может превышать отметку в 0,5% за 1 день просрочки.

Обязанности заемщика

Их еще часто называют «неожиданными». Стандартные обязанности и требования включают регистрацию по месту получения ссуды, возраст, доходы и пр.

Самыми неожиданными пунктами бывают запреты на проведение ремонтных работ без согласования с банком, запреты на смену места работы и жительства.

Так как вы являетесь непосредственным участником соглашения, детально изучите все предлагаемые условия и вносите свои изменения, если считаете, что заявленные пункты противоречат законодательству.

Досрочное расторжение договора

Банк может оставить за собой право расторгнуть договор досрочно со всеми вытекающими последствиями.

Вы должны знать, в каких случаях финансовое учреждение может воспользоваться таким правом. Обычно, поводом служит несвоевременное внесение платежей.

Но, при этом, в документе должно быть указанно, сколько раз допускается просрочка. После расторжения соглашения кредитор также может реализовать имущество и распределить средства от его продажи.

Дополнительные расходы

О них умалчивают всегда! Государственная пошлина в регистрационную службу, а также сумма первоначального взноса – далеко не единственные расходы, которые вас ожидают.

Среди дополнительных есть и комиссия банка . Такие структуры всегда берут плату даже за самые мелкие услуги: за рассмотрение заявки, выдачу займа, обмен валюты, перевод средств на счет, выпуск карты и ее обслуживание.

Не забывайте и об услугах оценщика и оплате страхования . Например, кроме страхования повреждения имущества или его утраты, банки часто требуют страхование здоровья и жизни клиента, его права собственности на залоговое имущества, а также страхование от риска нарушения условий соглашения.

Все это идет только на пользу финансовому учреждению. Вы будете оплачивать от 0,5 до 1,5% от всей суммы ссуды.

Также банки привыкли работать с одним оценщиком, остальным они «не доверяют», поэтому часто в случаях перекредитования оценку нужно будет оплачивать заново.

Объект ипотеки

Вы можете искать недвижимость самостоятельно в Интернете, журналах и газетах, или же заключить соглашение с риэлтерской компанией. Выбрать объект самостоятельно дешевле, потому что за услуги риэлтора нужно будет заплатить в районе 5% от общей стоимости объекта.

Но, вот и всплывает подводный камень ипотеки – банк не соглашается на то, что вы выбрали самостоятельно, а значит, вам нужно будет искать другую структуру. Имущество, которое обременяется ипотекой, и есть залогом для финансового учреждения.

Таким образом, структура пытается застраховать себя от рисков. Она просто отказывается от объекта, выбранного клиентом, или вносит сумму за проверку его подлинности.

Многие учреждения также предлагают отдельные условия при выборе вторичного или первичного жилья. Квартирам в новостройках они не доверяют, так как дома могут быть еще не достроены и на них не оформлены документы. Если они и соглашаются на ваше предложение, то выдвигают дополнительные требования лично к вам, плюс повышают процентную ставку.

Требования к договору

Обратите внимание: в договоре должны быть указаны:

Предмет займа;
его оценочная стоимость;
срок исполнения обязательств;
размер суммы;
право собственности, в силу которого предмет ипотеки принадлежит залогодателю;
орган госрегистрации, который зарегистрировал право залогодателя.

Как правило, в договоре указывается вид недвижимости, общая площадь, количество комнат и адрес.

Подводные камни самых крупных банков

Сбербанк

В данном случае, подводные камни ипотеки появляются тогда, когда оценщик проверяет недвижимость.

Определяется цена, являющаяся ниже уровня действительной стоимости. Тогда учреждение дает ссуду лишь в виде процентной доли от определенной суммы, названной оценщиком.

Если цена отличается от фактической стоимости, вы должны сами найти способ компенсировать недостающие средства. Это отличительная особенность Сбербанка, на которую нужно обратить особое внимание.

ВТБ

На первый взгляд, кредитная прозрачна на все 100%. Но, в данном случае стоит отметить немалое количество сопутствующих расходов, которые портят всю выгодность подписания соглашения. Переплата при работе со страховыми партнерами – только один из факторов.

В принципе, подводные камни присутствуют на всех этапах соглашения. Одна из опасностей – выбор валюты займа.

Ссуда в евро и долларах привлекает своей процентной ставкой. В последнее время многие переходят на экзотические валюты, так как большинству клиентов не известны их курсы колебания. Но, вот проблема в том, что никто не может знать заранее, как себя поведет такая валюта через месяц или год.

Не покупайтесь на низкие проценты и не продавайтесь за выгодные предложения сразу. Изучите тонкости, и вы увидите, сколько рисков и проблем они готовят для вас и вашей семьи.

Подробнее о карте

Срок до 5 лет;
Кредит до 1.000.000 рублей;
Процентная ставка от 11,99%.

Кредит от Тинькофф банка

Оформить кредит

Подробнее о карте

По паспорту, без справок;
Кредит до 15.000.000 рублей;
Процентная ставка от 9,99%.

Кредит от Восточного Банка

Оформить кредит

Подробнее о карте

Срок до 20 лет;
Кредит до 15.000.000 рублей;
Процентная ставка от 12%.

Кредит от Райффайзенбанка

Оформить кредит

Подробнее о карте

Срок до 10 лет;
Кредит до 15.000.000 рублей;
Процентная ставка от 13%.

Кредит от УБРиР Банка

Оформить кредит

Подробнее о карте

Решение мгновенно;
Кредит до 200.000 рублей только по паспорту;
Процентная ставка от 11%.

Кредит от Хоум Кредит Банка.

Оформить кредит

Решившись на такой ответственный шаг как заключение кредитного договора под залог недвижимого имущества, стоит разобраться, каковы «подводные камни» ипотеки . Крупная сумма кредитования, длительный срок выплат влекут появление этих «подводных камней» ипотеки , среди которых можно назвать дополнительные расходы при оформлении, риск утраты заложенного объекта, запрет банка на сделки с предметом ипотеки или досрочное погашение кредита.

Дополнительные расходы

Это самый распространенный,можно даже сказать, гарантированный «подводный камень». Сумма первоначального взноса и госпошлина в регистрационную службу - не единственные расходы, с которыми предстоит столкнуться, чтобы получить заветные деньги.

Комиссия банка

Банки часто берут оплату за любую мелкую услугу, оказанную клиенту. Так, оформляя договор ипотечного кредита, заемщик может столкнуться с одним из следующих комиссионных платежей:

за рассмотрение заявки,
за выдачу кредита,
за перевод денег со счета,
за обмен валюты (для валютных кредитов),
за выпуск и обслуживание банковской карты.

Оплата страхования и услуг оценщика

Сегодня ипотека довольно популярна, поэтому многие заемщики морально и финансово готовятся к оплате услуг оценщика и страхованию объекта, передаваемого в ипотеку. Но это далеко не все, что требуют банки с целью снижения своих рисков.

Кроме страхования утраты или повреждения квартиры, одним из условий получения ипотеки может стать

страхование жизни и здоровья заемщика,
страхование права собственности заемщика на залоговое имущество,
страхование от риска нарушения заемщиком условий кредитного договора.

Во всех перечисленных случаях страховка оформляется в пользу банка, он указывается в договоре страхования выгодоприобретателем. А оплачивать ее приходится заемщику - в размере от 0,5 до 1,5 % от общей суммы кредита.

Что касается оплаты услуг оценщика, то здесь может возникнуть проблема, если вы решите оформить перекредитование ипотеки в другом банке. Обычно это означает, что первому банку досрочно выплачивается кредит, а со вторым заключается новый кредитный договор, по более низкой ставке. Банки работают с определенным оценщиком, а всем остальным не доверяют. Поэтому в случае пере кредитования, скорее всего, придется делать (а значит, и оплачивать) оценку заново.

Нормы договора, ограничивающие права заемщика

Здесь можно выделить

стандартные правила, установленные законодательством (Гражданский кодекс РФ, закон «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)» или обычные в деловом обороте банков;
различные «хитрые пункты, ставящие заемщика в зависимое положение.

Среди первых - запрет на продажу или передачу заложенной квартиры в аренду без согласия банка, запрет на ее перепланировку или любые действия с квартирой, которые могут снизить ее стоимость. С этими пунктами не поспоришь. Нужно принять их как данность и учитывать их наличие, планируя какие-либо действия с залоговым имуществом

В числе вторых - запрет или серьезные ограничения на досрочное погашение кредита, разрешение банку менять процентную ставку без согласия заемщика. Поскольку такие пункты часто нарушают общие принципы гражданского права и ухудшают положение заемщика по сравнению с правилами, предусмотренные законом, их можно оспорить, опираясь на закон «О защите прав потребителей».

Риски, связанные с положением на валютном и финансовом рынке, на рынке недвижимости

Колебания курса валют, обрушение рынка недвижимости - все эти обстоятельства обычный гражданин не может предсказать. Тем более, что ипотека часто берется на длительный срок, который делает сомнительной достоверность прогнозов. А между тем, для заемщика вышеуказанные изменения могут повлечь

фактическое повышение ежемесячных выплат,
многократное превышение суммы кредита над рыночной ценой купленного за кредитные средства залогового объекта недвижимости.

Чтобы избежать зависимости от курса валюты и положения мировой экономики, стоит брать кредиты в рублях, а также избегать условий договора о процентах с «плавающей ставкой». Последняя позиционируется как выгодная для заемщика, т.к. первоначально она будет ниже, чем обычная по рынку (или предлагаемая тем же банком) твердая ставка. Однако действительной целью «плавающей ставки» является снижение рисков банка в случае, когда происходит спад экономики. Изменение размера «плавающей ставки связывается с изменением так называемых ставок предложения по кредитам на финансовой бирже.

Российские банки используют ставки LIBOR (ставка предложения с Лондонской финансовой биржи) или MosPrime (ставка предоставления рублевых кредитов на московском рынке). Мало кому из заемщиков понятна суть этих ставок, причины их снижения или повышения. Заключив договор с «плавающей ставкой», вы никогда не сможете быть уверены, какую сумму процентов придется уплатить банку в очередной раз.

Риск потерять залоговое имущество

Конечно, такой массивный объект как недвижимость не может «потеряться»- но может быть уничтожен или поврежден, например, пожаром или изъят у заемщика по иску третьего лица.

Утрата или повреждение недвижимости

Законодательство об ипотеке устанавливает последствия гибели или повреждения заложенной недвижимости очень неприятные для заемщика-залогодателя. Он не просто лишается квартиры, купленной за кредитные средства. Теперь, когда предмет залога уничтожен, он обязан предоставить банку в кратчайшие сроки другое обеспечение, равноценное утраченному. Если же объект поврежден, заемщик вправе договориться с кредитной организацией о ремонте и восстановлении ликвидности квартиры в определенный срок. Желательно сразу после гибели или повреждения недвижимости согласовать с банком в письменном виде данные моменты. Впрочем, кредитная организация вправе отказаться, если сочтет новый залог неравноценным предыдущему.

В отсутствие соглашения о замене заложенного имущества или его восстановлении, банк сможет потребовать досрочно исполнить кредитный договор.

Иски третьих лиц об истребовании залогового имущества

Юридическая судьба купленной на заемные деньги квартиры не всегда проста. И, взяв ипотеку, оформив залог квартиры, заемщик может с удивлением получить исковое заявление от другого гражданина, считающего себя собственником заложенного объекта.

Конечно же, как всегда в договоре ипотеки, все риски здесь ложатся на заемщика. Дело в том, что банк не утратит право залога даже, если квартиру вернут предыдущему собственнику. Суть залога в российском праве такова, что он «следует за вещью»: когда меняется собственник, залог остается.

Кроме того, существует норма, обязывающая заемщика-залогодателя сделать все возможное, чтобы недвижимость не досталась третьему лицу. В противном случае (например, если будет установлено, что заемщик безразлично относится к судебному процессу, не оспаривает доводы истца, не посещает заседания), банк вправе без доверенности выступать по данному делу от лица заемщика. Тот же будет обязан возместить кредитной организации все судебные расходы.