Новый порядок регистрации изменений условий закладной и погашения регистрационной записи об ипотеке. Какой срок выдачи закладной после погашения ипотеки? Все нюансы процедуры получения бумаги
КонсультантПлюс: примечание.
О передаче документарной закладной, выданной до 01.07.2018, в депозитарий см. ФЗ от 25.11.2017 N 328-ФЗ.
Статья 13. Основные положения о закладной
(см. текст в предыдущей редакции)
1. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.
Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.
К закладной, удостоверяющей права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, применяются положения, предусмотренные для закладной при ипотеке в силу договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.
2. Закладная является ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:
1) право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;
2) право залога на имущество, обремененное ипотекой.
3. Закладная является именной документарной ценной бумагой (далее - документарная закладная) или бездокументарной ценной бумагой, права по которой закрепляются в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью, который хранится в депозитарии, в соответствии со статьей 13.2 настоящего Федерального закона (далее - электронная закладная).
Права по закладной могут осуществлять законный владелец закладной и иные лица, которые в соответствии с федеральными законами или их личным законом от своего имени осуществляют права по ценным бумагам (далее также - иное лицо, осуществляющее права по документарной закладной или электронной закладной).
4. Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.
5. Составление и выдача закладной не допускаются, если:
1) предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс или право его аренды;
2) ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.
6. В случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи, условия о закладной в договоре об ипотеке ничтожны.
7. Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству.
Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом регистрации прав после государственной регистрации ипотеки. Закладная может быть составлена и выдана залогодержателю в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства. Если закладная составляется после государственной регистрации ипотеки, в орган регистрации прав представляется совместное заявление залогодержателя и залогодателя, а также закладная, которая выдается залогодержателю в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган регистрации прав либо в течение одного дня с момента получения таких документов органом регистрации прав от многофункционального центра.
8. Должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные условия закладной.
9. По распоряжению владельца документарной закладной, обездвиженной в порядке, предусмотренном статьей 13.1 настоящего Федерального закона (далее - обездвиженная документарная закладная), или электронной закладной либо иного лица, осуществляющего права по обездвиженной документарной закладной или электронной закладной, депозитарий обязан внести по счетам депо указанных лиц специальную запись, предоставляющую залогодержателю указанных ценных бумаг право продать указанные ценные бумаги по истечении определенного срока в целях удовлетворения обеспеченных залогом требований (далее - специальная залоговая передаточная надпись).
10. Учет и переход прав на обездвиженную документарную закладную и электронную закладную, в том числе залог и иные обременения и ограничения распоряжения указанными ценными бумагами, а также взаимодействие между депозитариями, осуществляющими хранение и (или) учет прав на обездвиженную документарную закладную или электронную закладную, осуществляется по правилам, установленным для бездокументарных ценных бумаг законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Ст. 13, ФЗ 102.Закон об ипотеке
Закладная представляет собой именную ценную бумагу, которая удостоверяет права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и одновременно по договору об ипотеке. Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотеки. Закладная может быть составлена и выдана залогодержателю в любой момент до прекращения, обеспеченного ипотекой обязательства. Если закладная составляется после государственной регистрации ипотеки, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется совместное заявление залогодержателя и залогодателя, а также закладная, которая выдается залогодержателю в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Закладная удостоверяет следующие права ее законного владельца: 1) право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства (денежное обязательство, которое обеспечено ипотекой, - это основное обязательство); 2) право залога на имущество, обремененное ипотекой. Закладную составляют вместе с договором об ипотеке. При этом закладная не может заменить договор об ипотеке. Изменение содержания закладной или ее аннулирование и выдача новой закладной возможны еще в трех случаях:1) в случае перевода долга по обеспеченному ипотекой обязательству (п. 7 ст. 13 Закона об ипотеке );
2) в случае изменения размера обеспечения, при котором размер требований, возникших из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее;3) в случае случайной гибели или повреждения имущества, заложенного по договору об ипотеке, если между залогодержателем и залогодателем заключено соглашение в письменной форме о восстановлении или замене погибшего или поврежденного имущества (п. 3 ст. 36 Закона об ипотеке ).
Замена закладной новым документом требует внесения изменений в ЕГРП. В этом случае одновременно с заявлением о внесении изменений в данные ЕГРП залогодатель передает органу, осуществившему государственную регистрацию прав, новую закладную, которая вручается залогодержателю в обмен на находящуюся в его законном владении закладную (ст. 13 Закона об ипотеке ). Законом об ипотеке предусмотрен еще один случай аннулирования закладной: при несоответствии ее договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, если ее приобретатель в момент совершения сделки не знал и не должен был знать о таком несоответствии, кроме случая, когда владельцем закладной является первоначальный залогодержатель. В данной ситуации законный владелец закладной вправе требовать устранения указанного несоответствия путем аннулирования закладной, находящейся в его владении, и одновременно с этим выдачи новой закладной, если требование было заявлено немедленно после того, как законному владельцу закладной стало известно о таком несоответствии. Составитель закладной несет ответственность за убытки, возникшие в связи с указанным несоответствием и его устранением (ст. 14 Закона об ипотеке ). Аннулированная закладная хранится в архиве органа, осуществившего государственную регистрацию прав, до момента погашения регистрационной записи об ипотеке.
При аннулировании закладной в связи с прекращением ипотеки (статья 25 Закона об ипотеке) на лицевой стороне первого листа аннулированной закладной проставляется штамп погашения регистрационной записи, заполняемый в порядке, установленном Правилами ведения ЕГРП.
Подлинный экземпляр аннулированной закладной помещается в дело правоустанавливающих документов. Аннулированная закладная может быть передана ранее обязанному по ней лицу по его требованию (заявлению) (статья 25 Закона об ипотеке).
При обращении в регистрирующий орган залогодателя или лица ранее обязанного по ипотеке для получения аннулированной закладной необходимо выполнить следующие действия:
1. В главном окне выполните пункт меню Книги à или в главном окне Выбор действия в подразделе Выдача документов нажмите кнопку Записи в КУВС . На экране появится форма Книга учета выданных свидетельств .
2. Выполните команду меню Запись à Создать (F6 ) или нажмите кнопку на панели инструментов. На экране появится детальная форма .
· Поля Номер книги , Дата выдачи , Сотрудник заполняются автоматически. При необходимости откорректируйте значение этих полей вручную или выберите нужные значения из справочников, открывающихся после нажатия кнопки справа от поля.
· Заполните поле № записи , нажав клавишу F10 .
3. Внесите данные в поле Получивший .
а) Если за выдачей закладной обратился непосредственно первоначальный залогодержатель или законный владелец закладной, то нажмите кнопку . На экране откроется форма Список Субъектов .
o Выполните поиск нужного субъекта в базе данных.
o Подключите выбранную запись двойным щелчком мыши по записи или нажатием кнопки на панели инструментов. Форма Список субъектов Запись в . Поле Получивший будет заполнено.
б) Если за выдачей закладной обратился представитель первоначального залогодержателя или законного владельца закладной, то поставьте флажок в поле Предст . На экране откроется форма Список представителей .
o Выполните поиск представителя (записи о представлении обратившимся лицом интересов правообладателя на основании представленного документа) в БД по известным характеристикам (фамилии, паспортным данным и т.д.).
o Если запись о представителе найдена в БД, просмотрите его характеристики и нажмите клавишу Enter на клавиатуре или кнопку на панели инструментов, либо дважды щелкните мышью на выбранной записи. Форма Список представителей закроется, и поле Получивший будет заполнено.
в) Если запись о представителе в БД не найдена, то создайте ее, выполнив действия, указанные в п.5 раздела 2.1 Прием документов для регистрации права настоящих Рекомендаций.
4. Перейдите в поле Выданные документы .
· Нажмите кнопку , расположенную справа от первой выделенной строки в данном поле.
· На экране откроется форма Тип действия (см. Рис. 233). Выберите необходимое значение и нажмите кнопку ОК Свидетельства, закладные, выписки на б/х имущество .
Рис. 233 Форма "Тип действия"
· Выполните команду меню Запись à Создать (), или нажмите клавишу F6 на клавиатуре.
· На экране откроется форма Свидетельство (см. Рис. 234).
Рис. 234 Форма ″Свидетельство″
· В поле Тип выберите из списка () значение Закладная .
· В поле Регистр.номер выберите из списка нужный регистрационный номер ипотеки. При нажатии кнопки откроется форма .
Рис. 235 Форма "Укажите требуемую запись об ипотеке"
· Выполните поиск (по типу, номеру и дате регистрации, адресу объекта недвижимости). Подключите выбранную запись двойным щелчком мыши по записи или нажатием кнопки на панели инструментов. Форма Укажите требуемую запись об ипотеке закроется, и управление перейдет в форму Свидетельство . Поле Регистр.номер будет заполнено.
· Поля Вид и Дата регистрации заполняются автоматически соответствующими значениями.
5. Нажмите кнопку , расположенную справа от поля Описание документа . На экране откроется форма Документы-основания , которая содержит список закладных, связанных с выбранным регистрационным номером ипотеки. Выберите из списка необходимый документ – закладную.
· Просмотрите характеристики закладной в открывающейся при нажатии кнопки на панели инструментов форме Документ (см.Рис. 236).
Рис. 236 Форма ″Документ″
· В поле Аннулирован внесите дату аннулирования закладной.
· Закройте форму Документ , нажав кнопку на панели инструментов.
6. Выберите нужную закладную, нажав клавишу Enter на клавиатуре или кнопку на панели инструментов, либо выполнив двойной щелчок мышью на выбранной записи. Поле Описание документа будет заполнено.
· Сохраните сделанную запись о закладной, выполнив команду меню Форма à Сохранить (), либо нажав клавишу F2 на клавиатуре.
· Закройте форму Свидетельство , нажав кнопку на панели инструментов. Управление вернется в запись в Книге учета выданных свидетельств . В поле Выданные документы появится запись о выдаваемой закладной.
Рис. 237 Запись КУВС о выдаче аннулированной закладной
Внимание ! Поле Реквизиты документа автоматически заполняется фразой: "аннулированная закладная, <дата погашения аннулированной закладной>" в соответствии с п. 24 Правил ведения книг и п.54 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества.
· Для заполнения поля Примечание нажмите кнопку справа от поля. Поле Примечание автоматически заполнится сведениями о номере и номере записи в этой книге, под которым учтено заявление о регистрации ипотеки. Откорректируйте автоматически сформированный текст.
Важно ! При выдаче аннулированной закладной в графе "Примечание " соответствующей записи Книги учета входящих документов , на основании п.20 Правил ведения книг, указываются дата передачи закладной, фамилия и инициалы физического лица (и наименование юридического лица, когда обязанным по ней лицом являлось юридическое лицо), которому передана аннулированная закладная, а также подпись этого лица (в случаях, когда в порядке, установленном статьей 25 Закона об ипотеке, подлинник аннулированной закладной передается ранее обязанному по ней лицу).
Для автоматического заполнения этой графы, необходимо находясь в записи о выдаче аннулированной закладной нажать кнопку , расположенную справа от поля Примечание . Управление перейдет в форму (см. Рис. 238). Установив курсор на необходимую запись, нажать кнопку , расположенную справа от поля Примечание .
Рис. 238 Форма "Связь закладной с книгой учета входящих документов"
· Для выхода из формы Связь закладной с книгой учета входящих документов нажмите кнопку на панели инструментов.
· Сохраните созданную запись в Книге учета выданных свидетельств , нажав кнопку на панели инструментов или клавишу F2 на клавиатуре.
7. При необходимости распечатайте запись Книги учета выданных свидетельств , выполнив команду меню Отчеты à Печать записи в книге или нажав кнопку на панели инструментов (см. Рис. 239).
Рис. 239 Отчет – запись книги учета выданных свидетельств
8. Нажмите кнопку на панели инструментов для выхода в Книгу учета выданных свидетельств , или нажмите на нее последовательно несколько раз для выхода в главное окно.
Закладная подтверждает право ее владельца на имущество, взятое по ипотеке. Она оформляется в банке во время подписания ипотечного договора. Закладная по ипотеке в установленный срок должна быть зарегистрирована в государственных органах, иначе она становится фиктивной.
Документ содержит в себе информацию о залогодателе и залогодержателе, о кредитном договоре и об объекте недвижимости. Он может использоваться для принудительной продажи квартиры в случае, если заемщик не выплачивает денежные средства. Кредитная организация может передавать права на закладную другому лицу, но при этом новый владелец не имеет права менять условия ипотечного договора в одностороннем порядке.
Обременение предполагает, что заемщик не может распоряжаться квартирой без контроля банка. Так он не может продать квартиру, сдать ее в аренду, вписать туда новых жильцов. После заемщик становится полноправным владельцем недвижимости. Из базы убирается запись о наличии кредита. Таким образом, полностью аннулируется право банка на квартиру.
Какие действия предпринять и куда обратиться, если банк не отдает документ после выплаты кредита?
Банк может не выдавать закладную только в том случае, если ссудный счет не закрыт. Такое может произойти, если ипотека погашена досрочно, а последний платеж был подсчитан неверно.
После внесения остаточной суммы необходимо обратиться в кредитную организацию, чтобы получить выписку по счету. Даже если остался долг в 5 рублей, ипотека закрыта не будет.
Если все в порядке, а банк не выдает документ, необходимо предпринять следующие действия:
- Написать письмо банку со ссылкой на . В письме можно установить срок в 2 недели для получения письменного ответа.
- При подаче письма в банк получить номер входящей корреспонденции.
- Дождаться ответа банка. Ответ будет получен на почтовый адрес, указанный в письме.
- Если банк отказывается выдать закладную, со всеми доказательствами можно обращаться в суд. Письменный ответ банка также можно приложить к исковому заявлению.
Т.к. банк может передавать закладную иным лицам, документ может быть попросту утерян. В случае утери закладной банк обязан выдать дубликат .
При получении дубликата важно удостовериться, что он соответствует прежнему документу. Для этого важно своевременно запрашивать у банка копию закладной, чтобы было с чем сравнивать. На выданном документе должна стоять отметка, что это дубликат.
Регистрация закладной в Росреестре требует затраты денежных средств. Кредитная организация может возложить оплату расходов по составлению дубликата на заемщика. Однако не стоит на это соглашаться, если подобное обязательство не указано в договоре.
Как быть, если обременение оформлено другим способом?
Закладная оформляется не во всех банках. Крупные банки могут пойти на риск выдать кредит без ее оформления. Если документ не оформлялся, то погашение записи об ипотеке происходит на основании совместного заявления заемщика и представителя банка.
Закладная дает банку возможность вернуть свои деньги, если заемщик не выполняет свои обязательства по кредиту. Банк имеет свои права на имущество и без его согласия нельзя совершать какие-то действия с недвижимостью. Выдача закладной подразумевает, что клиент выполнил свои обязательства. После снятия обременения заемщик может распоряжаться своим жильем без получения согласия от банка.
Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право на получение денежного обязательства, обеспеченного ипотекой, и право залога недвижимого имущества (п.2 ст.13 Федерального закона №102-ФЗ от 16.07.1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)", с передачей которой производится передача прав залогодержателя и кредитора. Закладная составляется залогодателем и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Листы закладной нумеруются и скрепляются печатью нотариуса, все листы закладной составляют единое целое. Неотъемлемой частью закладной также являются приложения в виде документов, определяющих условия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по закладной
Как установлено ст.48 Закона об ипотеке, передача прав, удостоверенных закладной совершается путем передаточной надписи в пользу следующего владельца закладной, и одновременной передачей закладной этому лицу. Новый владелец закладной становится новым залогодержателем (ипотечным залогодержателем) и одновременно кредитором по обеспеченному залогом обязательству.
Закладная как ценная бумага может быть предметом самостоятельных сделок. Закладная может быть заложена и по истечении определенного срока продана на основании специальной залоговой передаточной надписи, сделанной ипотечным залогодержателем. Залог закладной как ценной бумаги не является ипотекой и не подлежит регистрации (п.4 ст.49 Закона об ипотеке). Лицо, купившее закладную, становится ее законным владельцем и, соответственно, ипотечным залогодержателем.
Передача закладной залогодателю или в Росреестр свидетельствует об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства. Нахождение закладной у любого из обязанных по ней лиц или в органе, осуществившем государственную регистрацию ипотеки, свидетельствует, если иное не доказано и не установлено законом, что обеспеченное ипотекой обязательство исполнено. Лицо, в обладании которого окажется закладная, обязано незамедлительно уведомить об этом орган, осуществивший регистрацию ипотеки, и обязанных по закладной лиц (п.7 ст.16 Закона об ипотеке).
Закладная должна содержать сведения и реквизиты, указанные в п.1 ст.14 Закона об ипотеке. Сведения о государственной регистрации ипотеки вносятся в закладную путем простановки штампа о государственной регистрации ипотеки, записи в котором скреплены подписью регистратора и печатью учреждения юстиции. Помимо сведений о государственной регистрации ипотеки на закладной указывается также дата выдачи ее первоначальному залогодержателю, надпись об этом также скрепляется подписью регистратора и печатью.
Законом об ипотеке предусмотрены следующие действия Росреестра, связанные с оформлением прав по закладной.
1) Росреестр выдает закладную первоначальному залогодержателю после государственной регистрации ипотеки с отметкой о регистрации ипотеки и датой выдачи первоначальному залогодержателю (п.3 ст.22). Регистрационным действием является только регистрация ипотеки, за выдачу закладной дополнительной платы законом не предусмотрено.
2) Если залогодатель и законный владелец закладной заключили нотариально удостоверенное соглашение об изменении предмета ипотеки или размера обеспеченного ипотекой обязательства, предусматривающее выдачу новой закладной, то Росреестр аннулирует имеющуюся закладную и одновременно выдает залогодержателю новую закладную. Аннулирование производится надписью «Погашено» на лицевой стороне закладной (п.7 ст.16) с указанием выдачи новой закладной. Аннулированная закладная хранится в деле правоустанавливающих документов до момента погашения регистрационной записи об ипотеке (п.6 ст.13). Новая закладная представляется в Росреестр залогодателем одновременно с заявлением о внесении изменений в данные Единого реестра.
3) В соответствии со ст.16 Закона об ипотеке Росреестр осуществляет регистрацию в Едином реестре регистрацию законных владельцев, речь идет о регистрации ипотеки в пользу нового залогодержателя — владельца закладной. Запись об ипотеке с указанием законного владельца закладной в качестве залогодержателя вносится на основании:
- - совершенной предыдущим законным владельцем закладной передаточной надписи на его имя;
- - передаточной надписи на его имя, совершенной залогодержателем закладной, если в его пользу была сделана специальная залоговая надпись, и который продал закладную по истечении определенного в ней срока;
- - документов, подтверждающих переход прав по закладной к другим лицам в результате правопреемства юридического лица или в порядке наследования;
- - решения суда о признании прав по закладной за заявителем.
Регистрационная запись по указанным основаниям о законном владельце закладной должна быть осуществлена в течение одного дня с момента его обращения в Росреестр. Поскольку срок, установленный законом начинает течь на следующий день после календарной даты (ст.191 ГК РФ), регистрационная запись о новом владельце должна быть осуществлена в течение рабочего дня, следующего за днем приема документов.
Хотя передача прав по закладной осуществляется в порядке, установленном для ордерной ценной бумаги, — путем совершения передаточной надписи, закладная является именной ценной бумагой. В соответствии с п.2 ст.146 ГК РФ права, удостоверенные именной ценной бумагой, передаются в порядке, установленном для уступки требований (цессии). Совершение передаточной надписи и передача закладной новому владельцу является сделкой, на основании которой происходит перемена ипотечного залогодержателя и кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству. В соответствии с п.1 ст.16 Закона о регистрации прав заявление о регистрации перехода прав по закладной должны подать обе стороны: предыдущий законный владелец и лицо, к которому переходит право по закладной. Если подлинность подписи законного владельца под передаточной надписью засвидетельствована нотариально, заявление может подать только одно лицо, в пользу которого совершена передаточная надпись. В Единый реестр вносится новая запись об ипотеке, в качестве основания указывается зарегистрированный ранее договор об ипотеке и передаточная надпись, совершенная предыдущим законным владельцем закладной. Произведенная регистрация нового владельца закладной может быть удостоверена либо штампом о регистрации сделки на закладной либо выпиской из Единого реестра.
При погашении регистрационной записи об ипотеке Росреестр аннулирует закладную и передает ее обязанному по ней лицу (ст.25 Закона об ипотеке). Копия закладной с отметкой «Погашено» хранится в деле правоустанавливающих документов и не относится к документам публичного характера.